试论对宅基地使用权流转之处理

第一篇：试论对宅基地使用权流转之处理

试论对宅基地使用权流转之处理

因为土地资源的有限性，农村房屋以及宅基地的私自流转也日渐活跃，交易活跃的同时也会出现风险而导致纠纷。为正确地处理这些纠纷，本文着重将要探讨的是与宅基地使用权流转相关的一些法律问题。首先从宅基地使用权之概念和特征入手。

一、宅基地使用权之概念和特征

宅基地使用权作为一种用益物权，是指由自然人在依法取得的国家或者集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此宅基地的所有权应属于农村集体经济组织所有，而宅基地使用权人享有的是占有、使用宅基地的权利。

宅基地使用权作为土地使用权形式的一种，但确有其不同于其他土地使用权的法律特征：

（一）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，且实行“一户一宅”的制度

虽则法律并未明确规定宅基地使用权是否可以向城镇居民出售，但是我国相关的政策规定是明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，即作为城镇居民是无法取得宅基地使用权的，因此为了保护集体财产不流失，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。而且根据“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在农村实践中，因分家、继承等原因可能会导致“一户多宅“现象的出现。

（二）宅基地使用权的取得必须依照法律规定的行政审批程序进行

根据土地管理法的相关规定，农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。即任何人均不得在未经审批的情况下擅自占用集体土地建房使用，而且宅基地使用权的批准必须经由县级人民政府。

（三）宅基地使用权在一定条件下可以流转

物权法规定宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，即意味着在符合法律规定的情形下，宅基地使用权是可以转让。但从城镇居民不能购买农村房屋的政策精神看，宅基地使用权即便在一定条件下可转让也是绝对不允许向城镇居民转让的。从目前农村实践来看，集体经济组织成员之间转让宅基地使用权却是屡见不鲜，且存在已久，若直接禁止，则不利于农村经济发展的稳定。国务院《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到，对“一户多宅”，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。由此可知，对“一户多宅“并非采取直接取缔的态度。

虽则宅基地使用权是一项独立的物权，但是它与其地上建筑物的所有权紧密联系。农村房屋，除了是通过审批取得宅基地使用权，在该宅基地上用建造行为原始取得房屋的所有权之外，还可能是因出卖、赠与、继承等方式继受取得房屋的所有权。而在继受取得房屋所有权的情况下，房屋所有权受让者中可能存在并未作为一户的成员参与宅基地的原始审批的情况。下文将对宅基地使用权与房屋所有权之关系进行探讨，逐步明确在继受取得房屋所有权的前提下，宅基地使用权是否随之转移的问题。

二、宅基地使用权与房屋所有权之关系

由于并非原始取得农村房屋的所有权，因此大部分因法律原因而继受取得房屋所有权的人或已在本村或者他村申请新宅基地建造房屋；或已迁出为城镇居民，已常住在城镇；或未在本村申请过宅基地造房但已有其余非农村住宅性质的住房。在上述三种情形中，除未申请宅基地造房这种情形之外，其余两种情形下若使得房屋所有权人拥有宅基地使用权则似乎有违“一户一宅”制和宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有的原则。但即便在宅基地上建造的农村房屋也是个人所有的合法财产，土地管理法中规定农村村民出卖、出租住房，再申请宅基地，不予批准，从中可以看出除了城镇居民明确不得买受农村住宅外，法律并没有禁止农村住宅因继承、赠与或者农村居民间协议等形式而转移所有权的规定。

因此在农村住宅所有权因农村居民间协议或继承、赠与等形式流转时，将因为宅基地使用权主体有农村集体经济组织限制、房屋所有权却无此限制而在主体上发生冲突，或因违背“一户一宅“制而发生冲突。但若在此时将房地分离，则房屋所有权与宅基地使用权都会因无法发挥其实际权利的内涵而形同虚设，这也直接决定了要么“房随地走”，要么“地随房走”。假若“房随地走”，则不利于公民合法财产的保护；而假若“地随房走”，则会影响村集体经济组织对宅基地的所有权行使产生妨碍。究竟该如何处理，笔者有以下见解：

1.若受让房屋所有权者系在本集体经济组织内成员，且无申请过宅基地的，那么在房屋所有权已经转移时，宅基地使用权也应该一并转移，即“地随房走”。此种情形并无违反“一户一宅”制度，也无违背宅基地使用权的主体仅限于农村集体经济组织成员原则。

2.若受让房屋所有权者系本集体经济组织内成员，但已申请过宅基地的。该情况下，若“地随房走”，则意味着受让者成了“一户多宅”。笔者认为土地管理法中“一户一宅”的规定应为管理性的强制性规定，而并非直接导致转让无效的效力性强制性规定，因此虽“一户多宅”是应该规制的现象，但因内部流转并未直接侵害集体经济组织利益，故该现象应鼓励农户腾退多余宅基地，而非直接认定其对宅基地无使用权。因此在房屋所有权转移时，宅基地使用权应视为一并转移。

3.若受让房屋所有权者系其他集体经济组织成员，若宅基地使用权按“地随房走”处理，则违反了宅基地使用权仅限本农村集体经济组织成员享有的原则，且与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，损害了本集体经济组织的切实利益。但因法律并无禁止该类型所有权转让的规定，故认定其转让无效太过武断。但若肯定受让者享有该房屋的所有权，则意味着不能排斥其对宅基地的使用。但笔者认为受让者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用权，而是基于其所有权而肯定其事实上对宅基地进行使用的状态。

4.若受让房屋所有权者系城镇居民，因相关国家规定已明确城镇居民不得购置农村住宅，故笔者认为城镇居民通过购买、以租代买、以赠代卖等形式试图取得房屋所有权的均不能成为农村住宅的所有权人。所以这里城镇居民作为房屋所有权受让人指的主要是除买受行为之外的分家、继承等基于身份关系而取得房屋所有权的情形。因这种受让形式往往带有强烈的身份性质，此时若对其进行限制，不仅不利于公民对个人财产的合法处分，也与农村的普遍习俗不符。因此笔者认为城镇居民在此种情形下应该享有对农村住宅的所有权，而且其基于所有权可以继续对宅基地进行占有，但此处对宅基地的占有绝不等同于宅基地使用权。

在上文第三、四两种情形下，宅基地使用权并未随房屋所有权而转移，之所以得出这个结论，除上文中提及的原因之外，笔者认为从宅基地使用权作为用益物权的角度出发，用益物权是从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，其存在不须具备前提条件，而在这两种情形下，对宅基地的占有是以房屋所有权成立为前提条件的，不符合宅基地使用权作为用益物权的特征。因此只能在房屋存续期间，基于所有权承认其对宅基地的合法占有。那么，对宅基地占有的状态既然不是宅基地使用权又应如何定性呢？笔者倾向于将该种事实状态归于占有制度。

三、占有制度在宅基地流转中的适用

首先，必须明确一下占有的概念。占有是指人对物有事实上的管领力。占有并非一项权利，而是指一种事实，因为占有制度的出现填补了所有权制度与他物权制度调整范围外的空白，它注重对事实的保护，特别可以对一些缺乏本权的占有进行调整，因此理论上也将其称为类物权制度。占有的构成有三个要件：一是占有须以物为客体；二是占有必须对物形成事实上的管理和控制；三是占有具有某种可为他人识别的外观。

笔者之所以将城镇居民、其他农村集体经济组织成员因房屋所有权而占有宅基地的事实归于占有制度，主要是认为该种对宅基地的占有符合了占有的三个要件：此占有是以宅基地为客体，并因房屋的继续存在使得对房屋依附之宅基地事实上的控制，且该占有事实上是一种房必然依附于土地的可识别的自然外观。

以上两个类型的自然人因为宅基地使用权主体的限制均不可能是宅基地使用权人，但是享有农村住宅的所有权后必然导致对宅基地的现实占有，但这种对宅基地的占有在内涵上明显小于宅基地使用权的占有、使用、收益的权能内涵。虽则在占有制度中占有并非一项权利，即对宅基地的占有并未作为物权的一种进行保护，但是占有作为一种类物权，占有人还是可以享有以维护占有为目的的各种物上请求权，例如对侵害其合法占有的行为享有排除妨害的请求权。而且由于该两个类型的自然人对房屋所有权的享有，基于宅基地与其地上建筑不可分离保护的事实，在现实中，要在房屋继续存在期间对所有权进行保护，就必须应该对其占有宅基地的事实状态进行保护，否则房屋将成为“空中楼阁“，无任何现实意义。

但是，他们之所以可以取得占有仅仅是因为房地不能分离这一自然属性，纯属事实行为，而非法律行为。因此该种占有是原始取得的占有，而这种原始取得的占有将是脆弱地依附于房屋的保有而存在着的。

正是因为该对宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上这一事实，而非依据原房屋所有权人对宅基地的使用权而产生的，因此这种占有并非永久性的，对宅基地的占有与房屋的存在与否紧密联系。一旦房屋全部损毁灭失，不仅意味着房屋所有权因损毁这一自然原因而消失，同样，因为没有房屋占据在土地之上，对宅基地也在事实上丧失了管理和控制，即对宅基地的占有发生了消灭。而此占有的丧失，即发生了宅基地所有权人收回完整的宅基地使用权的后果。

四、总结

笔者认为用以上方法去处理宅基地使用权，不仅使得农村村民的个人财产利益最有效的发挥，也是维护了农村集体经济组织的利益，使之不受损害。

第二篇：浅谈宅基地使用权流转问题

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浅谈宅基地使用权流转问题

摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。

关键词：宅基地使用权，用益物权

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。

一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只

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能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《继承法》也有规定，继承人对房屋等遗产有继承权。但是对房屋以下宅基地使用权的继承以及使用年限，现行法律法规均无规定和正式说明。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中明确规定，在符合规划的前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转，但限制集体建设用地流转的用途，不得流转作商业性房地产开发。随后，国土资源部根据该决定精神出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004]234号）再次强调要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。这一具体规定，强调对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转。

而在2007年出台的《物权法》，在宅基地使用权的取得、行使和转让方面，虽依然适用土地管理法等法律和国家有关规定，但是体现了农民对宅基地房屋的用益物权，为宅基地制度的改革预留了空间。

二、农村宅基地使用权流转的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用权流转是现代物权发展的必然体现。

现代物权法由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。农民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之间就形成了无期限、无流动、无价格的固定占有、使用关系。如果房屋所有者的社会经济状况发生变化，原房主不想再占有这处宅基地，他只能选择无偿将宅基地让出，放弃作为农村集体中的一员该得到的福利，而不能将该福利转化为经济收益。而在市场经济条件下，特别是城市住宅价格不断上涨的今天，让农户做出这样的选择显然是不符合市场经济规律的。农民移居后，空置的房屋不能转让、出租，现成的财产变不成钱，对经济状况本就不宽裕的农民来说，是很痛心的。没有移居的农民发展农业生产、从事一些经营活动融资或者得重病花

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钱救治，却不能用房屋抵押获得贷款，将花费在房屋上的死钱用活，这在一定程度上影响了农村经济的发展。物不能尽其用，不符合市场经济发展的要求。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

（二）宅基地使用权流转是盘活大量潜在宅基地供需的要求。

20世纪九十年代，由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区，由农村流向城市，使流出地的宅基地长期闲置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而实际却生活在一起，空闲了宅基地；有的在城里购买了房产居住，而户口依旧在农村，同样出现了空置的宅基地。因此在这些地区大量出现“空心村”。随着我国城市化措施的出台，尤其是城市户籍制度改革的加快和深入推进，农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。据我国城市化进程的分析资料估计：今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居民点人均用地153m2计算，每年将均有18.36万 hm2的农村宅基地可能闲置不用。

（三）宅基地使用权流转有利于促进农村市场的发展

城市居民到农村从事生产、经营，或退休返乡生活等，既可以为农村带来急需的资金、技术，还可以引入先进的知识、观念，对改变农村面貌的积极作用是毋庸置疑的。目前，有的农村已把吸引城镇居民到农村作为招商引资的重要方式，因此，完全阻止其购买宅基地，不尽合理。而一旦国家政策有条件地允许城镇居民购买宅基地，则不仅促进宅基地的流转，也会促进农村市场的发展。

三、宅基地使用权流转现状分析

（一）目前宅基地使用权自主流转的方式、途径

1、出租。随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村耕地逐步减少，加之农地的收益甚微，许多农民将自己住房的一部分用来出租以获取租金，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其它经营服务场所。这样，农民在出租房屋的同时也出租了宅基地使用权，承租人在居住的同时也获得了土地使用权。目前，除一些经济尚不发达的偏远地区外，此类流转形式几乎遍及城乡结合部、都市村庄、县城和中心集镇等经济活动较为活跃的地区。如西安市南郊高校聚集

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区，租金已成为农民现金收入的主要来源之一。出租房屋已成为目前最为普遍的一种流转方式。

2、买卖。近年来，进城务工经商人员在取得一定的经济收入后在城市购买商品房而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住；农民“农转非”后留下的房屋和因婚丧嫁娶一户有多处而又长期闲置的房屋等都会进行买卖。即让渡宅基地使用权和房屋所有权。根据“房地一致”的原则，由于房屋所有权的转让，宅基地使用权也因此而转移。此外，在城市新区建设热浪的冲击下，一些有远见的农民或经营者在城市近郊可能发展为新区的地段买下部分宅基地，而在新区建成后将其高价出售也成为宅基地使用权买卖的一种新走势。

若允许农村宅基地和住房流转，对于留在本地务农的农民，通过出租多余住房，可获得相对稳定的收入；对于异地承包、规模经营的农民，可通过购买或租赁当地农房，降低生产成本。对于进城务工的农民，一方面可通过出售或出租住房，增加一条融资渠道，所获得的宅基地收益可以成为农民进城的资本，也使这种转移更为彻底，加速城市化进程；另一方面，在城郊结合部租赁廉价的农民房屋，打工的农民可以降低城市务工生活成本。

（二）流转现状引发的实际问题

1、尽管国家对宅基地的管理实行严格的审批制，但在宅基地的审批过程中，擅自多批宅基地给村民的现象严重，政府无法宏观调控，导致宅基地的管理严重失衡。许多地方一户多宅、超面积住房、违法占地建房等现象非常普遍，这不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民利益。

2、长时间私自转让宅基地使用权存在社会隐患，造成管理混乱。由于暗箱转让，购买农民宅基地的居民与出让宅基地使用权的农民之间往往仅凭一纸转让协议就决定了宅基地的转让，而相关部门却无法对其进行有效的制止，只能听之任之。其结果，一是村集体组织无法知道本村宅基地的实际使用人是谁，造成管理混乱。二是由于农民对宅基地使用权的原始取得是无偿的，相对价格低廉，有较大的市场价值空间，再加上转让是暗箱进行的，无须进行登记，无须交纳相关费用，给炒作宅基地使用权的人以可乘之机。三是农村集体组织的宅基

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地使用权实际已经流失，而与法律规定相悖的这一社会事实，将长时间存在。

3、由于缺乏宅基地使用权流转的相关法律规范，尤其是宅基地使用权的登记制度，实践中转让方与受让方的权利义务不清，导致流转的法律纠纷和经济纠纷不断，交易安全得不到保障。有些农民在出让宅基地使用权后，遇到征地、拆迁等情况，想收回宅基地使用权，但购买方已付清钱款，且投入相当资金重修或建房，拒绝接受，于是引发纠纷，甚至打官司；有些卖掉自己宅基地上房屋的农民在城里生活困难，闹回村里要求重新批地；还有些势力强大的村强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方财地两空。此类强制腾退、返还财产的执行案件，由于关乎当事人的切身利益，且往往数额较大，法院在执行中存在相当大的难度，有的案子反反复复执行了几年，还是执行不了，消耗了大量的司法资源，还容易导致矛盾激化，影响农村社会的稳定。

四、促进宅基地使用权流转合法化的对策及建议就目前不规范的宅基地使用权流转现状来看,为了保障我国土地资源的可持续发展,切实保障农民的合法权益,提高宅基地的配置效率和集约利用程度,就必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和有偿流转的相关对策。

（一）提高农民对农村宅基地流转的思想认识如今城乡结合部的农民在进行其房产交易的同时,他们并不知道自己的宅基地也随着在交易,只认为这样可以增加自己的收入。这是因为农民是典型的“经济人”,追求的是经济利益最大化,所以其行为方式往往受到经济利益的驱动,这也是城乡结合部土地市场如此混乱的重要原因之一。因此,要加强农民对集体土地流转的认识,加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。(二）建立宅基地使用权有偿、有期限制度

随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,我国现行的农村宅基地使用权无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。所以 ,应参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，他物权的存在都是有期限的。

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参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年 ,自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的,自动续期。

（三）尽快着手和加强宅基地确权登记发证工作, 完善宅基地使用权登记制度，明晰宅基地产权

产权明晰是流转的前提。应加强宅基地的登记工作,依法确定宅基地的权属范围,明晰宅基地使用权的产权主体,保障交易的安全性,做好流转的管理，不断完善宅基地使用权登记制度。我国《物权法》第十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上规定可以看出 ,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义，并且未区分城市和农村,应是城乡一体化登记制度。所以，应当加强登记的规范化建设。对宅基地闲置、浪费问题，针对不同情况，可以采取在规定标准以内的予以登记发证，对超标准部分，要求缴纳资源占用费，采取限期拆除等措施。

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第三篇：论宅基地使用权的流转

论宅基地使用权的流转

摘要：宅基地是我们生活离不开的重要部分，当然宅基地使用权也是农民生活权利之必须，但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关注的焦点。就目前的国家对宅基地的相关政策法规来看，禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展，同时造成一系列的诸如“宅基地隐形流动和违法用地”等的问题。

关键词：宅基地宅基地使用权流转自由

国家所能依靠能够促进稳定发展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民拥有的权利为土地权利，这项权利同时也是人民所拥有的最基本的权利，因为这涉及到人民的基本生存问题。①我国宅基地使用权对农民的生存保障功能是该制度最显著的意义。我国相关法律对该项土地权利进行了特殊规定，并将这项权利属性定性为用益物权，但其仍是被严重限制的物权。

目前，关于宅基地使用权能不能自由流转，这个问题在理论界仍然存在很多分歧，当然，对这一权利问题的研究讨论跟现实的实现还相差甚远。文章通过分析宅基地基本属性，结合实际，探索出宅基地使用交易的方式方法，最终为立法者在这方面的研究提供合理的建议和意见。

一、宅基地使用权概述

(1)宅基地使用权的概念

我国特有的一种用益物权形式就是宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村居民为了建造自己的房屋，对农村集体所有的土地进行占有、使用而享有的权利。②在我看来，农村宅基地的定义应包含以下几点：第一，宅基地的权利归属集体所有，农户只具有使用权;第二，完全具有了农村集体经济组织成员的身份和资格，才能作为该项使用权的主体;第三，经过严格的审批手续才能获得;第四，需要被进行统一分配才能取得;第五，仅被建造住宅及其附属设施适用。

(2)宅基地使用权的特征

1、权利主体的身份性。依据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得，使用权人须有身份上的要求，但是，要能享有这种使用权，他必须具有特殊身份，即集体经济组织人员的身份。如果丧失了这种特殊的人员身份，那么，他就丧失了因为身份关系才能取得的这种使用权，此时，集体经济组织也就有权收回这种权利。

2、权利客体的特定性。宅基地使用权的对象只能是集体所有的土地。同时，经过相关规定知道只有耕地才能作为宅基地使用权的客体，耕地的用途不能背任何组织和个人擅自改变，更不能私自将耕地改变为自己的宅基地。

3、宅基地使用权取得的法定性。宅基地的取得需进行严格的法定程序，当然，申请资格是必须具备的。其次，必须履行法定手续，以户为单位，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。此时，才能取得宅基地使用权。

4、宅基地使用权的限制流通性。目前，基于进行社会保障功能这一作用，对于宅基地上所拥有的权利来说，只能由宅基地使用权人享有，其他人不能擅自享有。该种使用权的流转在现行法律规定中是被受到严格限制的，主要体现在以下几个方面：第一，“地随房走，房随地走”;第二，宅基地使用权必须跟宅基地上所附着的房屋等不动产一起发生物权变动;第三，不得单独出租宅基地使用权，仅能让其附随住宅一起出租。③由此可知，现行的法律规定对于宅基地使用权的流转采取较为严格的限制。

二、我国宅基地使用权流转的现状及存在的问题

(1)农村房屋交易的“隐形市场”存在城市化进程加快，大量劳动力向城市集聚，同时驱动着城市向城郊农村地带不断进行扩张。而在交通特别便利，有着优越工业基础条件的城区，宅基地流转活动是最为繁盛的，并且其流转速度和规模也正呈现出扩大的趋势。因现行法律和政策是禁止宅基地使用权自由流转的，农房交易只能在地下暗中进行，所以一个存在于制度之外的巨大的隐形流转市场已经悄然形成。

(2)宅基地自发流转在实践中产生的问题

1、相关法律法规的缺位及与现实的不相容。虽然，国家关于流转制度的法律规范性很强，而且一些矛盾的解决也有法可依。但是，在农村以及乡镇，关于这方面的法律规定非常少，矛盾依然不能得到解决，而且目前处于无法可依的状态。而在现行法律法规中，规定更多的是宅基地所有权，对宅基地使用权的规定少之又少。而与国有土地相比，关于宅基地使用权的转让、出租、抵押等一些基本权能并没有被法律法规所规定。

2、宅基地被擅自流转，在严重冲击地产的同时，也对耕地的保护造成了极大的负面影响。农村宅基地被擅自无序流转，在削弱政府调控地产市场的能力的同时，对建设用地供应总量的控制也难以有效地进行，长此以往，土地利用总体规划和城市规划将逐渐成为“纸上规划”，最终将造成土地利用的低效率。

3、农村宅基地非法流转引致交易风险。

三、宅基地使用权流转的意义

(1)宅基地使用权流转的必要性

1、城乡一体化发展的需要。今年来，随着人们认识水平、生活水平的不断提高，农民到城市打工、居住的现象不断增多，人们的宅基地也已经被大量闲置。然而，由于这些宅基地的取得方式并不违法，导致这些闲置的土地无法被集体组织收回，最终导致出现了大量的“空心村”。而这些现象的出现更加便利了宅基地流转隐性市场的形成，最为严重的是造成机体土地收益的减少。但是，如果土地能被自由交易，那么他们就可以拿自己的宅基地进行流转交易，当然，这种交易必须是在法律控制范围内，而不是毫无秩序的进行。笔者认为，这种方法不仅有助于农村劳动力的转移，而且一定程度上的农村、农民问题也可以得到解决。此外，城市化进程的加快、市场经济的发展等一系列现代化因素的不断实现，要想达到促进城乡协调发展这一目的，宅基地被自由交易势在必行。

2、房地一体原则的需要。依照法律规定，国家、集体享有土地所有权。个人仅仅对土地上的附着物，即房屋、车库等享有所有权，对土地没有所有权。这就使得房屋所有权加土地使用权形成了我国房地产产权结构，为了避免房屋所有权人对土地使用权产生错位，我国实行房地一体原则，即“地随房走，房随地走”的原则。④

(2)宅基地使用权流转的可行性

1、允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障。社会保障不能单纯依赖土地，社会保障体系的建立和完善属于国家责任，不能通过剥夺农民的权利来实现。同时，土地的价值并不会因为宅基地的流转而有所降低，反而很可能提升很多。而加强农村住房保障虽然需要国家限制宅基地使用权进行流转，但在市场经济不断开放和发展的今天，国家这种善意的行为可能已经使土地对农民的基础作用被大大削弱。因此，只有不断完善农村社会保障体系，将农民纳入到多角度，多方位，多层次的社会保障体系中来，才能真正解决农民的社会保障问题。

2、允许宅基地使用权流转不会导致耕地减少和影响土地安全。首先我们要明白耕地减少的原因是由于各级政府的乱批项目，乱搞开发，征收征用土地无度和城市建设中不合理的规划，盲目圈地造成的土地浪费。宅基地申请须经法定程序，政府完全有能力控制宅基地总量。同时，宅基地使用的流转并不一定会影响土地安全，农村宅基地闲置，劳动力向城市涌入，导致城市建设用地扩大，所以只有让闲置的宅基地进行流转才可以缓解城市的用地矛盾。而限制了宅基地的流转，这种做法并不能很好地实现土地安全，解决土地矛盾。

四、我国宅基地使用权流转制度的完善建议

(1)创新立法理念，构建法律支撑，发现流转新制度

以保护宅基地归属性为重点，建立了中国现行的宅基地使用权体系。在我看来，要想符合现代物权发展趋势，有关方面的法律需要被修改，尤其是关于宅基地使用权方面，同时这也能更好地促进资源优化配置。那么，要如何修改该方面的法律法规呢。在我看来：

第一步，需要不断完善宅基地使用权的内容，阻碍宅基地流转的产权制度需要被改革。为了探索出这种权利使用的多样化方式，还应该对该权利物权变动等方面法规进行修改。

第二步，做到分配制度被逐渐构建和完善，从而更好地协调国家、集体、农民三者之间的利益。

第三步，宅基地流转的配套措施应当被逐步完善，建立宅基地地籍管理制度等一系列相关制度，使得乡镇土地利用管理制度被更好地完善，宅基地流转的规模和方式被更合理地确定，进而促进宅基地按规划被有序流转。同时，为了适合本地区的实际情况，应适时地进行研究，在坚持“群众自愿，政府适度干预”的原则下，分区域、有差别、按步骤地有效推进。

(2)建立阶梯式流转模式，逐步推进宅基地自由流转

为建立健康有序的宅基地流转市场，必须加强对当前土地流转市场的整治，为了能更好地完善确权以及登记发证手续，农村宅基地使用情况调查需要被加快组织开展，最终大力推动公寓式农民住宅建设。

任何一种权利都应当是完整的，物权也应当是完整的，宅基地使用权作为物权的一种当然也不例外。从实际出发，宅基地使用权的保障性只应被体现在它的初始取得阶段，不应当被贯穿于该权利存续的始终。但是，随着城市工业化进程速度的不断加快、社会主义市场经济的快速发展，现行宅基地使用权制度的弊端也被逐渐地显现出来。同时，由于种种原因，并没有充分发挥宅基地使用权的作用，土地所存在的巨大的经济价值并没有被完全适当的释放出来，这有一部分是因为我国现行法律不完善而造成的。法律应当是以有效利用资源，最大限度地增加财富为目的，而限制宅基地使用权流转并不能达到这一目的。

综上所述，笔者认为，宅基地使用权制度的改革势在必行。农村宅基地使用权的流转被作为一项涉及亿万农民群众切身利益的重要制度，仍有太多的方面需要被改进，这样，才能更好地实现为人民谋利益。为了充分实现农民的权利，保护农民的利益，我们必须构建一个合理的制度，最终做到有法可依。

注释：

①马克思恩格斯选集.北京：人民出版社.1972.109.②王利明.物权法论.北京：中国政法大学出版社.2008.275.③陈霄.农村宅基地利用与抵押调查研究问卷分析.西部论坛.2010，20(3).8-16.④陈雨菡.关于宅基地抵押的法律问题研究.法制与社会.2010(1).89-90.>参考文献：

[1]龙翼飞、徐霖.对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议――兼论“小产权房”问题的解决.法学杂志.2009(9).[2]廖阳、刘晓君.农村宅基地统筹型流转模式实证研究――基于关中地区294户农户调查.西安建筑科技大学学报(自然科学版).2012(4).[3]王崇敏.我国农村宅基地使用权取得制度的现代化构建.当代法学.2012(5).[4]曹泮天.宅基地使用权流转法律问题研究.法律出版社.2012.[5]徐涤宇.物权法热点问题讲座.中国法制出版社.2007.[6]梁慧星、陈华彬.物权法.法律出版社.2003.[7]房绍坤.物权法・用益物权编.中国人民大学出版社.2007.[8]杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊.检察日报.2005.

第四篇：宅基地使用权流转制度的法律知识的介绍

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宅基地使用权流转制度的法律知识的介绍

宅基地使用权流转制度，一直以来是一个倍受大家关注的话题。那么，大家对于宅基地使用权流转制度的法律知识又了解多少呢?宅基地使用权流转制度的现状是什么呢?下面法律将会为大家详细的介绍一下宅基地使用权流转制度方面的法律知识。

一、农村宅基地使用权流转的现行立法状况

就我国目前的立法状况而言，关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中：

1、《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注

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销登记。”

2、《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

3、《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 4、1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的，这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状，我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面，农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出，关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低，还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律，仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。现实情况复杂多样，很多地

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方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循，无法可依，导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷，各地法院也是标准不一，判决各异。另一方面，与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题，但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧，司法实践中面对层出不穷的新问题，很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据，而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。

二、农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍

审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况，我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立，还存在着诸多法律的障碍。

1、农村宅基地使用权流转制度创新最深层次的障碍来源于传统的立法理念。传统立法理念认为，农村宅基地制度的设立是为了保障作为弱势群体的农民的基本居住的权利，在当前农村社会保障体制尚不健全的情况下，如果允许宅基地的自由流转，则可能使很多农民“流离失所”，而且也不利于耕地的保护。[6]因此法律索性从源头上禁止农村宅基地使用权的自由流转。但是我们认为，受中国几千年传统思

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想的影响，农民并非像很多人想象的那样，会轻易的出卖宅基地，只有在必要的情况下，才会将农村的宅基地转让出去，因此获得的经济利益也能使农民的生活获得保障，而当前我国每年耕地的流失情况非常严重，并不是禁止农村宅基地的流转就可以防止的，相反，在现有的农村宅基地制度下，因为宅基地不能自由的转让，很多地方把耕地变为宅基地分配给社员，因而减少了耕地的面积。

2、法律规定不健全，宅基地使用权流转缺乏明确的法律依据。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权。农民将房屋出让给城市居民的行为不能受到法律的认可和保护，也就不能办理土地使用权证、房产证等合法手续。但在广大的农村地区，农村宅基地使用权流转已经是相当普遍的存在，成为一种无可逆转的潮流。尽管农村宅基地使用权的流转在立法上是禁止的，但在现实生活中却是无法禁止，于是便形成了上文中所说的以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。其中大量存在的农村宅基地使用权流转形式都是不合法的，找不到法律依据，因此宅基地使用权流转时双方均无正规交接手续，很难确定究竟孰是孰非，一旦发生争执难以定论，于受害人不利。

3、集体所有主体的多级型规定阻碍了农村宅基地使用权的流转。关于集体土地所有权主体，我国法律规定为多级。体现在：《宪法》第法律咨询s.yingle.com

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十条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《民法通则》第七十四条第二款规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”《土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”由上我们可以看出，在《宪法》中集体土地被笼统的界定为集体所有，《民法通则》中界定为乡(镇)、村二级所有，而《土地管理法》则界定为乡(镇)、村和村内农村集体经济组织的农民集体三级所有。这些多元而实际并不落实的所有权代表对土地产权界定模糊不清，致使在土地产权市场流转中演变出多元主体之间的权力之争或讨价还价，人为的增大了交易成本，影响了农村土地产权市场配置的效率。同时，村集体土地所有权多极化所有在实际中经常变成无主所有，造成了缺乏所有者对土地实际利用的有效监督。这种管理上的空白，使得农村宅基地及房屋产权缺乏法律的权属依据，一旦出现纠纷，往往容易导致司法上的困难，不利于维护权利人的利益。

以上，就是法律为大家整理的关于宅基地使用权流转制度方面的法律

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知识，希望会对大家有所帮助主要包括宅基地使用权流转的现状和遇到的困难。如果，大家对宅基地使用权流转制度有任何疑问，大家可以在赢了网网站进行在线律师咨询。

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第五篇：宅基地流转问题

姓名云剑升龙

人文学院

关于宅基地流转问题的社会调查报告

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。研究农村宅基地问题，可以发现宅基地流转中的得失与利弊，维护农民的合法权益，推进我国如火如荼的新农村建设。

2010年8月，我就农村宅基地流转问题走访了附近的几个行政村，向当地的村干部与村民询问了宅基地流转的基本情况。在我走访的村子里，以浙江省诸暨市大唐镇马店新村最具代表性。马店新村有村民539户，共计1407个人口，是当地一个比较大的行政村。该村耕地面积达941亩，其中水田828亩，地势比较平坦。马店新村以轻纺业为主，共有剑杆布机600多台，袜机300余台，家庭手工业发展迅速。该村充分利用现行法律，在法律允许的范围内，相互转让宅基地或空余房屋，扩大家庭手工业的规模，大大促进了马店新村经济的发展，使农村剩余资源利用率达到最大化。在这次的走访调查中，我对马店新村的宅基地流转情况有了一定的了解。

1.处于不断扩张势态的家庭手工业需要房屋空间的支撑，连续的房屋有利

于家庭作坊的扩大与发展，马店新村存在着宅基地的转让买卖事件。

2.马店新村是由拆迁在后形成的新农村，因而存在着大量的宅基地，这是

宅基地流转的基础。

3.由于宅基地申请要求严格，程序复杂，以及近年来农村经济的发展，宅

基地的价格也水涨船高，从几年前的3万元一间涨到现在的10万元一间，还是有价无市。

4.马店新村的宅基地转让基本上是同村之间的转让，很少出售给不是本村的村民。

5.从该村来看，宅基地买卖正规化，转让合同越发正式且合理合法，法律

意识比较强，因而宅基地转让所引起的法律纠纷很少。

宅基地流转问题其实是宅基地使用权的流转问题，我国的宅基地使用权有四大特征，包括以下内容：

l．依法取得。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。

2．永久使用。拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权；在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。

3．随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转

移。

4．受法律保护。依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。

通过这次调查我发现宅基地使用权流转问题是一个复杂的社会问题，宅基地流转是一把双刃剑。

首先，随着社会经济的发展，大量农村劳动力出村进城，外出务工人员大都定居城镇，于是农村就出现了许多废弃的房屋。据一个房产机构称，经济发达乡镇的农村可利用住房闲置率为6%，中等发达乡镇的农村可利用住房闲置率为4%，一般乡镇的农村可利用住房闲置率为1.5%。由此可见，农村宅基地资源，各种建筑资源浪费严重。从某种意义上来说，宅基地的流转可以节约土地，实现土地资源的市场配置。

其次，农村家庭手工业发展迅速，这在东部尤为明显。而其生产扩大往往受到机器安放与产品堆积空间太小的限制。农村宅基地使用权流转，使家庭作坊有机会发展，这一方面促进了农村经济的发展，提高农民生活水平，另一方面也创造更多的就业岗位，缓和社会就业压力。

此外，自从党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的伟大历史任务后，各地农村将“包装”村民房屋，改善村容村貌作为工作重点之一。而新农村中往往存在长期无人居住的空房或危房（这些可视为新的宅基地），对这部分房屋的修缮，无疑是对资源的浪费，若对之弃之不理，则又是影响整个行政村的村容村貌。宅基地使用权的流转可以使这部分无用之地真正成为有价值的土地，从而推进新农村建设。

当然，宅基地是农民安身立命之地，体现了“居者有其地”的理念。如今城乡贫富差距并不小，宅基地使用权的流转，必然会有很大一部分农民丧失居住地，导致农民流离失所，成为社会的不稳定因素，不利于和谐社会的建设。

同时宅基地作为产权，有很大的升值空间，因而宅基地市场化将不可避免的掀起新一轮的炒地热，哄抬宅基地价格，将有限的宅基地资源集中到少数强势群体手中，为强势群体乘人之危提供便利，成为强势群体手中一只会下金蛋的鸡。这样无限制的流转，必然是强势群体剥夺弱势群体的利益，导致农民阶级权益的流失。

宅基地使用权流转问题是关乎国计民生的大问题，草率地决定宅基地流转与否，这是不科学，也是不合理的。实事求是得说，在现今这种风气下，完全无限制的宅基地流转，很有可能会给大部分农民造成悲剧，影响社会稳定。若禁止宅基地使用权流转，则又不能适应社会主义市场经济的发展。因此，我个人认为应允许宅基地使用权自由流转，但应在小范围内流转，即只允许在农村人口之间转让，非农村户口的人不得买卖宅基地。这样既能维护农民群众的合法权益，又能活跃农村经济，促进社会和谐发展，同时也能减少一些矛盾的产生。在宅基地流转过程中，国家也应加强监控力度，使之合法合理有序的进行。

参考文献：1.《农村宅基地使用权该如何流转》陈建明陈忠浩

2．《浅谈农村宅基地流转》冯一飞杨鸿鸣许鹏

3.《禁止宅基地转让的正当性和必要性》孟勤国

4.浙江省诸暨市大唐镇马店新村档案,

试论对宅基地使用权流转之处理

第一篇：试论对宅基地使用权流转之处理

第二篇：浅谈宅基地使用权流转问题

第三篇：论宅基地使用权的流转

第四篇：宅基地使用权流转制度的法律知识的介绍

第五篇：宅基地流转问题

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