宅基地使用权确权工作

第一篇：宅基地使用权确权工作

宅基地使用权确权工作

【摘要】本文主要介绍宁夏回族自治区基础测绘院在宁夏彭阳县的农村宅基地使用权的确权发证工作。在项目实施中遇到的如何运用GPS-RTK技术进行地籍测绘，主要的地籍要素有哪些，编绘地籍成果图以及数据库的建库步骤。本文从相关理论结合实际应用入手，依次介绍了地籍测量，地籍控制测量，界址点的测定，地籍成果图的编绘和数据库的建库。

【关键字】地籍调查;地籍控制测量;

一、地籍调查

在进行地籍测量之前，必须进行地籍调查，即调查土地及其附着物的社会、经济、和法律方面的信息，再实地确认土地及其附着物的权属界址和利用状况，并填写地籍调查表，为土地及其附着物的精确定位、面积测算等地籍测量工作提供基础资料。

地籍调查是遵照国家的法律规定，对土地及其附着物的权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查。它既是一项政策性、法律性和社会性很强的基础工作，又是一项集科学性、实践性、统一性、严密性于一体的技术工作。

指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。

地籍调查是土地登记的法定程序，是土地登记的基础工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。为保证城镇（包括村庄）地籍调查工作规范、有序，符合土地登记的要求，原国家土地管理局制定了《城镇地籍调查规程》。

地籍调查的主要目的是核实宗地的权属、确认宗地界线、查明宗地面积、用途、等级等，为土地登记、核发土地权属证书提供依据。地籍调查是土地管理的基础工作，分初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查在初始土地登记前进行，变更地籍调查在变更土地登记前进行。地籍调查通常分为初始地籍调查和变更地籍调查。

地籍调查的内容包括：

1）权属调查。对宗地权属来源及其所在位置、界址、数量、用途和等级等情况调查。包括现场指界、标定宗地界址、绘制宗地草图、调查土地用途和等级、填写地籍调查表。2）地籍平面控制测量。3）地籍勘丈。目的是勘丈每宗土地的权属界址点、线、位置、形状、数量等基本情况。4）绘制地籍图。

地籍调查成果主要资料包括：

1）地籍调查技术设计书;2）地籍调查表;3）地籍平面控制测量的原始记录、控制点网图、平差计算资料及成果表;4）地籍勘丈原始记录;5）解析界址点成果表;6）地籍铅笔原图和着墨二底图、宗地图（土地证附图）;7）地籍图分幅接合表;8）面积量算表及原始记录;9）以街道为单位的宗地面积汇总表;10）城镇土地分类面积统计表;11）检查验收报告;12）技术报告。

二、项目概述

（1）项目的来源、目的及意义

为贯彻落实《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证工作的若干意见》（国土资发[2011]178号）、宁夏回族自治区人民政府办公厅《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（宁政办发[2012]97号）文件精神，进一步明晰农村土地产权，依法保护使用权人的合法权益。彭阳县国土资源局经过招投标，由宁夏基础测绘院中标开展彭阳县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证项目的地籍权属调查、地籍测量、地籍图件制作、数据库建设、面积汇总等工作。为顺利完成任务，根据国家相关法律法规及相关文件和宁夏回族自治区农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室下发的《宁夏回族自治区农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证技术细则》规定，结合彭阳县集体土地确权登记发证的实际情况，特编写本技术设计书。

（2）项目的主要内容

完成彭阳县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，做到对国有土地和集体土地所有权上所有用于农村村民住宅用地和农村乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设等土地确权登记发证全覆盖;完善农村集体土地登记发证的申报机制，逐步实现农村集体土地登记资料的数字化管理。

1、完成彭阳县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，任务包括地籍调查、地籍图勘测、权属调查、上图、建库及登记发证。

2、完成除彭阳县已开展城镇地籍调查的县政府所在地外的所有乡镇政府驻地建成区的地籍调查、地籍图勘测、权属调查、上图、建库及登记发证工作;

3、完成本次确权调查宗地的统一编码工作;

4、建立县级地籍信息库。

（3）项目区特点及宅基地情况分析

2012年已登记的宅基地有：古城镇5548户;王洼镇5750户;新集乡6999户;白阳镇4400户;草庙乡3485户;红河乡3048户;孟塬乡3783户;冯庄乡2230户;城阳乡4672户;小岔乡1552户;交岔乡1225户;罗洼乡1457户。已发证的有：城阳乡除涝池村外其余村全部发放，已发放3996户;新集乡已发14个行政村，五个行政村未发放（马旺堡村、白草洼村、谢寨村、沟口村、张湾村），已发放5396户。以上登记发证成果资料可作为本次调查的对户的确认、土地权利人的认定、土地坐落等权属调查的参考资料，如果已登记发证宗地的成果与本次调查的成果一致，则本宗地只做调查可不签字盖章，将原有登记发证资料附在本次调查成果内。本次调查原则上应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清辖区内农民居住住宅用地、乡镇企业用地、农村公共设施用地、农村公益事业用地的使用权状况，包括土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况;对申请人、宗地位置、界址、用途等情况进行实地核定、调查、记录。确权的依据是经过审查确认为有效的权源证件或实际使用状况。

三、地籍测量工作量大

农村宅基地确权以县级行政区划、乡（镇）为地籍区、行政村为地籍子区。一个县经常包含几万宗地，地域广大，宗地分布相对零散。尤其像彭阳县这样一个山区县情况就比较特殊。由于地理条件的限制，沟壑交错交通条件相对落后。全县12个地籍区、156个地籍子区分布253349.39公顷的土地上，农村宅基地建设较为分散，呈“小集中，大分散”的特点，平原、山地、沟壑中均有分布。民居多以砖房、土坯房、窑洞为主，其中窑洞式民居占相当大一部分比例，该种民居多分布在深山、沟壑中，建设较分散、凌乱，宅基地所占面积较大，且无明显用地范围界线。有许多通往宅基地的道路仅能通行摩托车、三轮车，给测量调查工作带来诸多不便。彭阳县为绿化大县植被覆盖率很高，尤其在夏、季植被茂盛，对GPS接收信号产生一定影响，加之地理条件的特点，很多地方收不到网络RTK的信号，测量队员不能正常工作。针对这种情况，测量队员采取架设基站或者采用全站仪相结合的方法来克服这一困难。彭阳县为农业县经济相对落后，外出务工人员很多，进行宅基地测绘时往往不能进入农户院中进行地籍要素的采集，造成图面的缺失。经与国土局和村委会的协商：由测绘队员持工作证、国土局授予的工作函在村委会人员的协助和监督下携带辅助工具进入农户院中进行测量以保证地籍要素的完整性。

参考文献：

（1）地籍测量规范（CH5002-94）北京出版社.测绘出版社2001

（2）TD/T 1001-2012《地籍调查规程》

（3）TD/T 1015-2007《城镇地籍数据库标准》

第二篇：宅基地使用权确权申请书

宅基地使用权确权申请书

申请人：XXX，男，1969年7月7日出生，农民，湖南省保靖县人，住保靖县阳朝乡阳朝XX号，联系电话：1XXX374840。

被申请人：XXX，男，1967年12月1日出生，农民，湖南省保靖县人，住保靖县阳朝乡阳朝村XX号，系申请人之兄。

申请请求：确认申请人宅基地使用权范围。事实与理由：

申请人与被申请人系兄弟关系，两人生父生前曾把属于自己所有的一栋木房（包括宅基地及房前坪场）平分给申请人与被申请人（即申请人之兄石廷权）。父亲去世后，申请人与被申请人分别在自己分得的宅基地内修建了新房，房前坪场也平分使用。后来，申请人在自己房前坪场内修建一间简易的储藏室，在与被申请人坪场交界处留下一段隙地作排水沟用。2017年被申请人在自己用地范围内（房前坪场）靠近申请人的水沟旁边砌上堡坎。将自己的坪场位置升高。同年8月，被申请人乘申请人在外地打工不在家之际，又擅自将建筑废料填埋在申请人排水沟内，将排水沟彻底堵死，致使申请人不能正常排水，大量流水渗入墙内，给申请人安全造成极大隐患。后虽经村委会多次调解，但被申请人顽固坚持排水沟属自己所有而不肯排除。为此，申请人特向阳朝乡人民政府申请，请求确认申请人宅基地使用权范围。此致

保靖县阳朝乡人民政府

申请人：

2017年11月12日

第三篇：河南省宅基地使用权确权登记发证实施细则

河南省宅基地使用权确权登记发证实施细则 总则 为了全面掌握全省宅基地土地利用状况，科学合理地利用土地，切实加快推进集体建设用地使用权确权登记发证工作，按照《河南省农村集体土地确权登记发证工作实施方案》的统一部署和要求，特制定本实施细则。1.1 调查单位和单元 调查单位为完整县级行政辖区。调查单元是宗地。凡被权属界线所封闭的地块或空间称为一宗地。1.2 规程适用范围和调查范围 本规程适用于全省范围内宅基地使用权的调查，也适用于集体建设用地使用权的调查。宅基地使用权调查范围为第二次全省土地调查成果村庄用地范围内的每宗宅基地。集体建设用地使用权调查范围为第二次全省土地调查成果城市、建制镇、村庄用地范围外的的集体建设用地。1.3 地籍测量方法 宅基地使用权可采用的地籍测量方法有野外数字测量法和解析法。1.4 任务 宅基地使用权的主要任务是：以县（市、区）为基本单位，依据第二次全省土地成果和土地变更调查成果、已有的土地权属和土地登记资料，对宅基地使用状况全面进行权属调查（核查），查清宅基地宗地的界址位置、界线走向、面积；调查成果经公示确认后，作为宅基地使用权登记发证的依据，登记造册，核发证书。根据地籍调查成果和土地登记结果，建立宅基地使用权数据库和管理系统。1.6 工作程序 1.6.1 准备工作：包括组织准备、方案制定或审查、宣传培训、资料收集、经费筹措、表格仪器准备、工作底图制作等工作。1.6.2 权属调查或核查：现场调查核实每一宗土地的位置、权属、界址、地类、数量等基本状况； 1.6.3 地籍控制测量：依据有关控制测量规范，结合宅基地确权登记发证工作相关要求，建立相应等级的控制网。1.6.4 地籍细部测量：在权属调查的基础上，以控制点为依据，测定界址点，测绘地籍图和宗地图。1.6.5 公示与确认：在乡（镇）政府所在地、行政村内公示地籍调查结果。公示期间无异议的，以 2 乡（镇）为单位由有批准权的人民政府确认。1.6.6 登记发证:各类调查资料经公示无异议后，报县级人民政府确认，并向使用权人发放土地证书； 1.6.7 数据库及管理系统建设:利用上述调查成果，采用先进的地理信息系统和数据库技术建立地籍专题数据库。1.6.8 成果整理:主要包括统计汇总、图件编制和报告编写等工作。1.6.9 检查验收:包括对各类工作成果的自检、复验、预检、验收等工作。1.6.10 成果资料归档和汇交:包括给类成果的存档、逐级汇交、保密等工作。1.7 土地利用分类体系 土地利用分类按照《土地利用现状分类》，采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12 个一级类，57 个二级类。具体分类编码、名称及含义见附录A。1.8 地籍图的投影类型、坐标系统、高程基准 1.8.1 投影类型。采用高斯-克吕格正形投影。1.8.2平面坐标系统。原则上应采用1980 西安坐标系。1.8.3 当长度变形不大于2.5cm/km 时，应采用高斯正形投影3°分带的平面直角坐标系统。当长度变形大于2.5cm/km时，可采用投影于抵偿高程面上的高斯正形投影3°分带的平面直角坐标系统；也可采用高斯正形投影抵偿带的平面直角坐标系统。1.8.4 抵偿面和抵偿带平面直角坐标系统，须通过认真计算确定。1.8.5 高程基准采用1985 国家高程基准。1.9 地籍图及比例尺 1.9.1 基本地籍图比例尺为1:500。1.9.2 地籍图的分幅、编号 1.9.2.1 地籍图不论其比例尺大小，均采用50cm×50cm 正方形分幅，其图幅理论面积及边长见表1。表1 地籍图图廓参数 比例尺 图廓线实地长、宽度 图上图廓对角线长度 图幅理论面积 1∶500 250m×250m 70.71cm 0.0625km?? 1.9.2.2 地籍图图幅编号。采用图廓西南角平面坐标10 公里数（小数后两位）编号，X 坐标在前，Y 坐标在后，中间以半短线连接。2 准备工作 2.1 方案的制定与批准 宅基地使用权调查前，应制定相应的实施方案（包括工作方案、技术方案），经批准后实施。也 3 可和集体土地所有权确权登记发证实施方案一起编制。2.2 组织准备 成立相应的工作领导小组，组织调查队伍，组建登记发证队伍。2.3 资料准备 2.3.1 收集、整理土地权属来源有关资料。包括第二次全省土地调查和上土地变更调查数据库制作的1:10000 比例尺的正射影像图以及宅基地登记发证等有关资料。2.3.2 收集、整理有关测绘资料。包括控制点资料，已有的影像平面图、地形图、平面图、地籍图、数字高程模型等。2.3.4 收集房屋普查资料及其它有关资料。2.4 表格仪器准备 2.5 人员培训及试点计划 3 权属调查（核查）根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写地籍调查表，为地籍测量打下基础，为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。3.1 基本要求 已经发证且资料完整、宗地实际现状未改变的，经县级以上（含县级）国土资源行政主管部门复核无误的，作出书面说明（可用表格或文字记载，并由核查者签字盖章），可不再重新进行权属调查；未发证或已经发证但资料不全、宗地实际现状发生变化，应重新进行权属调查。3.2 宗地编码 3.2.1 宗地代码结构。宗地代码采用五层19 位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地号。如下图所示： XXXXXX XXX XXX XX XXXXX 县级行政区划 地籍区 地籍子区 土地权属类型 宗地号 3.2.2 编码方法。第一层为县级行政区划，代码为6 位，采用《中华人民共和国行政区划代码》第二层为地籍区，代码为3 位，用阿拉伯数字表示。第三层为地籍子区，代码为3 位，用阿拉伯数字表示。第四层为土地权属类型，代码为2 位，其中，第一位表示土地所有权类型，第二位表示宗地特征码。第五层为宗地号，代码为5 位，用00001—99999 表示。宗地代码表见附录。3.2.3 赋码规则。3.2.3.1 地籍区、地籍子区原则上按照乡镇行政区划、行政村界线划分，如有必要如有必要也可按 4 照明显的或不可移动的线状地物划分。地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不得随所依附界线或线状地物的变化而调整。3.2.3.2 当未划分地籍子区时，相应的地籍子区编码用“000”表示，地籍区代表地籍子区。3.2.3.3 宗地不得跨越地籍子区、地籍区、县级行政区划。当现有宗地跨越划定的地籍区、地籍子区时，应调整相应的界线，以保持宗地的完整性；当宗地跨越县级行政界线时，以县级行政界线分割宗地。位于城镇地籍更新调查范围的宅基地，应保持原有编码不变。未分宗的，应重新调查。3.3 界址点编码 一般以地籍子区为单位，按从左到右、自上而下的原则依次编号，同一街坊内的界址点不得重号。3.4 权属调查的内容、程序和方法 3.3.1 收集调查工作底图 利用已有的数字正射影像图、影像平面图、航片或已有的地籍图、大比例尺地形图、平面图做为调查工作底图。也可以利用按街坊或小区绘制的宗地关系图作为调查工作底图。3.3.2 划分调查区 在县级行政区划内依次划分地籍区、地籍子区，地籍区、地籍子区应和集体土地所有权、城镇地籍更新调查范围的街道、街坊保持一致，做到无缝衔接、不重、不漏。3.3.3 划分宗地 在集体土地所有权宗地内划分宅基地使用权宗地。两户以上共同使用的宅基地，要确定分摊面积，分摊原则是有协议的按协议定，无协议的按共有宗处理； 农村居民点或农户穿插在原来城镇地籍更新调查范围内的，已经调查过的，符合本次调查要求的，可不再重新调查。3.3.4 发放调查通知 按调查工作计划，分区、分片公告通知，或邮送或登门送达地籍调查通知书或电话通知。通知土地所有者、使用者及相邻宗地使用者按时到现场指界。送达的通知书，应由土地使用者签名并留存根备查，电话通知必须有电话记录。3.3.4 调查土地权属状况 3.3.4.1 土地使用者名称以批准或登记的名称为准。宅基地使用者一般为本农村集体经济组织成员，此外经批准也可为城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、退伍军人、离退干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞等。集体建设用地使用者包括农村集体经济组织的各类企业、事业单位。以及个体工商户、农村承包经营户等。5 3.3.4.2 土地权属性质可分别填写宅基地使用权和集体建设用地使用权，对于空闲地填写集体土地所有权。3.3.4.3 农村宅基地使用者应提交的土地权属证明文件为人民政府批准文件、其他证明文件。3.3.4.4 集体建设用地使用者应提交的土地权属证明文件为人民政府建设用地批准文件、建设用地批准书、联营合同、原《集体土地使用证》、其他证明文件等。3.3.4.5 因历史等原因无法提交权属证明材料的的，由四邻认可，村民委员会开具证明。3.3.4.6 其他资料 3.3.5 调查土地利用分类 以《土地利用现状分类》为依据，结合权属调查成果，逐宗地调查核实土地的利用类别、位置、分布、面积等。3.3.6 确认界址点、界址线 3.3.6.1 宗地界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。临街、临巷或土地使用者已有建设用地批准文件，且用地图件上的界线与实地一致时，可只由本宗地指界人指界。3.3.6.2 宅基地须由户主指界，签字，按手印，并出具户主身份证明和户口簿。户主外出的，由其成年家庭成员指界、签字、按手印，村组干部或村民代表作为见证人在见证栏签字；户主或其成年家庭成员均无书写能力，可只按手印，由村组干部或村民代表作为见证人在见证栏签字，并注明按手印者姓名；整家外出或只有未成年人在家时，先由村组干部或村民代表指界测量，待户主或其成年家庭成员认可后，完善签字手续。3.3.6.3 土地权属或宗地界址有异议的，应及时在现场调解处理。现场未能调解的，应在调查记事栏内写明争议原因，并标绘出有争议的地段，待以后依法调解处理。在现场难以调解的，应在土地权属争议登记簿上注明相关情况。3.3.6.4 历史用地、没有权属文件的宗地，经审核后，一般按土地使用现状确定界址。3.3.6.5 经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表（附录C）上签字盖章。3.3.6.6 宗地界址有争议的，调查人员应现场调解处理。3.3.6.7 所有宗地界址点都必须编号，并按规定设置界址标志（界址标志见附录D）。3.3.6.8 违约缺席指界的，按以下规定处理： a.如一方违约缺席，其宗地界址线以另一方所指界线确定。b.如双方违约缺席，其宗地界址线由调查人员依据现状及地方习惯确定。c.将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15 日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用。逾期不申请，a、b 两条确界结果自动生效。违约缺席定界通知书见附录（附录E）。6 3.3.6.9 指界人认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，参照3.3.5.8 条的规定处理。3.3.7 记载地籍调查表 3.3.7.1 地籍调查表主要内容 地籍调查表主要内容包括：本宗地地籍号及所在图幅号；土地座落，权属性质，宗地四至；土地使用者名称；单位性质及主管部门；法人代表或户主姓名、身份证明号码、电话号码；土地使用权类型；批准用途、实际用途及使用期限；界址调查记录；宗地草图；权属调查记事及调查员意见；地籍勘丈记事；地籍调查结果审核意见。3.3.7.2 地籍调查表填写要求 地籍调查表必须做到表、图、实地三者一致，各项目填写齐全，内容准确无误，字迹清楚整洁。填写的各项内容只可划改、不得涂改，也不允许连环划改；同一项内容划改不得超过两次，全表划改不得超过两处。划改处应加盖划改人员印章。每一宗地填写一份地籍调查表。项目栏的内容填写不完的可加附页。地籍调查结果与土地登记申请书填写不一致时，按实际情况填写，并在说明栏内注明原因。3.3.8 绘制宗地草图 宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属争议和检核地籍图精度的原始资料，必须实地绘制。3.3.8.1 宗地草图的内容 宗地草图的内容包括：本宗地号和门牌号；宗地使用者名称；本宗地界址点（包括相邻宗地落在本宗地界址线上的界址点）、界址点号及界址线；确定界址点位置、界址边方位所需要的建筑物、构筑物；界址边长、界址点与邻近地物点的关系距离和条件距离、地物点间的关系距离和条件距离；相邻宗地的宗地号、门牌号和土地使用者名称及相关地物；指北线、图框、比例尺、丈量者、丈量日期等。3.3.8.2 宗地草图绘制要求 a.宗地草图幅面规格为A3、A4, 比例尺为概略比例尺。b.宗地草图必须现场绘制。图上所有数据必须实地勘丈并现场记录。字迹工整、线划规则，不得涂改。c.勘丈数据均须在图上标注，界址点间距注在界址线外，其余数据注记在界址线内。d.用2H、3H 铅笔绘制草图并注记，数字注记字头朝北或朝西，斜线排列的数字，注记字身应垂直于斜线。e.宗地过小时，可放大绘出；过大时可分幅绘制或适当缩小比例尺。f.每个宗地均须绘制宗地草图。7 4 地籍控制测量 5 界址点坐标测量 界址点坐标测量方法有解析法、图解法。5.1 解析法测定界址点坐标是以各等级已知地籍控制点为依据，外业采集已知控制点与界址点间的距离和角度数据，利用数学公式解算每个界址点的坐标。解析法测定界址点坐标的方法有野外数字测量法、极坐标法、截距法、测距交会法、直角坐标法、测角交会法等。根据不同的条件使用不同的方法。5.2 图解法是利用量取界址点之间、界址点与其邻近地物点的关系距离在图上确定界址点位置，界址点坐标可在图上图解获得。图解法确定界址点图上平面位置的方法有平板仪法、图解距离交会法、图解角度交会法等。5.3 界址点平面位置精度见表16。表16 界址点精度指标及适用范围 类 别 界址点对邻近图 根点点位误差（cm）界址点间距 允许误差（cm）界址点与邻近地物点关系距离 允许误差（cm）适用范围 中误差 允许误差 一 ≤±5.0 ≤±10.0 ≤±10.0 ≤±10.0 街坊外围界址点及街坊内明显的界址点 二 ≤±7.5 ≤±15.0 ≤±15.0 ≤±15.0 村庄内部的界址点 注：界址点测量精度与地籍图比例尺无关，不论采用何种测量方法，均须达到表16 要求。6 测绘地籍图 6.1 地籍图的内容 地籍图内容主要包括数学基础、地籍要素、地物要素和有关土地利用要素等。6.1.1 数学基础 数学基础包括：平面坐标系统、高程基准、内外图廓线、坐标格网及注记、控制点及注记、比例尺、图幅编号与有关注记等。6.1.2 地籍要素 6.1.2.1 各级行政界线。省界、市界、县（市、区）界、乡（镇）界，当各级行政界线重合时，只表示高级界线。6.1.2.2 地籍区、地籍子区界线。6.1.2.3 权属界线。宗地界址点、界址线。8 6.1.2.3 地籍号。地籍区号、地籍子区号、宗地号。6.1.2.4 地类。按照《土地利用分类》规定的土地利用类别码注记。6.1.2.5 宗地座落。包括行政区名、道路名、门牌号等。6.1.2.6 土地使用者或所有者。宗地内能注记得下的权属单位名称应注记。6.1.2.7 宗地面积。分幅地籍图上不注记宗地面积。6.1.3 地物、地貌要素 6.1.3.1 建筑物、构筑物 a．实地面积大于等于6m 2 的固定建筑物、构筑物，用相应符号表示其位置和占地情况。b.固定的永久性建筑物要测绘其占地状况，在建筑物右上角用分数形式标注层数和结构，如 12/2，分子为层数，分母为建筑物结构代码（见表 17），同一栋建筑物，层数不同的应分别标注。层高低于2.20m 的不作为一层。表17 建筑物结构分类及其代码 结构分类 钢结构 钢和钢筋混凝土 钢筋混凝土 混合结构 砖木结构 其他结构 缩写 钢 钢、钢 钢混 混合 砖木 其他 代码 1 2 3 4 5 6 c．实地占地面积大于等于6m 2 的台阶、有柱雨蓬、花坛、花池等应表示，不落地的阳台、雨蓬不表示。d．建筑物外围小于50cm×50cm 的装饰性细部（如墙面外砖柱）可舍去。e．室外落地的扶梯、楼梯等允许包括在建筑内，不落地的可舍去。g．建筑群内井式建筑中面积大于等于6m 2 的天井或院子须表示。h．非永久性建筑物、构筑物不表示。i．城墙及垣栅应表示。6.1.3.2 道路 a.道路以两旁宗地界址线为界。道牙石线是界址线的要表示，不是界址线的酌情表示；通过城镇的铁路用相应符号表示。b.道路中间或两边的小绿地、小花池、花坛、行树可不表示。c.道路附属物、里程碑、筑路牌可不表示。d.桥梁、大型涵洞、隧道用相应符号表示，且须符合投影原理。e.地下道路、架空道路用相应符号表示。6.1.3.3 水系 a．河流、湖泊、沟渠、坑塘等以堤、岸为界绘出，有界址线的标明界址线和界址点；堤面高出地面0.5m 以上的，视情况用堤岸符号表示。b．河流中线为界址线时，按实际河流中心标绘，当河道变迁时，界址线随之变迁。9 c．地下河流、地下排水沟不表示。6.1.3.4 地貌 a．地籍图上不用等高线表示地貌。b．山区、丘陵区须表示大面积斜坡、陡坎、路堑、路堤、台阶路时，可适当注记台地、低地、道路交叉口、大面积农地等处的散点高程。6.1.3.5 土壤植被 a．建成区内的公园及各宗地外大面积绿化地、街心花园用土壤、植被符号表示；城乡结合部及建成区以外的农用地等用相应地类符号表示。b.宗地内的绿地、花坛、零星植被可不表示。6.1.3.6 其它 a.一般电力线不表示，但110KV 以上的高压线及塔位应表示。b.通讯线、架空管线、电杆、路灯、消防栓、窨井等一般不表示，但与土地他项权利有关时应表示。c.地下室一般不表示，但与土地他项权利有关的大面积地下商场、地下停车场等应表示。d.宗地内部的次要道路、水塔、纪念碑及与权属界址无关的围墙可不表示，危险品仓库、保密车间应注记。e.农贸市场内的摊位、临时售货棚不表示。6.1.4 注记 除地籍要素全部注记外，还应按规定注记河流名称、地名、有特色的地物名称和有关的土地利用要素等。地籍图图式、图例见附录(附录I)。6.2 地籍图的成图方法 6.2.1 解析法 解析法成图是以已知控制点为依据，根据野外测量获取的控制点与界址点间的距离、角度等数据，利用数学公式解算出全部界址点的解析坐标，将解析界址点展绘在图上。以解析界址点坐标和解析边长为基础，勘丈并在图上绘出其它地籍要素、地物要素的位置和几何图形，经宗地勘丈数据检核后成地籍图。10 6.2.2 部分解析法 部分解析法成图是采用解析法测定街坊外围及街坊内部明显界址点的解析坐标，根据界址点的解析坐标，展绘出街坊地籍图；以街坊地籍图为基础，用图解勘丈法勘丈街坊内部的有关要素；采用几何作图的方法，在街坊图上装绘街坊内部的界址点及各类要素的平面位置和几何图形，经图幅分割、编辑、整饰和宗地勘丈数据检核后成地籍图。6.2.3 野外数字测量法 野外数字测量法是在已知控制点上架设全站仪或 GPS，同时采集测站点与界址点、地物点、其它细部点之间的距离、角度等数据或直接采集界址点坐标；将其自动传输到电子手簿、IC 卡或便携式微机记录，现场绘制草图。内业借助计算机及其配套的数字测图软件，通过数据处理和图形编辑生成数字地籍图。6.3 地籍图的平面位置精度指标（与图件比例尺相关的精度指标）见表18。表18 地籍图平面位置精度指标 项 目 图上中误差（mm）图上允许误差（mm）备注 相邻界址点间距 ≤±0.3 ≤±0.6 界址点与邻近地物点关系距离 ≤±0.3 ≤±0.6 宗地内部与界址边不相邻地物点 ≤±0.5 ≤±1.0 邻近地物点间距 ≤±0.4 ≤±0.8 勘丈数据装绘界址点间距 ≤±0.3 勘丈数据装绘界址点与邻近地物点关系距离 ≤±0.3 内图廓边长误差 ≤±0.2 内图廓对角线误差 ≤±0.3 图廓点、控制点、坐标网点展点误差 ≤±0.1 其它解析坐标点展点误差 ≤±0.2 6.4 宗地图 6.4.1 宗地图是土地证书和宗地档案的附图。其幅面一般为 A3、A4。可以由绘图仪输出或根据地籍图复制。宗地图比例尺可根据宗地大小适当选择，但比例尺分母必须为10 的整数倍。6.4.2 宗地图的内容包括：行业代码、本宗地号、地类号、宗地面积、土地使用者全称；宗地内的建筑物和构筑物、所在图幅号；界址点及界址点号、界址边长；邻宗地土地使用者及宗地号、邻宗地在本宗地界址边上的界址点及其编号、邻宗地间的界址示意线；相邻道路、河流及其名称等。宗地图样图见（附录J）。7 图件整饰 7.1 图件接边 11 7.1.1 相邻图幅间，图廓线两侧的界线、地物、地类等应一致，其位置误差小于等于图上 1.2mm 时，两边各配赋误差的一半后严格接边；误差大于图上1.2mm 时，须查明原因，必要时应到实地复核后再进行接边。7.1.2 接边后不得在图面上出现不合理现象或逻辑错误。7.2 图件整饰 各类要素符号、规格和图例按地籍图图式图例（附录I）、图廓整饰（附录K）进行整饰。8 公告地籍调查结果 公示地籍调查结果。公示期间无异议的，以乡（镇）为单位由有批准权的人民政府确认。公示期间有异议的，按照相关规定处理后，再报由批准权的人民政府确认。9 登记发证 土地登记申请 9.1.1 以乡（镇）为单位统一组织宅基地使用权登记申请工作；土地登记申请书以宗地为单位填写；土地登记申请书式样见附录J。9.1.2 土地登记申请人。9.1.2.1 农村居民宅基地使用者一般为本集体经济组织成员。9.1.2.2 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。9.1.2.2 集体建设用地使用者一般为农村集体经济组织或农村居民。9.1.2.3 宅基地使用权和集体建设用地使用权连成一片，且为一个使用者的，应分别申请 9.1.3 土地登记申请人应提交的材料包括土地登记申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、土地所有权地籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标、其他证明材料。土地所有权地籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标，由承担地籍调查任务的技术协作单位获得。委托代理人申请土地登记的，除提交以上材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。9.1.4 收件。土地登记申请人提交的文件资料经审查无误后，应在《土地登记收件单》进行登记、编号、装袋入案,土地登记收件单的式样见附录K。9.2 权属审核 填写土地登记审批表（见附录L）。权属审核应做到权属合法、界址清楚和面积准确，主要包括对土地登记申请人审核、对土地权属状况审核等。12 9.3 土地登记公告 将土地权属审核结果进行公告,公告的式样见附录M。国土资源行政主管部门应在土地登记区范围内进行公告,公告的式样见附录J。土地权利人和利害关系人对公告结果有异议的，应在公告规定的期限内申请复查，提交土地登记复查申请书、身份证明文件、异议证明文件。土地登记机构应根据土地权利人和利害关系人提出的复查内容进行复查，并填写《土地登记复查结果表》(见附录N)。9.4 注册登记 9.4.1 以宗地为单位填写土地登记簿；以权利人为单位填写土地归户卡；土地登记簿应加盖人民政府印章。9.4.2 以宗地为单位填写土地权利证书。共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。7.4.4 土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责。95 核发证书 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。9.5.1 由国土资源管理部门向所登记的集体土地所有权人统一颁发土地证书。9.5.2 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准；非农业户口居民（含华侨）的《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。因继承房屋占用农村宅基地的，《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。对于超占面积的宅基地，按照国家有关规定需要注记土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积。9.6 归档。将宅基地登记材料按地籍区及地籍编号整理立卷归档；一份完整的宅基地土地登记档案应包括：（1）申请资料：收件单、申请书、权源资料（2）地籍调查表、宗地图（3）法人代表身份证明及委托书、委托代理人身份证明（4）土地登记审批表、土地登记簿、登记卡和归户卡。9.7 几种特殊情况的说明 9.7.1 有下列情况之一的，只作调查统计，暂不发证。土地权属争议尚未处理完毕的；提交的集体土地登记资料不齐全的；未依法足额缴纳税费的；；村民将原有住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作经营用途后，再申请宅基地的；不属于本村村民住宅用地的；申请人非合法的本集体成员，无法提供原籍属于本集体的证明材料的；城镇居民在农村购买或违法建造住宅的；法律法规规定的其他情形； 13 10 数据库建设 在权属调查、地籍测量以及土地登记发证的基础上，将开展农村宅基地确权登记发证工作所形成的图、表、卡、册和有关法律文书纳入数字管理，参照《城镇地籍数据库标准》，建立集图形、属性、电子档案及地籍业务管理系统为一体的宅基地数据库。10.1 数据库内容 宅基地和集体建设用地使用权数据库主要包括土地权属、土地登记、土地利用、基础地理、影像等信息。10.2 数据库功能 系统应以GIS平台为基础，满足宅基地和集体建设用地土地登记的需要。系统应满足矢量、栅格和与之关联的属性数据的管理，具有数据输入、编辑处理、查询、统计、汇总、制图、输出，以及更新等功能。系统应根据需要满足集体土地日常管理需要以及具有集体土地使用权制证功能。10.3 数据建库与管理系统 10.3.1 图形数据采集 整理外业调查结果以及收集到的二次调查数据；对野外采集的数据和收集到的数据进行检查，导入数据库；对纸质地籍图，通过矢量化采集数据。10.3.2 图形数据编辑处理 通过对采集到的图形数据进行图形编辑、坐标系变换、图幅接边及拓扑关系建立等；建立集体土地使用权图形数据库。10.3.3 属性数据采集 根据外业调查结果录入属性信息，与图形数据挂接并检查对应关系，建立集体土地使用权属性库。对调查过程中形成的纸质申请书、调查表、审批表、土地证，以及权属来源证明文件等资料，通过扫描或拍照等方法形成电子数据，并与属性信息挂接。形成完整的包括影像资料的属性数据库。10.3.4 数据检核与入库 对形成的图形信息与属性信息进行数据完整性、准确性、逻辑一致性以及数据分层和文件命名的规范性等的检查，满足要求的汇总入库，建设宅基地和集体建设用地使用权数据库。10.3.5 数据库管理系统 宅基地和集体建设用地使用权数据库管理系统应根据日常管理需要，具有查询、打印、制表、出图以及根据权限进行宅基地和集体建设用地审批管理与打印土地证书功能。14 11 面积量算与汇总统计 11.1 面积量算 11.1.1 面积量算利用计算机完成。根据各种界线的连续点位坐标串，使用辛普森公式计算。11.1.2 量算面积前，要注意进行坐标串的检查，避免出现各种界线和线状地物打折现象。11.1.3 面积量算的单位为m 2，面积取值保留到0.01m 2。11.1.4 以图幅理论面积为控制，以宗地为单位进行量算。当图幅内的宗地面积、道路面积、河流面积及其它面积之和与图幅理论面积之差，小于等于0.0005P(P 为图幅理论面积，见表1)时，不进行平差，将较差配赋在道路或河流内，并加以说明。大于0.0005P 时，应查明原因，重新量算。11.2 数据汇总统计 11.2.1 数据汇总统计内容和表格类型 在面积量算的基础上，按以下内容进行统计，并按规定的表格样式打印输出。11.2.2 数据汇总统计的程序 在全面审查城镇地籍更新调查成果的基础上，以宗地或权属单位为基本记录单元，按照街道（乡、镇）、区（市、县）、市三个级别逐级统计汇总上述规定的表格。11.3 逻辑性检查 为了保证面积量算和统计汇总的准确性，必须进行下述面积逻辑检查: 11.3.1 同一街坊内，各宗地面积与道路、河流及其他面积之和必须与街坊面积相等。11.3.2 同一街道内，各街坊面积之和必须与街道面积相等。11.3.3 同一区内，各街道面积之和必须与区总面积相等。11.3.4 同一城镇各区面积之和必须与城镇总面积相等。11.3.5 城镇各地类面积之和必须与城镇总面积相等。12 文字报告编写 《城镇地籍更新调查报告》分城镇地籍更新调查工作报告、技术报告、数据库建设报告四部分，须分别撰写、统一装订。12.1 工作报告 12.1.1 调查区的地理位置、面积，自然、经济、社会状况，调查范围等。12.1.2 调查的目的和任务。12.1.3 调查工作程序。12.1.4 组织实施情况。包括机构和人员组成、技术队伍情况、时间安排、经费筹措、技术保障措施等。15 12.1.5 调查取得的成果。12.1.6 调查工作的经验和存在问题等。12.2 技术报告 12.2.1 调查的技术路线及技术路线制定依据（主要依据、参考依据等）。12.2.2 调查采用的资料来源、类别、参数、采集时间、质量状况评价等。12.2.3 技术方法 12.2.3.1 权属调查的实施。包括调查内容、工作准备、界址确认（确权依据、方法、过程）、界址标志设置及管理、宗地勘丈方法及工具、宗地草图制作、地籍调查表填写、权属争议调处、存在问题及解决办法、土地分类调查等。12.2.3.3 地籍控制测量 a.坐标系统和高程基准选择与确定、已有控制点情况（等级、数量、施测时间、精度分析、标志状况、点之记及分布情况等），采用的仪器设备及检校情况、控制网设计与施测（首级控制、加密控制、图根控制网的布设、施测方法、技术要求、精度、密度、埋石情况等）、数据处理和平差程序与方法、精度评定与分析等。12.2.3.4 地籍细部测量 a.地籍图分幅与编号，比例尺。b.图件类型：数字地籍图、宗地图。c.成图方法（野外数字测量法、解析法、部分解析法）。界址点坐标测量方法，成图过程、方法与精度，地物要素取舍要求，界址点测量精度、地籍图精度评定与分析，土地利用情况图编绘、宗地图制作。12.2.3.4 登记发证 12.2.3.5 面积量算与汇总统计。12.2.3.6 土地利用状况分析 12.2.3.6 新技术运用及技术创新。12.2.3.7 经验与存在问题。12.2.3.8 检查验收情况和结论。12.3 数据库建设报告 12.3.1 技术依据。12.3.2 技术路线、方法、建库标准。12.3.3 硬件环境与软件环境。12.3.4 数据库结构。12.3.5 地籍要素的分类原则与地籍命名规则。16 12.3.6 数据库建库程序及要求。12.3.7 数据库功能及应用等。13 地籍更新调查成果资料 13.1 技术设计书 13.2 权属调查成果 13.2.1 调查工作底图。13.2.2 地籍调查表。13.2.3 地籍勘丈原始记录。13.2.4 宗地草图。13.3 地籍控制测量成果 13.3.1 控制测量记录手簿及其它原始记录。13.3.2 控制点网图。13.3.3 数据处理中生成的文件、平差计算资料。13.3.4 点之记、选点和埋石资料。13.3.5 设备、气象及各类仪器检验资料。13.3.6 控制点成果表。13.4 细部测量成果 13.4.1 解析界址点观测手簿及原始记录。13.4.2 界址点成果表。13.4.3 分幅数字地籍图（纸质）及电子文档。13.4.5 宗地图（纸质）及电子文档。13.5 地籍图分幅接合图表 13.6 面积量算及汇总统计 13.8 文字成果 13.8.1 宅基地使用权确权登记发证工作实施方案。13.8.2 宅基地使用权确权登记发证工作技术方案。13.8.3 宅基地使用权确权登记发证工作报告。13.8.4 宅基地使用权确权登记发证工作技术报告。13.8.5 宅基地使用权确权登记发证工作数据库建设报告。17 13.9 数据库成果 13.9.1 宅基地使用权数据库 13.9.2 集体建设用地使用权数据库 13.9.3 土地权属争议调处信息库

第四篇：农村宅基地使用权确权登记发证工作总结

峨眉山市农村宅基地使用权确权登记发证XX镇XX村

工作报告

一、项目概况

为贯彻落实党的第十七届三中全会明确指出的“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度，搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。精神，贯彻《土地管理法》、《物权法》和《土地登记办法》以及中共中央、国务院《关于加大统筹城乡发展力展，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号文件）,推进农村土地产权制度改革，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，依法维护集体土地权利人的合法权益，维护农村社会稳定。峨眉山市人民政府决定按照四川省、乐山市的统一部署开展宅基地使用权确权登记工作。峨眉山市国土资源局具体组织实施了本次峨眉山市农村宅基地使用权确权登记发证工作。

二、资料收集

1.已有的土地权属方面的资料；

2.已有的政区划资料、行政区划代码、行政区划图；

3.已有的1:500地形地籍图;4.全国第二次土地调查DOM正射影像图；

5.已有的村、村民小组界线；

6.第二次全国土地调查形成的农村土地调查数据库;

三、作业方法

1、数学基础

平面坐标系：采用1980年国家大地坐标系；

高程基准：1985年国家高程基准。

图形比例尺：1:500；

复印件。

5、宗地图

统一使用峨眉山市国土资源局制定的宗地图、宗地草图模板。图内宗地周围不同地类之间以地类界线表示，宗地权属界线与主体房屋墙角为准；宗地草图：宗地编号采用“镇-村-组-户”的格式填写，例如九里镇兴阳村一组第一户的宗地编号是：103-203-1-1；在宗地编号下方加入土地坐落，**镇*村*组（有小地名加入小地名）；宅基地总范围线采用白色虚线表示；宗地草图中要保留界址线边长；图内字体注记统一用宋体表示；

6、地籍调查表

(1)地籍调查表封面上方“编号”采用“镇-村-组-户”。

(2)土地所有者一栏：法人代村表填写组长姓名。

(3)土地使用者项：家庭成员填写原家庭成员，若成员填不下，可以在下面的说明栏进行补充剩下的家庭成员。

(4)四至：东： 邻**村**组（或邻宗地户主姓名）

南： 邻**村**组（或邻宗地户主姓名）

西： 邻**村**组（或邻宗地户主姓名）

北： 邻**村**组（或邻宗地户主姓名）

(5)批准面积：1987年之前的按现在实际测绘的住宅面积填写，87年之后无农房用地审批通知书的批准面积栏为空；

(6)总面积填写宗地图上虚线范围内的面积。住宅面积填写住宅实际占地面积，其他面积填写=总面积-住宅面积后的剩余面积。

(7)地籍编号：采用“镇-村-组-户”

7、坐标转换

由于峨眉山市地跨3度分带的34带和35带，在DOM正射影像图上进行套图时，要先进行跨带转换处理，将35度带转换到34度带进行处理（因为峨眉山80%以上区域都属34度带），统一坐标。

四、技术要求

分别圈两个闭合的宗地界线，住宅实际建筑占地等于两处宗地面积相加，界址点连续编号，并且界址点成果表合并，两组界址点之间空一行表示。

6.檐廊较宽的依然以墙角为基准点进行面积计算。

7.修建房屋时有3个人，建房用地审批通知书已丢失，现在分为两户的分为两户登记。如果房屋不能分割则以共用宗处理，批准面积也应进行分摊处理。

8.两个老人先跟到大儿子，申报了住宅面积，几年后户口又到小儿子那边去了，又申报了面积，两户的建房通知书都已丢失，按：

大儿子：父母做以迁出处理，批准面积和实际面积分别登记

小儿子：父母做登记，批准面积和实际面积分别登记。

9.1987年前的房子，由1户分成了5户，5户人都各自有独立的户口，建房说明中人员按各户现有人员填写，并表明继承。

10.由于征地，留下未满18岁的小孩为户主，当时修房时为3人，父母已迁出农转非，以小孩确权颁证。父、母作为代理人提供户口簿和身份证明。

11.父亲申请了建房面积(有农房用地审批通知书)，父母去世后，弟兄分家，两个人达成协议后，平摊批准面积，提交资料时两户都要附建房用地审批通知书。

12.老人有三个儿子分别在本组不同地方修建了房子，但由于特殊原因户口未分-6

等。对参与的全部人员进行技术、质量教育及培训、考核，强化质量意识和责任心。项目实施过程中严格按照项目技术实施方案以及相关技术要求进行作业，并且针对参与项目的全体技术人员，定期、不定期组织技术培训和技术交流，统一技术标准、操作程序、技术方法和要求，确保项目实施过程和项目成果的准确、统一、规范。

3、加强过程质量监控。强调质量控制贯穿项目全过程，对项目的每一个阶段进行质量监控，建立完善的、切实可行的过程质量控制制度，在各阶段明确质量控制内容、指标以及质量检查方法等，使作业人员在作业过程中做到有的放矢、明确目标。通过控制每一个阶段的质量，达到项目质量的总目标。过程质检人员与作业人员同步，抓好每个作业阶段的质量，规范作业人员的作业方法，从源头上保障项目成果的质量。

4、明确质量控制指标。成立专门的项目队伍，切实贯彻执行项目的各项技术质量管理要求，认真进行项目各阶段的自检、互检和专检，建立规范的项目管理模式、完善项目管理体系。对作业过程中的每个环节均制定明确的质量控制指标，每一个阶段工作的成果都必须经过严格质量检查，并详细填写质量检查记录表，由项目组负责人签字认可后，进入下道工序。

5、设岗定责、责任到人。按照“设岗定责，以制度管人，各负其责”的总体原则，明确项目质量岗位职责，将责任层层落实到人，作业过程中作好相应质量记录，使项目实施过程中发现的问题、提出的解决方案和最终完成的质量等有据可查。项目部设项目负责人和技术负责人各1人,专职质量检查员4人。

6、实行三级质量检查制度。具体为：作业技术员对自己的作业成果进行即时全面自检；项目小组长负责对小组内的技术员提交的检查成果进行至少50%的质量复检；项目总负责人和院总工办对各项目小组成果进行至少20%的质量终检。三级质量检查制度将贯穿整个项目的各个阶段。

7、加强资料和数据管理。由于本次确权工作涉及3.5万余宗地，数据和档案资料非常多，为保证数据和资料的安全和有序规范，在作业过程中，我们将加强资料和数据的管理。安排专人负责资料的管理和数据的存储，数据和资料-8

第五篇：浅谈宅基地使用权问题

浅谈宅基地使用权问题

法学091 陶淑俊 200950725110

从1994年开始，有多名画家购买宋庄农民的住房，目前画家村居住有近1500名艺术家，其中有200多人购买了农民的住房。由于北京房价的不断上涨，“画家村”住房的价格也一路攀升。最初上百平方米农家住宅不过一两万元，而现在需要要二三十万元。正是由于这个原因，不少农民在出售住房后反悔，向法院起诉要求宣告房屋买卖合同无效。马海涛诉李玉兰案就是著名的一件案件.宅基地使用权,是指农民集体成员为建造自住房屋及其他附着物而占有和使用集体所有土地的权利.宅基地使用权不仅是农民的一项重要财产权,同时也是农民的生存保障权.它是农民的安身立命之地,承载着农民的最低生存保障.此案中的宅基地使用权只能归农民集体成员所有,所以李玉兰本身就没有拥有农家住宅的权利.开始的住宅买卖就是不合法的.一般在房屋买卖过程中多数买房人是善意购买的,主观过错很小,与作为买房人的农民相比,明知农村宅基地住房不允许买卖,却为了经济利益将住房卖给城市居民,占有主要过错.出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任.这样的情况很容易就会助长农民见利忘义.当初农民卖房子时都是闲置房,看着房价涨了就想将房子要回去.然后又拿出去卖.这样有损买房人的利益.所以我认为,如果在法律允许的基础上,能够稍有规章变动,使得农民能够自己自主经营自己的财产,出售、出租闲置私房,使有限的宅基地资源发挥应有的作用.这样就能减少很多关于宅基地所有权归属问题的争论,而且能够保证多方面的公民权利,将利益最大化.