农村宅基地使用权问题分析（精选五篇）

第一篇：农村宅基地使用权问题分析

农村宅基地使用权分析

基本情况

农村集体土地使用权包含农村集体建设用地使用权和宅基地使用权，我县农村集体土地使用权确权登记发证工作开展1年多来，完成全县626个行政村的外业地籍测量，完成592个行政村的权属调查工作，共调查宅基地23万余宗，集体建设用地1000余宗。会审完成22.55万宗宅基地，901宗集体建设用地，符合确权登记发证的宅基地19.87万宗，集体建设用地820宗，发证率分别达到88.12%和91.01%，会审后记录已全部完成公示，并拍照存档。目前正集中进行数据库建设和证书打印工作。

现行农村宅基地存在的主要问题

1、宅基地面积严重超标

我县虽然在1991年经县政府平政发【1991】114号文规定了全县所有村庄的宅基地使用面积，但从本次调查的结果看超用地限额现象十分突出。尤其是南部山区乡镇宅基地超标准更为严重。

2、农村出现大量闲置宅基地

近年来，随着我县经济的不断发展一些富裕起来的农民纷纷进城购房。他们留在农村的宅基地，受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无法收回进行处置，闲置了大量宅基地。

3、村、镇建设规划落后

村、镇建设规划不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量很差。尤其我县的南部山区农村，宅基地建设更是“随处建”，村庄建设无规划可依。

4、宅基地纠纷不断

从本次我县农村集体土地确权发证工作的情况看，有较多争议宅基地是因为“买卖”双方争议造成的。

随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化。

5、宅基地权属来源不清

我县农村宅基地数量庞大，但具有合法权属来源的宅基地数量却很少，从最新的统计数据看，全县符合发证条件的宅基地198718宗，有合法权属来源的宅基地90505宗，无合法权属来源的宅基地达到108213宗。如此多的宅基地没有合法权属来源就意味着这部分宅基地不经县政府审批将无法进行证书打印，从而无法尽快实现产权制度改革的顺利进行。

6、市国土局对证书打印工作提出新要求

1、市国土资源局召开了全市农村集体土地确权登记发证工作培训班，按照最新的市局领导的有关要求，我县需布设从县局到各镇、开发区国土所的专网，通过布设专网，安装服务器进行逐层发证电子审批，此项工作花费较大，并且需要一段时间，希望县政府予以支持。

2、根据市国土资源局有关数据库建设的要求，要对完成的worlk图形数据库转化成arcgis数据库，此项转化需要购买正版的arcgis软件，转化后的图形数据库需要导入发证系统属性管理库，而根据市局的要求，发证系统属性管理库需要购买正版的oracle软件进行转化后打印证书。此项工作解决了部分目前无法解决的数据转化问题，但增加了运行成本，尤其时间上的耗费更是突出。意见建议

一、积极落实集体会审成果

县国土资源局从今年年初到7月初对全县农村集体建设用地和宅基地使用权逐村逐户集体会审工作，形成了所有村庄集体建设用地和宅基地使用权的会审记录，并经多方签字确认，加盖村委公章。

1、农村集体土地确权发证前集体会审让广大农民群众积极参与到农村集体土地确权发证当中，让农民群众享有充分的知情权、参与权、决策权，真正发挥群众作用，汇聚群众智慧。

2、通过农村集体土地确权登记发证前集体会审，能够全面、准确、明晰的掌握农村宅基地现状。

3、通过农村集体土地确权发证前集体会审有效避免和化解了因宅基地引起的纠纷和矛盾，维护了农村社会稳定。

4、通过农村集体土地确权发证前集体会审能够依法确认农民的权益，保证“颁铁证”、“发实证”，经得起时间的考验，不留“后遗症”，切实维护广大农民群众的合法利益。

5、通过农村集体土地确权发证前集体会审为今后规范农村集体建设用地和宅基地用地、有效提高农村土地利用率提供了可靠的依据和保障。

集体会审工作得到广大农民群众的拥护，要在此基础上加快落实会审成果，切实维护农民利益。

二、加强宅基地规范管理

通过集体会审工作，许多村两委干部明白了村庄合理规划的重要性和迫切性，希望在此基础上加强全县农村宅基地建设规划的管理，出台较为细致的规划许可程序，各镇规划宅基地时要严格按照全县土地利用总体规划和该村宅基地用地限额进行审核，坚决杜绝超大面积宅基地和违法宅基地的出现，使得农村宅基地地建设规范合理，彻底扭转农村宅基地私自乱建的问题。

三、加快宅基地入市流转

农村宅基地存在较多闲置现象，闲置本身就是一种浪费，在加强规范用地的同时，要对闲置宅基地进行有序合理分配，尽快实现全县宅基地的无偿收回流转制度，实现农村宅基地的有序规范交易流通，盘活农村土地，实现高效利用。

四、宅基地合法权属来源落实

目前我们正在对新中国成立以来的所有有关我县农村宅基地的档案进行排查，包含1951年、1963年、1982年档案进行排查。并且现在正在逐村进行核对，这项工作量大排查核对大约还需要1个半月的时间，在完成后，统计出无合法权属来源的宅基地数量后报县政府进行审批。全面推进我县农村产权制度改革的有序进行。

第二篇：浅谈宅基地使用权问题

浅谈宅基地使用权问题

法学091 陶淑俊 200950725110

从1994年开始，有多名画家购买宋庄农民的住房，目前画家村居住有近1500名艺术家，其中有200多人购买了农民的住房。由于北京房价的不断上涨，“画家村”住房的价格也一路攀升。最初上百平方米农家住宅不过一两万元，而现在需要要二三十万元。正是由于这个原因，不少农民在出售住房后反悔，向法院起诉要求宣告房屋买卖合同无效。马海涛诉李玉兰案就是著名的一件案件.宅基地使用权,是指农民集体成员为建造自住房屋及其他附着物而占有和使用集体所有土地的权利.宅基地使用权不仅是农民的一项重要财产权,同时也是农民的生存保障权.它是农民的安身立命之地,承载着农民的最低生存保障.此案中的宅基地使用权只能归农民集体成员所有,所以李玉兰本身就没有拥有农家住宅的权利.开始的住宅买卖就是不合法的.一般在房屋买卖过程中多数买房人是善意购买的,主观过错很小,与作为买房人的农民相比,明知农村宅基地住房不允许买卖,却为了经济利益将住房卖给城市居民,占有主要过错.出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任.这样的情况很容易就会助长农民见利忘义.当初农民卖房子时都是闲置房,看着房价涨了就想将房子要回去.然后又拿出去卖.这样有损买房人的利益.所以我认为,如果在法律允许的基础上,能够稍有规章变动,使得农民能够自己自主经营自己的财产,出售、出租闲置私房,使有限的宅基地资源发挥应有的作用.这样就能减少很多关于宅基地所有权归属问题的争论,而且能够保证多方面的公民权利,将利益最大化.

第三篇：农村宅基地使用权转让 法律分析

农村宅基地使用权转让 法律分析

来源：作者：日期：09-12-17

1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

3.近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》 第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。

4.几点看法：通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。

第四篇：浅谈宅基地使用权流转问题

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浅谈宅基地使用权流转问题

浅谈宅基地使用权流转问题

摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。

关键词：宅基地使用权，用益物权

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。

一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只

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能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《继承法》也有规定，继承人对房屋等遗产有继承权。但是对房屋以下宅基地使用权的继承以及使用年限，现行法律法规均无规定和正式说明。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中明确规定，在符合规划的前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转，但限制集体建设用地流转的用途，不得流转作商业性房地产开发。随后，国土资源部根据该决定精神出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004]234号）再次强调要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。这一具体规定，强调对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转。

而在2007年出台的《物权法》，在宅基地使用权的取得、行使和转让方面，虽依然适用土地管理法等法律和国家有关规定，但是体现了农民对宅基地房屋的用益物权，为宅基地制度的改革预留了空间。

二、农村宅基地使用权流转的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用权流转是现代物权发展的必然体现。

现代物权法由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。农民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之间就形成了无期限、无流动、无价格的固定占有、使用关系。如果房屋所有者的社会经济状况发生变化，原房主不想再占有这处宅基地，他只能选择无偿将宅基地让出，放弃作为农村集体中的一员该得到的福利，而不能将该福利转化为经济收益。而在市场经济条件下，特别是城市住宅价格不断上涨的今天，让农户做出这样的选择显然是不符合市场经济规律的。农民移居后，空置的房屋不能转让、出租，现成的财产变不成钱，对经济状况本就不宽裕的农民来说，是很痛心的。没有移居的农民发展农业生产、从事一些经营活动融资或者得重病花

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钱救治，却不能用房屋抵押获得贷款，将花费在房屋上的死钱用活，这在一定程度上影响了农村经济的发展。物不能尽其用，不符合市场经济发展的要求。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

（二）宅基地使用权流转是盘活大量潜在宅基地供需的要求。

20世纪九十年代，由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区，由农村流向城市，使流出地的宅基地长期闲置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而实际却生活在一起，空闲了宅基地；有的在城里购买了房产居住，而户口依旧在农村，同样出现了空置的宅基地。因此在这些地区大量出现“空心村”。随着我国城市化措施的出台，尤其是城市户籍制度改革的加快和深入推进，农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。据我国城市化进程的分析资料估计：今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居民点人均用地153m2计算，每年将均有18.36万 hm2的农村宅基地可能闲置不用。

（三）宅基地使用权流转有利于促进农村市场的发展

城市居民到农村从事生产、经营，或退休返乡生活等，既可以为农村带来急需的资金、技术，还可以引入先进的知识、观念，对改变农村面貌的积极作用是毋庸置疑的。目前，有的农村已把吸引城镇居民到农村作为招商引资的重要方式，因此，完全阻止其购买宅基地，不尽合理。而一旦国家政策有条件地允许城镇居民购买宅基地，则不仅促进宅基地的流转，也会促进农村市场的发展。

三、宅基地使用权流转现状分析

（一）目前宅基地使用权自主流转的方式、途径

1、出租。随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村耕地逐步减少，加之农地的收益甚微，许多农民将自己住房的一部分用来出租以获取租金，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其它经营服务场所。这样，农民在出租房屋的同时也出租了宅基地使用权，承租人在居住的同时也获得了土地使用权。目前，除一些经济尚不发达的偏远地区外，此类流转形式几乎遍及城乡结合部、都市村庄、县城和中心集镇等经济活动较为活跃的地区。如西安市南郊高校聚集

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区，租金已成为农民现金收入的主要来源之一。出租房屋已成为目前最为普遍的一种流转方式。

2、买卖。近年来，进城务工经商人员在取得一定的经济收入后在城市购买商品房而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住；农民“农转非”后留下的房屋和因婚丧嫁娶一户有多处而又长期闲置的房屋等都会进行买卖。即让渡宅基地使用权和房屋所有权。根据“房地一致”的原则，由于房屋所有权的转让，宅基地使用权也因此而转移。此外，在城市新区建设热浪的冲击下，一些有远见的农民或经营者在城市近郊可能发展为新区的地段买下部分宅基地，而在新区建成后将其高价出售也成为宅基地使用权买卖的一种新走势。

若允许农村宅基地和住房流转，对于留在本地务农的农民，通过出租多余住房，可获得相对稳定的收入；对于异地承包、规模经营的农民，可通过购买或租赁当地农房，降低生产成本。对于进城务工的农民，一方面可通过出售或出租住房，增加一条融资渠道，所获得的宅基地收益可以成为农民进城的资本，也使这种转移更为彻底，加速城市化进程；另一方面，在城郊结合部租赁廉价的农民房屋，打工的农民可以降低城市务工生活成本。

（二）流转现状引发的实际问题

1、尽管国家对宅基地的管理实行严格的审批制，但在宅基地的审批过程中，擅自多批宅基地给村民的现象严重，政府无法宏观调控，导致宅基地的管理严重失衡。许多地方一户多宅、超面积住房、违法占地建房等现象非常普遍，这不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民利益。

2、长时间私自转让宅基地使用权存在社会隐患，造成管理混乱。由于暗箱转让，购买农民宅基地的居民与出让宅基地使用权的农民之间往往仅凭一纸转让协议就决定了宅基地的转让，而相关部门却无法对其进行有效的制止，只能听之任之。其结果，一是村集体组织无法知道本村宅基地的实际使用人是谁，造成管理混乱。二是由于农民对宅基地使用权的原始取得是无偿的，相对价格低廉，有较大的市场价值空间，再加上转让是暗箱进行的，无须进行登记，无须交纳相关费用，给炒作宅基地使用权的人以可乘之机。三是农村集体组织的宅基

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地使用权实际已经流失，而与法律规定相悖的这一社会事实，将长时间存在。

3、由于缺乏宅基地使用权流转的相关法律规范，尤其是宅基地使用权的登记制度，实践中转让方与受让方的权利义务不清，导致流转的法律纠纷和经济纠纷不断，交易安全得不到保障。有些农民在出让宅基地使用权后，遇到征地、拆迁等情况，想收回宅基地使用权，但购买方已付清钱款，且投入相当资金重修或建房，拒绝接受，于是引发纠纷，甚至打官司；有些卖掉自己宅基地上房屋的农民在城里生活困难，闹回村里要求重新批地；还有些势力强大的村强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方财地两空。此类强制腾退、返还财产的执行案件，由于关乎当事人的切身利益，且往往数额较大，法院在执行中存在相当大的难度，有的案子反反复复执行了几年，还是执行不了，消耗了大量的司法资源，还容易导致矛盾激化，影响农村社会的稳定。

四、促进宅基地使用权流转合法化的对策及建议 就目前不规范的宅基地使用权流转现状来看,为了保障我国土地资源的可持续发展,切实保障农民的合法权益,提高宅基地的配置效率和集约利用程度,就必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和有偿流转的相关对策。

（一）提高农民对农村宅基地流转的思想认识 如今城乡结合部的农民在进行其房产交易的同时,他们并不知道自己的宅基地也随着在交易,只认为这样可以增加自己的收入。这是因为农民是典型的“经济人”,追求的是经济利益最大化,所以其行为方式往往受到经济利益的驱动,这也是城乡结合部土地市场如此混乱的重要原因之一。因此,要加强农民对集体土地流转的认识,加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。(二）建立宅基地使用权有偿、有期限制度

随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,我国现行的农村宅基地使用权无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。所以 ,应参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，他物权的存在都是有期限的。

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参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年 ,自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的,自动续期。

（三）尽快着手和加强宅基地确权登记发证工作, 完善宅基地使用权登记制度，明晰宅基地产权

产权明晰是流转的前提。应加强宅基地的登记工作,依法确定宅基地的权属范围,明晰宅基地使用权的产权主体,保障交易的安全性,做好流转的管理，不断完善宅基地使用权登记制度。我国《物权法 》第十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上规定可以看出 ,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义，并且未区分城市和农村,应是城乡一体化登记制度。所以，应当加强登记的规范化建设。对宅基地闲置、浪费问题，针对不同情况，可以采取在规定标准以内的予以登记发证，对超标准部分，要求缴纳资源占用费，采取限期拆除等措施。

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第五篇：集体土地所有权和农村宅基地使用权

关于加快我县集体土地所有权和农村宅基

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

二〇一一年四月十七日