青海省物业管理条例

第一篇：青海省物业管理条例

青海省物业管理条例 2015-03-30 15:33 青海省物业管理条例

（2015年3月27日青海省第十二届人民代表大会

常务委员会第十八次会议通过）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内物业管理及其监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市（州）、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）对业主大会和业主委员会业务的指导和监督；

（二）对物业服务企业资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理；

（三）物业服务企业信用评价；

（四）专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理；

（五）物业使用和维护的监督管理；

（六）物业承接查验、退出交接活动的指导和监督；

（七）处理在物业管理活动中的投诉；

（八）其他监督管理职责。

县级以上人民政府发展和改革、城乡规划、国土资源、财政、公安、民政、卫生计生、环保、工商、质监等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

第四条 街道办事处、乡（镇）人民政府依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会成立、换届过程中出现的问题；

（三）物业服务合同履行过程中出现的问题；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

（五）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定扶持政策，加强行业管理，提高专业化水平，促进物业服务行业发展。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益。

第二章 物业管理区域与相关配臵 第八条 物业管理区域的划分应当以土地使用权证确定的用地范围为基础，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。物业设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、城乡规划行政主管部门等单位的意见后划分物业管理区域，并书面告知项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

建设单位应当将物业管理区域核定内容在商品房销售现场进行公示。第十条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由县级人民政府房地产行政管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府征求业主、社区居（村）民委员会的意见，结合社区居（村）民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条 县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位臵、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十二条 建设单位新建住宅物业时，应当以物业管理区域为单位，按照下列要求无偿配臵物业服务用房：

（一）物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配臵，且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配臵。物业服务用房不包含门岗值班室。

（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光等基本使用功能和条件，配臵独立的水、电、暖等计量装臵。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，面积不得低于二十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，面积不得低于四十平方米。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条 城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位臵等作为规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行核查，并在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位臵。

建设单位应当将相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内公示。

第十四条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等计量装臵应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配臵。信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配臵应当符合国家技术标准和专业技术规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备按照国家技术标准和专业技术规范设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，并与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工。

建设单位在竣工验收后，应当将专业经营设施设备的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位。专业经营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备的所有权，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定移交的，县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。第三章 业主、业主大会及业主委员会 第十七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共有部分及其附属设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守房屋装饰装修的规定；

（六）支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动；

（七）按时交纳物业服务费用；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，履行相应义务。

第二十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同县级人民政府房地产行政主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十一条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：

（一）交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以上；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数的百分之三十以上。

第二十二条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或者百分之十以上业主联名提出成立业主大会申请后三十日内，会同县级人民政府房地产行政主管部门组建首次业主大会筹备组。

筹备召开新建住宅小区首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十三条 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配臵证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第二十四条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡（镇）人民政府代表和社区居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居（村）民委员会组织业主推荐。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

第二十五条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单，制定业主委员会选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当予以答复；异议成立的，筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

第二十七条 业主大会讨论决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（九）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议的；

（二）业主委员会委员缺员需要补选的；

（三）业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；

（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；

（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内公告，并书面告知所在地社区居（村）民委员会。

第二十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开；街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主，并在三十日内组织召开。

第三十条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经街道办事处、乡（镇）人民政府和县级人民政府房地产行政主管部门指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内公告。第三十一条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书，以备查询。

第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第三十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织能力和文化水平；

（五）具有与履行职责相适应的工作时间；

（六）本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。

第三十四条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会作出的决定，应书面告知社区居（村）民委员会。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）其他必要资料。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 业主委员会应当建立信息公开制度，定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；

（四）专项维修资金的筹集和使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆车位的使用、经营情况；

（七）业主大会、业主委员会工作经费和工作补贴的筹集、使用情况

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）侵害他人合法权益的；

（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再具备业主身份的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被追究刑事责任的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四十一条 业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。逾期未换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调、督促或者组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。拒不移交的，可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交给业主委员会。

第四十三条 业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益中列支。

第四章 前期物业管理

第四十四条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。但投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十五条 建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十六条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共有部分及其附属设施设备进行查验，并由双方签字确认查验记录。

第四十七条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设臵符合安全要求的隔离设施；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十八条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；

（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；

（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）业主名册；

（八）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十九条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第五十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第五章 物业管理服务

第五十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务。物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业管理服务从业人员应当按照国家和省有关规定，取得职业资格证书或者培训合格证书。

省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。本省物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第五十二条 业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式，选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会按照国家有关规定组织招投标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，由业主委员会拟订选聘方案，提请业主大会投票表决。

物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、监督选聘物业服务企业的活动。

第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

第五十四条 物业服务企业根据物业服务合同的约定，提供下列服务：

（一）物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；

（二）公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；

（三）环境卫生清洁和公共绿化养护；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业档案及相关资料的保管；

（六）其他物业管理服务事项。

第五十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

第五十六条 物业服务企业应当依照法律、法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。

第五十七条 物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。具体收费标准和收费事项由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费管理办法由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门制定。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第五十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿交纳的除外。

第五十九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

第六十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第六十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同承担。专业经营单位不得对符合条件的用户无正当理由拒绝服务或者停止服务，不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。第六十二条 规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制度。第六十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第六十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三十日前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主或者业主委员会，同时书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业合同约定提供物业服务之日止。

第六十五条 物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；

（二）移交本条例第四十八条规定的资料；

（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。

第六十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第六十七条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第六十八条 县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居（村）民委员会应当指导帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强物业服务企业从业人员培训，定期对物业服务企业的资质条件和服务质量进行规范化考核。第六章 物业的使用和维护

第七十条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第七十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（三）损坏房屋承重结构、主体结构；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；

（九）制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；

（十二）违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；

（十三）违反规定饲养动物；

（十四）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施确需改变用途的，应当经业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第七十三条 业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。

住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业服务费。

第七十四条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。

建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空臵的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。

第七十五条 在物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同。

第七十六条 利用业主共有部分及其附属设施进行经营的，应当经业主大会、物业服务企业、有利害关系的业主同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益，属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第七十七条 执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第七十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督和巡查，业主、物业使用人和装饰装修施工人员应当予以配合。

第七十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主或者使用人应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第八十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在办理房屋所有权初始登记前，应当将物业保修金交存至房地产行政主管部门设立的专户，专项用于保修期内物业的维修。第八十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

专项维修资金的交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行，接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。第八十二条 专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的，由业主大会决定续交方案。

第八十三条 发生下列紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居（村）民委员会应当先行采取应急措施，同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告，房地产行政主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续。经核准后，维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

发生前款所列情形，未按规定实施维修、更新和改造的，房地产行政主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。第八十四条 已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。第七章 法律责任

第八十五条 违反本条例规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，从其规定。

第八十六条 建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第十二条规定，未按照要求配臵物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

（二）违反本条例第四十四条规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下罚款。

（三）违反本条例第七十四条规定，未按规定出售或者出租车库、车位的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

（四）违反本条例第八十条规定，在保修期内未按国家规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第八十七条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收的，或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，承担赔偿责任。

（二）违反本条例第十五条、第十六条、第八十四条规定，未履行管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

（三）违反本条例第六十一条规定，无正当理由拒绝或者停止服务的，责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上十万元以下罚款。

第八十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第四十六条规定，承接物业未进行查验的，责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

（二）违反本条例第四十九条、第五十一条、第五十三条规定，未按照规定进行备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

（三）违反本条例第五十八条规定，未按规定公示有关物业管理事项的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

（四）违反本条例第六十条规定，未能履行物业服务合同的约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的，责令限期改正，逾期未改正的，降低其资质等级，并记入物业服务企业信用档案；采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

（五）违反本条例第六十四条、第六十五条规定，被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域，未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；损坏、隐匿、销毁有关资料和财物的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

（六）违反本条例第七十六条第二款规定，未按照要求公布经营所得收益收支情况的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第八十九条 业主、物业使用人有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第七十一条第一款第三项规定，损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令立即改正，恢复原状，可以处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。

（二）违反本条例第七十一条第一款第四项、第五项规定，违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门责令限期改正，恢复原状，可以处二千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处二万元以上十万元以下罚款；逾期未改正的，由县级人民政府依法组织强制拆除或者恢复原状。

（三）违反本条例第七十三条规定，擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调、处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。

第九十条 房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照本条例规定履行监督检查职责的；

（二）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（五）对物业管理活动中的投诉，不及时受理，依法调处的;

（六）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

（七）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（八）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。第八章 附 则

第九十一条 本条例下列用语的含义：

（一）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

（二）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

（三）共有部分，是指物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设臵的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（四）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（五）有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

第九十二条 本条例自2015年7月1日起施行。

第二篇：青海省城镇住宅区物业管理服务收费暂行办法

第一条为加强城镇住宅区物业服务收费管理，规范收费行为，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费字〔１９９６〕２６６号）和国家有关法律、法规和政策规定，制定本办法。

第二条城镇住宅区物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对住宅区内的房屋

建筑、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所取的费用。

第三条各级政府物价部门是城镇住宅区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

住宅区物业管理服务收费实行统一领导，分级管理。驻青的中央、部队（武警）、省级单位及西宁市属房管部门和房地产开发公司所属物业管理单位的服务收费，由省物价部门具体管理；其它地区物业管理服务收费的管理，由州、地、市物价部门确定。

第四条物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人、使用者经济承受能力相适应的原则，并按照物业管理单位服务等级和服务质量实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。

第五条物业管理服务收费、包括公共性服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费。

属为全体住（用）户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维护、保养等实行统一管理服务的收费（称公共性服务收费）和属为全体住（用）户代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等收费（称公众代办性收费），实行政府定价。其收费标准由物业管理单位按管理权限向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以住宅区为单位核定批准。

属为满足个别住（用）户需要，如房屋装修、代购商品、家电维修等个别服务收费（称特约服务收费），除物价部门规定有统一收费标准的外，由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人、住（用）户协商议定，并填列备案表，向物价部门备案。

第六条公共性服务项目的主要内容包括：

（一）代表业主或住（用）户参与房屋验收、移交工作，在保修期内向施工单位反映工程质量问题，并协助解决。

（二）清洁卫生管理。包括楼宇内公共走道、楼梯、电梯、管理区域内道路、上下水道、公共绿化、屋顶水箱在内的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁。

（三）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。

（四）治安管理。设专职保安人员，坚持每天二十四小时的巡逻值班，保证住宅区住（用）户的安全。

（五）水暖电管理。对配电设备、水泵房、消防设备、供暖设备及其他公共设施进行日常管理维修保养，保证设备正常运行。

（六）排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

（七）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常、安全运行。

第七条公共性服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）清洁卫生费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）物业管理单位固定资产折旧费；

（八）法定税、费。

本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的实际物资损耗补偿和其他费用开支。

第八条物业管理服务收费的利润率按５％计算。

第九条物业管理的公共服务费按物业管理范围内各业主（住、用）户所占房屋建筑面积合理分摊，由房屋所有人、使用人支付。

非住宅房屋租赁人除缴房租外，同时应缴付清洁卫生费和保安费。

第十条物业管理单位受房屋所有人、使用人委托代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等的，可按代缴总金额的５％收取代办服务费，不委托不得收费。电话、电灶、有线电视等安装申请代办，每项一次性收费２０元。

第十一条凡向住（用）户供暖供热收取费用的，其收费标准实行国家定价，由省物价部门根据供暖、供热面积、物资损耗及人员工资等费用支出，分别审定。

第十二条住宅区物业管理服务收费实行政府定价的，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的服务项目和费用开支等各项资料，物价部门以独立小区（或以机关、团体、企事业单位）为单位核定收费幅度或具体收费标准。

第十三条物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理成本费用为基础，同时考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的住宅区和物业管理单位的服务内容、服务质量和服务深度核定各类住宅区的收费标准。

第十四条物业管理初始阶段，考虑到住户的经济承受能力，各类住宅区中的收费标准（每月每平方米建筑面积）暂

定为：

（一）普通多层住宅区０．１０－０．３０元；

（二）普通高层及高标准住宅区０．４０元。高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯操作人员经费开支、实际耗用的电费及维修费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间按实结算、单独列帐，并按各房屋所有人、使用人的建筑面积比例合理分摊。

随着物业管理服务开展的需要和职工家庭收入水平的提高，省物价部门将适时调整收费标准。

第十五条住宅区内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用户不得超过５０％，商业用户不得超过１００％。

住宅区物业管理范围内未出售的空置房屋也应分摊物业管理费用，由该房屋的业主（房地产开发经营单位、产权单位）按住（用）户收费标准的５０％交纳。

第十六条物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收费应用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

第十七条为鼓励提高物业管理服务质量，凡被评为优秀管理住宅区的，自批准之日起，公共性服务收费标准可在原确定的标准上，分别上浮１０％到２０％。

第十八条物业管理服务收费实行《经营服务性收费许可证》及年审制度和《物业管理服务交费登记册》制度。物业管理单位在收取费用前必须向物价部门房地产价格管理机构申领《经营服务性收费许可证》，按户数购领《物业管理服务收费登记册》，并参加年审。

经物价部门批准或由物业管理单位与业主管委会或住（用）户代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当明文约定，并填写在《物业管理服务交费登记册》中备查。

房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。

《经营服务性收费许可证》和《物业管理服务交费登记册》由省物价局统一印刷、制做。

第十九条物业管理单位收费应遵循下列规定：

（一）物业管理服务应持收费许可证收费，明码标价。收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费点公布。

（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的费用；房地产开发经营企业应在商品房销售时向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目、标准。

（三）物业管理单位不得违背住（用）户的意愿，提前（跨月）收费，特殊服务项目预收费不得超过三个月。

（四）包含在物业管理服务费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁给住（用）户分摊，也不得重复收取在费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月以上）的押金、保证金。

（五）未经物价部门批准，物业管理单位不得代其它单位向住（用）户收取任何费用。物业管理单位向实施物业管理区域范围内的住（用）户收取公共性服务费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。

（六）经住（用）户同意并符合总体规划要求新增公用设施，应由住（用）户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收服务费或手续费。

（七）物业管理收费按月收取。住（用）户应当按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。

（八）物业管理单位应当每半年以书面形式向住（用）户公布收费的收入和支出情况，接受业主管委会和住（用）户的监督。

第二十条物业管理单位应按国家规定，建立有关财务会计核算制度，接受物价、税务和审计部门的监督检查。任何单位、团体和个人不得巧立名目向物业单位乱收费。

第二十一条依法成立的业主管理委员会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交的费用。

第二十二条物业管理单位与住（用）户之间发生收费争议，业主管委会应予以协调，协调不成的可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第二十三条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照有关规定予以处罚。

（一）越权定价，擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不申领《经营性服务收费许可证》及《物业管理缴费登记册》，不参加收费年审、年检的；

（四）不按规定实行明码标价的；

（五）提供服务质价不符的；

（六）擅自减少服务项目，降低服务质量，只收费不服务或多收费少服务的；

（七）其他违反本办法的行为。

第二十四条本办法由省物价局负责解释。

第二十五条本办法自发文之日起执行。

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：青海省公共道德答题

附件1：

《青海省公民道德规范读本》知识题

一、单项选择题

1、遵纪守法就是要求遵守（）。

A、社会主义法律B、所属组织的纪律C、社会主义法律和所属组织的纪律D、社会主义法律和社会道德规范

2、爱国守法主要是规范（）的关系。

A、公民与国家B、公民与组织C、公民与社会D、公民与公民

3、（）是爱国规范的延伸，是公民对国家的道德责任的“底线”。

A、诚信B、奉献C、自强D、守法

4、（）主要是规范公民在公共场合、公共关系中的公共道德行为。

A、团结友善B、明礼诚信C、敬业奉献D、爱国守法

5、（）主要是规范公民与职业的道德关系。

A、奉献B、自强C、敬业D、团结

6、（）主要是规范公民与社会的道德关系和对待他人的道德责任。

A、诚信B、奉献C、团结D、友善

7、（）是社会主义人道主义的反映，是一个有道德的、高尚的人的标志。

A、文明礼貌B、遵纪守法C、爱护公物D、助人为乐

8、有时能反映出一个国家国民的素质，关系到人格、国格大事的是（）。

A、助人为乐B、保护环境C、遵纪守法D、文明礼貌

9、社会公德最基本的要求是（）。

A、文明礼貌B、爱护公物C、遵纪守法D、保护环境

10、社会主义职业道德规范的主要内容除爱岗敬业、诚实守信、奉献社会外，还有（）。

A、办事公道、服务群众B、办事公道、廉洁奉公C、服务群众、公平公正D、公平公正、廉洁奉公

11、（）是每个公民必须遵守的道德准则，也是每个公民应尽的社会责任和法律义务。

A、男女平等B、尊老爱幼C、夫妻和睦D、邻里团结

12、家庭幸福的重要前提和保证是（）。

A、尊老爱幼B、男女平等C、勤俭持家D、夫妻和睦

13、公民道德建设的核心是（）。

A、为人民服务B、集体主义C、社会公德D、爱国主义

14、（）是公民道德建设的原则。

A、爱国主义B、为人民服务C、集体主义D、社会公德

15、下列不属于公民道德建设基本要求的是（）。

A、爱祖国、爱人民B、爱劳动、爱科学C、爱社会主义D、集体主义、社会公德

16、公民道德建设的着力点是（）。

A、爱祖国、爱人民、爱社会主义B、社会公德、职业道德、家庭美德

C、爱国主义、集体主义D、爱劳动、爱科学

17、“八荣八耻”的社会主义荣辱观高度凝练了（）思想的基本要求。

A、爱国主义、集体主义B、爱国主义、社会主义C、爱国主义、社会主义、集体主义

D、爱国主义、社会主义、为人民服务

18、荣辱观是由（）所决定的。

A、人生观、价值观B、世界观、人生观C、世界观、人生观、价值D、人生观、价值观、道德观

19、爱国主义和（）的统一是新时期爱国主义的基本特征。A、国际主义B、社会主义C、集体主义D、民族主义

20、新时期爱国主义的根本内容是（）。

A、建设中国特色社会主义B、拥护改革开放政策C、坚持四项基本原则D、热爱社会主义

21、新时期爱国主义的基本课题是（）。

A、应对经济全球化的挑战B、争取和平发展的国际环境C、研究国内经济建设的新问题

D、进一步贯彻落实科学发展观

22、新时期爱国主义的基本责任是（）。

A、坚持社会主义制度B、坚持中国共产党的领导C、维护国家统一和安全D、维护国际和平

23、社会主义道德的核心是（）。

A、热爱祖国B、服务人民C、诚实守信D、遵纪守法

24、（）是构建和谐社会的价值导向。

A、服务人民B、辛勤劳动C、团结互助D、艰苦奋斗

25、尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造等“四个尊重”的核心是尊重（）。

A、劳动B、知识C、人才D、创造

26、（）是社会主义人际关系的基本准则；是国家统一民族强盛的重要条件；是实现小康目标的重要基础；是构建和谐社会的重要途径。

A、服务人民B、诚实守信C、遵纪守法D、团结互助

27、第三届全国道德模范评选中西宁市入选全国道德模范是（）。

A、赵红霞B、沈贵忠C、闫立平D甘占恩

28、新时期爱国主义的根本内容是（）。

A、政治信仰B、内心信念C、社会舆论D、传统习惯

29、“父母呼，应勿缓，父母命，行勿懒，父母教，须敬听，父母责，须顺承，”此句出自（）

A《三字经》B《弟子规》C《大学》D《论语》

30、西宁市入选“最美青海人”的是（）

A、苗秀英B、吴诚C、马宝祥D徐凤茹

二、多项选择题

1、道德是人们在社会生活中应当遵循的，依靠（）等力量来维系的，调整人与人之间以及个人与社会之间相互关系的行为规

范的总和。

A、政治信仰B、内心信念C、社会舆论D、传统习惯

2、法律是硬要求，具有强制性和权威性；道德是软约束，具有（）。

A、感召力B、扩散力C、约束力D、引导力

3、从某种程度上讲，道德比法律更具有（）。

A、普遍性B、亲近性C、群众性D、社会性

4、社会主义市场经济的有序性，靠的是（）来实现的。

A、完善的市场体系B、完善的市场法制

C、市场主体良好的道德素质D、良好的社会道德水准

5、先进的思想道德培育是发展先进文化的（）。

A、前提条件B、保证因素C、重要内容D、中心环节

6、公民道德建设的目标就是要培养出（）的社会主义公民。

A、有理想B、有道德C、有文化D、有纪律

7、在公民道德建设指导思想中，提出的基本道德规范是爱国守法和（）。A、明礼诚信B、团结友善C、勤俭自强D、敬业奉献

8、公民道德建设的方针原则是坚持社会主义道德建设与社会主义市场经济相适应、坚持把先进性要求与广泛性要求结合起来、坚持（）。

A、继承优良传统与宏扬时代精神相结合B、尊重个人合法权益与承担社会责任相统一

C、注重效率与维护公平相协调D、道德教育与社会管理相配合

9、集体主义在人们的道德实践中，主要分为以下层次：（）。

A、无私奉献的最高层次B、先公后私的普遍层次C、义利兼顾的基础层次D、利益均衡的大众层次

10、公民道德建设的基本要求是爱祖国、爱人民和（）。

A、爱集体B、爱劳动C、爱科学D、爱社会主义

11、在现阶段，爱国主义主要表现为（）。

A、献身于为人民服务B、献身于改革开放和社会主义现代化建设事业

C、献身于本职工作D、献身于促进祖国统一的事业

12、爱社会主义的根本要求是（）。

A、拥护中国共产党的领导B、坚持四项基本原则C、坚持社会主义道路D、建设有中国特色的社会主义

13、公民道德建设的着力点是（）。

A、社会公德B、职业道德C、家庭美德D、个人道德

14、首届“青海好人”西宁市入选的那几位()。

A、赵红霞B、冶明录C、邵秀景D闫立平

15、职业道德应该遵循的道德规范是爱岗敬业和（）。

A、诚实守信B、办事公道C、服务群众D、奉献社会

16、家庭美德的主要内容包括尊老爱幼、夫妻和睦和（）。

A、男女平等B、服务社区C、勤俭持家D、邻里团结

17、讲究（），既是中华民族的传统美德，又是现代文明的基本规范和要求。

A、文明B、礼仪C、礼节D、礼貌

18、第四届全国道德模范评选中西宁市入选道德模范提名奖的是（）

A、何敏B、于俊虎C、杜仕海D、邵秀景

19、西宁市第二届道德模范评选出的道德模范是（）

A、侯秀英B、苏生禄C、邱发兰D、张世明

20、下面关于道德修养的句子那些是出自《三字经》（）

A、事虽小，勿擅为，苟擅为，子道亏，物虽小，勿私藏，苟私藏，亲心伤。

B、若广学，惧其繁，但略说，能知源。C、凡训蒙，须讲究，详训诂，明句读。

D、为学者，必有初，小学终，至四书

三、判断题

1、“以德治国”是我国的治国方略，因此德治属于政治建设，属于政治文明。（）

2、在道德建设的强大社会舆论推动下，市场经济的道德规范能自然成为市场主体自觉遵循的行为准则。（）

3、在市场经济条件下，道德关系将会变得更加单一和简单。（）

4、先进的思想道德是整个文化的主要代表和重要标志，是发展先进文化的重要内容和中心环节。（）

5、当代世界普遍的道德危机是导致道德建设长期性的因素之一。（）

6、“爱党、爱祖国、爱人民、爱社会主义、爱集体”的“五爱”是社会主义公民道德核心和基本原则的体现。（）

7、劳动是人的本质。（）

8、爱科学是社会主义道德的基本要求。（）

9、在今天，国家和人民的最大利益集中体现在社会主义制度上。（）

10、职业道德是所有公民在日常行为中都应该遵循的基本行为准则。（）

四、简答题

1、什么是社会公德？

2、什么是职业道德?

3、《公民道德建设实施纲要》有哪些特点?

4、公民道德建设的指导思想是什么?

5、公民道德建设的方针原则是什么?

五、论述题

1、结合本单位实际试述如何深入开展群众性的公民道德实践活动。

《青海省公民道德规范读本》知识竞赛题答案

一、单项选择题

1、C

2、D

3、D

4、B

5、C

6、B

7、D

8、D

9、C

10、A

11、B

12、D

13、A

14、C

15、D

16、B

17、C

18、C

19、B

20、A

21、A

22、C

23、B

24、A

25、A

26、D ？? B、29 B A

二、多项选择题

1、BCD

2、AD

2、CD

4、BC

5、CD

6、ABCD

7、ABCD

8、ABCD

9、ABC

10、BCD

11、BD

12、CD

13、ABC

14.ACD

15、ABCD

16、ACD

17、BC

BCD ABC 20 BCD

三、判断题

1、错

2、错

3、错

4、对

5、对

6、错

7、对

8、对

9、对

10、错

四、简答题

1、社会公德（social ethics;social morals）简称“公德”。是指存在于社会群体中间的道德，是生活与社会中的人们为了我们群体的利益而约定俗成的我们应该做什么和不应该做什么的行为规范。在本质上是一个国家，一个民族或者一个群体，在历史长河中、在社会实践活动中积淀下来的道德准则，文化观念和思想传统。它对维系社会公共生活和调整人与人之间的关系具有重要作用。与“私德”相对，这里的“公德”是指与国家、组织、集体、民族、社会等有关的道德；而“私德”则指个人品德、作风、习惯以及个人私生活中的道德。

2、职业道德是整个社会道德的主要内容。职业道德一方面涉及到每个从业者如何对待职业，如何对待工作，同时也是一个从业人员的生活态度、价值观念的表现；是一个人的道德意识，道德行为发展的成熟阶段，具有较强的稳定性和连续性。另一方面，职业道德也是一个职业集体，甚至一个行业全体人员的行为表现，如果每个行业，每个职业集体都具备优良的道德，对整个社会道德水平的提高肯定会发挥重要作用。

3、第一，《纲要》体现了继承与创新的统一；第二，《纲要》体现了理想与现实的统一；第三，《纲要》体现了原则与规范的统一；第四，《纲要》体现了自律与他律的统一；第五，《纲要》体现了任务与方法的统一。

4、答：我国公民道德建设的指导思想是：以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导，全面贯彻江泽民同志“三个代表”重要思想，坚持党的基本路线、基本纲领，重在建设，以人为本，在全民族牢固树立建设有中国特色社会主义的共同理想和正确的世界观、人生观、价值观。

5、⑴坚持社会主义道德建设与社会主义市场经济相适应； ⑵坚持继承优良传统与弘扬时代精神相适应；

⑶坚持尊重个人合法权益与承担社会责任相统一；? ⑷坚持注重效率与维护社会公平相协调；? ⑸坚持把先进性要求与广泛性要求结合起来； ⑹坚持道德教育与社会管理相配套。

五、论述题的答案要结合本单位实际，仅供参考。

公民道德建设的过程，是教育和实践相结合的过程。以活动为载体，吸引群众普遍参与，是新形势下加强公民道德建设的重要途径。每个公民既是道德建设过程的参与者，也是道德建设成果的受益者，要坚持在各种类型的群众性精神文明创建活动中突出思想内涵，强化道德要求，使人们在自觉参与中思想感情得到熏陶，精神生活得到充实，道德境界得到升华。建国以来特别是改革开放和社会主义现代化建设中涌现出来的先进集体、先进人物，是实践社会主义道德的榜样。要广泛开展向先进典型学习的活动，善于发现和运用先进典型，树立可亲、可敬、可信、可学的道德楷模，让广大群众学有榜样、赶有目标、见贤思齐，从先进典型的感人事迹和优秀品质中受到鼓舞、汲取力量，使先进典型的高尚情操成为社会的共同财富。

近日，第三届全国道德模范评选表彰揭晓，一批来自群众身边看得见、摸得着、学得到的“平民英雄”脱颖而出，他们用实际行动告诉我们，道德模范不是高高在上的道德“神仙”，不是“高大全”式的遥不可及，他们的善行义举就体现在自身的日常生活中。每个公民只要愿意提升自己的道德素质和道德品性，将一般的道德要求化为切实的具体行动，经过不断的道德努力，都可以成为一个有道德的人。我们要充分利用全国道德模范评选表彰的契机，创新公民道德建设的机制和方法，积极发挥道德模范强大的影响力和感召力。要在波航中心学校中发现和树立道德模范人物，开展地区性和行业性道德模范评选表彰活动。使得道德模范的“典型效应”扩展为持续长久的“社会辐射效应”.