物业管理期末复习(2016年版)

第一篇：物业管理期末复习(2016年版)

物业管理期末复习

物业管理期末复习（华南农业大学）

题型：（1）选择题：10个，每个1分，共10分；（2）判断题：10个，每个1分，共10分；（3）名词解释：5个，每个3分，共15分；（4）简答题：5个，每个6分，共30分；（5）实践操作与讨论题：3个，共35分。

第一章 物业管理概述

1．物业含义：指正在使用或可投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地以及附着于其上的权益。

2．构成物业的四要素：房屋、配套设备设施、相关场地、权益 3．物业性质：社会属性：经济属性、法律属性

自然属性：物质内容二元性、不可移动性、使用寿命长期性、形式上多样性

4．物业分类：居住物业、商业物业、工业物业、其它用途物业、混合物业

5．物业管理：广：泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活动。狭：指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

6．物业管理的基本特征：业主主导化、社会化、专业化

7．物业管理服务的内容：

①常规性公共服务的特点：（1）服务对象是物业管理区域的全体业主；（2）在物业服务区域内具有非竞争性和排他性，是一种准公共产品；（3）服务项目、服务质量和收费标准通过物业服务合同约定；（4）物业服务企业必须按照物业服务合同全面提供常规性公共服务，业主必须一揽子接受而不能拒绝或自行选择。

②针对性专项服务：为改善和提高住用人工作生活条件，满足其中一些住户、群体和单位一定需要而提供的各种服务工作。包括：日常生活类；商业服务类；文教卫体类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类等。特点：（1）以全体业主为服务对象；（2）物业服务企业事先设立服务项目，向全体业主或物业使用人公布服务项目和收费标准，由业主自行选择。（3）服务品种多，专业性强、技术要求高，通常采用外包经营。

3.委托性的特约服务：是指物业服务企业为满足物业所有人或使用人的特殊需要而提供的个性化服务，是对常规性公共服务和针对性专项服务的补充。

特点：（1）服务对象是有个别特殊需求的业主；（2）服务项目根据业主的需求和物业服务企业自身的资源条件设计；（3）收费标准由双方协商确定。

8．各内容区别与联系：

区别：1）常规性公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。

2）针对性专项服务具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。

3）委托性特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物业管理期末复习

物业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。联系：三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。

9．物业管理的作用：

① 物业保值、增值

;② 改善居住条件;③ 提高居住质量

;④ 维护社区安定团结;⑤ 改善经济机构，扩大就业

;⑥ 推动社区文化建设

形成良好的社会秩序;10．物业管理主体:政府（创造良好的物业管理与物业服务环境；维护物业区域公共利益；促进文明社区建设；促进物业资源的合理配置与合法使用）、物业公司（实现物业服务企业的盈利目标；实现物业服务质量目标；承担物业服务企业的社会目标等。）、开发商（促进房地产产品销售，实现房地产销售收入和盈利目标）、业主（物业保值、增值；维护物业公共秩序；实现业主之间和谐相处；确保社区生活达到层次高尚、品质优良）

11．物业管理的根本属性是公共管理 12．物业管理的共通目标：

1产生于物业业主权属的物业管理目标； 2产生于物业服务企业的目标； 3基于社区管理的目标。

13．物业管理的基本环节：策划阶段

前期准备阶段

启动阶段

日常运作阶段

第二章 业主自治自律

1．业主：指物业所有权人，即房屋的所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的主体。

2．业主自治管理：是指物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范，自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。

3．自治权：知情权、接受服务权、请求权、投票权、选举和被选举权、监督权

4．业主自律是通过建立和实施管理规约实现的。

5．管理规约：管理规约是物业管理区域内全体业主共同制定并承诺遵守，对全体业主有共同约束力的，有关业主在物业使用、维修和管理等方面的行为准则。

6．业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

7．业主委员会：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

8．业主委员会设委员5-15人，最少不低于5人，最多不超过20人 9．业主委员会提前7天发放消息资料，业主大会召开前15天发放公告。

第三章 物业服务企业

1．物业服务企业：指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

物业管理期末复习

2．物业服务企业的类型：

（1）业务性质：委托服务型、租赁经营性（万达物业，全国最先例子，广州城建公司白马天河城维多利亚广场）、委托代理型

（2）按棣属关系：发展高成立（房地产营销需要、肥水不流外人田思想、业主不予关注是内因，市场约束机制少是外因）、单独成立、房地产管理部门附属房管所改制、有机关企业事业单位管房部门改制。

3．物业服务企业的机构设置

基本要求：具备服务性功能、充分发挥公司职员的潜能、关系协调、高效灵活

机构设置原则：因事设职原则、权责对等原则、统一指挥原则、分工协作原则、经济原则 4．物业服务企业组织机构的类型：直线式、事业部制、直线职能式、矩阵式

5．物业服务企业建立的程序和条件

（1）一级资质：>500万，>30人，>20人；（2）二级资质：>300万，>20人，>10人；（3）三级资质：>50万，>10人，>5人。临时资质有效期为1年。

6．组织形式：

（1）直线制：责权高度统一，效率高，对经理要求高；（2）直线职能制：只能分工、只能部门间缺乏联系，例如：华农

（3）事业部制：分散风险、有利于业务开展、各事业部相对独立，例如：大集团大企业（4）矩阵制：分工明确、专业性强、双重领导。7．物管人员综合能力：创新、决策、组织指挥、自制

第四章 物业管理招投标

1．物业管理招标：是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或若干特定的物业服务企业发出投标邀请，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之签订物业前期服务合同或物业服务合同的过程。

2．物业管理投标：是指物业服务企业选择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。

3．物业管理招标的主体：物业产权人（政府机关或物业产权部门）建设单位

业主委员会 4．物业管理招标的原则：1.不规避法定招标

2.公开、公平、公正和诚实信用

3.不违法限制和不非法干涉招标、投标活动

4.当事人接受合法监督

5．物业管理招标的方式：公开招标

邀请招标

6．物业管理招标的程序：

1、确定并组织招标机

2、编制招标文件

3、以招标公告或投标邀请函的形式发布招标信息

4、审查是否有修改招标文件的必要

5、召开投标文件预备会议和组织踏勘现场

6、收存标书

7．物业管理投标的程序： ① 取得招标文件；

② 熟悉招标文件并考察物业现场； ③ 测算管理服务费用的单价；

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④ 编制投标文件； ⑤ 封送投标文件；

8．楼宇入伙的手续：入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书、验楼情况一览表、楼宇交接书

9．物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标（>3家）10．招标公告或邀请函要提前大于20天发出去，修改时间4、5天

11．编制招标文件的注意事项：

（1）内容与招标文件相符；

（2）法定代表人或主要负责人签署（每一页盖章签名）；（3）截止日期前，可以补充修改或撤回（包好密封）；

（4）部分非主体、非关键性工作可分包出去（实务中通常不写）；（5）不得互相串通和排挤其他投标者；

第五章 前期物业管理

1．前期物业管理：是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。前期物业服务合同的性质——过渡性 前期物业管理的委托——必须以招标方式进行

2．物业管理前期介入：是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求，为物业投入使用后物业的管理创造条件。

3．物业管理前期介入的作用:

1、完善物业使用功能；

2、改进物业的具体设计；

3、能更好地监督施工质量；

4、为竣工验收和接管验收打下基础；

5、便于日后对物业的管理。

4．物业接管验收：是指物业服务企业对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

原则：原则性与灵活性相结合的原则；细致入微与整体把握相结合的原则

第六章 物业管理财务

1．物业管理资金的来源与分类：物业服务费、住宅专项维修基金、经营性收入、国家财政来源 2．物业管理资金的使用原则：专款专用、厉行节约、注重效率、民主管理

3．住宅专项维修资金：是指专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

4．住宅专项维修资金交存主体：住宅物业的业主、住宅小区内非住宅物业的业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主

5．住宅专项维修资金的分摊：

① 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

② 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业

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建筑面积的比例分摊。

③ 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

④ 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

6．住宅专项维修资金的使用程序：制度方案 业主确认 办理备案 开户划款 7．项目是否属于保修期内及使用程序（问答题）

第七章 不同类型的物业管理

1．居住型物业（住、别、高）；经营型物业（写、商、工、仓、特种）

2．住宅区物业特点：人口密度高、住宅功能单一；

3．住宅小区目标：经济效益（开发商、业主、管理公司）、社会效益、环境效益、心理效益 4．住宅小区要求：物质环境、社会环境管理

5．高级公寓特点ppt 6．别墅类型：单栋、双拼、联排

7．别墅物业管理服务要求：保护别墅区规划的完整性

8．写字楼：使用时间长，人员流动大。解决交通阻塞，电梯单双层

9．商业物业特点：精心策划、合理布局、建筑结构新颖且有特色、选址规模符合不同要求 10．管理难点：广告管理

11．工业物业：环境保护为重

第八章 社区文化

1．社区：是指一定区域内发生社会活动和社会关系的具有某些共同意识、共同利益和行为的人群所组成的社会生活共同体。

2．社区的要素：

1、地域要素；

2、人口要素；

3、组织结构要素；

4、心理文化要素。

3．社区文化：是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。

4．社区文化的特点：开放性、多元性、地域性、归属性

5．物业管理与社区文化建设的关系：互为促进、互为利用、互为约束 6．物业服务企业在社区文化建设中的作用

1、物业管理是社区文化建设的主要载体；

2、物业服务企业在社区文化形成过程中起引导作用；

3、物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。

7．文化（人化—自然人—社会人）：物业管理中社区文化仅仅是狭义文化吗？不仅仅是，还包括物质基础。

8．物业管理与社区文化关系：互相促进、互相利用、互相约束

9．物业管理在社区文化建设中的作用：营造文化氛围基础、引导作用、形成规范和制度 10．开展文化活动注意：老与少结合；大于小结合；雅与俗结合；远与近结合

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第九章 不同物业的经营

1．物业管理经营内涵：常规经营、企业资源经营、物业资源经营、业主资源经营（有形资产无形资产）、物业管理文化资源、物业管理资本经营（企业理财、资本扩张、投资经营）

2．问答：物管公司如何做好停车场经营？

（1）停车场广告；（2）停车场商店；（3）洗车养护服务；（4）精细化管理（分时段经营车位）

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2016年上学期考试内容

选择：物业管理的产生地点（英国），物业管理的实质、社区文化的实质、多层高尚住宅的定编人数每万方1人、首聘物业管理公司签订的年限

判断：前期物业管理和早期介入是一样的（x），物业管理接管验收含义，名词解释：住宅维修基金、管理规约、业主大会、物业管理、物业服务企业 简答题：

1、物业管理三大内容的区别和联系；

2、物业管理在社区文化建设中的作用；

3、物业管理前期介入的作用；

4、物业管理人员的知识结构；

5、物管公司如何做好停车场运营； 讨论题：

1、参考“精选**”、“法国物业管理”、“华南新城事件”，试分析物业管理行业现状及存在问题的原因。简析：物业管理行业现状及存在问题的原因：发展不平衡。（1）内因：业主、物业管理公司；（2）外因：政府、社会、经济、法律法规。

2、王小姐一年没办理入住手续仍需交物业管理费，分析原因。（课堂上有讲，大点说到就好，能编多少编多少，编也是物业管理人员的一个考核标准）简析：

① 物管费是常规性公共服务体现，具有排他性； ② 物业增值保值性；

③ 不交物管费，不仅侵害物业公司利益，还搭了其他业主便车，损害其他业主利益。

3、“二沙岛别墅违建”分析别墅物业和普通住宅物业管理的区别。分析违建事件中业主、物业管理公司、政府部门的责任归属。

（考试的内容就差不多以上了，袁中友老师是个很风趣幽默的老师，师弟师妹们好好珍惜吧~）

第二篇：《物业管理》期末复习备考题

《物业管理》期末复习备考题

一、物业管理概述

1、“物业”和“房地产”的含义。结合目前我国物业管理市场的实际分析应该如何区别二者，请论证。

（1）物业：是指房屋及其附属设备、配套设施和相关场地。主要包含：①已开始建设或建成；

②相对集中在一定范围内；③各类房屋；④附属设备；⑤配套设施；⑥相关场地；⑦已确定业主权益。

（2）房地产：泛指建筑、土地以及附属定着物。【侧重表明这种财产是以房屋和土地作为物质

载体。】

（3）

2、试述法国业主大会的内容，并探讨其对我国物业管理的借鉴意义。

（1）法国业主大会的内容：

① 选举业主大会主席和副主席

② 物业公司主管介绍情况，并向大会提交物业服务合同及下物业预算

a.前一段时间物业开支

b.房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请

c.物业公司在未来内的开支计划

③ 业主们自由发表言论

④ 表决

表决内容包括：物业公司的述职报告；物业公司的物业管理服务合同；下物业管理预算；是否批准要追加预算的新工程等。

⑤ 选举几名业主组成“业主委员会”

（2）借鉴意义：

二、物业管理基本理论

1、公共选择理论主要研究哪些领域的问题？“经济人”假设是如何看待厂商、消费者、政府、政府官员以及集体决策者在决策中的行为？

（1）公共选择理论主要研究集体（如一个群体、一个委员会、一个国家）如何进行选择、作出集

体决策。它可以定义为研究非市场决策的理论，是对政府和集体决策过程的经济分析。

（2）①传统的西方经济学认为，“经济人”假设只属于厂商和消费者。他们是利己的、理性的，追

求利益最大化的“人”，在私利及贪欲的驱使下，对经济生活中做出最有利于个人的判断和设计。

②公共选择理论认为，政府官员、集体决策者与厂商和消费者一样，不可能仅仅因为从经济市场转入政治市场之后就由自私自利者转变成为大公无私者，他们也是具有理性和私利的“经济人”，也具有自己的动机、愿望和偏好，同样关心自己在政治活动中的成本和收益，同样追求自己利益的最大化，在政治市场上会对不同的决策规则和集体制度作出最有利于自己的反应（即公共选择问题）。

三、物业管理法律制度

1、请简述业主和业主大会的概念。试论述我国业主大会的内容，并与法国业主大会相比较（说明异同点，和“异同点”反映的问题）。

（1）业主：物业的主人，即物业的所有权人。从物业管理的角度来说，业主是物业服务企业所

提供的物业服务的对象。

（2）业主大会：在物业管理活动中代表整个业主意志、维护业主权益的法律上的团体组织。

（3）我国业主大会的内容：

① 制定和修改业主大会议事规则

② 制定和修改管理规约

③ 选举业主委员会或者更换业主委员会委员

④ 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案

⑤ 选聘和解聘物业服务企业

⑥ 筹集和使用专项维修资金

⑦ 改建、重建建筑物及其附属设施

⑧ 改变共有部分的用途

⑨ 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用

⑩ 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事宜

（4）我国业主大会与法国业主大会比较：

法国的业主大会即是物业管理监督会，又是左邻右舍相互认识增进感情的交流会。

2、在住宅物业管理中，应该选择哪种物业管理的计费方式，请论证。

（1）我国物业管理的计费方式：

包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享．．．．．．．．

有或者承担的物业服务计费方式。【是一种交易关系】

酬金制：在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企．．．．．．．．．

业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业．．

服务计费方式。【是一种委托关系】

（2）在住宅物业管理中的选择——酬金制。理由如下：

① 酬金制具有监控作用。

酬金制可让物业管理费的花销账目明示业主，但包干制下的物业管理费则无法透明。

在酬金制下，物业管理费是固定支出，如有透支，经业主委员会同意后还能追加。

② 酬金制有利于培育健康的物业管理企业。

酬金制意味着要把物业管理费认真地花出去，服务到位，才能拿到酬金；但包干制却

会“锻炼”一些短视企业，只要能收到物业管理服务费，完全不管服务质量。

③ 酬金制能够促进业主自主缴费。

酬金制下物业管理服务公司拿的钱是固定的，如果业主不缴费则是侵犯的公众利益，也即是业主们的利益；但如果是包干制，则不缴费的业主欠的仅是物业管理服务公司的钱。

④ 酬金制有利于物业管理企业专业化。

酬金制能够让物业管理行业更加专业化，如果是包干制，很容易造成业主和物管公司的矛盾，导致一些物管公司通过开理发店、提供送水等服务搞多元经营。

3、仔细阅读《物业管理条例》，思考其陈述的有没有不合理的地方。请指出最重要的一条进行论证。

四、物业管理市场与物业管理委托

1、简述物业管理市场和其主体，并谈谈其构成。有观点认为目前物业管理市场构成有问题，正是由

于这一问题造成物业管理市场的种种问题（住宅物业方面），请谈谈你的看法。

（1）物业管理市场：物业管理服务或商品的交换领域，是物业管理一切交换关系与流通关系的总和。

（2）物业管理市场主体：物业管理市场的行为者，它包括物业管理商品的供给方、需求方和调

控方。

（3）物业管理市场的构成：

① 市场主体：

a.需求主体：业主（单独产权的业主、共有产权的业主）

☆注意：业主委员会、使用人都不是需求主体。

b.供给主体：各类物业服务企业（综合性的物业服务企业和专业性的物业服务企业）c.调控主体：政府的物业管理行政主管部门及相关职能部门。

② 市场客体：物业管理市场上用于交换的对象。

a.物业管理劳务服务

b.物业经营管理

③ 市场环境：规范市场的各种社会制度、物业管理的相关法律、法规以及具有效力的契

约文件。

（4）关于物业管理市场构成的问题

五、前期物业管理

六、物业维修管理与物业设备管理

第三篇：物业管理2010期末

●物业经营管理的含义和特点； 以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化，综合化，经营性的服务与管理。

特点：具有服务性、与物业综合管理的互补性、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的 现实性和超前性。●物业经营管理的服务内容： 1最贴近日常生活的衣食住行乐服务2上午服务类3文化、教育、卫生、体育类4经营中介服务。物业租赁的特征

1房屋租赁的标的是作为特定物的房屋2物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权3租赁双方都必须符合法律规定的责任人4租金的合理确定是物业租赁的核心问题5房屋的租赁关系是一种经济的契约关系 ● 物业中介的含义与主要内容 含义：房地产市场运作的介质体系，或者说是由用专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合系统，含狭义的房地产市场中介，广义的房地产中介，泛义的房地产市场中介。

内容：1房地产咨询2房地产估价3房地产经纪

● 房屋租赁合同的含义与法律特征 含义：是出租人与承租人签订的、用于确定租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同

法律特征：1房屋租赁合同实施双务合同2房屋租赁合同是有偿合同3房屋租赁合同是诺成合同4房屋租赁合同是要式合同5房屋租赁合同是继续性合同

● 租户管理

1租约解释2定期沟通3租户代表 ● 租赁关系管理的内容及物业租赁

条件

关系管理：就是对这种关系的各项活动所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行，工作内容有，签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等

租赁条件：出租人必备条件1出租人是物业所有权人或受委托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件2出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照3出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力 ● 房屋租金的类型和构成 成本租金、（包含折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税）商品租金（保险费、地租、利润）市场租金 ● 城市房屋的计算原则

1以租养房原则2按质论价原则3利益兼顾原则4调节供求原则 ● 物业租赁价格的确定

1按建筑装潢设备等级计算法 2 项目基分计算法3结合以上两种方法的起来使用 ● 物业管理招标投标的原则 1公平原则2公开原则3公正原则4诚实信用原则

● 开招标阶段的任务和程序 任务；1推动物业管理市场化2推动物业管理行业整体水平的提高3明确双方责任，减少经济纠纷

程序：1准备阶段成立招标组织编制原则思想方法2招标阶段发招标公告、资格预审、提供招标檔3投标阶段获得投标资格的物业管理企业参加投标送标书4信誉调查取样阶段5开标阶段标书评议，现场答辩6中标7履行订立合同

● 物业管理招标文件的编制原则 1公平性原则2明确性原则3指导性原则4合法性原则

● 物业管理投标书的编写要求 1针对性2可操作性3体现企业的优势和专业水平4深刻理解业主的意愿

● 物业管理资金的使用原则 1必要合理原则2服务第一原则3计划使用原则4合理收益原则5民主管理的原则

● 物业管理服务费测算中的主要定

额

1人员定编2设备运行维护费3清洁卫生费4绿化养护费5保安费

● 物业管理处财务预算编制的原则 应遵循量入为出的‘‘零预算原则。编制预算时应使物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+管理人酬金。即在编制预算中适当考虑一定的不可预见的费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余。

● 物业管理企业财务会计报告的构

成1会计报表2会计表附注3财务情况说明书

● 人力资源、人力资源管理和人力

资源计划的含义

人力资源：一般是指蕴含在人体内的一种生产能力、以及具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用得体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源

人力资源管理：是指对人力资源的取得、开发激励、利用等活动的计划、组织、指挥和控制过程

人力资源计划的含义：是指为了达到企业的战略目标与战术目标，根据企业目前的人力资源状况，为了满足未来一段时间内企业的人力资源质量和数量方面的需要，决定引进、保持、提高、流出人力资源所作的预测；对职务编制、人员配备、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选择等人力资源管理的具体内容所进行的人力资源部门的职能性规划

● 人力资源计划中的人员配备原则 1动态原则调整原则2满足需要原则3利益双赢原则

● 员工招聘的岗位、标准及方法

岗位在：管理岗位2执行岗位3见习岗位。标准：1外显条件标准2内涵素质标准3潜在素质标准。方法：1内部来源及内部招募法2外部来源及其外部招募法

● 员工培训的意义：

1可以改变目前物业管理企业整体素质，特别是员工素质不高的问题2员工培训可以缓解物业管理人才缺乏的矛盾3员工培训可以满足物业管理企业在使用新技术、新材料和开拓新业务、新领域的需要4可以开发人力资源、培植企业文化、形成企业精神，实现企业的长远战略目标

● 员工考核的方法及常见问题 考核方法：1主管决定法2工作标准法3鉴别性方法4配对比较法5功能测评法

常见问题：1考核标准问题2形式主义3好人主义4集中趋势

● 员工激励的含义、机制及基本方

式

激励含义：是激发人的动机，诱导人的行为，通过精神或物质的某些刺激，使其发挥内在潜力，为实现锁住球的目标而努力的过程。

机制：1目标激励2精神激励3物质激励4福利激励5荣誉激励6参与激励7考核激励8竞争激励

奖励和惩罚是对员工进行进行激励的两种最基本的方式

● 小区的概念和文化的内涵 小区是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。经过小区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区

文化是与自然现象不同的人类社会活动的全部成果，它包括人类所创造的一切物质的与非物质的东西；自然界本无文化，自从有了人类，凡经人“耕耘”的一切均为文化，文化内容包括精神文化和物质文化，●小区文化的含义

小区文化的含义：广义的涵盖了小区经

济和政治以外的所有社会现象，狭义的小区文化仅仅是小区居民的文娱活动，包括小区成员的群众性文化、体育、娱乐活动和小区教育等

● 物业管理小区文化小区文化建设的基本内容

1设施建设2组织建设3政策建设4队伍建设5网络建设6文化品位建设 ● 物业管理企业与小区文化的关系

一、小区文化影响物业管理企业的发展1有助于锻造企业品牌和核心竞争力2有利于培养业主忠诚度3有利于提高市场美誉度4有利于在小区中架起小区文明的桥梁5有利于小区意识和公德的小区价值观的形成，促进 ● 物业管理企业在小区文化建设中的作用

1在小区文化建设内容上的选择作用2在小区文化建设过程中的服务作用3在小区文化建设中对有文化差异小区居民进行的文化整合作用4在小区文化建设中的统筹、协调作用5在小区文化过程中的稳定器作用 ● 服务的含义、特征及理解 含义：是一种由服务人与被服务人的活动构成的行动，是带有心理因素的一种行为，是在一定的物质条件和人员素质条件下完成的行为过程

特征：1无形性2不可分离性3差异性4不可储存性5缺乏所有权

理解：1感知服务质量2技术质量和功能质量3预期质量与信息质量 ● 影响服务质量的因素

1企业形象2宣传沟通3顾客口碑4顾客需求

● 物业管理服务的特点

1服务对象相对长期性2业主监督的直接性3政策因素的导向性4业主因素的相关性5环境条件的制约性 ● 影响物业服务质量的因素(一)客户感知因素

物业管理行业属于服务行业，其产品就是服务。服务产品因其无形性、不可储存性、差异性与产用同

步性而在质量评价上完全不同与实体产品的质量评价。服务质量评价更多取决于顾客的感知，属于主观范畴。物业管理服务质量归根到底由顾客说了算。而物业管理的顾客，由于每个人知识、生活背景、价值观都不尽相同，对某项服务的敏感度也不同，有时甚至加上感情的因素对管理公司服务的品质认知，会有相当大的差异，所以经常发生住户之间为管理公司的服务质量认定相互发生争执。再加上很多物业管理企业根本不具备管理客户关系、管理顾客感知因素的意识与能力，根本不懂得什么是关键时刻，什么是排队理论，甚至根本不知道什么是顾客感知质量，因而对物业管理在社会评价中的形象更是雪上加霜。

(二)物业公司管理因素

服务质量好坏与公司的管理制度、教育训练等都有很深的关系。目前管理公司在质量上无法稳定的主要原因是：1.员工流动率高。公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，流动大，服务人员对顾客永远是陌生的，顾客的需求无法了解，感情无法建立，工作场地环境不能熟悉，服务质量就无法稳定

2.教育训练物业管理工作的内容是多元的，需要有清洁、绿化、消杀、消毒、垃圾处理、治安、消防、强电、弱电、动力、能源、车辆、建筑结构、建筑材料、力学、通讯、网络等各种专业技术支持，才能真正做好服务工作。而物业管理属于微利行业，成本是物业管理企业必须考虑的要素。人力配置精良是物业管理企业成功运作的关键。而一位优良的现场服务人员如果要能充分了解及操作专业服务的工作，必需要给予周详的教育训练。目前物业管理从业者由于流动率高，如果依正规的教育训练完成后再派驻服务，会给企业造成成本增加的风险；所以管理公司一方面要迅速补齐缺员的缺口另一方面要降

低成本，于是只能让新进人

员到职场接受在职训练，边服务边训练，如此可以降低因流动而成本增加风险也可以训练工作人员确实了解职场的环境。但如此一来训练的时间加长，也增加了服务质量无法立即提升的风险。

3.人为的变量由于物业管理的服务项目很多但仍以人为服务的主体，以人为服务主体的服务质量变量极大。一个人的学识、人际背景、价值观、家庭环境、身体状况、心理状况、气候、心情、工作环境都会影响服务质量，所以物业管理公司的质量可能昨天仍然口碑很好，而隔日就因为某一服务人员情绪的失常成为众矢之的。服务质量的变量很大，质量稳定性很难长久维持，常因服务人员的表现而变动。

4、质量管理技术物业管理企业更多注重于外在表像的管理，更注重于代表质量品牌的形象因素的管理，如通过ISO质量环境管理体系认证。但对于质量管理体系的运行不甚重视，也忽视现场改善技术技术的运用，更没有意识到服务业质量管理的特性，没有建立符合服务业管理规律的服务管理体系，也不懂得服务管理控制的要素，更不懂得服务质量管理的技术工具运用。(三)服务质量的表里差异因素一般住户对物业管理公司的服务质量认定，大部份只注重平时直接接触的务人员工作表现，而设备的维护管理在没有发生事故之前大部份是不会注意的。例如：公司的服务人员态度和譪有礼，公司又附赠了许多额外的利益如公共意外险等，但其专业的设备是否做好维护工作，预备发电机不能发电等等状况，一般住户不了解只相信眼见的表相，这就是对服务质量认知上差异。这就导致部分物业管理管理公司只注重服务人员的表现而忽略了专业技能的提升，最终导致物业管理服务水平的停滞甚至下降

● 提高物业管理服务质量的途径

1管理者要确立管理与服务的质量意识2制定并遵循适合与适度的质量标准3建立物业管理服务质量体系 ● 现代管理理论的新特点 1权变管理2创新管理3无形资产管理4人本管理

● 小区管理的基本趋势

1弱化小区管理的行政色彩2扩大以小区自治为基本前提和主要内涵的基层民主3加强小区文化建设，形成稳定的社会基础

● 物业管理与小区管理的关系 1物业管理与小区服务的关系2物业管理与小区建设的关系3物业管理与文明小区建设的关系

● 物业管理与公共管理的关系，如

何理解物业管理的公共管理性质 关系：1小区物业业主的公共事务的管理2物业管理企业受政府部门之托管理小区公共事务

公共管理性质：受小区代表机构委托和授权对小区内产权人共同拥有产权的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理，同时也可以提供有偿性的小区公共服务和家庭服务。物业管理企业开展的小区公共事务管理活动，七权利料子与政府的行政授权 ● 物业管理模式

模式体现在物业经营管理企业的经营管理方式和物业管理行业的体制类型上。目前我国内地多采用房地产管理所式的管理模式，应当选择市场化、社会化、专业化、规范化的发展模式 ● 组织结构扁平化与有机化及其作

用

1在管理机构的设置上，一方面要求必须充分体现统一领导、分级管理的原则和物业管理分散化的邀请，另一方面还要必须付出管理、服务、经营的需要，让物业管理处等基层管理机构有更多的自主权，建立柔性化的管理制度体系2组织机构设置应有利于实现企业的经营目标3要建立良好、畅通的信息传递管道，加强横向联系

● 团队管理的类型及借鉴意义 类型：1问题解决型团队2自我管理型，3跨越功能型团队

借鉴的意义：1物业管理企业团队领导究竟采用哪种领导模式，与一个团队成员的人性假设相关2对于规模较大的物业管理企业，应当倡导、支持和利用团队来实现企业目标3团队管理需要高度重视企业文化建设 ● 虚拟管理的含义

虚拟团队管理的核心问题是信任的建立和维系。从广义来看，信任是对一个人、团队或组织正直、公平和可靠的信仰或信心。其中，虚拟团队是指在虚拟工作环境下，由一些跨地区跨组织的成员通过通讯和信息技术的联结来完成共同任务的组织。

虚拟管理是网络时代的需求，它是指公司的成员分布于不同地点时的管理；同时也指团队成员并不一定由单一公司成员组成。它的理想状态是跨越时间、空间和组织边界的实时沟通和合作。以达到资源的合理配置和效益的最大化。

● 物业管理的发展必备条件

一、外部条件1人们普遍重视居住质量2人们普遍重视房屋的保值、增值，物业管理意识的形成3人大、政府立法到位，规范明确4房屋体制的改革5搞好房地产行业的内部协调6处理好物业管理企业与其它方面的关系

二、内部条件1处理好行业内部平衡2发挥行业协会的行业自律作用，提高行业管理的整体水平3重视员工的素质，保证基本队伍的技术力量4提供多种服务和多层次的服务5合理收取和使用管理经费

● 个人固定资产管理中的决策方式 1是否投资于不动产业，在和地区投资2投资于和类不动产，如办公楼宇或商住楼等3在进行不动产买卖时进行挑选和鉴别4恰当的融资安排

第四篇：物业管理复习

物业管理

一填空题

1.按照物业的使用功能的不同，物业可以分为 居住物业商业物业工业物业其他用途物业

2.按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为

常规性的公共服务针对性的专项服务 委托性的特约服务

3物业管理企业的权利的内容主要包括：

有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬 有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为

4建筑物区分所有权具有

复合性专有所有权的主导性一体性登记公示性权利主体身份的多重性5前期物业管理的权责主体分别为

业主开发建设单位物业管理企业

6房屋的完损等级划分为5类

完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房

7房屋的完好率即是完好房基本完好房的面积之和，占总物业面积的百分比。8物业园林绿化的管理工作主要有两大类

明确园林绿化员工职责严格执行质量管理标准

9物业管理现代化包括

管理理念管理模式管理手段的现代化企业资质：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等，是企业实力和规模的标志

二 选择题（C）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。

A 竣工验收B 综合验收C 接管验收D 选聘物业管理企业

2．（B）在区分所有权中占主导地位。

A 共有所有权B 专有所有权C 物业使用权D 成员权 3 根据物业管理的要求，园林树木养护管理的质量标准，一般分为（A）级

A．三B．四C．五D．六配备完整的高层楼宇的消防系统，一般由（C）部分组成A．三B．五C．七D．九物业中介代理的主要内容包括（ACD）。

A．房地产咨询B．房地产广告

C．房地产估价D．房地产经纪评标委员会应由（D）

A 业主代表组成B 由业主代表和行政主管部门人员组成C 业主委员会成员组成D 招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成 7 下述（D）不符合编制招标文件的原则。

A 公平性原则B 明确性原则C 合法性原则D 合理性原则 8 在影响服务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（B）。

A．企业形象B．宣传沟通

C．顾客口碑D．顾客需求加强物业管理企业资质管理的作用之一是（C）。

A 限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场

B 有利于政府掌握物业管理企业的情况

C 有利于规范我国物业管理市场秩序

D 有利于物业管理企业的分级收费

10早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于20世纪初的美国，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的香港。

三 简答题

1简述物业的含义。

“物业”一词是由英语词汇翻译而来，在不同的国家和地区，含义各有不同。

(1)在香港，主要是指单元性房地产。香港李宗锷所著的《香港房地产法》（商务印书馆1988年版）一书中，明确表示：“物业是单元性地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。”

(2)在中国大陆，建设部房地产司曾在《简述物业管理》一文中，把物业定义为“已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”

(3)在一些地方性法规中，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定为：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《上海市居住物业管理条例》将居住物业界定为：“住宅以及相关的公共设施。”《江苏省城市住宅物业区管理办法》规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

2简述物业管理的基本内容

（1）常规性的公共服务

（2）针对性的专项服务

（3）委托性的特约服务简述建筑物区分所有权的组成。

（1）专有所有权。专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用，收益及处分的权利。关于专有所有权的性质，我国内地学者认为，专有所有权是指区分所有权人对独自专有使的建筑空间所拥有的所有权。

关于专有部分的要件关于专有部分，日本学说称之为“区分部分”，是指“为区分所有权标的的建筑物部分”，并以“构造上的独立性”和“利用上的独立性”两方面加以共同判断。

（2）共有所有权。共有所有权，或称共用部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的权利。

（3）成员权。成员权亦称为构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。物业档案资料管理的重要性如何？

物业档案资料管理的重要性在于：

（1）物业档案资料的管理是开展物业管理的前提。物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常的功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料的健全是管理实施的前提。

（2）健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。

（3）搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。简述出租房屋必须具备的条件。

出租房屋必须具备如下条件：

（1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；

（2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租；

（4）能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。物业管理招标，物业管理投标

1．物业管理招标:是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。

2．物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。

7简述物业出租与出售的区别。

物业出租与出售的区别

尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：

（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。

（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。

（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。

8简述影响服务质量的因素。

顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。在体验质量既定的情况下，预期质量将影响顾客对整体服务质量的感知。预期质量受下面的因素影响：

（1）企业形象。如果企业在顾客心目中享有较好的品牌形象，顾客则可能会原谅企业在推广服务过程中的个别失误。但是，如果这些失误频繁发生，则必然会破坏企业的形象。如果企业形象不佳．则企业任何细微的失误都会给顾客造成很坏的印象。所以，我们常常把企业形象称为顾客感知服务质量的过滤器。

（2）宣传沟通。认知的东西是受信息的传输影响的。信息量越大，人们对其的认识越全面，信息沟通的方式越新颖、越多样，人们对其认识就越深刻。现实中我们每时每刻都在接受各种各样、许许多多的服务，从而很容易产生“孰视无睹”，从而降低人们对服务质量判断的客观性。因此，对服务对象必须进行适时、适当的宣传，建立更多有效的沟通方式。

沟通通常要注重两大方面：一是倾听顾客的意见（需要、建议、服务感受、投诉等）；二是向顾客通报（如介绍服务、解释服务、回答咨询等）市场沟通包括广告、公共关系、促销活动等，它们是直接为企业所控制

（3）顾客口碑。口碑是服务业重要的传播媒介，它发挥的是“顾客告诉顾客”的作用。由于许多中、小型服务企业是地区性的，甚至是街区性的，它们的顾客群比较固定，不适合做大规模的广告宣传．因此“口碑”就显得特别重要。来自亲朋好友的良好口碑会提高顾客对服务产品的感知质量。

（4）顾客需求。顾客的不同需求对顾客预期质量影响很大。同样是搭乘飞机的旅客，有些人只希望平安迅速地到达目的地，有些人会对航空公司的服务人员提出许多要求，如礼貌、热情、尽量提供更多的信息等。顾客在需求方面的差异无疑会影响他们对服务质量的预期，从而影响他们对服务质量的感知。

在上述四种因素中，服务的沟通是企业可以直接控制的，企业形象和顾客口碑只能间接地被企业控制，而顾客需求千变万化完全属于不可控制的因素。

9前期物业管理

前期物业管理：就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。

四 论述题

1．试述物业管理企业与社区文化的关系

物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：

（1）社区文化影响物业管理企业的发展

社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。

社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。

（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之

一、好为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。

2物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？

交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。

（1）文件的准备：

交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：

第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等

第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调，第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等

（2）形象的设计、环境的营造

业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，在购买前经过了反复的比较、衡量，收楼时更是细致、挑剔，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。

（3）交楼的组织准备。

交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备

（4）交楼应注意的问题

首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益.其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

第五篇：复习物业管理文案

单项选择题

批复是上级机关用来答复下级机关请示事项的公文。下级有请示，上级才会有批复。因此，批复的主送机关应该是（）。

A、有要求答复问题的各下级机关

B、出现了相关问题的某几个下级机关

C、发出请示的下级机关

D、发出请示单位的职工代表大会

写作调查报告，必须注意表达方式，这一环节通常叫作（）。

A、“巧于谋篇行文”B、“解剖麻雀”

C、“用事实说话”D、“下深水，抓大鱼”

两个或两个以上机关联合行文时，必须做好（）工作。

A、审核B、签发C、会商D、会签

开幕词是一些大型会议开始时，由会议主持人或主要领导人所作的开宗明义的讲话，是大会的序曲，其重要任务是（）。

A、安定与会者的心情B、制造会议的气氛

C、调整各方面的关系D、为会议定基调

“为维护学校秩序，保持校园整洁，特作如下规定”，文件的这种开头称为（）。

A、根据式B、目的式C、概括式D、提问式

在竞选演讲中介绍个人情况要求（）。

A、语言平实、客观B、有浓厚的感情色彩

C、引用名人名言D、语言要生动活泼有新意

批复是上级机关为答复下级机关请示事项而制作的公文，由此可见这种公文在答复问题时具有

（）。

A、多面性B、针对性C、灵活性D、商讨性

有经验的人在写作欢迎词时，注意（）。

A、深刻的话题B、有意义的话题

C、共同关心的话题D、有趣的话题

在上行文中，常常要涉及到上下级关系，因此在使用称谓时，经常要用到人称代词，下列词语中（）属于第三人称。

A、我B、本C、贵D、该

《XX县国家税务局关于向XX县国土局申请建设办公大楼用地的请示》，该标题的主要错误是

（）。

A、违反报告不得夹带请示的规定

B、违反应协商同意后再发文的规定

C、错误使用文种，应使用函

D、错误使用文种，应使用报告

根据事由“XX市国家税务局发布打击冒领增值税专用发票犯罪”，应使用的文种是（）。

A、通报B、通知C、通告D、决定

变更或撤销下级机关不适当的决定用（）。

A、通知B、意见C、命令D、决定

《时代呼唤着税文化》有一段话：“这是人们权利与义务的呼唤，这是良知与道义的呼唤，这是拯救税文化的呼唤。”这里用的修辞手法是（）。

A、排比B、比喻C、层递D、象征

下列标题中有错误的一个是（）。

A、国家税务总局关于全面加强税收执法监督工作的决定

B、XX市国家税务局关于2002年5月份税收收入情况的通报

C、XX区国家税务局申请建设工程规划许可证的函

D、国家税务总局关于在全国税务系统进一步推行岗位责任制的意见

“为要”、“为盼”属于应用文结构用语中的（）。

A、开头用语B、结尾用语C、过渡用语D、综合用语

下列关于行政机关公文成文日期的书写哪项是正确的（）。

A、2003年7月8日B、二OO三年七月八日

C、二00三年壹月五日D、二00三年四月

湖南省国家税务局向湖南省人民政府各厅、局、委、办制发（主送）的公文属于（）。

A、上行文B、下行文C、平行文D、呈请性文件

请示的正文要明确请示的内容，解决“请示什么”的问题。为了便于领导审批，也为了达到请示的良好效果，请示时应该（）。

A、按重轻顺序排列几件事

B、按急缓顺序排列几件事

C、列举几件事后，询问可以办理一些什么事情

D、一文一事一请示

在某些情况通报的写作中，有时出于对行文对象的尊重，也表现出对社会现象的理解和态度的严肃认真，我们有时把“贫困”说成“低收入”，把“政治问题”说成“热点问题”，把“失业”说成“下岗待业”。这实际上使用的是（）。

A、新锐语言B、模糊语言C、含糊语言D、灵活语言

某机关回答对方来函所提问题的函叫（）。

A、商洽函B、复函C、发函D、询问函

某小学要求有关机关整治学校周围滥设摊点现象，其“主送机关/文件”应为（）。

A、教育局/请示B、街道办事处/报告

C、派出所/通知D、工商行政管理局/函

欢迎词的写作必须注意到（）。

A、致辞人的身份B、致辞人的情绪

C、致辞人的心理D、致辞人的感情

《国家税务总局公告》此标题省去了（）。

A、发文事由B、发文缘由C、发文单位D、发文时间

对 “李国玉是一个爱学习、肯钻研的人”分析正确的是（）。

A、运用了说明B、运用了议论

C、运用了描写D、运用了抒情

对未来一定时期工作作出打算和安排的公文文种是（）。

A、简报B、总结C、调查报告D、计划

“下面，我从五个方面向领导和同志钔述职，请予以批评指正”一句在文中的作用是（）。

A、总结上文B、提起下文C、过度照应D、承上启下

《××市国家税务局关于对沈××、高××、张××等人受贿案件的通报》的正文有三个小标题：

一、简要案情；

二、案件发生的主要原因；

三、吸取深刻教训，强化监督管理，规范执法行为。全文严密周全，分肯中肯，用语准确，使人阅后感到处理得当，要求可行，很有说服力和教育意义，起到了有力的惩戒和警示作用。这篇通报可归类于（）。

A、表扬性通报B、批评性通报C、知照性通报D、情况通报

党派或团体等组织，用于规定自身的组织结构、活动形式和行为准则，一般要用（）。

A、章程B、条例C、规定D、办法

“三是讲团结，即带头做到互相支持不争权，互相信任不猜疑，互相尊重不刁难”，这里使用的修辞手法是（）。

A、象征B、比喻C、夸张D、排比

某百货公司要求某厂履行合同，所发公文为（）。

A、通知B、函C、通告D、通报

把计划进一步明细化，即如何完成计划的具体方法和步骤，安排具体行为的文书叫（）。

A、要点B、部署C、方案D、设想

公文体文字，因负有政策一致、行动一致的指挥使命，一般不允许有几种意见并存，但（）例外。

A、通告B、函C、议案D、会议纪要

写作调查报告的一条毋庸置疑的准则是（）。

A、罗列事实B、用事实说话C、用观点说话D、条列观点

报告是向上级机关汇报工作，反映情况，答复上级机关的询问时使用的上行文。在这种公文中行文机关（）。

A、可以要求上级对报告的质量表明态度

B、可以借此机会要求上级对某个问题作出答复

C、不得夹带请示事项

D、可以向上级提出解决某个亟待办理的问题的申请

一篇演讲稿的结尾以极富鼓动性的言辞号召人们为某种目的、某种理想而行动起来。这种结尾的方式叫（）。

A、祝颂式B、总结式C、号召式D、格言式

下列几项内容中不属于简报版头范畴的有（）。

A、名称B、编号C、印发份数D、编发单位

述职报告或用双标题。其正题是对（）。

A、述职对象的具体规定B、述职主体的正式确认

C、述职范围的严格限制D、述职内容的高度概括

在报告的结尾一般要谈“今后的打算”，它主要是谈谈（）。

A、展望未来，描绘宏图B、发出号召，抒写豪情

C、提出要求，表达愿望D、针对问题，提出办法

一篇演讲稿用含蓄的语言结尾，使听众在演讲结束后能继续回味和琢磨演讲的主题。这种结尾的方式叫（）。

A、总结式B、余韵式C、号召式D、格言式

“批复”例文的开头有“你局《关于XX塑料包装有限公司减征企业所得税的请示》（X国税发[2000]150号）收悉”之句。“收悉”中“悉”字的解释是（）。

A、全、尽B、熟悉C、用尽心思D、知道

命令（令）是政府和行政机关行使重要职权的公文，一经发出，受文单位必须无条件执行。因此制发命令（令）必须要有依据。最根本的依据是（）。

A、受文单位的实际情况B、受文机关的请求

C、法律和行政法规D、领导的指示

关于印发《XX市国家税务局局长办公会议纪要》的通知，其作者是（）。

A、XX市国家税务局B、局长

C、局长秘书D、会议记录者

闭幕词标志整个会议结束，具有总结性、评估性和号召性。因此，宣读闭幕词的人一般是（）。

A、有威望的群众代表或主要领导人

B、有重大贡献的人员或有威望的领导人

C、有关领导或德高望重者

D、主席团主席或大会主持人

凡是向不相隶属（无论是高级别、低级别，还是相同级别）的机关行文，一律使用（）。

A、通报B、通知C、函D、通告

公告在告知对象方面的特点是具有（）。

A、针对性B、特定性C、广泛性D、地域性

请示只写一个主送机关，这个主送机关是（）。

A、上级的上级机关B、与主管机关平行的上级机关

C、有直接隶属关系的上级机关D、上级机关的综合部门办公室

在十三种公文中，使用频率最高的公文是（）。

A、公告B、通知C、报告D、函

公文是国家机关在行政管理过程中形成的重要政治工具，具有法定的权威性和很强的时效性，必须及时撰制。就工作报告而言，撰制应在（）。

A、事前B、事后C、领导检查发现时D、经验成熟时

批复是答复下级机关请示事项的公文，其答复具有权威性。这种权威性主要体现在批复的内容

（）。

A、满足了请示机关的心理需求

B、得到了领导机关办事成员的共同帮助

C、有上级文件规定和领导批准

D、考虑了请示单位群众的情绪

“现将有关事项通知如下”属于应用文结构用语中的（）。

A、开头用语B、结尾用语C、过渡用语D、综合用语

适用于向上级机关请求指示、批准的公文叫（）。

A、报告B、函C、请示D、意见

答复不相隶属单位提出的有关问题或事项，用（）。

A、批复B、批示C、意见D、函

《首都人民文明（）》。

A、章程B、公约C、守则D、规则

简报要求注明“报（上级机关）”、“送（同级或不相隶属机关）”、“发（下级机关）”单位及印发份数。这些内容属于简报版式的（）。

A、版头部分B、版尾部分C、正文部分D、附录部分

简报在写作上有五个字的要求，其中“篇幅要短小精悍，语言要简洁明了”，说的是简报写作要（）。

A、新B、全C、简D、准

开幕词是由主持人或主要领导所作的开宗明义的讲话，其特点（）。

A、宣告性、揭示性、开导性B、宣告性、揭示性、指导性

C、揭示性、指导性、宣传性D、指导性、宣传性、启发性

在制定计划时首先要考虑计划的政策性，符合上级精神，还要考虑计划的可行性，符合下情，还要考虑计划的方法是否得当、措施是否有力、目标能否实现，即（）。

A、可修改性B、可操作性C、可变通性D、可伸缩性

会议纪要的成文日期应以（）为准。

A、会议通过日期或签发日期B、会议结束日期

C、会议开始日期D、发文日期

阅读文学作品的目的是审美，以之来追求精神的愉悦；阅读应用文重在获取信息，了解情况，把握内容，指导行动，解决问题。对一份“报告”的阅读应属于（）阅读。

A、特定指向性B、单一性C、实用性D、时效性

讲话稿的内容是由会议的主题和讲话者的身份来决定的，要考虑会议的性质和议题，领导对会议的指示，听众的需求等因素。这说明讲话稿的内容具有（）。

A、广泛性B、操作性C、宣教性D、针对性

通知

应用文

海报

投标书

会议记录

函

简报

广告随文

调查报告

简述报告和请示的异同。

简述计划的写作注意事项。

合同一般应包括哪些条款？

简述广告文案的种类。

简述请示写作的注意事项。

简述会议记录的写作注意事项。

简述证明信的概念和结构。

什么是慰问信？它有哪些种类？

简述招标书的写作注意事项。名词解释题 简答题