物业管理师-物业管理实务-试题-附答案

第一篇：物业管理师-物业管理实务-试题-附答案

《物业管理实务》测试练习卷(A)

编号：

分数：

一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）

1．物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A．工商注册

B．资质申请

C．税务注册

D．组织机构代码注册

2．新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A．半

B．一

C．二

D．三

3.物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A．10

B.20

C．30

D．60

4．物业管理企业提供的服务是（）。

A．无偿的 B．购买住房附带的 C．有偿的和盈利性的 D．有偿的和保本非盈利的

5．物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A．最符合条件

B．服务费用最低

C．服务标准最高

D．性价比最高

6．物业管理招标的方式包括（）。

A．公开招标和邀请招标

B．公开招标和非公开招标 C．协议招标和邀请招标

D．住宅项目招标和非住宅项目招标

7．物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。A．公开、合理、平等

B公开、公平、合理 C ．公开、合理、公正

D．公开、公平、公正

8．某物业业主大会尚未成立，负责组织物业管理招标的是（）。A．物业的建设单位

B．业主代表

C．物业建设单位与业主代表

D．当地房地产行政管理部门

9．要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）。

A．标价

B．投标

C．招标

D．拍卖广告

10．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。

A．书面合同

B．口头合同

C．事实合同

D．其他合同

11．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。

A．物业服务合同

B．前期物业服务合同

C．业主公约

D．早期介入协议

12．招标属于（）。

A．要约

B．邀请要约

C．反要约

D．承诺

13．（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A．前期管理

B．早期介入

C．物业管理咨询

D．项目的可行性研究

14．下列哪个阶段不属于早期介入阶段（）。

A．规划设计阶段

B．建设阶段

C．销售阶段

D．物业承接查验阶段

15．从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为（）。A．早期介入

B．前期物业管理

C．物业管理

D．前期策划

16．物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。

A．竣工验收

B．公共设施设备验收

C．前期物业管理

D．日常物业管理

17．物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A．前期管理

B．物业的承接查验

C.早期介入

D．工程项目的竣工验收

18．新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）。A．物业管理企业

B．业主大会

B．社区居民委员会

D．建设单位行政主管部门

19．新建物业的承接查验的发生在（）。

A．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前 B．建设工程的竣工验收同时

C．物业管理企业于业主入住之时

D．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时

20．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A．保修协议

B．验收协议

C．移交清单

D．移交协议

21．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

A．早期介入

B．物业入住

C.前期管理

D．承接查验

22．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。

A．《业主入住房屋验收表》

B．《物业验收须知》 C．《住宅质量保证书》

D．《业主(住户)手册》

23．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。

A．罚款

B．停职检查

C．行政处分

D．行政拘留

24．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。A．《住宅使用说明书》

B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C．《业主(住户)手册》

D．《业主公约》

25．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。A．房屋完好率

B．危房率

C ．房屋基本完好率

D．设备设施完好率

26．物业的供电种类按供电方式分为：（）A．单回路供电和多回路供电 B．高压供电和低压供电

C．无自备电源和有自备电源供电 D．长期供电和临时供电

27．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A．半年

B．两年

C．一年

D．九个月

28．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）A．每半年

B．每季度

C．每年

D．每月

29．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。A．外包管理及自行作业

B．户内有偿清洁及公区日常保洁 C．垃圾分类收集及统一存放管理

D．专业化服务及提供差异化服务

30．下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）

A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法

B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡

C．通过药物和灯光两种方法诱杀

D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀

31．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。A．基本内容和标准

B．检查内容与检查重点 C．基本要求和针对性要求

D．标准和要求

32．物业管理企业的管道疏通服务内容主要是（）。

A．对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏 B．为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务 C．接受市政部门委托对市政管网的疏通服务 D．确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏

33．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。

A．公共安全防范管理服务

B．车辆停放服务

C．物业管理风险防范

D．物业装修管理服务

34．消防工作的指导原则是：（）

A．安全第一，预防为主

B．预防为主，防消结合 C．不顾一切，灭火为主

D．安全第一，财产第二

35．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置（）瓶灭火器。

A．1

B．2

C．3

D．4

36．重点部位动火需要由（）。

A．消防主管领导批准

B．消防管理负责人批准 C．消防主管领导会同消防管理负责人会审

D．物业管理主要负责人批准

37．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

A．物业管理紧急事件

B．风险

C．物业管理风险

D．紧急避险

38．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（）所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A．不可抗力

B．业主、使用人原因

C．自然、社会因素

D．开发建设单位的原因

39．前期物业管理合同是（）。

A．附生效条件的合同

B．附解除条件的合同

C．没有附条件的合同

D．附生效条件和解除条件的合同

40．前期物业服务合同是（）。

A．具有管理特征的集体合同

B．具有委托性质的集体合同 C．附有生效条件的合同

D．反映国家意志的强制性合同

41．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。A．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积 B．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积 C．物业服务费总额除以该物业总建筑面积 D．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

42．按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务费用。A．包干制

B．酬金制

C．佣金制

D．包干制或者酬金制

43．物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。A．由国家政策规定

B．通过物业服务合同约定

C．由物业管理企业确定

D．由业主确定

44．在酬金制下，会计主体是（）。

A．物业管理企业财务部

B．物业管理项目财务部

C．物业管理企业

D．物业管理项目

45．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。

A．物业基础资料档案

B．物业图纸资料档案 C．物业技术资料档案

D．物业日常管理档案

46．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。

A．1

B．2

C．3

D．4

47．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围。A．物业运行记录档案

B．物业服务记录档案 C．物业管理公司行政管理档案

D．物业维修维护记录档案

48．一般被称为物业基础资料档案的是（）。

A．物业介入期档案

B．物业承接查验期档案

C．物业入住期档案

D．物业日常管理期档案

49．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。A．一

B．二

C．三

D．四

50．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。

A．人职培训

B．能力培训

C．职前培训

D．试用培训

51．物业管理企业员工考核的方法通常采用（）。

A．指标考核法

B．打分考核法

C．综合考核法

D．定性考核法和定量考核法

52．面试程序一般包括的步骤是（）。A．准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束 B．准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审 C．营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审

D．准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审

53．下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈

54．与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关

B．建设单位

C．业主大会

D．公共事业单位

55.物业管理投诉处理的程序是（）。

A．判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 B．记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 C．记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主 D．判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主

56．如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成（）。

A．客户不满意

B．客户满意

C．客户十分满意

D．客户是否满意不确定状态

57．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。A．条据类文书

B．告启类文书

C．告知类文书

D．其他日常文书

58．应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合（）。

A．地方语言规范

B．说话习惯

C ．语法规范

D.行文规范

59．物业管理公司使用的批复属于（）。

A．内行文

B．下行文

C.前行文

D．后行文

60．某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是（）。A．通知

B．决定

C．请示

D函

二、多项选择题：（每题1分，共30分。有2个或2个以上选项符合题意。错选、多选，本题不得分；少选，选对每个选项0．25分）

1．物业管理企业常见模式有（）。

A．房地产建设单位的附属子公司

B．物业管理集团公司

C．独立的物业管理企业

D．房地产建设单位的附属部门

2．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（）。A．向业主提供服务

B．向物业使用人提供服务

C．物业区域内公共秩序的维护

D．市政设施的配合管理

E．物业的装修管理

3．物业管理招标投标具有（）等特点。A．综合性

B.差异性 C．行业特殊性

D．隐蔽性

4．物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A．获取招标信息

B．项目评估与风险防范

C．了解专家评委的组成 D．准备投标文件

5．前期物业服务合同的当事人指：（）

A．业主(或业主大会)

B．业主委员会

C．建设单位

D．物业管理企业

6．以下不属于要约，属于邀请要约的有（）。

A．拍卖广告

B．标价

C．招标

D．投标

E．一般广告

7．下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（）

A．竣工验收阶段

B．物业承接查验阶段

C．物业入住阶段

D．业主大会组建阶段

8．物业项目前期管理运作的主要内容包括：（）

A．管理资源的完善与优化

B．管理制度和服务规范的完善 C．确定物业管理单项服务的分包

D．参与综合竣工验收

9．新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。A．人员准备

B．计划准备

C．资料准备

D．资金准备

10．从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（）A．施工单位引起的质量问题

B．物业管理企业承接查验时未能及时发现

C．由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题 D．工程监理单位未发挥作用

11．对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理

B．领取《入住通知书》 C．物业管理有关业务办理

D．签订《前期物业管理协议》

12．物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：（）

A．严把出入关，维护装修秩序

B．严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C．控制作业时间，维护业主合法权益

D．强化管理，反复核查

13．房屋的基本组成部分包括：（）

A．结构部分

B．装修部分

C．设施设备部分

D．承重部分

14．房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：（）A．预防性维修

B．事后维修

C.大中修

D．紧急抢修

15．清洁卫生操作的基本方法包括：（）

A．全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理

B．管道疏通 C．外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理

D．垃圾分类

16.白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。A．堵眼法

B．药杀法

C．诱杀法

D．生物防治法

17．物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。A．出入管理

B．安防系统的使用、维护和管理

C．施工现场的管理

D．配合政府开展社区管理

E．公共区域的清洁管理

18．在出入管理中，安防人员应（）。

A．熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度 B．熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法 C．合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责 D．发现异常情况及时采取相应防范措施 E．严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区

19．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、（和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A．小孩不慎摔倒

B．高空坠物

C．交通意外

D．刑事案件

20．早期介入的风险包括（）。A．合同订立的风险

B．合同执行的风险

C．专业服务咨询的风险

D．物业违规装饰装修带来的风险 E．项目接管的不确定性带来的风险

21．物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。

A．大修

B．小修

C．更新

D.改造

22．物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。A．总体财务状况

B．财务变动状况

C．经营成果信息

D．服务费用收支情况

E．员工消费情况

23．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。A．权属资料档案

B．技术资料档案 C．业主信息档案

D．验收文件档案

24．日常物业管理期档案的收集主要包括（）。A．物业运行记录档案

B．物业维修记录档案

C．物业服务记录档案

D．物业管理公司高层管理人员档案

25．物业企业制定的招聘计划的内容包括（）。）

A．各类人员的招聘条件

B．招聘信息发布的时间、方式与范围

C．招聘的薪酬标准

D．招聘的渠道、方法

E．计划招聘人员总数和人员结构

26．员工的解聘包括员工（）情况。A．辞职

B．退休

C．辞退

D．资遣

27．在与客户沟通中，物业管理人员应该注意的事项有（）。A．态度诚恳、神情专著

B．保持适度的距离

C．寒暄开场、缓和气氛

D．尊重对方

E．保持高调

28．在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。

A．提问

B．表示同情

C．拖延

D．积极跟踪

29．下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）A．某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》 B．某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》 C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》

D．某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》 E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》

30．物业管理公司使用的报告大体上的类别包括（）。

A．工作报告

B．情况报告

C．费用报告

D．回复报告

E．报送报告

三、案例分析（每题20分，共40分）

案例分析题一

张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。

1．物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业管理企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天?

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理?

《物业管理实务》课程试卷(A)

一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）

1、A

2、B

3、C

4、C

5、A

6、A

7、D

8、A

9、B

10、C

11、B

12、B

13、B

14、D

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D

20、D

21、B

22、A

23、C

24、B

25、A

26、B

27、C

28、D

29、A

30、B

31、B

32、A

33、A

34、B

35、D

38、C

39、B

40、B

41、D

42、D

43、B

44、D

45、A

48、B

49、A

50、D

51、D

52、D

53、A

54、B

55、C

58、C

59、B

60、D

二、多项选择题：（每题1分，共30分）

1、ABCD

2、CDE

3、ABC

5、CD

6、ABCE

7、BCD

8、ABC

10、AC

11、AC

12、ACD

13、ABC

15、ABC

16、BCD

17、ABCD

18、ABCD

20、CE

21、ACD

22、ABCD

23、ABD

25、ABDE

26、ACD

27、ABCD

28、ABD

30、ABDE

36、C

37、A

46、B

47、B

56、B

57、D

4、ABD

9、ABC

14、ABD

19、BCD

24、ABC

29、BD

三、案例分析（每题20分，共40分）案例分析题一

1、物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 【答案要点】物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。

房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。

该企业重组后的模式是独立的物业管理企业。

2、物业管理企业有哪些特点? 【答案要点】物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人；物业管理企业属于服务性企业；物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。

3、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 【答案要点】三级(暂定)。

4、该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天? 【答案要点】2006年11月29日。

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案要点】

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。

(2)物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。

(3)这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。

(4)作为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可以向物业管理企业反映，物业管理企业负责转告建设单位。

第二篇：物业管理师实务考试试题及答案

2010年((((真题之物业实务案例题部分

一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。

1、物业公司如何处理一般投诉。（16分）

2、针对以上三个问题将如何解决。（9分）

二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。

1、上述有几点操作违规之处。（10分）

2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）

三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

（一）人员工工资奖金及福利包括

1、分管此项目的副总经理工资

2、项目经理工资

3、项目员工年终绩效奖金

（二）补充养老金

（二）公共区域维修保养费用

（三）工程保修费用

（四）管理区域保洁材料费用

（五）管理区域装修垃圾清运费用

（六）公共秩序维护费用

（七）项目履约金

（八）公共部位公共设施公众责任保险费用

（九）固定资产折旧费

（十）对社会的爱心捐赠 问题

1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）

2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）

3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）

4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）

模拟一

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A.一级

B.二级

C.三级(((（D.三级暂定

4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。A.可任选其中一个作为中标人

B.应以报价最低的为中标人(((（C.应报请房地产行政主管部门确定中标人

D.应按照中标候选人的排序确定中标人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模拟二

1.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A.各业主分别

B.业主大会

C.业主委员会代表业主

D.物业建设单位

3.业主临时公约由（）制定。

A.建设单位

B.购房人(((（C.物业管理企业

D.房地产行政主管部门

4.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。

A.设计工作

B.工程监理工作

C.开发建设工作

D.物业管理咨询活动

5.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开

B.业主大会成立

C.50%业主入住(((（D.物业服务合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物业管理师《管理实务》全真模拟三

1.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A.建设单位

B.业主委员会

C.政府主管部门

D.新物业管理企业

2.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

A.装修人

B.装修企业 C.装修施工人员

D.物业管理公司

3.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。

A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立(((（C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立

D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立

4.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。

A.测量

B.敲击

C.使用

D.目测

5.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。

A.砖结构

B.木结构

C.钢筋混凝土结构

D.框架结构

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模拟四

1.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。

A.事后维修

B.紧急抢修((((C.预防性维修

D.大修

2.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。

A.日常运行

B.客户投诉

C.维修和技术改造

D.各项电气预防性实验和其它测试

3.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.药杀法

C.熏蒸法

D.诱杀法

4.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。

A.浇水

B.病虫害防治

C.杂草防治

D.绿化改造工程

5.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。

A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模拟五

1.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。

A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

2.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。

A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

B.通过安全窗撤离轿厢

C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

3.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

A.三个月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。

A.物业服务成本

B.物业服务支出

C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费

5.住宅专项维修资金属于（）所有。

A.物业管理企业

B.全体业主(((（C.物业管理企业和全体业主

D.建设单位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模拟六

1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。

A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

B.自行决定(((（C.与部分业主商议决定

D.与建设单位商议决定

2.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。

A.政府定价

B.政府指导价

C.业主定价

D.物业管理企业与业主协商确定

3.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。

A.业主

B.建设单位

C.施工单位((((D.监理单位

4.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。

A.通知

B.报告

C.请示

D.决定

5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。

A.管理服务费

B.审批费

C.施工现场管理费

D.装修保证金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模拟七

1.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。

A.国务院建设主管部门

B.省、自治区人民政府建设主管部门

C.省、自治区人民政府房地产主管部门

D.直辖市人民政府房地产主管部门(((（E.设区的市的人民政府房地产主管部门

2.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。

A.企业法定代表人的身份证明

B.企业总经理的身份证明

C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同

E.物业服务合同

3.物业管理招标的主体包括（）。

A.物业管理企业

B.物业建设单位

C.业主大会(((（D.业主委员会

E.物业所有权人

4.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。

A.签订合同的主体不同

B.合同终止条件不同

C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

5.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。

A.业主公约经业主大会通过后生效

B.业主公约对全体业主具有约束力

C.业主公约对物业管理企业具有约束力(((（D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力

E.业主公约仅有道义上的约束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模拟八

1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。

A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题

B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用

C.建设单位应承担此次事故的全部费用(((（D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支

2.按使用功能划分，物业可分为（）物业。

A.居住

B.公共

C.商业

D.工业

E.其他

3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。

A.车辆维修员

B.车辆清洗员

C.交通疏导及管理员

D.停车场保洁员(((（E.停车收费员

4.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。

A.物业管理

B.物业经营

C.政策性亏损补贴

D.物业大修

E.共用部位的租赁收入

5.物业管理企业利润总额包括（）。

A.企业所属项目上交的管理酬金

B.营业利润(((（C.投资净收益

D.营业外收支净额

E.补贴收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模拟九

1.物业服务支出的构成不包括（）。

A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B.物业管理企业财产保险费用

C.物业共用部位、共用设施设备保险费用

D.管理服务人员的工资(((（E.项目管理处用房装饰装修费用

2.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。

A.政府定价

B.政府指导价

C.市场调节价 D.业主定价

E.政府与业主共同定价

3.住宅专项维修资金可用于（）。

A.弥补物业管理经费的不足

B.共用部位、共用设施设备的大修

C.共用部位、共用设施设备的更新

D.共用部位、共用设施设备的改造(((（E.共用部位、共用设施设备的日常维修

4.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。

A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

E.物业服务费用中不包括法定税费

5.物业管理信用档案的建立范围包括（）。

A.物业管理企业

B.物业管理专业人员

C.业主委员会

D.建设单位(((（E.物业使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模拟十 案例分析题

（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）

编号 意 见 与 建 议 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 某部电梯安全隐患严重，需要大修 建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：((((案例分析题

（一）问题1答案要点及评分标准：

（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。

（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。

问题2答案要点及评分标准：

（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。

问题3答案要点及评分标准：

（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。

（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。

问题5 答案要点及评分标准：

1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；

2、调整优化管理服务工作流程；

3、加强安全管理，公共秩序管理；

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；

5、加强小区卫生管理工作；(((（6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模拟十一

案例分析题

（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。((((2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：

案例分析题

（二）问题1答题要点及评分标准：

1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：((((（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；

（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；

（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准： 答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。

问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。((((（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。

（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。

模拟十二 1．以下（）不属于住宅小区物业管理的目标。

A．创造舒适、安全、安静的居住环境

B．提供便利、方便居民生活

C．发挥物业的最大使用价值(((（D．实现企业效益

2．小型写字楼的面积在（）。

A．1万m2以上

B．1万m2以下

C．3万m2以上

D．3万m2以下

3．工业物业的分类不包括（）。

A．无污染工业物业

B．轻污染工业物业

C．一般工业物业(((（D．重工业物业

4．绿化养护管理的特点是经常性针对性和（A．公益性

B．动态性

C．静态性

D．阶段性

5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（声的卫生标准。

A．40）。）分贝是正常的环境声音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模拟十三

1．高层外墙清洗时，对气候的要求较高，风力应小于（）级。

A．四级

B．三级 C．五级

D．二级

2．住宅小区防治物业环境污染的重点工作是（）。

A．商业垃圾

B．医疗垃圾

C．装修垃圾

D．业主和使用人生活垃圾

3．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（）。

A．全方位物管招标和单项目物管招标

B．单纯物管招标和物管与经营总招标

C．发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标

D．公开招标、邀请招标与协商招标

4．组成招标文件的六要素不包括（）。

A．投标邀请书

B．技术规范及要求

C．合同样本

D．附件（附表、附图、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模拟十四

1．新建小区公共绿地人均应在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。

A．小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；

B．有兼职的清洁人员和明确的责任范围，小区按时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；

D．商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

4．具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（）。

A．甲级写字楼

B．乙级写字楼

C．丙级写字楼

D．丁级写字楼

5．商场物业的特点不包括（）。

A．商场要合理布局，精心策划

B．建筑结构设计单一(((（C．商务齐全，人员素质杂

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第三篇：2014物业管理师《物业管理实务》真题及答案

2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

试卷（2014年9月7日）启用

试卷说明：

▲本卷共分为 2大题22小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。

一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0、5分）

案例一

甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。

A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书

B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换

C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的

D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站 请回答下列问题：

1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。

2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。

3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。

4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。

5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。

案例二

某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。

该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。

关于未来该项目二期的物业管理工作，请回答下列问题：

6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。

A、6×4.5－10＝17万㎡

B、6×4.5－10－3＝14万㎡

C、12×4.5－10－19＝25万㎡

D、12×4.5－10－3－19＝22万㎡

▲注释：此题存在问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB / T 50353-2005）规定：地下室、半地下 室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。可是，题目中并没有说明这个车库时2.2m以上还是在2.2米以下。因 此A选项固然不对，B选项实际上也未必对。建议将来如果考分为58分-59分的同学，可以向建设部房地产业司或者人事部专业技术司投诉这个问题，可以把分要回来。

7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。

A、①

B、②

C、③ D、④

8、管理该项目的物业服务企业资质应为（）。

A、一级 B、二级 C、三级 D、暂定三级

9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。

A、关闭公共区域照明，降低能耗

B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本

C、充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本

D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度、10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。

A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理

B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质

C、建设单位的做法影响物业服务企业效益

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

D、新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业

（注：如果建设单位组建了新的物业服务企业，资质为最低等级，即三级。二期的面积为19万平方米，三级企业就可以承接。所以建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质，因此不能选B。）

二、案例分析题（第11至22题，共80分）

案例三

某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。

该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。

2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482户大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。

请回答下列问题：

11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）

12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）

13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)

14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）

案例四

A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。

请回答下列问题：

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）

16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）

17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）

18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）

案例五

某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。该项目部在年底向上级公司汇报了一 年来的收入如下：

① 物业服务费收入5000 000元；

② 电梯轿厢中设立广告收入50000元；

③ 为业主进行入户维修收入66800元；

④ 公共场地租赁收入120000元；

⑤ 代理业主房屋租赁收入67500元；

⑥ 设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；

⑦ 代收代发快递获得服务费收入38000元。

请回答下列问题：

19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）

21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）

22、属于业主的收入应如何使用？（6分）

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》 选择题参考答案：

1、A

2、CD

3、B

4、C

5、D

6、B

7、B

8、A

9、BD

10、AD 案例三

11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）

答：可以，按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同期限未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，这就说明业主大会可以提前解聘甲公司。具体的做法是：业主大会就是否解聘甲公司进行表决。在解聘决定获得了建筑面积占二分之一并且人数也占二分之一以上的业主 通过后，业主大会开始选聘新的物业服务企业，然后由业主委员会同新的企业签订物业服务合同。自该物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，甲公司被解聘。

12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）

答：不能。解聘物业服务企业是业主大会的职责，而非业主委员会的职责范围。

13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)答：选聘乙公司，需要建筑面积占二分之一，且人数占二分之一的业主同意。

1）人数：总业主人数=2000-10-10+1+1=1982 同意的业主人数：482+501=983=49.60%<1/2，不满足法律规定。2）面积：总面积为200 0000平方米 同意的业主人数所的总面积：

同意选聘乙公司的482位大户型业主中，480个业主各有一套，建设单位和张某各有10套，于是他们的总建筑面积为：（480户+10户+10户）*120平方米/户=60 000平方米 小户型业主的总建筑面积为：501*80=40080平方米

（60000+40080）/200000=50.04%>1/2满足法律要求因此，表决结果没有同时满足业主人数占1/2的要求，所以业主大会不能做出选聘乙公司的决议。

（注：在得出人数不符合法律规定之后，就可以直接得出不能做出选聘乙的决议。也就是说，接下来实际上可以不再计算面积是否符合。不过如果你计算了，不会扣分，反而会给改卷老师有个好印象）。

14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）

答：业主委员会的下一步工作：1）公示表决结果，告知业主选聘乙的决定并没有通过；2）将此次 业主大会的表决过程和结果记入工作档案；3）了解业主意见，如果业主依然想更换甲公司，应该重新组织召开业主大会，对是否选聘其他候选的物业公司进行表决。

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》 案例四

15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）

答：不成立。1）按照《物业管理条例》，前期物业服务合同未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。所以，原合同未到期并不构成拒绝退出的理由；2）对于欠费的业主，物业服务企业可以让业主委员会督促缴纳。

16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）

答：移交的主体分别是B公司，该小区的业主委员会和C公司。正确的程序是：先由B公司和业主委员会对物业进行查验，查验后移交给业主委员会；再由业主委员会同C公司进行承接查验，查验后将该物业移交给C公司。

17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）

答：1）先同业主委员会进行充分的沟通，获得业主委员会的全力支持；2）和业主委员会一起，B公司详细地解释B公司应该退出、应该配合入场的理由，做好疏导和沟通工作；3）如果B公司依然执意不配合，及时和业主委员会一起上报政府有关主管部门和居委会，获取他们的帮助；4）必要时，可以报告公安机关和其他相关部门。

18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）

答：1）请业主委员会交纳；2）向法院提起诉讼；3）如果物业服务合同中有仲裁协议，或者和业主达成了仲裁一些，可以向仲裁申请仲裁；4）也可以采取协商、调解等方式。案例五

19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）

答：项目部所开展的多种经营收入是第五项“代理业主房屋租赁收入67500元”和第七项“代收代发快递获得服务费收入38000元”，总额为105500元。

20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）

答：属于物业服务企业的收入分别是：

第一项：物业服务费收入5 000 000元

第三项：为业主进行入户维修收入66800元

第五项：代理业主房屋租赁收入67500元

第七项：代收代发快递获得服务费收入38000元

总额为：5 172 300元

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2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）

答：属于业主的收入为：

第二项：电梯轿厢中设立广告收入50 000元 第四项：公共场地租赁收入120 000元

第六项：设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元

总额不高于：178600元。

（注：之所以说不高于，因为这些收入中，可能需要给服务服务企业一定的佣金）

22、属于业主的收入应如何使用？（6分）

答：属于业主的三项收入，都是源于物业的共用部位（公共场地）或者共用设备（电梯），所以，这些 收入应该优先补充专项维修资金。除此之外，也可以由业主大会讨论决定其具体用途。

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第四篇：2015年物业管理师考试《物业管理实务》练习题

2015年物业管理师考试物业管理实务练习题

一、物业管理项目的风险是指在物业服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。对物业项目风险的分析可以采用两种方法。

请回答：

1、物业项目的风险分析可以采用()这两种方法。

A：感性分析和理性分析

B：定期分析和随机分析

C：定型分析和定制分析

D：直观评价和定量分析

参考答案：D

2、该物业服务项目，其L值是3，E值是2，C值是7，请对本项目进行D值分析，并大致判断风险的高低。

参考答案：

D=LEC=3*2*7=42

根据考试用书中所提供的风险等级判断，该项目的风险等级属于二级风险，存在一般风险，需要加以控制。

3、本项目中的个别业主持续为本地一家媒体提供有关本企业所管辖项目的失实的投诉信息，该媒体进行了连续报道。为应对此种宣传报道中的失实报道，作为项目负责人，应当如何应对。

参考答案：

①物业服务企业应针对其在经营管理过程中可能遇到的各种风险，树立高度的警觉意识，建立起科学的反应系统和紧急情况处理预案程序，充分发挥协调的功能。

②处理突发危机要注意与相关方的有效沟通，在处理危机的过程中，要加强与各类公众的沟通。一般来说，沟通与交流的对象主要分为直接受害人和媒体、其他业主、政府官员、员工。最重要的是与直接受害人和媒体的沟通。本案例中，首先要与该媒体有效沟通，对存在不实投诉的情况告知对方，并提出依据。同时告知业主，对提供不实信息要承担相应的法律后果。

③舆论风险发生时，物业服务企业要着重关注与新闻媒体的关系，主动沟通，适当解释，应当进行危机公关管理，危机公关可分为危机预防和危机处理两类，前者是在危机发生前的未雨绸缪，后者是在危机发生后的处理应对。如果仍然无效，可以提请当地物业行政主管部门对此事的关注，因此，本案例中，要采取有效的危机公关手段，与媒体一起为挽回之前的负面影响而追加正面报道内容。

(建议：可以根据个人的理解增加部分论述)

二、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是()。

A.配置消防中队车辆

B.建立义务消防队伍

C.开展消防安全检查

D.加强消防设备保养

参考答案：A

三、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于()管理。

A.特约服务

B.公共秩序

C.社会治安

D.增值服务

参考答案：B

四、案例

某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了公共安全管理服务内容。因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。

问题1：业主王某的想法是否正确?为什么?

问题2：你认为物业服务公司应如何加强公共安全防范服务并规避可能面临的风险?

回答：

(1)王某的想法不正确。首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业服务公司是否应承担责任，应视具体情况。

(2)如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。

答：公共安全防范管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全，规避不可预测风险，一方面物业服务公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度，有条件的项目，应该增加技术防范的设施设备。另一方面，物业服务公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

五、单选题

1.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人()。

A可任选其中一个作为中标人

B应以报价最低的为中标人

c应报请房地产行政主管部门确定中标人

D应按照中标候选人的排序确定中标人

2.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至()之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开

B业主大会成立

C.50%业主入住

D物业服务合同生效

3.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，()应当负责修复和赔偿。

A.装修人

B装修企业

c.装修施工人员

D物业服务企业

案例分析：

刘先生购买了一套位于顶层的商品房，入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：“为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自已有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。

问题：

1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?

2.按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错?

3.指出物业公司在操作中的错误所在。应当采取何种做法?

答案：

单选题

1、D

2、D

3、A

案例分析、1、(l)物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;

(2)诉刘先生除拆封闭阳台的材料及防护栏的请求应予以支持;

(3)此案的诉讼费应由双方分担。

2.按照《住宅室内装饰装修管理办法》，刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为，并且违反了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的约定，属违规行为。

3.物业公司不是行政管理部门，也不是执法单位，无权罚款，无权采取断水、断电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告，或通过司法途径解决

六、例题1：根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是()。(2012.52)

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上

C.持有建设工程规划许可证

D.房屋预售对象

答案：D

例题2：房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括()。(2013.56)

A、土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证

B、工程施工合同及关于试工进度的说明

C、开发企业的营业执照和资质证书

D、样板房装修设计方案

答案：D

例题3：商品房预售合同登记备案的申请人是()。(2012.53)

A.商品房销售代理机构

B.商品房预售人

C.商品房购买人

D.商品房预售人和商品房购买人

答案：B

例题4：根据《商品房销售管理办法》，商品房销售的条件之一是()。(2011;56)

A.供水、供电等主要配套基础设施已确定交付日期

B.拆迁安置方案已编制完成 C.竣工验收方案已获通过

D.物业管理方案已经落实

答案：D

例题5：下列属于商品房现售条件的是()。

A、持有建设工程规划许可证和施工许可证

B、取得土地使用权证书

C、房地产开发企业应当具有房地产开发企业资质证书

D、已经确定竣工验收日期;

E、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照

答：ABCE

例题6：建设单位预售商品房的，商品房买卖合同应当包含()约定的内容。(2011;54)

A.物业服务合同

B.前期物业服务合同

C.物业总平面图

D.管理规约

答案：B;

例题7：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须()。(2012.79)

A.权威

B.真实

C.合法

D.科学

E.准确

答案：BCDE，例题8：房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有()。(2011;79)

A.商品房基本状况

B.交付使用条件及日期

C.维修资金的筹集方式和标准

D.物业服务企业的选聘方案

E.装饰、设备标准承诺

答案：ABE

例题9：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从()之日起计算。(2011;58)

A.房屋竣工

B.竣工验收

C.房屋交付

D.办理入住

答案：C

例题10：房地产开发企业应当在交付商品住宅时，向购买人提供《住宅质量保证书》和()。(2009年房地产估价师考试试题)

A、《住宅使用说明书》

B、《住宅验收说明书》

C、《住宅保修说明书》

D、《住宅保修保证书》

答：A

七、例题2.下列主体中，属于物业管理民事法律关系主体的有()。(《物业管理综合能力》，2011，57)

A.业主大会

B.物业服务企业

C.业主

D.某市住房和城乡建设委员会

E.某区街道办事处

答案：ABC

例题3.有关物业管理法律关系的特征的说法，正确的是()。

A.物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为

B.物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以干预

C.所有物业管理法律关系的当事人之间地位都是平等的

D.行使物业管理监督权的主体，不仅包括于业主大会和业主委员会，而且包括每位业主和使用人

E.物业管理委托关系除了通过物业服务合同来约定外，还需要通过管理规约来规范

答案： ADE，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预。

有的物业管理法律关系(如物业管理行政监管关系)的当事人之间地位是不平等的，存在着一方服从另一方的问题。

例题4：出售公有住房的住宅专项维修资金，由()交存。(2012.34)

A.业主

B.售房单位

C.业主和售房单位共同

D.业主和售房单位协商

答案：C

例题5.商品住宅的业主按照所拥有的物业的()交存住宅专项维修资金。(2011;42)

A.使用面积

B.套内建筑面积

C.共有建筑面积

D.建筑面积

答案：D;商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其中套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。

例题6：公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的()提取。(2012.35)

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答案：B，例题7.已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金交由()存入公有住房住宅专项维修资金专户。(2011;36)

A.售房单位

B.政府管理部门

C.业主委员

D.物业服务企业

答案：A

例题8.住宅专项维修资金的交存方式包括()。(2012.73)

A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户

B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户

C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户

D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

答案：ABD，C是30日，E是30%。

例题9.经业主大会同意，住宅专项维修资金可以购买()。(2013.36)

A、基金

B、理财产品

C、股票

D、国债

答案：D

例题10.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经()同意。(2012.32)

A.同级房地产主管部门

B.上级房地产主管部门

C.同级财政部门

D.上级财政部门

答案：C

第五篇：2013年物业管理师考试物业管理实务讲解

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解一

物业管理企业的概念和特征(熟悉)物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义

享有民事权利，承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、.延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类(了解)物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。(一)按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2.集体所有制物业管理企业 集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。3.民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。4.外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5.其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。(二)按股东出资形式来划分 1.物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。2.物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。3.股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解二

物业管理企业的工商注册登记

根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理企业的工商注册登记(分为六个步骤)根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。(一)企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。(二)公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。(三)注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。(四)股东人数和法定代表人 在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。(五)公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。(六)公司章程

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

(1)总则，包括公司名称和地址等;(2)企业的经营范围;(3)公司注册资本;

www.xiexiebang.com(4)股东的姓名或名称;(5)股东的权利和义务;(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;(8)公司的法定代表;(9)公司解散事由和清算办法;(10)职工录用方式、待遇、管理方法;(11)企业的各种规章制度。

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

物业管理企业的资质审批及管理

二、物业管理企业的资质审批及管理

(一)物业管理企业的资质条件(注意：谁审批、谁颁发、谁管理)物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件 如下： 1.一级资质

(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1)多层住宅200万m2;2)高层住宅100万m2;3)独立式住宅(别墅)15万m2;4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2.二级资质

(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1)多层住宅100万m2;2)高层住宅50万m2;3)独立式住宅(别墅)8万m2;4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。注：计算基数如何算

计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2;管理高层住宅80万m2;管理工业厂房80万m2。

计算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270% 因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解三

第一节 物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标投标的概念 首先，要将招标和投标加以区分。(一)物业管理招标 1.物业管理招标的概念

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。2.物业管理招标主体

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

(二)物业管理投标 1.物业管理投标的概念

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.物业管理投标的主体

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。

专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。

二、物业管理招标的类型(一)按物业类型划分

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)等。(二)按项目服务内容的实施划分

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标;在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商;在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。(三)按招标主体的类型划分

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体;物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体;若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。(四)按项目服务的方式划分

根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

三、物业管理招标投标的特点

(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类

型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解四

物业管理投标的条件、程序与策略技巧(一)参加物业管理投标的条件 1.法律法规规定的要求 根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。2.招标方规定的要求

在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。(二)物业管理投标的程序 1.获取招标信息

根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.项目评估与风险防范

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。(1)项目评估

项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标;准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

项目评估主要包括以下几个方面的内容： 1)投标物业的基本情况

投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案;属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等;属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模;对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。

物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。2)招标物业项目的定位

分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境人手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。3)业主的需求

招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件的相关内容。对于非单一业主性质的招标项目，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主(包括预售或现售性质物业的潜在客户)的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。

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合同的概念 第三章物业管理合同

在物业管理活动中，合同占有举足轻重的地位。合同大量存在于物业管理的各个环节，物业管理的各种行为都与合同有关。物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约，包括售房合同、业主公约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、专项管理项目及设备分包协议等。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。本章首先介绍合同的一般原理，之后重点介绍物业管理合同中的前期物业服务合同、物业服务合同和业主公约。第一节合同的概念 合同是双方或多方当事人之间的协议。当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立。合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

一、合同的要约

要约(Offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人(Offeror)，接受要约的一方为受要约人(Offeree、Acceptor)，或被称为承诺人。简单地说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。所以—个合同的签订往往要经过要约、反要约的数个回合的谈判。合同成立以最后的要约与承诺生效为准。

(一)合同要约的构成要件

作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：

(1)要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人。

(2)要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。即要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。(3)要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。

要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约是订立合同的提议，应表明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。(二)合同要约与邀请要约

要约不同于邀请要约。邀请要约(Invitationto treat)是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀请要约之间的区别： 1.拍卖(Auction)拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约，拍卖师击槌表示成交则为承诺，双方交易告成。因此，往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约。2.广告 原则上，一般的广告不是要约。即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。但对于某些已经作出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。例则，悬赏广告是要约，悬赏广告声明对完成某种特定行为的人给予奖励，构成了单方允诺行为，只要有人完成了广告所约定的行为，合同即成立，悬赏人就有义务履行奖励的允诺，支付约定的报酬。3.标价

标价是邀请要约，不是要约。任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约。当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立。同样，当顾客根据广告、货物清单或商品陈列的价目表上的价格提出订单时，这个订单的提出就构成要约。4.招标

招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一旦中标，合伺即成立。因此往往在物业管理招标文件 或投标文件中，必须明确物业管理服务合同的主要内容。(三)合同要约的法律意义

要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。依据《中华人民共和国合同法》第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销：第一，要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;第二，受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。

二、合同的承诺

承诺(Acceptance)，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

(一)合同承诺的构成要件

承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：

(1)承诺必须由受要约人或其代理人作出。非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺。(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约。(3)承诺必须与要约的内容一致。一项有效的承诺，受要约人不能对要约内容作出实质性变更，否则为新要约，并导致原要约失去效力。

(4)承诺必须传达给要约人。如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约人公开表示，则不构成承诺。