2013物业管理师《管理实务》试题

第一篇：2013物业管理师《管理实务》试题

2013物业管理师《管理实务》试题 某小区可收费面积10万平方米，某物业服务企业实行包干制，若年营业成本为200万元，该企业希望目标利润率达10%，假如营业税及附加为5.65%。问:(1)该小区的物业服务费收费标准为多少?列出计算方式。

(2)物业物业企业收费率要达到多少才能保本运行?

(3)由于物价上涨，该物业服务企业的工资上涨20%，该企业希望保持原有利润，年物业费增长多少?

正确解答本题的前提条件是：目标利润率为收入利润率;营业税为营业额的5.65%。

一、200/(1-10%-5.65%)=237.11万元

237.11/(10*12)=1.98元/平方米。月。

二、这个题目要贴合实际，实际情况是“按1.98元收费，保本的收费率”，收费率=200/[1.98*10*12*(1-5.65%)]=89.22%

和直接计算保本时收费总额的差别是，已经安装1.98收费了，这个有四舍五入的约数。

三、成本：200(1+0.2)=240万元

240/(1-10%-5.65%)=284.53

差额为：284.53-237.11=47.42万元

第二篇：2013年物业管理师《管理实务》实战试题

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)《公司法》规定，物业服务企业设立须向()行政管理部门注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

A.税务

B.工商

C.市政

D.建设

参考答案: B 白蚁防治方法中，()主要用于发现白蚁但又未能确定蚁巢地点的情况。

A.药杀法

B.生物防治法

C.诱杀法

D.生物灭蚁法

参考答案: C 物业区域清洁工作日常管理的方法中，()应覆盖小区主要室内外公共区域。

A.专项抽检

B.年检

C.月检

D.日检

参考答案: D 一般情况下，物业服务企业人力资源部的主要职责是()。

A.制订物业项目考核体系、考核指标和标准

B.完成人员招募、任免、调配、考核、培训等工作、C.完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设等工作

D.编制实施行政管理、品牌管理和信息化建设的规划和预算

参考答案: B 既适用于政府机关、人民团体和事业单位，又适用于企业法人单位的物业管理应用文书类型是()。

A.制度公文

B.会议公文

C.事务公文

D.行政公文

参考答案: D 房屋及设施设备维修养护计划按照时间进度划分类别，不包括()。

A.月维修保养计划

B.季度维修保养计划

C.周维修保养计划

D.维修保养计划

参考答案: C 测量客户满意的方法不包括()。

A.建立受理系统

B.失去客户分析

C.客户满意度调研

D.领导衡量

参考答案: D 适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是()。

A.合资合作型管理方式

B.全方位服务型管理方式

C.阶段服务型管理方式

D.顾问服务型管理方式

参考答案: A 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比 例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的()。

A.30%

B.10%

C.20%

D.40%

参考答案: A 物业管理投标过程中，来自于投标人的风险主要是()。

A.因物业延迟交付而造成项目无法正常进行

B.窃取他人的投标资料和商业秘密

C.采取低成本、行贿等不正当的竞争手段

D.项目负责人现场答辩出现失误

参考答案: D

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)当发生火警时，属于正确处理措施的有()。

A.清理通道，准备迎接消防车入场

B.事后检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德

C.及时封锁现场，直到有关方面到达为止

D.立即组织现场人员疏散

E.确认起火位置、范围和程度

参考答案: A,C,D,E 一般而言，客户有四种需要，即()。

A.需要迅速反应

B.需要服务人员专业化

C.需要被关心

D.需要利益最大化

E.需要被倾听

参考答案: A,B,C,E 客户满意度调查的基本原则包括()。

A.目标明确

B.持续改进 C.基于事实

D.协同运作

E.减少投诉

参考答案: A,B,C,D 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有()。

A.清洁卫生

B.制订安全防范管理制度

C.物业的租赁经营

D.房屋出租

E.对物业服务费的使用和管理

参考答案: A,B,C,E 下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有()。

A.业主及业主大会的基础资料

B.有关物业管理工作中的季度计划和总结报告

C.物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录

D.小型设施设备的更新和维修记录

E.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料

参考答案: B,C

三、案例分析题(共3题，共80分)

16某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计1万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。

问题

1.本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。

2.假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?

3.简述物业装饰装修的流程。

4.针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?

5.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。本题共26分

解析:

1本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。

理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

2.房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单位，要求其履行责任。

3.物业装饰装修的一般流程：备齐资料一物业装饰装修申报一物业装饰装修登记一签订 《物业装饰装修管理服务协议》一办理开工的一般手续一施工一验收。

4.在装修活动中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，由城市房地产行政主管部门责令改 正，并处罚款。因此，孙先生应由城市房地产行政主管部门对其进行处罚。

5.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物 业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

17某物业服务企业根据自身的实际情况，选择了如下图所示的组织形式。

问题

1.本案例中，物业服务企业采取的组织形式属于什么类型?

2.简述此类型物业管理组织形式的特点。

3.说明此类物业管理组织形式的适用范围。

4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有哪些类型? 本题共26分

解析:

1.本案例中，物业服务企业采取的是直线制物业管理组织形式。

2.直线制物业管理组织形式的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。它的主要优点是领导者能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

3.直线制物业管理组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有直线职能制、事业部制和矩阵制等。

18物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：

(1)业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，管理人员审批有误。

(2)小区中有未佩戴标志牌的施工人员在进行装修作业。

(3)小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。

(4)某业主未经申报，擅自拆改了天然气管道。

(5)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。

问题

1.针对现场中发现的问题应如何处理?

2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有哪些?

3.装饰装修活动中，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款的情形有哪些? 本题共26分

解析:

1.针对现场中发现的问题的处理措施分别是：

(1)向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改;加强装修审批环节的管理，要求管理人员在审批之前，应去现场查证和落实。

(2)立即检查装修申报、出人口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改;要求进人施工现场的人员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。

(3)告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计;装修前，应先申报，得到许可后方可施工;检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。

(4)业主在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

(5)要求现场材料堆放有序;如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施;易燃易爆物品应隔离堆放;现场必须配置灭火装置。若不能按上述要求，可要求停工进行整改。

2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有：严把出入关，杜绝无序状态.加强巡视，防患于未然;控制作业时间，维护业主合法权益;强化管理，反复核查。

3.装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款。

(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。

(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

第三篇：物业管理师考试管理实务模拟试题及答案

20XX年物业管理师考试管理实务模拟试题及答案02

多项选择题：

1.在物业风险的内容中，日常物业管理的风险主要包括（）A.业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 B.合同风险

C.项目接管的不确定性带来的风险 D.物业管理日常运作中存在的风险

2.属于物业服务企业营业税“服务业”税目中的“代理”业务是（）A.水费 B.电费 C.房租

D.专项维修资金

3.投标时测算物业管理成本的依据有（）A.设备设施技术参数 B.人员配置情况 C.市场信息 D.管理经验

4.可以颁发二级物业服务企业资质证书的政府部门有（）A.省级人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门

C.直辖市人民政府房地产主管部门 D.自治区人民政府建设主管部门 5.以下符合一级资质条件的有（）

A.注册资本为人民币500万元

B.具有中级以上职称人员不少于20人 C.管理多层住宅100万和高层住宅50万平方米 D.有优良的经营管理业绩 6.早期介入参与竣工验收主要包括（）。A.各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收； B.分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收； C.工程全面竣工后，参与综合竣工验收 D.配合设备安装，确保安装质量 7.物业承接查验的资料包括（）。A.物业质量保修文件 B.设施设备出厂随机资料

C.消防验收、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 D.有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告 8.合同签订和履行的基本原则有（）。A.主体平等

B.权利义务对等 C.诚实信用

D.维护社会公益 9.合同承诺的构成要件有（）。

A.承诺必须与要约的内容一致

B.承诺必须传达给要约人

C.承诺必须在要约的有效时间内作出

D.要约一经承诺，合同即告成立

10.以下属于物业管理方案实质性内容的有（）A.管理制度的制订B.组织架构与人员的配置 C.工作计划D.人员培训及管理

11.物业服务企业在物业装饰装修中应检查（）。A.有无拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； B.有无损坏房屋原有节能设施 C.有无未经同意改变住宅外立面 D.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱

12.设备的状态监测通常采用的方式有（）A.直接检测、B.红外线温度检测 C.绝缘性检测 D.次声波检测

13.采用设备设施维护管理项目外包模式应进行的分析包括（）A.物业服务企业的管理规模B.设备设施的生产年代、技术先进程度 C.设备设施生产厂家的技术服务情况D.共用设备设施的复杂程度 14.物业服务企业对业主提出的装饰装修项目审核时要（）A.物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表 B.审核各项申请明确无误

C.涉及专业部门（如水、电、气等）要求写明地点、位置 D.要求写明改变的程度及尺寸

15.在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查（）A.日常检查 B.修前预检 C.定期检查 D.巡视检查

16.利用鼠笼、鼠夹、粘鼠板灭鼠的方法是（）

A.化学灭鼠 B.器械灭鼠 C.生物灭鼠 D.防鼠

17.属于动火过程的要求是（）

A.清理周围的易燃杂物B.检查并彻底清理现场火种 C.排除易燃、易爆物品D.动火人员要严格执行安全操作规程 18.物业服务企业薪酬结构设计，需要综合考虑的因素有（）A.企业发展 B.职位等级 C.个人的技能 D.个人绩效

19.了解客户满意的方法有（）

A.建立受理系统B.客户满意调查C.失去客户分析D.竞争者分析 20.使用请示应注意的事项有（）A.必须坚持一事一请示 B.严禁越级请示 C.请示公文的主送单位只能是一个

D.请示的内容一般分为标题、正文和签署三部分

参考答案：

（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）

（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）

（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）

（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）

第四篇：2013年物业管理师《管理实务》预习试题及答案

2013年物业管理师《管理实务》预习试题及答案

1、《物业管理条例》设立的制度均是针对(B)的物业管理活动而言

A、非住宅物业

B、居住物业

C、即包括居住物业也包括非住宅物业

D、以上答案都不对

2、(B)年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

A、1978

B、1979

C、1980

D、19813、(A)是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《全国优秀管理住宅小区标准》

C、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

D、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

4、(B)年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。

A、199

5B、1996C、1997D、19985、非市场性的房屋管理(B)物业管理。B、不属于C、包括D、不包括

6、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。A、属于

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《条例》

C、《物业服务合同》

D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》

7、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

8、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种(A)

环球网校物业管理师：http://edu.21cn.com/kcnet610/

A、合同关系

B、法律关系C、行政关系D、平等关系

9、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

10、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、20041、《物业管理条例》自(C)起实施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

2、(A)成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

A、物业服务合同B 物业管理合同C 物业使用合同D 物业维护合同

3、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是

4、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户 业主

B、业主 业主

C、最终用户 最终用户

D、业主 最终用户

5、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同

D、物业管理合同

6、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定D、以上都不是

7、不属于物业管理服务的是(D)

A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

B、代收代交各项公用事业费用

C、物业装饰装修管理服务

D、专项维修资金的代管服务

8、包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出(物业管理服务成本构成)，不包括(D)。

A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B、办公费用

C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

9、只有通过(D)，才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、以上都不是

10、物业服务合同的(D)是物业管理企业提供的公共性物业服务A、标的B、条约C、条例

D、内容

1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每(B)小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

A、1

B、2

C、3

D、42、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行(C)

A、市场定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价

3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由(C)缴纳

A、建设单位

B、物业管理企业

C、业主

D、物业买受人

4、我国对房地产实行(D)管理方式。

A、合同

B、契约C、租赁D、权证

5、业主大会由(B)组成。

A、物业管理区域内的部分业主

B、物业管理区域内的全体业主

C、行政管理区域内的部分业主

D、行政管理区域内的全体业主

6、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开(C)日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A、7

B、10

C、15

D、207、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权(B)以上通过

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/58、经业主委员会或者(B)%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A、15

B、20

C、30

D、509、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于(A)。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主管委会

D、业主公约

10、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

来源：环球网校物业管理师

第五篇：物业管理师实务考试试题及答案

2010年((((真题之物业实务案例题部分

一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。

1、物业公司如何处理一般投诉。（16分）

2、针对以上三个问题将如何解决。（9分）

二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。

1、上述有几点操作违规之处。（10分）

2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）

三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

（一）人员工工资奖金及福利包括

1、分管此项目的副总经理工资

2、项目经理工资

3、项目员工年终绩效奖金

（二）补充养老金

（二）公共区域维修保养费用

（三）工程保修费用

（四）管理区域保洁材料费用

（五）管理区域装修垃圾清运费用

（六）公共秩序维护费用

（七）项目履约金

（八）公共部位公共设施公众责任保险费用

（九）固定资产折旧费

（十）对社会的爱心捐赠 问题

1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）

2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）

3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）

4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）

模拟一

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A.一级

B.二级

C.三级(((（D.三级暂定

4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。A.可任选其中一个作为中标人

B.应以报价最低的为中标人(((（C.应报请房地产行政主管部门确定中标人

D.应按照中标候选人的排序确定中标人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模拟二

1.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A.各业主分别

B.业主大会

C.业主委员会代表业主

D.物业建设单位

3.业主临时公约由（）制定。

A.建设单位

B.购房人(((（C.物业管理企业

D.房地产行政主管部门

4.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。

A.设计工作

B.工程监理工作

C.开发建设工作

D.物业管理咨询活动

5.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开

B.业主大会成立

C.50%业主入住(((（D.物业服务合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物业管理师《管理实务》全真模拟三

1.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A.建设单位

B.业主委员会

C.政府主管部门

D.新物业管理企业

2.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

A.装修人

B.装修企业 C.装修施工人员

D.物业管理公司

3.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。

A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立(((（C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立

D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立

4.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。

A.测量

B.敲击

C.使用

D.目测

5.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。

A.砖结构

B.木结构

C.钢筋混凝土结构

D.框架结构

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模拟四

1.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。

A.事后维修

B.紧急抢修((((C.预防性维修

D.大修

2.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。

A.日常运行

B.客户投诉

C.维修和技术改造

D.各项电气预防性实验和其它测试

3.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.药杀法

C.熏蒸法

D.诱杀法

4.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。

A.浇水

B.病虫害防治

C.杂草防治

D.绿化改造工程

5.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。

A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模拟五

1.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。

A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

2.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。

A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

B.通过安全窗撤离轿厢

C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

3.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

A.三个月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。

A.物业服务成本

B.物业服务支出

C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费

5.住宅专项维修资金属于（）所有。

A.物业管理企业

B.全体业主(((（C.物业管理企业和全体业主

D.建设单位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模拟六

1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。

A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

B.自行决定(((（C.与部分业主商议决定

D.与建设单位商议决定

2.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。

A.政府定价

B.政府指导价

C.业主定价

D.物业管理企业与业主协商确定

3.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。

A.业主

B.建设单位

C.施工单位((((D.监理单位

4.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。

A.通知

B.报告

C.请示

D.决定

5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。

A.管理服务费

B.审批费

C.施工现场管理费

D.装修保证金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模拟七

1.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。

A.国务院建设主管部门

B.省、自治区人民政府建设主管部门

C.省、自治区人民政府房地产主管部门

D.直辖市人民政府房地产主管部门(((（E.设区的市的人民政府房地产主管部门

2.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。

A.企业法定代表人的身份证明

B.企业总经理的身份证明

C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同

E.物业服务合同

3.物业管理招标的主体包括（）。

A.物业管理企业

B.物业建设单位

C.业主大会(((（D.业主委员会

E.物业所有权人

4.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。

A.签订合同的主体不同

B.合同终止条件不同

C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

5.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。

A.业主公约经业主大会通过后生效

B.业主公约对全体业主具有约束力

C.业主公约对物业管理企业具有约束力(((（D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力

E.业主公约仅有道义上的约束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模拟八

1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。

A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题

B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用

C.建设单位应承担此次事故的全部费用(((（D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支

2.按使用功能划分，物业可分为（）物业。

A.居住

B.公共

C.商业

D.工业

E.其他

3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。

A.车辆维修员

B.车辆清洗员

C.交通疏导及管理员

D.停车场保洁员(((（E.停车收费员

4.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。

A.物业管理

B.物业经营

C.政策性亏损补贴

D.物业大修

E.共用部位的租赁收入

5.物业管理企业利润总额包括（）。

A.企业所属项目上交的管理酬金

B.营业利润(((（C.投资净收益

D.营业外收支净额

E.补贴收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模拟九

1.物业服务支出的构成不包括（）。

A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B.物业管理企业财产保险费用

C.物业共用部位、共用设施设备保险费用

D.管理服务人员的工资(((（E.项目管理处用房装饰装修费用

2.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。

A.政府定价

B.政府指导价

C.市场调节价 D.业主定价

E.政府与业主共同定价

3.住宅专项维修资金可用于（）。

A.弥补物业管理经费的不足

B.共用部位、共用设施设备的大修

C.共用部位、共用设施设备的更新

D.共用部位、共用设施设备的改造(((（E.共用部位、共用设施设备的日常维修

4.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。

A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

E.物业服务费用中不包括法定税费

5.物业管理信用档案的建立范围包括（）。

A.物业管理企业

B.物业管理专业人员

C.业主委员会

D.建设单位(((（E.物业使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模拟十 案例分析题

（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）

编号 意 见 与 建 议 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 某部电梯安全隐患严重，需要大修 建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：((((案例分析题

（一）问题1答案要点及评分标准：

（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。

（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。

问题2答案要点及评分标准：

（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。

问题3答案要点及评分标准：

（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。

（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。

问题5 答案要点及评分标准：

1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；

2、调整优化管理服务工作流程；

3、加强安全管理，公共秩序管理；

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；

5、加强小区卫生管理工作；(((（6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模拟十一

案例分析题

（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。((((2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：

案例分析题

（二）问题1答题要点及评分标准：

1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：((((（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；

（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；

（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准： 答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。

问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。((((（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。

（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。

模拟十二 1．以下（）不属于住宅小区物业管理的目标。

A．创造舒适、安全、安静的居住环境

B．提供便利、方便居民生活

C．发挥物业的最大使用价值(((（D．实现企业效益

2．小型写字楼的面积在（）。

A．1万m2以上

B．1万m2以下

C．3万m2以上

D．3万m2以下

3．工业物业的分类不包括（）。

A．无污染工业物业

B．轻污染工业物业

C．一般工业物业(((（D．重工业物业

4．绿化养护管理的特点是经常性针对性和（A．公益性

B．动态性

C．静态性

D．阶段性

5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（声的卫生标准。

A．40）。）分贝是正常的环境声音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模拟十三

1．高层外墙清洗时，对气候的要求较高，风力应小于（）级。

A．四级

B．三级 C．五级

D．二级

2．住宅小区防治物业环境污染的重点工作是（）。

A．商业垃圾

B．医疗垃圾

C．装修垃圾

D．业主和使用人生活垃圾

3．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（）。

A．全方位物管招标和单项目物管招标

B．单纯物管招标和物管与经营总招标

C．发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标

D．公开招标、邀请招标与协商招标

4．组成招标文件的六要素不包括（）。

A．投标邀请书

B．技术规范及要求

C．合同样本

D．附件（附表、附图、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模拟十四

1．新建小区公共绿地人均应在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。

A．小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；

B．有兼职的清洁人员和明确的责任范围，小区按时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；

D．商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

4．具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（）。

A．甲级写字楼

B．乙级写字楼

C．丙级写字楼

D．丁级写字楼

5．商场物业的特点不包括（）。

A．商场要合理布局，精心策划

B．建筑结构设计单一(((（C．商务齐全，人员素质杂

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B