销售技巧培训要点

第一篇：销售技巧培训要点

销售技巧培训要点

良好的销售技巧可以提高拜访效率，提高销售业绩。根据《中国药店》调查显示：外企业务员工作效率相对较高，如施贵宝在上海各大药店中访问次数（通过“过去三个月那家企业的业务员拜访药店次数最多”而获得）未进入前五名，但却是店员印象最深的。石药集团业务员在北京药店的拜访次数19%的店员认为最多，但在被调查店员的印象中没有进入前五名。这种外企效率高的现象有当然管理因素，但是技巧肯定占有很大的比例。

过去几年，笔者应邀给很多企业做过销售管理和技巧培训，当时受训企业的人员听了觉得很实战，很受启发，很有用等，笔者也自己参加过无数次的各级各类培训，有些培训听了，真象盛夏天气喝了一瓶可乐，既解渴又舒服。可是很多做营销管理与领导岗位的朋友在和我交流时抱怨说，我们的培训越来越多，请的老师级别越来越高，但是效果越来越差，当时听了确实有热血沸腾的感觉，过后随时间的推移，大家不再当会事，随同拜访时发现销售技巧还是那么差，以后再培训时，销售人员都说知道了，在培训也没什么用了！就是说，培训时轰轰烈烈，培训完后没有效果，怎样才能使培训有效果呢？笔者详细分析了这些培训没有效果的原因，给出一些使培训产生效果的对策，并谈谈自己在培训管理中的体会，以飨读者。

一、“空瓶心态”才能真正听好课记住该记忆的内容

很多培训没有效果是因为听课者的心态不对，这些心态概括起来有以下三点：

·我本人就是一线实战专家，你讲的东西我都知道，没什么好听的。

·书店里有大把的销售技巧的书，我买一本看看不就完了吗？何必浪费时间听你讲！

·你的水平是否比我高？你的方法技巧模式还不知是否适合我们企业？我为什么要听你的？

一只瓶子要想装入美酒，就得倒空瓶子中原来的汽水、脏水等，否则在好的美酒也装不进去，一般上课前，我们一定要要求学员上课前保持一个“归零的心态”，让自己变成一个小学生，什么都不懂也不知道。要求每个人把自己大脑固有的知识完全倒空，以空瓶心态来参与培训听课，只有这样，才能听得进去，才能有所领悟，有所收获。否则，心存拒绝态度，听的时候就会心不在焉，关键的地方就会错过，精彩的思想也引不起共鸣。要知道三人行必有我师的观念已经落后，现在人人都是我师，何况是自己企业花钱请来的人。既然坐下来了就以谦虚的、归零的、空瓶的心态听课，哪怕听到了一句话、一个观点对自己有用有启发都是值得的，要是觉得不值得听就别去。否则到场不听还会影响他人情绪。

怎样培养归零心态：

对于组织者来说，让受训人员的心态归零并不是件容易的事，因为很多销售人员往往高高在上，自以为是的心态较普遍。笔者在组织培训时，采用两个方法来解决注意问题：

首先：针对培训内容，设计一系列开放式问题，当场提问，由于对答案中模棱两可、一知半解者较多，甚至完全不清楚的也不少，于是要求听完课后每人对这些问题写一篇论文，以此引起学员重视。

第二是把一个时间管理的游戏移植过来，用在说明人的大脑是有空间学习其他东西的。

先在桌子上放了一个装水的罐子。然后又从桌子下面拿出一些正好可以从罐口放进罐子里的「鹅卵石」。把石块放完后我问我们的销售人员：「你们说这罐子是不是满的？」

「是，」所有的学员几乎是异口同声地回答说。

「真的吗？」我笑著问。然后我再从桌底下拿出一袋碎石子，把碎石子从罐口倒下去，摇一摇，再加一些直到装不下为止，又问学员：「你们说，这罐子现在是不是满的？」这回有些说是，有些说「也许没满。」

于是我又从桌下拿出一袋细沙子，慢慢的倒进罐子里。倒完后，再问学员：「现在你们再告诉我，这个罐子是满的呢？还是没满？」

「没有满，」学员这下学乖了，大家很有信心地回答说。

「好极了！」我再一次称赞这些「孺子可教也」的学员。称赞完了后，从桌底下拿出一大瓶水，把水倒在看起来已经被鹅卵石、小碎石、沙子填满了的罐子。当这些事都做完之后，我问学员：「你们从上面这些事情得到它和学习充电有什么联系？」

答案：当你大脑填满了自以为有用的“石块”时，精美的“细沙”和滋养生命的“水分”就再也装不下去了。

第三，以成功学的观点来教育学员对待学习的态度，态度决定一切，愿意学才能学好，你投入多少，你才能收获多少；你参与多深，你领悟才会有多深。你如果高高在上冷眼旁观，你必是一无所获。

二、让销售技巧培训成为动作演练

销售技巧是一种习惯性动作，销售技巧培训应该注重角色演练，让实际演练成为培训主角，把销售技巧培训设计成一种习惯性动作技巧训练。

为什么销售技巧培训了那么多，你的销售人员到了实际销售场景还是不会用，这里主要有两个问题：

一是你注重了知识培训，忽视销售是一门技巧，技巧演练才是根本。

二是你没有设定技巧训练过关标准。

销售技巧不是知识，其培训不是知识培训，而是技巧训练。请您务必清楚，销售技巧是一种动作，一种习惯，是自然而然的习惯性本能反应。这样的习惯性动作绝对不是靠培训师讲课、案例解析和学员看书就能获得的，他必须依靠演练和实战应用才能形成。

因此，销售技巧的培训可重复，第一次是知识传授，以后都应以各种演练、训练、模拟等为主导。这里关键是要求讲如何设计演练内容，让技校通过演练逐渐成为习惯性动作。而且这种演练必须实战且严肃认真。有一则谚语：“如果你想过河，请先把帽子扔过去。” 因为你的帽子已经在那边，你别无选择，只能想方设法地过河。正是有了“逼迫”，人才会尽全力发挥自己的潜能，兵家所谓“置于死地而后生”也是这个道理。

我们常用的方法有二：

一是分组逐一演练，把需要解决的技巧问题通过程序化，设定实际场景，每个组员轮流扮演各种角色，模拟实际销售环境，反复不断的演练。拜访、销售洽谈的对象以自己实际工作的各种对象为标准来模拟。比如我们设定过：医药公司老板、医药公司财务经理、连锁药店老板、采购、培训部经理、店长、柜组长、药师、店员等。他们分别面对我们的业务员，提出各种销售异议和有意为难我们，以此来训练我们业务员的技巧和应变能力。比如对省经理的技巧培训：经销商拜访，我们设定以下问题和场景，进行模拟角色演练，以训练业务员销售技巧。

1、与经销商洽谈开拓一个新的市场区域。

2、要求没有签约的二级经销商进行分销打单。

3、说服经销商洽谈三方分销协议。

4、说服经销商，拿出财物，联合开展××产品的促销活动。

5、要求经销商压缩应收账款，达到我们的信用额度要求。

6、说服经销商配合我们进行新产品上市铺货工作。

7、随同拜访，督导业务员和终端人员工作。

8、区域管理都做那些工作，并把最主要的工作模拟一项。可以让考官配合。

9、现场实施一个10分钟的业务员或者店员培训。

10、现场组织一次区域销售会议。

方法二：是擂台赛方式：

分成两组：设计一个实际销售拜访中的难题，每组各出一人分别模拟销售业务员和客户的角色，进行销售拜访，结束后，各组每个受训者轮流逐一分别说出自己所出队员的优点和指出对方的不足，那个组说出的越多，那个组获胜。然后角色转换再进行相同的过程模拟，看看改进了多少。

三、依靠制度使培训的销售技巧成为“知而行”的习惯性动作

我国伟大的教育学家“陶行知”先生，原来名字是“陶知行”，后来发现，知道了并不等于行动了，并不等于就会做了，因此才该名陶行知，意思是通过行动，你才能真正知道。

无独有偶，当代举世公认的美国管理大师得鲁克认为：管理是一种实践，其本质不在于“知”，而在于“行”，其验证不在于逻辑，而在于成果，其唯一的权威就是成就。

从知道到做到，从思想到行动，是“最远的近距离”和也是 “最近的远距离”。关键在于你有没有马上去做。

未曾经历，不成经验。怎样才能使培训的东西变成知而行，行而精，精而验，成为个人技能和经验呢？这里介绍几种方法，供各位看官参考。

首先要精心设计一系列行动方案，以保证能有效改变他们的态度。这一过程西方称之为“变革管理”。为了有效管理这种变化，公司需要制定一套明确的绩效评估方法和激励计划，其中要能够反映出先进技能的重要性。下面是我们的做法：

1、建立技巧知识测试与实战模拟考试双过关制度

如果你只考销售人员销售技巧知识，他们靠着死记硬背也能过关，但这只是知识，永远成不了技巧。你可以先通过闭卷考试，强制性要求业务员先把技巧记住，把拜访和工作程序、各种技巧熟烂于心，记住，仅仅知道是不够的，必须熟烂于心。但是熟烂于心还不是技巧，最为关键的是通过每个人都必须通过的模拟考试来把知识变成技巧。

我们的模拟考试做法是：

·事先公布模拟考试规则和评分标准表：

·营销高层领导和水平高的大区经理作为考官，对每一个业务员通过随即抽取试题，只给10分钟准备时间，然后上场模拟角色测试。

2、把模拟考试过程全程录像，然后再利用一些时间对表现特别好和差的进行点评。并抽取典型试题和问题，再次当众演练。

3、把考试成绩纳入绩效考核、薪资奖励调整、职位升迁的标准。这一点至关重要，会真正引起业务员重视。因为人们往往并不按照正确的或必须的去做，而是按照要考核或奖励的标准去做。

4、建立陪同拜访制度：公司销售部长、市场部产品经理、大区经理等定期下市场随同拜访，进行指导和现场考评，并把每次考评结果反馈公司。这才是真正让销售技巧成为习惯性工作的关键。因为总部培训在怎么严格到位，也会受时间和人数限制，日常管理中持续不懈的教育训练和实战锻炼，才会培养出真正具有较高销售技巧的销售业务员。

有了这几项制度，业务员销售技巧的娴熟掌握也就水到渠成了！愿你的企业的销售技巧培训真正对人员的销售业绩起作用。

例：店长拜访实战模拟试题

·与店长洽谈该店的××产品每月纯销量统计事宜。

·联系店长免费在其店面布置POP广告。

·联系店长新产品上柜：

·联系店长开展××产品的陈列比赛。

·联系店长让其店中参加××产品的销售竞赛。

·联系店长在其店员（或柜长）交接班时间对其进行10分钟培训。

·联系店长在其店面开展促销活动。

·要求店长增加进货量，保证安全库存。

·要求从我们指定的经销商处进货。

·要求店长向营业员下达××产品销售任务。

·请店长改进陈列：改换陈列位、陈列高度、增加陈列面。

·让店长总结不同类型顾客购买××产品的心理，及其推荐技巧。

·联习店长开展××产品销售比赛、销售陈列比赛。

第二篇：销售技巧培训

销售技巧培训

一 心理素质和潜能培训

———销售首先是思维的突破

任何一个销售精英都必须经历一个从无知到有知、从生疏到熟练的过程，只要敢正视暂时的失败和挫折，并善于从中吸取经验教训，那么成功终会向你招手。（－）六大定律

1、客户是一定可以搞定的。

条件：树立积极的心态，集中力量解决。

客户一般没有主见，观念不清晰，可以被引导。

能来了解，就说明他有需求。

客户对所购买的商品不是很了解，缺乏专业知识。客户心里是犹豫不决的。害怕做出决定，要帮他做出决定。

2、我一定能搞定客户。

条件：顽强的意志，必胜的信心。

3、客户所讲的不买的理由全是借口。条件：假借口是因为不信任。真借口是因为客户认为就是这样。

4、客户所讲的任何缺点都是微不足道不值一提的；都不足以影响商品的品质和他生活的品质。

5、我项目的任何优点都足以影响客户的生活品质。

6、清晰有力的主打点周全细致的辅助点完善的服务成交。

（二）案例分析

1、入住时间晚（期房）解决方法：

1）先让客户座下来，为自己争取谈话的时间。

2）座在客户的旁边，尽量不要形成对位面。3）倾听与提问,了解真实理由。

4）分析与说服，尽量站在客户的角度上考虑问题。说辞：

1）可以退房，但请你先讲一下对我们项目不满意的地方好吗！2）您退的一点道理都没有！

3）您在交钱时已经知道何时入住了吧？ 4）交钱前业务员就已经介绍清楚了吧？

5）仪式只有一天，可婚姻生活却是一辈子，等待几个月又算的了什么！6）仓促选择的苦果，需要一辈子来承受，所以等待几个月是非常明智的！7）买房是一辈子的事，而且，像您这样有身份、有品位的人，怎能退而求其次！8）我们的房子是独一无二的，绝无仅有的，我们的房子值得等待！9）其实您的计划是可以有变通办法的，不是不能改变的！10）价格便宜，升值空间大，就像买了原始股。

2、价格高(钱不够)说辞： 1）选择按揭付款，装修款也可以一并按揭，银行的钱不用白不用。2）寻求公司配合，首付款可先少付，余款延长付款期限。

3）月供款是压力也是动力，更努力的工作，也是在给自己一个更完满的生活。

4）原来的房子出租或出售，“我以前就是干这行的或我有很多朋友就是干这行的，可以帮助您”。5）积金贷款，利率低，可减少10%的房款。6）向双方的父母及朋友寻求帮助。

7）描述项目周围的规划前景、发展趋势，用增值空间、投资回报率来吸引客户。8）描述项目的配套及配置等卖点，“我们的项目物有所值，根本就不贵”！

9）向客户的虚荣心求助，“我们的项目是您地位、身份、全新生活方式的象征，别人不知道有多羡幕您哪”！

10）客户的家人求助：描绘父母的养老、妻子的生活、孩子的教育、丈夫的事业等生活场景；“辛辛苦苦的奔忙，不就是为了让家人过上更好的生活”！

11）虚构一位有名气、有影响力、有地位、有身份、见多识广的人，“他就买了我们的房子，而且还买了两套哪”！

12）自己对价格要认可,才会有信心说“我们的房子才4000块钱”！

13）通过对比别的项目的劣势，突出我项目的优势，证明我项目的最佳性价比。“像这样好的房子，你到哪里去买呀！

3、面积大 说辞：

1）买房子是一辈子的事。“你可以一步到位，以后不用再换了。”

2）把客户归为先知先觉的人。随着人们生活水平的日益提高，大户型是未来发展的趋势。“你比别人早享受了一步”。

3）户型功能细分更是未来发展的趋势，能够满足你居家生活的更多需求。如：“您可以有自己的书房，静静的读书、沉思，而不会有人打扰你”。“工作之余，你还可以到健身房去锻炼身体，以保持旺盛的工作斗志。”

4）向客户的虚荣心求助。如：“面积大的房子是像你这样事业成功、生活质量要求高的人才能够享受的，5）不是一般人可以享受的。”

6）父母的暂住，节假日亲戚朋友的往来聚会，肯定需要更大的空间。

7）国外发达城市居住水平及生活现状的描述，如：“美国的今天就是我们的明天。”

8）家庭每个成员拥有更多的空间，互不干扰，有利于身心健康，更好的生活工作。如：“大面积是更高生活品质的体现”。

9）尽述小面积的缺点，发扬大面积的优点。使客户情绪化，将客户带入到生活在这样的房子里未来种种美好的憧憬之中。

10）业主们相近的素质，令你更有认同感、归属感，对孩子的教育与成长也很有利。

4、证件不全 说辞：

1）销售员自己要接受这个现实，心中不能有障碍。

2）手续复杂，办理时间长。如：“项目越来越多，可政府部门办事人员人手很缺，工作效率也不高，不是我们不愿办，但有些情况的确需要时间”。

3）“现在项目投入已经很大，我们不会为了少量的城建费用而牺牲以后的利润，所以，我们肯定会办理”。

4）“企业发展是长期行为，我们为了企业的长足发展及企业的形象考虑，也会去办理手续”。5）“现在是内部认购期，您可以了解一下，所有的项目在内部认购期间都是没有证件的，不是我们一家是这样的情况”。

6）可以给客户一个大概的时间，让其对项目抱有希望。如:“我们到正式开盘时就会办理下来”。7）可以给客户保证，承担相应的责任。如：“如果到时间还没有办下来，您可以退钱”或“我们可以把您的这个担心写入合同条款，您完全不用担心”。

8）利用公司原来项目的利好情况，打消客户的顾虑。如：“您可以了解一下我们原来项目的情况，从来没有出现过您现在担心的问题，我们公司一向是很诚信的，您还担心什么哪”！

9）展示协作单位的实力，增强客户的信心。如：“您看，与我们合作的单位实力都是非常强的，如果我们公司是像您担心的那样，这些单位也不会跟我们合作的。您说，是吗？

5、西晒 说辞：

1）首先从观念上扭转客户对西晒的想法。如：“西晒更多的是自己主观的心理感受，是对传统观念不去深入思考而盲目跟从的结果。您如果仔细分析一下，其实，西晒根本就是微不足道的”。“西晒根本就不是您想像的那么严重”。

2）利用建材及配置的优势。如：“空心节能保温砖、双层中空玻璃、空调等，也足以阻挡西下斜阳那点微弱的热度”。

3）了解客户一天的生活规律。如：“据研究证明，所谓的西晒只是夏天下午2点到4 点之间那一段时间阳光比较强烈。可是，太阳升起时您已上班了，下午2点到4点您还没有回家。所以，西晒对您的生活根本就没有任何影响”。

4）联系户型的情况，进一步瓦解西晒对客户的影响。如：“就算是有西晒，也只是晒着了厨房，可是您一年又有几天在下午2点到4点之间做饭呐”！

5）价格偏低、节约资金。如：“而且这套房子价格又比较便宜，节省下来的钱可以做更好的装修、买更好的家具和电器，非常划算的”！或“为一个根本就不存在的原因而多支出一笔钱，实在是太不明智了”！

6）和别的客户作比较。如：“从来没有听到买这个房子的其他客户向我们谈到这个问题”。

7）季节的不同对阳光的不同感受。如：“夏天您觉得是西晒，但到了其他的季节，又何尝不是温暖的享受哪”！

8）西晒不该成为您决定是否购买的影响因素。如：“别的方面都满意，却为一个根本就不存在的原因而犹豫，实在是太不应该了”！

9）抓住客户的从众心理、英雄所见略同。如：“这个户型是所有户型中卖的最好的，没剩几套了，您 还犹豫什么”！

6、常用借口分析解决 1）很忙，没有时间

给予紧迫感。如：“您看好的房子由于销售的好，还剩两套了”。马上要涨价。如：“您看上的那套房子马上就要涨价了”。

说明其工作繁忙的目的。如：“您辛辛苦苦的奔忙，不就是为了让家人过上幸福的生活吗”！帮客户定时间。如：“要不您现在定个时间，我可以过去”。

利用客户的一切资源。如：“要不这样，您留一下您的传真或邮箱，我把资料发给您”。2）做不了主，要与家人商量

首先，说这话的人一定是能够做足的人。请他一定带上家人来现场。我们可以去接他的家人。我们可以亲自上门拜访。

先说服客户，然后督促他说服家里人。3）人在外地 现在资讯非常发达，可以很便捷的与家人沟通联系。您完全应该相信自己的判断力。

“快涨价了”或“您看上的房子卖的特别好”，使客户尽快下决定。我可以给他打电话、发传真或发邮件。

确定回来的日期。如：“我尽量向经理申请一下，给您多保留几天”。4）已买了其它房子

首先，肯定还没买，只是看到并可能有兴趣。

探测其对我项目的意见和其关注的其他楼盘。如：“您觉得我们项目还有哪些地方应该改善？；“您买的是那个项目的房子，我可以帮您参谋一下”。

与他感兴趣的项目做对比。扩大我项目的优势及其他项目的劣势，缩小别的项目的优势及我项目的劣势。不要说的很肯定，用“听说”、“好像”、“某些”等词语。根据我的观察，您绝对有实力买两套房子。其实我们这套房子用来投资也很不错呀！

交首付才是真正的购买，还有争取的机会，不要轻易放弃！5）如何留下客户的电话 原因： 担心被骚扰。

没有得到想得到的信息。没有足够吸引他的东西。并非他理想的房子 并不想买，只是想了解。说辞：

您放心，我一定不会在您不方便的时候给您打电话。要不您说个时间，我在那个时间打过去。

其实，我只是希望能把项目的最新情况及时告知与您，让您更客观的做决定。要不，您留下传真或邮箱，我发资料给您。

我们样板间马上就推出了，您留下电话，到时我会通知您来参观。6）如何让客户签单

首先让客户对产品产生兴趣。

尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来满足客户需求。（1）多提问

办公还是居住-----安排功能。您要看多大的面积-----锁定户型。您家几口人-----安排户型。喜欢安静吗-----安排位置。您的生活品味-----投其所好。您从事的工作-----确定性格。购房预算-----确定付款方式。第几次置业-----客户成熟度。（2）多聆听 客户的满意点在哪。客户的不满意点在哪。他需要什么。他是否已动心。他是否对你放心。他的购买动机。他的最大心愿。他的困难在那里。

在讲述产品信息的时候，要将客户的需求放在第一位，不要面面俱到。抓住客户关心的问题主推。要将产品的个性表达出来，鲜明的与其他项目区分开来。

要将产品的个性化与其特点讲述的符合需求，使她感觉房子是为他而建的。最优秀的服务的打动他，最热情的语言融化他，最专业的回答满足他。7）如何让客户下订

您这么喜欢，就订这一套吧！

我想没有哪套房子能如此打动您吧！还是早点订了，想想如何装修吧，别再为选房子浪费时间了。大家都喜欢，那就皆大欢喜，订这一套吧！这套卖得很快，别再犹豫了，赶快下订吧！这么好的房子，没有第二家，现在不订您会后悔的！订了，对您没有风险只有保障，您还犹豫什么！

我真心希望您能够早一天住进最美的家里，还是赶快定下吧！8）如何打电话让客户来现场 主动给客户定时间，不要不好意思。

根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。不要怕被拒绝，坚持不懈，永不放弃。给客户一个吸引，给自己一个理由。

关心客户，尊重客户，与客户处成朋友，使其不好拒绝你。诚恳的态度，像膏药一样贴住他。

7、销售中的守价 1)客户杀价的几种方式

有朋友买了这里

认识公司老总(有关系)房子不好

有讲价格的习惯 2)应对方式

先问,您的朋友买在几号几号室,或者问您的朋友叫什么 试探客户的话是真是假,然后再采用相应的措施

认识公司的人,关系户,没有关系,我们这里是没有优惠的,具我了解的我们这里的关系户都没有优惠的,您也可以去找找看,有优惠最好,不过先生/小姐,如果您喜欢这套房的话,还是先定下来吧(强调下定的好处)因为您是我的客户,我怕您在老总那里买了,我就没有业绩了.重复强调产品的买点

要磨,对于有这种习惯的客户

二:客户分析及应对技巧: “顾客是上帝”。“顾客”可能是“魔鬼”，但是最难对付的顾客都有一个共同的特点，他是你的顾客，他是你的推销对象。(一)、价格至上的客户

“价格太贵”，这是客户最常用的托辞

1、(1)误区

注意力太集中于价格，入题就是谈价格，以致忽略了推销房子。销售不该只求价廉，应该在讨论价格之前先谈房屋的价值

(2)(3)(4)

2、(1)(2)(3)(4)(5)(6)

3、(1)(2)(3)把时间浪费在那些一味杀价却不诚心购买的顾客 相信这些客户所说的“周边的楼盘如何便宜，如何优势” 高估了他们，觉得难对付而胆怯了 推销策略

转换法，他要你让价，你也得提出条件还给他，例如增加首期款，加快付款速度 搞好私人关系

了解客户究竟想得到什么，例如额外的优惠、满足感、胜利感，增加自己对产品价值的信心 多谈价值，必须改变谈话的焦点，转移到对房屋这样昂贵的商品，更是一辈子要居住的环境，主要是对房子本身价值的肯定和喜欢，价格在此时已不是最主要的问题 不要在电话里跟此类客户谈价格

假如你陷入困境，那就先退避一下，找你的销售经理商量对策，不要把局面弄僵 成交策略

确定今天可以成交，再让价格 在其它方面作一点让步，然后成交 不作任何让步，同客户成交

(二)、无权购买的客户

客户看似大权在握，但事实上却只是家里的配角，此时你会觉得自己的努力没了方向

推销策略1、2、3、4、5、设法让他承认自己不是决策者 把他拉到你这边来

教客户如何向决策者推销产品，可附较多的书面资料 请决策者再来看房，由他引荐你直接和决策者联络

如决策者暂无法来现场，则鼓励他由图文传真、E-mail的形式与决策者沟通，尽快下定，以免延误时机

(三)、言行不一的客户

在表现上客户似乎已经动心，但不知何故又打了退堂鼓 推销策略

1、(1)(2)(3)

2、开门见山，询问得具体一些

要求立即下定，他可能什么都同意，就是不愿立即签约

追问到底，最迟何时才能成交；成交还有什么问题；承诺在多大程度上能够实现 即使客户离开，依旧保持联系，以观其动态

如果客户答应购买你的产品，那就请他作更具体的保证，即下定签约，显示出轻微的“不满”。例如：我很相信你会购买我们的房屋，但我们的经理并不认识你，他是认书面的东西，你这些条件会很难谈的。“

3、(1)(2)(3)(4)得知其承诺有变，要表现出大为惊讶的样子，使其产生内疚感 了解详情

千万别问“已经太晚了吗？” 立即参与竞争 为以后考虑

(四)、抱怨一切的客户

每一项提议都会遭到他的反对，这让你非常恼火。推销策略

1、自问“他究竟最在乎什么？”

这类客户就是要让他觉得你是在认真地听他说话，他更希望你关注他本人，而不想听你推销产品，而你则应尽量建立起彼此的信任，而不必过多地回答他的质疑。2、3、4、5、6、说“我知道你关心什么，如果这些问题得到解决，你是否会购买呢？” 将抱怨的矛头指向你的竞争楼盘

利用他为你服务，这些客户将是你重要的信息来源。区分客户刁难行为与诚恳意见 轻描淡写产品确有的不足之处

你不能简单否认房屋有一定缺陷，但你可以设法把这种缺陷所带来的负面影响说得微不足道。筛选出讨论客户真正在乎的话题，然后正面回答这些问题

(五)、口称缺钱的客户

他们费尽心机，不过想推托而已。推销策略1、2、3、仅从字面上理解“预算不够”

只有少部分的客户是真正预算不够的，预算是可以增加。紧紧围绕“钱”这个问题

这部分客户通常会较易操作，因为他们只懂得钱，“如何省钱”施些惠利，将他们紧紧套住。单刀直入，把帐目上的预算写下来

绝不能泛泛而谈，了解他们真正的预算，以及分解的组合，提出任何一个能省钱的建议。

(六)、优柔寡断的客户

决策有时是一件让人提心吊胆的事，这类客户让你觉得无所适从，会浪费你不少时间。推销策略

1、为他确定购买的最后期限

告诉他，只要在某某期限前购买，就能获得减免一年物业管理费、送装修、价格折扣等一些他们盼望的优惠条件，在客户心理上造成一种限期购买的印象。

2、通过其它客户的成交及现场气氛向他施压

这类客户会有从众性，总想静观其他客户的购买意向，那就展现一个争相订购的场面，运用现场SP及销控，“如果你现在不订，下午张总立即会来订掉。”

3、4、问你是准备订A座还是B座，用选择限定法引导客户 用委婉平和的手法成交

先建立起彼此的友谊，再请其下定，此类客户希望能得到你个人的支持，这种对他的支持与理解会打消他们心中的疑虑，一步步完成销售，不能操之过急。

5、产品比较法

列一个周边楼盘详细的特性对比表，为客户逐项说明你产品的优点，告诉他购买你的产品是明智的选择。

6、用干脆果断的手法

用以上方法不断施压，然后逼他下定。利用其惰性，告诉他“房子你已看了不少，也没有十全十美的房屋，就定下来吧！”让客户有种解脱感。

(七)、生硬粗暴的客户

不要以为他们只是针对你一个人的，这种客户对所有销售员态度都是这样。推销策略

1、装出被迫无奈的样子

性情粗暴的客户总是逼人的提出苛刻条件，除了得到让步以外，他们希望看到你的狼狈，而有满足感，一次次让步以后，你得装出十分冲动的样子，“你不是在买房子，你是想逼死我”向他诉苦、抱怨。

2、含糊其词

有时，为了摆脱客户的紧逼，你可对其言行视而不见，假装没听到他提出的无理要求，毫不在意，这样可以帮助你很好的判别一个客户提出的要求是不是认真的，或许话题一转移，客户已经忘了，放弃了要求，你也过了一关。

3、4、(1)(2)(3)(4)(5)

5、利用进机陈述自己的观点

这类客户性情起伏，当他们表现随和的时候，抓准机会迅速陈述观点。摆脱困境

使他忙于回答问题，请教他问题 增加彼此的人情味，感染他 让你的销售经理来做“白脸”

如他出言不逊，可以反问“我不敢相信你的话是当真的，你的意思是„„，使其意识到自己的过分 休战

让客户觉得他已经得到了最大限度的优惠 可使用假定单、假底价表等

(八)、自以为是的客户

不管你谈的是什么问题，客户总认为自己永远是正确的。在做生意时，哪怕他是个笨蛋，你也得为他保全一份信心。

推销策略1、2、不要过多表现自己，要让客户有表现的机会 一边听他高谈阔论，一边用好奇的目光注视着他。听听客户对你产品的忠告

他自以为对房产也很专业，对你的产品有种种异议，你不妨把它们全部记录下来，逐条加以研究。然后再约见，告诉他，你已请教过专家，对其细节问题一一答复，并承认他们的确是正直的行家。

3、其他类型客户举例：

一、理智稳健型

特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被推销员的言辞所动，对予疑点，必详细究问。应对原则：以诚待人；以专业的内容去信服于他。

二、喋喋不休型

特征：因为过分小心，竟至于喋喋不休，大小事情都在顾虑之中，有时甚至离题甚远。应对原则：引到正题上；取得他的信任；快刀斩乱麻。

三、沉默寡言型

特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表静肃。应对原则：要了解他实际的需求；切记自说自话。第二次带朋友来看房时，让他来介绍房屋，显示其专业，顺水推舟 通常他介绍的比你好，最后让他表现一下决策能力，让他下定。

四、感情冲动型

特征：天性激动，易受外界的怂恿刺激，很快做出决定。

应对原则：让他冷静下来；不能说服的，让他尽快离开案场；激将法。

五、优柔寡断型

特征：犹豫不决，反复不断，怯于做决定。应对原则：帮他做决定；不给其选择余地。

六、盛气凌人型

特征：趾高气扬，以下马威来吓唬销售员，常以教训口气说话。应对原则：不卑不亢；谦虚礼让，抓住对方弱点，正面说服。

七、求神问卜型

特征：决定权操纵在“神意”或“巫师”手中，十分迷信。

应对原则：以现代观来说服他；适时以迷信、风水等引导说服；买通“巫师”或风水先生。

八、畏首畏尾型

特征：购房经验缺乏，不易做出决定。

应对原则：借助品牌实力来说服他；用业绩来鼓励他，说服他。

九、神经过敏型

特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。应对原则：少说多听。

十、藉口故意拖延型

特征：个性迟疑，推三推四。

应对原则：了解他是否要买，了解他推迟的原因，帮他解决。

十一、斤斤计较型

特征：心思细密，大小通吃，事事计较。应对原则：用威言相逼；斩钉截铁。

十二、金屋藏娇型

特征：出钱者通常都不愿曝光，决定权在不出钱的女方。应对原则：抓拢她，赞美她；尽量让他一次性付款。

三:售房方法与技巧

（一）孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。下面介绍几种： 一、一箭双雕法

一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。

使用下种方法的步骤如下：

1、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。

2、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。（1）当客户自备款不足的时候，可以采用给予及获取的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。

（2）当客户杀价到底价以上的某一价位（即可以答应的价格）时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问（否则上司会怀疑你的能力）。如此，就可以迅速成交且让对方满意。

二、顺手牵羊法

顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：

1、第一个策略：

巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。

2、第二个策略：

掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。（1）使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。

（2）将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。（sp活动时更可以使用这种方法）。

（3）善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。

三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：（1）出钱者（如父母）。（2）决定者（如妻子）。（3）意见领袖（如朋友）。

四、扮猪吃虎法

扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。

如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”注意并不是毫无能力的业务员，一切必须请教上级。

五、激将法

激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。

（二）由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧（谈判策略）越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。

首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：

1、产品的优缺点（尤其是对缺点的回答）

2、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。

3、附近大小环境的优缺点。

4、附近交通建设、公共建设的动向。

5、附近竞争个案的比较。

6、区域房屋市场状况的比较。

7、个案地点、大小环境的未来有利动向。

8、经济、社会、政治的利多利空因素。

其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。

在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。

大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：

1、房屋合乎他的需要。

2、他很喜欢这套房子。

3、买下它物超所值。

销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定（例如下订金），才可做进一步的价格谈判。总结： 1)必胜的信念 2)探测真实原因 3)分析的重要性 4)为客户着想

5)向客户的虚荣心求助 6)感情的渗透 7)综合知识的运用 8)客户是可以说服的

9)对自己和产品豆油足够的自信 10)保持高度的工作激情

11)工作态度和对同事的态度要诚恳 12)较强的团队协作精神

第三篇：销售培训技巧

做销售之前的准备

-心态: 千万不要把自己作为推销者的身份.你就是 一个帮助企业解决问题的人.你和客户的地位都是 一样的.站在客户的角度,看如何帮助客户解决企业 存在的问题,优化企业的管理.-仪表:注意你是职业人士,你的穿着,举止,仪态都应 该让客户感觉你的职业,亲和力,通过你的仪表先给 客户信心,建立对你的信任感.-素材:想清楚,客户可能会有什么问题,我们应该怎 么解决.(可以听有经验的人讲,可以自己的实践中 体检和总结)

所有的销售都是一样,你必须对你所销售的商 品有所了解.在成为销售专家之前,你要做的是先成 为一个产品专家.所以,在你从事销售之前,请你对 软件的优势,软件的客户对象,软件的功能有哪些, 每个具体功能在软件中是怎么实现的这些问题能 够解决.成功销售的绝招

1.一次成功的推销不是一个偶然的故事，它是学习、计划以及销售代表的知识和技巧运用的结果。

2.事前的充分准备与现场灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。

3.获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销量更重要，如果不发展新顾客，销售代表就不再有成功之源。

4.了解客户并满足他们的需要。不了解客户的需求，就好像在黑暗中走路，白费力气又看不到结果。

5.客户没有高低之分，却有等级之分。依客户等级确定拜访的次数、时间，可以使销售代表的时间发挥出最大的效能。

6.推销的黄金准则：你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人；推销的白金准则：按人们喜欢的方式待人。

7.让客户谈论自己。让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会。

8.为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售。

9.对客户的异议自己无法回答时，绝不可敷衍、欺瞒或故意反驳。必须尽可能答复，若不得要领，就必须尽快请示领导，给客户最迅捷、满意、正确的答案。

10.当客户决定要购买时，通常会给你暗示，所以，倾听比说话更重要

销 售 制 胜 方 法

1.最基本的销售方法——卖文化、卖自己、卖 产品；

2.最有效的销售方法——事实与数据；

3.最持续的销售方法——客户价值；

4.最好的销售方法——感动客户；

5.最受欢迎的销售方法——成就客户；

6.最高明的销售方法—— 帮客户赚钱或者省钱

7.最难被抄袭的销售方法 ——让客户内心满意；

8.最神奇的销售方法—— 让客户上瘾或追随。

事例：【拒绝你是为什么】

甲去买烟，烟29元，但他没火柴，跟店员说： 顺便送一盒火柴吧。店员没给。乙去买烟烟29 元，他也没火柴，跟店员说：便宜一毛吧。最后，他用这一毛钱买了盒火柴

——

启示：

对方拒绝的不是你的目的，而是拒绝你想达到目的所使用的错误方法和态度！

第四篇：销售培训要点

【企业介绍】

●全国十几位风水大师一一选址、点化；

●著名的山东风水大师国玺（全国排名第三）钦点；

●2015年，全市唯一一家拥有国家殡葬协会主席戚学森颁发的《殡葬协会会员单位》及《殡葬协会会员证书》的陵园；

●2013年，河南省民政厅经营性公墓年检给予全省通报表扬的公墓（共计18家）其中有两家都是我们大爱伟业集团公司的分公司，一家是13年成立的我们平顶山公司，另外一家是09年成立的濮阳市华龙区龙乡人文生态园（目前唯一实现殡仪葬一体化的公司）；

【公司产品】

●全部墓碑石材均来自全国最大的石材生产基地---福建磊艺集团（09年以前一直专注开发国际市场，像日韩、东南亚国家等，09年以后才转战中国大陆市场）

●优质花岗岩（千年不风化，不怕风吹日晒防雷击，样式为2010年以来最新的设计）；

【从事本行业工作的意义】

●百益而无一害的功德事业（自我发展的平台，助人为乐、积德行善的行业，找到自身的位置体现自我能力）；

●责任感和使命感（关爱今天的老人就是关爱明天的自己）； ●行业自豪感（“雁过留名，人过留名”/宣传殡改，节约土地资源/李鹏97年7月21日签署225号国务院令时讲话“节约一寸地，留与子孙耕”）；

【推销行业的特点】

●全面锻炼自身才能的事业； ●一个快速法发家致富的行业；

●快速将自己的能力转化为财富的行业； ● 零投资，零风险； ●时间富有弹性；

●健康的体魄，智慧的头脑。

【必备心态】

●空杯心态（不断学习，昨天的成就不代表明天的辉煌，古人云“良田万顷，不如薄技在身”）●主人翁心态（我就是小老板，生意就是自己的）

●敬业(亘古以来中华民族的传统美德，要有强烈的事业心和责任感以及锲而不舍的勤奋和努力，干一行爱一行，踏踏实实，认认真真，吃苦耐劳)【必备心态】

●静坐常思自己过

●闲谈莫论他人非（维系一份真挚的友情需要十几年的时间甚至更长，但是得罪一个朋友，一句不经意的话语，一个不恰当的言辞都可能造成这样的不良后果）

【文化理念】

●孝道、佛礼、道家、儒家、鹰城本土文化、风水文化等】

●“孝”---孝顺父母，敬老敬贤；倡导做人之本，百善孝为先； ●精神内涵：（敬亲、供养、侍奉、立身、谏诤、善终）

【营销培训题纲】

1.阶段的提升---质的转变。

●从做熟人开始，转到得心应手的陌生客户市场； ●熟人市场是“练兵”，陌生市场是真本事、真功夫；

●熟人是有限市场，陌生是无限市场，用十分来比喻的话，一个三一个七；

2.陌生市场开发的关键是心态问题。

●心态端正、行动积极、取消顾虑； ●解决的方法：

被客户拒绝时，高看自己一眼，心胸更加豁达一些，迅速忘掉失败，清除被拒绝的不愉快，振作起来；

自己是为客户做好事、积功德、是助人为乐，我们是利国利民的事业。

3.如何做好陌生市场。

●全身心投入工作，端正心态，丢掉四大员，当好四大家； ●“政治家”：宣传殡葬改革，热心为客户做好服务； ●“慈善家”：运用好语言； ●“艺术家”：感染客户，让客户产生购买欲望； ●“实干家”：踏实肯干，吃苦耐劳。

4.开发陌生市场策略。

●寻求突破，集中开拓； ●培育潜市，捷足先登； ●以点辐射，逐步扩展； ●强化服务，巩固阵地。●四个重点：

①第一印象---内外兼修，客户对你产生好感（亲切感、信任感），做到热情有礼，亲切自信，落落大方。

②第一个30秒---您好，阿姨/叔儿/姐儿，打扰你十秒钟时间。是这样的，民政局在四矿后面新建了个综合性多功能生态文化陵园，占地400亩全市首家规模最大证件最齐全，刚开业时间不长，优惠条件非常多。这是我们公司的宣传资料，如果方便的话您可以带回去了解一下，谢谢！③时机（开放式对话，找准切入点，精准了解客户需求）④分寸（适当的找到客户的真切需求）●持之以恒，坚持不懈。

第五篇：销售技巧六要点

销售技巧六要点

1、上岗之前调心态，良好心情促销售

2、引车动作有情感，前车别把后车挡

3、问候顾客要微笑，注意声音和语调

4、询问需求要学问，销售好坏有差别

5、加油过程巧沟通，聊天当中推商品

6、加完油后别忘谢，不加也别忘送别

处理顾客异议的要点

1、处理顾客异议的原则

⑴、顾客提出异议，要迅速反应，态度友好，耐心听顾客说完

⑵、向顾客解释理由时，要态度冷静，控制自己的情绪

⑶、要对顾客表示同情，态度要好，会说话，有助于投诉的处理

⑷、顾客关注企业受理投诉的态度，比解决问题本身还重要

⑸、提出解决问题的办法，要换位思考，从顾客的立场出发

⑹、不要向顾客擅自做出承诺，避免被动，不好收场

⑺、事情没弄清前，不要轻易下结论，不能将责任归咎于公司

⑻、不要激化双方矛盾，将事态扩大或转移

⑼、自己无法出来的问题，请站长出面解决

⑽、员工与顾客出现纠纷，站长和其他要帮助解围

2、处理顾客异议五步骤

⑴、将顾客带离加油场地，“您别急，我们肯定会妥善处理好，请您到我们办公室详细说说” ⑵、将顾客请入办公室，让座，倒水，并礼貌表示歉意。“很抱歉，给您带来麻烦！先喝杯

水吧，我们慢慢说。”

⑶、注意仔细倾听顾客投诉原因及要求，详细了解事情经过，最好做记录，不要打断顾客的话，等他把话说完再说。

⑷、再次表示歉意，并给予结婚司。如顾客不满意，继续与顾客协商解决办法，留下联系方

式，有结果及时回话。

⑸、送别顾客，再次表示抱歉，礼貌送客。