200218_建筑施工合同应该注意的问题

第一篇：200218_建筑施工合同应该注意的问题

建筑工程施工合同

总 述

建筑工程合同是建筑项目的灵魂，是承包人进行施工，发包人进行质量控制，进度控制、投资控制的主要依据。它对涉及工程参与各方自始至终都起到了直接或间接的作用。可以这样认为，合同签署的合理与否成功与否，直接影响到工程本身的各个方面和环节，尤其是质量和成本。

然而，有些业主和承包商往往对前期所签订的建设工程施工合同注视不够，签订的合同不规范，不严谨，其后果给双方带来不少的直接或间接经济损失，出现开工时好是一家，结算是打成冤家的现象。有些合同管理人员，对合同的起草和签订时注意事项业不很明确。在此，本人结合自己的工作实际和理解谈下粗浅的认识。

一、我国现行建设工程施工合同

目前我国的建设工程施工合同借鉴了国际上广泛使用的fidic土木工程施工合同条款，由国家建设部、工商行政管理局联合发布，分为三个部分，可以简单的概述其内容为：“一书，二款，三附件”。

“一书”：是指“协议书”。主要为工程协议双方基本信息和合同概况。其内容在法律解释顺序中通常是第一位的。

二、协议书部分

此部分内容在填写时应注意以下几点：

1、合同双方单位名称应为全称，且必须和企业的工商注册名称相一致。是具备法人资格的主体。

2、工程概况要描述简介清晰。工程内容描述不应与专用条款中描述相矛盾。工程地点应为所实际工程所在地，这是因为工程结算的税率记取和工程纠纷依法解决时，都和工程所在地点有联系。

3、工程开竣工日期应明确，工期日历天数要计算准确。如果签订合同时因某些原因尚不能明确具体时间，亦应在专有条款注明开竣工日期的具体确定方法，比如自接到发包人书面开工令日起。目的是避免双方结算时对工期是否拖延，还是顺延导致价款变动的界定的争议。

4、工程质量。应明确质量要求。对于要求质量优质的工程应在专有条款中约定是否有奖励及奖励的计算方法。曾遇到过施工单位在投标时承诺优质工程，而签订合同时是合格工程，结算时业主以要求施工单位履行投标优质承诺为由扣罚工程款的事情。大家想想，业主的做法是否正确呢？上面已经提到过合同约定第一，合同中协议书第一！

5、合同价款：招标工程的合同价款应根据建设部107号令的11条规定，依据中标通知书中的中标价格在合同中约定。非招标工程的合同价款依据工程预算在协议书内约定。

合同价款是双方共同约定条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价，暂估价，概算价，都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

如采用固定价格则应在专用条款中注明包死的种类，如：总价包死，单价包死，还是部

以免履约过程中发生争议。采用固定价格必须把风险范围约定清楚，应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

还应注意：固定总价合同的固定是相对的，是有条件的，一定要充分说明这些条件，超出条件后，考虑调整的方法，如工期长，技术难度大的项目，采用固定总价合同对双方的风险均较大，不仅要在总价中考虑风险系数和包干系数，还要考虑变更价款调整的幅度值。

6、合同的组成文件内容。协议书中的合同组成内容在专有条款中可以在此基础上进一步补充。要注意：在这里没有次序的概念。其解释顺序，要以专有条款的约定顺序为主。

三、通用条款

通用条款是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程施工的条款。

我国的合同范本中，通用条款中分了以下11个部分来对工程涉及到相关的词语和概念给出了具体解释：

1、词语定义及合同文件

2、双方一般权利和义务

3、施工组织设计和工期

4、质量与检验合同价款与支付

5、安全施工

7、材料设备供应

8、工程变更

9、竣工验收与结算

10、违约、索赔和争议

11、其他

要知道到，在通用条款中的解释这并不是绝对和唯一的，也就是说，在没有后面专用条款另有约定的情况下，可以以本部分的解释为合同双方的依据。举个例子：合同通用条款中“１３、工期延误”指出如发生不可抗力工期可以顺延。对不可抗力的解释为“1.22不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。39.1不可抗力包括因战争、**、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风雨、雪、洪、震等自然灾害。在对于自然灾害的界定上对具体工程而言未免有些过于笼统和含糊。遇到很多的合同双方在签订合同时对此不够重视，认为发生的几率小，没必要。但是，本人要强调的是，建筑工程与其他的产业相比具有自身的很多特点，是一种特殊的产品，其生产周期长，原材料涉及广，生产环境不固定，千差万别，产品的质量和成本受外界因素影响大因而也具有高于其他产业的风险。合同的通用条款不能都对单独的没一个工程项目都能面面具到，涵盖具全。图省事，拿着范本就草草签订合同的做法是极不负责和不理智的！

四、专有条款

专有条款是发包人与承包人根据法律、行政法规规定，结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改。

专业条款是合同的灵魂，是核心，应是合同双方最真实，最全面，最清楚的意思表述。通用条款和专有条款的相互关系可以归纳总结为以下几点：

1、通用条款，专有条款一起构成了决定合同各方权利与义务的条件。

2、尽管通用条款大部分适用，但有些条款必须考虑工程的具体情况和所在地区的情况给予必要的变动而需在专有条款中进一步约定说明。

3、通用条款和专有条款相互解释相互补充来共同组成完整的合同。

1）、通用条款中要求在专有条款中更进一步说明或要求包含补充材料，而专有条款没有这些信息的，则合同条件不完整。

2）、通用条款不适用与工程具体情况，不适于所在地的法律、法规或特殊环境要求，应在专有条款中进行变更或加以说明，否则合同条件不完整。

本次讨论主要针对合同签订时的注意问题，以案例的形式谈谈自己的粗知淡解。今天先从一个简单的案例开始。

【案例一】合同的有效问题

某外商独资公司委托招标代理公司进行招标建设厂房，有5家施工单位进行了投标。招标评委评出了拟中标人顺序，由业主进行确定。然而业主并未从中确定中标人，而是与5家以外的一施工企业签订了承包合同，并随之支付了预付款。5家公司得知后联名起诉外商公司于法院，要求判定其合同无效，应于5家单位内确定中标单位。谁做错了？

分析：

恐怕有相当多的人一看就会说肯定是业主错了呗，没参与工程招投标，就取得中标资格，违反《招标投标法》，属中标无效，那由此订立的合同肯定无效。

先给大家打个比方吧，我有一套房子要出售，发了广告，价格呢到时面议。结果来了5家人想买，都分别谈了价格，当时没定下来，让5家回去等通知，可后来的朋友另外给介绍了一家，价格给的最高，我就自然卖给后来的这一家了。你说那5家知道了联合来告我，非要给他们其中一家...？

本案例中要让大家了解的是，合同的签署是和许多法律法规相联系的，有明示的也有隐含的。首先，要了解合同法规定了怎样的合同才是无效合同：

合同法：第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

（一）～

（四）条显然不合适，给人家扣不上大帽子，那就着重看看第（五）条，是否违反法律、行政法规的强制性规定？我们再来看看《中华人民共和国招标投标法》的规定是什么：

第三条、在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目…….必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。

第六十七条 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目进行招标，贷款方、资金提供方对招标投标的具体条件和程序有不同规定的，可以适用其规定，但违背中华人民共和国的社会公共利益的除外。

大家看到这些如还不能准确判断的话，就在看看国家发改委的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》需招标的工程范围：

第三条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目……

第四条 使用国有资金投资项目……

第五条 国家融资项目……

第六条 使用国际组织或者外国政府资金的项目……

好，通过以上分析，现在我们该做出结论和总结了：

本案例的特殊性就在于建设单位的特殊性——“外商”，由外商投资并建设，而且使用的是其自有境外资金。以上的各种法律条文规定显然都不适用，涉案的合同也不存在法律，行政法规强制规定的情形，这是其一。其二，业主也并没有给他们发中标通知书。其三，招标文件不会承诺投标人报价最低的为中标人，也不会向投标人解释不中标原因的。

我们大家应通过本案例来清楚一个概念：合同要依法签订，一旦签订要废除或进行原则上的更改不是件轻而易举的事情，依法签订的合同是要收法律保护和制约的。本案例最终法院根据合同法相关规定认定所签署合同是有效的了。

飞翔老师的补充：

1.招标人不承诺报价最低的为中标人。

一般的招标文件都会注明，不要认为我报的价最低，你就得用我，即使低价中标的项目。2.招标人在约定或者法律、惯例规定的范围内，可以拒绝所有的投标。

比如，世行贷款项目就明确规定超过期望价7%的可以拒绝所有投标（期望价的说法不一定准确）。项目规划时业主是要通过投入产出计算进而决策的，实施阶段一招标大大超出业主的成本计划，项目可以终止，也可以重新准备。当然招标失败，可以通过议标或者其他的方法来补救。

第二篇：关于建筑施工合同书中应注意的问题

《关于起草建筑工程施工合同书应注意的问题》

关于起草建筑施工合同书中应注意的问题

首先在合同的第一部分写上本合同承包范围，一定要写得很清楚，如果是一个小区要写明在什么范围内，图纸中什么内容不含在其内等等，其次要注明承包方式，写明是总价承包还是综合单价承包等等。

《关于起草建筑工程施工合同书应注意的问题》 会同成本管理部门进行审核。

第三篇：玻璃幕墙施工过程中应该注意的问题

玻璃幕墙施工过程中应该注意的问题

【摘要】本文从施工准备工作入手，分析了玻璃幕墙施工过程中应该注意的问题，以确保其施工质量要求。【关键词】建筑施工； 幕墙； 技术

建筑幕墙在我国迅速发展已有20年，现在我国已经成为世界上建造幕墙最多的国家。当前幕墙作为建筑的外围护结构，质量问题已引起社会的广泛重视。幕墙施工安装工序环节较多，加之玻璃的结构胶粘结。挂板制作，及型材的切割等加工制作环节，使整个幕墙工程显得十分复杂，它要求各个环节既要各自严格把关，又要紧密配合，共同搞好整个工程。1.充分落实施工准备工作

（1）熟悉施工图，了解玻璃幕墙安装的特点，按照设计进行施工。（2）对照玻璃幕墙的骨架设计、检查主体结构质量是否符合设计要求。（3）对主体结构的预留孔洞及表面的缺陷应做好记录，及时提醒有关方面注意。（4）根据轴线位置、建筑物的实际尺寸，调整幕墙立面分格尺寸。（5）根据调整的尺寸，准确提出所需材料的规格及各种配套材料的数量，以便于加工预制。（6）施工机具常用的机具、手电钻、射钉枪、半制动螺丝钻、手提式玻璃吸盘（使用前需检验其吸力功能）、拉铆枪、填嵌密封条嵌刀、线锤、水平尺、钢卷尺等。（7）玻璃运输待工序完成之后用运输车运至现场。2.放线的技术要点

放线是玻璃幕墙安装施工中相对技术难度较大的一项工作，在实

际施工中应注意以下几点：①幕墙定位轴线的测量放线必须与其主体结构的主轴线平行或垂直，以避免幕墙施工与室内外装饰施工发生不必要的矛盾，从而造成阴阳角不方正或装饰面不平行等缺陷。②玻璃幕墙分格轴线的测量应与去主体结构的测量相配合，当主体结构出现偏差时，玻璃幕墙分格线应当根据主体结构的偏差及时进行相应调整。②施工测量期间要定期对玻璃幕墙安装定位基准进行校核，以保证安装基准的正确性。④必须使用高精度的激光水准仪及经纬仪配合钢卷尺、线锤与水平尺进行复核，保证上、下中心线偏差在2㎜以内。⑤要对实际放线与设计图之间的误差及时进行调整、分配和消化，不能使其积累，一般以适当调节缝隙的宽度和边框的定位来解决。

3.铝型材骨架安装的技术要点：①立柱安装。幕墙的立柱应当是从幕墙的底部开始向上安装，在立柱安装前应认真核对规格、数量、尺寸、编号是否与设计施工图纸一致。在安装立柱时，应当先将立柱与连接件用对螺栓连接，然后连接件与主体结构预埋件相连接，经调整后再固定。在立柱和连接件的接触面之间一定要加垫防腐隔离垫片。在上下立柱之间应留有不小于15㎜的缝隙，并且应当采用芯柱连接，芯柱的中长度不应小于400㎜，芯柱与立柱之间应紧密接触。立柱的安装位置必须准确，轴线的偏差不应大于2㎜，柱高的偏差不应大于3㎜，同层立柱的最大标高的偏差不应大于5㎜，相邻两根立柱的距离偏差不应大于2㎜。②横梁安装。立柱安装后，才能进行横梁的安装。安装顺序为整栋大楼从上至下安装，同层从

下至上安装。当安装完一层高度时，应当进行检查、调整、校正和固定。安装横梁时，梁、柱连接应保证牢固不松动，两端连接处应设置弹性橡胶垫片，或者预留1—2㎜的间隙用密封胶密封。横梁安装的允许偏差为：同一根横梁两端或者相邻两根横梁之间的水平标高偏差不应大于1㎜。同层标高允许偏差为：当一幅幕墙宽度小于35m时不应大于5㎜；当一幅幕墙宽度大于35m时则不应大于7㎜

4.玻璃安装的技术要点

玻璃框在安装之前应该对玻璃及四周的铝框进行必要的清洁，以保证嵌缝耐候胶能可靠的粘结。安装前玻璃的涂膜面应粘贴保护膜。

明框幕墙玻璃的下边缘与下边框槽底之间应当采用2个硬橡胶垫块衬托，且厚度不应小于5㎜，并且每块长度不应小于100㎜；玻璃四周橡胶条的镶嵌应当平整，长度比边框内槽口长1.5%~2%。隐框玻璃幕墙应当采用经过设计确定的铝压板和不绣钢螺丝固定玻璃组合件。玻璃板块组合件应当固定牢固，固定点间距应符合设计要求；并且每块玻璃下应设置两个不绣钢或铝合金托条，其厚度不小于5㎜、长度不小于100㎜，托条外端应低于玻璃表面2㎜ 耐候硅酮密封胶在缝内应当相对两面粘结，不得三面粘结，较深的密封槽口处应先前天聚乙烯泡沫条，使表面凹入玻璃外表面5㎜左右。耐候密封胶的施工厚度应大于3.5㎜，宽度不应小于施工厚度的2倍。保证注胶缝饱满、表面光滑细腻，不污染其他表面，注

胶前应当在可能导致污染的部位贴上纸基胶带，注胶完成后除去。5.幕墙防火施工

建筑幕墙一般应用在人群密集的、大型的公共建筑，重要的高层、超高层建筑物的外墙上。幕墙建筑的火灾危险性大，因为玻璃、石材是脆性材料，其抗火性差，温度达到250度时玻璃即会炸裂。一般幕墙的玻璃、石材、复合铝板均不耐火，当受热或遇火烧时易变性、破碎毁坏而造成幕墙大面积掉落，火焰就从幕墙破碎洞口的外侧卷进上层室内。幕墙的防火不当不但严重影响建筑物的使用安全性，还严重危害人民生命财产安全和其它公众利益，所以幕墙的防火是一项非常重要的工作。

幕墙防火的施工是幕墙防火有效的关键和保证。

（1）承包幕墙施工的单位必须具备相应的资质。建筑幕墙工程施工企业应根据设计要求提出有关施工安装的技术要求并对幕墙材料、幕墙结构设计和加工制作部件等的工程质量负责。

（2）建筑幕墙工程施工企业必须严格按照经有资质的审核单位审定的设计文件和施工图进行施工，不但擅自修改。

（3）防火材料的安装应有固定措施，确保安装牢固，做到不松懈不遗漏，拼缝不留缝隙。防火棉厚度不能少于60㎜，铺设要饱满均匀无遗漏，且不能与玻璃有直接接触。

（4）防火材料不得与幕墙玻璃直接接触，防火材料朝玻璃面处宜用装修材料覆盖。

（5）搁置玻璃幕墙防火棉的金属板应为厚度不小于1.2㎜的镀锌

钢板，而金属和石材幕墙的防火层必须采用经防腐处理且厚度不小于1.5㎜的耐热钢板，两者均不得采用铝板。

（6）镀锌钢衬板不得与铝合金型材直接接触，衬板就位后应进行密封处理。

（7）幕墙四周与主体结构之间的缝隙应采用防火保温材料填塞，不得采用水泥砂浆等干硬性材料填塞，内外表面应采用密封胶连续封闭，接缝要严密，做到不渗漏不漏气。

（8）施工完毕，必须检查所有的防火点、防火隔断是否都密封严密，各层间防火隔断是否都按要求用防潮材料将矿棉等不燃烧材料包裹进行填塞，其防火隔断能否满足防火规范要求。其检验手段一般采用观察和触摸方法，必要时可在防火节点处用火苗试试是否漏气、串烟，是否真正达到既防火又防烟的作用。6.后期验收

在施工完成后，应该按照规范规定进行质量验收，在各种资料齐全的前提下对玻璃幕墙工程进行观察检验和抽样检验，并且应按下列规定划分检验批，每幅幕墙均应检验：①相同设计、工艺、材料和施工 条件的玻璃幕墙工程每500㎡—1000㎡为一个检验批，当不足500㎡时应划分为一个检验批。每个检验批每100㎡至少应抽查一处，并且每处不得少于10㎡；②同一单位工程中不连续的幕墙工程应该单独划分检验批；对于异形或有特殊要求的幕墙，检验批的划分应由监理单位、建设位和施工单位根据幕墙的结构、工艺特点以及幕墙工程的规模协商确定。所抽检质量均应符合jgj102

—2003《玻璃幕墙 工程技技术规范》的要求。结束语

为保证幕墙工程的质量和结构的安全，在施工过程中只有加强各方面的技术保证控制，才能保质保量的完成幕墙工程施工任务。参考文献：

【1】《玻璃幕墙工程技术规范》jgj102—2003 【2】黎金明。隐框玻璃幕墙的安装于质量控制。2002 【3】耿旭彪。建筑幕墙施工的质量控制。2006 【4】《幕墙工程施工手册》中国建筑工业出版社 【5】《金属与石材幕墙工程技术规范》jgj133—2001

第四篇：租房合同应该注意什么

篇一：签订租房合同应该注意的事项 租房合同注意事项

1、不能“签”口头协议。租房一定要签订租房合同，租房合同要细。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。房屋维修及费用也最好写在合同里，以避免以后麻烦。还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

2、房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

3、在租赁期间内对房屋的修缮义务及费用应由谁承担。如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。

4、确认房产证上的人和你签合同的人是不是一样，查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗;其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。

5、租金的支付方式及期限。这也是双方应重点考虑的问题，三个月一付还是半年一付甚或一年一付等，双方应予明确约定，否则，极易产生矛盾。

6、承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。

7、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。

8、签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面。在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好。并注明如果出现破损，维修费用由谁来承担。这些看似不起眼的细节其实很重要。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等，避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年合同，防止房东中途提高价格。

9、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。需要注意的是：若租用的房屋是来办公司或其他营业场所的，一定要向出租人所要房屋产权证复印件、出租人身份证件等，以备日后使用。

10、如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。篇二：租房应注意事项大全(看房、租房、退房、租房合同)租房应注意事项大全（看房、租房、退房、租房合同）要点： 房产证 房东 租金及付款方式 违约责任 权利限制（房产有无抵押、是否为公有）1.买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2.买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。3.不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4.不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长

5.不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

6.窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。7.窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。8.窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。9.厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。10.卫生间的防水很重要！！一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。

11.千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

12.买前试验隔音情况，否则会很痛苦。

13.家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

14.家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

15.注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。16.注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

17.如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。18.房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。

19.装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正愁找不到理由呢。签订租房合同前，一定要让房东拿出产权证和身份证，进行核对，看看房子是不是这个人的。如果不是产权人（有些只有使用权的老公房，则要看房东的公房租赁证和身份证是否符合。）最好不要租二房东、三房东的转手房，如果一定要租，则要前人承租者拿出租房合同等证明，以免上当。签下合同后，就要留下房东的联系方式，越详细越好。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金变更方式等，避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年，防止房东中途提高价格。

同时，出租房内原有的家具、家电等设施要在合同中详细列明，包括数量和价格等最好写清楚，然后对于这些附属设施设备的维修义务也要明确约定，如果东西坏了谁来修，费用由谁指出等要事先约定好。

至于租金和押金，也要谈清楚、写清楚。由于刚开始工作，押金最好能少付一点为妙，如果房东提供的家电设备较好要求支付的押金较高，要么就可以让房东把第一笔租金少收一些，比如先押三个月的租金，付一个月的押金。总之，要尽量为自己毕业后的生活早做安排，早留余地。

还有，水费、电费、电话费、物业管理费等费用要负担当然也要事先谈妥，是否包括在房租内，如果不包括，是否每个月定额，还是按照实际使用的费用由承租人负担，又谁去缴纳还是通过挂钩银行账户直接缴纳，等等。再者，违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房租，或者租约结束承租人预期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用的租金作为违约金。等等细节问题，都要留意到。

另一方面，我们建议社会新鲜人最好选择小户型独立租房，实在无力负担房费需要合租的，最好也不要和陌生人合租，早早就熟识的同学或朋友一起可能更为保险一点。价位：

合租居多，两居或三居

一居成本高，住的人少，且仅限同性或者恋人 两居价格多在1800-2200, 三居价格在2000-2500 三居更划算，比较受欢迎，但房源有限要求：

毕业生要求不太多，不苛刻，满足基本要求，能洗澡，能作饭，有床等就行 没有说一定要四气什么的，没有的东西自己准备就行

最重要的还是看交通是否便利，远一点没关系，只要有地铁、清轨、或直达车 毕业生存在的最大问题是经验少，容易轻信别人 房租和相关费用：

焦点网的调查显示，毕业生能承受房租成本范围500以下占42％，500－800占35％。500以下单间一般都是平房。而且是非城区平房，东城、西城、宣武可能还有一些平房，但是价格在500－800，好的平房可能会到800至1000元。西城四环以内两居1800－2000，单间都得800－1000元。租三居室是最划算，三居2400左右，一个人一间，分到每一个人身上就800元。

什么时候租房合适，租金便宜，房租的趋势如何？租房市场就是过年的月份相对便宜一些，其他所有的时间基本上都是一样的。会不会由于学生租赁高峰，7、8月份房租上涨？价格没有明显变化，但房源少。

如果住了一年，房东要提价呢？可跟房东商量，有可能你的经济实力也好了，如果你觉得这个房子非常好，心甘情愿就会接受。

物业管理费、取暖费应该谁来出？如果是集中采暖都是业主出，老房子的物业费租户只要承担卫生费就可以，大的物业管理费普通住宅是1000元左右，原则上是业主出。如果物业费和取暖费全部租客出，相应房租就会低一些。这种东西一定提前约定，到时候业主不会说应该不应该，让你出也没辙。

如果电器损坏了，维修费谁来承担，是否要在合同中写明？一般合同都会写明如果是使用不当造成的问题房客负责，如果是机器老化要业主负责。这里面要关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。财务失窃、安全问题房东承担责任吗？

不会，没有人会给你承担。你可以报110抓犯罪分子。房东把房子交给你，你就是房子的使用人，你的东西失窃没有权利让房东承担责任。

原来有过这样的情况，有人晚上敲门房客开门被抢杀了，怎么让房东承担责任？那个强盗是从1楼至5楼都敲门了，只有他开门了。建议租房都换锁，费用一般自己承担。

夏天到了一定要注意安全，有人会通过爬窗户上去。要注意按防护栏，防盗门要锁上。如果楼层比较矮可以要求房东加防护栏。谨防哪些骗术？

１．房租明显低于市场价，并要求年付或者是半年付，这就需要警惕性了，一般都是季付，房价也在合理范围内； ２．既然要行骗就要有行骗的工具。先租下来一套房子，因为看到了房产证的原件和房东的身份证复印件，很有可能还留存复印件，然后根据复印件伪造相对真实的证件，再以房东名义去出租房子骗人，拿了房租后就不翼而飞． 所以在识别房东的时候一定要看房产证原件，签合同之前看房费不要交，３．此外，也可能是自己家的子女骗人，因为有很多家庭里面有纠纷，也可能产生行骗。比如说是他爷爷的房子，老人不方便来。没关系，如果房产证本人不来，一定要出示房产证原件和业主本人身份证原件，还有业主本人手写的委托书，即使最终被骗了，我们手里还有这样一个证据，因为是家庭关系的内部欺骗，拿委托书好说事。

或者，你可以要求跟他一起去看看业主本人，或者把他的户口本都拿过来看一看。如果出租房子的人心里没有问题，他会给你拿的，如果他用各种各样的理由推托很有可能是有问题的。找中介租房可行吗？

不要中介费，真的有免费午餐？

有的中介自称对房客不收取中介费，而向房东收取了代理费，对房客而言，真有这样的免费午餐？

不管怎么说，一定要见到业主，跟业主确认一下是不是他向这家中介公司付费，看不见业主的房子多便宜也不要租。代理房源可信吗？

中介除了提供出租人和承租人双方的服务外，还有一种代理方式，即业主把房源委托给中介，双方签订合同，中介先行审查业主所有的证件，并先行付款，所有的风险中介先行承担，租客再跟中介签租赁合同，如果因为中介不小心被骗导致房客被骗，中介要承担所有的费用。一般这种代理房源是由于业主有特殊需求，比如说出国、上班／老人，没有时间打理房子． 是不是一定要见房东本人？

不一定，但可以看中介与业主的协议，以及业主的房产证和身份证的复印件，原件不可能给中介公司。如果选择的中介公司比较好，代理房源有时候比直接跟业主签合同更好，比如，房东中途退租，押金／定金未必还给你，而中介代理是不可以中途退租的，否则要双倍赔偿。当然，选择中介公司还是要选择正规的，因为不太正规的房子这些方面可能不会产生欺骗，但是其他方面比如说配置物品／服务跟不上，或者是装修上赚取很多灰色收入 长年租赁中介费要重复收取吗？

北京市的中介费都是按照成交价一个月的租金，只交一次，就相当于一个月的房租作为收费标准，即便连续租很多年，也不用再交中介费．但是如果是代理房源续签，只能和中介公司再重新签合同。

中介费一定是一定是签租赁合同时才交，只要没成交就不交钱，前期服务都是免费的，有的说要交看房费，是骗人的，因为正规的中介公司都是为了收取成交时的中介费，而不是看房费。

找一个正规的中介相对比较安全，正规中介介绍的房子一般都是经过第一道审核，不会有假房源。而且如果是中介介绍的，如果被房东骗了，中介是要赔给你的。合租注意什么？

挑选习性相近的合租伙伴：

合租要挑伙伴，跟家里人、朋友生活还产生摩擦，何况跟一个陌生人住在一起。

首先要在合约里面约定相关费用几个人怎么分，包括房租、水电煤气等费用大家怎么交，共用卫生间、厨房等等，如果开始没有约定就别计较，如果约定就要约定清楚。

另外还有生活习惯不一样，比如有的人习惯晚归，有的人喜欢早起，最好大家先聊聊了解清楚，如果习惯差别很大最好不要合租，不管熟悉不熟悉。甚至，有的人喜欢买的东西大家分享，但是有的人就不行，那么大家就把冰箱分格放。二房东签合同要当心：

有的合租是跟二房东租，他也是从房主那租的房子，这时候你有权要求看他们双方的租赁合同。确认房东是允许他再租的，如果房主约定不能再将房子转租就不能租，房主无所谓就可以。

合租的情况下建议互留证件和联系方式，房租不要年付。

合租丢东西的情况还是挺多的，建议换门锁，不管多么亲密贵重贵重物品要保管好。

是重新和房主签定合同吗？不是，比如说一套两居或者是三居，人家先把房子整个租下来，之后人家再找合租的伙伴，所以你不可能再和业主签合同。这种情况正常是不允许的，因为你这样就相当于一房两租了。

如果只想租一个月，有什么好方法？

唯一的方法就是租高价，因为房东会担心你把他的家具全部清空。

链家有一个短期租房形式，就像租酒店那种形式的短租公寓，但是收费比租普通住宅高，比住酒店便宜一半，在cbd区域。适合于来北京旅游、考察、学习等，西方国家比较普遍，在北京比较少。一般都是代理的房源，甲级公寓的级别，没有太差的房子，会有专门的人员跟进管理。不光是可以租一月，租一天都可以，租到的是一套住宅，有私密的空间，就像租酒店一样。押金一般是两个月的房租。如何识别房产证？

新的房产证有简单的识别方式，是枣红颜色，34开纸，纸张比较硬，是印钞纸，跟人民币是一样的纸张，有很多水印在顶上，平面上有很多的高的建筑； 旧的房产证就是简单的白纸，没有太好的识别方式。

为了能够避免受骗，我们可以要求我们的业主提供原始购方证明，或者是购房发票收据之类的东西。

中介公司可能恰好会有一些房产证原件，可以请他们拿出来让看看是什么模样。在房产证之外我们建议，再向物业、邻居打听核实，双层保险受骗机率就非常小。看房如何避免不易见的隐患？

看房子的时候有的隐患是看不到的，比如下水道，老的房子管道比较细，你看房的时候并不堵，但是在你使用的时候极其容易造成堵塞，这些问题以及所有影响你使用的房屋结构的问题，一是在你看房的时候仔细看，另外，如果是老房子，住的邻居可能都是十几年的老邻居，你在租房之前，以租房人的身份询问一下，一般都能问出来。能不能写入合同进行约束？ 合同中不可能把所有的事情都写全，而且人的感受程度无法用文字表示出来。所以你在意的地方在租房的时候就要看清楚。你可先设定自己能够接受的和不能接受的，有的同学租房子考研就是要安静，看看房子旁边有没有铁道、施工；有的同学喜欢阳光，就要看否朝阳、通风；有的人在意房子舒适度，那就看看是不是家具齐全，还有厨卫的装修是不是达到你要的标准。再比如说房间里面有蟑螂，有的人无所谓，而有的人很在意，老房子一般都有蟑螂，那就可以尽量挑选一些新型的住宅，实在找不到可以全面消毒。

一些固定的设施，比如马桶、热水器、炉灶、抽油烟机、下水、门窗，看房的时候要试一下，如果正常运转，以后小心维护应该没有太大的问题。如果房东承诺要给你换的设备可以在合同中约定。后悔了，定金要的回来吗？什么时候签合同合适？

有一些房东要求你交一部分定金才能保留房子，你如果确实看好这套房子越快签合同越好，不要犹豫。合同一旦签订，可以在合同里面约定很多东西，省得来回折腾。

如果交定金，一定要想清楚是否一定要租这套房子，交完定金以后后悔了，那定金一般是要不回来的．

交定金的时候应该约定好房租，约定好什么时候签租房合同，并根据自己的要求跟房东有一个初步的书面约定，不要仅仅口头上说＂你给我保留房子，我交给你多少定金＂，你有可能后悔，房东也可能后悔。

如果是你后悔了，定金一般都要不回来；如果是房东不想租了，就要赔双倍定金。但如果没有书面上这么约定，定金能不能还给你还是一个问题，即便还给你，是不是双倍也是有问题的。

这种情况下，很多同学不好意思说，对很多事情都抱着侥幸心理，往往受骗都是利用这种心里，最后吃亏就是自己，其实没关系，说话语气适当也是可以接受的。真正的骗子觉得你防备心这么强／不好骗就会放弃。

定金可以跟房东约定，少则200-300,多的1000多的也有，根据房子情况。签合同注意什么：

签订租房合同需要到相关部门备案吗？未办理登记备案而产生纠纷，一旦诉诸法律，合同会不会视为无效？按照北京市规定应该去有关部门备案，但是执行起来比较难，一般业主不太愿意去，避免缴税、查底，一般不出事就行。即便不备案，租赁合同只要双方签字，是有效的，法律上肯定承认。

签合同需要第三方见证吗？通过中介公司找，中介就是见证方，不通过中介是房东找见证方还是房客找见证方？都不客观的。所以有见证方更好，但是真是不偏不向的见证方才行，所以要没有意义。

租房如果需要发票去哪里开？有两个渠道，如果是找中介租的房子，中介公司可以代开发票;另一种就是自己去地税部门缴纳，带着合同、房本复印件就可以。原则上应该由收益人来交税金，但房东会将税金加在其他的费用里面，其实还是房客在交。按市场惯例，谁要开发票谁交税。

与房东发生纠纷，合同中又没有约定，怎么办？

学生比较大大咧咧，可能有时候容易跟房东发生矛盾，然而，在居住的过程中一定要注意跟房东、邻里关系是非常重要的，丝毫不亚于签合同的重要性。

租的时间长实际对房东是有好处的，但是他不允许你破坏房子，尤其是老太太对房子比较在意．所以有事好好跟房东商量，提前打招呼比较好。有的学生租的时候说是两个人，结果住了6个人，有的学生回来比较晚，或者是家里养宠物，只要邻里有意见房东就一定会提出警告甚至要求你赔偿。但如果跟房东关系很好，保护了他的房屋，不给他惹事，房东同样会待你很宽松，比如说房租晚交几天，甚至第二年主动降房租． 提前退租能要回押金和房租吗？

如果是租客违约，房主就可以提出解约，但是如果租客没有任何违约房东要解约，房东要赔偿。

一般情况下你按时交房租，按合同约定使用房子，不让房屋受太大的损坏，不扰民，不住过多的人，房东不会赶你走。如果是你自己不想租了，已经交的房租应该要回来，但是押金没有权力要求退还。因为你让房东重复劳动，一年之内找客户工作做了两次，下一个客户是不是正经人，是不是以这个价位出租？无形中房东多承担一次风险，因此你是没有权利要回押金的，但未使用的费用有权要回来。给毕业生的建议：

没有太多经济实力的毕业生租房应该注意什么？

大家最缺乏就是来自社会上的经验以及来自生活上的经验，就需要在租房过程中换位思考，提高警惕性，尽量咨询一些相关人士，把控好风险。

刚刚走入社会，很多都要从零开始，大家给自己定租房需求不要定得太高，肯定要从吃苦耐劳开始，为了节省自己有限的资金，相对行车方便但是位置稍微远一些不要紧，但是居住起来比较舒适，价位也比较便宜，这最适合大学生的需求。

一般房东会考虑房客的经济实力，如果你有相对比较稳定收入的时候，他很容易租给你，所以要马上找到相对稳定有收入的工作，这样去租房子心里也比较踏实。

租房子的时候，最好是多问一些朋友，先咨询，但决定的时候，只要合适下决心要快，不要东挑西挑。有的时候你总以为下一套更好更便宜，不见得。事先的准备工作要做足，不要打无准备之仗，你要看好价位、地段，了解这个地段价位是什么情况，有目的去找，成功率会比较高。

大学生租房一个就是风险，不要被骗，要把风险尽量降到最低，能调查的东西尽量全部调查清楚。第二就是要给自己一个定位，量力而出，对地段的要求往往都是取决于手里的钱，实在不行就找交通方便，稍微远一点没有关系。大学生在社会上是一张白纸，会体现自己的真诚。当你确定房主是真正房主的情况下一定要真诚，这样会得到相应很好的回报。租房需解除其后顾之忧 出租者精而租房者明

房屋租赁市场开始进入旺季，出租求租怎样提高满意度？

房产调控新政实施后，一些原先希望通过出售二手房获利的投资者，开始转向了租赁市场；同时，一部分原先准备近期购房的人，也推迟了购房计划，选择暂时租房。目前，房屋租赁市场可谓供需两旺。房东合理定价位

在房产新政中规定，5年内住房转手要按全额缴纳营业税，这使不少人开始转向租赁市场，既定期获

得房租收入，又可以“熬”过5年的期限。但房屋租赁市场房源增多，房客可挑选的余地就大了，如何才能提升自己的租房价格呢？

首先需要合理定位。每个地区都有自己的房租价格范围，房东可以到周边的房屋中介公司了解同类房屋的大致租金。做完了基本调查，接下来想办法着手提升自己房子的附加值。其实，出租房的装修并不需要豪华，有时简洁和素雅反而会获得高出租率。以目前市面上新房每平米1000元的装修标准来看，如果用于出租，每平方米500元以下就足够了。

不妨多在软装潢上下功夫，特别是家具以及家电的选购上要有新意。家具可用比较简单但有个性的，家电则可以到二手货市场以及拍卖会上去“淘”。这样你可以较周边房租平均价格高10％挂出去，即使遇到还价，还是能获得比较满意的价格。值得注意的是，目前市场上有专门的公司负责二手房的装修，费用为月租金的30％。房客实地细检查

对于租房者来说，市场上的房源多了固然是好事，但如果不明了市场行情，不走透明的操作程序，可能会遭受损失。

在选择房源的时候，首先应该进行实地勘察，包括户型、采光、安静与否、周边交通状况、配套设施等情况，很要紧的一点是看水电、抽水马桶等日常设施是否状态良好，最好把所有的家电都试用一遍，检查插头是否漏电，煤气是否泄漏等。在了解了市场的基本情况之后，通过走访中介以及网上查询，可以知道房子的租金的大致价位，在讨价还价时把握底线。“明”不仅是指明了价格，更是指要有透明的租房程序。目前许多人都是通过中介公司去找房的。租房者记得要弄清对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书，千万不要和经纪人个人瞒着公司私下成交。有些人为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，可能会白白遭受损失又无处追偿。租房也能买保险

房东同时可以尝试使用保险这一理财工具。房屋租赁期间，常见的纠纷主要集中在遇到房屋设备损坏、盗窃、抢劫等意外时，到底该由谁来“埋单”的问题上。针对这一问题，一些保险公司推出了“房东综合保险”和“租客综合保险”，只要每年花100元，租房的烦心事都将“烟消云散”。同时，一些主险为室内财产损失险，最低保费只要15元，可为家中财产提供1年2万元的保障。租房注意事项

1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。

2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有

3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。

5、签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。篇三：租房合同需要注意哪些方面

租房合同需要注意哪些方面

在找好了房源，一切条件都满意后，最后一步则是签订租房合同了。那么租房合同怎么写才好呢？首先在签订合同时，不要忘记登记备案。双方签订的书面房屋租赁合同，合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。

同时需要提醒的是，房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。因为房东在与房客签订租赁合同后，如果又有他人愿出更 高的租金，有些房东在利益驱动下，往往会找借口与老房客解除合同，再把房屋租给后来人。而由于前一个租赁合同未经登记，所以即使上法庭，也不可能胜诉。所 以，签了租赁合同，别忘了去登记。

此外，根据“买卖不破租赁”原则，登记还可以保证房屋在租赁期间即使卖给他人，房客仍可继续承租。这样便可以避免房屋因权属发生变化而侵害房客的权益。需要注意：

一、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件;

二、审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋;

三、审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。

在房屋租赁的过程中，房屋租赁合同是维护双方权益的一份具有法律效应的文书，在签订房屋租赁合同时需要谨慎对待。

第五篇：应聘者应该注意哪些问题

面试，是用人单位招聘人才时通常采用的考核方式。应聘者能不能积极主动地“推销自己”，会不会巧妙自如地展示自己的优势，从而给招聘者留下良好的印象，则直接关系到求职的成功与否，在激烈的竞争中，应聘者应该注意哪些问题才能让自己脱颖而出呢？

一、有备而来。面试前要做好充分准备，如对于应聘单位的各方面情况，要尽量有一个全面的了解，对面试时可能涉及的问题，要事先认真准备和演习。

二、衣冠整洁。应聘者的服饰打扮，应给人一种整洁、大方、庄重的感觉。就性别而言，男性应体现出一种整洁、干练的气度；女性则应表现出一种朴实、端庄的风格。

(一个人的穿着打扮应该和面试公司的整体风格相配合.切记:女孩子不要穿着暴露.)

三、有自信心。每个人都有自己的优势和潜能。应该更多地看到自己的优势和潜能。牢记：“世界上只有没能获得成功的人，没有一能取得成功的人”。

(有的时候面试观就是想知道你对自己的能力是怎么看的,有没有信心做好交给你的工作.)

四、尊重他人。自身基本素质高基本条件好的应聘者，如果傲慢自负，缺乏对招聘考官应有的尊重，甚至把自身的优势和资本当作与对方讨价还价的筹码，这样的应聘者，即便再优秀也不会赢得考官的高分。

五、谈吐流畅。面试是双方一问一答，彼此交流的过程，掌握交流的艺术非常重要。回答问题要富于条理性，逻辑性和节奏感，说话要清晰流畅，简洁。

六、谈话适度。面试交谈不同于当众演讲。一般情况下，在回答提问时应言简意赅，谈话适度要有节制，冗长乏味的长篇大论，只会令人生厌。

七、答其所问。如果由于紧张没有听清楚对方的发问，不妨再礼貌地请对方重复一篇，切忌不懂装懂，乱答一气，如果是众多应聘者参加集体面试，有把握的问题要积极抢答，没有考虑成熟的切忌因抢先而造成答非所问的尴尬局面。

八、扬长避短。面试交谈是一种扬长避短的艺术，在一定场合下，什么话该说，什么话应巧妙地回避，要灵活处理，不要一味地“实话实说”。

九、注意体态。一个人的体态语言在交谈中所起的作用很重要，缩头缩脑，弯腰驼背或者翘起“二郎腿”等，不仅反映出一个人的不良心态，也会给对方留下不好的印象。

十、彬彬有理。要尊重考官，不要打断对方的发问，不要随意插话，更不能贬低别人，抬高自己。不要主动向对方提起薪水，福利待遇等问题，面谈结束告退时，不要向考官提出限定时间给予答复的要求等。相信如果我们能做好这十点，那我们面试的成功率将会有很大的提升。