设备设施日常维护维修项目的技术管理规定

第一篇：设备设施日常维护维修项目的技术管理规定

设备设施日常维护维修项目的技术管理规定

各分子公司日常设备设施的维护维修工作由其工程部组织实施。日常维护维修项目的技术管理程序按以下规定执行。

1.主要设备设施维护保养合同

各分子公司主要设备设施中需要专业公司进行维护维修的设备设施，统一由工程总部建立设备档案，维护保养合同由工程总部统一与相关专业公司签订。各分子公司不再各自签订维护保养合同，已经签订的维护保养合同交由工程总部统一管理。主要设备设施维护保养合同的执行由各子公司工程部组织实施。

2.日常维护维修项目的报备、报批规定

为了保障各工程部在日常维护维修工作的及时性，日常维护维修费用单项在1000元以内的维修项目，工程部将设备、设施的损坏情况和维修项目明细上报各分子公司负责人审批同意后，即可执行。维修项目完成后报修复完成情况和实际发生费用明细到工程总部备案，工程总部每月进行一次现场审核。

日常维护维修费用单项在1000元以上的维修项目，各分子公司工程部应将设备设施的损坏情况和维修项目明细费用以专项报告的形式上报到分子公司和工程总部。分子公司负责人和工程总部审批同意后，才能进行维修作业。维修项目完成后报修复完成情况和实际发生费用明细到工程总部审核、备案。

总裁办的月度工作检查项目中将检查：‘分子公司月度日常维修项目记录表’。

3.维护维修费用支付规定

各分子公司的日常维护维修费用要严格按其费用预算进行控制。OA流程中支付维修款时，增加工程总部审批的流程。财务部门在支付维护维修费用时应按如下审批程序付款。

单项费用在1000元以内的维修项目。支付维修款时必须附分子公司领导审批同意报告和实际发生费用明细表，财务部门才可以按相关规定办理付款手续。

单项费用在1000元以上的维修项目。支付维修款时必须附专项报告同意文件和实际发生费用审核表，财务部门才可以按相关规定办理付款手续。

维护保养合同的款项支付由各分子公司工程部依据相关维护保养合同的约定办理付款手续。

第二篇：设备设施的管理及维修维护

设备设施的管理及维修维护

1．0目的

保证为客户提供服务的公共设备设施（含机电、消防、清洁及保安等），满足服务要求。2．0适用范围

适用于公司管理范围内各分公司管理部设备设施的管理。3．0设备设施管理内容定义 3．1日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械装置进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3．2定期保养

对机械设备进行检查、清洗、调整，根据实际需要部分解体检查和局部修理，更换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．3中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。3．4大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。

3．5设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新提高和改善设备的技术性能。3．6故障维修

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3．7状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4．0设备分类

根据设备设施对客户服务的重要性将其分为三类。

4．1 Ⅰ级设备设施：火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、消防泵、喷淋泵、稳压泵、高压开关柜、变压器、低压配电柜、发电机、生活水泵、电梯、中央空调冷水机组、中央空调冷却泵、中央空调冷冻泵。

4．2 Ⅱ级设备设施：正压风机、可视对讲系统、气体灭火系统、智能化停车场系统（或交通道闸）、排烟风机、自动抄表系统、IC卡门禁系统、闭路监控系统、红外线防盗系统。

4．3 Ⅲ级设备设施：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、中央空调地柜、中央空调吊柜、中央空调盘管风机、防火门、避雷系统、巡更系统等。5．0设备标识管理 5．1设备标牌

未隐蔽的设备应当在明显示位置贴设备标牌，注明设备名称、型号、设备编号等。对新入伙的物业，管理部应按公司要求制作设备和张贴设备标牌。5．2 设备状态标识

重要危险设备的工作状态必须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备必须张贴报废或封存标识。5．3设备颜色标识

设备设施应当根据功能标识不同的颜色，以区别其功能。6．0设备管理模式

6．1采用运行管理、点检、日常维护保养、定期保养、中修、大修、设备更新和技术改造与状态维修、故障维修相结合的管理模式。

6．2对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），进行定期保养，定期中修、大修。

6．3对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行日常保养和定期保养、状态维修。6．4对于Ⅲ级设备，采取故障维修，每年一次保养。7．0设备的运行、保养和维修

7．1设备运行、保养和维修计划的制定、审核、批准

公司各管理部于每年12月18日前应当根据实际情况，负责编制下各小区的《机电设备设施维护保养计划》和《机电设备设施大中修（更新改造）计划》，汇总至品质管理部并按各小区分类统计，分公司各管理部经理审核、品质管理部经理审批、公司总经理批准后实施。7．2设备的运行、保养和维修的实施

7．2．1分公司各管理部应当根据《机电设备设施维护保养计划》和《机电设备设施大中修（更新改造）计划》，负责组织对机电设备设施实施日常保养、点检和故障维修；负责对机电设备设施实施定期保养、中修、大修和故障维修；

7．2．2管理部所有的设备设施的运行、保养和维修均应当进行记录，运行、保养记录根据不同的设备设施情况设置，具体见各操作、保养作业指导书要求。设备设施的大中修和故障维修需填写《设备（设施）维修记录表》。7．3设备的运行、保养和维修的品质监督检查

8．3．1管理部负责对设备设施的运行、保养和维修情况进行检验。

7．3．2公司各级体系检验单位应当根据《体系检验程序》及作业指导书的检验周期，按公司《管理部现场检验指南》的要求、设备设施管理相关的作业指导书的内容和标准进行检验。

7．3．3公司品质管理部检验结果应当每月汇总至品质管理报告中，作为考核管理部设备设施管理质量的依据之一。

8．0设备的新置、更新和改造及设备的报废管理

8．1需购置设备时，分公司各管理部应当组织专业工程师提出新置设备的功能、参数、价格等要求，按公司采购程序进行采购。

8．2对设备进行更新改造时，分公司各管理部应当组织专业工程师提出更新改造的原因，改造的施工组织方案，改造后的效果等，按公司采购程序或外委工程管理程序要求执行。

8．3对不能修复或维修后检定不合格的设备（设施），由分公司各管理部必须填写《设备（设施）报废申请单》并申报，价值较大的应当知会业主委员会。价值在十万元以下的，管理部经理签字后，由公司品质管理部组织鉴定，报公司总经理批准后报废；价值在十万元以上的，由管理部经理签字后，公司品质管理部组织鉴定，公司总经理审核，公司总经理批准后报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期并有相应的批准文件。

8．4报废设备的处理：《设备（设施）报废申请单》必须报公司会计核算部后管理部方可自行处理报废的设备，相应的收入必须进入管理部的收入。9．0设备管理的报告和评估 9．1设备管理月度报告制度

每月度的3日前分公司各管理部应当分析上月度业主请修和小区的设备设施运行数据及小型维修保养情况、分析统计大中修项目情况，形成各个小区的《机电设备设施月度管理报告》，汇总至品质管理部。9．2公共用水用电和物料季度分析报告制度：

每季度的第二个月16日前，分公司各管理部应当根据抄表记录的数据及物料使用情况编制上季度的《公共用水用电和物料季度分析报告》。9．3设备状况评估制度：

分公司各管理部于每年12月28日前应当对各小区的设备设施的完好情况进行评估，确定设备设施的运行状况和维修状况，为设备设施的改造提供建议，形成《设备设施状况评估报告》汇总至品质管理部，由分公司各管理部经理审核、品质管理部经理审批、公司总经理批准。9．4设备设施的技术改进制度

每年12月28日前，分公司各管理部应当根据收集的新技术和设备设施信息，按各小区为单位形成下的《设备设施技术改进建议书》汇总至品质管理部，由分公司各管理部经理审核、品质管理部经理审批、公司总经理批准。9．5测量仪器检定制度

每年12月28日前，分公司各管理部应当制定小区下的《测量仪器检定计划》。

10．0设备设施的建档及资料管理：

10．1管理部应当建立设备设施档案及设备台帐，设备设施的档案分实物档案和电子档案两种，实物档案存放在分公司各管理部，电子档案存放在品质管理部。10．2如设备设施维护保养为外委项目，应当由管理部要求分包方编制《设备（设施）档案台帐》并在管理部永久保存。品质管理部和分包方只保存电子档案。10．3机电设备设施档案内容：应当包括小区的竣工图纸（和光盘）、Ⅰ级机电设备设施的资料、Ⅱ、Ⅲ级机电设备设施资料、《设备（设施）档案卡》、大中修记录、更新改造（外委工程）记录、日常维护保养记录、相关随机文件和资料，并按机电设备设施管理级别分类进行归类存档，同时在规定的存档期内保存。10．4 每月的机电设备设施的所有现场表格记录文件应当于次月3日前按各小区将其归类存档在管理部。

10．5管理部应当对已经更新改造或增加的机电设备设施资料十个工作日内进行更新资料。

第三篇：商场用电设备日常维护规定

商场用电设备日常维护规定

一、扶梯

1、每天早上8：30分负责开梯，晚上10：30分关梯。

2、未开梯之前，先检查梯级是否有障外物。

3、当值班人员发现电梯有问题，立即汇报工程部主管或通知电梯公司派人过来维修。

4、扶梯在正常运行中，突然有事出现立即按下停止按扭，以免发生严重事故。

5、有事立即通知工程部主要负责人：黄梁。

二、中央空调检查

1、主机外观、水循环泵是否下常，有无漏水现象；

2、各气压、水压是否下常。控制箱清洁。各指示灯是否明显指示；连接头是否漏水、漏气；

3、冷却塔、冷却水是否充足，电机噪音是否过大，水塔外观有无破损。

4、货场内风柜隔尘网每周清洗一次；

5、连接管是否良好，有无漏水；

6、风柜电机润滑检查，噪声是否过大，控制箱清洁。

三、冻柜保养

1、冻柜外观情况检查；

2、冻柜制冷温度和化霜温度的检查登记。柜内噪声是否过大；

3、室外机清洁、噪声情况，机油量是否充足，出入气管在制冷、化霜时压力的记录。

四、发电机保养

1、机房清洁，机身清洁；

2、机油、燃油、虑清器、冷却液、电池等外围设备维护；

3、配电柜清洁、检查；

4、试车30分钟，做好油温、油压、水温、水压等各方面的记录。

五、配合货场密切留意各用电设备的情况，发现问题及时处理。

以上保养；发现问题马上处理及汇报工程部主管，以使故障问题及时完结，严禁将问题的真相在保养单上虚报。

以上除日常循例检查保养外，场上的用电设备一定要密切留意以防出现故障时及时处理。

第四篇：安全、防火设施设备日常管理规定专题

Ⅰ 安全、防火设施设备日常管理规定

㈠消防设备管理制度

一、学校的烟感器每年由消防中心组织测检1～2次。

二、自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。

三、每季度由消防中心或水泵班防水检查一次学校内的地上消火栓。

四、消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。

五、气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。

六、学校的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。

七、消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次。

八、学校的各种电气设备，每年联合进行一次检查。

九、备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。

十、各部位的轻便手提式10升、推车式65～100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。

十一、学校建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。

十二、相关文件记录：无

㈡消防设施、安全标识管理规定

一、按照消防规范要求，管理区域内配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上。

二、各种标识不得随意挪为他用，责任部门应按月进行全面普查的规定认真落实，保证各种标识的完好性。

三、标识名称及作用

1、公共设施的标识

（1）楼层灯及楼层号码的标识，分别安装在各楼层电梯厅内，其作用是为人们提示你所在楼层。

（2）应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。

（3）禁止吸烟标识，在管理区域内公共场所及各电梯箱内安装有禁止吸烟标识牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生。

（4）消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，其作用是提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用。

（5）火警电话标识，在各层通道内分别安装有火警电话标牌，其作用提示大家时刻记住火警电话，火灾时及时报警。

2、消防设备系统的标识

（1）消防供水管道的标识，在楼内的消防供水管，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围。

（2）消防栓的标识，在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓的字样，提示人们该处设有消火栓。

（3）高层、中高层排烟系统标识，在各层的走廊一方设有一个排烟窗，在相应的位置设有排烟窗控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”的字样标识。（4）加压送风系统标识，在各层的消防电梯厅，防火楼内梯

设有加压送风百叶窗，发生火灾时可向该区域内送风，避免烟雾火势进入，使顺利疏散。（5）消防电梯标识，在每层的消防电梯厅内都标有消防电梯字样，表示该梯为消防电梯。

3、消防机房的标识

（1）消防水泵的标识，在各水泵上注有水泵编号、功率等字样标识。（2）消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识。

（3）排送风机的标识，在管理区域内各消防风机上都标有，风机编号“P”、“S”，及功率等字样标识。

（4）监控中心的标识，摆在监探中心的门口，挂有监控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。

4、消防设施，设备管理的标识包括（1）消防设施、设备管理的标识。（2）消防设备检查保养记录标识。（3）消防设备试运行记录标识。（4）消防设备故障维修的标识。

（5）监控中心有关消防的各种管理制度的标识。（6）灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识。（7）消防管道及平面图的标识。

四、相关文件记录：无

管理处消防器材管理制度

一、消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。

二、消防治安部每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。

三、消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。

四、温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态。

五、消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。

六、消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。

七、定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。

八、消防用广播器材随时处于良好备用状态。

九、消防扳手存放在显要位置，随时备用。

十、加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。

十一、消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。

十二、相关文件记录：无

㈢消防监控中心管理制度

消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个大厦消防管理的心脏。为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。

一、消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。

二、监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

三、值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。

四、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。

五、监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查。

六、消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。

七、监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告管理处主任，联系技术人员前往维修。

八、相关文件记录：无

㈣消防设备安全操作规程

一、本管理区域内消防各系统属遥控、连锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。

二、首先观察各系统电源信号是否正常。

三、各系统的安全操作方法如下：

1、烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知保安人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，请保安人员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。

2、防火卷帘门系统：当群楼发生火警时，根据失火方位及火热大小，可采取隔离法，及降落相应的防火卷帘门，值班员可根据现场报告情况遥控降落，就近人员也可击碎报警按钮降落，若以上两种情况都不能降落时（观察卷帘降落信号灯），可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。

3、排烟系统：发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这是排烟风机自动启动，启动信号灯亮。若风机不能自动启动，速转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。

4、加压送风系统：根据火灾的不同方位，迅速打开相应的加压风机，启动信号灯亮，若失控时可派人到风机房进行手动操作。

5、消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系统操作时，时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号，消防中心得到该消火栓的报警按钮后，这是相应的消火栓泵自动启动，启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速与水泵房人员联系，或派人到泵房强行启动。

6、花洒系统：当某层发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，该层的水流指示器动作，监控中心得到该层的报警信号。值班员观察水位信号，水位降到下限，花洒泵自动启动，相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，立即转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到泵房强行启动。

7、紧急广播遥控设备操作说明

当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：

（1）将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置“ON”位置。（2）按下“F1”键，“叮咚”响声后便向被选定的区域播出。

（3）按下“STOP”后再按下“F2”键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后，该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。

（4）按“F3”键，此时，磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时播出。

（5）如认为磁带信号妨碍现场指挥，可按下“STOP”后按两下“F4”键，于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出，其它信号一概终止，使用完毕将第（1）项中各开关全部复位。

四、操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。

五、火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有系统的设备进行检修。

六、事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。

Ⅱ 消防设备、设施管理

（一）中控室管理制度

中控室是管理、使用消防设备及发现火灾、指挥灭火的重要部门，是整个会议中心消防安全的心脏，为此特制定以下管理制度规范其管理：

（1）中控室实行专人24小时值班制，值班人员不得随意离开值班室。值班人员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生在交班前清扫一次。

（2）每天检查消防系统是否正常，有计划地清点各种消防设备是否完好，填写消防系统的检测登记表，每月随部门工作总结上报。

（3）出现报警信号，立即检查信号的真假，经核实后予以处理。

（4）消防专职值班员负责对会议中心内消防设施进行巡检和管理，发现丢失和损坏立即报告。

（5）值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃、易爆等危险品。

（6）中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。

（7）中控室内应配备手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔、强光手电等消防器具。

（二）中控室设备报警处理程序

（1）电梯控制盘报警显示：接报警后，通过电梯报警电话安慰被困人员，并用对讲机或电话通知电梯工或保安人员到场检查、解救、抢修。

（2）如遇消防控制屏报警，应立即用电脑显示器查出报警的具体位置，并通知领班或就近保安员到现场查看，同时做好简要记录。如属火警应以最快的速度通知当值保安部主管（夜值经理），并按对火警报警的处理规范处理；如属误报应复位，若不能复位应通知工程部人员到场维修。对所有报警及处理过程都应详细记录在《中控室值班记录表》上。

（三）消防设备运行管理规范

（1）中控室保安员负责监控室内消防设备24小时运行的操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往、观察，确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，并启动相应灭火设备。

（2）当设备发生故障时，中控室值班人员应及时通知工程部进行维修处理。

（3）当值保安员要负责中控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

（4）工程部弱电专业人员要对消防设备进行日常维护保养。

（5）工程部和安保部每月定期对会议中心消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。

（6）消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态，应由工程部书面通知安保部，并提出相应的临时措施，确保会议中心消防安全

（四）中控室安全管理制度

（1）值班员要认真学习业务，熟练掌握消防设施情况和紧急情况的处理办法。

（2）值班员要坚守岗位，密切监视消防主机机号和电视屏幕，发现报警信号或可疑情况立即按规定的程序妥善处理。

（3）除值班人员及工程部维修人员，严格禁止其他人员按动各种键钮。

（4）对仪器设备经常进行擦拭，值班员下班前必须搞好室内卫生方可交班。

（5）严格交接班制度，交班时工作情况必须交接清楚，接班人未到前上班人不得调动，严禁空岗。

（6）室内禁止会客，无关人员不得进入中控室，中控室内不得打私人电话。

（7）室内严禁吸烟。

（五）消防安全疏散标识管理制度

（1）每班巡楼保安员负责巡查楼层中疏散通道、安全出口，保持畅通，如发现杂物阻塞通道，应立即通知相应单位清理。

（2）每班中控室人员对楼层的疏散标志进行检查，如出口指示灯等，如发现疏散标志出现故障或损坏，应通知工程部进行维修。

（3）工程部维修人员接到安保部报修后，应及时进行维修，并将维修后的结果反馈到安保部。

（4）安保部中控室人员负责整改情况的跟进工作。

（六）消防设备设施的测试、检查制度

（1）安保部中控室人员负责消防系统的检测及消防设施的清洁维保。

（2）中控室人员必须按照消防系统检测、清洁维保的计划，定期对系统进行检测，及时发现问题并予以解决，确保系统正常。

（3）每次检测结果都应详细做好记录，并认真填写“消防设备设施测试结果登记表”每月以书面形式报告工程部经理。

（4）检测完后如有问题，要填写“消防整改通知单”，工程部解决，解决完毕，中控室的人员要进行复查。

（5）楼层消防设施（消防栓、报警器、烟感、喷淋头、消防广播、正压送风口等）由中控室人员负责每天巡查，并在《中控室登记表》上做好记录如有问题要报告工程部解决。

（七）消防监控中心操作规程

（1）严格遵守保密制度，不得向无关人员泄露监控内容。

（2）密切注意消防控制屏以及监控画面，发现报警信号或可疑情况应及时按规定程序处理。

①如遇电梯故障困人，应立即接通电梯通话器安慰客人。通话时要礼貌，声调自然、音量适中，并询问被困人员健康情况，告诉客人我们已经知道有人被困，不要试图扒开梯门；同时以最快的速度通知电梯维修人员或电梯工、安保部领班（经理或主管）以及客房服务部。故障排除后应将受困时间、故障原因、楼层及处理情况记录在《中控室值班记录表》上。如发现客人用客梯搬运货物时，应有礼貌的进行劝阻，在劝说无效的情况下立即通知就近保安或前台人员对其说明会议中心的有关规定，让其从货梯搬出。

②如遇消防控制屏报警，应立即用电脑显示器查出报警的具体位置，并通知领班或就近保安到现场查看，同时做好简要记录。如属火警，应以最快的速度当值安保部主管（经理），并按对火警的处理规范处理；如属误报应复位，若不能复位应通知工程部人员到场检查维修，对所有报警及处理过程都应记录在《中控室值班记录表》上。

③如发现可疑人员或可疑情况应重点监控或录相，并让班长和就近保安员控制和处理；如客人要求查看录相，须由安保部主管（经理）报总办主任批准同意，同时应记录中止录相时段。突发事件的录相资料必须封存备查。

（3）熟悉监控设备的性能并能熟练操作，保持摄像镜头的最佳角度，如发现角度偏移，要立即通知就近保安到现场矫正。如因供电导致录相中止，应保持镇定迅速报告主管（经理），组织保安加强防范，同时通知工程部并保持通讯畅通，恢复供电后继续录相。对断电及恢复时间要做详细记录，查明缘由。严禁擅自断电、中止录相，严禁擅自启动报警系统和利用电脑做与工作无关的事情。

（4）杜绝闲杂人员进入中控室，相关人员如因工作需要进入监控室，须经主管或经理同意并填写“中控室进出登记表”后，方可入内。

（5）爱护中控室的一切设备设施，除值班人员及工程部维修人员，严禁其他人员按动各种键钮。注意设备的维护和保养，对仪器设备经常进行擦拭、每天交接班前应认真检查系统性能是否完好并做好清洁，如发现监控设备故障，应立即通知当值保安加强防范，同时通知工程部人员维修，事后做好记录。

（6）按规定使用录相带（设施），协助部门资料管理员做好录相带的封存保管工作。

（7）值班期间严禁吸烟、吃零食、看报纸、杂志或占用消防电话接打私人电话及做其他与工作无关的事。

（8）当值人员不得随意离岗、串岗。

（9）接听电话时须在铃声三响内拿起电话说：“你好，中控室”，如系火警应问清报警人姓名、所在楼层及房号，火灾燃烧的面积、燃烧物的性质、有无人员被困等，要求语音清晰、简洁明了；如系会议中心情况咨询应耐心地回答客人。如自己不能回答的，应在充分了解后及时报告部门主管或联系其他部门解答，并尽快反馈给客人。请领班将处理过程详细记录在“值班日志”上。

（10）每日例行消防检查，巡楼期间发现问题应及时反馈给主管并记录在《中控室值班记录表》和《巡视记录表》，并跟进处理，每月例行消防月检查并向消防主管提供书面材料。

（11）未经批准不得私自增添电器设备，室内消防灭火器要经常检查维护，保证完好、有效。

（12）严格交接班制度，交接时工作情况必须交接清楚，接班人未到前上班人不得离开。

第五篇：房屋、公共设施设备配套附属设施日常养护维修工作规定

房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定

目的

加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。

适用范围

本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。

工作内容

 养护：

一、日常设施、设备的养护

1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下《设施、设备保养计划》和预算，报总经理批准；

2、服务中心维修人员按养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各《

保养记录》；

3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督；

4、公司品质管理处对计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。

二、中、大设施设备的养护

1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下《设施设备保养计划》和和预算，报总经理批准；

2、公司品质管理处设备维修主管按养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各《

保养记录》；

3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作保养计划，并按计划完成养护工作；

4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外包单位养护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字；

5、公司品质管理处对公司设备维修主管计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。

维修

一、小修小补项目的维修

1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修；

2、维修要求：

1）、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施；

2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；

3）、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。

二、中、大项目的维修

1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行；

2、维修要求：

1）、公司设备部接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施；

2）、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成；

3）、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较：表面应无明显色差和高低不平现象。

三、保修期内的维修

1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看，并填写《保修期内公共设施、设备报修单》将现场实际情况向房产公司项目部反映；

2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工单位出具修复方案，其负责人需签字确认；

3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收；

4、施工单位未到场维修或未能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。

四、维修工作的检查

1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质处不定期抽查；

2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质部不定期抽查；

3、服务中心主任定期对维修质量进行监督、检查并在记录上签字；

4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在相关记录上签字。

五、市政单位在小区内的维修改造

1、施工单位需提前至少一周向物业服务中心提出申请，填写《小区施工申请表》，经物业服务中心审批后方可进场施工；

2、工人进场施工均需办理临时出入证，不得随意离开施工区域在小区内闲逛。安全员巡逻岗需关注施工人员在小区内的活动情况；

3、施工期间施工方应做好施工现场的安全防护工作，施工材料堆放有序，产生的施工垃圾及施工废弃物应及时清理；

4、施工人员在小区内的一切行为均由施工负责人承担，物业公司不承担任何责任；

六、设施、设备（房）的巡视

1、服务中心每日安排专业人员对小区内各类设备（房）进行巡视，发现问题及时处理，并将巡视结果记录于《

设备（房）巡视记录》上；

2、服务中心工程主管每周不定期对各类设备（房）的巡视情况进行一次审核，杜绝巡视人员弄虚作假；

3、公司品质管理处相关人员每月对各项目的设备（房）巡视情况进行抽样检查。记录：

电梯报修记录.doc《电梯报修记录表》

ZJ-304-01

《保修期内业户自有设施、公共设施设备报修单》

ZJ-304-0

2保修期内业户自有设施、公共设施设备报

《保修期内业户自有设施、公共设施设备维修汇总表》

ZJ-304-0

3保修期内业户自有设施、公共设施设备维

《公共部位维修报修单》

ZJ-304-0

4公共部位维修报修单.doc 《公共部位维修汇总表》

ZJ-304-0

5公共部位维修汇总表.doc

《公共设施设备报修单》

ZJ-304-06

公共设施、设备报修单.doc

《公共设施设备报修汇总记录》

《业户维修联系单》

《业户报修汇总记录》

《电梯设备（房）巡视记录》

《配电设备（房）巡视记录》

《弱电设备（房）巡视记录》

《水泵（房）巡视记录》

《消防（房）巡视记录》

《新风机组（房）巡视记录》

公共设施、设备报ZJ-304-07

修汇总记录.doc

业户维修联系单.doZJ-304-08

c

业户报修汇总记录.ZJ-304-09

doc

电梯设备（房）巡ZJ-304-10

视记录.doc

配电设备（房）巡ZJ-304-1

1视记录.doc

弱电设备（房）巡ZJ-304-1

2视记录.doc

水泵（房）巡视记ZJ-304-1

3录.doc

消防泵房巡视纪录.ZJ-304-1

4doc

新风机组（房）巡ZJ-304-1

5视记录.doc

《循环泵（房）巡视记录》

ZJ-304-16

循环泵巡视记录.doc

《电气柜（箱）保养记录表》

ZJ-304-17

电气柜（箱）保养记录.doc

《弱电设备保养记录》

《电梯保养记录》

《水泵保养记录》

《消防控制设备保养记录表》

《照明设备保养记录》

《设施设备保养计划》

《设备台帐》

《小区施工申请表》

弱电设备保养记录.ZJ-304-18

doc

电梯保养记录.docZJ-304-19

水泵保养记录.docZJ-304-20

消防控制设备保养ZJ-304-21

记录.doc

照明设备保养记录.ZJ-304-22

doc

设施、设备保ZJ-304-23

养计划.doc

设备台帐.docZJ-304-24

小区施工申请表.doZJ-304-25c