关于社区自主物业管理的调研报告

第一篇：关于社区自主物业管理的调研报告

随着我国城市化进程的加快，社区中老旧小区的环境脏、乱、差，居民生活不方便等问题同时也暴露了出来，关于社区自主物业管理的调研报告。就本社区而言，探索出一条既借鉴封闭式物业管理模式，又不增加居民负担，努力实行自主式物业管理模式，体现“以人为本”理念的物业服务方式，成为以老旧小区为主的社区的当务之急。

一、基本现状

本社区有4个是属于老旧小区，但实施自主物业管理的小区仅有腾飞大厦和天星桥街道家属楼2个小区，其他的小区还处于无物业管理的状态。现有的两个自主物管小区，一个是由社区居委会直接管理的，还有一个是由小区业主委员会进行自主管理。由社区直接管理的小区比较规范，但是大大增加了社区的工作量。由小区业主委员会管理的小区由于缺乏相关监督机构，矛盾较多，管理出现了许多问题，甚至由于小区业主争当业主委员会的成员发生小区停水的事件。其他无物管公司的小区还处于无人管理的局面，多次出现电线被盗割的情况。

二、存在问题及分析

物业管理要实现良性发展，惟有走上一条规范化、市场化的道路，调查报告《关于社区自主物业管理的调研报告》。要实现自主物管市场化,现阶段较难，问题的关键在于制度上的碰撞和突破。要行政不干预，要业主理解和适应市场化，需要一个漫长的时间变迁，存在着不少问题。您现在阅览的是工作总结网http://www.xiexiebang.com/谢谢您的支持和鼓励！！

（一）业主较易对自主物业管理机构产生不满

由于自主物管提供的是软性服务，可用来参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值。在管理过程中业主很容易对物业产生不满，认为收费高，治安和卫生状况管理不到位，而自主物管的人员又认为自己是吃力不讨好。

（二）自主物业管理对所聘用员工的工资待遇较低，造成人员流动性比较大，熟练工比较少，服务质量不稳定

自主物业管理的收费较低，相对而言给所聘人员的工资就较低，有的甚至是兼职，因此造成人员流动性比较大，人员更换频繁，从而使服务质量降低，造成业主对物业管理的不满。

（三）自主物业管理处于探索期，没有具体的规章制度可以遵循

自主物业管理还处在探索阶段，政府没有具体的规章可以遵循，在处理自主物业管理的相关事务中没有根据，社区在行使管理职能时尺度难以把握，不利于规范的管理。

（四）自主物业管理和业主委员会混为一谈，职能没有明确合理的划分

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第二篇：__区社区物业管理调研报告(7.13)

二、存在的问题

由于多方面的原因，导致我局的物业管理还存在如下一些问题。

1、物业管理收费率低，物业管理没有资金保障。由于居民物业管理意识较弱，部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。“花钱买服务”的物业管理意识不强，交费率几乎为零，物业项目维修没有资金来源。

2、居民意识较差，物业管理得不到群众支持。业主委员会是对物业管理行为进行监督和约束，保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定，实施物业管理的小区应成立业主委员会，但由于居民的物业管理意识较差，业主自身意识不强，对物业管理持抵制态度，很难召开业主大会，组建业主委员会。

3、物业管理服务不到位，服务水平不高。我局物业管理起步较晚，经历时间较短，职工的管理服务经验缺乏，整体服务水平不高。而且现在物业公司有不少人员是以前的科级干部，以前是管理者，现在变为了服务者，这种变化使得不少物业公司职工思想上接受不了，从而产生了部分物业区域内卫生保洁差，维修不及时，服务不到位等现象，损害了物业公司的形象。

4、物业管理缺乏有效治理手段。物业管理是按合同约定为小区业主提供物业服务的，对那些违章现象没有强制执行的权力，发现违章现象，只能进行劝阻制止，然后及时向相关执

主意见，积极主动地征求业主建议，加强与业主的沟通，改进工作思路，及时的解决各种问题，不断提高物业管理服务水平。

4、妥善解决由历史原因形成的配套设施管理遗留问题。为物业管理服务的规范化打下好的基础。

第三篇：社区物业管理开题报告

毕业设计（论文）开题报告

专业：软件工程学号：13081153班级：130812姓名：孙润宇题目：大型社区物业管理系统收费管理子系统的设计与实现

一、课题任务与目的该物业管理系统收费子系统的主要功能主要是使用Java EE技术和JSP+Servlet API并使用Struts2、Hibernate和Spring开源框架实现完成社区公共设施、场所的资金管理，为物业管理者提供良好的管理平台，给物业管理工作带来了更高的效率。为了完成以上的功能，需要熟悉了解Java EE体系结构和编程方法，熟练掌握MVC模式的设计方法，了解web项目开发的工程过程，完成系统的分析、设计与实现，资金管理功能，撰写毕业设计论文，并进行毕业设计答辩。

二、调研资料情况

近些年来，随着小区管理的规范化，物业管理系统也越来越成熟，比较知名的主要有美萍、凤凰、雨杰物业管理系统等等。通过对这些系统进行了解，可以知道系统主要的功能，内容，页面展示等方面的信息。

同时，通过对这些知名物业管理系统的了解，不仅可以知道其一般的功能，内容，页面展示等信息，同时还可以发现其一些明显的缺点或潜在的危险，然后在自己的系统中将其修补。

主要参考资料有：

《Java就业培训教程》· 清华大学出版社，张孝祥·2003.9

《Struts实用开发指南》·科学出版社，高红岩·2007.7

《Hibernate应用开发完全手册》·人民邮电出版社，明日科技·2007.9

《Struts Hibernate Spring集成开发宝典》·电子工业出版社，陈天河·2007.1 《UML基础与Rose建模案例(第2版)》·人民邮电出版社，吴建·2007.4

三、初步设计方法与实施方案

该物业管理系统使用的主要技术是Java EE技术和JSP+Servlet API并使用Struts2、Hibernate和Spring开源框架。完成收费子系统主要需要以下几个步骤：

1.需求分析2.概要设计3.详细设计4.测试

体系架构方面主要采用B/S结构，即浏览器服务器结构。在B/S结构下，用户工作界面是通过WWW浏览器来实现，极少部分事务逻辑在前端（Browser）实现，但是 46

主要事务逻辑在服务器端（Server）实现，形成所谓三层3-tier结构。相对于C/S结构属于“胖”客户端，需要在使用者电脑上安装相应的操作软件来说，B/S结构是属于一种“瘦”客户端，大多数或主要的业务逻辑都存在在服务器端，因此，B/S结构的系统不需要安装客户端软件，它运行在客户端的浏览器之上，系统升级或维护时只需更新服务器端软件即可，这样就大大简化了客户端电脑载荷，减轻了系统维护与升级的成本和工作量，降低了用户的总体成本（TCO）。当然，与C/S结构相比，B/S结构也存在着系统运行速度较慢，访问系统的用户不可控的弱点。以目前的技术看，局域网建立B/S结构的网络应用，并通过Internet/Intranet模式下数据库应用，相对易于把握、成本也是较低的。它是一次性到位的开发，能实现不同的人员，从不同的地点，以不同的接入方式（比如LAN,WAN,Internet/Intranet等）访问和操作共同的数据库；它能有效地保护数据平台和管理访问权限，服务器数据库也很安全。特别是在JAVA这样的跨平台语言出现之后，B/S架构管理软件更是方便、快捷、高效。C/S结构软件（即客户机/服务器模式）分为客户机和服务器两层，客户机不是毫无运算能力的输入、输出设备，而是具有了一定的数据处理和数据存储能力，通过把应用软件的计算和数据合理地分配在客户机和服务器两端，可以有效地降低网络通信量和服务器运算量。由于服务器连接个数和数据通信量的限制，这种结构的软件适于在用户数目不多的局域网内使用。

B/S架构的软件具有如下优点：

（1）、应用服务器运行数据负荷较轻。

（2）、数据的储存管理功能较为透明。

（3）、C/S架构的劣势是高昂的维护成本且投资大。

基于上述分析，本项目决定采用B/S架构构建，开发工具如下：

开发环境：MyEclipse 8.6+JDK 1.6

应用服务器：TOMCAT6.0

数据库软件：MySql数据库

运行平台：Windows XP

开发工具：JDK、MyEclipse8.6

四、预期结果

基本功能：

对健身房信息进行管理的业务流程；

对棋牌室进行管理的业务流程；

对球馆进行管理的业务流程；

对酒吧进行管理的业务流程；

还应做到安全和规范机制：

实现验证码机制，以防恶意注册和恶意提交信息；

实现对进入系统的信息进行安全校验，防止恶意破坏；

实现URL安全访问机制，以防恶意访问；

实现权限验证功能，以防恶意破坏。

五、进度计划

第一阶段：(2011年11月—2012年1月)与指导老师充分沟通，理解毕业设计（论文）

任务要求，查找相关资料，规划毕业设计工作流程。

第二阶段：(2012年3月—2012年4月)查找、理解与掌握与Java EE系统的相关资

料和JavaEE开发环境的使用，熟悉敏捷软件工程开发流程，确定毕业设

计的工作任务与实现方案，完成毕业设计开题报告。

第三阶段：(2012年4月—2012年5月)开题报告经指导老师审核通过后，进行系统

详细设计，包括系统架构设计，重要数据结构设计，数据库设计。

第四阶段：(2012年5月—2012年6月)系统开发资料整理与系统测试。

第五阶段：(2012年6月1日— 2012年6月20日)按毕业设计任务书要求进行验收，撰写毕业论文，进行毕业设计答辩，提交毕业设计工作成果。

第四篇：小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

（一）城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。

从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：

1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。

2、规模差别较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。

3、建设标准不一。主体建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。

（二）小区物业管理工作的现状

1、物业企业发展情况。从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。

2、业主大会及业主委员会成立情况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。

3、小区的物业管理工作情况。从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）执行规划不到位。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

（二）管理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

（三）宣传教育力度不够。从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

（四）物管服务水平较低。调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

（三）强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平。）

第五篇：物业管理调研报告提纲

物业管理调研报告

一、我县物业管理现状

小区数量，物业公司、从业人员数量，实行物业管理小区、成立业主委员会等数量、占总小区比例，弃管小区物业管理情况，比重，收费率等。

二、物业管理存在的主要问题

1、政府等职能部门管理存在的问题

2、制度存在的问题

3、物业企业存在的问题

4、业主委员会及业主问题

5、实行物业管理小区存在的问题

6、弃管小区物业管理存在的问题

7、其他问题。如开发商遗留

三、建议

1、充分发挥政府职能，切实加强物业管理

2、完善相关制度，形成物业管理长效机制

3、加强物业企业入驻和服务管理，提高物业服务水平

4、依法成立和完善业主委员会，赋予业主合法权力

5、政府引导、市场运作，成立物业服务中心

6、加强房地产开发企业管理，把握房屋质量验收关，为物业管理创造有利条件。

7、加强物业管理制度宣传，提高群众对物业管理的认识。

8、源头管控，全面落实物业管理条例，物业企业有业主选聘，非入驻即有物业公司。