刘树本-房地产营销人员专业销售技巧

第一篇：刘树本-房地产营销人员专业销售技巧

房地产营销人员专业销售技巧

前言

□房地产营销人员所经营销售的商品是具有很高价值的高档商品，房地产营销是一项极其严格的民事法律行为。因此市场对房地产营销人员的要求较一般商品营销要求更高更严格。

□ 在国家房产政策调控之前的房地产市场转型经济中存在巨大而无处不在的“寻租诱惑”，许多营销人员轻而易举地赚了大钱，甚至违规操作获利颇丰。然而加入了时间变量我们清楚地看到市场上真正成功的人士必定是“三商”的拥有者（智商、情商、德商）。授课方式

●讲解

●讨论

●角色演练

●案例分析

第一单元：房地产营销人员必须具备的职业素质和综合能力 □真诚的帮忙

一个成功的房地产营销人员应该真诚地喜欢客户，应把每一次和客户的接触看作是满足客户需求的良机。

□敢于竞争

一、房地产市场是个竞争的市场，房地产商之间存在着激烈的竞争，房地产商与顾客之间存在着心智的较量，房地产营销人员之间也存在着竞争。

二、这是个充满了竞争的职业，从踏进这个行业之日起，你就得树

立起竞争的意识，不争则退，不争则汰！

□机智幽默

一、房地产营销人员应该利用自己的幽默和机智，创造一种宽松、和谐的氛围，使营销工作在一种坦诚、亲切、温馨的气氛中进行。与顾客建立起朋友般的友好、信任关系。为顾客提供五星级的服务，也是房地产营销工作所追求的服务目标。

□正确的心态

无论处于怎么不顺利的情况下，营销员都要能够克制自己，不能一遇挫折或一时不顺利，就垂头丧气。从事营销工作，难免会遇到一些不如意的事情、会碰钉子------

正确的态度应该是？

沉着冷静，从失败中吸取教训

提出新的营销方案

为了克服营销过程中顾客表现出来的抗拒心理，需要有相当的耐性。顾客不断挑剔和拒绝，有时甚至会连续遇到多次的拒绝，然而就在这些拒绝之后，往往总有一次顾客会转而同意采纳你的营销计划 逆境中如何调整心态

克服第一步的恐惧

在思考中剔除“如果”的不确定想法

积极思考，不要害怕失败或其它外物的阻挡

不断提醒自己：我做得到！我也会这么做

自信使你具有专业特质

第二单元：营销技能

诚信+专业+技巧+纪律

□沟通能力

营销是一门语言的艺术，营销人员通过自己鲜明而富有感染力的语言表达、激发顾客的购买欲望，促使顾客购买你的房地产商品 □开拓能力

房地产营销人员要具有强烈的市场意识，学会市场分析和产品定位分析，准确寻找潜在的客户群体，将公司优质的房地产商品销售出去。□观察能力

营销工作中要能够对顾客的性格、爱好、购买目的、购买习惯、价值标准等做出良好的观察与准确的判断，营销成功的机会就会大大增加 □亲和能力

在营销工作中，要淡化推销色彩，不能急功近利；要从顾客感兴趣的话题开始，给顾客一个和蔼可亲的印象。亲和能力与其说是一种能力，不如说是一种没来。

□交际能力

现代营销人员要敢于和善于与各种顾客打交道，相互沟通、取得信任，以及处理各种矛盾的能力也包括在各种场合应付自如、圆满周到的交

际能力。

□建立目标计划的能力

□坚持不懈的毅力

□时间管理的能力

□了解市场的能力

□了解顾客的能力

□自我控制的能力

□处理客户异议的能力

□交易的能力

□理解领导意图的能力

□不断学习的能力

□团队协作的能力

相互合作，紧密配合，往往有事半功倍的效果

□自我总结的能力

第三单元：客户接待与服务

Good service pays,but bad service costs MORE!

提供良好服务需要付出，但提供劣质服务你将要付出更多！□一个真正的专业营销人员在客户签约以后，他们更关心的是如何来满足客户的需求。谁拥有了客户谁就拥有了成功。

□规范化的陈述（常用的“十声十一字”）

说话的艺术，说话是销售人员和客户交往的主要形式，把说话艺术发

挥到恰当好处，便是展现个人才华和风采，树立良好形象的第一步。□ 强力电话销售技巧

□ 创造融洽气氛

□ 表示好奇

第四单元：陪客户看房

确定看房的顺序

◆三者择一

◆精品优先

◆面对有经验的看房者

◆根据客户反应调整方案

□驾车看房

□看房路线

□适时交谈，避免唠叨

□让客户感觉已经拥有这套房子的喜悦

□善于利用家庭成员

□读懂客户的肢体语言

□停下来拜访一下

第五单元：异议的处理和成交的信号

□异议处理方法

●深层次探究法

●理解认同法

●欲擒故纵法

●勇于承认法

祝你成功

◆成功是因为态度

◆决心决定成功

◆我是一切的根源

◆不是不可能，只是暂时没有找到方向 ◆每天进步一点点

◆天助自助者

◆太棒了

Thankyou!

第二篇：专业房地产销售技巧

《专业房地产销售技巧》

课程背景：

首创中国房地产专业销售技巧“情景实战训练”，以直接、有效和实战演练的方式贯穿训练全过程，让学员在最真实的情景中，以最仿真的方式，学习最大量、最实用的销售系统知识和技巧。

本训练课程划分十多个销售情景模块，注入十多个核心观念和三十多个销售实战技巧。

课程收益：

你将掌握一套具有房地产行业内最高专业水准的系统的销售技巧。

你将掌握一套当今国际专业的销售培训模式。

你将有机会与代表行内最高水准的精英进行切磋交流。

课程价值：

★本课程是詹老师引入香港及国际房地产专业销售技巧，结合国内诸多房地产销售训导实例设计而成，受过詹老师常年辅导的团队业绩都增长70%以上，为无数企业成功打造精英团队。★本课程是以体验式动态教学为主导，培训过程融理论实践案例于一体，务求达到学以致用的真正目的，授课过程形式多样、生动活泼，透过互动、实操演练让学员能即学即用，一经受训、终生受用，助您和您的企业再创销售业绩高峰。

课程提纲：

第一单元：销售人员的基本素质

1、推销单车理论

1）什么是能力

2）销售人员的必备能力

2、推销员素质

1）推销员基本素质

2）顶尖推销员素质

3、推销员成长的五个修炼

4、心理暗示法（早晨颂）

5、推销“霸气”

6、销售人员的职责

7、推销员的自我训练

8、销售动力的链条

9、访客前的点检表

第二单元：专业房地产销售人员要改变的15种观念

1、不只是卖楼，更要售卖生活方式（案例说明）

2、不仅是卖楼，更要售卖投资理念（案例说明）

3、要将产品观念转变为价值观念（案例说明）

4、要改善销售的心智模式（案例说明）

5、不仅要注重推销，更要注重服务（案例说明）

6、将“推销”转变为“顾问式”销售（案例说明）

7、不要等待，而要主动出击（案例说明）

8、要懂得销售公关——“打雨伞”

9、你要攻占顾客大脑的制高点——“戴帽子”

10、不只是卖硬件，更要注重卖感受（案例说明）

11、将沉闷的销售洽谈转变为精彩的表演（案例说明）

12、将刻板的工作转变为热诚友善的态度（案例说明）

13、将顾客拒绝视为成交的契机（案例说明）

14、将每一个抱怨转变为改善工作的一面镜子（案例说明）

15、成交并非单纯的技巧，成交是由整个销售系统和过程构成（案例说明）第三单元：房地产推销“五步循环”

一、第一步：寒喧的技巧（案例说明）

1、建立良好第一印象三要素

2、注意事项

二、第二步：了解背景（案例说明）

1、为何问

2、问什么 顾客需求“三位一体”

3、怎么问

1）物业销售“瞄准器”－手记工具

2）顾客择楼所注重的16项要素

三．第三步：销售介绍（案例说明）

1、产品的三个价值层面

2、销售关键是售卖感受

3、拉动顾客五个内需层面的技巧

4、推销法则

四、第四步：处理异议的技巧（案例说明）

1、什么是异议

2、顾客为何有异议

3、异议的三大功能

4、辨明假异议

5、异议处理的三大原则

6、成功处理异议基于充分的准备

7、处理异议的注意事项

8、各种异议处理的技巧

五、第五步：促成交易

1、注意事项

2、成交技巧

1）小狗交易法

2）二者择一法

3）推定承诺法

4）优惠协定法

5）反问成交法

6）本利比较法

7）利弊比较法

8）独一无二法

9）饥饿成交法

10）心理暗示法

11）激将法

第三篇：房地产销售人员面试技巧

房地产销售人员面试技巧

销售面试，对于每一个销售人员来说，都是通往另一阶段的必经关卡，而销售面试技巧，就成为顺利过关的法宝，因些，各中技巧不得不有所掌握。

销售面试分三部分，面试前，面试中，面试后，技巧也各不相同，举出一些面试技巧，供大家参考。

面试前的准备工作

知已知彼，百战不怠，在这里也是适用的，所以准备工作是必须的，心里有底了，自然面试的时候就从容很多。

要随时准备回答有关自己的问题，例如经历.学历.兴趣.嗜好.工作经验及家庭背景等。你的答案应该填写在求职信表格上的资料相一致。除了要清楚知道你所应征的职位，更要了解这份工作所要求的知识和技术，事前不访温习一下。

对你所投考的工作和机构，应尽可能多搜集些有关资料，例如工作范围及性质，要求的资料等。自于机构的业务范围，组织机构和发展方向，也需要有概括的认识。

带齐有关证书及推荐书，以备主考人查阅。最好能准备好这些文件的影印本，以便雇主保存。

面试前一晚应避免过分操劳，最好能够早点休息。充足的睡眠能使人精神焕发，信心倍增。

你的仪容往往影响主考人对你的第一印象，因此要注意你的穿着打扮。衣着要整洁适当，头发要梳理好，指甲要干净，化妆不宜太浓。总之，外表得体，自然会予人好感。

紧记面试的时间和地点，在预约的时间前约15分钟到达面试地点，及早、计划行程，提早出发，可避免交通堵塞造成延误；路途上的阻滞或者迟到都会令你心情紧张，而一个畅顺的行程都可以松弛你紧张的心情。

面试中的迎战工作

首先，销售员必须知道企业想了解什么。对于招聘销售人员，企业的考察涉及方方面面，除了考察求职者的专业技能这些“硬件”外，更注重“软件”资质，如学习能力、适应能力、表达能力、说服沟通能力、创新能力、组织协调能力、团队合作精神等。另外，职业道德、敬业精神和人文素质也是衡量的要点。

其次，招聘企业爱用的招数。企业在招聘过程中，除了传统的口试和笔试外，还加入了管理游戏和情景模拟面试法，这样，对求职者的考察会更加全面。

销售员面试技巧一：给人第一印象要留好

面试时给考官的第一印象非常重要，开始的印象往往很可能就决定了面试结果。大体上说，着装应与企业性质、文化相吻合，与职位相匹配。不论去什么公司，正装不仅正式大方，而且对别人也是一种尊重。女孩子一定要注重衣着形态的细节，避免穿无袖、露背、迷你裙等装束。对于初次求职者或刚出校门的大学生，服装也要以大方简洁为主。此外，女性求职者在夏季面试时要注意化妆端庄淡雅，细节之处处理好，如头发、指甲、配件等都应干净清爽，显示出干练精神的良好印象。

销售员面试技巧二：千万不要紧张

面对掌握“生杀予夺”权力的面试官，多数人都会表现出紧张来，这是面试的大忌。对大多数人来说，面试时的紧张多半是由于太在乎面试机会，惟恐不被录取导致的。告诉你一个调整方法：面试前努力全身心放松；面试时用深呼吸的方法保持平静，或用心理暗示的方法来使自己放松，如在心里默念“我很放松，我尽力就行了”。只有放松，才能准确把握考官要问的问题和自己的回答方式。记住，心情放松、心态平和、充满自信，这样不仅能给考官留下好印象，也有利于保持头脑清醒、思维敏捷，在这样的状态下所做的回答才是最能令考官满意的。

销售员面试技巧三：自我介绍

重点突出“自我介绍”几乎是所有考官必问的题目，求职者在回答时一定要注意，所述内容要与简历相一致，若自相矛盾，只会给自己平添麻烦。在真正做“自我介绍”时，不妨坦诚自信地展现自我，重点突出与应聘职位相吻合的优势。你的相关能力和素质是企业最感兴趣的信息，因此，在许多情况下，在听取你的介绍时，考官也会抓住他感兴趣的点深入询问。所以，在进行表述时，要力求以真实为基础，顾及表达的逻辑性和条理性，避免冗长而没有重点的叙述。这样专业而出色的表现，肯定是令考官们赞赏有加的。

销售员面试技巧四：如何应对面试提问

下面列出一些面试销售员时考官可能会问到的问题：

请告诉我你最大的优点，你将给我们公司带来的最大财富是什么？

你最大的缺点是什么？

如果我录用你，你认为你在这份工作上会待多久呢？

人们购买产品的三个主要原因是什么？

关于我们的产品生产线和我们的客户群体，你了解多少？

关于销售，你最喜欢和最不喜欢的是什么？为什么？

若受到奖励，你有什么感想？

你最典型的一个工作日是怎样安排的？

为取得成功，一个好的销售人员应该具备哪四方面的素质？你为什么认为这些素质是十分重要的？

电话推销和面对面的推销有什么区别？为使电话推销成功，需要什么样的特殊技能和技巧？

在你的前任工作中，你用什么方法来发展并维持业已存在的客户的？

若你给新员工上一堂销售课程，你在课堂上要讲些什么？为什么？

请讲一下你在前任工作中所使用的最典型的销售方法和技巧。

讲一个这样的经历：给你定的销售任务很大，完成任务的时间又很短，你用什么办法以确保达到销售任务目标的？

你是否有超额完成销售目标的时候，你是怎样取得这样的业绩的？

一般而言，从和客户接触到最终销售的完成需要多长时间？这个时间周期怎样才能缩短？

你怎样才能把一个偶然的购买你产品的人变成经常购买的人？

如果你愿意的话，请和我进行角色演习。假定你是一家猎头公司的推销员，你通过电话向我介绍了你自己。然后你设法让我相信，你所推销的产品是值得我花时间聆听的。

销售员面试技巧五：肢体语言，成功的变数

肢体语言有什么妙用？我们每一个人每天都会做成千上万个肢体动作,有的是劳动工作运动所需要的,有的是我们身体自身的需要,而有些是一个民族的文化传统,比如:握手,拥抱,敬礼,鞠躬,抱拳等等这些肢体语言已经是礼仪的象征,你会用肢体语言表达你的意思被认为是有涵养的文明人,反之会被认为粗俗在面试者给人的印象中，用词内容占7%，肢体语言占55%，剩下的38%来自语音语调。因此，在面试中，不妨谨记以下这些小细节——仔细聆听、面带微笑、措辞严谨、回答简洁明了、精神风貌乐观积极，这些丰富的肢体语言和恰当的语音语调，势必会使你的面试锦上添花、事半功倍！

面试后的善后工作

很多朋友面试之后就没什么事了，但是应聘还没有结束，善后工作还是需要您来完成的。

在面试后的一、两天内，你必须给某个具体负责人写一封短信。感谢他为你所花费的精力和时间，为你提供的各种信息。这封信应该简短地谈到你对公司的兴趣，你有关的经历和你可以成功地帮他们解 决的问题。

如果两星期之内没有接到任何回音，你可以给主试人打个电话，问他“是否已经作出决定了？”这个电话可以表示出你的兴趣和热情。你还可以从他的口气中听出你是否有希望。

面试看起来很成功，但结果你还是落选了。对此，你不要大惊小怪。面试时，大多数的主试人都尽量隐藏他们的真正意图，不会轻易让你看出来。万一他人通知你落选了，你也应该虚心地向他人请教你有哪些欠缺，以便今后改进。一般来说，能够得到这样的反馈并不容易。

如果你在打电话打听情况时觉察出自己有希望中选，但最后决定尚未作出，那你就在一、两个星期后再打一次电话催催。

每次打电话后，你还应该给他人寄封信，哪怕他们已经暗示你 可能落选了。这样做的原因是：

a）你觉得有必要重新强调一下自己的优点。

b）你又发现了一些新的理由、成绩或经验，有必要让他们知道。得到一次面试机会不容易，不要轻易放弃希望。

第四篇：营销人员销售技巧培训资料

营销人员销售技巧培训资料 营销人员销售技巧培训资料

越来越多的企业已经逐渐意识到，必须提高营业员销售技巧水平，这是提高企业销售业绩，决胜市场的前提。而营业员对于自身的销售技巧的提升，也是对自己在成长路上又迈上了坚实的一步。

营业员的工作是什么？仅仅是站在柜台前面吗？而且就这么一直站下去吗？这样的选择真的是有些悲衰。那么营业员到底要做什么呢？我们来看一下汽车销售员。

汽车销售人员，根据能力水平，可以分为营业员，产品顾问，销售技师，最后到营销师四个阶段。营业员是最基础的，也就是开开单，点点货,但要想成为产品顾问，就得主动掌握产品所有的相关信息，操作方法，要是再向上升一级，那么，除了要熟练掌握产品的相关信息，还要主动的学会销售和与之相关的其它知识，为客户的销售行为做整体建议。再往上，也就是真正的武林高手，谈的是整个的宏观操作，谈的是内在关联。从这个例子中不难看出，营业员在其中的主动性是他们不断向上的源动力，只要营业员有主动性，不断思考，成功也就不远了。

下面整理了营业员主动出击五步骤，供大家参考。

第一步：迎接顾客

通过迎接顾客并与顾客进行交谈，从而建立一种融洽的气氛，良好的开头将有利于与顾客的进一步沟通。

第二步：了解需要

通过向顾客提出问题并仔细聆听回答，来了解顾客真正的需要以及对产品的偏好。一定要注意细节，顾客的回答中常常会有意无意的透露自己对某一产品的某种偏好，而且会对自己感兴趣的方面提出问题。记住：这些方面正是顾客最不了解也最想知道的地方。

第三步：推荐产品

通过观察顾客，找出与顾客相适应的产品，向顾客解释该产品如何有益于顾客和如何满足他的需要，给顾客试用此产品或向顾客示范产品，并向其介绍该产品的特性益处，并不断强调该产品的益处及效果，对其感兴趣或不了解的地方反复强调或给予肯定的确认。

第四步：连带销售

通过介绍相关产品来满足顾客其他的每一个需要。这是一个连带销售的好时机，可以收到事半功倍的效果。

第五步：送别顾客

让顾客购买产品并表示感谢，有始有终。满足顾客的需求从而达到我们的销售目的。

下面将针对迎接顾客的具体情况进行详细的讲解：

销售人员要完成销售，就要与顾客建立起沟通的桥梁。节奏紧张的现代商业社会，人与人最缺乏的就是沟通！迎接顾客就是建立这个桥梁的第一步。每天有许多顾客走进柜台浏览，他们只是随便看看。这些潜在的消费者并不能肯定他们需要什么，我们也不知道他们的需要，因此，我们必须和他们交谈，来了解有关信息。抓住每一个可能的介绍机会，主动的与顾客打招呼。记住，微笑！真诚的微笑是你赢得顾客的法宝！

迎接顾客，也就是要与顾客进行交谈，终端销售人员积极友好的态度，对于开始成功的交谈和销售来说是非常重要的。同样的，一个良好的开端还需要有一个精心设置的问题。

案例1：通常，销售人员会问浏览的顾客：“你需要什么？”

分析：这是例行公事的职业性口吻！一定要避免！在大多数情况下，顾客会马上敏感的摇摇头走开或沉默不语，继续低头看。很少有顾客会直截了当的告诉你，他需要什么，除非他已经确实知道他自己需要什么。

例1：几位顾客同时在看产品

处理方式：销售人员：“这是某某产品。”一边介绍一边向几位顾客派发产品的宣传资料，结合以上“例

2、例3”的情况灵活介绍产品，有必要向几位顾客多介绍几种规格的产品，以满足不同顾客的需要。

我们分析上例不难看出：浏览的顾客通常是已在看某种产品、某类产品或某件产品，而他已在注视的这件东西多少引起了他的 兴趣，所以销售人员应该对他正在看的东西给予相关的说明，说明后多半会引出顾客的一些问题和判断，这往往是销售人员需要获得的关于顾客的需求。

通常，销售人员在向顾客介绍产品后会有两种不同的反应：

1、希望能听到销售人员说下去，这时，销售人员要继续介绍产品的特点、好处等等，并且给顾客观察和试用，同时也可以询问一下顾客的情况和需要，向他推荐合适的产品。

2、顾客会提出问题，如“这种产品跟另一种产品有什么不同？”、“这种产品能不能适合我的某种需要？”、“你的产品这么多，那一种更适合我？”等等，里面都包括了顾客想知道的信息。

销售人员向顾客介绍此次销售是开展活动，并分发宣传资料时，顾客的反应基本上也是两种：

永远不要先问顾客：“你需要什么？”

永远记住：给予、给予、再给予！而不是索取！

例2：顾客只是随便看看

处理方式：销售人员可以这样开始：“这是某某产品的专柜，新上市了某种新产品。”或“我们现在进行的是某某活动”

例3：顾客已经在看某一规格的产品

处理方式：销售人员：“这是具体的某一产品，它具有什么样的功能，有什么样的作用或有什么区别于其他产品和品牌的优势„„”要用尽量少的语言介绍产品的作用或独特的地方来。

例3：顾客的眼光在柜台上来回扫过

处理方式：销售人员应及时捕捉顾客的眼神，并与之进行目光交流，向顾客介绍：“我们这里的是某产品，你现在看到的是那一规格类型的产品，它具有什么样的功能，有什么样的作用或有什么区别于其他产品和品牌的优势„„”

1、希望销售人员会继续说下去，听听有没有自己感兴趣的东西，如买一赠

一、免费试用、有奖销售„„

2、还有的顾客会问送什么，怎么送。顾客的回答反映了他的需要和偏好。可见，一个好的开端是以为顾客提供给予开始的。给予顾客什么喃？给予是一种服务、是一种说明，给予顾客他所关心的事物的说明。所以，作为一个成功的销售人员，请牢记永远不要向顾客索取什么，哪怕是一种回答。

案例4：销售人员：“你需要某某吗？”

分析：这种废话在我们的销售过程中不允许出现。这种问题对于一个随便看看的顾客来说可能会吓一跳。他可能要买，但尚未拿定主义对于这个问题当然很难回答。他也可能没想要买，只是看一看，这样反而使顾客回答不了之后马上离开。还没有交流就把顾客吓跑了，怎么再向顾客介绍产品呢？

从以上两个例子中，销售人员还没有与顾客交谈，还没有了解顾客的需要，便让顾客回答了是与否之后就离开了。

为什么会这样呢？原因很简单，因为销售人员一开始就向顾客进行了索取，要他回答一个难以回答的问题。这对顾客来说无疑是一个难题，难怪顾客的态度那么消极，也难怪这个问题吓跑了半有需要但并（不）真正知道自己需要什么的顾客。索取回答是消极的，反过来，我们不妨试一试给予：

本文摘自: 业务员网(http://www.xiexiebang.com/redirect.php?fid=81&tid=20503&goto=nextnewset

第五篇：二手房地产专业销售技巧

二手房地产专业销售技巧：提升自我能力,迈向优秀

这几年来，我凭着从事房地产行业销售的经验，归纳了三大点：盘源管理、客户管理、Sales自身管理，三者互相牵引。

一、盘源管理

新人行盘，熟悉周边盘源，其实就是盘源管理的一种。

楼盘管理最重要就是Up day业主。当时我还是新人的时候，要Up day楼盘，听见有同事复盘：“黄先生，你那间房子租不租，售不售啊？”、“不租不售，再见！”不到30秒就挂电话了。业主连你是什么公司什么人都不知道，这样复盘是无效的，业主每天接到10个复盘的人，业主会很烦。如何让业主记住你是什么公司什么人，复盘的时候就要将自己的专业Sale给业主，那么你成交的机会就会增加了。将盘源分类：（以地段、面积、价钱、几房划分）把楼盘根据适合自己的方法划分，这样条理性较强地管理盘源，使自己不断熟盘。在推盘时，能马上提供多套物业并能即刻带客户看楼。

方法一：按板块分（把更新笋盘的单元属性编号登记到盘源本，方便进入业务系统查找该物业。*不能把业主电话写在盘源本上）

举例：天河东圃板块（地段划分），骏景花园（1－5页）、天朗明居（6－10页）．．．．．．员村散盘（90-95页）。

接待客户时，了解客户需求后可以马上翻阅盘源本，再看钥匙盘做到即推即看，如果看楼后不合适，还可以转推附近板块的楼盘。现时有些同事接到客户没有盘推，一直在编假盘但不带客户看楼。不是他不想带客户看楼，而是自己盘源管理得不好。在盘源本上，已成交的物业自己做好记号，方便自己查找。

方法二：按面积大小分

举例：按50㎡以下、60-70㎡、80-90㎡、100㎡以上、公寓、别墅来划分。推盘时按照客户的需求设定主推盘，每次带看3套物业、1套是主推盘、1套是钥匙盘（对比盘）、另一套是租盘（对比盘），看楼的时候有对比，才会促进客户的购买欲。在看楼后，客户要是还想看楼，我们可以当着客户面翻看盘源本再带其去看楼，让客户感觉到我们盘源充足。

还有同事以几房几厅划分、和以价钱划分，其实是因应自己的习惯需求而去进行盘源管理。我个人认为买卖盘按板块划分的方法较好，如划分天河公园板块、员村板块、华景板块等，当客户找那个板块就推哪个板块，如果不合适再推相关板块的物业。而租赁盘按面积大小分较好。在我们的业务系统当中，根据你的要求录入“查询面板”的条件后，就会出现符合你要查找的物业。

记住自己分行主推的楼盘现时有多少套物业放售放租，对分行附近的楼盘要熟悉，再熟悉分行周围相似的楼盘，然后了解附近板块的楼盘情况。

二、客户管理：

（1）了解需求：很多同事做事情没有方法和有效的管理，见到什么做什么。做事一定要有计划，首选了解客户需求，很多客户提出买房要求就是面积和预算，有客户看中天河公园板块物业60平方、40万，但是定不下来，因为他不是出资人，所以业务员要了解客户真正购房的真正目的。

客户的因素是我们不可控制的：我们了解要客户买房的真正原因，谁给钱，买房有什么用；业务员要引导客户到我们可控制的范围，催谷、促进客户成交。业务员的因素是我们自己可以控制的：了解业务员自身原因，通过提升自己的工作，增加成交机会。自己多复盘，增加看楼次数；把握推盘质量，增加推盘次数增加，推十个盘可能客户回会去看2－3个盘，有2-3次机会；看楼时尽量多倾谈，面对面交谈效果好，重要的事情当面与客户谈；与客户多接触，投其所好适时称赞他，拉近比彼此距离，使客户认同你的说法。

增加成交机会：把不可控制客户的因素和可以控制业务员的因素使两者的共通点增大，与客户拉近关系，当客户认同你的工作，那么成交就会机会扩大。

（2）客户分类：同事们一般把客户分为短线、中线、长线、投资客，怎样去划分呢？

A：接受市场价+急，短线客，大家口中的实客，当月成交。重点跟进客户，每隔1-2天要打电话给客户了解，可以自己打电话跟进，也可以以行家名义试探客户。B：接受市场价+不急，中线客，平时个个都说不急，中盘后就非产急。当他们看楼1-3个月，了解行家后，有合适的楼盘很快就会成交。

C：不接受市场价+急，短线客，譬如买来结婚的新人，对于这类客户就要进行教育，灌输行情观。

D：不接受市场价+不急，这类客户称为长线客，与其保持联络，灌输行情观，适时推盘约看楼，把他转变成为A类客户。

A、B客都是我们重点跟进的客户，这些客户都会在短期内成交；而C、D客则需要我们对其进行行情观的灌输，令到他们能接受市场价早日成交。

（3）客户跟进：同一个客户，不同的业务员跟进效果也会不一样，下面与大家分享我自己的案例。

年前，业主放盘天河穗东花园1楼单位，85㎡、小三房豪装、35万（市价26-28万）、放钥匙。主管要求旗下所有同事都要把自己的客户推去此盘看楼。当时我把这个物业的优点放大介绍给客户，很快就有一位客户有兴趣去看，并约了该客户当天下午16：00在此小区等。

15：00我提前到该物业视察情况，打开门一地垃圾，一股臭味迎面而来，再仔细看，普通装修、2个房间、1间小小的书房、采光差。于是我马上打开窗户开空调让室内空气流通，并把卫生搞好，当空气好了就关掉空调到小区门口接客。

16：00我带着客户进入物业，一开门就指吊灯说：“哇！这灯好漂亮啊！”马上把灯开了（转移注意力）；接着打开窗，说：“这间屋好通风啊，非常凉爽。；”然后带着客户看厨房，最后带看房间，看完第一时间把客户带离现场。我带着客户到小区花园去参观，客户问：“这个物业送花园吗？”，其实物业外的花园都是公共用地，于是我指着该物业旁边的邻居用围栏围着小小地方来晾衣服，说：“你家邻居在用啊！，”客户听后很高兴马上还价28万。

客户在犹豫，随即我打了个假电话，“黄先生，你不是说16:30来看楼吗？还没有到，在塞车啊！。”客户听到我的电话内容后，马上和家人商量。此时，我再打第二个假电话，：“陈生，你马上就要到啊！好的，我在小区等你”。客户马上着急了，要求价钱平宜一些马上买，并在计算家私电器费用，我于是说：“你要是定不下来，待会我的客户到，要是他们看中马上落定你就没有了。”客户加价到29万，我马上带他回分行，不断地洗其脑，不断地放大该物业的优点，经过半小时不断地讲优点，最终客户也认同了这些优点，最终加价成交。

l 每次与客户沟通，在客本上写下与客户谈话的内容提要，以便下次交谈注意事项。看楼前要对物业进行视察，了解情况及发现缺点。l

l 当客户犹豫不决的时候，我们可以采取打假电话造势。打假电话的时候，电话的另一边要有人讲话，可打100860或打拍档电话，千万不要在打假电话时，若此时电话响起，客户知道你欺骗他，就会否定你做的一切。

l 中盘后要催谷客户下诚意金，要告诉客户下诚意金的好处与不下诚意金的坏处，当客户认可下诚意金，那么你的成交已经成功了大半。

l 不断地帮客户洗脑，把物业的优点放大来说半小时内讲十遍，客户也会认同这个优点。一个谎言讲十遍也变成了真话。

三、Sales自身如何表现自我在二手中介这个行业，除了熟盘、有客户外，最重要的是自己。熟盘、推盘、看楼，自己的板块、周边板块、相关板块、其他板块、了解物业的优缺点。

将自己知道的盘介绍给客户，让客户感受到你在努力为他服务。

看楼要有目的性，设定目标盘，看楼带客本与盘本，要留意客户看楼后的反应。第一次带客看2个盘，看完楼后在花园与他倾谈半小时，了解其要求再故意看看盘本说有盘再带客多看一个盘，让客户留下更深的印象，那么你就成功了一半。

业务员自身的表现，到底自己属于哪种人才？通过图表我们来认识自己。根据技巧和责任心的两维划分，人才实际包括了以下四种人。

人裁：责任心很差，技巧很差。

这类人只能用“人裁”形容，因为他们最容易成为裁员的对象。

人材：责任心很好，技巧很差。

这类人可称之为“人材”，态度不错，就是干不了事。给老板的感觉是：将就用吧。

人才：技巧很强，责任心很差。

他们是“刚才”的“才”。对这类人才，老板很难用他。

人财：技巧很强，责任心很好。

这类人是给企业带来财富的人，用财富的“财”字来形容他。他是老板最喜欢的人。

要想从人材、人才转变成人财，就要不断地学习，不断接受别人地教导，希望大家都去想自己怎样才能成为人财！

如果你想真正成为一名Top Sales，那么请你参照Top Sales四要素，如果你有在做，请继续坚持；如果没有，现在请马上开始行动！只有自身不断地提升技能，才能成为优秀的业务人才！