房地产分析

第一篇：房地产分析

房地产作业

32011110100房地产调控应强化市场调控手段

监管部门近期表示，房地产调控应更加注重市场和法制手段。业内人士认为，当前行政调控措施产生的效果毋庸置疑，但市场和法制的调控手段亟待跟进发力。未来开征资本利得税、从严征收土地增值税、调整土地供应结构等措施都可能进入监管部门的考虑范畴。此前，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋持有成本，长期看可以减少投资者囤积房屋的动机，扭转房地产市场供需关系。但有专家指出，税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。征收房产税涉及土地使用费的缴纳问题，事关土地制度;开征房产税需要避免其成为地方政府财政收入的新支柱，加重普通百姓负担;除商品房外，其他各类非商品房如何征收房产税;此外，存在征税成本较高，存量房的普查评估困难等问题。短期内，全面开征房产税难度较大。

在房地产市场开征资本利得税，被业内视为遏制投机性购房的重要市场手段和法制手段。在买卖环节征税，根据交易时标的价格的高低，按照不同的税率征收;根据所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。比如，如果购买一套房子是150万元，一年后如果以200万元卖掉，赚的50万元利润就以超过70%的税率征税，即上缴超过35万元的资本利得税，这样炒房的利润空间就大大缩小。

从严清算土地增值税，也是具有可行性的市场和法制手段，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快开发进度、增加市场供给，改善市场供求关系。同时，从严征收土地增值税也会在一定程度上加大开发商的现金流压力，特别是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，促进其加快销售回笼资金。

不过，从房地产市场长远发展来看，改革税制、打破地方政府对土地财政的依赖，降低地方政府推高地价和房价的动力，才能使房地产调控政策得到更好的贯彻落实，从源头上解决地价和房价居高不下的问题。

此外，专家建议，调整土地供应结构，加大土地市场调节的灵活性。如增加保障房建设用地供应，增加普通商品房用地供应，减少低密度高端住宅用地供应，适当提高商品住宅项目的容积率。同时，政府作为土地市场提供者，可根据土地市场行情，进行逆周期调节，保持土地价格平稳。同时，加快研究保障房的市场化运营体制，更好地引入民间资金进入保障房建设中来，提高保障房供应数量。

总之，房地产调控政策体系庞大而复杂，监管部门应适时研究完善市场和法制手段，减少行政调控带来的负面效应，多管齐下促进楼市稳定健康发展。

环境因素对房地产价值造成影响的典型案例

我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。

2003年《中国消费者报》登载了一宗消费者因住房受到无线电波污染而投诉的案例。北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。

当前房地产估价中环境影响评估的现状

对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。

对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。

楼市调控政策并未动摇

随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。市场整体复苏明显

前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房销售面积1229.94万平方米，同比下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。

“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌称，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长。

中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。

调控政策没有动摇

9月来，尽管贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本基础上，房屋最后售价只能加上10%左右“合理利润率”。

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。

“总体看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说。

我校周边房价分析

根据资料显示，09年时万年花城地区房价平均15000/平方米，而截止到2012年10月，万年花城五期房屋均价达到了35000/平方米。整体上看，我校周边的房屋价格呈上涨趋势。我校周边交通比较便利，尤其年底开通地铁十号线二期，这在很大程度上方便了居民和学生的出行。故会使得更多住户愿意在此地购买房屋作为居住地。加之我校周围正在进行全面建设，拆迁等活动，相信在不久的将来，定会缩小城乡差距，使得花乡这片区域与大都市接壤，这样更会促进居民购买房屋。预计房价在维持一定水平的同时小额增长。

第二篇：房地产分析

针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房和城乡建设部新闻发言人日前就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。（6月5日新华网）

5月，各地楼市成交活跃，当月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。在房地产投资创新低、经济增长下行压力增大的背景下，被抑制的楼市刚需入市，部分城市放松房地产政策，开发商以价换量进行促销，楼市初现“回暖”。但是“回暖”犹如昙花一现，预计下一个高潮是在金九银十。

从长远来看，中央房地产调控政策不会放松。5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会，温总理指出，要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”。5月23日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

住房和城乡建设部强调要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策，只针对首套房的信贷支持和税收优惠政策，表明遏制投机投资性购房需求等调控措施未变。

投资性需求如今不再是主导，与此同时，保障房压市加大了市场供给，对遏制高房价也起到一定作用。住房和城乡建设部的数据显示，截至今年4月底，全国已开工城镇保障性安居工程228万套，基本建成150万套，完成投资2470亿元。

但我们不能盲目乐观，楼市还处于一个相当不稳定的状态，合理房价的目标尚未实现，房地产市场调控要维持现状压力很大。地方政府急需找到拉动投资增长与降低房价的最佳结合点，并杜绝信贷资金违规流入房地产市场。

稳定和严格实施房地产调控政策关系民生大计。在确保经济稳增长的同时，各地应严格执行中央的差别化住房信贷、税收政策和限购等措施不动摇，以引导房地产市场良好秩序的形成，巩固房地产市场调控的成果。（陈宏）

第三篇：房地产策划分析

第一部分：市场分析

一、项目概况

二、项目SWOT分析

三、项目定位及USP导向

四、推广思路

五、项目建议

第二部分：整合推广策略

一、商铺推广策略

二、项目全程推广方案

1、策略的选择

2、具体执行的策略分析

3、广告推广策略

4、SP活动策略

5、销售计划

6、整合推广计划

7、物业管理策略第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍

二、具备优势

三、工作理念

四、成功案例

五、对本案的态度

六、工作目标

七、资费标准

八、附加服务前 言考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析

一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目SWOT分析：优势分析：1）区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1）消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；机会分析：1）市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；2）稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威胁分析：1）潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。2）消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

三、项目定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：① 形象定位1）优良的建筑品质————————-以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；2）品位CLD生活————————-概念创新3）情感享受————————-高档生活社区满足你情感的需要（成就感）4）文化社区————————-位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁② 功能定位1）自由空间、自由组合————————-框架结构设计2）投资潜力大————————-地处繁华地段，未来的“湖南路”3）生活的便利————————-电梯为小孩、老人的出入带来了方便4）尽享都市繁华————————-坐拥繁华景象（高层建筑）③ 品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”（Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）● 高位嫁接，从形象上提升USP；① 时尚性（外观设计的前瞻性）② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）③ 高贵性（生活品质的全面提升）④ 文化性（将教育嫁接于本项目）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、项目推广思路总的思路：

以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：1）商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）2）住宅①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；◇倡导“文化社区”概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。

五、项目建议

1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。

3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。

4、建筑外观建议本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。

5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。第二部分 整合推广策略

（一）商铺推广策略

一、商铺功能策划：1）对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。2）对于大西路商铺；① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）

二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控； 针对于大西路商铺：1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。

三、价格策略（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。（3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。

四、行销推广策略：

1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。

2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。

3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案

（二）本案的全程推广方案

1、策略的选择我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。缺点：其概念较为单一，延续性较差。概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计

2、具体执行的策略分析1）定价策略本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；2）价格策略分析建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6％左右）2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。3）营销渠道分析采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。4）媒体分析及策划媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）媒体策划：报纸广告项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；电视广告以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。

3、广告推广策略●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；广告诉求点“以倡导新生活方式”为主线设计）1）地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；2）新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；

3）教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；4）商业的附中心和教育文化中心的完美结合；5）……等等各阶段广告策略的简要实施：

一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；

二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；

三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广

四、持续期：针对于主诉求点进行宣传

4、SP活动方案SP活动方案思路1）新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动2）开盘庆典活动① 举行开盘庆典仪式② 排队抽签摸奖活动3）节假日复合促销活动① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动4）公关促销① 名人代言以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。

5、销售计划根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。住宅部分：上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。商铺部分：上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。

6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）i.基本原则：

1、强化项目卖点；

2、规避项目劣势；ii.推广实施步骤：实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。实施的第四步，采用低成本广告保持热度。实施的第五步，强势尾盘清理。前期工作

1、项目VI系统包装1）楼盘名称、logo设计；2）楼书、DM单设计；楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：① 本案的升值潜力；② 本案倡导的生活方式。③ 开发商实力介绍（以往项目介绍）。3）售楼部设计及POP、户外广告展示① 售楼部的设计② POP、户外广告展示4）售楼人员培训（略 详见培训教材《销售讲习》）5）销售管理制度制定（略 详见《销售管理制度》整合推广简案（主要针对价格策划）

1、整合推广策划之价格策划q第一阶段：导入期（售楼部投入使用前）定价原则：价格暂不公布、试探市场反映。基本定价：定价说明：① 预售证尚未办理；② 以价格竞猜，吸引客户的注意。③ 收取客户定金，为了先期稳定购买关系；④ 试探市场反映，预估定金落户的心理价位，为开盘定价考虑。q第二阶段：公开期（售楼部投入使用至开盘）定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。基本定价：定价说明：① 在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛；②以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。q第三阶段：强销期（开盘到开盘后2个月）定价原则：价格略升，保持旺销态势基本定价：定价说明：① 从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考。② 价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明了房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。q第四阶段：持销期（开盘后的2个月至项目封顶）定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。基本定价：定价说明：房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。q第五阶段：尾盘期（封顶后至项目售完）定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。基本定价：定价说明：价格不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。

2、付款方式策略付款方式付款策略 一次性付款 银行按揭

（一）银行按揭

（二）特惠分期交定金签认购书 10000元折扣 95 97 99 100七日内签署正式合同 100％ 30％ 30％ 30％余款支付方式 70％作按揭 20％入住前缴清，50％作按揭 余款一年内免息付清说明：（1）特惠分期付款方式不对外公布，但如果客户有这方面的要求，亦可根据实际情况个别处理；

（2）银行按揭

（二）付款方式要求20％入住前一次性付清。

7、物业管理策略物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，因为一旦物业管理公司同贵公司强强联合，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：

一、全权委托管理优 势1）充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；2）减少发展商的管理人员数量；劣 势1）费用较高，因而业主负担增加；2）如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；

二、聘请专业的物业管理公司作顾问；如戴德粱行优 势1）经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；2）能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；劣 势1）能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题

三、自行管理优 势1）充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；劣 势1）缺乏经验，容易走弯路；2）对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议贵公司以第二种管理方式进行操作，我司负责联系、并协调贵公司同物业管理公司的关系。※备注：全程整合推广方案（具体包括销售执行方案、广告创意及执行、定价及销售价格策略及促销活动策略）

第四篇：房地产融资分析

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

第五篇：德阳房地产分析

德阳房价下降趋势明显、德阳城市规划，到2020年德阳规划市区面积为现在已建面积的3倍多。旌阳区人口为63万，其中包括旌阳区市区周边的各个镇，也就是说市区人口最多40万。德阳规划建100万人口城市，就需要增加40万人。而德阳的经济已三大国企（东电、东汽、二重）为龙头，每年三家企业招聘人员总和不超过1千人，而很多都是外出读书人口回流。城市“一三五八”发展战略，现代物流业、商贸流通业、旅游业、房地产业、文化产业、科技和信息服务业、社区和养老服务业、金融服务业、商务服务业（来

源;）其中以保利占地面积最大，共380万㎡，一期翡丽湾占地6.9万㎡，可容纳住户1792户。项目整体完成估计能容纳1.5万户，6万人居住。三大企业，据可靠消息称，二重技术中心与领导层要搬到成都，估计有1千多人搬走，将产生空房数量1千套以上。集资精装房已经建好，只是朝夕的事，二重地震后也建有安置房；东汽地震职工安置房一期二期，已经解决大部分员工居住，未解决的主要是98年之后参见工作的三千名员工；东电的情况不甚了解，想必也差不多。今年1月份房价还稳定在4700，虽然由于房屋申报价格不能随意更改而未出现价格松动，但7月份以来各个楼市都出现的各种赠送面积大约8~20平方米，实则降价10%~20%。

4、现有住房现状，傍晚外出观察德阳各个住宅，你会发现80%的房屋并没有灯光，只有20%房屋亮灯，也就说70%的房屋并没有住人，而是闲置的。而较高的二手房交易税，已经让二手房成为烫手的山芋，有价无市。现在的状况下还买住宅房屋，除了结婚刚性需求，找不到更合适的理由。

5、国家政策影响，提高贷款利率、限购、房产税组合拳一套接着一套，虽然名为控制房价实为增加财政收入。但还是对房地产市场影响非常大。如同几年前股市牛气冲天时，国家印花税从千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一样。（股市资金涌入房地产市场，也一方面造成房价高涨。)来着熙熙皆为利来，楼市观望态势严重，若现行政策下来，楼市必降无疑。

6、市场影响，每个行业都有市场周期，房地产市场周期为10~20年。美国与日本已经经历过房地产崩盘的厄运。中国房地产市场从2000年左右开始已经连续十年高升，有波峰必然有波谷。而一般边缘城市市场总是跟随主流城市变化而变化。为满足刚性需求，先做购房能力评估，计算出个人（或家庭）的年收入，得到具体年收入后乘以5，得出根据自己目前条件下的商品房合理消费值，也就是说5倍于你的年收入的房子是你商品房消费合理数值。即使楼市崩盘也不会对自身与家庭造成灾难性影响。

7、到2015年，外资银行大批介入中国市场，本土银行利润将大大缩水，信贷成本降低，购买房屋借贷利息成本将降低。同时，由于外资银行金融机构的介入，投资的方式将更广泛。房地产将不再是投资的主要手段。同时，更多公司将中国作为消费品制造基地与销售市场，而不再是单一的制造基地，实体经济将取得充足发展。

综合以上情况，德阳现在每年刚性需求4200套，每年平均7900套待售；德阳市民大量囤积的房屋；国家调控政策限制；德阳房地产价格走势上涨空间并不存在，下降趋势明显。

仅来源个人见闻与观点。