上海房地产行业分析

第一篇：上海房地产行业分析

房地产未来市场需求，房价分析

1）房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2）房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

第二篇：房地产行业消费者行为分析（范文）

房地产行业消费者行为分析

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

品牌忠诚度：由于出身农村的消费者居多，品牌对他们而言没多大的吸引力。只要设计的合他们的感觉，他们就不会考虑太多。

第三篇：房地产行业分析

二、行业分析

一 房地产开发投资完成情况

2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6%，占房地产开发投资的比重为68.7%。

1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9%；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4%。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5%。

二、商品房销售和待售情况

1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。

1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。

3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。

四、房地产开发景气指数

3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.40，比上月回落0.51点。

附注 1.指标解释

房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。

2.统计范围

全部房地产开发经营法人单位。3.调查方式

按月(1月份除外)进行全面调查。4.全国房地产开发景气指数简要说明

全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

5.增长速度计算

房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。

（三）房地产市场走势的影响因素

1、经济增长存在下行压力

2010年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2014年第一季度的GDP为7.4，比前几个季度低的GDP低，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。

2、房地产调控压力有所减轻

在2014年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

房产税将稳步推进

我国不动产登记进入倒计时。国土资源部21日在其官网上发文表示，将在2016年全面实施不动产统一登记制度，为全面开征房地产税提供条件。有观点认为实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，虽然这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上多少有些关系。

总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。

3、房地产税的影响

世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收,但在金融危机之前,多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见,有了物业税或同类税收,即使短时期内房价下跌,最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。另外，中国的房地产业是卖方市场，政府所加的税最后可能大部分都要由消费者承担，房价上涨压力增大。

4、房贷利率上涨预期大

2014房贷利率上涨预期较大，2014房贷利率上涨预期较大 日前部分网友称合肥首套房贷利率较基准利率上浮了5%，而1月初的时候还是基准利率。房贷利率的增长将抑制购房需求，减轻房价上涨压力。

5、市场供应量减少

房地产新屋开工面积同比下降25.2%，房地产市场的风险加大。其中，住宅新开工面积下降27.2%。此外，房屋竣工面积也在下降4.9%。这将导致2014年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。

（四）公司的概况极其行业地位

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。

万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。

公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。

万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。

自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。

万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。

第四篇：房地产行业分析报告

房地产行业分析

房地产行业发展趋势

从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；  多项目运营、集团化管控成为发展重点；  粗放经营向精细化经营方式转化；  异地扩张与全国性企业品牌显现；  民营企业力量崛起和壮大；  客户的维权意识明显提高。

什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

这里问题就出来了，规范化的集团管控与成本控制管理到最后还是需要更多的人才来支持，这时候就需要的是像我们这样的猎头公司，也就是说这就是猎头公司在这个行业的前景很光明。

下面是大部分房地产公司的内部组织架构图

董事会 总经办

营销策划中心

工程管理中心

企业管理中心 销售部

设计部

人事行政部 策划部

工程部

培训部

总工室

物业管理部

装修部

财务部

预决算部

公关部

项目拓展部

下面是2009年中国房产百强企业

1.万科企业股份有限公司

2.中国海外发展有限公司 3.保利房地产（集团）股份有限公司

4.合生创展集团有限公司 5.广州富力地产股份有限公司

6.恒大地产集团有限公司 7.大连万达集团股份有限公司

8.绿城房地产集团有限公司 9.北首都开发控股（集团）有限公司

10.大华（集团）有限公司 11.金地（集团）股份有限公司

12.雅居乐地产控股有限公司 13.龙湖地产.14.远洋地产控股有限公司 15.首创置业

16.SOHO中国 17.北辰实业

18.招商局地产 19.阳光100置业集团

20.江苏新城地产 21.复地（集团）股份有限公司

22.上置集团有限公司 23.重庆市金科实业（集团）有限公司

24.中华企业股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置业集团有限公司 27.农工商房地产（集团）股份有限公司

28.北城建 29.中新集团（控股）有限公司

30.融侨集团 31.广厦控股创业投资有限公司

32.新湖中宝 33.宁波银亿集团有限公司

34.上海三盛宏业 35.福建正荣集团有限公司

37.北金隅嘉业房地产开发有限公司

39.杭州滨江房产集团股份有限公司

41.福星惠誉房地产有限公司

43.四川蓝光和骏实业股份有限公司

45.武汉地产开发投资集团有限公司

47.上海中房置业股份有限公司

49.南栖霞建设股份有限公司

51.佳兆业集团控股有限公司

53.坤和建设集团股份有限公司

55.珠海华发实业有限公司

57.浙江国际嘉业地产

59.重庆隆鑫地产（集团）

61.厦门禹洲集团股份有限公司

63.荣盛房地产发展股份有限公司

65.上海爱家投资（集团）

67.上海市上投房地产有限公司

69.花样年集团（中国）有限公司

71.方兴地产（中国）有限公司

73.广西东方航洋实业集团有限公司

75.上海凯迪企业（集团）有限公司

77.浙江佳源房地产集团有限公司

79.海亮集团有限公司

81.深圳市天健房地产开发实业有限公司

83.翠屏国际控股有限公司

85.奥宸地产（集团）有限公司

87.杭州宋都房地产集团有限公司

89.联发集团有限公司

91.杭州开元房地产集团有限公司

93.中大房地产集团有限公司 ，95.中骏置业控股有限公司

97.莱茵达置业股份有限公司

99.沈阳银基发展股份有限公司

36.建业地产

38.方圆地产

40.沿海绿色家园集团

42.鑫苑（中国）置业有限公司

44.宝龙集团发展有限公司

46.金都房产集团有限公司

48.上海城开（集团）有限公司

50.重庆协信控股

52.建发房地产集团有限公司

54.南方香江集团有限公司

56.深圳富通地产

58.上海景瑞地产（集团）

60.天津市房地产发展（集团）

62.百步亭集团有限公司

64.永泰房地产（集团）有限公司

66.青岛海尔房地产

68.旭辉集团股份有限公司

70.武汉三江航天房地产开发有限公司

72.中冶置业有限责任公司

74.广州百嘉信集团有限公司

76.浙江昆仑置业集团有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龙房地产投资集团有限公司 82.广州颐和集团有限公司

84.青岛伟东置业集团

86.深圳市合正房地产集团有限公司

88.大发集团有限公司

90.众安房产有限公司

92.上海中锐地产集团有限公司 94.重庆长安房地产开发有限公司 96.吉林亚泰房地产开发有限公司 98.泛海建设集团股份有限公司

100.上海海泰房地产（集团）有限公司

附TOP10公司简介：

1、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2、中国海外发展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10第一名、再次获得「中国房地产百强企业综合实力TOP10」、并以86.23亿元的品牌价值连续第四年成为中国房地产行业领导品牌；同時還荣获「中国蓝筹地产」榜首企业、「中国最佳品牌20强」等荣誉称号。中海地产的7个项目在质量、设计、管理等方面获得詹天佑大奖，占总量的三成多。此外，中海地产还荣获2007中国房地产业创建知名品牌（商标）企业和创建知名品牌（商标）推动力优秀企业荣誉称号。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地产（集团）股份有限公司 中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。25年来，中国保利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。伴随国家建设与发展中国特色社会主义的伟大历程，中国保利集团公司在资本规模、经济效益、企业管理、品牌建设、社会贡献、党建工作等方面均取得显著业绩。2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列，跻身中央企业资产规模第一方阵。

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产“成长力领航品牌”。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008中国上市公司优秀管理团队”。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。

公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”、“佛石像展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到“相约郎朗·和乐中国”选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

保利地产认为，“成长比成功更重要”，公司致力于为员工提供最佳的职业发展平台和温暖和谐的工作氛围，帮助员工制定不同的成长规划，培养具有高尚职业操守的房地产开发和管理人才；致力于与合作伙伴建立长期友好的战略互惠关系，实现与员工、合作伙伴和中国房地产行业共同成长。

保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让保利地产获得了广泛的市场肯定和客户信赖。作为央企地产龙头，多年来，保利地产一直积极投身社会公益事业，更以“大社会责任观”为出发点，以回报社会、传承文化、推动行业进步为己任。积极参与国家保障性住房建设和多个旧城改造项目，为城市建设、人民安居贡献自己的力量。

十八年来，保利地产循法尚德、诚信经营，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

4、合生创展集团有限公司 合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。

从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。

合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。

5、广州富力地产股份有限公司

广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零八年连续四年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2008年10月11日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。

6、恒大地产集团有限公司

恒大地产集团（香港联合交易所股票代码：3333）是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国甲级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。

目前，恒大已战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

恒大高层领导管理团队18人，年富力强、专业经验丰富。平均年龄43岁，平均房地产开发管理经验16年，其中教授1人、博士3人、硕士5人。恒大还拥有一支近13000人的年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，92%以上管理干部是大学本科以上学历。恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造全球化地产航母。

恒大房地产开发公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，年开发面积690万平方米。公司从成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目近50个，形成了精品开发建设风格，先后获得30多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

恒大建筑工程公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司，拥有中国一级建筑施工资质，已形成了集建筑施工、装饰和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。拥有一支综合能力过硬的专业化队伍，可承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。经过十年成长，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到中国先进水平，获得客户的一致好评。

恒大工程监理公司【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。

恒大建筑设计院【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。具有规划、建筑、结构、设备、园林景观、室内设计和建筑经济等专业设计人员200余人，其中多数为一级注册建筑师及一级注册结构工程师，专业配备齐全，设备先进。曾独立承担大型居住区、五星级酒店、高级写字楼等综合性高品质设计工程30余项。恒大建筑设计院还与贝尔高林香港公司、美国WY国际设计公司、周德年恒昌等知名企业长期合作。

恒大物业管理公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。

7、大连万达集团股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，本公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

目前本公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

● 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整； ● 全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费； ● 打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展； ● 创造大量的就业岗位； ● 汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

本公司的长期战略目标是：巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。

8、绿城房地产集团有限公司

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工3100余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、湖州、绍兴、台州、丽水、金华以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、苏州、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等40多个城市。至2010年6月底，公司土地储备总用地面积达2300多万平方米，规划总建筑面积达3640多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

16年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品

9、北京首都开发控股（集团）有限公司

北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。

10、大华（集团）有限公司

大华集团始建于 1988年，是一家以房地产开发为主业、拥有40多家控股或参股子公司和分公司的大型综合性企业集团。集团具备国家一级房地产开发资质，是中国质量服务信誉AAA级、中国建设系统企业信誉AAA级和财务资信AAA级企业。

大华集团总部位于中国上海。10多年来，大华集团立足 “安得广厦千万家”的理想，本着“求实进取，自强不息”的企业精神，坚持“开发一块、繁荣一片、稳定一方”的方针，以“买得起的舒适生活”为核心价值定位，为上海房地产事业的发展和上海城市化进程作出了积极贡献。截至 2004年，大华集团在上海 相继开发建设了宝山区的大华社区，浦东新区的大华锦绣华城，普陀区的大华清水湾，大华颐和华城，大华愉景华庭，闸北区的大华阳城花园和大华公园映象等一系列大华牌住宅商品，总计 商品住宅竣工面积约 500万平方米，公共及商业建筑面积约50万平方米，2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币。2005年集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。同时，大华集团科学系统地制定了“立足上海、发展全国”的战略，先后在武汉、马鞍山、南京、大连、沈阳、长春、西安等城市取得开发权。2004年，首批外省市项目分别在南京、武汉、沈阳、马鞍山等城市启动，项目涉及住宅和商业房地产，总建筑面积达266万平方米。2005年，部分外地项目将迎来销售盛景。

迄今为止，大华集团是上海市唯一一家商品住宅年销售面积总量连续 8年进入前5名的房地产开发企业。2002－2003年，大华集团均在上海市房地产开发企业综合实力排名中位居第2。2003年，“大华”被评为上海市著名商标，集团成为首批进入上海品牌行列的两家房地产企业之一。2000－2003年，大华集团在上海市综合企业百强排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大华集团分列中国最大500强企业集团（营业收入）第483名和422名。2004年，大华集团被国家建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产成功开发典范企业”，成为全国获此殊荣的16家地产企业之一。同时，大华集团以1.354亿元的纳税额位居国家税务总局“ 2003房地产开发经营行业纳税十强排行榜 ”第 4名,成为上海唯一一家上榜的房地产企业。2004年，集团上缴利税高达7.9亿元，真正体现了大华“情为民所系，利为民所谋”的社会责任感和行业使命感。大华集团开发建设的住宅产品，曾多次获得国家级部委或专业协会认证评定的荣誉称号。主要奖项有：全国人居经典综合大奖；中国优秀环境综合金奖；中国 50佳著名城镇化社区；中国景观环境示范住宅；中国建筑设计示范单位；中国经典示范住宅；中国别墅地产示范楼盘；上海健康住宅社区成功开发典范等．

大华集团的地产文化探索和地产开发实践，集中体现在它独创了一套符合中国国情的、成长型的现代城市规模社区的开发模式。这一模式强调和强化城市社区规划、建设、经营和管理诸方面的协调整合功能，形成良性的开发合力；提倡开放的公园化街区式住宅文化，全方位注重住区与城市关系、人与环境关系的和谐性和有机多元性；营造便利、舒适、多样、传统与时尚并存的社区商业复合功能圈。其中，大华集团的“泛公园概念”在上海的宝山大华社区和浦东大华锦绣华城社区、普陀的大华颐和华城、闸北的公园映象，以及南京的锦绣华城和武汉的南湖公园世家等楼盘的开发建设中得到了最大程度的实现．历经 17年，大华集团从“买得起的舒适生活”的提供者成长为中国城市化进程的探索者和实践者。大华项目建构日渐饱满，呈现出“低-中-高”多层级模式和“普通住宅、别墅、商业”多种物业形态，大华产业链也已覆盖房地产上下游多个产业领域。展望未来，大华集团将一如既往，在“建筑舒适人居，致力品质生活”的道路上全心全力为健康人居生活添砖加瓦。

上海房地产中介公司排名

1中原2汉宇3智恒4美联物业5合富置业6.21世纪锐丰加盟店 7易居臣信 8北京我爱我家

第五篇：房地产行业分析报告

房地产行业分析报告

（一）一、土地市场状况

1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648㎡，成交总建筑面积156351㎡，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/㎡。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/㎡竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

2、出让土地

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042㎡，总建筑面积1038645㎡。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750㎡，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780㎡，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

二、住宅市场状况

1、新盘（含加推和新入市项目）分析

2008年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/㎡左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/㎡，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/㎡左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/㎡，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

2、住宅销售分析

成交套数

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

成交套数增幅与面积增幅的关系

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。2008年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于2007年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

成交总面积与总金额

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年4月全市累计成交面积38.04万㎡，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续2007年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如2007年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

三、区域成交情况

1、区域成交情况

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

房地产行业分析报告

（二）一、2005 年济南市房地产业发展综述

从 2004 年开始实施的本轮次宏观经济调控效果在 2005 年开始显露出来，受此影响济南市房地产业呈现出了一系列的发展特征：

㈠投资额度增长降低

备注： 1.资料来源，济南市统计局月度快报数据。

2.为保证数据的口径统一，完成投资额度均为 1-11 月份数据。

图-1 显示，自 2002 年以来济南市房地产投资完成额度增幅出现了较明显的下降，而且在固定资产投资总额中的比重也在下降。充分表明济南市房地产投资

总额的增长幅度不仅在横向上低于固定资产投资的增长幅度，在纵向上低于前些年的增长幅度。

㈢投资结构略有变化，住宅投资持续下降

备注： 1.资料来源：济南市统计局。

2.投资额度单位为“ 亿元”，其中 2005 年投资额度为前 10 个月累计数据。

二、济南市住宅开发情况简介

㈠新盘较少，住宅大盘数量持续减少，商业项目比重较大

2005 年新开盘项目为数较少，较大规模的有鲁能· 领秀城、华夏海龙金色阳光花园等少数几个项目，此外新开工项目有天泰· 太阳树等几个项目。其余的在售项目多为后续开发或者已建项目的持续销售。

但是 2005 年下半年的一些态势值得关注。通过济南市规划局网站的公示，领秀城、翡翠城、历山名郡、名士豪庭等一批规模较大的项目陆续通过规划，开始步入实质性开发进程。其中领秀城住宅规划面积 65.09 万㎡、翡翠城住宅规划面积 44.4 万㎡，这预示着 2006 年商品住宅的供应量放大，济南市房地产业 2005 年供应相对不足的态势将在一定程度上为之改观。

㈡开发热点集中，不同区域产品结构各异

住宅开发在以下几个区域比较集中：腊山新区、高新开发区东段、省市政府新区、市中区南部地区。周边项目以新区开发为主，中心城区则属于旧城土地资源优化整合。

从产品结构上看，中心城区内以商业、写字楼为主要开发类型。根据《济南时报》 2006 年购房手册的数据，由北园大街经十路-纬十二路围合而成的一环线以内，共计有 18 个在售项目，其中写字楼、商业项目有 9 个； 18 个在售项目中新开工或拟建设项目 10 个，而商业和写字楼项目就有 6 个。

但是 2005 年下半年开发热点的区域分布规律有所变化。无论东南西中，都有较大的开发面积陆续出现。这些新开发项目不仅仅拘泥于现有的城市公共和生活配套水平，而是着眼于土地供应和未来城市发展预期。比如中央花园，地处市政配套、区位形象都不尽理想的主城区西部，()但是该项目多在区域是济南市规划会总的大金片区的核心位置将建成新的城市次中心，未来的发展前景乐观，并且土地资源相对富裕。历山名郡、翡翠城则是由于目前的开发商对土地进行了多年的运作，在土地开发条件成熟的情况下进行开发的，主要受制于土地的可获得性。总的来说，开发跟着土地走的 态势非常明显。

三、济南市房地产主要影响因素分析

㈠新城市规划的影响

根据新公布的《济南市城市总体规划(2005 年-2020 年)》，济南市的整个城市规模和功能布局都将发生巨大的变化。

⒈开发热点片区变化

新出台的城市规划，主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。这些片区中旧城片区配套最为成熟，燕山片区属于方兴未艾的新城，济南市住宅开发的传统热点区域是南部、东南部山麓以及高新开发区等也多属于这两个片区。其余的四个片区：腊山、党家、王舍人和贤文片区则是刚刚进入城市化进程的初始阶段，各项基础设施配套情况较差。

如果这四个片区的市政配套得到改善，那么在城市产业发展的带动下，这些片区的住宅和公共建筑开发速度将会是极其迅速的。

⒉城市化进程时间表值得斟酌

虽然新的城市规划为房地产业的发展描绘了非常恢宏的蓝图，但是对整个规划的实施进程需要认真斟酌。

首先推进建设的将是政府机构和其他公共设施。伴随着省市政务机构的动迁，与之相配合的全国十一运会的场馆建设也在同步推进过程中。除此之外，唐冶新城等片区的建设、大金片区经济适用房的规划也非常引人注目，巧合的是这两个片区分别是历城区和槐荫区的政务办公区。这说明新城市规划的第一步，将通过政府机构和公共设施的建设来进行推动。

其次，各片区支柱产业的发展值得关注。房地产作为一个先行行业，能否迅速发展有赖于后续产业的跟进。具体而言，房地产业中的房屋开发又可以大致分成公共建筑和住宅两种类别。但是无论哪一种建筑形式，都是以其他产业作为市场的，没有其他产业的发展，单纯的房地产业繁荣只不过是一个经济泡沫。所以在新城市规划实施进程中选择投资机会，应该密切关注各个片区是否有足够的产业规模和前景。并且以此作为投资介入时间点的重要参考依据。

再次，重视配套设施的完善程度。房地产产品的价格取决于不同地段的级差地租的差异。基础设施水平就是构成级差地租差异的重要因素，所以考察新兴片区的基础设施水平，是选择投资机会和时点的另一个重要考虑因素。

⒊存量房市场影响巨大

目前省市政府机构动迁至经十东路沿线，已经通过新的城市规划的形式予以确认，部分单位的职工宿舍已经在建设之中。伴随着这些机构在未来几年内陆续东迁，其工作人员在市区内的原有住房大部会进入住房二级市场。该批存量房质量相对较好，规模可观，将极大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潜在消费人群。

㈡资金融通

2005 年全年货币供应量的增长情况看，M1 与M2 增长不是同步的，广义货币供应量(M2)余额为29.88 万亿元, 同比增长17.57% ；狭义货币供应量(M1)余额为10.73 万亿元, 同比增长11.78%。这突出的反映了流通中的货币增幅较低，具体的表现就是企业资金压力偏大。央行在确定2006 年货币政策主要预期目标时，将广义货币供应量M2 和狭义货币供应量M1 增长率分别定为16% 和14%，全部金融机构新增人民币贷款2.5 万亿元，就是对这种局面的调节。

这样的宏观导向同时还是对银行业的一种关照。2005 年存贷余额不断增长，银行业运营成本压力增大，处于改制中的国有商业银行急需提高利润率、充实资本金，在这种情况下银行业盈利要求和放贷冲动势必非常强烈。因此放松银根对银行业而言是一种非常重要的政策倾斜。

资料来源：中国人民银行

加之宏观经济层面的固定资产投资增速下滑、消费不振，为维持社会总需求规模从而确保宏观经济稳定在增长。央行应该会适当放松银根，增加货币投放。

根据以上的三个方面综合判断，2006 年的固定资产投资的融资政策空间应该比2005 年宽松。

㈢主要原材料的影响

对于2006 年主要建材将出现供过于求，价格会有所降低。发改委主任马凯在接受新华社记者采访时指出：“目前，钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问题突出，水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在着产能过剩的问题。具体来看，钢铁产业生产能力已经大于市场需求1.2 亿吨，可是还有在建能力7000 万吨、拟建能力8000 万吨。”

尽管产能一路提高，但是生产形势并不乐观。图-6 显示，2005 年的钢材产量在各项主要经济指标中率先进入下降通道。这一走势提示，钢铁企业的开工率降低，生产能力闲置。在这种情况下，钢材价格进一步走低是可以预期的。

资料来源：国家统计局

导致2005 年全行业销量增长、利润下格的水泥行业的情况与钢铁业基本类似。由于干法水泥生产线的大量开工，落后的立窑并没有立即淘汰，导致产能严重过剩。更有分析人士指出2006 年水泥行业将全行业预亏。在这样的行业背景下，水泥价水泥生产线没能及时淘汰，加之2003 年前后的行业扩张，将继续目前的盘整甚至走低的局面。

四、后市展望

应该看到，目前的房地产市场交易低迷与消费 能力的关联度不高。当前的住宅成交规模相对不高，主要还是市场供应不足造成的，而不是因为经济周期波动导致居民资产缩水引起的消费不足。即房地产的需求本身并没有缩减，虽然受到消费预期等因素的影响，但是市场内在驱动在强度上与2003 年左右相比并没有根本性的变化。

在2006 年受市场供应量放大的影响，静态市场均衡价格应该向下移动。在目前房地产价格一路攀升的情况下，其表现应该是市场成交量放大，价格增速相对平稳。

基于这种判断，我们认为济南市商品住宅市场的需求依然客观存在，除土地外的其他生产资料的供应相对宽裕。据此可以形成以下判断：2006 年济南市房地产行业的景气度将会有较大回升，整个房地产市场成交量将开始重新活跃。

房地产行业分析报告

（三）截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

房地产项目财务分析报告 意境图片

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

(二)销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。