[YTT企业家俱乐部]房地产行业分析

第一篇：[YTT企业家俱乐部]房地产行业分析

房地产业

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业的具体内容包括：

（1）国有土地使用权的出让；

（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；

（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；

（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；

（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

房地产企业的类型

房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的企业。房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。

我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份合作制企业、股份制、外资企业等。

2009年，我国房地产市场先冷后热，其快速回升也对经济整体回暖发挥了重要作用。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比08年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比08年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比08年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

展望2010年，在整体经济结构调整的背景下，房地产市场也将出现洗牌：一线城市整体发展速度或放缓，二、三线甚至四线城市发展有望提速；2010年下半年房产价格维稳并有下降是主基调。

整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2010年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验。那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。与此同时，在当前房地产行业发展形势下，我国房地产企业该如何分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，及时调整产品结构和根据行业趋势制定发展战略呢？

新形势下房地产企业出现的问题及战略选择

首先要清楚客户是自产自销，还是只是单方面。

资金周转，要先买地，造房，然后卖房，现在房地产市场处于泡沫经济，虚假繁荣，要提高抗风险能力，投资风险巨大，投资回报率，房地产投资过多依赖银行，销售团队培训，找代理销售公司销售业绩反而更好

问题及解决方法：

一、加快资金回笼，拓展融资渠道

从资产负债率奇高到现金流枯竭，从土地储备所需资金量庞大到银行借贷压力巨大，从市场清淡到上市融资不畅，从土地拍卖流拍到打压房价，从数据分析、逻辑推导到趋势预测，房地产业似乎已经全面陷入资金的天罗地网之中，只待束手就擒，等待资金链断裂了。无论从现金流还是资金负债率来看，中国房地产业可能都是世界首屈一指。据有关统计数据显示，目前只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%，同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。融资，似乎成为所有开发商眼中的救命稻草。

此前多年以来执行的宽松信贷政策转而从紧，这势必会在短期内产生资金瓶颈。对于大多数自有资金与土地储备不足的中小型房地产企业来说，这是一个难熬的漫漫长冬。银行不发信贷，无力上市融资，外资受到限制，只有“不怕冬天的、身体好的、大雪天敢在外边跑步的、有干劲的”的企业才能度过寒冬生存下来。因而，在紧缩政策下，审时度势，适时降低房价，加快资金回笼，将是理性的房地产企业的最佳选择。那些逆势硬撑，宁肯房屋砸在手中也不降价销售的企业只会把自己逼入绝境。另外，房地产企业还应努力拓展融资渠道，实现融资渠道多元化。通过并购、股权融资和信托计划等方式融资，是许多房地产

企业的最佳选择，这三种融资方式流动性强、交易费用低、管理成本低，应当大力发展。此外，房地产企业还可选择夹层融资、开发商贴息委托贷款、商业房地产抵押贷款支持证券等融资方式。这几种融资方式虽然尚未获得相关法律法规的明确支持，同时也缺少国内成功的融资案例，但国内外已有少数企业做了尝试，可为我们提供有益的借鉴。

二、适当放缓节奏，理性开发以待后市

近年来，国家连续出台了与房地产市场有关的多项重大政策，这一系列政策的实施对于正在高速发展的房地产业来说无异于上了一道道紧箍咒。在当前严峻的市场环境中，中国的房地产开发商正面临着资金链日益紧张的窘境，行业短期出现调整将不可避免，房地产商应适当放缓开发节奏，理性的思考产业经营模式的创新。目前，房地产企业关键是要积极转变经营模式，调整资产结构，同时要看好“钱袋”，并多渠道筹措资金以度难关。“维持企业融资前的现金平衡”应是房地产企业经营模式的一项重要原则，要随时保留合适的现金流，以备危机发生，坚持稳健发展。

在新一轮的产业调整过程中，房地产企业为了生存就必须摆脱过去传统的经营模式，进行产业升级，才有机会在调整中抢得先机。目前业内有两种很好的经营模式值得借鉴：

一种是以万科为代表的“工厂模式”，在完备的制度和优良的管理下，快速建设，快速出售，薄利多销，像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片住房，这种模式符合中国的城市化战略，但需要政府对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具进行支持；

另一种是以商业地产为主的“开发—经营模式”，租而不售，即使出售也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售，这种模式以长期收益为目标,但也要求反应快、经验丰富，因此受到众多跨国房地产巨头的青睐，国内也有少数企业如雅诗阁和凯德置地进行了尝试。

第二篇：[YTT企业家俱乐部]建筑业分析

建筑业

简介

建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。

地位与作用

建筑业的产品转给使用者之后，就形成了各种生产性和非生产性的固定资产。它是国民经济各物质生产部门和交通运输部门进行生产的手段，是人民生活的重要物质基础。美国和其他一些西方国家，把建筑业与钢铁工业、汽车工业并列为国民经济的三大支柱。分类：房屋和土木工程建筑业2 建筑安装业3 建筑装饰业4 其他建筑业 特点

其主要特点是：①固着地上，不能移动；②复杂多样，彼此各异；③形体庞大，整体难分；④经久耐用，使用期长。建筑业产品的这些特点，又造成了建筑业生产上的一系列特点，主要是：①生产的流动性。②生产的单件性。③生产周期长。

1.建筑企业的概念、分类

建筑企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算,从事建筑商品生产和经营,具有法人资格的经济实体。具体的讲,建筑企业是指从事铁路、公路、隧道、桥梁、堤坝、电站、码头、机场、运动场、房屋等土木工程建筑活动,从事电力、通讯线路、石油、燃气、给水、排水、供热等管道系统和各类机械设备、装置的安装活动,从事对建筑内、外装修和装饰的设计、施工和安装活动的企业。建筑企业的分类:按企业制度不同,建筑企业可分为个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业;按资产所有制不同,建筑企业可分为国有企业、集体所有制企业、个体企业、以及各种资产混合所有的企业;按经营范围不同,建筑企业可分为综合性建筑企业和专业性建筑企业;按企业规模不同,建筑企业可分为大型建筑企业、中型建筑企业、小型建筑企业;按资质条件不同,建筑企业可分为不同级别的企业。如房屋建筑工程施工总承包企业分为特级、一级、二级、三级;专业承包企业资质分为一级、二级、三级;劳务分包企业资质分为一级、二级等。

2.建筑企业的特点

建筑企业与一般企业在管理上相比较,既有相似之处,又有不同的特点,由于建筑产品和施工生产的特殊性,建筑企业与其他企业也存在很大不同,在管理上有如下特点:生产经营业务的不稳定性;管理环境的多变性;投标承包方式的竞争性;基层组织人员的变动性;产品计价方式的复杂性;另外,在计划编制、资金占用、企业融资等方面也有

一些特殊性,这说明建筑企业管理比一般工业企业管理更复杂。

3.建筑企业经营管理特点

一般企业管理的基本原理和方法,适用于各类企业。但对于建筑企业来说,其生产对象——建筑工程(产品)、生产的组织和技术、生产经营管理,都具有与一般工业企业不同的特点。因此,研究建筑企业管理,首先必须了解建筑产品及其生产特点以及对企业管理的影响。建筑企业的生产经营管理具有以下特点:

(1)在与用户的关系方面。建筑企业首先需要通过投标竟争取得工程任务,并通过施工承包合同与用户建立经济与法律关系。建筑企业对用户负责,就表现为按合同要求完成预定的任务,并在工程进行过程中接受用户对工程质量的监督。在竣工交接后,双方再进行工程价款的结算。

(2)在管理体制方面。企业内部的管理特别是对项目的管理和组织结构,不一定保持固定的形式,需要根据工程对象的规模、性质、地理分布等情况适当的变化和调整。

(3)在企业计划方面。建筑企业的计划包括两类:一类是企业为对象编制的经营计划或生产经营计划;一类是以工程项目为对象编制的工程进度计划。这两类计划关系密切,一般计划较长的前一类计划应由后一类计划去落实,而后一类计划则以前一类计划为编制依据。

(4)在劳动用工方面。由施工生产的流动性和均衡性较差等因素所决定,建筑企业不宜保持庞大的固定队伍,只宜拥有精干的经营管理人员、工程技术人员和少量的技术工人为骨干,工程需要时,再雇佣合同工和临时工。

(5)在预算体制方面。施工产品的价格有其特殊的确定方法,需要按每个工程的特点和组成个别编制其预算文件,作为投标报价的基础或结算的依据。

(6)在资金占用方面。施工生产周期长,占用资金较多。在计量支付方面有其特定的要求。

4.我国建筑企业管理现状

生产能力:我国建筑企业特别是具有特级、一级资质的企业,大多技术力量雄厚,拥有一定实力的施工队伍和高水平的管理人员,具有承建、招揽大型工程项目的能力。管理制度:由于长期受计划经济的影响,不少大型企业和多数的中小企业,未能按照国际惯例建立相应的管理制度。所有权制度、分配制度、人事制度及运作程序等基本制度方面不能适应日趋激烈的竟争环境。企业还有很多关系未理顺,缺乏活力,难以适应市场经济的要求。经营模式:目前多数建筑企业仍属于劳务密集、粗放式和外延式发展模式。即产出的提高基本上依靠增加各种资源的投入来提高,建筑业总产值与从业人员数量的变化趋势呈正比关系,在某种程度上说明,总产值的增加是靠从业人员数量的增加来实现的。另一方面,说明技术因素在建筑生产中的作用未能实现。这种发展受有限资源的限制,并且与国外先进企业在不增加或少增加资源投入的前提下主要依靠科技进步获得更高的产出的内涵式发展相比,存在很大的差距。多数建筑企业还只

重视生产经营、重视投入、忽视产出,重视产值、忽视效益。组织结构:由于长期以来受地方保护主义、行业垄断的影响,市场尚未形成真正公开、公平、公正的竞争环境。国有建筑企业大而全、中而全、小而散,同国外建筑企业100人以内为主的规模结构相比,企业平均规模偏大。我国建筑企业自成.体系、各自封闭的发展模式,不仅造成相应的基础技术工作、技术装备、人才培训等方面的重复建设,还造成我国建筑企业“大而不强,小而不专”。大企业无法与国外大承包商相抗衡。管理水平:我国大部分建筑企业工程管理水平较低,其中,质量管理、成本管理仍属于粗放型管理。企业在施工生产中随意性强,未形成制度化、程序化、标准化的管理模式;在管理上缺乏先进、实用的手段,基于网络的信息管理技术还是空白。技术能力:我国的建筑企业具有不同专业特点与优势,所承接工程门类齐全,涉及各个领域。在传统技术方面已具有国际水平,但在技术开发和创新上还比较落后。人员力量:我国建筑从业人员素质普遍偏低。主要是来自农村的剩余劳动力。受自身文化水平限制,加上企业对人员的岗前培训缺乏系统性和普遍性,造成人员素质普遍不高。分配制度:我国建筑企业目前大多实行以岗位技能工资制为主的基本分配制度,岗位工资、技能工资、国家规定的各项津贴、补贴作为基础工资,加上月度奖、年终奖、安全奖,构成公司的工资分配结构。职工增资以技能工资正常晋级、岗位工资实行套改及加大奖金分配力度实现,岗位工资实行动态管理、易岗易薪,初步打破了以等级工资为核心的基本工资制度。岗位技能工资制的实施是建筑企业在历史条件下的正确选择,对企业发展起到一定的推动作用。但计划经济时期分配手段的渗透性和惯性导致的不合理因素越发突出,导致人工成本居高不下,职工积极性不能充分发挥,严重削弱了企业的市场竟争力。分配制度进一步改革势在必行。

在建筑企业组织结构方面,根据目前建筑企业中普遍存在的机构臃肿、职责不清、人力资源浪费等问题,在组织设计上提出了直线职能参谋制得组织结构,使得管理层次减少,组织向扁平化发展,通过列举的各主要部门职责内容,分析现有组织中存在的问题,提出了一些改造方案,力图使建筑企业的组织结构更加灵活,能更好的为项目建设服务,能够更有效率。

在建筑企业组织文化建设方面,结合建筑企业本身的特点,提出科了建立企业文化的途径和方法,希望能通过企业文化的建立来提高员工的素质,从而体现在建筑产品的生产和建造上。

在建筑企业的薪酬激励方面,提出了个人的设计方案即积分制薪酬体系,这种自助式的薪酬体系能够充分发挥员工的积极性和参与性,其目的也是为了企业更好的运行,实现企业的经营目标。按照以上管理方法和形式,建筑企业一定能在管理水平上有一定的提高,也能够帮助企业解决一些实际的问题。

建筑施工企业存在的问题

垫资施工：可以给我名份吗？

目前工程实践中的“垫资施工”，既是一种不可能被阻绝的普遍现象，又是一种被部门规章明令禁止的行为。简言之，这是一个“死结”。而这个死结带给施工企业的是什么呢？还是一个“死结”。即：不垫资拿不到工程，垫了资可能拿不回工程款。

工程分包是否能“再”？

《建筑法》在制订有关工程分包问题条款时，主要针对市场中那些以转包工程牟利，层层盘剥工程款，造成工程质量低劣的情况，对再分包作出了禁止性的规定。

投标保证金怎能无“度”？

我国《招标投标法》第46条第二款规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”

不合理的审价“激励机制”

审价是我国建筑工程确定造价的一个重要环节，它主要由作为市场中介的审价机构，依据工程的实际情况以及相关的定额标准来确定这个建筑物的最终价格。

第三篇：YTT企业家俱乐部党支部2010年上半年工作总结

党支部2010年上半年工作总结

一、适应改革发展需要，加强党的组织建设

通过对十七届四中全会精神的认识和理解，公司党委深刻领会加强和改进新形势下党的建设的重大意义。充分发挥党组织的独特优势，有力推动企业科学发展和谐发展。要从党建工作的制度上、机制上、方法上积极探索，大胆创新，主动作为，扎扎实实地把党的十七届四中全会和全国国有企业党的建设工作会议对国企党建工作的要求落到实处。通过加强党的建设，进一步用好、放大中国石油独特的政治优势和组织优势，并将其与生产经营管理优势有机结合，努力打造集团公司新的核心竞争力。一是在改革调整中及时建立健全的党组织。在公司改制分流、清理整顿、业务整合、机构调整过程中，坚持党的组织机构与行政机构同步设置、党务干部与行政干部同时配备、党务工作与行政工作同时展开的“三同步”原则，确保基层队伍走到哪里，党组织就设置到哪里，党建工作就跟进到哪里。二是在实施“走出去”战略过程中加强海外党组织建设。近几年，公司积极实施“走出去”战略，海外业务、施工队伍不断增加。

二、加强党员的能力素质建设

公司党组按照“思想觉悟高于群众、业务技能高于群众、工作业绩高于群众”的目标，在全系统普遍实施了党员素质工程建设，党员的思想政治素质、业务技能有了新的提高，在生产经营和改革发展等各项工作中较好地发挥了先锋模范作用。一是加强党员和党员领导干部学习。二是加强党员和基层党支部书记培训。三是创新教育形式，拓宽教育载体。

三、组织开展各种主题活动，发挥职工的主人翁作用

针对今年员工流动较大，一线骨干调离较多，造成技术力量呈现青黄不接的情况，公司党组织及时开展了“比学习技术，摆谁的学习劲头足，考试成绩好，工作业务技能是不是高于群众;比工作能力，摆谁处理事故能力强、优化生产办法多，节能减排做得好，安全环保能达标，工作业绩是不是高于群众;比个人素质，摆谁的违章违纪少，思想修养好、行为举止文明，综合素质和思想觉悟是不是高于群众”的“三比三摆”活动。结合生产实际和党员干部的工作思想现状，以强化作风建设和提高技术水平为着力点，大力开展岗位练兵技术比武和强化培训，公司老总、书记亲自担任组长、顾问，大兴学习之风。在今年的“炼塔杯”技术比武中，公司有了新突破，整体水平获得了较好的成绩，通过一系列主题活动的开展，公司全体党员认真履行承诺，确保了党员在平时工作中看得出来，在关键时刻站得出来，在危急关头豁得出来，充分发挥了“五个作用”：即在思想认识中的“前导队”作用，在技术革新中的“主力军”作用，在关键时刻的“排头兵”作用，在生产运行中的“安全员”作用，在群众中的“黏合剂”作用，党员的先锋模范作用得以全面显现。

四、认真学习贯彻四中全会精神，扎实做好当前各项工作。

公司落实党中央、国务院应对国际金融危机的一揽子计划，完善各项应对措施，持续推进综合性国际能源公司建设，为保增长、保民生、保稳定做出更大贡献。公司党委重点抓好以下工作，一是平稳组织生产经营，全面完成各项业绩目标。按市场需求组织油气生产、加工和销售，抓好重点工程建设，继续开展“勤俭节约、挖潜增效”主题活动，确保各项生产经营任务和降本降费目标顺利完成。二是注重统筹协调，努力保障市场稳定供应。紧跟市场变化，强化产运销储衔接，稳定市场供应，提高销售效益。组织好今冬明春的天然气生产和销售工作，保证城市居民、公用事业和重点用户的用气需求。三是确保安全环保稳定，营造良好发展环境。全面加强重点领域、要害部位和关键设施的安全防控，突出加强重点地区企业和海外项目的安保防恐，完善各级各类应急预案，促进安全环保形势明显好转。继续做好维护稳定工作，确保企业大局稳定。四是提前谋划安排，做好明年各项工作准备。

五、切实抓好公司零售业经营管理工作

近几年来,公司一直把零售经营管理工作提高到事关企业生存发展的战略高度来认识，牢固树立“得零售者得市场、得效益”的观念，从2006年到2009年短短四年间，公司加油网点由***余座发展到***座，加油站用工由过去的***多人增加到***人，零售市场占有率已达到72.5%。目前，公司经营管理体制改革使零售管理格局发生了新的变化,原来的***个区县公司所辖***余座加油站整合为目前的5个区域,扁平化专业化的零售经营管理体制，体现了精干、高效、简捷、顺畅的特点，克服了旧体制存在的多级管理、交叉经营、精力分散、管理粗放的弊端，实现了公司本部对零售一线经营层面的直接指挥和监管。如今,北京公司零售板块固定资产及产生的效益都已占到公司资产总额及效益的70%,同时新的零售经营管理格局加大了管理幅度及难度,对零售管理队伍提出了更高的要求。如何加强零售管理队伍特别是劳务工队伍的建设这一课题,摆在了新成立的零售中心党委面前。

随着企业的发展和改革的不断深化，劳务用工比例呈上升趋势。目前，在我公司加油站现有的***名员工中，劳务工有***人，占到加油站员工总数的***%，其中担任站长职务的有***人，后备站长***人，担任带班长职务的有***人。

几年来,辛勤工作在油品销售市场最前沿的劳务工们,为我公司加油站增量增效及企业形象与信誉的维护做出了巨大贡献。成寿寺加油站的加油员马小金在捡到顾客价值***元并且没有设任何限制信息的加油卡时，毫不犹豫地把它返还给失主，得到了顾客的赞誉;盛磊喜力加油站加油员王建在为顾客提供了热情周到的服务后，使刚刚在某建材城生了一肚子气的顾客深受感动，特地投书媒体表扬我们的员工和我们的企业，并表示一定要成为中国石化的忠诚顾客;当北京公司把一座五星级加油站交给劳务工站长朱盛良管理时，他凭着对北京公司的热爱之情，带领全站员工奋力拼搏，不负重望，在百日竞赛中夺得了满分……这样的例子在公司不胜枚举。事实证明，劳务工已成为零售经营应对市场挑战的主要力量。这支队伍的稳定及潜能的充分发挥，事关企业发展的大局，必须切实抓好。

今年，公司党支部的各项工作虽然取得了一定的成绩，但还存在许多不足，具体表现在：一是党员在理论学习与联系实际方面还不够紧密，党性修养和理论素质有待进一步提高;二是党员的思想不够解放，作风不够深入，个别党员工作缺乏创新意识，深入基层联系群众较少;三是各项学习制度、发展新党员等方面工作还须加强;四是党支部组织活动不够多、不够活跃。这些问题都需要引起高度重视，在今后的工作中努力加以克服。我们将在以后的工作中切实做好，充分发挥党员的先锋模范作用，为圆满完成各项任务，做出新的贡献。

第四篇：【YTT企业家俱乐部】一帮人合伙做生意,如何设计制度

一帮人合伙做生意，如何设计制度

编者按：一帮聪明人合伙做生意，谁都不想吃亏，都想占别人便宜，结果生意做不成了。怎样设计一种制度让大家都有好处呢?本文作者为最聪明的一群人设计了一套制度，让银行、担保公司、中小企业老板相互博弈，最终办成一件大事。虽然文字显得枯燥、讲的又是挺专业的事，但内在逻辑却妙不可言，对设计企业制度大有帮助。

中小企业融资问题是个世界性难题，也是金融市场化必然的副产物。

这是因为，市场经济是“嫌贫爱富”的，所谓市场配置，说到底，就是跟着利润走，哪里利润高就流向哪里，哪里风险低就流向哪里。信贷资金作为一种稀缺资源，在配置时必然会嫌弃资产实力较弱、信用等级较差、抵押质押不足、信息获取困难的中小企业，从而导致中小企业“融资难”。

但在政府方面，考虑到中小企业在解决国民就业、维护社会稳定、促进技术创新等方面所起的巨大作用，因而必须对中小企业融资给予扶持。

为此，就要设法引导信贷市场上的资金流，使它在一定范围和程度上发生转向，更多地流入中小企业。

市场经济条件下，政府的政策性意图，只能借助市场这一“上帝之手”来实现。所以，中小企业信用担保，成为多数国家扶持中小企业贷款的通行做法。

中小企业信用担保，本身就是一种巧妙的制度安排。其依托杠杆效应，以少量担保资金带动大量金融贷款投向中小企业，通过市场化手段实现政策性目标。

然而，中国的“中小企业信用担保体系”建设，已经走上了一条区域化、商业化发展道路。民间资本大量涌渗透，自身实力较弱，经营不太规范，一旦发生代偿就有可能亏损甚至破产，因而银行不信任、不配合、不愿分担贷款风险。

在此情形下，担保机构为避免风险全部压到自己头上，只能减少对中小企业担保，或要求中小企业提供更多抵押质押，市场越做越小，自身难以壮大。担保行业的这种恶性循环，靠政府的行政指令、道德说教，是难以解决的。

显然，要解开这个死结，谁来为担保机构提供担保就成了关键，这就是“担保的担保”-再担保。

所谓再担保，就是在已有的中小企业信用担保的基础上，政府建立再担保机构，为担保机构提供担保，分散担保风险、提高偿付能力，使担保机构更容易获得银行的信任，从而通过双层杠杆效应(再担保-担保-银行)，起到放大中小企业信用贷款的作用。

然而，一提到再担保，问题立刻就来了，一些专家学者慷慨陈词，提出“信息不对称”、“道德风险”、“逆向选择”等等的质疑。

“哎呀，如果担保机构和银行联起手来骗政府，再担保岂不就成了唐僧肉?”

“哎呀，如果给担保机构提供担保，担保机构岂不就会追求高风险，放松风险管理(逆向选择)?” 怎么解决?办法其实很简单。

信息不对称?那就把再担保机构、担保机构、银行放到一个相对封闭的体系中，把彼此间的相对不透明变得相对透明。

道德风险?那就让担保机构、银行出资参股再担保，和再担保机构拴在一根绳子上，形成利益共同体，一荣俱荣、一损俱损。

逆向选择?那就让这样做的担保机构和银行“享受”更低的再担保分担比例、更高的再担保保费，同时发生代偿时，赔就先赔他自己的，想占便宜，只会偷鸡不着蚀把米。

据此，我们设计了深圳市再担保体系的构建模式：

规则1：谁会成为再担保中心的会员?

(1)建立中小企业信用再担保中心，政府相对控股，其余资本金面向担保机构和银行公开竞购，数量不多，择优选择，各单位认购资金存入各自的分账户，互不相干。

(2)只有认购者才能成为再担保体系成员，获得再担保支持，并依认购比例行使权利。

(3)再担保中心对其成员承接的中小企业贷款，分担30~70%的贷款风险，但条件是，再担保分保的企业贷款，反担保率(抵押质押率)必须降为70~30%，以利于中小企业融资。

(4)认购银行还须承诺，给再担保分保捉小企业贷款昼夜优惠利率和方便手续。(5)再担保体系每三年重新选择，对差的担保机构或银行实行强制退出。

规则2：为什么各方要加渗透再担保体系?

以上安排，还是没有解决一个问题，担保机构和银行凭什么要加入再担保体系?

好办。市财政每年拿出再担保风险补偿金，分配到各大成员分账户中，作为各单位的风险准备金。其中三分之一按出资额分配(包括政府出资)，三分之二按上一年的再担保业务额(不包括政府出资)分配。从而是非之地到鼓励担保机构、协作银行出资参与的目的。

再担保保费的收渗透，操作再担保中心运营费用后，也按上述原则分配到各帐户中。哪家成员单位经营好、代偿少，分账户中的风险准备金就越多，到一定额度，便可以作为利润分红提走。经测算，每年的再担保风险补偿金分配、再担侃侃要费结余分配，加上存款利息，资金收益率可以达到18-35%。

说白了，这一模式，就是市政每年拿出再担保风险补偿金，吸引更多民间资本专心从事中小企业食用担保业务。那么，政府是不是当了冤大头?也不是，中小企业发展更好，就会形成更多的税源，带来更多财政收渗入渗出。

规则3：贷款发生损失，如何偿还?

以上构建模式，还不能完全避免中小企业、银行、担保机构向白日做梦中心入行风险转嫁，还必须做代偿制度方面的配套设计，这就是“分账分段代偿”。

贷款发生损失，谁家的孩子谁抱走：再担保中心、担保机构、协作银行依照分担比例各自承担损失。

其中，再担保中心负责的代偿部分，又是分账分段进行，即首先从造成损失的担保机构和银行的“分帐户”资金中扣除，不足时，才由市财政分账户中的资金继续代偿。

第一段代偿：按分担系数，由担保机构和银行分账中的风险准备金进行代偿。

第二段代偿：由政府分账户中的风险准备金代偿。

第三段代偿：担保机构和银行分账户中的认购资本金代偿。

第四段代偿：动用市政府分账户中的认购资本金。

动用认购资本金入行代偿的，必须重新补足分账户资金，不能补足的，冻结其业务，动用“市政府分账户中的认购资本金”代偿的，代偿完毕后，对相关机构给予强制退出。一句话，赔就先赔你自己的。

规则4：如何入行风险控制，保护会员权益?

实行风险控制的责任，就是再担保浮动比例、浮动费率制度设计要达到的目的。

再担保中心成立时，对担保机构均按50%的再担保分担比例和1.5%的再担保费率执行，其后根据受保企业、项目终结、逾期和代偿状况随时入行动态调整。

以上动态调整，以不超过再担保分担比例30-70%为限，再担保费率1-2%为限。担保机构或银行自身再担保分担比例低于30%的，或再担保费率高于2%的，将强制退出。

以上就是我们为深圳市财政局设计的再担保中心的的模式。我们向相关领导提出三点浅见，并获得采纳。

一是抓企业不如抓制度，提升一两家，不如制定惠顾千百家的制度。

二是直接扶持不如扛杆扶持，靠财政一家之力扶持，不如以此为扛杆，撬动千百家金融机构去扶持。

三是企业是好是坏，可不可以给予信用贷款，市长说了不算，市场说了才算。通过制度安排，为金融机构分担部分风险，降低成本，让中小企业贷款成为一项有利可图之事。不用做工作、下指令，金融机构会根据成本效益核算，自行扩大贷款企业的覆盖范围。用不着他们做工作、下指令。

这一制度设计，很多做法国内外再担保行业都不曾有过。根据实际运行反馈的数据测算，10亿元再担保资金，将能带动100-150亿元银行贷款，新增社会销售额178-325亿元。有效地缓解了中小企业融资难问题。

YTT企业家俱乐部 史永翔

第五篇：企业家俱乐部章程

企业家俱乐部章程

第一章 总则

第一条名称：

第二条 本俱乐部由开发区管委会与区内部分企业单位联合发起组建非盈利性公益组织，以企业和企业家为主体。

第三条 俱乐部竭诚为会员提供学习、交流与沟通的平台，缜密整合各方面的资源为会员的工作、学习与休闲生活服务。第四条 俱乐部的宗旨是：在的倡导和推动下，成为沟通政府与企业、金融投资、中介服务机构的桥梁；通过相互学习、互相帮助，促进资源共享、共同发展；通过凝聚最具远见的企业家智慧，寻求实现商业价值正确道路，打造真正的商业文化，最终成就企业家的共同梦想，成为我区企业家的精神家园。

第四条 核心价值观：成就他人、服务社会。.第二章 职责与任务

第五条 俱乐部每年至少举办一次文化体育联谊活动，以丰富企业家的业余文化生活，密切会员之间的联系，增进友谊。

第六条 俱乐部不定期组织企业家学习国内外先进技术，邀请经济、文化、政治、法律、社会、科技或艺术等各个领域的著名专家学者开展讲座活动。

第七条 俱乐部适时举办企业家之间交流研讨活动，组织企业家到区内优秀企业进行参观、学习。

第八条 开发区相关部门与企业不定期进行座谈、交流，关注企业的心声，及时发现问题、解决问题。

第九条 根据相关产业举办经贸考察协作活动，组织企业家赴省外、境外学习考察，与港、澳、台等地区的有关团体、企业家进行合作交流；

第十条 组织企业参加省内、外及境外各项会展活动，充分宣传企业形象。

第十一条 随着俱乐部的不断发展，在会员单位的建议下，俱乐部可为会员单位提供更深层次的个性化服务。

第三章 会员权利和义务

第十二条 会员资格

1、拥护中国共产党的领导，品行端正，具备企业法人、企业高管或者有一定专长的社会精英；

2、认同企业家俱乐部的宗旨、核心价值观及本章程；

3、经一名或多名现任俱乐部成员的推荐，填写“企业家促

进会会员申请表”后，试参加一次活动日，经常委会审核同意便可成为正式会员；

4、若现有会员中提出反对意见，经常委会审核不予通过的，将

不得加入。

第十三条 会员权利

1、有表决权、选举权和被选举权；

2、参加俱乐部组织的各项活动。包括每周会员活动日，大型

对外交流，企业实战案例分析，参观会员企业，户外旅游联谊活动，参加公益慈善活动等；

3、参与俱乐部组织的项目投资及资本运作活动，具体有新项目

投资运作；项目资金对接；企业兼并重组和上市等；

4、有投融资、项目合作的优先权利；

5、有反映意见、要求、批评和建议的权利。

第十四条 会员义务

1、遵守俱乐部的章程和各项规章制度；

2、对项目信息及其他不宜泄漏的事宜具有保密义务；

3、积极参与俱乐部组织的相关活动；

4、按时交纳会费，会费每人为元/年。

会费用于俱乐部活动场地租金、日常活动开支、专职秘书工资、外聘讲师费用、项目考察费用等。

第十五条 会员退出机制：

1、会员自动申请退出，经理事会同意允许退出。

2、不能按期交纳会费的，视为自动放弃会员资格；

3、没有特殊原因，一年内连续两个月不参加会员活动的，将被

视为自动放弃会员资格；

4、泄露会里项目机密者，一经查处，立即退出。

5、因道德、法律及人品等原因，俱乐部内有三名以上成员提出

取消某会员资格的，经理事会审议同意后，取消该会员资格。

6、严重违反俱乐部章程的，经过常委会审议通过，常委会有权

要求该会员退出。

7、退出的会员不退回已缴的会费。

第四章 组织结构

第十六条 会员大会是俱乐部的最高权力机构，由全体会员组成，大会一般每年召开一次，由俱乐部会长召集，其职责是：

1、推选和罢免俱乐部会长、副会长，决定秘书处秘书长、副秘书长；

2、制定修改俱乐部章程和基本管理制度；

3、制定俱乐工作宗旨、工作目标、工作计划；

4、听取和审议俱乐部秘书处工作情况报告；

5、审查批准俱乐部经费筹集、预算和使用情况的报告；

6、决定其他重大事项。

第十七条 秘书处是受俱乐部理事会委托，全权负责俱乐部日常工作，俱乐部秘书处由开发区服务办牵头各相关职能单位配合其职责是：

1、处理俱乐部的日常事务；

2、组织俱乐部日常活动；

3、审批入会申请，会员档案的登记和管理；

4、协助会员做好公关传播工作；

5、负责管理俱乐部经费。

第十八条 俱乐部理事会设名誉会长1名；设会长1名,副会长若干由理事会推举产生；秘书处设秘书长1名，副秘书长若干。

第五章 附则

第十九条 本章程经会员大会审议通过后生效。

第二十条 本章程解释权属俱乐部理事会。

年月日