房地产市场行业发展情况分析

第一篇：房地产市场行业发展情况分析

房地产市场行业发展情况分析

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控

受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程.房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注.一、存款准备金率上调对房地产市场的影响

2011 年6 月16 日，中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略.二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控,一方面继续坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年货币政策微调力度加大,促进热点城市成交活跃.上半年银行两次下调存准率,三年半来首次降息.货币政策微调,信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,使北京等热点城市今年以来首次出现交易量放大.商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因.众所周知信贷变化左右房地产,在此轮房地产调控政策的影响下2012年上半年,房地产市场呈现如下特点,供求矛盾有所改善,但仍需继续增加供应;不合理需求受到抑制,刚需成为需求主体二季度特别是6月份热点城市住宅成交量价均有所反弹.三、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。以北京为例，5 月北京楼市29 个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6 月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6 月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29 个，提供住宅套数为9508 套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6 月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已

经签约的项目值，合计提供的9 508 套住宅总市值325 亿，而截至月底签约的仅有29 亿，一个月的库

存积压市值就超过296 亿。296 亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6 月30 日的数据，北

京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5 万平方米，现房面积1 809.5 万平方米。总库存面积为320 万平方米，相比春节调控前的3 181.2 万平方米增加了138.8 万平方米。“根据今年在售期房预

售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000 亿。预计年底有望达到万亿。”

综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该

看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下

挫的后果，所以随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程.与此同时多部委强调落实保障房建设资金.住建部,央行,财政部等多部委政策支持保障房资金.在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓.市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2―3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。

第二篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第三篇：昆山房地产市场发展态势分析

昆山房地产市场开展态势分析

1.昆山城市概览

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地理位置：

昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。

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人口：

统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士到达4万人左右。

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交通：

沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。

至苏州市约25分钟车程。

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宏观经济环境：

表1

2004年昆山市假设干宏观指标

指标名称

数值

同比增长

指标数值横向比拟

GDP

570亿元

24.5%

人均GDP

9.07万元

29.4%

位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍

城镇居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同类指标的0.90倍

上年全国百强县〔市〕评比名次

第2位

顺德居首位

资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。

值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。

2.昆山房地产市场开展回忆

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近年来房地产开发投资快速增长

注：2004年数值为预测值。

资料来源：昆山统计局。

图1

2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势

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供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给

注：缺少2004年的预售面积和空置面积。

资料来源：昆山统计局。

图2

2001-2004年昆山市商品房供需指标走势

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需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著

资料来源：昆山统计局。

图3

2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析

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价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升

资料来源：昆山统计局。

图4

2001-2004年昆山市商品房售价走势

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基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山

表2

进入昆山的局部知名房地产企业

企业名称

进入时间

（年）

运作工程

工程区位

工程总建面

（万平方米）

工程总占地

（万平方米）

万科集团

2004

万科高尔夫别墅

昆山市阳澄路、马鞍山路

世茂集团

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

绿地集团

2003/2004

绿地·国际家园

昆山市花桥镇

600

267

中原地产

2003/2004

华城美地（代理）

昆山市长江北路、鑫茂路

资料来源：网上搜索。

3.未来3年昆山房地产市场开展预测

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预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长

现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：

昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指标预测

指标名称

2005

2006

2007

GDP〔亿元〕*

625.98

687.46

754.98

户籍人口〔万人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔万元〕

9.56

10.16

10.76

商品房销售均价〔万元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房销售面积〔万平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市总体规划（2002--2021）?，2021年昆山市GDP预计到达1000亿元，假设2006-2021年年均递增速度均为9.8%。

**

人口预测采用二阶多项式自回归分析结果〔R2＝0.994〕。

资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。

值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市〔参见图2〕，这局部需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这局部需求考虑进去。

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市场供给来看，近期的施工面积到达较高的水平，已根本满足未来3年的销售面积需求

资料来源：昆山统计局。

图5

2001-2004年昆山市商品房施工面积走势

4.昆山市房地产市场开发投资时机分析

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住宅市场中，高档物业存在明显的投资时机

2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业〔包括别墅、高档公寓〕年均递增152.29%，且连续三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标比照

单位：万平方米

年份

高档住宅*

普通住宅**

竣工面积

销售面积

二项之差

竣工面积

销售面积

二项之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高档住宅包括别墅和高档公寓。

**

普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。

资料来源：昆山统计局。

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酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力

长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字〔2003年底约为6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。

市场供给角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓工程已经启动，预计将在2-3年内建成，总供给套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。

表5

目前昆山市已开盘的酒店式公寓工程

工程名称

均价

（元/平方米）

套数〔套〕

交房时间

备注

长江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高设计，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未开盘

前进录

5600

162

2005年

中茵苹果社区

5000

120

2005年

吉田国际广场

5800

338

2007年

都市现代城

4100

144

2005年

资料来源：网上搜索。

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写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资时机

近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化

年份

商品房空置面积（万平方米）

#同比增长

其中：写字楼空置面积

（万平方米）

#同比增长

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

资料来源：昆山市统计局。

昆山市现有的大局部写字楼建设标准都比拟低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛开展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。

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商业物业开展前景较佳

目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大局部城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一局部消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。

由于商业开展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。

表7

进入昆山的局部商业巨头

企业名称

进入时间

（年）

工程区位

工程总建面

（万平方米）

大润发

2003

昆山朝阳中路518号

1.88

易初莲花

2003

昆山长江北路，近新浦路

欧尚购物中心

2004

昆山前进西路、白马泾路

11.2

沃尔玛

2005

西部城市副中心

乐购

2005

铁南城市副中心

资料来源：网上搜索。

第四篇：天津市房地产市场发展现状分析

【摘 要】改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。

【关键词】房地产；天津市；发展现状

近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。

现今房地产市场发展现状

1.1 房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就2011年天津市单月的土地成交量来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。

1.2 商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，2011年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。

1.3 房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。2011年7月份天津市商品住宅市场供求比为1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1:0.44，市场表现为供大于求。

房地产的发展趋势和特点

2.1 房价逐步回归到起点。房价将回归到理性，显现平稳的发展趋势和状态，如果国家的政策和宏观调控得当，化解了当前的房产泡沫危机，并推动其平稳的向前发展，那么就会实现比较平稳的过度；如果继续保持当前的现状，那么到一定的阶段，房产泡沫必将会破碎，之后再逐步走上正轨，但是出现危机的大小，还是决定于国家相关的政策调控和力度。

2.2 保障性住房的加强。从当前的形式来看，国家的保障性住房已经在全国普遍的开展，但是中国的众多人口已经十分明显的确定了这一政策，是无法让这个占了全球六分之一人口的泱泱大国所能够满足的。天津市从2011-2015年的规划内，将建设各类住房建筑面积9500万-12000万平凡米，其中新建保障性住房5205万平方米，规划期内单套套型建筑面积90平方米以下新建住房面积应达到新建住房总面积的70%以上。

当今房地产应当解决的主要问题

严厉打击房地产投机，控制房价，防止房地产泡沫的持续扩大，需要科学合理的可持续发展，针对目前天津市房产出现的问题，笔者有以下几点意见：

3.1 合理的做好规划工作，控制房价的过高涨幅。天津房价的急速上涨是因为供求关系的不平衡所导致的，因此对城市的房产建设应该做出合理的规划和措施，应该以市场需求为导向，正确合理的进行土地拆迁和土地市场交易。完善土地管理机制，加强土地管理、开发、利用。

3.2平衡住房结构的开发，增加经济适用房的开发与建设。全国市场都普遍的存在房产开发不合理的情况，就目前天津市的房产结构而言，需求还是以中、低档为主。因此，政府相关部门应该以鼓励和调动房产开发者多进行经济适用房的开发和建设，适时的采用一些合法手段，对房产市场进行微调和微控，以避免房产市场波动幅度较大。

3.3 大力推进房地产金融产品的创新。从理论上讲，如今银行贷款的发放量的增长为购房者及开发企业提供了更多的信贷支持，商品房应该能够有足够的空间来发展，但是目前天津房地产业还没有出现这样的形势和结构，房贷的形势单一，不能满足消费者的正常需求，因此建议金融机构能够进行金融产品的创新，更多适合不同消费者进行房贷的产品，以提高对商品房的需求。

3.4 保护普通居住型的购房者。对不同的购房者，政府应该有不同对待的政策，满足广大的人名群众拥有最基本的住房，完善经济适用房的管理，并且整顿租房凭借市场，让空余和闲置的房屋能够提供给没有房屋的人居住。由于天津市旧城的改造，有必要对拆迁的居民进行房产等级的划分与归类，给予一定的补偿。

总结：

通过分析，笔者认为，现今全国房地产业的形态万变不离其宗，就天津市的房地产而言，虽然涨幅的速度较快，但是总体趋势还是趋于平稳，国家也相应的颁布了一系列的政策和法规，从保经济逐步的转向保民生。只要能够认清房地产业现在所存在的危机，能够及时有效的规划土地，完善各项政策和法规，政府的有效调控，房地产业依然会形势一片大好。

第五篇：2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析

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（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖

;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。

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（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇

;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：

;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。

;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。

;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。;;综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇；以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。

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三、2015年房地产市场政策导向研判

;;结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：

;;从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。

;;从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上；城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。

;;尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。;;当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。;;根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：;;一是稳定销售量。2014年尽管全国商品房销售量下降7.6%，但仍然处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。2015年，在促进住房消费等六大消费政策的利好下，全国商品房销售目标应继续保持稳定，上下浮动比例不会低于5%，以利于国家新型城镇化战略的推进。

;;二是稳定房地产投资。2014年，我国房地产开发投资总额尽管再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平，且低于固定资产投资增速，对拉动宏观经济增长不利。2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用，力争促进房地产开发投资增长10%-15%。

;;三是稳定住房价格。房价涨跌是市场稳定的重要指示器，并能够改变市场预期。2015年，为稳定住房价格，促进市场活跃，预计各地将对不同城市按不同目标分类调控，并通过调整供需稳定住房价格。对于一线和二线热点城市，要关注房价可能出现的快速上涨，涨幅10%以内基本可防范泡沫继续扩大；其他库存较大城市，因企业以价换量、价格下跌有可能扰乱市场造成风险，故应当加强监测，及时应对，以稳定市场秩序。

;;四是稳定市场供应体系。2014年，全国商品房新开工面积呈现较大回落，与经济调整期住房买卖市场需求下降有关，也与不同区域供应结构不合理相关。今后，国家应当给予住房需求潜力大的一线和二线热点城市更多的支持，适度增加土地供应指标，并严格控制库存较大、供应过剩的城市的土地供应；同时，着力培养住房租赁市场，发挥库存住房及其他存量住房对低收入家庭租赁需求的作用。;;

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

;;结合本人近来参加的国家、省、市系列住房与房地产政策研究，对2015年房地产市场发展提出以下政策建议：

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（一）加快推进住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的总体思想应当在坚持住房市场化发展的基础上，加快构建 “高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，构建新的住房制度体系。改革的目标是通过制度创新，建立起以商品住房、共有产权住房（或政策性商品房）、公共租赁住房，以及住房货币补贴、住房金融、住房税收等住房制度为基础的多层次住房供应体系、基本住房保障体系和房地产健康发展长效机制，实现住房发展从量到质的提升、从粗放向集约的转变、从低效到高效的升级。

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（二）调整房地产市场调控政策

;;一是调控去行政化，除北上广深四市因房价高、投机严重需在部分区域限购外，建议全国其他城市不再执行限购政策。二是完善差别化住房信贷政策，建议对购买首套、二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于20%，并可以享受贷款利率优惠，对购买三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具体由商业银行自主确定。三是调整差别化住房税收政策，建议在开展房地产税立法的同时，减轻个人住房交易税收负担、支持居民合理住房消费。对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率统一下调到1%；暂免征收个人销购住房印花税、土地增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的差额征收营业税，超过2年（含2年）的免征营业税。

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（三）加快建立共有产权住房制度

;;针对北上广深等一线和二线热点城市房价高、中等和中低收入家庭购房难问题，建议加快建立共有产权住房制度，切实解决其住房困难问题：

;;明确适用人群范围，主要是本地人才群体和部分为社会提供重要服务的居民群体（如警察、教师、医务人员、机关事业单位工作人员等）；明确价格，统一限定为不超过同地段、同品质市场商品房评估价格的70%，并视不同地段市场房价水平具体确定折价比例；明确配置规则，由政府向符合条件者发放资格证书，购房者持资格证书结合其对相关区域、户型、价格偏好，到相关项目购房；明确产权归属，共有产权住房土地出让时，应当明确其限定销售价格与同区域、同品质市场商品房评估价的差额为政府所拥有的产权份额，其余为开发商产权份额，在其销售和办理转移登记时，房产证亦应明确购房者与政府相应的产权份额；明确流转规则，购房者签订购房合同10年内不得上市交易，满10年的，可按届时同区域、同品质市场商品房评估价及政府份额购买政府权益后，获得完全产权上市交易；是明确使用、收益、处分相关规则，购房者使用期间应当承担水电、维修、物业管理等使用费用，符合规定出租的，应当按照产权份额向政府缴纳政府应收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障体系

;;加大财政性资金投入力度，建议每年安排不低于土地出让收入10%的资金专项用于公租房建设和住房货币补贴；有机衔接租赁市场与保障房供给，引导新建商品住房直接用于出租经营，鼓励企业利用自有用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织利用非农建设用地建设运营租赁住房，支持机构投资者收购、租用房源用于住房出租；推进养老事业发展，将养老住房纳入住房保障范畴。;;

（五）创新住房开发模式。

;;做好“十三五”住房建设规划工作，通过住房用地的合理分配，建设时序的合理安排，保证各住房供应持续稳定；提高大城市新建住宅容积率，集约节约利用大城市日渐稀缺的土地资源；加大政策性住房供应力度，各地应明确每年共有产权住房或公租房占住房供应总量的比例。

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（六）创新住房金融模式;;加快建立政策性住房银行，政策性住房银行或在公积金机构的基础上构建，或者以财政出资构建，并吸引寻求长期增值收益的社会资金（如外汇资金、社保资金）参与；加快建立住房抵押贷款二级市场，在国内已批准建立自由贸易区、国家级金融开放创新平台的区域，试点设立地方性住房抵押贷款证券公司，成熟后可设立全国性住房抵押贷款证券公司。;;

（七）推进住房更新，提高住宅质量

;;加强棚户区、城中村改造，推进老旧住区综合整治，改善城镇住区居住环境；完善住宅配套设施建设，新增交通及公共设施建设应与住房建设同步，政策保障房用地应尽量安排在基础设施成熟、便捷区域；加快住宅产业化建设，提高住房科技水平，强化住宅质量责任终身制。

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（八）加快住房和房地产管理体制改革

;;精简管理机构，将城市规划、土地管理、建设管理、住房和房地产管理、城市更新、住房保障、房屋租赁、住宅产业化等管理职能统一合并到一个管理部门负责；减少行政手段对市场的干预，加快政府权责清单和企业负面清单的制定，全面取消对房地产企业经营的直接干预；发挥社会组织、专业机构的作用，逐步将行业准入、行业规范交由行业协会承担，发挥房地产专业技术机构在市场监测、市场评估、信息服务等方面的作用，促进互联网等技术手段在房地产领域的应用，积极促进住房与房地产行业专业化、社会化水平的提升。