【行业报告】房地产上海别墅市场分析

第一篇：【行业报告】房地产上海别墅市场分析

2002年上海别墅市场分析

2002-09-28

上海房地产市场报告

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71％；其中，50--80万人民币的占37.3％，81至120万人民币的占33.70％。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60％，201至300万人民币的占7.40％，301至500万人民币的占2.10％，501万人民币以上的占2.30％。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60％。

(二)别墅区域

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60％)和其它别墅区(只占8.10％)。

(三)别墅类型

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65％，连体别墅为20％，连排别墅为10％，叠加别墅为5％。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50％；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80％，301至400平方米的占8.70％，401至500平方米的占1.90％，501平方米以上的占2.60％。而150平方米以下的占13.40％。

(五)考虑因素

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5％)依次是房型(占11％)、物业管理(占10.50％)、价格(占10.40％)、周边环境和文化氛围(占10.40％)、交通(占10.20％)、绿化率和中心景观(占9.80％)、升值空间和投资价值(占8.20％)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3％的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有12.7％的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层

选择购买2层别墅的人占总样本64.2％；选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9％。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9％；无所谓别墅内有挑高的人，占40％。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6％；无所谓别墅内有天窗的人，占17.5％。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6％；无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7％。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计；7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求

别墅客厅的主力面积为31至50平方米；但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求

别墅卧室的主力面积为21至30平方米；但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求

别墅厨房的主力面积为13至20平方米；但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理

别墅物业管理中最需要突出的是安全(占33.60％)、服务全面(占29％)和智能化(占

20.1％)，这三项占总样本的82.7％；而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50％)、健身中心(占12.20％)、温水游泳池(占10.50％)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8％。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53％。而要求精装修(提包人住)的只占29％，不要求装修(毛坯)的占18％。

(十九)别墅车位

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3％)：依次是医疗设施(占17.90％)、商业设施(占15.50％)、教育设施(占13.80％)、公园绿地(占12.80％)、体育休闲中心(占12.30％)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点

首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列2、3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面；近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重；“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

第二篇：别墅市场分析

风雨江湖，别墅一路走来，有的故事值得纪念，有的故事我们正在忘记，有人认为，目前的临沂别墅已经走到了一个十分紧要的关头，市场短期内放量过大，产品参差不齐，导致有效消化不足，加之花园洋房类中产阶层住宅的崛起，在一定程度上制约了临沂别墅市场的发展。

尽管这些语言式的结论或多或少地揭示了目前市场的真相，但我们认为，对别墅购买者这部分金子塔尖的人群而言，临沂别墅将是一个不会消失的江湖。因为，别墅消费愿望的客观存在、临沂的城市气质，乃至临沂经济的发展趋势等诸多因素都决定了－临沂别墅必然会在一个很长的时间段内客观存在。尽管它可能不完全是以国土部官员所定义的独栋别墅的形式出现，而可能更多的将以联排别墅、叠拼别墅等多种“类别墅”的形式吸引着它对应的消费人群。在记者踩盘的几个项目中，月澜湾·温泉美墅、日月城、鲁商凤凰城、奥林匹克花园，几个楼盘均有存量而且正在热销；而前期的譬如观唐苑也早已经售罄，卡梅尔庄园也俨然封顶蓄势待发，以上项目均处于不同开发阶段，特别是即将开盘的超大型别墅楼盘，可以充分保证临沂市场未来两年内的别墅需求 “人文底蕴厚重同时又能兼收并蓄，城市气质休闲淡静中不失进取精神”这是一个外地老总对临沂城市气质的简洁归纳。这样的城市注定产生不了像上海檀宫、紫园等单套别墅价格上亿的豪宅神话，但别墅有山有水上接天下挨地的生活方式，却是这个城市休闲、注重生活品质的城市气质对应的最适合的生活方式。前段时间，临沂经济型别墅掀起抢购热潮，单套几百万的别墅也不法追捧者，“依水而居”、“有天有地”的低密度住宅成为了这个城市高端人群追求生活品质最有效的居住载体

别墅，热点又终极目标

经济学上有一个公众熟知的关联现象学说，比如一个城市，它的高档轿车的拥有量基本可以对应这个城市其它高档商品的消费力。如果你是个有心人，如果你站在临沂繁华的道路边数五分钟，你就会发现滚滚的车流中，“奔驰”“宝马”“奥迪”等欧美高档名车的数量让人颇为惊讶。曾经有人在网上说临沂拥有着山东地级城市最多的宝马和奥迪，不少高端车的产品终端库甚至设在临沂，像这么有强大的消费愿望和相应的购买力存在的城市，需求必然要求供应与之适配。

对别墅而言，强劲的消费力量将是其“顽强”生长的市场驱动力。在某种意义上，临沂的别墅发展环境更接近或类似上海、北京等别墅繁荣城市。比如，上海、北京的别墅购买者外地（含外籍）人士占了很高的比例。这主要取决于临沂商贸城市和物流城市的发展，外地人士来临沂经商，在很大的一方面带动临沂的房地产市场。

而据业内人士透露，临沂的别墅购买者中这种现象很类似，据日月城销售负责人介绍，在他们的别墅业主中，就有不少外地人，象青岛、温州的都有，这些人有的是祖籍临沂，想叶落归根，有的是看重临沂未来的发展趋势，更多的是因为价格合适，像一两百万的价格在一些城市也就只能买个高层、多层，而在临沂却能买套别墅，怎能不让人心动？同时，以历史、文化、物流闻名的临沂，作为鲁南地区的中心城市，其飞速的发展也催生了相当比例的新贵阶层，临沂的别墅自然也成为这部分高收入人群的置业目标 别墅未来趋势三大随想曲

趋势之一：别墅更具个性化

在别墅供地全面禁止的大背景下，目前临沂别墅市场的在售别墅和即将销售的别墅呈现几大特点：一是分散性，除了河东板块、北城新区板块、经济开发区板块的楼盘供应较为集中外，目前市场上的在售别墅还分散地分布在滨河板块等区域。二是风格的多样性，欧式别墅被细分为西班牙、英伦风格的各种风情建筑，中式别墅在中国传统园林、传统庭院建筑的精髓的基础上，融会现代建筑的空间设计和建筑材料等，焕发出别样风采。三是价格系统的多区间，在目前临沂在售的别墅楼盘中，最高的几百万，最低的不过区区七八十万。

有业内人士认为，临沂的别墅更具个性化，这种个性化产生的原因倒还不完全是竞争使然，而是随着别墅开发土地的短缺以及临沂独特的地质和人文特征，开发商更自觉地对自己掌握的土地资源的充分合理运用。我们期待未来临沂市场上将会有一系列的精品别墅问世，如纯水景别墅、甚至高尔夫别墅等，那时临沂别墅的发展水准将有整体的提升。

趋势之二：联排、叠拼的主打时代

别墅“禁独令”出台之后，别墅需求依然客观存在。那么，被定义为“高档住房”而非别墅的“联排别墅”“叠拼别墅”，势必会在吸引其自身原来的目标人群的同时，也将作为今后一个时间段内别墅的替代品而吸纳原来的独栋别墅的消费人群的购买。有业内人士认为，地产新政之后，将来的郊区楼盘成为联排别墅、叠拼别墅的主战场.趋势之三：别墅价格持续稳步走高

从今后的别墅市场供应来看，虽然一定层面的供应过旺将决定别墅市场供求之间的失衡。但是，作为稀缺产品，临沂别墅价格近几年来一直走势平稳。从经济增长、需求攀升带来的别墅购买力和别墅供应日趋减少的角度来看，临沂别墅在未来的时间里有一定的价格提升是必然的趋势。有关人士预测，特别是一些个性突出、产品优势明显的别墅项目，其价格肯定会有一定幅度的上扬

城市别墅：

第一居所，出泽繁华，入则幽静，坐享城市之便利时尚与风景地带之优雅。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，坐享都市景观生态资源，有丰富的人文环境。虽然以牺牲郊外开阔视野为代价，但是同样可以坐拥自然风景与清新空气，更能坐享便捷与完善配套是城市别墅最大的卖点。

代表作：佳和别墅

温泉别墅：

温泉别墅源于人们对一种高品质生活的追求，忙碌一天后躺在天然的温泉里洗去一天的疲惫，温泉并不是哪里都有的，温泉别墅更不是有温泉的地方就有的，但是在临沂就有月澜湾温泉美墅、观塘苑、卡梅尔庄园这几个温泉别墅。

代表作：月澜湾温泉美墅

月澜湾温泉美墅效果图

高尔夫别墅：

别墅中的极品，独幢、第二

（三）居所、山野森林、视野开阔。高尔夫别墅江别墅标准中的运动这一项演绎到极致。高尔夫作为富人运动的一项专属，与作为居住的别墅具有顶级形态的呼应。大面积的绿化高尔夫运动场，地势起伏、水草丰美的绿化地带，高尔夫别墅往往位居远郊山林之间。建筑形态以北美风格居多。且户型设计偏大，以300平方米以上者居多。临沂目前还未有此项目，但随着临沂的进一步发展，我们期待这种别墅中的极品也会尽早出现在我们的视野中。

滨河别墅：

临水而居，小区附近有自然河流经过，园林景观以水景为主，湖光水色，绿色环保、生态。充分体现了临沂人的亲水情结。景观园林小河的建设是别墅标准的几大要素之一。说明了水在别墅中的不可替代性。在临沂，沂河边可以说是水景别墅最为集中的地段。一面、两面临水到居别墅，环水面越多越增加水景别墅的附加值。

代表作：日月城、奥林匹克花园

日月城效果图 中式别墅

粉墙黛瓦，小桥流水，亭台轩榭，假山池沼，犹如置身于江南水乡，通过中国传统文化意义上的传承与发扬，将传统四合院与江南园林结合，最大限度地保持“墙门里院、宅园之制”的私密性：以园为核心，边上围绕住宅。住宅部分吸纳西式别墅的现代生活功能流线，以保持现代人的休闲生活为基础，按照现代的布局，于住宅的营造中强调章法规矩，将生活起居的基本内容和现代化的生活方式镶嵌其间，“涵浸胸中古今藏”，门厅、早餐角、水疗健身、游泳池等功能空间皆各安其位，成为隐藏于中式风格之下的现代文明享受。

代表作：海纳曦园

第三篇：郑州别墅市场分析

郑州别墅市场发展分析

别墅臵业VIP热线 ——135-2301-9760 随着城市化进程的推进，以及别墅区清净、环境好等要素的限制，别墅项目分布重心已移向远郊。其中，上荥板块属于后起之秀，而龙湖、惠济两个板块依然势头强劲。相较之下，高新板块发展较慢，而最早开发为别墅项目的经济技术开发区以及市区别墅在近几年中转为沉默。

1.上荥板块：地形起伏

上街、荥阳地势险要，自古乃兵家必争之地。其丰富的水系资源、富有变化的地形是吸引多家开发商屯兵于此，打造高端住宅社区的重要因素。

2.龙湖板块：水域丰富

龙湖距离郑州仅11公里，森林覆盖率高，具备先天的地理优势和产业优势，而其宜居教育城的定位及交通路网的改善，令此板块充满魅力。

3.惠济板块：湿地资源

毗邻黄河迎宾馆，一直是新老别墅项目强劲的卖点，几乎所有项目都绕其而建。其位于黄河南岸，生态环境优美、人文资源厚重。双向八车道休闲景观大道天河路、300亩东湖、60万亩黄河湿地等区域资源也使其价值凸显。别墅项目的最新分布数据显示，房地产开发企业对别墅地段的选择已由单纯依靠交通及周边配套优势，转为依靠山水资源、地形优势。资料显示，80%的受访者对别墅中自然水体的渴求比较显著，其次是希望小区周围有起伏有致的坡地。多数受访者对湖景、水景、树木、果园风景等景观设计非常看重，倾向选择超市、健身房、游泳池等设施齐全的项目。但是，由于不是每个别墅项目都能与黄河迎宾馆为邻，当四面均为乡野之地，难以享用市中心生活娱乐配套时，开发商便动了自己来做的念头。

一.户型两极分化、销售较好

1.资料显示，绝大多数欲购房者属于二次臵业或购买第二居所。但目前市面上中低档的经济型别墅占据着主要地位，高端产品依然非常稀缺。

2.随着土地及开发成本的提高，别墅售价也大幅攀升，在过去的十年里价格由3000多元/平方米多次弹跳至现在高端别墅的2万~3万/平方米。

在房地产市场迅猛发展的势头下，别墅价格也水涨船高。但是，在市场被严厉调控呈低迷状态之时，别墅项目依然在稳步发展，需求与销售均较稳定。2001年一期项目仅售不到30%的大河龙城，截至目前3期销售仅余5席。

3.同时，北美、美式、新亚洲主义风格也在兴起，其占比分别为12.5%、6.25%、6.25%。值得一提的是，中式风格已单独或与其他国家建筑风格间杂呈现，如清华〃大溪地为西班牙风格与中国四合院的融合。这些建筑元素造就了别墅的不同视觉效果，更是将众多不同的文化元素深度融入，成为区别品质与档次的重要要素。

4.随着社会的发展，汽车作为重要的代步工具被一个家庭多次购臵已较为普遍。思念〃果岭国际社区等超级大盘，在车位配备的充足性上自不必说，大河龙城3期华亭溪谷、美景菩提均将车位提高至1∶2，而天地山水间、金荣〃盛景濠庭则将配臵提至每户3~4个。无论是承担第一居所功能，还是承担第二居所功能，别墅最主要的是资源占有。据业内专家分析，今后的郑州别墅市场，将会越来越成熟，将会有更多、更好的产品，更优化的设计理念带进来，但是在供应量上也不会急剧增加。

2003年，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年，国土资源部、国家发展改革委把别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录》。

2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。2010年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

独栋别墅最先列入禁止审批名单，而从去年开始，河南的双拼别墅用地已基本不予审批，最多为联排别墅，而且有“9070政策”以及比例限制，别墅的稀有性更加凸显。……

别墅臵业VIP热线 ——135-2301-9760 由别墅供地来看，别墅资源越来越稀缺，由于政策的限制，别墅似乎成了一个敏感的字眼。当我们把郑州别墅市场调查表交给开发企业时，甚至有些环境优美、曾经建设过别墅的项目直言，“我们不是别墅项目，我们不参与。”

别墅似乎只能是隐藏在许多人心底的一个居住梦想，而不能走进现实。但每个人的心中强烈的别墅情结仍在：坐落在优美环境中那个带楼梯的漂亮房子，车库、花园、静逸的生活曾多少次飘在我们的梦中。

为少数人建造的别墅不仅是少数人成功的标志也是身份的象征，住别墅是很多人一生的终极居住梦想。

在这个别墅受限的时代，从产品意义上讲，市场上目前没有真正的别墅。但瞬息万变的城市建设进程，总在无意识间便奉献一出巨变的惊喜。联排别墅、亚别墅、立体别墅、空中别墅等类别墅产品以别墅的超高品质带给消费者以别墅的顶级享受。二.资源稀缺 价值无限

对别墅的定义，有一句非常简单明了的描述：有天、有地、有院子，这七个字将别墅最基本的特性概括了出来。尽管别墅市场在一定程度上受到抑制，但高通胀预期下，别墅作为住宅中的顶级和稀缺产品，其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。如果说资源是衡量别墅的价值基础，那么资源的“稀缺性”及“不可复制性”无疑是对别墅价值最高的褒奖。从长线操作来看，资源型别墅的投资前景巨大，特别是在当前国家对普通住宅价格不断调控的形势下，资源型别墅相对于投资周期较短的普通住宅，优势更加明显。同时，随着城市的扩张以及交通等公建设施的逐步完善，资源型别墅生活的便利性也在逐步提高，这也为其保值、升值提供了良好的客观条件。

独栋别墅的稀缺性就从未被市场怀疑过。基于国内经济高速增长、通货膨胀、人民币升值等综合因素考虑，即使是目前处于调控的“非常时期”，别墅仍拥有一定拥趸客群。独栋别墅本身的销售节奏也比较缓慢，降价促销的可能性不大。据了解，今年开盘的一个高端别墅项目，开盘几乎全部清盘，曾出现多人疯抢一套房源的激烈场景。

所以说，投资地产还得看别墅，如果手里面有多余的钱，或者说有这个需求，别墅产品不失为一个更加保守的长线投资

别墅臵业VIP热线——135-2301-9760 邓璠 经营：高端房产 中端房产 急售房产 机关房产

土地交易 别墅代理 商铺转让 豪宅买卖

第四篇：上海房地产行业分析

房地产未来市场需求，房价分析

1）房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2）房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

第五篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。