房地产行业的SWOT分析之

第一篇：房地产行业的SWOT分析之

房地产行业的SWOT分析之——Opportunity

一、商业地产迎来发展的黄金期

2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。

未来我国商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。而我国城市化的不断推进和国民消费能力的不断提高，零售业将稳步增长，从而将持续推动我国商铺地产的稳健增长，预计未来五年（2011-2015年）商业营业用房投资额将维持快速增长势头。

二、保障住房受政策影响开始蓬勃发展

2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。这对参与保障房建设的地产公司及上下游产业链而言都是一个良好的契机。一方面，参与保障房建设的房地产企业可以获得部分利润，另一方面也可以通过保障房的建设来提高自己的社会声誉和影响力。天量保障性住房计划将是地产商们在宏观调控背景下生存发展的新机遇。

三、创新融资为房地产企业带来新血液

面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为新趋势。

例如房地产投资信托基金，一般是以股份公司的形式出现，通过发行股票或收益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。中小投资者通过房地产投资信托基金的方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

这些新型融资方式为房地产打开了新的大门，有效防止了房地产行业资金链断裂。

第二篇：金融行业swot分析

这份规划总共分为三个部分：自我探寻、SWOT分析和最终规划。

一、自我分析

做好职业生涯规划必须是建立在正确认识自我的基础之上的，如果没有真正了解自己之所长，之所好，就对自己的人生做出决策，那么这只是把自己的人生完全当做了一场赌博，也违背了职业生涯规划的初衷。

为了探寻真实的自我，我对自己的人格、能力、价值观和职业观念进行了分析。

1.人格分析

为了帮助自己认识自己的人格，我进行了MBTI性格分析，分析的结果显示我属于INTJ型的人。

通过上网查阅资料，我发现 INTJ型的人有以下特征：

第一、他们是完美主义者。他们强烈地要求个人自由和能力，同时在他们独创的思想中，不可动摇的信仰促使他们达到目标。

第二、他们思维严谨、有逻辑性、足智多谋，他们能够看到新计划实行后的结果和生活中转变为真实物质的理论体系。

第三、他们对自己和别人都很苛求，往往几乎同样强硬地逼迫别人和自己。他们并不十分受冷漠与批评的干扰，作为所有性格类型中最独立的，INTJ型的人更喜欢以自己的方式行事。面对相反意见，他们通常持怀疑态度，十分坚定和坚决。

这些特征也比较符合现实中的我，所以具有一定的参考价值。INTJ型的人适合的职业领域有：科研、科技应用、技术咨询、管理咨询、金融、投资领域和具有创造性行业。

上述的职业多数是符合我的职业兴趣，特别是金融领域正好是和我现在所学的知识有较大的相关性。所以，我把这一职业领域作为了自己今后的大致发展方向。

2.能力分析

经过对自身的思考，我把自己的现状与能力分类进行了对比，很快我发现了自己到底擅长什么，有在什么地方比较薄弱。

首先，我较为明显的能力长处是察觉细节的能力。平时，在我观察一件事物时，我总是能在同样的时间里比别人发现更多的细节，这大概是因为我属于 INTJ型的人，喜欢吹毛求疵。另外，我在兴起之时会写写七言律诗，我不知道这算不算一种创新能力，可是，往往当我在写论文、报告之类的文章时，我的文字又会变得异常的生硬。

再者，我的能力弱项是交际沟通能力和自我管理能力，我常常觉得与人沟通，和陌生人交际是一件十分头痛的事情，我不知道怎么营造一种良好的沟通氛围，不清楚怎样在交际中创造有趣的话题等等，另外，我常常对自己定下过与远大的计划，把自己弄得焦头烂额的，但是又在计划无法按时有效地实现时自责，我想这是因为我不太善于自我管理吧。

在其他能力上，我没有什么特别之处，比较偏向于中性。

3.价值观分析

通过斯普朗格对于价值观的分类和自身的对比，我发现自己的价值观偏向于经济型和理论型，在追求物质满足的同时，我还是一个对生活充满幻想的人，正是因为对生活充满着幻想，所以我有着对完美的追求。

对于物质、完美的过分追求会让一个人的内心失去平衡，所以，在今后我还应注意调整自己的价值观，不要走向这种极端。人生当中还是有很多东西值得去追求的，对于爱、家庭和人际关系的追求能让我们的内心与外界形成联系，从而达到一种内外的均衡，毕竟有爱，有美满家庭和良好人际关系的人生才会有更多的幸福源泉；对于健康的追求是人生一切活动的原始资本，失去了这一资本也就别谈什么职业生涯规划了；对于欢乐的追求是让我们的内心达到一种内部均衡，无论拥有多么优越的物质条件，没有一种好心态，内心最终还是会失衡的；对于道德的追求是完成一个人对于社会的回报，我们的财富虽然是通过自己的劳动得来的，但是这些财富中还有社会资源的成分，这些是我们要回报社会的，如果我们无法回报社会，那么我们至少要做到不危害社会。

总之，价值观应该建立在身体健康之上，再从各方面平衡地发展。

4.职业观念分析

职业观念的认识对生涯规划也十分的重要，树立正确的职业观念和做好生涯规划是正相关的。我认为正确的职业观念是建立较高的职业价值观。

职业绝对不是一种赚钱、维持生活的手段，而是将我们的人生价值储存在我们的职业之中，通过自己的敬业来实现人生价值的提高，这就是成功，而这种成功不仅仅取决于我们对于自己职业成果的满足感，还取决于社会对我们职业成果的评价，也就是我们为社会做了什么。所以，我觉得自己要从自我实现和社会认同两方面入手，建立一种较高的职业价值观，从而树立一种较为正确的职业观念。

以上关于自我分析的所有内容，在其中，我对适合自身人格和兴趣的职业领域做出了初步选择，就是往金融和投资这领域发展，我还阐述了对于自身能力的认识，多元价值观的平衡发展，以及正确职业观念的建立。

二、SWOT分析

在认识到了自己是一个怎样的人，对于自己今后的职业发展有怎样的兴趣和自己适合怎样的职业之后，正确地解析目前自身的处境是一件十分重要的事情，因为这样我才能知道自己的选择是否值得付出努力去争取，自己又该往哪个方向去努力和付出多少的努力来是自己能够胜任金融行业的工作，来面对来自各方面的挑战。

1.自身优势

关于自身的优势，我觉得自己没有什么特别的优势，自己除了现在还年轻，正处于学习的黄金时期，还有很好的学习机会，我可以通过自己的不断努力，用边际产出正处于顶峰的时间来一点一滴地换取自己在专业知识、心理素质等各方面的优势。

2.自身劣势

关于自身的劣势，我可以列出一长串，但是我并不认为这是一种自卑，而是对于自身的正确认识。

第一、从事金融行业需要很好的数学基础，这体现在金融中涉及各种资产的定价、风险的计算等等，从异物交易，到货币贸易，到股票市场，债券经营，直至如今的基金运作，每一个过程都充斥着数学的身影，没有很好的数学素养，就不能就很难在越来越复杂的金融世界中提取抽象的概括，把握它的运行规律。面对金融行业的数学高要求和自己薄弱的数学功底，这就形成了我的劣势之一。

第二、随着电子技术在金融行业的推广，我想在不久后的将来，金融行业将面临一场数字化的风潮，也就是说，在未来，从事金融行业不仅仅要有扎实的数学功底，还要与时俱进，掌握各种分析软件的运用方法，而在进入大学以来，我只学过vb基础编程的皮毛而已，这样如何去应对数字化的风潮呢？

第三、金融还是一个需要无限想象力的行业，需要人们去不断运用想象力去创新，把各种资产组合配对，分散风险，提高收益，这点是我在这学期选修了金融工程这门课程之后体会到的，同时我也深深地察觉到了自己在这方面的不足。

第四、我是XXXXX的学生，可能缺乏金融专业理论基础知识和对于经济金融形势的变化的敏锐思维和反应能力，而当初选择XXXXXX专业的原因是我觉得在我们学校学了金融也没什么用，还不如现在学一门具有比较优势的专业，将来再另寻深造。

以上我对于自身主要劣势的分析，写到此处，我发现我面临的压力不小啊！

3.机会

随着中国市场经济改革的不断深化，信贷业的发展必然有长期利好的趋势，所以金融行业的前景可谓是一片光明。

第一、随着中国经济的发展，人们的收入在不断的提高，在满足消费之余，人们对资产保值增值的需求将会越来越旺盛，有专家介绍，按照1个理财顾问服务100人估算，我国理才顾问的缺口至少10万人。旺盛的需求在将来会为中国金融业的茁壮成长提供充足的养分，于是，金融人才也会成为新世纪的宠儿。

第二、中国目前处于产业转型时期，在未来，中国的产业光靠单一的国企是难于发挥活力的，越来越多的中小企业会不断地涌现，国家也会对它们的发展给予更多的关注，而中小企业的融资现状是不容乐观的，许多商业银行为了规避风险不敢为中小企业提过信贷，但是现在企业的发展是不能离开信贷的，所以发展中小企业的信贷市场是强势所趋，这需要大量的金融人才去创新，去制定完善的制度。

第三、中国人口老龄化问题越来越严重，所以中国的社会保障基金将会面临前所未有的压力。这就需要通过研发新的金融服务产品，如开发满足老年人需求的年金服务、基本生活必需品贷款、基本生活金融服务等，来为今后的老人解决生活保障问题，缓解社会保障基金的压力，为人们的养老提供第二道保障。

第四、“三农”问题始终是盘旋在中国社会上空的一个难题，要改善农民的生活，建造富裕的农村，打造现代化农业，农村金融的发展是解决这个难题的要点之一，农村金融体系的完善能够帮助农业提供资本支持，从而解决农业发展的硬件问题。然而，完善农村金融体系仍然需要金融人才。

第五、中国实现国际化步伐的前进，越来越多的外资金融机构将会进入我国的市场，这将为中国的金融人才提供更广阔的舞台，但是全球化使得各国的金融体系变得异常的暧昧，一国金融体系的一个喷嚏可能会是外部的金融体系变得异常的神经质，也就是说，全球化为世界各国提供“杠杆”，实现繁荣的同时又似乎也放大了发展的风险，这样，在未来中国需要很多的金融人才来为规避全球化的金融流感打预防针，并为中国的金融体系开药治病。

4.威胁

从事金融行业的威胁来自于国内的教育深化，也就是国内人才市场上的竞争，还有世界扁平化后，来自全球各个角落金融人才对于稀缺金融岗位的激烈角逐。

第一、在我国，随着教育深化问题的加剧，从事证券投资、金融市场、金融工程等高端职业的学历要求在逐步提高，最低要求硕士学历；而低级职位人员在金融危机以后，薪酬缩水还算其次，更严重的问题是许多公司人员过剩，因此，新的职位空缺是非常难得的。

第二、在经济危机的影响下，曾供职于世界知名金融机构的资深人士也开始到中国来寻找就业机会，其中包括外国华侨、华人、海外留学生和欧美人士，2008年我国银行招聘中，应聘人数直线上升，应聘人员简历中，出现不少海归派，特别是一些曾在国外金融领域任职的金融人才，甚至还有欧美资深银行家。

所以如何在竞争越来越白热化的金融行业为自己占下一席之地的问题成为了悬挂在我们这些准职场人头顶上的达摩克利斯之剑，最后，市场只会留下最精英的人才。

三、最终规划

通过SWOT分析，我对自己的优势、劣势做出了定性的分析，又通过对金融行业的机会和威胁的分析，我清楚地了解了从事金融领域职业的前景和挑战，接下来就能做出未来5年的具体职业生涯规划了。

1.未来两年的规划

未来两年的规划是对自己所剩无几的大学时光的规划，为了把自己的劣势一项项的化解，我为自己做出了如下的规划：

第一、（2010年11月到2010年12月）考取证券从业资格证，这个证书虽然有点水，但是也算是刚刚推开金融门缝的敲门砖。

第二、（2010年11月到2012年9月）从现在开始复习高等数学、线性代数和概率与数理统计这些基础的数学知识，为自己打下扎实的数学基础，在掌握了基础的数学知识和思维之后，在学有余力的前提下在涉足随机序列和控制论等比较高深的领域。

第三、（2010年11月到2012年3月）打好经济学的功底，如今在大学里学习的经济学知识是帮助我们养成一种经济思维，并不是偏向于某一领域的专业应用的，在今后，经济思维对于全球宏观经济起落的把握很有作用，而这种对于全局把握的能力是高级金融人才不可或缺的。其实，在暑假里，我就开始重读大一时学习的微观经济学和宏观经济学，时隔一年，回味经典让我感触良多，也深深的体会到了任重而道远。另外，在这段时间里，我还要开始学习金融基础理论知识。

第四、（2011年1月到2012年3月）从这学期寒假开始，我将开始准备考研，由于我在今后想要在上海发展，所以我打算报考XXXXX的研究生，虽然XXXXX管理学院的金融学硕士点虽然在国内排不上前列，但是考虑到报考热门大学竞争激烈，而考研的志愿只有一个，所以风险巨大，而我不是个风险偏好者。

以上是我对剩余大学生活的规划，虽然看上去只是简单的三点，但是实际展开还是十分复杂而艰巨的事情，特别是考研，据说我们学院已经面临了连续7年的考外校研究生的大萧条，这对我的打击不小，但是使我对考研艰苦有了心理准备。

2.未来两年后的规划

我对未来两年后的职业生涯规划的认识还不是十分的明确，毕竟，未来有诸多的不确定性，不过定下大致的努力方向还是能让自己有所准备的，避免自己与未来迎面相撞时措手不及。两年后，我的考研结果已经确定，规划可以分为两种可能：

第一、先说不好的可能，如果考研失败，那么我将选择直接就业，毕竟在那时，考研不能作为我全部的出路所在，考不上研我绝对不会尝试第二次，因为读不上研究生并不代表失去了一种更好的选择，就像我在规划的开头表达的那样，对于没有尝试过得选择不能全然的否决，说不定考研不适合我，而直接就业能把我引入一片新天地。由于没有金融专业的背景，我估计自己只能从一些最基础的岗位做起，比如推销金融产品之类的营销服务。

第二、这条路是我朝思暮想的，也是我在几个月后开始为之拼搏的-----考研成功，考研的成功意味着我能接受更深层次的金融学教育，在这三年中，我当然会努力扎根于金融学的土壤，贪婪地吸取养分，同时还可以开始去像证券公司、银行、保险公司之类的金融机构实习，积累实践经验，不要仅仅停留在纸上谈兵层面上，就像培根所说“To spend too much time in studies is sloth.”，总之，研究生阶段将是我对未来就业最后冲刺！

四、结束语

通过对自身的层层透视，奋斗目标的初步确立，外部环境的利好利空分析，笼罩在我未来彼岸之前的浓雾被驱散了许多，渐渐地，我看到了来自彼岸隐隐约约的光明，这丝光亮唤起了灵魂深处的青春热血，使我兴奋不已，我感到，我的热血能够使迷雾蒸发，用不了都久，我就能沐浴在彼岸的温暖阳光中！

第三篇：中国房地产企业swot分析

一、万科（000002，SZ）

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）

优 势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势

1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机 会

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威 胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

三、中海地产（688，HK）

优 势

1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。

3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。

4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。

5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣势

1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。

2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会

房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。

威 胁

1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。

2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。

四、恒大地产（3333，HK）

优 势

1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国30余个中心城市。

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

4、通过体育营销，品牌知名度较高，恒大女排、恒大足球俱乐部几乎妇孺皆知。

劣 势

1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。

机 会

横向整合行业资源，扩大市场份额。

五、中粮地产（000031，SZ）

优 势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。劣势

1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

机 会

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威 胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。

2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。

六、招商地产（000024，SZ）

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。

劣 势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

七、金地集团（600383，SH）

优 势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。

2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。

4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。

劣 势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

机 会

1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

威 胁

公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）

优势

1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。

3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。

4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。

劣 势

1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。

2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。

3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。

机 会

1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。

2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。

威 胁

1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。

九、华润置地（1109，HK）

优 势

1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。

2、华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。

4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

劣 势

1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。

2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。

机 会

直接受益于母公司的房地产资产整合。

威 胁

万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。

十、远洋地产（3377，HK)）

优 势

1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。

3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。

5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

劣 势

公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。

机 会

北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。

威 胁

2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。十一 方兴地产（817，HK）

优 势

1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。

2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。

4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。

劣 势

1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。

2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。

机 会

2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。

威 胁

内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、金融街（000402，SZ）

优 势

1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。

2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过30万平方米，营业收入的贡献率占到10%。

3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。

劣 势

1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。

机 会

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。

2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

威 胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。

十三、富力地产（2777，HK）

优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。

机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁 1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展（754，HK）

优 势

1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。

4、北京市场的销售额主导力仍很强。5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。

劣 势

1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。2、2009年销售增速约为58%，低于主要竞争对手。

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。

机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。

威 胁 1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。

2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。

十五、碧桂园（2007，HK）

优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。

劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。

机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。

威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。

十六、绿城中国（3900，HK）

优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。

4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。

5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。

劣 势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。

2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。

机 会

绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。

威 胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。

2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。

十七、龙湖地产（960，HK）

优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到全国多个城市。

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。

十八、宝龙地产（1238，HK）

优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为500元/平方米。

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。

劣 势

1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。

机 会

1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。

2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。

威 胁

1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。

2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。

十九、SOHO中国

优 势

1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。

2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。

3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。

4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。

5、现金流充沛，经常保持正现金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、销售团队经验丰富，效率较高。8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。

9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。

劣势

1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。

2、业绩波动性较大。

3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。

机 会

1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。

2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。

威 胁

一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。

二十、雅居乐地产（3383，HK）

优 势

1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。

2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为591元/平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住宅，则使其营利能力较为突出。

3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。

4、公司的存货周转率优于同类公司。

5、庞大而低廉的土地储备，总计达3650万平方米。

劣 势

1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。

2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。

机 会

海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。

威 胁

近年来旅游地产、酒店的投资快速增长和高端化的发展趋势，削弱了雅居乐在该领域的竞争力。

第四篇：swot分析医疗行业

（1）引子

笔者最近受邀担任某医疗器械公司市场部经理。四月份初次见面时，公司总经理信心满满。产品属于某领域尖端前沿，委托国内某权威机构开发，样机已经完成即日将运抵公司。只要装配外壳稍加调试即可定型，马上就要进入临床试验和产品注册。因此给我的任务也很急迫，要求笔者尽快入职，抓紧临床方案和其他注册材料准备。计划八月份取得产品注册证，然后由某知名代理商总经销。公司前景一片光明，目标是赶超国外知名品牌。资金、人员、渠道、厂房均已落实，一切均在掌握之中。

无奈世事难料。样机运到后，几番试验调试均不成功，无法实现预期功能。反复折腾之后，总算明白了一点基本原理，但关键的核心技术始终无法突破。合作方面对此景一声抱歉推托了事，留给公司一批外行欲罢不能，只好将样机死马当活马医。眼看进入十月份了，资金已捉襟见肘，秋季展览会即将临近，代理商频频催促，原来志得意满的总经理陷入半疯状态，其他人也揣揣不安。公司还能生存多久已成了疑问。一个当初根本没有意识到有风险的环节出了问题，导致一长愿景美好的蓝图即将化为泡影。

（2）风险意识

这位总经理在决策之时显然没有风险意识。客观地说，公司起步条件还是不错的。人数虽然不多但很精干，都来自某上市医疗器械公司，具有丰富的经验和较强的业务素质能力。产品属于前沿技术，市场正在快速发展。合作研发单位是国内在该领域仅有两家权威科研单位之一，科研实力和业内声誉都很强。资金虽然有限，但若计划顺利也不成问题。总经销商销售网络覆盖全国，实力雄厚。期间笔者以此项目申请初创科技型中小企业创新基金，在撰写项目申报书过程中，了解到合作单位和首席专家的一些背景。和总经理和其他同事一样，对其科研实力和合作结果从未产生怀疑，对技术优势这一条最不担心。只是觉得公司与对方签订的合同有点模糊，知识产权归属不甚明晰。

也许各方面看似不错的条件滋长了一种盲目乐观的情绪，或者是过于相信合作方实力，对双方合作关系的可靠性信心十足，大家都没有意识到风险的存在和威胁。结果最放心的环节反而出了问题。

笔者多年担任医疗器械公司市场部经理，曾参加美国IDG集团主办风险投资培训班，先后主笔撰写多份科研计划项目申报书，成功获得2006年广州市粤港关键领域重点突破项目等300多万资金。尽管如此，笔者对医疗器械存在的风险没有认真深入思考。每次写到这一方面内容时都不以为然，以为做什么事都有风险，这些专家也太吹毛求疵小题大做了。如今仔细回想，才发现风险意识的重要性。在选择、投资、启动、参与某个医疗器械产品项目时，如何分析预测评估风险是一个大问题，竟然没有人能给出现成的解决方案。尽管项目申报书或商务计划书提供了一套标准模式，投资公司也有各自一套评估体系，但企业自己却经常是盲目的。企业处于获取合作投资机会等原因，趋向于夸大成功概率，低估失败风险。偶尔编造、拼凑资料数据也不足为怪。书中也提到劣势和威胁，但多加掩饰淡化。获利目标驱使人们对风险采取一种鸵鸟心态，导致战略决策失误和执行落实偏差。

除了主观原因导致企业风险意识淡薄和缺乏之外，现实中没有一种简便有效的风险分析预测评估方法或工具也是重要原因之一。如前所述，企业撰写的项目申报书和商业计划书可信度较低，因为这类文件主要是给别人而不是自己看的。撰写人通常也不是决策者自己，而是一个或一组御用笔杆文人。而投资公司的评价体系多基于和侧重财务分析，对医疗器械行业特点、产品技术、市场环境等如雾里看花，没有多少真实了解。投资经理多是财会专业或MB 出身。投资公司的评估也多带有自己的利益色彩，其客观性完整性公正性都有疑问。

（3）什么是风险？

风险是影响目标达成的负面因素。不同的风险有不同的含义。医疗器械风险包括技术风险、管理风险、财务风险、市场风险等。从行政管理监督角度还有安全风险。技术专家关

心技术可行性，财务专家关系投资预算平衡，管理部门关系产品安全。实际上市场风险才是最大的风险，一切问题都最终体现在企业和产品项目的成败上。所谓成功，就是实现市场化。所谓风险，就是影响市场化目标实现的各种负面因素。技术风险、管理风险、财务风险、安全风险等都是其中之一。市场风险不仅仅来自于市场营销过程。

经典的市场营销理论从需求分析开始，到市场细分，产品定位，价格体系，分销渠道，促销方式，再到营销管理，效益核算，涉及市场营销各个环节。现代营销观念突出企业社会责任感和顾客参与。当今市场上，国际国内政治、文化、社会、心理、自然、科技对市场营销的反影响力日益增强。市场风险就存在于这个作用与反作用过程中。突出地表现在几个方面。宏观上，全球化、科技进步、绿色环保意识、文化冲突、廉政风暴等。微观上，客户需求层次提高、竞争趋向激烈、成本不断攀升、促销手段同质化、采购方式改变、人力资源流动不稳等。这些方面都孕育着巨大的风险。

医疗器械市场还有自身特殊性。一是专业性强，二是差异性大，三是变化较快。医疗器械门类繁多，涉及专业知识比较深广，理论技术进步很快。伴随而来的市场风险也同样具有专业性、差异性和多变性。换句话说，只有具备相当的专业知识，结合不同类别的产品类别和目标用户，与时俱进地分析判断，才能及时准确地掌握医疗器械市场风险。

（4）区别与联系

风险分析与SWOT分析意义不同，但关系非常密切。SWOT分析通过发挥优势，克服劣势，抓住机遇，避开威胁，制定相应的营销策略。虽然认识到劣势和威胁所在，但并没有具体指出什么是风险，以及风险有多大。一般企业都认识到资金短缺时间紧迫是最常见的“风险”。其实任何项目都有资金时间限制，无穷资金无限时间的项目是不存在的，这样的项目当然没有风险。战略决策必须建立在这个框架之内。企业可以通过合理的战略安排和有效的管理执行规避。可以有效规避的劣势和威胁就构不成风险。

真正的风险来源于项目赖以生存发展的根本，也就是企业最得意最骄傲，因而也经常是最放心的地方，即SWOT分析中列出的优势和机遇之中。俗话说：“机遇与风险并存”。优势越大，机遇越好，风险也就越大。面对优势和机遇，人们不是规避躲闪，而是扩大优势抓住机遇，将希望寄托其上，押宝投注拼命一搏。对优势和机遇的着迷常使人忘记背后隐藏的风险。这就是所谓灯下黑。打死会拳的，淹死会水的。最风光的地方最危险。

（5）优势/机遇就是风险

优势/机遇与风险如影随形，相依共存。人们只能面对而无法消除。以下是项目申报书和商业计划书中常见的优势和机遇，以及伴随而来的风险。

拥有自主知识产权——世上没有绝对保密的东西。一旦核心技术外泄失窃，或者被模仿超越，或者被更先进技术取代，优势立即荡然无存。大众消费品可能凭借几百年构筑起的品牌堡垒自我保护，如可口可乐、雀巢咖啡，即使配方被窃也未必崩溃。医疗器械产品不存在这样的品牌堡垒。

市场需求潜力巨大——在全球化时代，没有封闭的市场。需求对所有的企业开放。产品一旦流行，跟风者就会蜂拥而至，假冒伪劣，恶性竞争也随之而来。如果看到某个产品热销，而你只是一位后来者，极有可能等你开发出产品，市场已经发生变化。2003年非典期间，某知名企业立即投入开发心肺衰竭急救设备。没等试验做完，非典就销声匿迹了。没有同类竞争产品——没有先例就意味着没有现成的市场。一切都需要自己从新开拓。不仅需要在产品推广、客户教育、病例积累、知识普及、公关活动、政府通关等市场培育中投入大量资金时间，而且极有可能先进变先烈，为后来者铺路搭桥。特别是一些有创的，带放射源的，内植材料，机理不明（中医理论）的医疗器械。某知名专家主导开发的微波消融肿瘤治疗设备，因没有医院敢接受同意临床试验，至今仍处于样机阶段。

产品技术领先工艺先进——医疗器械研发制造工程师有一种倾向，即沉湎于技术迷宫

里不能自拔。依靠技术的思维，专家的自负，本行的习惯，制造出一台精美绝伦的产品，自鸣得意孤芳自赏。经常是合格而不合理，先进而不实用。工程师与临床医师之间沟通障碍屡见不鲜。

管理团队经验丰富——既往的成功不代表以后的成功，今天的团队也未必是团结高效的组合。团队成员的个人资历，工作经验，荣誉证书，辉煌成就只能作参考。成功者往往背负历史包袱，固守自己的惯性思维不能超越。面对新事物新情况，难以接受他人意见和建议。一个高手云集的团队又可能山头林立，互不服气。某个人影响力太大对企业也可能不利。分销商实力强大——分销商话语权太大，表明企业自身销售能力很弱，基本依靠分销商生存。分销商是典型的唯利是图实体，总是倾向于挤压企业利润，降低客户利益，扩大自己获利空间。如果没有有效的掌控手段，分销商将最终损害客户，破坏企业产品品牌声誉。通过掌握产品定价权，耗材配送权，售后服务，统一促销行动，严格划分市场区域等手段，保持对分销商控制力。完全放手就会有尾大不掉、恶奴欺主的风险。

客户关系良好巩固——医疗器械销售环节中人际关系仍是最有效的，因而也是最脆弱的。医院院长，器械科长，科室主任每一次任免换届都意味链条断裂，过去所有投入付之东流，一切需要从头做起。随着国家打击商业贿赂力度加大，采购程序公开透明，招标投标成为必然，过去依赖个人关系的销售模式越来越不灵了。掌握重要客户关系的销售人员也有随时流动的风险。

（6）六字真经

由此可见，要发现什么是真正的风险，就要从企业赖以生存发展的根本，也就是所谓优势和机遇中去寻找。市场竞争从六个方面考验企业的优胜能力，概括起来六个字：“势，利，人，友，器，用”。

势（相对态势）

不是每个企业都明白自己所处相对态势的。所谓态势，上至天文，下至地理，意指在当今国际国内政治、经济、文化、军事、环境、科技形势下，在医疗器械行业发展进程中，以及市场各要素影响下，企业所处地位和变化倾向。企业要根据自身实力和战略目标找准自己的定位和方向。很多企业在初创时并不明确自己未来愿景是什么，只是从某个具体产品项目开始构筑理想大厦。无论是通过严密的可行性分析，还是通过道听途说只言片语获取灵感，企业至少应该回答三个问题：是否符合科学技术发展趋势？是否符合国家产业支持政策？是否符合市场需求发展方向？顺势者昌，逆势者亡。

进一步回答：关键核心技术处于该领域什么位置（前沿、成熟、淘汰）？各级政府政策支持力度（优先、一般、限制）？市场需求潜力大小（巨大、有限、萎缩）？回答过这些问题，企业基本就可以掌握自己所处相对态势，进而明确定位和方向。

显然，技术越是尖端前沿，政府越是号召鼓励，市场潜力诱惑越强，这类产品项目风险也越大。企业要根据自己实力和目标选择最合适态势，才能最大限度发挥所掌握有利条件。定位不准，方向偏差，企业就要承担极大风险。比如微创无创是外科器械发展方向，但具体实现有多种途径。创新固然可喜，改进或许更佳。八仙过海各显神通。只要找到最合适自己的路，就能顺势而为，借势发展，才能事半功倍，快速壮大前进。在当今鼓励创新追求区隔的年代，企业切忌落入创新陷阱：为了创新而创新。一味地标新立异，只是为了拥有自主专利，或者竭力与竞争对手有所区别。这样极有可能使自己陷入窘境。特别是关键核心技术没有突破，基本原理还没有完全明白之时，刻意追求外观新颖，构造独特，功能多样，不仅增加成本，很可能增加技术工艺难度最终无法实现。国内医疗器械厂家经常犯此类错误。利（有利条件）

企业能否生存发展，不会依赖一种条件，而是取决于四大支柱——资本、技术、人才、市场——有效协调配合。合理的资金安排，到位的人员配置，恰当的技术组合，准确的市场

行动，都是围绕企业相对态势而确定的。高超的决策和英明的领导，可以始终保持这四位一体处于最佳动态平衡，有效支撑企业定位和方向。一旦这种动态平衡被打破，企业就会根基不稳方向偏移。在失衡状态时，任何一方都不单独成为有力条件；而在平衡状态下，任何一方也不会单独构成风险。资金不在多少，人才不论高低，技术不分先后，市场不计大小，只要适合企业相对态势，只要恰到好处搭配使用，也能成就一番事业。因此，企业最大风险一来源于不明白确定自己所处相对态势，二不能掌握发挥有利条件协调配套。企业如果过分强调依赖某一单方面有利条件，本身就隐藏极大风险。比如声称企业资金雄厚，人才强大，技术领先，市场广阔等等。很多失败企业不是缺乏有利条件，反而是某些条件太有利导致傲慢自负，利令智昏，看不见风险所在。大厦将倾，独木难支。

人（关键人物）

对企业最重要的人物也是最危险的人物。对某个个人依赖性越大，风险自然也越高。医疗企业企业内掌握核心技术和市场资源的人最关键，他们的个人品质，与企业利益关系，产权关系，忠诚度等因素，时刻左右企业进程。这类风险只能意会不能言传，企业心知肚明却无可奈何，不能拿到桌面上公开论及。企业与关键人物之间的关系有时是十分微妙的，外人根本无法了解掌握。项目申报书和商业计划书也很难显示其中奥秘，投资公司和主管部门也无从知晓透里。

对研发生产型企业，关键核心技术掌握至关重要。严格的指标要求，明晰的产权关系和牢固的利益制约是企业维系关键人物的三项基本保证。三条纽带中任何一条缺失都构成风险。销售型企业对重要销售人员也要有类似的纽带。不要相信人品道德，不要相信朋友义气，不要相信赌咒发誓，不要相信舆**道，不要相信因果报应。市场经济只有法律才是唯一相对可靠的保证。

友（合作盟友）

医疗器械行业三种合作关系比较重要。

企业与合作研发制造单位之间的关系；企业与总经销商之间的关系；总经销商与区域分销商之间的关系。科研院所和大专院校是自主研发项目主要来源。近来很多企业与客户如医院直接建立产品研发合作关系。这样做的好处是直接在医学临床实践中开发并检验科技创意。理论上合作单位名气越大，实力越强，水平越高，对企业和项目越有利。然而，合作实践中证明其中也潜伏着巨大风险。

其一是从科技创意到实用产品之间的实现距离。处于科学理论技术前沿的临床专家和科技专家不乏崭新创意，但要从技术工艺上实现并非易事。其二是主业和副业之间的关系。很多科技专家和临床专家本职业务就十分繁忙，应酬极多。合作单位本身也有自己的课题项目，和企业合作只是副业。因此很少有时间精力投入到合作项目中。其三是合作双方责任权益划分问题。企业上门求助的单位大多吃皇粮且家大业大，与企业合作没有生存上的压力。双方是一种不平等的关系。即使签订合同协议，对这样的单位和个人也没有约束力。项目进展顺利时双方是酒肉朋友，项目遇到难题时两边是**两重天。一方是企业农夫心里如汤煮，一方是公子王孙把扇摇，完全无所谓的心态。最可悲的结局是，企业成了合作方的提款机冤大头，反被其控制操纵。笔者曾就职的一家企业，因为在项目上完全倚重某医学专家，结果公司成立不久该医学专家就用自己的皇亲国戚充斥各利益部门，业务骨干反而受到排挤。最大股东明知失控也只能忍让迁就，虽然骑虎难下，进退两难，但害怕对方撒手颗粒无收，只好陪着笑脸与狼共舞。

器（客户利益）

医疗器械市场活动首要前提是给客户（医院、医师和患者）带来利益。很多企业都声称能给客户带来更大利益，但客户利益提升是以成本提高和风险增大为代价的。过度强调客户利益，不仅增加成本，也促使客户期望值高出企业实际承受能力，反而降低客户满意度。

不切实际抬高企业承诺，只能给自己造成不堪重负的局面。盛名之下，其实难符。一旦出现医疗事故不良事件，对企业将造成毁灭性打击。

用（辅助支持）

构成一个完整市场环境的除了客户，企业，产品，渠道之外，还有各种辅助支持因素。这些辅助因素对市场有效运转提供基础支持和润滑催化作用。市场越是成熟完善，这些辅助因素就越重要。政府行政办事效率，金融服务水平，信息资讯便捷性，公共服务完善配套（餐饮、住宿，休闲、娱乐、交通、商业等）属于一般性辅助因素。为医疗器械行业提供专业服务的有物流、保险、咨询、信贷、外贸、会展、设计、印刷、广告、传媒、通讯等。其风险大小取决于企业对某项具体服务的依赖程度。比如企业开展医疗器械电子商务，如果目标市场网络发展和信用体系尚不具备，就会面临较大风险。销售模式创新尤其需要注意研究目标市场具体条件，并非越新奇独特越好。

（7）小结

医疗器械市场风险分析、预测和评估，不仅对投资公司和政府部门有用，对企业自己也非常重要。企业在选择、投入、启动、参与某个产品项目时，应该具备基本的风险意识。人们习惯性认为企业在市场竞争中面临的劣势和威胁就是风险，其实是一种误解。真正的市场风险来源于企业赖以生存发展的根本，也就是在人们引以为傲的优势和机遇当中。对此人们要么不予正视，要么视而不见，要么见而不认，要么认而不惧，要么惧而不防。分析、预测和评估市场风险需要合适的方法工具。本文提供一套简单实用的“六字真经”组合，通过分析企业相对态势（势）、有利条件（利）、关键人物（人）、合作盟友（友）、客户利益（器）、辅助支持（用），确定什么是对企业生存发展的最大优势和最好机遇，从而发现什么是企业面临的真正风险。

（8）最后赠言

对一个资金有限，时间紧迫的企业来说，选择开发和经销某一医疗器械产品项目时，应注意避开以下高风险陷阱。敢为天下先，不要成先烈。

一、过于尖端前沿或偏门冷门，市场尚无先例，几乎没有示范用户和窗口单位。

二、无论过去怎么辉煌，如今明显淘汰过时落后，而且没有新用途新市场支持。

三、基本原理不明，或不能掌握关键核心技术和关键人物。

四、与主要合作方权益关系模糊松散，成败无关对方利害的。

五、因偶然因素导致流行，已经火暴热销一段时间。

六、功能替代品很多，有其他更简便廉价方式满足需求。

七、市场没有成熟销售网络，企业自己无力开拓市场。

第五篇：会展行业的SWOT分析

SWOT分析法是一种战略分析法，它的实质是：通过与竞争对手相比，分析自身的优势劣势，判断分析自身所处的环境，外部存在的机会与威胁，最终从战略上提出问题解决方案。运用SWOT分析法，我国会展业面临如下环境：

(一)S-strength(优势)：主要体现在(1)市场潜力和发展空间大。从我国的情况看，会展业基本上还处在一个初步发展的阶段，呈现的基本的特征是：人口多，潜在消费市场巨大;我国已成为全球制造中心，国外工商企业在我国大型批量采购较多;一些产业链已基本形成;涉及会展业的企业数量庞大，管理水平和效率都较低，运行质量不高;因而现阶段我国会展业的发展的空间很大。(2)本土化经营，文化背景一致，与客户有着深厚的民族感情，了解客户的现状和本土文化，有着固定的网络和渠道，熟悉政策环境，利用其广大的社会资本在短期内利于争夺客户。

(二)W-weakness(劣势)主要体现为：(1)会展整体规划不够理想，各自为政，条块分割，以省及城市的行政区域为基础制定会展发展战略规划。实际上，由于会展业运作本身具有功能整合和跨边界的特点，一个城市发展会展产业要与当地的经济发展水平相适应，甚至要与当地的产业结构、服务行业发展等相匹配。(2)会展技术水平较低，基础设施不完善。会展技术主要指信息化技术、展馆设施配套和展示技术、运输、管理技术等。纵观我国的会展业，其技术装备水平低，生产效率不高，服务水平较差。(3)人才短缺。当前我国整个会展业中，专业人才非常少，存在着较大的缺口，这制约了我国会展的进一步发展，削弱了我国会展业的可持续竞争力。(4)经营规模小，服务水平低。我国会展企业数量较多，但规模相对而言都比较小，服务水平普遍较低，出现了结构性供需矛盾。一方面，一些低层次的、单一的和低技术含量的会展服务供给过剩，高层次的和高技术含量的会展服务供给不足;另一方面，由于各省市自办会展的比例过大，专业会展市场的有效需求不足，需求不足导致先期建设的高水平会展中心经营困难，正在经历高投入，低回报或无回报的时期。

(三)O-opportunity(机会)。随着大量外资企业的进入，扩大了会展业市场容量。由于我国在劳动力成本和原材料供应方面的比较优势以及巨大的市场前景，许多跨国公司正准备将我国变成制造基地，成为全球制造中心，这一趋势无疑会增加我国会展业市场的容量。与此同时，一些国外会展企业的进入有利于我国会展企业与国际接轨，提高管理水平和增强竞争力。随着国内市场国际化，国际市场一体化的发展，国内会展企业被推到国际竞争的大潮中，在与世界大公司的同台较量中，我国的会展企业可以借鉴吸收它们的先进理念和成功运作经验，提高管理水平，与国际接轨;吸收国外先进的管理组织方式，提高企业的竞争力，迅速向规范和现代化会展企业靠拢。

(四)T-threat(威胁)。主要体现在：(1)中国加入WTO三年来，特别是大陆和港澳CEPA安排的实施，外商也越来越看好中国国会展业，中外会展企业的合作呈现多层次、全方位态势。美国、德国、英国等会展业发达国家的一些著名公司都在寻找与中国的合作项目，或合作建立企业、或合作办会展，形式多样。大量跨国会展企业的进入，加剧了市场竞争，会展业面临重新洗牌。一方面，一些大型的跨国物流企业纷纷抢滩中国市场，如德国汉诺威、意

大利米兰和德国法兰克福展览公司这三个世界展览业巨头都在黄浦江畔设立了分支机构。这些大型的跨国企业凭借强大的资金、技术优势和先进的专业管理经验，全面进军国内市场，这使得国内某些势单力薄的会展企业必将淘汰出局;另一方面，也迫使一些有眼光的会展企业为了避免陷入孤军奋战、分散经营的局面而适时调整战略，加强合作和结盟，搞“兵团”作战，从资源、资金、网络的规模化入手，利用信息技术整合企业内部业务流程，通过兼并、代理、战略联盟等方式走规模化经营之路。(2)人才争夺战。国外会展公司的进入，势必加强了对人才的争夺，他们为了推行本土化建设，不惜重金利用各种手段从国内会展企业“挖”走高素质的人才，这将使得国内会展业人才争夺的竞争加剧。

长松咨询观点：我国到目前为止缺乏会展经济的“市场规则”、会展行业协会不健全、展览业市场收费采取双轨制、会展业管理不规范、会展主题不明确、会展设施不配套、设备陈旧落后、会展场馆面积小、会展的规模不大、会展杂乱等。《长松组织系统》工具包——为企业度过公关危机，让数千家企业成功发展壮大的选择，值得您的信赖！