房地产行业纳税风险因素分析

第一篇：房地产行业纳税风险因素分析

房地产行业纳税风险因素分析

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

税务管理部门利用政策宣讲会、互联网络和发放宣传达材料等形式宣传税收政策，入户核实税收政策的落实情况，并积极推广使用各类税收软件。

第二篇：2014年中国风电行业风险因素分析

2014年中国风电行业风险因素分析

智研数据研究中心网讯：

内容提要：如果未来国家支持风电行业的相关政策发生变化，将可能减少风电项目的收入，从而对公司的经营业绩带来不利影响。

1、国家支持风电行业的相关政策发生变化的风险

国内风力发电行业近年来的高速发展很大程度上受益于国家对可再生能源行业尤其是风电行业在政策、法规及激励措施方面的支持。近年来，国家先后颁布了《可再生能源法》、《可再生能源中长期发展规划》、《关于完善风力发电上网电价政策的通知》等多项政策、法规和条例鼓励开发风能，对上网电价保护、强制并网、强制购电以及各项税收优惠政策都做出了明确规定，显著地提升了风电项目建设的经济可行性。国家发改委于2006 年和2007 年分别制定的《可再生能源发电价格和费用分摊管理试行办法》和《可再生能源电价附加收入调配暂行办法》也明确规定，可再生能源发电价格高于当地脱硫燃煤机组标杆上网电价的差额部分在全国省级及以上电网销售电量中分摊。

如果未来国家支持风电行业的相关政策发生变化，将可能减少风电项目的收入，从而对公司的经营业绩带来不利影响。

2、清洁发展机制发生变化所导致的风险

清洁发展机制来源于1997 年12 月《联合国气候变化框架公约》第三次缔约方大会上通过的《京都议定书》。根据《京都议定书》下的清洁发展机制安排，发展中国家符合资格的节能减排项目可以获得核证减排量的信用额并能向做出温室气体减排承诺的工业化国家出售。

3、项目并网风险

建设风电项目必须取得项目所属地方电网公司同意并网的许可，已投产风电项目需执行电网统一调度，按照电网调度指令调整发电量是各类发企业并网运行的前提条件。当用电需求小于发电供应能力时，发电企业服从调度要求，使得发电量低于发电设备额定能力的情况称为“限电”。由于风能资源不能储存，因此“限电”使得风力发电企业的部分风能资源没有得到充分利用，该情况称为“弃风；能否实现全额并网发电取决于当地电网是否拥有足够输送容量、当地电力消纳能力等多种因素。

内容选自智研数据研究中心发布的《2013-2018年中国风电设备行业投资分析及发展趋势预测报告》

第三篇：房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税

对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？•中华人民共和国营业税暂行条例‣(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“ 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订•商品房销售合同‣，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。

可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。

例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按•中华人民共和国税收征收管理办法‣及其•实施细则‣的有关规定加收滞纳金。

二、收取购房定金未申报缴纳营业税

•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局•关于印发†营业税问题解答（之一）的通知‡‣（国税函发„1995‟156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一直挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报缴纳营业税，也是一种延期缴纳税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金（银行存款），贷：其他应付款－定金。签订合同并收到首付款的账务处理是，借：现金（银行存款），其他应付款－定金，贷：预收账款—房款。经税务稽查机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入28,000,000元，挂在“其他应付款—定金”科目的贷方，未申报缴纳营业税。根据•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条和国税函发[1995]156号文件规定，税务稽查机关作出以下处罚决定：甲房地公司尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元，补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

三、部分代收款项未申报缴纳营业税

•中华人民共和国营业税暂行条例‣（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。因为根据•国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知‣（国税发[2004]69号）文件的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应一并计入收入额，缴纳营业税，并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。

财政部、国家税务总局•关于土地增值税一些具体问题规定的通知‣（财税字„1995‟048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用

•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发„2009‟31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

基于以上政策规定，房地产公司代有关政府部门收取的代收款项，除了代收的住房专项维修基金外，都要依法申报缴纳营业税，例如，税务稽查机关检查某房地产公司“其他应付款”账户时发现，该公司2012至2013年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金700万元，管道燃气初装费和有线电视初装费共1500万元，票据由委托方进行开具，其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。最后税务稽查机关对该企业作出•税务处罚决定书‣，处理决定如下：

1、根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣第一条、第二条、四条及•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第十四条的规定，追缴该房地产公司代收款项1500万元的营业税及附加，并加收滞纳金。

2、因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。

3、根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。

四、以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息未视同销售申报纳税 实践中，房地产公司往往会出现以其开发完成的开发产品抵建筑企业的工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房屋抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理分别是，借：应付账款——应付建筑工程款，贷：开发产品——商品房；借：长期借款，贷：开发产品——商品房；借：应付股息，贷：开发产品——商品房。双方都没有给对方分别开具发票。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣第一、二、四、五、九条及其•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第四条的规定，房地产公司以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时应视同销售处理。以房抵工程款应按照建筑企业从房地产公司收回工程款和再用收回的工程款购买房地产公司的房屋两个阶段来进行税务处理，房地产公司和建筑企业应分别给对方开具发票。即房地产公司给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给房地产公司开具建筑安装发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。以房抵银行贷款应按照银行收回房地产公司的贷款资金，然后用收回的贷款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银行开销售不动产发票，银行给房地产公司开具超过贷款本金部分利息的利息票据。以房抵股东分配股息应按照房地产公司销售商品房获得的销售收入，然后用销售收入支付给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具销售不动产发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，必须按照税法的规定，按照视同销售处理，依法申报缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。例如，税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实：

一是将其售楼部数据和财务部有关数据进行核对时发现，该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现，房地产公司与施工单位签订了•抵债协议‣，协议中明确了用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

二是在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实，原来是房地产公司与某银行签订•以商品房抵顶银行贷款合同‣，以开发产品抵顶银行3900万元贷款，房地产公司以商品房抵顶银行贷款，不进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。

经过查证后，税务稽查局对该房地产公司进行了如下税务处罚决定：

第一追缴房地产公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金，按照协议售价2000万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

第二，追缴房地产公司按照3900万元价格视同销售行为的营业税及附加并加收滞纳金，同时按照3900万元价格扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

五、利用装修分解精装房销售收入

为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业往往将销售额分解为两部分：一部分为毛坯房销售额；一部分为装修款。其实这种做法是违背相关政策规定的，因为房地产企业没有装修资质，而与客户签订装修合同是分解销售额，少申报土地增值税和营业税，是一种典型的漏税行为，税收风险很大。

例如，D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2013年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元。对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣、•国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复‣（国税函[1998]53号）的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。基于这规定，甲公司将精装房销售分解为两份合同，漏了土地增值税和营业税。最后，税务稽查机关对甲公司做出补营业税、土地增值税、罚款和缴纳滞纳金的处罚。根据国税发[2009]31号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2013年企业所得税。

六、将土地评估增值虚增开发成本，少申报土地增值税和企业所得税

为了增加开发成本，少申报土地增值税和企业所得税，有些房地产开发企业往往对其开发用地进行评估增值，增加其开发用地的成本，以便达到少申报土地增值税和企业所得税的目的。

•中华人民共和国企业所得税法实施条例‣(中华人民共和国国务院令第512号)第五十六条规定：“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”

•财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知‣（财税字[1998]50号）规定业依据财税字[1997]77号第四条的规定，按评估价调整了有关资产帐面价值并据此计提折旧或摊销的，对已调整相关资产帐户的评估增值部分，在计算应纳税所得额时不得扣除。

基于以上政策文件规定，房地产企业对土地进行评估增值虚增开发成本，在土地增值税清算和企业所得税汇算时，不得扣除评估增值的部分。否则将面临税务稽查的风险。

例如，某税务稽查人员在对某房地产开发企业的“开发成本”科目进行稽查时发现，该房地产企业C项目的土地成本共2.5亿元，但•土地转让协议‣中的地价款为1.8亿元，两者相差了7000万元。税务稽查人员对该房地产公司列支土地成本的记账凭证逐一进行检查，发现该房地产公司对C项目用地进行了资产评估，评估值为2.5亿元。房地产公司进行如下账务处理： 借：开发成本—C项目—土地成本 7000万元 贷：资本公积 7000万元

经核实，土地评估增值部分进入开发成本并已在税前扣除金额为4000万元。后来，税务稽查机关对该房地产公司作出如下处理决定：该房地产公司通过评估增值的土地成本虚增产品成本在税前扣除，追缴其企业所得税，加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

七、将转为自用开发产品的开发成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除 为了达到增加开发成本以便少申报土地增值税和企业所得税，有的的房地产企业对其转为自用的开发产品的开发成本，没有转为固定资产，而是将其开发成本也计入到土地增值税和企业所得税税前扣除成本。

国税发[2009]31号第十七条规定：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”

基于以上税收政策规定，房地产企业转为自用的开发产品，其开发成本应转为固定资产，不能在企业今后的土地增值税和企业所得税前扣除，只能通过计提折旧，在企业所得税前扣除，否则会有税务稽查的风险。

例如，甲房地产公司A项目的会所在完工后于2014年4月办理房产证，产权人为甲公司。该会所在2013年10月已租给其关联企业某娱乐公司从事娱乐业经营。在税务稽查中发现，甲公司将A项目的会所成本在“开发成本”科目下设臵子科目进行单独核算，在A项目完工后，该公司将包括会所成本在类的“开发成本—Ａ项目”账面余额全部结转“开发产品成本—A项目”后又分别在2012年、2013年底分两次全部结转“销售成本”，在税前扣除。2014年4月办理房产证后，甲公司既未将会所转作固定资产，也未将相应的成本从销售成本中转回。税务稽查机关根据国税发[2009]31号文第17条的规定，对甲公司作出如下处理决定：甲公司将经营性的会所成本作为开发产品成本在企业所得税前扣除，应调增应纳税所得额，将会所成本结转为固定资产，提取折旧。

八、销售退回不冲回销售成本 房地产企业在发生商品品销售时，往往会发生某些业主退房问题，这种退房问题应如何税务处理呢？有不少房地产企业的财务部人员在对业主发生退房得到批准后，往往只冲减收入而不冲减成本，结果使企业少申报缴纳企业所得税和土地增值税。这种账务处理是存在税收风险的，如果被税务稽查机关一旦查出，将会面临补税、罚款和缴纳滞纳金的行政处罚。

例如，某税务稽查机关在对某房地产企业的预售收入进行检查时，发现该房地产公司Ｂ项目有笔红字冲回业务，经核实是销售退回业务。在对Ｂ项目销售成本进行检查时，检查人员未发现有红字冲回业务，对照销售台账，发现结转销售成本的面积比销售台账中记载的销售面积多了150平方米。经过核实，发生的几笔销售退回业务只进行了销售收入冲减，未进行销售成本冲减，造成多结转150平方米销售成本，应调增应纳税所得额。最后，税务稽查机关作出以下处罚决定：根据•中华人民共和国企业所得税法‣的规定，追缴该房地产公司多结转的销售成本的企业所得税、加收滞纳金并处以补缴税款0.5倍的罚款。

第四篇：精神科风险因素分析及防范措施

精神科护理风险危险因素分析及防范措施

一、常见的精神科护理风险有： 1.有自伤、自杀的危险。2.有冲动、伤人、损物的危险。3.有出走的危险。4.有噎食的危险。5.有窒息的危险。6.有营养失调的危险。7.有受伤的危险。

8.有危险物品进入病房的危险。9.有跌倒的危险。

10.有皮肤完整性受损的危险。11.有异物进入体内的危险。12.有触电的危险。

13.有工作人员在保护患者时受伤的危险。14.有烫伤的危险。15.有中暑的危险。16.有感染的危险。17.有护患纠纷的危险。18.有护士心理压力过重的危险。

二、精神科护理风险的危险因素及征兆评估：

1.自伤、自杀的危险因素：患者因抑郁、妄想、幻觉、睡眠障碍或因被家属嫌弃、亲人去世、失业、恶性肿瘤、艾滋病等因素发生自伤、自杀。征兆评估：①有自杀史②情绪低落、无望③失眠，体重减轻，害怕夜晚来临④将自己与他人隔离⑤命令性幻听，命令患者自杀⑥负罪感⑦存在被迫害、被折磨、被惩罚的想法⑧抑郁患者突然变的开心⑨冲动、易激惹⑩询问护士“多长时间巡视一次”、“这种药吃多少才会死”等问题⑾谈论死亡，有想死意念⑿分发自己的财产、物品⒀收集危险品。

2.冲动、伤人、损物的危险因素：患者受幻觉、妄想支配或病友之间言语不当、碰撞等原因吵架；封闭的住院环境、简单粗暴的管理使患者难以适应角色；护理人员态度或言语不当激惹患者。征兆评估：①先兆行为（踱步、不能静坐、握拳或用拳击物、下颚紧绷、呼吸增快、突然停止正在进行的动作）；②言语（威胁妄想性言语、大声喧哗、强迫他人注意）；③情感（愤怒、敌意、焦虑、异常欣快）④意识水平（思维混乱、精神状态突然改变、定向力缺乏）。

3.出走的危险因素：患者受幻觉妄想支配、自知力缺乏；不适应住院环境、思念亲人、对工作人员服务态度不满；患者偷走工作人员钥匙、患者会客时外逃。

4.噎食的危险因素：服用抗精神病药物的患者因锥体外系反应所致吞咽困难；老年人或有脑器质性疾病如帕金森综合症的患者吞咽反射迟钝、抢食或进食过急；癫痫患者在进食时抽搐发作。

5.窒息的危险因素：患者木僵状态口水潴留；肺部感染严重、痰液

多、浓稠，不易咳出；给拒药患者强行灌药等。

6.营养失调的危险因素：患者因有幻觉、妄想或极度兴奋、躁动、情绪抑郁等不思饮食；处于木僵、退缩状态而拒食；厌食症患者因怕发胖而拒食等。木僵、谵妄、痴呆、精神发育迟滞的患者自理能力下降；贪食症不可控制的暴食。

7.受伤的危险因素：癫痫患者发作咬伤；木僵患者无自卫能力受其他患者攻击；患者跌倒/坠床受伤、冲动患者致他人受伤；护理人员专业技术不过硬或责任心不强给患者造成的伤害，如服错药、打错针;被约束患者皮肤擦伤、骨折等。

8.危险物品进入病房的危险因素：工作人员未按工作流程进行安全检查，致新入院、外出检查、会客患者把打火机、水果刀、绳子等带入病房。

9.跌倒的危险因素：因地面有积水滑倒；年老体弱、血压不稳、衣裤不合适、服用抗精神病药物等原因致患者步态不稳摔伤；患者突然冲动摔伤。

10.皮肤完整性受损的危险因素：患者呈木僵状态、躁动、长期卧床、尿床引起；约束带使用不当致局部皮肤破损；护理人员缺乏责任心，如未及时为患者翻身等所致。

11.异物进入体内的危险因素：精神分裂症患者可由思维障碍吞食异物，也可能是冲动或自杀行为；抑郁症、人格障碍患者采用吞食异物作为一种自杀手段。

12.触电的危险因素：患者用铁丝或钉子插电线插座。

13.工作人员在保护患者时受伤的危险因素：主要因患者突发冲动时工作人员少，保护患者时护患双方力量悬殊较大等，尤其在早、中、晚上保护患者时，患者受精神症状的支配，对工作人员产生妄想引起。

14.烫伤的危险因素： 为患者供应的茶水、稀饭温度过高致患者烫伤等。

15.中暑的危险因素：可由夏季高温、天气闷热，患者多，空气流通差引起。

16.感染的危险因素：患者抵抗力低，受凉、饮食不洁及病毒的侵袭；护理人员做治疗时无菌观念淡薄；病室空间小患者多，空气流通差等原因引起。

17.护患纠纷的危险因素：患者及家属对精神病的治疗及预后期望值过高，当疗效不理想或出现药物副反应时；护士服务态度差，沟通不到位；护理操作技术水平差，告知不全面；护士法律意识淡薄，书写护理文书时不及时、不规范；医疗费用的增加，错收、漏收、补收造成家属的误解。

18.护士心理压力过重的危险因素：精神科患者病情复杂、护理治疗难度大；患者治疗不合作、家属不理解、护患沟通难度大，致护士难以适应角色；护士缺乏专业知识、应急能力差；被患者谩骂、人格侮辱和人身攻击时，心理承受能力差，自己不能很好的调适。

三、防范措施：

（一）一般防范措施

⑴对精神科护士进行法律知识教育，护理风险意识教育，职业安全防护教育。培养一支高品质，责任心强，对待精神病患者能够忍耐和宽容的护理队伍。维护好患者和自己的合法权益，提高护理质量和业务水平，提高患者满意度。

⑵健全和完善各项护理安全质量监控管理，规范工作流程。⑶严格执行各项护理规章制度（护理交接班制度，查对制度，给药制度等）。

强化岗位责任制的落实，加强巡视，仔细观察病情、认真执行医嘱，及时发现风险先兆并妥善处理。

⑷识别护理风险，落实风险告知制度。各病区每个月进行护理安全分析，要求护理人员积极参于讨论，分析病房存在的不安全因素，分析目前病房现存和潜在的护理风险因素，并提出整改措施。护士长带领全科护士对现存和潜在的问题进行全面评估，对高危风险进行分析、告知，使每位护理人员警钟长鸣，预防不良事件发生。

⑸合理配置人力资源，实施弹性排班，在早、中、晚和繁忙时段增派人力。

⑹牢固掌握《护理应急预案及处理程序》。

⑺与患者建立良好的信任关系，尊重患者，态度和蔼耐心，严肃认真，不用刺激性的言语或挑逗患者，保持环境安静，避免激惹患者。

⑻鼓励患者以言语表达感觉及发泄不满情绪。

⑼鼓励患者在无法控制行为时，立即寻求帮助。⑽清除所有的危险物品并减少环境的刺激。⑾教会患者克服急躁情绪及处理压力的方法。

⑿向患者指出激越行为的表现，并强化有效的应对技巧。⒀鼓励患者多参加集体活动，以强化其支持系统。

⒁当患者出现暴力行为时，依其情况可给予口头限制，药物控制，约束性保护等措施。

（二）针对性防范措施

1.防止患者自伤、自杀 ①通知全体医护人员共同预防患者自杀，发现任何细微的征兆及时向医生汇报。②病室设置要安全，加强危险品管理。③加强病情观察，当患者抑郁情绪突然好转，应提高警惕。④对消极患者做到心中有数，了解其心理状况、家庭及社会关系，尊重患者的人格，同情、关心患者，做好心理护理。⑤表扬患者的优点长处，提高其自尊，增加患者价值感。

2.防止患者冲动、伤人、损物 有效落实治疗方案，尽早消除精神症状，减少冲动行为的发生；保持环境的安静整洁；加强沟通交流，关心患者并教会患者人际沟通的方法和表达愤怒情绪的适宜方式；对于有冲动、伤人、损物行为的患者做到心中有数，置于视线内，及时发现危险先兆，防患于未然。

当患者突然出现冲动、伤人，损物等暴力行为时：医护人员应大胆镇静，机智果断的对待患者，进行保护性约束和隔离。①医护人员应集体行动，首先对暴力行为进行评估，然后从背面或侧面阻止患者冲动。②护士

用平静、平和的声音与患者交流，增加患者的安全感，以控制局面，保持言行的前后一致。③对手持凶器或杂物的患者，要劝导其放下或采取转移注意力的方法，趁其不备时拿去，不可强硬夺取。④对于治疗不合作者，治疗前做好充分的准备，如进行耐心的说服解释，并组织人力协助治疗护理。⑤接触有追求异性行为的患者，态度要严肃，随时警惕其不礼貌的行为，不要单独与患者交谈以免引起意外。

3.防止出走 ①护士加强与患者沟通交流，了解其心理需求，尽量满足患者的合理要求。②加强安全管理：损坏的门窗及时维修。工作人员保管好钥匙。患者外出活动或检查、会客专人陪同。③每个班次固定一个护士开门，开门的护士严密观察出入的人员。④开展工娱活动，丰富患者的住院生活。⑤与患者家属联系鼓励来院探视。⑥认真交接班，仔细清点人数，对防外逃患者做到心中有数，做好分级护理。

4．预防噎食 ①严密观察患者的病情和精神药物导致的不良反应，评估患者的吞咽功能。②对于有药物不良反应、年老体弱，吞咽反射迟钝的患者，应给予软食，必要时给予流质或半流质，避免带骨、带刺的食物。③加强饮食护理，吞咽困难者专人守护进食；对于抢食及暴饮暴食者应单独进食，控制其进食量。④口中含有食物时避免大笑、讲话、行走或跑步。

5.防止窒息 木僵患者头偏向一侧，口水潴留时及时吸出拭干；肺部感染痰液不易咳出给予翻身拍背，必要时给予吸痰；为拒服药患者灌药时一定要注意防止窒息。

6.防止营养失调 对于摄入量不足的患者，护士先了解原因及患者的饮食习惯，满足其口味，以提高食欲，安排集体进餐或少量多餐，必要

时专人劝导并喂饭；自理能力下降的患者，饮食由专人护理，也可遵医嘱鼻饲或静脉补液保证营养；对于神经性厌食症和贪食症患者：①向患者讲解消瘦、肥胖的危害，解释治疗目的，取得配合。②评估患者达到标准体重和正常营养状态所需热量。③和患者一起制定饮食计划。④鼓励患者按计划进食。⑤观察患者体重及进食情况并监督执行。

7.防止患者受伤 对于有癫痫发作、服用抗精神病药物剂量较大、木僵状态、受精神症状支配等重点患者，护士加强巡视，做好健康宣教和预见性防范措施，防咬伤、摔伤、他伤，发现危险信号及时报告医生妥善处理。护士要认真学习临床用药及护理知识，正确执行医嘱，严格遵守技术操作规程，避免给患者带来意外伤害。

8.防止危险物品进入病房

严格执行工作流程，对于新入院、外出后返院、会客后的患者做好安全检查，发现危险物品及时收管或送出病区；外来人员施工时加强工具管理。

9.防止跌倒 放置防滑标识、防滑垫，告知患者穿防滑鞋；对步态不稳的患者应该在视线之内，上厕所、走路时给予搀扶；对于防跌倒的患者，应做好安全宣教，如起床时速度宜慢，走路时应注意地面是否平滑，是否有积水等情况；清洁工应及时清除地面障碍物和积水，保持地面清洁干燥，保证患者安全。

10.防止压疮发生 做好床头交接班；对长期卧床、年老体弱的患者注意观察局部皮肤情况，防止局部继续受压，做好皮肤护理，定时翻身、按摩等，加强全身营养；定时观察被约束患者约束肢体局部皮肤血液循环情况，保护带不宜过紧，定时更换体位并按摩局部皮肤。

11.防止异物进入体内

对于有吞食异物倾向的患者要了解原因，不要斥责，耐心向患者说明吞食异物会导致不良后果，帮助患者改变行为方式；管理好危险物品，及时清理垃圾；患者使用剪刀、指甲钳等应在护士的视线内。

12.防止触电 加强巡视，掌握病情，重点患者做到心中有数；定期对病房的电线、插座进行排查，排除安全隐患，防止病区内有铁丝、铁钉等导电物品，发现患者行为异常及时制止，做好心理疏导，严格交接班。

13.防止工作人员在保护患者时受伤

在用保护带约束患者时，要注意方法，尽可能引导患者到床边，数人同时按住保护患者，防止患者和工作人员受伤。

14.防止烫伤

清洁地面时不用温度过高的水，为患者供应温开水饮用，早餐进食时加强管理，避免给患者温度过高的稀饭。

15．防止中暑 夏季高温时，采取有效的降温措施，为患者供应绿豆汤、西瓜等解暑的饮食。

16.防止院内感染 勤洗手，开窗通风，空气消毒。严格执行无菌操作，做好健康教育，如：多喝开水，适当锻炼，注意冷暖，个人卫生，饮食卫生，加强营养，增强抵抗力等。观察患者有无感染征象，尤其是体温的变化，发现异常及时汇报医生。当发现有传染性疾病时，尽早隔离、治疗并及时上报。

17.避免护患纠纷 加强护理人员自身的法律意识，规范护理行为，不侵犯患者的合法权益，尊重患者的人格和尊严，严格执行患者生命健康权、知情权、安全权等；加强医护合作、医护沟通、护患沟通，耐心解释

交流，关心、爱护、理解患者，建立和谐的护患关系，取得患者和家属对工作的支持、配合；提高护士的专业素质，提高护理文书内涵质量，及时规范地完成并保持真实性及科学严谨性；正确合理收费。

18.减轻护士心理压力

加强护士“三基三严”、专业技术水平的培训，培养护士预见性护理思维能力，提高综合素质和应急能力、抗压能力。

小结：

精神科护理风险始终贯穿在治疗、护理、操作、处置等各个环节和过程中。只有增强法律意识，严格执行规章制度；加强人文关怀；提高护理人员的专业技术水平、综合素质和应急能力；为精神病患者提供优质、安全的护理服务。才能有效规避护理风险，防范和减少护患纠纷。

护理部

乐山市精神病医院

精神科护理风险危险

因素分析及防范措施

护理部

第五篇：房地产行业消费者行为分析（范文）

房地产行业消费者行为分析

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

品牌忠诚度：由于出身农村的消费者居多，品牌对他们而言没多大的吸引力。只要设计的合他们的感觉，他们就不会考虑太多。