第一篇：房地产合作开发模式及风险分析
目录
1.房地产合作开发的主要模式...............................................................................................................2 2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题...................................................................................3 3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题...................................................................................4 4.房地产合作开发合同主要条款...........................................................................................................5 5.房地产项目转让合同的主要条款.......................................................................................................6 6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型................................................................7 7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定....................................................8 8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格................................................................9 9.房地产公司如何选择开发模式.........................................................................................................10 独立开发........................................................................................................................................10 联合开发........................................................................................................................................11 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析...........................................................................................14
一、项目合法性考察....................................................................................................................14
二、项目开发主体问题考察........................................................................................................14
三、合作形式的选择....................................................................................................................14
四、合作项目资金监控问题........................................................................................................16
五、审查项目的当地政府态度....................................................................................................16
六、项目合作合同条款................................................................................................................17
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1.房地产合作开发的主要模式
1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：
A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目；
B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；
C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。
6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
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2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
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3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题
（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。
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4.房地产合作开发合同主要条款
（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；
A、共同组建项目公司方式
需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；
B、合作建房协议方式；
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；
（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；
（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；
（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；
（9）违约责任；
（10）解决争议的方法；
（11）合作当事人约定的其它事项。
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5.房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
（4）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
（5）项目转让方式；
A、以开发项目转让方式；
需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
B、以转让项目公司股权方式；
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；
（7）项目标的物转让、交割日期及方式；
（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
（9）双方的权利义务；
（10）违约责任；
（11）解决争议的方法；
（12）转让当事人约定的其它事项。
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6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型
房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式：
一是以签署联合经营协议的合伙制联建； 二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。
三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。
房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。
项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。
房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。
另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。
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7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定
由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。
如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的，该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中以及合作的不利益后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。
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8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格
在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的：
1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。
《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。
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9.房地产公司如何选择开发模式
独立开发
一、招拍挂方式：
土地进行过一级开发后，由市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式
二、收购地产公司方式: 全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）
三、与金融机构合作方式: 与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作
四、买断物业: 一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，出租或出售
操
作
招拍挂方式:
1、到储备中心购买标书；
2、由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；
3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；
4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。
收购地产公司方式:
1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目；
2、对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；
3、公司法人变更，股权变更
4、运作公司名下地产项目。
与金融机构合作方式 :
1、选择合作伙伴，并由投资部进行考察；
2、对实际需要合作的资金和模式进行确立；
3、获得国家金融机构的审批后，进行全方位的合作。
买断物业:
1、未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；
2、已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进行长期的投资。
实
例
2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。
2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。
2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING
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房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。
摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。
优
势
招拍挂方式:
1、土地已进行过一级开发，不需要开发商进行过多的人力、财力投入；
2、土地项目的获得受其他因素影响的几率较小；
3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择；
4、可选择联合竞标的方式。
收购地产公司方式:
1、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；
2、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目；
3、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目；
4、可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。
与金融机构合作方式 :
1、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；
2、帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；
3、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。买断物业:
1、长线投资，长线收益，保证利润增长点；
2、持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。
劣
势
招拍挂方式:
1、受国家土地政策的影响；
2、受土地位置和规模的影响；
3、需要房地产开发资质，并连续开发地产项目3年以上。
收购地产公司方式:
1、人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；
2、防止收购过程中的陷阱。
与金融机构合作方式 :
1、金融机构的伙伴选择比较苛刻；
2、受国家的金融政策影响比较大，特别是外资。
买断物业:
1、需要拥有大量的资金；
2、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；
联合开发
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一、联合报建，共同出资：
双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。二、一方出地，一方出资：
主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。
三、组建项目公司
由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。
操
作
一、联合报建，共同出资：
1、由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察；
2、按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度；
3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。
二、一方出地，一方出资 ：
1、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；
2、土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成项目的整体运作；
3、双方最终按实际的出资比例进行利润分成。
三、组建项目公司
1、公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨
2、按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度；
3、双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。
实
例
2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。
2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行
2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。
优
势
1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；
2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；
3、有利于增强项目抵御风险的能力；
4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；
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5、纳税（土地增值税）。
劣
势
1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；
2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；
3、某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；
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10.房地产合作开发中需注意的问题浅析
目前，随着国家宏观调控政策的贯彻实施，一些中小房地产公司遇到了许多困难，在无法独立获得开发项目的情况下，不得不寄希望于与别人合作开发项目，但是，由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险，因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解，对房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识，那么，在合作开发时应注意哪些问题呢？
一、项目合法性考察
这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。
二、项目开发主体问题考察
（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。
（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。
（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
三、合作形式的选择
A、联合开发：
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指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：
（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：
1、利润分成方式。
双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大，而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。
2、实物分配。
双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。
（二）一方出地，一方出资的联合开发。
该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：
1、实物分配。一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式。
2、利润分成。
同上利润分成模式，该种合作方式上文已经做过介绍，在此不再赘述。
3、出资一方享有租赁权（名为联合开发实为租赁）。
此种合作模式适合于规模较小，但有一定的的资金优势的开发公司，通常情况下没有自己的在建项目，也没有突出的业绩，在合作中处于相对的劣势地位。主要由开发公司一方进行项目的全程投资，以土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，投资的风险完全在开发公司一方，待项目竣工后，对方将整个楼盘或部分楼盘租赁该开发公司，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，开发公司一方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式对开发公司一方风险较大，类似于将自己的 15 / 17
资金投入到别人的项目中，开发公司一方须提前做好担保预案，由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。
B、组建项目公司
由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。
四、合作项目资金监控问题
资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。
还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为8000万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达1.2亿。1000万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。
五、审查项目的当地政府态度
这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。
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六、项目合作合同条款
从以上来分析，一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的房地产合作开发合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。
我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。
我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。
这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合作开发协议，为项目的顺利开发奠定基础。
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第二篇：合作开发外商投资房地产项目案例分析
合作开发外商投资房地产项目案例分析
时间：2009-8-5
浙江沪鑫律师事务所 郦煜超
一、基本案情：
上海某房产公司（以下简称“房产公司”）为外商独资企业。2008年1月26日，房产公司通过参加竞买的方式成交，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同年2月9日，与国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，对土地出让金及支付方式等内容做了具体约定，合同签订以后，房产公司即依约支付了全部土地出让金，共计人民币1300多万元。
浙江某投资公司（以下简称“投资公司”）拟与该房产公司合作共同开发该项目，为此，投资公司拟受让房产公司原有股东25%的股权，以参与该项目的开发经营。
二、背景资料：
1.房产公司情况：
股东为5个外国籍自然人，公司组织形式为有限责任公司，总投资2200万美元，注册资本1200万美元，经营范围房地产的开发、建设、经营、物业管理和租赁，经营期限为1年。《外商投资企业批准证书》发证日期2007年11月2日，经营期限1年。
但当时公司实收资本为零，而按照章程约定第一期出资15%必须在公司登记成立之日起3个月内缴足，其余在2年内缴清。
股东仅有一名股东在当地处理事务，其它股东长期在国外。
2.项目情况：
（1）项目用地情况
项目所在地块为F地块，面积为6596平方米，容积率为6.2-7.4，最大建筑面积不超过48810平方米。使用年限40年，用途为商务综合楼，出让价格为140万元每亩，总价为人民币1300多万元。此外，房产公司须缴纳50万元每亩的建设保证金。
(2)项目建设及周期要求;
地下室工程由政府指定的其他公司统一承建，地下工程施工验收合格后移交给各投资商。该项目须在地下工程施工完成后的1年半内一次性建成使用。
（3）项目建成后的使用要求：
商务楼建成后，开发商的自用面积不少于总建筑面积50%，并且须事先确定商务楼自用部分和租售的具体楼层和面积。如要转让自用部分产权，应向区政府补缴大配套费，如需进入二级市场转让产权，不得改变用途，受让方不能再享有楼宇经济的有关优惠政策。
（4）违约责任：
房产公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。
3.股权转让情况：
2008年3月16日，房产公司股东会做出同意股权转让的《股东会决议》，2008年3月22日，投资公司与房产公司达成进行股权转让的《股权转让协议书》意向草稿，但尚未签字盖章。
三、法律分析：
（一）本项目合法性是否存在问题？
从上述背景材料来看，虽然房产公司持有外商投资企业批准证书以及工商营业执照，但没有项目核准文件。而根据我国《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。因此，本项目总投资2200万美元，应由省发改部门核准。
虽然外商投资项目设立审批的一般流程为项目核准、企业设立审批、工商登记，再到海关、税务、外汇等部门办理相应的登记手续。但鉴于外商投资项目在实际操作中的复杂性和灵活性，后一阶段的批准证书和营业执照的取得并不能表明其已经取得了项目核准批文。同时，该项目是否已经通过环保部门、规划部门、建设部门等相关部门的审批，也需要进一步的材料来加以证实。因此，在缺乏上述相关材料的前提下，该项目的合法性还存在疑问。
（二）该外商投资企业的主体是否合法并能否有效存续？
主体的合法和有效存续，是一个企业对外开展民事活动并承担责任的前提。而如上所述，房产公司的项目核准文件及相关主管部门的批文都没有齐备，虽然其已经登记成立，但若没有落实上述批准手续，该企业将有被吊销营业执照的风险。
其次，我们注意到，该企业的批准证书和工商营业执照载明的经营期限均只有一年。根据建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。因此，该企业目前持有的批准证书和营业执照只是临时性质的，而房地产开发经营的周期比较长，有待于该企业付清土地出让金后申办较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。而目前没有进一步资料显示该企业已经缴纳了土地出让金并取得了上述较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。
同时，我们还注意到，该企业自2007年11月2日成立，注册资本虽然为1200万美元，但目前的实收资本为零，且公司章程规定第一期出资180万美元必须在3个月内缴清，其余在2年内缴清；同时，《招商协议》有规定注册资本不低于600万美元，必须在2008年9月底前到位300万美元，2009年9月底前到位其余300万元美元。因此，该公司必须在2008年2月1号之前出资到位180万美元，在2009年9底之前到位300万美元，在2009年9月底之前到位600万美元，在2009年11月1日之前到位全部出资1200万美元。因此，该企业的缴纳注册资本的压力比较大。而根据我国《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。因此，如果该企业未能按照上述时间缴纳出资，有可能构成违约或甚至被吊销营业执照，则公司将无法存续。一旦公司不存在，该项目将无法进行，并必然会给合作方投资公司带来损失。
（三）该项目投资大，其股东是否具有相应的经济实力和较好的信誉？
该项目总投资2200万美元，其中公司注册资本1200万美元，资金量需求很大，而目前实收资本是零，公司财产的多少取决于后期股东实际的投入，因此，其股东的经济实力和信誉显得非常重要，否则不但项目最终无法建成，而且公司都恐怕难以存续。但迄今为止，没有任何资料可以反映该外资公司股东的经济实力和资信状况。因此，在未明确其股东情况的前提下与之合作，将有很大风险。
（四）该项目违约责任重，房产公司能否严格履行相关协议？
公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。因此，如果因为种种原因，导致房产公司不能履行或不能完全履行上述协议，则投资该项目必定遭受损失。
（五）股权转让的风险
股权转让方式投资，即通过受让目标公司的部分股权，成为该公司的股东，通过行使股东权利来达到投资的目的。该方案目前主要的风险是：
1.股权转让生效问题：
（1）股权转让的交易对象是房产公司的股东，而不是房产公司，而转让股东并不在国内，因此，如果是委托他人代签，为确定委托的真实性及效力，应当经过股东所在国公证并经中国驻该国使领馆认证，而不能由在国内的股东代为签署。（见《民事诉讼法》第240条规定）。
（2）房产公司于2008年3月16日做出的股东会决议不符合《公司法》关于股权转让的规定，根据《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。因此，而该《股东会决议》只有两个股东签字，不符合上述规定，也没有任何资料表明该股权转让已经书面通知其他股东，而其他股东既不同意也不购买。
（3）根据工商部门规定，注册资本未缴纳到位的不得转让股权，即无法获得批准，也无法办理股权变更登记。同时，在司法实践中，也有认定此种瑕疵股权转让无效。故在房产公司注册资本到位之前其股权不得转让。
（4）我国《中华人民共和国外资企业法实施细则》第22条规定，外资企业注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
同时，根据建设部、商务部、发展改革委等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。因此，该股权转让必须由相关部门批准，目前是否具备上述条件，仍不确定。
2.股权转让后因出资不实而产生的风险问题：
若受让股权成为股东后，即负有按照章程规定履行按期出资的义务，以确保该外资企业能否合法存续。如果其他股东未能按期出资，则面临很大风险：
（1）影响到公司存续：根据《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。而一旦房产公司被注销登记，则作为股东只能对公司进行清算，故投资目的将从根本上无法实现。
（2）根据司法实践及相关法律规定，转让股东出资不到位，给公司债权人造成损失的，而公司资产不足清偿债务的，受让股东知道或者应当知道转让股东出资存在瑕疵，则该受让股东对未按期足额的欠缴出资部分承担连带补充责任。
3.小股东的不利地位问题：
受让股权成为股东后，必须受到公司章程的约束，同时鉴于所受让的股权只有25%，容易受到其他股东的牵制，按照公司原章程的安排，由于是小股东，在公司决策方面处于的不利地位。
4.股权转让价格及收益问题：
一般股权转让价格需要对公司资产进行评估，然后确定股权对价，当然双方也可以进行直接约定。根据双方《股权转让协议》草稿的约定，股权转让按照25%股权原始价计算。何谓原始价约定不明确，按此理解，应当是注册资本的25%即300万美元。但双方没有直接明确，也没有明确美元与人民币的换算比率。而相对应的，对于土地开发后续资金投入、收益问题没有进行进一步明确的约定。故若对上述问题不做明确约定，日后容易引发纠纷。
四、法律建议：
（一）尽职调查：
鉴于上述背景资料所能反映的项目信息以及合作方房产公司的信息非常有限，而外商投资项目本身极为复杂，仅凭上述材料不足以决定是否投资以及采用何种投资方案，且有的资料本身就具有瑕疵。因此，无论最终决定采取何种投资模式，必须先对该项目和房产公司进行尽职调查，调查的主要内容包括但不限于：
1.项目本身合法性审查：
重点审查项目核准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关主管部门的批文。
2.企业主体合法性审查：
调取完整的工商登记资料，审查其设立过程中是否瑕疵。注册资本到位情况，以及房产公司资产状况、债权债务情况。
3.股东资信和财产状况审查：
鉴于房产公司目前的实收资本为零，注册资本为分期缴纳，因此其股东的资信和财产状况显得尤为重要。故应当进一步审查股东情况，要求其提供资信和财产状况证明，必要时还可要求其提供相关投资业绩证明。
（二）股权转让的投资方案条件尚未成熟，风险较大，不宜采取，以合作开发模式投资相对比较安全，但仍需谨慎操作：
合作开发是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的《合作开发房地产协议》为基本内容的协议。
1.合作开发的有利之处
（1）可以避免股权转让条件不成熟问题以及避免审批问题：
《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件使用法律问题的解释》规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，只要合作其中一方具备房地产开发经营资质，该合作开发协议就有效，能获得法律的保护，无须主管机关批准。
（2）可以避免小股东没有决策权的问题，以便在协议中对双方权利义务作出有利于己方的灵活安排。
（3）对外仍可以房产公司名义进行开发、销售、租赁，可以继续享有政府给予的优惠政策。
2.需要进一步明确及注意的事项：
（1）要在《合作开发协议》中对双方权利义务作出具体、明确的约定。
（2）鉴于项目合法性和公司的合法设立、存续将关系到该投资项目的根本利益，因此必须要求房产公司作出声明与保证，保证该项目和公司设立的合法性，保证公司合法、有效存续，并承诺公司及股东对此承担连带责任。同时要求其股东提供担保。
（3）在合作模式上，必须是以房产公司的名义对外开展民事活动，而不能以双方的名义对外，以避免承担连带的民事责任；同时，在协议中明确自己的责任范围，以限制己方的责任。
（4）考虑到房产公司有不能按时缴纳注册资本而被吊销营业执照的风险，因此，投资公司应当以其它具有房地产开发资质的企业参与开发。
(5)应当成立项目管理部等共同管理机构，对本项目的实施共同管理，并拟定详细的运作原则、派遣专职的经营或财务人员。
（6）在投资方案上应当进一步明确：
首先，投资额应当进行投资明细划分：如土地出让金，保证金，地下室工程资金，施工资金、管理费用等；在确定投资额后应当明确项目开发进度表及资金投入的时间以及当投资超出预计时，该部分投资的承担。同时，在确定投资方案时必须考虑到该项目不能贷款的因素。（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第七条规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇）。
其次，应当明确约定具体的利润分配方案，应当注意的是：合作开发的本质是共同经营、共担风险、共享利润，因此，利润不能直接约定为固定数量的房屋或固定数额的货币。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。同时，还应当注意，一方出资不到位时的利润分配调整：在双方没有特别约定情况下，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
（7）应当建立投资安全保障机制：
由于合作开发过程中，国有土地使用权及在建设工程都属于房产公司所有，一旦房产公司因其他债权债务纠纷而被起诉，则我方在此项目中的投资即很难得到保障。故房产公司应当提供担保，股东个人担保或者以建成后的房屋作为担保；同时，要设计资金退出机制，即在发生特定条件时，可以退出合作收回资金，以保障投资安全。
五、总结：
本案涉及的房地产项目为外商投资项目，为此设立的项目公司为外商投资企业，如果采用股权转让模式，则根据公司法、合同法、建筑房地产法等法律法规，以及《外资企业法》及其实施细则、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关外商投资的法律、法规和政策性文件，股权转让将面临一系列的问题并有巨大的风险。为最大限度地降低本项目的投资风险，该项目应当做好投资前期的尽职调查等准备工作，并考虑选择合作开发模式。
第三篇：房地产合作开发的商业模式及法律风险防范
房地产合作开发的商业模式及法律风险防范
讲座题纲
主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所
戴勇坚 第一部分 房地产开发及合作开发
一、房地产开发及合作开发概念
二、房地产合作开发的法律性质及特点 第二部分
合作开发房地产的商业模式设计
一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式
二、法人型合作开发模式
三、委托建设与经营管理模式
第三部分 合作开发房地产合同条款的模式设计
一、合同条款主要内容
二、合作开发合同应注意的法律问题
第四部分 合作开发房地产合同的效力及法律依据分析
一、合作开发房地产合同的效力认定
二、房地产合作开发的法律依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产转让管理规定》第3条、《公司法》第27条、《民法通则》第52条、第53条
第五部分 合作开发的法律纠纷种类及不属于房地产合作开发合同的范畴
一、合作开发房地产合同七种常见纠纷形式 二、四类合同不属于合作开发房地产合同 第六部分 合作开发房地产合同的法律风险防范
一、房地产合作开发经营相关法律风险的防范措施
二、律师在法律培训、商业模式设计及融资操作方案中提供专业法律服务。
三、律师应为合作开发房地产合同提供诉讼与非诉讼专业法律服务 第七部分 沟通与交流 房地产合作开发的商业模式及法律风险防范
主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所
戴勇坚
第一部分 房地产开发及合作开发
一、房地产开发及合作开发概念
房地产开发
是指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括房地产开发完毕后的房地产交易、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的行为。房地产合作开发
是指合作各方当事人以提供、出让土地使用权，资金等行为共同投资、共享利润，共担风险合作开发房地产的行为，以此权利义务作为基本内容的协议称为合作开发房地产合同。
二、房地产合作开发的法律性质及特点
1.从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营，应依据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》以及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）等相关规定执行。2.合作开发房地产合同的特征：
a)主体的特定性和复杂性 b)合作方式的多样性 c)开发标的特殊性 d)法律效力的不确定性 e)行政干预性强
第二部分
合作开发房地产的商业模式设计
一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式
1.概念：
是指合作开发各方以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权 益分配比例均由合作协议约定，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为，不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方直接以一方或者多方的名义进行房地产项目的开发。2.形式：
a)合作一方拥有土地使用权，另一方拥有资金和技术并具备资质，以双方名义共同开发依约定分配房屋。
b)合作一方拥有资金，另一方拥有房地产开发资质，还有一方拥有土地，三方合作开发。
c)由非法人型合作开发转换为法人型合作开发（混合型合作开发）d)表现形式以“联建”或“参建”等模式
二、法人型合作开发模式
1.概念：
是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方通过组建法人资格的经济实体（通常为有限公司）来合作进行房地产开发的行为，并以项目公司名义办理有关手续，权利义务由公司项目章程具体明确。2.形式：
a)合作开发房地产成立新的项目公司 b)合作开发房地产增资入股项目公司
三、委托建设与经营管理模式
1.概念：
合作一方拥有建设用地，负责办理政府各项报批手续，将项目的设计、建设（销售）等全部委托合作另一方，由另一方负责承担项目的设计、建设等全部费用，并负责承担该项目建成后若干年的管理工作，获得委托经营管理的劳务和报酬。2.形式：
a)合作双方依据《合同法》签订《委托建设合同》以及《经营管理合同》 b)合作双方依据《合同法》签订《委托建设与经营管理合同》
第三部分 合作开发房地产合同条款的模式设计
一、合同条款主要内容： 1.当事人条款（合同主体资格）
2.项目概况及现状（建设手续的办理及取得）3.合作形式条款
4.合作条件及权利义务条款（具体建设工作、建设资金及有关税费的承担）5.项目的总投资及土地使用权条款（土地使用权及资金技术投入）6.合作建设计划及工期条款 7.收益分配条款 8.特别约定条款
9.合同解除及违约责任条款（对外法律责任承担）10.争议解决方式及其他事项条款
二、合作开发合同应注意的法律问题
1.合作各方的主体资格及相关资质应明确（慎重选择合作伙伴）2.合同中应当对合作模式作出明确的约定。混合型合作开发其承担方式先后不同；更应明确约定先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；法人型合作开发，要明确注册资本投入方式，以及注册资本与投资总额的差异处理对策及相应的责任（预防签订无效合同）。
3.合同中土地使用权条款作出详细约定。土地使用权入股组成项目公司、土地使用权的取得方式及相关费用和税费应明确，土地使用权须作评估；合作一方以土地使用权作为合作投资，应办理变人、变性变更登记手续，并明确相关费用及税费的承担方式和责任人。
4.以筹建处或联建指挥部等其他名义合作开发的，使之成为独立承担权利义务的其他组织，并应明确合作筹建各方的权利义务和责任承担方式。5.对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照办理的义务应作出明确的约定。一个地块涉及几个性质不同的合作开发项目，应分别立项、分别报建、审批并办理不同的证照手续。
6.合同中应当对合作条件及收益分配作出明确的约定。合作开发的投资回报的方式有不同的规定，若投资回报系采取分房的，应明确房屋的具体面积、位置。户型及分配的具体方法；投资回报分配利润的，应约定利润的计取方式。7.合同中应明确约定投资数额增加，建筑面积减少时的分配方式。对此内容双方应签订补充协议，合作开发合同应约定建筑面积增加时，政府批准手续的办理义务人和造成各种成本增加的分担方式，且面积的分配方式都应作相应的规定。
8.合同中应当避免约定“保底条款”，对共同承担风险应作出明确约定。9.合作开发合同处于效力约定时，合作各方应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
10.双方当事人应当在合同中如实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之名，而行借贷之实，避免非法集资的刑事风险。
11.合作开发合同应约定一方或双方做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
12.合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生，应当建立共管账户。合同应对每一事项的履行主体、方式、时间、地点等内容作出详细具体的约定，避免不明确、不具体的词语，建议使用附件、附图、备忘录、补充协议等作出补充描述。
第四部分 合作开发房地产合同的效力及法律依据分析
一、合作开发房地产合同的效力认定 1.房地产开发企业资质对合同效力的影响
《解释》第15条规定，合作开发房地产经营合同中要求，合作双方至少有一方当事人具有房地产开发经营资质，如果合作各方都不具备房地产经营资质，合作合同无效，但在起诉前一方已经取得房地产开发资质或者各方当事人已经合作成立房地产开发资质的企业除外。
2.划拨土地使用权作为投资对合同效力的影响
《解释》第16条规定，未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为出资与他人订立合作开发房地产合同，但是起诉前已经办理批准手续的除外。
3.出让土地使用权转让的限制条件对合作开发合同效力的影响（审批与登记对合作合同效力的影响）
《城市房地产管理法》第38条以及第39条规定，没有完成开发投资总 额的25%，属管理性规范，不属于合同无效效力的强制性规定及效力规定
4.未取得土地使用权证对合同效力的影响。见《解释》第14条
二、房地产合作开发的法律依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产转让管理规定》第3条、《公司法》第27条、《民法通则》第52条、第53条
第五部分 合作开发的法律纠纷种类及不属于房地产合作
开发合同的范畴
一、合作开发房地产合同七种常见纠纷形式
1.投资额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例纠纷。见《解释》第17条。
2.房屋实际建筑面积少于合作开发合同的约定，对实际建筑面积的分配比例的纠纷。见《解释》第18条。
3.依法需经有批准权的人民政府批准但未经批准，没有取得建设工程规划许可证，擅自变更建设工程规划的情形。见《解释》第19条。4.房屋实际建筑面积超出规划建筑面积时对超出部分的房屋分配比例的纠纷。见《解释》第20条。
5.违反规划开发建设的房屋被拆除后，对损失承担比例的纠纷。见《解释》第21条。
6.出资不足时，利润分配比例的纠纷。见《解释》第22条。
7.禁止当事人将房屋预售款作为投资而要求参与利润分配。见《解释》第23条。
二、四类合同不属于合作开发房地产合同
1.因提供土地使用权的当事人不承担经营风险，应当认定为土地使用权转让合同的情形。见《解释》第24条。
2.因提供资金的当事人不承担经营风险，应当认定为房屋买卖合同的情形。见《解释》第25条。
3.因提供资金的当事人不承担经营风险，应当认定为借款合同的情形。见《解释》第26条。
4.因提供资金的当事人不承担经营风险，应当认定为房屋租赁合同的情形。见《解释》第27条。
第六部分 合作开发房地产合同的法律风险防范
一、房地产合作开发经营相关法律风险的防范措施
1.关于合作方主体资格的风险控制。解决措施，慎重选择合法主体，防止无效合同
2.关于合同名不符实的风险控制。解决措施，一定要名实相符的合同内容，共同投资，共享利润，共担风险一定体现，防止无效条款。
3.关于房地产合同开发合同内容不完善的风险控制。解决措施，一定要注意签约管理，签订一份有效，内容完备的合同，若不完备，在履行中应签订补充协议、备忘录等相关附件。
4.关于合作开发房地产合同中出资方的风险控制。解决措施，合同中应尽量完备出资方权利（投资权、经营权、收益权、债权变物权）设定的条款及履约过程中相关制度的制订，建议建立有效的担保机制。5.关于划拨土地使用权投资合作开发的风险控制。解决措施，应完善政府及相关的批准登记变更手续。
6.关于合作开发房地产合同的解除及违约风险控制。解决措施，建议在合同中约定在一方当事人不履行合同义务或者履行不符合约定，或者在合同解除后，守约方都有权要求对可得利益获得赔偿的权利。
二、律师在法律培训、商业模式设计及融资操作方案中提供专业法律服务。
1.帮助委托人防范开发过程中的民事、刑事及行政风险。2.防范红头文件对于合作开发经营房地产合同的影响。
三、律师应为合作开发房地产合同提供诉讼与非诉讼专业法律服务。
1.专业律师在签约阶段提供非诉服务
a)开展律师尽职调查，出具律师尽职调查报告 b)提供法律咨询，出具法律意见书 c)参与项目谈判
d)草拟合作开发房地产合同或提出修改意见 e)参与项目签约，提供律师见证服务 2.专业律师在履约阶段提供非诉服务 a)出具履约风险提示法律意见书
b)加强律师在合同履约中的监管作用起到法律监理人作用 c)出具律师函及相关法律意见书
d)参与履约过程中的纠纷调解与谈判工作（ADR）3.专业律师在救助阶段提供专业服务
a)接受委托参与诉讼案件的法律策划及代理工作 b)接受委托参与仲裁案件的法律策划及代理工作
第七部分 沟通与交流
第四篇：合作开发房地产合同书
合作开发房地产合同书
甲方：丛兵
身份证号：
（以下简称甲方）乙方：李瑞洪
身份证号：
（以下简称甲方）甲、乙双方就合作开发房地产相关事宜，经充分协商达成如下条款供遵守：
一、鉴于甲方系新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司（以下简称瑞嘉房产）法定代表人，该公司取得位于温宿县阿温大道三号宗地土地使用权（以与政府合同为准），乙方欲与甲方合作开发，为此双方达成本合作开发房地产合同书。
二、合作开发房地产项目概况
（1）合作开发房地产项目位于温宿县阿温大道三号宗地。（2）项目名称：________（3）合作开发房地产为商住小区。
（4）合作开发房地产面积为_______平方米。
三、甲方声明与保证
（1）甲方保证瑞嘉房产系合法取得的房地产开发资质的法人企业。
（2）瑞嘉房主已挂牌将取得上述示地上100亩土地使用权，交清土地出让金。
（3）甲方不因自己经营所发生的问题影响双方上述合作开发房地产项目。
四、乙方声明与保证（1）乙方具有丰富的房地产开发知识和经验的自然人，具有操作实施上述合作开发房地产项目的能力。
（2）乙方承诺完成合作开发房地产项目的规划、设计、建设、销售。
（3）乙方不因自己经营所发生的问题影响双方上述合作开发房地产项目。
五、合作管理方式
1、甲乙双方确定以瑞嘉房产为合作平台，甲方将自己所拥有的股权的50%向乙方转让，乙方不实际支付转让价款，即乙方根据本合同为瑞嘉房产股东。
2、股权转让后，甲方拥用本开发项目50%的股权，乙方拥有本开发项目50%的股权。
3、特别约定：
（1）甲、乙双方明确约定甲方向乙方转让股权仅什对温宿县阿温大道三号宗地土地使用权上的房地产开发项目，该项目开发定，利润分配后乙方将受让甲方的50%的股权转让给甲方，乙方不再享有瑞嘉房产股权。
（2）乙方受让甲方50%股权并不享有本合同约定的房地产合作开发项目以外的瑞嘉房产在合作前的债权债务也与乙方无关。
4、甲、乙双方约定本合作开发房地产项目实施统一经营、平等对待、单独管理的方式，既本项目与甲、乙双方各自的其它项目不牵连。
5、甲、乙双方约定本合作开发房地产项目财务单另列帐，独立核算，与甲、乙双方各自的其它业务不混同列帐核算。
6、合同履行期间每一个合作开发行为均有对应的双方签字的书面的方案供操作实施。
六、甲方权利义务
（1）甲方承担交纳上述宗地上一期100亩土地出让金，取得上述合作开发土地使用权的义务。
（2）甲方出具取得的房地产开发资质证书和营业手续，使于双方合作开发放心 地产开发项目的实施。
（3）甲方协助乙方操作实施完成上述合作房地产开发合作项目。
（4）甲方享有上述合作开发房地产开发项目净利润的50%分成的权利。
七、乙方的权利和义务
（1）乙方承担投资500万元用于合作开发上述房地产开发项目的义务，乙方在一期项目实施前期投入。
（2）乙方承担聘用专业人员，在本合同期限内操作实施完成上述合作开发和房地产项目中规划，设计，建设，销售的义务。（3）乙方享有上述合作开发房地产开发项目净利润的50%分成的权利。
八、甲、乙双方同意上述宗地上合作开发房地产项目采用滚动方式进行。甲、乙双方在合作中对等投资，一方投资超过另一方时其财务成本进入合作成本中。
九、其它约定
（1）甲、乙双方约定甲方公章的加盖实行审批制度，即先审批后加盖并备案的方式。
十、合同变更、解除：
（1）本合同的变更或解除均由甲、乙双方共同协商确定，采用书面形式明确变更或解除事宜，作为本合同的组成部分。（2）一方不能履行合同义务，另一方可以解除合同，合同解除后不影响其它合同条款的效力。
十一、甲、乙双方约定合作开发当中互相信任、互相配合、互相支持，恪守合约，违约方向另一方支付1000万元违约金并赔偿对方因此所受到的损失，包括：差旅费、诉讼费代理费、预期可得利益。
十二、因本合同订立、解释、履行中发生分岐应心平气和协商解决，协商不成的应由阿克苏市或阿克苏地区中级人民法院管辖诉讼解决。
十三、本合同未尽事宜双方协商后订立书面合同予以补充确定。
十四、本合同一式四份，甲乙双方盖章、签字、捺印生效。甲方： 乙方
****年**月**日
第五篇：房地产合作开发合同
北京泰跃房地产开发有限责任公司
房地产合作开发合同
房地产合作开发合同
甲方：北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称“甲方”）
乙方：香港华建国际集团有限公司（以下简称“乙方”）
甲乙双方依照我国有关法律、法规，就“八家新村一期工程项目”（以下简称“项目”）的合作开发事宜，经平等、自愿、充分协商，达成一致，特订立本合同。
第一条 项目状况
一、“八家新村一期工程项目”是经北京市发展计划委员会“京计投资字[2000]2049号”文件批复立项由甲方开发建设的工程项目。
二、该项目的投资总额为人民币壹拾叁亿玖仟肆佰捌拾贰万（￥1,394,820,000）元。
第二条 合作方式
一、甲乙双方合作开发该项目。
二、乙方对该项目投资人民币贰亿伍仟万（￥250,000,000）元整，甲方负责其它部分资金的投入及项目的审批和实施。
北京泰跃房地产开发有限责任公司
房地产合作开发合同
第三条 合作期限
合作期限为一年，合作期满经双方协商可以继续合作，但须另行签订书面协议。
第四条 投资回报
乙方获得该项目A区A3、A4、A6、A7、A8共5座楼陆万壹仟壹佰（61,100）平米的商品房的所有权（见附图）作为该项目的投资回报。
第五条 双方的权利和义务
一、乙方在本合同签署生效3日内，将投资资金足额注入甲方指定的银行账户。
二、甲方主要负责该项目的规划、施工和销售，乙方可应甲方要求完成力所能及的配合工作。甲方应竭力使该项目的开发建设及销售工作顺利完成，乙方有权知悉项目的进展状况。
三、甲方在本合同签署之日起6个月内，付给乙方人民币
万元，作为乙方开展合作的费用，该费用将在乙方分配的利润或乙方的补偿金中扣除。
四、合作期限内，甲方有权以现金方式等值回购乙方对该项目的投资；根据市场变化，乙方也有权要求甲方在合作期内履行回购义务。
五、甲方回购乙方投资时应对乙方的投资金额按照每年
%的比例付给乙方补偿金；同时乙方失去相应份额的利润分配权利。
北京泰跃房地产开发有限责任公司
房地产合作开发合同
六、甲方如在合同期满时不能履行本合同第四条、第五条第三、四、五款规定的义务，甲方必须以现金方式返还乙方投资，并按照不低于 %的年利率支付资金占用费。
第六条 对乙方上述权利的担保
一、为保障乙方上述权利的实现，如本协议第四条规定的条款不能使乙方收回投资并获得合理的收益时，甲方同意将甲方名下自有产权的海淀区太阳园地下车库共壹拾壹万肆仟壹佰捌拾捌点肆柒（114,188.47）平米的房产作为抵押，合作期间，地下车库的房屋所有权证抵押给乙方，抵押登记手续由甲方负责办理。
二、为保障乙方上述权利的实现，甲方还同意提供其它相关担保合同作为本合同的附件。
第七条 合同的变更、解除
未经甲乙双方协商一致，任何一方不得变更、解除本合同。对经甲乙双方协商一致而对本合同所作的变更或解除，应当签订书面补充协议。
第八条 违约责任
一、任何一方不履行或不完全履行本合同的义务的为违约。
二、由于一方违约，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由违约方承担违约责任；如属双方违约，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。北京泰跃房地产开发有限责任公司
房地产合作开发合同
三、由于国家政策法律、法规、政策的规定导致本合同无法实现的，免除各方违约责任；非由本合同规定可以豁免违约责任的情形，违约方须承担违约责任。
第九条 不可抗力
由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其它不能预见且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影响协议的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即电报通知对方，并应在１５天内，提供不可抗力详情及协议不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出具。按其对履行协议影响的程度，由双方协商决定是否解除协议，或者部分免除履行协议的义务，或者延期履行协议。
第十条 其他约定
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议，作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。
第十一条 争议解决方式
一、甲乙双方在本合同履行中发生争议，应协商解决；协商不成的，任何一方可依法应向合同签订地人民法院起诉。
二、甲乙双方在协商或诉讼期间，对不涉及争议的本合同项下其他条 北京泰跃房地产开发有限责任公司
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款，仍须执行。
第十二条 合同附件
本合同项下有关附件为本合同组成部分，与本合同有同等法律效力。第十三条 合同生效
甲乙双方盖章及授权代表签字之日起生效。第十四条 合同文本
一、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
二、甲乙双方对本合同有关条款都已充分磋商；甲乙双方对本合同所有条款内容的理解不存在争议。
甲方：北京泰跃房地产开发有限责任公司 授权代表人：
乙方：香港华建国际集团有限公司 授权代表人：
签约日期:二○○二年
月
日 签约地点：北京 北京泰跃房地产开发有限责任公司
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