房地产企业财务风险分析及预警初探

第一篇：房地产企业财务风险分析及预警初探

房地产企业财务风险分析及预警初探

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，早期预测投资者无力偿还债务的可

能性和企业破产的临界值。

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%.尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地

区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；

粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%.其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%.主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%.资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运

用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总

额，X5= 销售收入 /资产总额企业破产临界值：

（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3）Z> 2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用

中增加了两个有关现金流量分析的指标：（1）现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+

处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

（2）现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金

收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产

企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进

行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低

于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

但是，行业平均值 Z<1.23，即处于破产的危险地带。由此对比可见，房地产行业的财务警情已经很严

重，风险很大，就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

四、警度分析及排警措施

万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小，但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析，权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大，那么 值就会增大。就万科公司而言，其盈利能力低于行业平均。

如果可以增加利润，就可使其息税前利润等增加，这样 值也会增大，从而排除警情。

第二篇：企业财务风险预警及防范研究

企业财务风险预警及防范研究

【摘 要】风险无处不在，财务风险也是如此。因此，企业应建立财务风险预警系统，及时发现财务风险之所在，从而及时对企业管理进行相关调整，加强对财务风险的防范，有效地防范和化解危机。本文就财务风险的预警机制、财务风险预警系统的建立以及对财务风险的防范和化解展开论述，希望有助于我国企业对财务风险的掌控。

【关键词】财务风险 ； 预警机制 ；防范

一、问题的提出

未来的不可预见性与市场经济的激烈竞争，加之政治、经济政策的变化，企业所在行业、发展阶段甚至决策者本人业务水平的高低都会导致风险成为客观存在。当然，财务风险也不能例外。在市场经济全球化发展的今天，市场竞争激烈，国际国内经济形势变化多端，一个企业或者企业集团如果能够提前预知财务风险，并及时采取防范措施，无疑有助于提高企业的抗风险能力，有利于企业的健康发展。当一个企业遭遇风险时，管理企业资金运动的财务中枢必然首当其冲。因此，建立财务风险预警系统，及时诊断出危机信号，发现问题之所在并采取相应措施，以有效地防范和化解财务危机，就成为企业财务管理工作的重要内容。

二、企业财务风险的识别方法

1.财务风险。根据百度百科，财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当使企业可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。企业财务危机的识别主要是通过定量指标的计算和定性问题的分析，对企业经营状况和经济状况进行综合评价判断。一般来说，可从以下几类指标分析：

2.盈利能力强弱

企业的盈利能力决定了企业的经营是增加了股东财富还是蚕食掉了股东财富，因为长期亏损的企业是无法持久经营的。企业的偿债能力最终还是取决于企业的盈利能力。反映企业盈利能力的常见指标有销售净利率和总资产报酬率。销售净利率又称销售净利润率，是净利润占销售收入的百分比，该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平；总资产报酬率，反映企业总资产的获利能力。他们的计算公式如下：

销售净利率=净利率÷销售收入×100%（这里的销售收入一般指主营业务收入）

总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%

上述指标决定了企业的资产获利能力、产品获利能力，指标越高，企业获利能力越强。其他条件不变时，企业获利能力强则财务风险就低。

3.企业负债程度

资产负债率反映企业负债经营的程度，也反映出债权人权益获得保障的程度。银行等金融机构审核企业贷款时，最重要的就是要看资产负债率的高低。企业的总资产是由股东权益和负债组成的。资产负债率越高，企业财务风险就越大。企业负债程度一般可用资产负债率和已获利息倍数来衡量。已获利息倍数反映了企业一定期间所获得的收益是同期利息费用开支的倍数。两个指标的计算公式如下：

资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%

其中：资产负债率表明了企业的负债状况和债权的保障程度，该指标值越小，债权越安全。

已获利息倍数=（净收益+所得税+利息费用）÷利息费用

该倍数越大，则表明企业付息能力越强；反之，则说明其收益不足以覆盖其债务的利息，表示目前收益下负债过度了，企业很可能面临着财务危机。

4.资产周转率

资产当然周转越快越好，周转快则占压资金少、变现能力强。资产的周转使用状况主要以存货周转率来反映。存货周转率既反映了企业存货的管理效率和效果，也反映了其变现能力，综合反映了企业存货占压资金的多寡，乃至企业产品占有市场的能力。该指标值越高，存货周转越快，变现能力越强，企业的产品越受市场欢迎。计算公式：

存货周转率=（产品销售成本÷平均存货成本）×100%

应收账款周转率=销售收入÷平均应收账款

5.资产变现能力

当今世界，现金为王。资金于企业犹如血液于人。资产变现能力是指企业的流动资产在一定时期内转化为现金的能力，一个偌大的企业集团短时期内可变现的资产却可能很少，无疑，企业资产的变现能力越强，则企业抗风险的能力越强。企业资产变现能力主要通过流动比率和速动比率来反映。计算公式如下：

流动比率=（流动资产÷流动负债）×100%

速动比率=（速动资产÷流动负债）×100%

速动资产=流动资产-存货

流动比率反映了企业有多少现金可以来自流动资产的转化，以便用来偿还流动负债。流动比率越大，说明企业资产变现能力越强，短期偿债能力越大。在实务中，由于流动资产还包括了存货，存货属于周转较慢、变现较慢的流动资产，因而存货的积压会导致流动比率增大，因此，可用扣除存货的速动比率来衡量企业偿还流动债务的能力。

三、财务危机预警指标体系

一般来说，企业发生财务危机是由各种因素造成的。预防与避免企业财务危机可以从以下方面建立预警指标体系。

杜邦分析法：

企业的实力归根结底来自于其盈利能力。所以，资产报酬率，净资产收益率等盈利能力指标至关重要。根据杜邦财务分析法，净资产收益率在企业各种财务指标中居于核心地位，其变动走势与企业的财务风险息息相关，是监测企业财务危机的一个极其重要的指标。

杜邦分析法中的净资产收益率，也称权益报酬率，是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心；以此指标为核心，如上图层层分解指标，最终找到影响企业净资产收益率变化的因素。从净资产收益率分解出两条线。一条是资产净利率分解开来，其中又分出两条线：一条直至销售净额、成本总额、所得税等属于企业的正常经营，另一条分解出资产周转率，乃至资产总额、销售收入；另一条线从净资产收益率开始到权益乘数，即反映公司的负债程度，反映企业利用财务杠杆经营的程度，最后是反映企业资产状况的各种指标因素。综合反映了各种财务指标的关系，以及企业的对财务风险的偏好。所以，可以用杜邦分析法来分析企业经营的问题之所在，也可以作为企业财务风险预警的体系。譬如：资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的财务杠杆利益，但风险也高；反之则反之。这其实取决于企业经营者对于风险的承受能力和偏好程度。

四、企业财务风险的防范

财务风险预警系统只能发现问题，而不能解决问题，防范和降低企业财务风险主要有以下措施：

1.关注宏观政策变动对企业经营可能带来的财务风险

当然，企业首先要分清系统风险和非系统风险。对于非系统风险要通过管理的调整以规避；对于系统风险要通过苦练内功，降低其对企业的影响。其次，企业要准确判断本行业所处的发展阶段，以及本企业在本行业中的地位和办企业的所处的发展阶段，因为夕阳产业和朝阳产业的风险偏好和抗风险能力肯定不一样，处于初创期的企业和处于发展期、衰落期的企业对财务风险的偏好肯定也不一样。第三，企业要关注国际国内形势，预判政策走向对于本行业和本企业的影响，以便正确化解经营风险和财务风险；第四，企业要关注市场供需变化，加强企业研发投入和创新能力，加强成本管控，不但要产品创新，也要做到成本领先，提高盈利能力，增强抗风险能力。

2.避免盲目举债扩张

避免盲目扩张。时时注意企业的现金流，企业资产负债率一般应在50%一下，但是也不能一概而论，要分行业来看，也要分企业所处的发展阶段来看，企业举债扩张以后总体资产负债水平以不超过75%左右为宜，结合盈利能力可以适当调整，有了这个目标，有利于企业把握财务风险。

3.制定合理的财务战略

财务战略是企业战略的一个子系统，主要关注企业资本资源的合理配置有有效使用。财务战略在企业战略中处于重要地位，既为企业整体战略服务也为企业经营战略服务。财务战略决定了企业是选择扩张性战略还是稳健性战略，甚至是防御性战略。无疑，财务战略决定了企业对财务风险的选择和接受程度。进而决定了企业投资、筹资、分配政策的制定。

合理确定权益资金、自有资金的比例，合理确定债权人资金和权益资金的比例。把资金成本控制在较低的水平。

4.保持必要的融资能力

保持必要的融资能力，甚至是借新债还旧债的能力，现有资产的周转变现能力非常重要。企业保持必要的融资能力储备、维护资本结构的弹性，对于抵御预期财务风险具有重要意义。

5.确定最佳资本结构

没有放之四海而皆准的最佳资本结构，实务中，企业要根据融资环境、自身偿债、盈利能力确定“最佳”资本结构。根据财务弹性的要求，最佳资本结构不会是一个常数，它应当是一个有效区间，比如资产负债率介于65%～70%之间等。而且，最佳资金结构不是一层不变的，它是一个动态的平衡。企业要经常测算企业的实际负债率是高于还是低于最优负债率，如何应对与调整，这是一个伴随企业经营活动的常态的过程，这个过程也伴随企业发展的过程。所以，财务风险无时不在，无处不在，企业要根据财务风险预警体系及时发现、及时应对防范，把财务风险把握在可控范围内，而且这个过程是动态的过程。

参考文献：

[1]姚琴.企业财务风险预警系统研究[D].西安科技大学.2010.[2]许燕.企业并购的财务风险研究[D].西南财经大学.2009.[3]王影.并购的财务风险及其防范问题研究[D].东北财经大学.2011.[4]郭敏.我国企业财务风险与防范研究[D].四川大学.2009.[5]丁玉书.企业财务活动中的风险管理问题研究[D].吉林大学.2008.

第三篇：浅析房地产企业财务风险及控制措施

浅析房地产企业财务风险及控制措施2010-06-23清华领导力培训尹哲

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

一、房地产企业财务管理的特点与现状

房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。

由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：

1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识

房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。

2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差

在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。

3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化

一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。

4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足

在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。

二、房地产企业财务风险的主要成因

（一）房地产企业财务风险

财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。

（二）房地产企业财务风险的主要成因

1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺

在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。

2、房地产企业财务---负债金额巨大

房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。

3、房地产企业财务---利率与市场变动

由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而

抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。

与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。

4、房地产企业财务---盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（一）房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为

房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

（二）房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理

一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算；第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理；第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。

在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。

（三）房地产企业财务加强房地产投资的资金管理

资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来；其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度；最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。

（四）房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力

网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。

（五）房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督

企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。

（六）加强房地产企业财务人员素质的修养与提高

由于目前房地产企业财务人员素质偏低，严重影响了企业的经济效益。因此，加强其人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的首要任务之一。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员可以较好地适应不断出现的新问题和新情况。更重要的是，除了业务水平之外，还应加强相关财务人员的道德素质修养。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

第四篇：房地产企业财务风险控制策略

企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

２ 邱启泉．现代企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．会计之友，２００８（１０）３ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

４ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

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７ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

８ 周瑞珍，陈虹．企业财务风险控制分析［Ｊ］．石家庄铁道学院学报社会科学版，２００８（３）

９ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

１０ 李婕．企业财务风险控制与预警［Ｊ］．铜业工程，２００４（２）

１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

１３ 韦正元．在价值最大化目标下企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．财经界，２００８（３）１４ 冯红霞，杜立成，王海燕．加强企业财务风险的内部控制分析［Ｊ］．全国商情（经济

理论研究），２００８（５）

第五篇：房地产企业财务分析指标

一、房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析； 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%