万科房地产财务风险预警分析 论文大纲

第一篇：万科房地产财务风险预警分析 论文大纲

万科房地产财务风险预警分析

论文大纲

一、房地产企业财务风险预警的理论综述

（一）房地产企业财务风险预警的内涵

（二）房地产企业财务风险的作用

（三）房地产企业财务风险预警系统的功能

二、财务风险预警的方法

（一）财务风险的分析方法

（二）财务风险的临界点

（三）财务风险的指标

三、万科房地产财务风险预警的现状及存在的问题

（一）万科房地产的简介

（二）万科房地产财务风险预警管理现状

（三）万科房地产财务风险预警存在的问题

四、完善万科房地产财务风险预警系统的建议

（一）必须与万科制定的发展目标相符合（二）建立强大的信息系统支持

（三）不断提高员工素质，招聘高素质人才作为保障

（四）要建立有效的内部控制措施

第二篇：房地产企业财务风险分析及预警初探

房地产企业财务风险分析及预警初探

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，早期预测投资者无力偿还债务的可

能性和企业破产的临界值。

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%.尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地

区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；

粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%.其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%.主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%.资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运

用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总

额，X5= 销售收入 /资产总额企业破产临界值：

（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3）Z> 2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用

中增加了两个有关现金流量分析的指标：（1）现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+

处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

（2）现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金

收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产

企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进

行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低

于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

但是，行业平均值 Z<1.23，即处于破产的危险地带。由此对比可见，房地产行业的财务警情已经很严

重，风险很大，就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

四、警度分析及排警措施

万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小，但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析，权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大，那么 值就会增大。就万科公司而言，其盈利能力低于行业平均。

如果可以增加利润，就可使其息税前利润等增加，这样 值也会增大，从而排除警情。

第三篇：万科财务分析

1，短期偿债能力分析，流动比率，速动比率，整个房地产行业的流动比率和速动比率都比较低，万科的流动比率和速动比率在整个行业中处于中上水平，但是由于投资的房地产过多，它的短期偿债能力偏低。2，长期偿债能力分析

资产负债率=负债/资产总额

资产负债率越小，企业的偿债能力越高，国

际上通常认为资产负债率不应该高于60%，所以对于长期偿债的安全性不是很高；而资产负债率的上升使万科财务风险加大，而产权比率高于了100%，更加说明了万科的自有资产对偿债风险的承受能力不高。企业的财务风险较大。万科作为中国房地产发展的龙头企业，近几年偿债能力的偏低和偿债保障程度的降低很可能会成为万科的长远发展的瓶颈。

反映总资产周转情况的指标是总资产周转率

它是企业销售收入净额与资产总额的比率。这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业 利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。这样，企业就应该采取措施提高各项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。

固定资产周转率（Fixed Assets Turnover，是指企业年销售收入净额与固定资 产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定资产投 资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，如果固定资产周转率不 高，则表明固定资产使用效率不高，提供的生产成果不多，企业的营运能力不强。运用固定资产周转率时，需要考虑固定资产净值因计提折旧而逐年减少因更新重置而突然增加的影响；在不同企业间进行分析比较时，还要考虑采用不同折旧方 法对净值的影响等。

流动资产周转率

是反映企业流动资产周转速度的 指标。它是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间比率。在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。按天数表示的流动资产周转率能更直接地反映生产经营状况的改善。便于比较不同时期的流动资产周转率，应用较为普遍。

企业的应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业的应收账款

回收得越快；反之，则企业的营运资金过多地呆滞在应收账款上，会严重影响企 业资金的正常周转。

应收账款账款周转率

反映企业的应收账款周转速度，比率越高应收账款的周转速度越快，流动性越强。应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额 4，

第四篇：2017万科财务分析

2017万科财务分析

篇一：2017年最新万科a个股分析报告

2017年最新万科

个股分析报告

2016年10月

a

现在很多人都喜欢投资房地产,万科作为房地产行业的重要支柱,肯定也是很多人投资的目标。不过,尽管如此,我们也不能随意的就买了万科的股票,因为股市风云变化太快,我们在买之前一定要对其进行严肃认真的分析才行。

一、房地产板块行业分析

1.1房地产行业现状分析

近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:

宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。

2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。

行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状

态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。

1.2房地产行业的基本特征分析

房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。

行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万科,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。

1.3 房地产行业的前景分析

篇二：财务与成本管理——万科集团盈利能力分析

无锡太湖学院会计学院期末考查作业

2015-2016-2

作业日期：2016年6 月 6日

万科集团盈利能力分析

摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。

关键词：万科集团，盈利能力

一、盈利能力作用意义概述

盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。

企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。

二、万科公司营运能力的分析

（一）万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现

销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到

2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后继续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；屡次取得《投资者联系》、《亚洲钱银》等世界威望媒体评出的最好公司管理、最好投资者联系等奖项。

（二）万科集团盈利模式分析

作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利模式。特点可以概括为三个方而:专注于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。

图1：万科地产盈利模式分析

（三）万科集团盈利数据分析

(1)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分别为16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但经过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分别高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来说是一向处以职业前列，并在不断进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的影响下，仍坚持了相对较好的收益率，也说明了万科公司具有比较稳定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，万科的每股收益出现下跌的趋势，且跌幅逐

步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。

(3)销售毛利率。从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.99个百分点。依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提高，主要是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100,与13年比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。但与职业平均值比较，万科的销售毛利率仍高出同职业9个百分点。

(4)销售净利率。2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因为经营收开销造成的。依据14年前三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，根本与13年相等。14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气指数有所上升。

(5)总资产报酬率。2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产报酬率不断降低，标明公司使用资产发明的利润在不断降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。

(6)每股净资产。万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。在流通股股数削减的情况下，净资产总额的添加天然引起每股净资产的添加。

三、万科盈利能力存在的问题及对策建议

（一）万科盈利能力存在的问题

通过对万科的盈利能力分析，可以较清楚的看出万科的经营状况和盈利能力状况以及未来的发展趋势，并且得出如下结论：

1，费用控制水平较好，但仍有很大的提升空间

作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，一部分在于万科比较注重品牌规模效应的宣传；另外公司实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响，控制好成本费用，促进营业利润率的提高。

2，货币资金比重较大，尚未充分利用

万科一向秉持“现金为王”的原则，认为行业正处于调整前，因此公司认为这种策略更有利于股东的利益。但这一做法稍有保守，资金并没有充分利用。但是在2007年以后，万科一改该策略，开始大规模拿地。公司可以在以后的经营中，稍微调整货币资金的比重，加快公司的发展。

（二）对策建议

尽管万科一直在房地产行业保持领先地位，但是通过分析，万科的利润质量还是存在一些问题，这里有外部环境因素的影响，也有自身的原因。下面从内部环境因素方面对万科提出一些对策建议：

1，进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高，实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，适时调整新项目的开发节奏。2，提高资金的使用率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力很差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率及盈利能力，进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下可以进行股权融资，减小行业资金整体紧张的局面带来的不利影响。改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。

通过以上对万科的盈利能力进行实证分析，不难发现，相对于仅从利润额等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资回报方面反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据。

参考文献：

[1] 徐晓然.国内房企业绩难掩隐忧,万科销售稳增强者恒强--万科地产2011年财务报表分析

[J].时代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋丽.万科房地产信息化管理案例研究[D].中山大学,2009

[3]张红,林荫,刘平,.基于主成分分析的房地产上市公司盈利能力分析与预测[J].清华大学学报(自然科学版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地产市场现状及发展趋势分析

▄ 前言

行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。

行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。

一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；

二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；

三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：

第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；

第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。

因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

▄报告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email电子版/特快专递

? 【价格】纸介版：7000元电子版：7200元? 【文章来源】http:/// ▄ 报告目录

第一章 房地产的相关概念

第一节、房地产概念阐释

一、房地产的定义

二、房地产的特征

三、房地产的类别

四、房地产的自然形态

第二节、房地产行业概述

一、房地产行业的定义

二、房地产行业的特点

三、房地产行业的地位

四、房地产的主要领域

第三节、影响房地产价值的因素

一、成本因素

二、经济因素

三、政策因素

四、社会因素

第四节、房地产市场分析的内容和特点 纸介+电子：7500元

一、房地产市场分析的层次

二、房地产市场分析的内容

三、房产地市场分析的特点

四、提高分析有效性的途径

第二章 2014-2016年中国房地产行业发展概况

第一节、中国房地产行业发展综述

一、发展状况回顾

二、行业发展形势

三、短周期化特征

四、行业经营利润

五、行业泡沫浅析

第二节、2014年中国房地产行业发展分析

一、2014年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2014年市场热点

第三节、2015年中国房地产行业发展分析

一、2015年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2015年市场热点

第四节、2016年中国房地产行业发展分析

第五篇：财务风险预警机制[范文模版]

我国企业财务风险预警机制研究

[摘要] 随着经济全球化，竞争国际化，知识经济为主题的新经济时代的到来，企业财务风险预警愈来愈成为企业财务管理的热点问题。为迎合中国会计改革的新形势，在论述企业财务风险预警机制的内涵及构成的基础上，提出了建立健全适应社会主义市场经济体制的财务风险预警机制的设想。

[关键词]我国企业；财务风险；预警机制

近20年来，随着对外开放和经济体制改革的深入进行，我国企业面临着激烈的竞争和多变化的市场状况，存在着各种难以预测和不可控制的因素，企业发生财务风险或困难甚至破产清算的现象不断增加，财务风险给企业，社会带来严重的影响。因此，企业财务风险的防范和控制显得尤为重要。本文试从构建我国企业财务风险预警机制方面展开探讨。

一、企业财务风险预警机制的内涵

企业财务风险预警机制（the Enterprise Financial Early waming lnstitution），是指企业在财务风险管理中所形成的各种相互依赖，相互制约的预警职能体系，是降低财务风险的关键所在，也是今后盘活企业财务的一个重要组成部分。建立健全企业财务风险预警机制，就是把风险预警机制引入企业内部，让企业、管理者、员工共同承担风险责任，使责、权、利三者真正成为一个有机整体。

一般地，我国企业财务风险预警机制可由以下四个部分构成：

1.预警分析的组织机制。为使预警分析的功能得到正常、充分的发挥，企业应建立健全预警的组织机构。预警组织机构相对独立于企业组织的整体控制。预警组织机构的成员是兼职的，由企业经营者，企业内部熟悉管理业务、具有现代经营管理知识和技术的管理人员组成，同时要聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。预警机构独立开展工作，但不直接干涉企业的经营过程，它只对企业最高管理者（管理层）负责。预警组织机构的日常工作可由现有的某些职能部门（如财务部、企管办、企划部）来承担。预警组织制度的实施使预警分析工作经常化、持续化，只有这样才能产生预期的效果。

2.财务信息收集、传递机制。良好的财务风险预警分析系统，要能够有效预知企业可能发生的财务危机，预先防范财务风险的发生，还必须建立在对大量资料系统分析的基础上，抓住每一个相关的财务风险征兆。主要资料包括内部数据和相关外部市场，行业等数据。这个系统应是开放性的，不仅有财会人员提供的财会信息，更有其他渠道的信息。这里的会计信息系统不仅是指一般意义上的企业会计核算报告系统，还包括对会计资料的认真阅读、分析和评价，以及寻找企业潜在的财务风险并及时消除财务风险的工作。财务信息收集、传递机制是财务风险预警系统分析良性循环的基础。

3.财务风险分析机制。高效的风险分析机制是关键，通过分析可以迅速排除对财务影响小的风险，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的风险上。经重点研究，分析出风险的原因，评估其可能造成的损失。当风险的成因分析清楚后，也就不难制定相应的措施了。为了保证分析结果的真实性，并不带任何偏见，从事该项工作的部门或个人应保持高度的独立性。预警分析系统一般有两个要素：即先行指标和扳机点。先行指标是用于早期评测运营不佳状况的变动指标，扳机点是指控制先行指标的临界点，也就是预先所准备的因应计划必须开始起动之点，一旦评测指标超过预定的界限点，则因应计划随之而动。

4.财务风险处理机制。在财务风险分析清楚后，就应立即制定相应的预防、转化措施，尽可能减少风险带来的损失。企业财务风险预警制度若要能够有效运作，就必须要有正确、及时且合乎企业所需要的各种管理咨讯系统，提供及时而完整的经营结果数据，供经营者及各部门负责人以实际经营状况数据体系，来与财务指标数据相比较。当有超出或低于指标数据的情形发生时，就表示企业财务状况将有不健全的症状产生，经营者应及早依数据所代表的经营内涵做进一步深入研判，找出蛛丝马迹，对症下药，以防财务恶化。例如，应收账款周转率过于缓慢，表示企业营销部门可能不尽心收取顾客账款。如此，一来资金运转将吃紧，二来企业将承受更多的交易风险。此时，营销部门主管应深入探究缘由，并提出对策。

二、建立健全适应社会主义市场经济体制的财务风险预警机制

风险是普遍存在的，建立有效的财务风险预警机制可化解和规避风险，使风险损失减至最小。在经济体制转型期，企业面临着巨大的财务风险，其原因是多方面的，与之相对应，预警机制的建立应是多元的。就企业微观操作而言，有以下方法可供选择：

1.回避风险法。回避风险包含两层意思：一是风险决策时，尽可能选择风险较小或无风险的投资方案，这实际上减少了风险造成损失的可能性，降低了损失的程度；二是实施风险方案过程中，发现不利的情况时，及时中止或调整方案。企业在选择理财方案时，应综合评价各种方案可能产生的财务风险，在保证财务管理目标实现的前提下，选择风险较小的方案，以达到回避财务风险的目的。例如，债权性投资如果能够使企业实现预期的投资收益，企业在选择投资方式时，应尽可能采用债权性投资，因为债权性投资风险大大低于股权投资的风险。尽管股权投资可能带来更多的投资收益，但从回避风险的角度考虑，企业还是应当谨慎从事股权性投资。当然，采用回避法并不是说企业不能进行风险性投资。企业为达到影响甚至控制被投资企业的目的，只能采用股权投资的方式，在这种情况下，承担适当的投资风险是必要的。

2.降低风险法。即企业面对客观存在的财务风险，努力采取措施降低财务风险的方法。降低风险法可以采取三种策略：一是通过支付一定的代价减少风险损失出现的可能性，降低损失程度。如商业企业销售商品，可能收到假币，购置验钞机就可大大减少损失的可能性。又如企业可以建立风险预警、控制系统，配备专门人员对财务风险进行预测、分析、监控。当然在这种情况下，决策者还应比较控制风险的代价与减少损失之间的关系，只有减少的损失大于控制的成本，这种策略才是可行的。二是采取措施增强风险主体抵御风险损失的能力。如提高产品质量，改进产品设计、努力开发新产品及开拓新市场等手段，提高产品的竞争力，降低因产品滞销、市场占有率下降而产生的不能实现预期收益的财务风险。三是通过制定有关的管理制度和办法来减少损失出现的可能性，如企业采购材料时，坚持验货付款，就可能减少货款被骗的可能性。

3.分散风险法。即通过企业之间联营、多元化经营及对外投资多项化等方式分散财务风险。

对于风险投资方案，企业可以与其他企业共同经营、共同出资、收益共享、风险共担，这样就将应由本企业独家承担的风险，改为由联营企业之间共同承担。实际上这种做法也可以说是一种转移风险的方法，因为它将一部分经营风险转嫁给其他企业。

多元化经营，是企业分散风险的通常做法，指一家企业同时介入若干个基本互无关联的产业部门，生产经营若干类无关联的产品，在若干个基本互无关联的市场上与相应的对手展开竞争。多元化经营分散风险的理论依据在于：从概率统计原理来看，不同产品的利润率是独立或不完全相关的，经营多种产业多种产品在时间、空间、利润上相互补充抵消，可以减少企业利润风险。具体地，当企业生产经营一种产品时，企业的兴衰成败就集中在此种产品上，而在经营多种产品时，若一种产品销售不景气，另一种产品却可能比较畅销，当一种产品亏损时，其他的产品却可能盈利。这样，企业的经营效益就比较稳定，不会因一种产品的销路不畅而导致企业亏损或破产。因此，企业在突出主业的前提条件下，可以结合自身的人力、财力与技术研制和开发能力，适度涉足多元化经营，分散财务风险。

对外投资多项化，又称多元投资，是企业分散风险的另一种有效手段，即企业对外投资时，应将资金投资于不同的投资品种，以达到分散投资风险的目的。一般来说，长期投资的风险大于短期投资的风险，股权投资的风险大于债权投资的风险，证券组合投资可以分散有价证券投资的非系统性风险，其投资风险低于单项证券投资的风险。多元投资可以达到以丰补歉，以盈补亏、取长补短的目的。当然，风险越大，可能产生的收益也就越大。对外投资多项化进行分散投资风险的前提就是保证预期的投资收益的实现。

4.转移风险法。即企业通过某种手段将部分或全部财务风险转移给他人承担的方法。转移风险通常有多种形式：A，购买保险法。通过向保险公司投保，可将应由本企业承担的风险转移给保险公司。B，签订远期合同。远期合同的作用，在于明确购销双方在一定期限内的权利和义务。C，转包法。企业可将风险大的业务，采用承包经营或租赁经营的方式，转给其他单位或个人来经营，企业定期收取承包费或租金。这样，企业的效益就有保障，而风险则转由承包（租）人来承担。D，租赁法。企业对于生产经营过程中短期使用而不经常使用的机器设备，若采取购买的方法，需要马上筹集资金，既要承担资本成本，还要承担固定资产无形损耗的风险；若采取租赁的方式取得，则可以避免这一风险。E，转卖法。它是指企业根据有关信息和风险预测，将经营风险大的资产提前转让出售的方法。

5.自保风险法。自保风险，就是企业自身来承担风险，即企业对可能发生的风险，进行预测分析，预先制定一套自保风险计划，平时分期预先提取专项的风险补偿金以补偿将来可能出现的损失。具体可以采取以下两种策略：一种是遵循谨慎性原则，建立风险基金，为风险较大的长期负债设立偿债基金；另外一种是提取一定比例的坏账准备金和商品削价准备金等来降低和缓冲财务风险。目前，我国要求上市公司提取应收账款坏账准备金、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金和长期投资减值准备金，正是上市公司防范风险、稳健经营的重要措施。

6.债务重组法。债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按其与债务人达成的协议或法院裁定作出让步的事项。具体重组方式有：A，以资产清偿债务；B，债务转为资本（债权转股权）；C，修改其他事项等，以最大限度降低财务风险，以使企业重新安排财务资金，通过进一步调整，强化企业的财务实力。