温南瓯海项目尽职调查

第一篇：温南瓯海项目尽职调查

瓯海化工尽职调查主要内容

对瓯海化工的尽职调查重点应放在业务调查、财务调查、法律调查以及治理结构调查等四个方面：

（1）业务调查

业务调查的主要任务是要对瓯海化工现有主要业务的竞争优势、盈利水平与发展前景做出判断。调查内容通常包括产品种类、市场容量、市场占有率与产品毛利率、技术独特性、市场进入与退出障碍、替代品情况、产品市场竞争情况、公司的主要、竞争对手、供应商和主要客户以及品牌、价格、营销渠道和主要促销手段等。

（2）财务调查

财务调查主要包括盈利能力调查和财务状况调查两个方面，包括最近三年的资产负债表、损益表和现金流量表等。调查的内容包括资产、负债、净资产、收入、成本费用和利润等。此外，一些帐外资产（如经营性租赁资产）和帐外负债（如或有负债）也应纳入调查范围之内。（3）法律调查

重要合同及重大诉讼事项、公司自创建以来的重大变更（包括股东、股权结构的变化、重组、购并等）；许可证；税收；无形资产。

（4）治理结构调查

在目前中国的环境下，治理结构调查主要包括两个方面的内容：一是关于公司控制权分配格局的调查；二是关于公司激励机制的调查。

对公司控制权分配格局的调查首先应从公司的产权状况入手。为此，需要了解公司的历史沿革、创业资本来源及公司的成长演变过程。

途了产权调查外，控制权调查的另一项重要工作是了解公司现有的组织结构及其演变过程以及公司上下级之间所形成的领导关系及信息传导过程。

公司激励机制的调查主要考察公司的报酬体系和职位晋升制度两方面。其中报酬体系主要由工资、奖金、股权、期权及其他福利政策（如住房补贴、养老金计划等）组成。考察的重点是报酬构成、各构成部分的具体执行情况及报酬体系执行所达到的激励效果。

第二篇：温南瓯海项目访谈部门及人员

盛世正道瓯海化工项目组成员调查、访谈过的单位及人员

项目组成员：

股份公司董事会秘书、股份公司办公室主任：王齐放

1、股份公司企管处：苏处长

2、股份公司供应处：何处长

3、股份公司销运处：张处长

4、股份公司仓储处：处长

5、股份公司生产处：孔处长

6、股份公司机动处：周处长

7、股份公司规设处：黄处长

8、集团公司发展部：李副部长

9、集团公司研究所：郭所长

10、股份公司技术处：处长

11、集团公司物业管理处处长、股份公司监事会主席：牛鸿莱

12、股份公司油品分厂主任：钟西九

13、股份公司总经理：彭飞

14、股份公司副总（销售）：翟

15、股份公司总工程师：黄

共16人，其中公司层领导：3人；

项目组成员：

2/27（周二）下午：

1、集团公司、股份公司财务总监、计划财务部、证券财务处：鲁总（计3人）2/28（周三）上午：

2、集团公司副书记、股份公司书记：郭书记

3、集团公司组织人事部：付处长

4、股份公司劳资处处长：梁处长

下午：

5、股份公司副总：范副总（主管生产）

6、股份公司工程处：张处长

3/1（周四）上午：

7、去郑州市 访谈证监会特派班上市处：陈处长

8、河南省经贸委企业处

下午：

9、参观 银瑞实业公司（银杏黄酮甙生产基地）：丁书记

10、中牟造纸厂

3/2（周五）上午：

11、股份公司的烧碱车间主任

12、股份公司的氯化苯车间主任

下午：

13、集团公司副总：雷少辉

14、股份公司质检中心：主任

涉及部门：16个，共：16人，公司层领导：5人

第三篇：温南瓯海项目于咨询顾问工作事宜的函专题

关于下一步咨询顾问工作计划的函

温南瓯海集团暨瓯海化工股份公司：

9月4日，我瓯海化工项目组面向瓯海化工中层以上干部汇报了咨询项目前期工作情况，并围绕咨询与诊断报告阐述了各方面咨询意见。目前，项目第一阶段工作已经顺利完成，南洋林德拟按如下计划继续开展下一阶段咨询顾问工作：

1、在本周时间内，针对南洋林德咨询与诊断报告的主要咨询意见，面向瓯海化工全体中层以上干部发放调查问卷（采取不记名方式），目的在于全面了解公司管理人员对前一阶段咨询工作的评价及对下一阶段咨询工作的认识，特别是对南洋林德提出的企业变革方向与内容之基本态度。

2、在本月内，提出瓯海化工战略发展规划调整的具体框架性内容与工作计划，在获贵公司确认后用一个半月左右的时间完成瓯海化工新的战略发展规划。具体做法为：

（1）南洋林德项目组再赴企业，与贵公司高层领导商讨战略规划要点，同时进行第二次有针对性的深入访谈，在此基础上形成《温南瓯海集团暨温南瓯海化工股份有限公司战略发展规划》框架。

（2）南洋林德项目组撰写规划，并与瓯海高层保持紧密互动。

（3）规划定稿后在贵公司经营管理层进行宣讲，同时指导贵公司制定规划实施计划。

3、双方同时寻求新的、合适的上市辅导券商并尽快签订上市辅导协议。

4、南洋林德咨询报告已经提出，瓯海化工很有必要而且基本具备条件筹划和实施人力资源再造工程，建议：

（1）南洋林德项目组提出基本方案，在下次赴企业时与贵公司进行专门探

讨，研究项目的可行性。

（2）在达成共识的基础上双方签署《温南瓯海化工人力资源再造工程咨询顾问协议书》，启动该子项目。

5、在重新开始上市辅导工作后，南洋林德继续主动积极地配合券商，针对瓯海化工的股本结构调整、组织架构梳理、资产关系处理等问题进行工作，特别是新的盈利增长点。南洋林德将继续为瓯海化工推荐新的项目开发资源，并注意提供各种战略合作机会。

特请贵公司对以上工作计划研究后予以正式确认。

致

礼！

北京盛世正道咨询有限公司

2001/9/12

第四篇：项目尽职调查制度

新投能源控股（北京）有限公司 开展业务前尽职调查工作规范

第一章

总则

第一条

深入细致的项目前期尽职调查研究，是确保我司资产安全、防范诈骗风险的第一道重要关口。认真做好项目前期尽职调查、防范业务风险是业务人员的重要职责。为进一步规范项目调查工作，防范风险，提高资产质量，特制定本风险控制工作规范（以下简称“ 规范》”。

第二条

本《规范》适用于我司各类业务。包括但不限于托盘、代开信用证、转口贸易、应收账款保理、资产盘活及办理抵押担保业务等。

第三条

项目前期尽职调查是我司所有业务部门业务的必经环节，任何业务部门的业务未经尽职调查不得进入审批决策程序。

第四条

对保证人/还款来源人的基本情况、行业状况、财务情况等的方面调查也须按照本《规范》进行。

第二章

尽职调查基本原则

第五条

尽职调查应遵循“双人实地、客观公正、真实反映”的原则。

第六条

双人实地原则。在对潜在客户的前期调查阶段，业务部门负责人须进行至少一次实地走访。必须进行实地尽职调查，要求由两人或两人以上参加，业务部门、法务部门人员必须参与。

第七条

客观公正原则。尽职调查人员必须注意业务真实性，不轻信，不以主观推测影响调查结果。

第八条

真实反映原则。实事求是，真实反映调查过程中了解的情况，不隐瞒不利信息，不回避风险点。

第三章

尽职调查的准备工作

第九条

尽职调查需要收集的书面材料应按照本《规范》分析研究，给客户提供尽职调查清单，如有部分材料未能提供，须说明原因。

第十条

业务人员运用信息技术手段或通过第三方渠道广泛收集客户信息是贷前尽职调查的必要内容。

（一）必须通过查询企业贷款卡信息，查阅客户在各家银行的融资情况；

（二）需通过被执行人信息查询网对客户公司、法定代表人、关联公司等信息进行查询；

（三）通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式，检索客户自身、实际控股股东、保证人相关的信息，特别是负面信息。引用信息数据时应注意信息发布者的权威性，并注明信息来源。

第十一条

在实地走访客户之前应事先准备好要询问的问题。询问尽可能做到广泛、细致，有助于更多地发现问题，准确判断客户的融资风险。

实地贷前尽职调查可采取走访客户（保证人/还款来源人）、与其座谈、查看帐目、查看项目等方式，对客户（保证人/还款来源人）的资产分布情况、经营管理情况、抵（质）押品的现状等进行实地验证，并核实所提供资料和财务报表的真实性。

第四章

尽职调查的基本内容

第一节

对客户基本情况的调查

第十二条

客户的主体资格

1、根据客户出具的营业执照、组织机构代码证书及公司章程判断其是否独立承担民事责任。

2、客户出具的营业执照是否按照工商管理规定在申请融资当年办理了年检，营业执照是否发生名称、经营地址及经营范围的变更。

3、客户的贷款卡是否在有效期内，是否已经经过申请融资最近一年年审。

第十三条

客户及其股东背景情况

（一）根据《中华人民共和国公司法》和客户公司章程有关条款规定，调查核实客户注册资本是否足额到位，出资人各自所占份额，经营期间的注册资本是否有变更。如有便更，应要求客户提供最新一期的增资、验资报告复印件（查验原件）。

（二）列出客户股权结构，并向上追溯到公司的实际控制人。

（三）客户控股股东或实际控制人的实力。

客户控股股东或实际控制人在行业中是否具有一定的知名度，经营风格是否稳健

（四）客户控股股东或实际控制人是否资质良好，是否存在不良信用记录。我司不与有非法融资记录的企业合作开展业务。

（五）客户控股股东或实际控制人近期是否发生以下重大事项：经济纠纷、重大投资、兼并、法律纠纷、管理层重大人事变动、发行股票或债券（或准备发行）等资本市场表现、被媒体披露不正常或不正规的经营活动、融资期内重大重组或主业改变的可能、不正常或对价不等的关联交易行为、近期有无重大融资行为、存在妨碍司法执行的行为等。

第十五条

客户的组织机构及管理层的基本情况

（一）客户的股东会、董事会的组成情况。

（二）调查客户的法定代表人与其实际控制人是否一致。如不一致，应进一步了解法定代表人与实际控制人之间的真实关系。

（三）客户法定代表人及管理层的素质、资历、诚信情况等，包括通过个人征信系统查询法定代表人和实际控制人信用、负债等基本情况；主要领导人地位的稳定性。

第二节

经营情况调查

第十六条

客户经营情况

（一）生产经营场所：实地调查核实其是否有固定的生产经营场所，并确认该场所是其自有还是通过租赁方式取得。

（二）经营范围：主要了解其是否多元化经营，主营业务是否突出。

（三）产品情况：在当地同业中的排名情况和行业中竞争力等关键因素。

（四）上下游合作伙伴：了解客户的前五大供货商、销售商及其销售量占总销售收入的比例；

第三节

财务状况调查

第十七条

要求提供审计报告和最近一期的财务报表。报表未经审计的，须说明原因。公司成立时间超过三年的，要提供最近连续三年的完整财务报表。如果审计意见为“保留意见”

应对所涉及内容做进一步调查。

第十八条

将最近三年完整财务报表中的主要科目列情况列表分析，各项指标中如有百分之二十以上幅度异常变动的，需要说明变动原因。

第十九条

客户为专门项目融资的，要分别分析公司财务情况和相应项目的财务情况。

第二十条

对于房地产融资项目，要重点查明并列示拟合作项目的已投入情况、自投入情况、施工方垫资情况，以及投入资金来源构成。

第四节

所在行业情况调查

第二十一条

行业情况

（一）主营业务所在行业的外部环境，即国家政策、技术发展、宏观经济对行业的影响、行业发展状况、汇率变动带来的风险等。

（二）行业竞争程度，包括产品供求状况、市场准入难度（行业的资金壁垒、技术壁垒和政策壁垒）、产品可替代性、供应商及购买者的议价能力。

（三）所在行业的特征，有无行业管制、价格控制等，客户有无相关对策。

第五节

融资方案、用途和还款来源的调查

第二十二条

拟定融资方案前应与客户充分沟通，在充分了解客户实际需求的基础上设计融资方案。融资方案要有预见性和灵活性，避免事后反复调整、变更条件。

（一）融资金额的核定：根据客户自身项目情况或融资项目情况、对申请融资金额进行测算，判断申请的融资额度是否合理。

（二）融资期限的确定：根据客户的生产经营（开发销售）周期、资金供给能力、还款能力等几个方面，确定融资期限是否合理。

（三）利率、费率的确定：在与客户协商贷款利率或其他业务费率的条件时，要根据客户情况实行差别定价政策，兼顾效益性和竞争力，在考虑风险、资产综合收益和市场竞争的基础上，进行有差别的融资定价。

（四）还款来源的核定

1、调查客户现金流量的构成，经营现金流量是否稳定、充裕，是否可维持正常经营运转和融资到期的偿还。

2、调查客户在商业银行或信托机构获取融资的情况和使用条件，了解是否可利用再融资偿还我司到期融资。

3、对于投资类型企业，其还款来源主要依靠项目分红，存在较大不确定性。因此，需要调查其对所投资项目的控制能力、被投资项目的经营情况和分红政策等，由此判断还款来源的可靠性。

4、对于主要依靠项目未来产生的现金流还款的，需要测算项目现金流。客户应提供项目可行性研究报告、经济技术指标表、总投资预算、工程进度节点表、项目已投资情况表、销售方案计划等。

测算还款时，要谨慎设定假设条件，要调查有关产品市场售价格、合理估算销售量和销售进度，测算时要剔除收益的不确定因素和适当考虑成本的通货膨胀因素。

融资用途的核定：

1、融资用途是否合规，是否属于核准登记的经营范围，是否用于生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目。

2、如申请项目贷款，应调查贷款目标项目是否符合国家产业政策和社会发展规划，是否具有政府有权部门批准的可行性批准文件、环评批准文件、土地批准文件、矿业开采许可文件等按国家规定需具备的批准文件。

3、如融资用途用于特殊行业，还应具备国家相关部门颁发的特殊行业生产经营许可证明。

4、应尽可能要求借款人提供大宗业务的购销合同及相关发票等材料，并可通过电话核实等方法调查上述材料的真实性。

第二十三条

如果客户是我司长期或多次合作的客户，应重点了解融资需求有无增减、融资用途与以往比较有无变化。如有应说明原因，并分析其合理性。

第六节 客户与银行、其他类金融机构及我司合作情况调查

第二十四条

客户目前所有合作银行的融资情况，包括核定的融资额度、已经使用的余额、担保方式、利率费率条件等。要求客户提供当前银行负债（借款、银行承兑汇票、保函、信用证等）明细清单，业务人员根据清单与中国人民银行征信系统登记数据进行核对，必要时要求提供情况说明。

第二十五条

调查客户以往还款记录，有无逾期、欠息情况，并按照本《规范》附件一的要求，通过中国人民银行征信系统对企业现有银行借款进行逐笔考察，包括贷款到期日、担保方式、五级分类等情况，特别应注意有无商业银行贷款降级信息记录。

逐笔核实客户对外提供担保情况，并核实被担保人是否出现违约记录，有无法律纠纷的情况和可能性。如有异常信息，要求客户进行书面解释。

业务人员需要将以上查询结果逐笔打印，并附在调查报告中。

第二十六条

如果客户处于改制、合并、分立、产权有偿转让、租赁、联营等体制变更过程中，应调查认定其已清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应的担保。

第二十七条

对于我司长期或多次合作的客户，除按以上要求了解其他合作银行外，还应逐笔查阅以往在我司的合作记录，包括：

（一）客户在我司初始融资时间及历次融资基本情况，包括融资时间、融资金额、担保情况、融资条件执行情况、还款记录等，判断客户在我司的业务记录是否良好。

（二）考察上次融资时我司批复中的各项约束条件和客户承诺的落实情况。上次融资期间内的贷后管理执行情况等。

第七节

担保调查

第二十八条

保证担保

（一）保证人资格确认。根据《中华人民共和国担保法》规定，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人，为我司融资提供保证担保。

（二）对保证人的基本情况、行业状况、财务情况的调查按照本《规范》第四章第一至三节的要求进行。

（三）为确保我司权益的完整性且无法律瑕疵，应尽可能不接受子公司为母公司担保的方式。必须接受子公司为母公司担保的，须要求子公司提供表决内容为同意担保的股东会决议。

（四）根据保证人公司章程，提供保证人同意担保的董事会决议或股东会决议。

（五）调查保证人履行担保义务的历史记录是否良好，保证人与客户之间的关系、有无互保现象及提供担保的经济动机等。如担保人是客户的关联公司，或保证人与客户之间存在较多经济利益关系，应侧重分析有无代偿性现金来源，防止其通过互保、循环担保方式削弱担保的有效性。

（六）保证人是上市公司的，应符合中国证监会有关规定。

（七）担保人为自然人的，应取得担保人配偶同意其提供担保的书面声明和担保人有效财产证明。

（八）调查保证人的或有负债及经济纠纷等情况。

（九）我司原则上不接受保证担保。

第二十九条

抵押担保

（一）根据有关法律规定和公司章程，调查抵押担保的合法性、有效性。

（二）实地考察抵押物，调查并确认抵押物权属证明是否真实、有效，是否可以办理抵押登记。抵押物如为出租物业，还应调查租金缴纳方式，已有租赁合同中有无不利于我司债权的条款。

（三）抵押物所有者与融资客户的关系，同意提供抵押担保的原因。

（四）根据抵押物所在位置、用途、建成时间、成新度等，调查抵押物处置的难易程度。

（五）抵押物需要经我司认可的评估机构进行评估，抵押率应符合我司有关规定。

第三十条

质押担保

（一）权利质押

下列权利可以质押：

1、汇票、支票、本票、债券、存款单。

2、依法可以转让的股份、股票。

3、依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；

4、国家规定允许收取的各类费用收费权；但收费权已经列入当地政府财政收入的，因其不能作为还款来源的保证，我司不接受此类权利的质押；

5、依法可以质押的其他权利。

（二）调查出质人提供的质押物权属证明是否真实、有效，质押物是否为出质人所有。

第三十一条

对于我司长期或多次合作的客户，应重点调查本次融资担保条件有无变化，保证人或抵、质押物是否发生变更，如有应说明变更的原因。

第六章 附则

第三十一条 本制度未尽事宜,按照国家有关法律、法规和公司章程的规定执 行;本制度如与国家法律、法规或公司章程相抵触的,按照国家有关法律、法规和 公司章程的规定执行。

第三十二条 本制度自董事会审议通过之日起生效实施。由公司风控部、法务部负责解释和修订。

一.公司介绍

张家口市秦同实业有限责任公司成立于2004年10月，注册资金500万元，公司类型为有限责任公司。经营范围：煤炭、钢材、水泥、建材、化工产品的批发和零售，兼营仓储、货位租赁业务。经过数十年的发展，我公司现已成为一家集煤炭、销售、仓储、发运、物流为一体的综合物流企业，历经了十年的磨练，我公司已形成了一定的经营规模，运输业务量在张宣地区名列前茅。二.公司资质

企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、煤炭经营许可证和一般纳税人资格证等，证照齐全。公司自成立以来，宣化工商管理科经济检查大队和税务稽查局多次检查、考核优秀。三.公司规模

公司现有员工145人，生产经营场地40000平方米，仓库80平方米，食堂80平米，拥有固定资产3400多万元，自有流动资金5300余万元。其中龙工装载机9台、一汽解放青岛LNG天然气挂车50辆、自卸车5台、150吨电子汽车衡两台、防尘网12000平米，洒水车3台、以及全套喷淋除尘系统。2004年6月与宣化恒立矿产品经销有限责任公司签订了承租恒立公司矿二线的货位租赁合同，租赁期为50年。站线有货位63个，其中高货位储场38个，低货位水泥硬地储场25个，可装运整列火车，月满载发运量可达20万吨。四.地理优势

公司地址：宣化区崇秀西街，地处宣化区北环城路，紧邻丹拉高速公路，距宣化北收费站出口500米，交通运输优势明显，是北煤南运的必经之路。五.组织机构

公司组织机构完善，设有办公室、人事部、销售部、财务部、运营部、运输部、化验科等相关部门；各职位健全，设有董事长、总经理、办公室主任、各部门经理、各部门职员近四十个岗位。六.管理机制：

公司具有完善的体制规范，规章制度。健全的招聘体系、员工激励体制、考评考核体系、运营体系、物流操作流程体系等，各版块负责人严格按照规定正常开展工作，另外本公司还有完善的突发事件、安全措施、规避风险等各类处理事宜规定，这些极大的保证了工作的正常开展，公司稳定飞速发展。七.公司业务

上游供货商：主要有内蒙古准格尔旗弓家塔宝平湾煤炭有限责任公司，准格尔旗东胜区酸刺沟煤炭有限责任公司，永利煤炭有限责任公司等各大优质煤源,山西方面为保证煤源稳定与三家大型洗煤厂场签订常年供煤合同，日供应量可突破万吨；

下游销货单位：主要有中铁现代物流科技股份有限公司、华能山东电力燃料有限公司、山东国电、华电、天津市电力燃料公司、中能源电力燃料有限公司等其他地方各大电厂。八.成长历程

1997年，我公司（前身）开始做火车运输及港口业务，当时由于政策原因以租赁国有铁路站台为主开展运输业务；

2004年，我公司正式承包原国有公司站台50年，正式注册“张家口市秦同实业有限责任公司”，并积极开发对电厂和港口的煤炭运输业务； 2007年，我公司开始与华能河北电力燃料公司达成港口煤及船运业务协议； 2009年，与华能天津杨柳青电厂签订电煤合同；

2010年，与华能山东德州电厂签订电煤合同，并开启了蒙煤、晋煤对济南局及山东各电厂铁路运输的电煤供应先河； 2012年，10月，我公司正式与华能山东电力燃料公司达成长期电煤供应合作项目协议；

2013年，经过与华能电力燃料公司的友好合作，我公司从众多供应商中脱颖而出，荣登张家口地区发运量榜首； 2014年，历经十年磨练，公司现已和中铁现代物流、华能、华电等集团型企业保持长期合作；

我公司本着“诚信第一，服务至上”的理念，力争为各电力企业做好煤炭供应，为国家煤炭运输事业做出应有贡献。

第五篇：烂尾楼项目尽职调查

前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。在烂尾楼处置过程中，第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一般而言，对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置，在主动型处置的情形，可以通过原开发商配合进行调查；而在被动型处置的情形，则可能需要取得司法机关的配合以查询项目的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型为主的北京烂尾楼处置项目，为大家分享烂尾楼处置过程中的律师尽职调查的工作笔记。

一、烂尾楼项目尽职调查的要点

在烂尾楼项目尽职调查工作中，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项目以下方面的情况：、项目本身情况

① 项目前期进展情况，以及项目证照办理情况。

包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。② 项目土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。

③ 项目前期是否已被分割处置，如存在部分已被处置的情况，需厘清是否存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。

④ 项目已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。

⑤ 项目已被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。

⑥ 项目债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。

⑦ 项目房屋销售或预售情况，包括：

项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况；

已预售房屋现处于何种状态，例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？

2、项目原开发商情况

① 项目原开发商主体资格，是否有效存续。

需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照是否齐全有效。实践中可能会存在超出经营范围、经营期限以及未按期缴纳税费等情况。

② 项目原开发商对外债务状况。

③ 项目原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。

二、尽职调查过程中的信息获取途径

尽职调查过程中，我们通常会关注项目的预售、抵押、查封等基本情况。如何找到准确的信息获取渠道，对于尽调工作的效率有着至关重要的影响。除向原开发商要求出具相关证明文件，查验相关证照原件以及对项目进行实地勘察以外，还需至政府主管部门进行查询。

1、房屋预售情况调查

北京市建委会给房地产开发商发放网签钥匙盘，通过钥匙盘可以直接登录建委网站查询该企业某一项目预售、销售登记的情况以及注销登记的情况。但对于未办理网签，未进行预售登记的房屋销售情况，则需要根据预售合同与开发商进行核实。

2、对房屋和土地使用权已存在的抵押、查封情况进行调查

① 房屋的抵押及查封信息需至各区的房屋登记管理部门查询。

一般情况下，需要项目开发商公司员工携带介绍信（或授权委托书）及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明至窗口查询。在此以朝阳房管登记中心为例，如需查询房屋查封的相关信息，需向房管部门工作人员提供查询的具体房号，按房管部门工作规定一次至多只能查询10套房屋的抵押查封情况。通常情况下，工作人员只会对查询结果进行口头告知，而不能提供任何书面文件。

② 房屋对应土地使用权抵押及查封信息需至国土资源局各区分局档案室查询。

项目开发商公司员工向档案室工作人员出具介绍信（或授权委托书）及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，由工作人员进行查询。可以通过拍照、要求打印等方式记录查询结果。

③ 就房屋和土地的查封问题，一般法院会根据申请执行人的申请向房管部门及国土部门发送协助执行通知书，查封涉诉房屋及房屋相对应的土地使用权。现在部分法院在债权人未申请查封对应土地使用权的情况下会只查封房屋，但根据最高院查封扣押冻结规定，其效力会当然及于对应的土地使用权。在一些特殊的情况下，如开发商未取得大房产证，房屋预售也未进行网签备案的情形下，法院可能会直接查封部分或全部土地使用权。

3、房地产公司涉诉案件执行情况调查

①就北京地区来说，西城法院、二中院可以直接通过查询机器查询执行案件的相关信息，包括执行案号、申请执行人、执行标的数额及承办法官等基本信息。

②执行状态：如果案件时间较长，我们在被执行人信息查询或法院对外机器查询到的执行状态大部分会是归档或已结案状态。但实际情况是案件并未执行完毕。多数烂尾楼项目由于债务复杂，案件长期未结，执行案件信息可能已被删除，而只能通过联系承办法官了解案件的实际执行情况。

三、网站查询

1、北京市企业信用信息网：可查询企业基本信息，税务登记状态，现该网查询正在逐渐完善，有些已可以查询出企业股权质押情况。

2、北京市住房与城乡建设网：可以通过公开信息查询房地产开发公司项目证照办理情况，如建设工程规划许可证、开工许可证、房产证、预售证等。

3、北京市国土资源局各区分局网站：通过土地证号或公司名称，可以查询土地使用权登记情况及抵押情况。但如项目开发时间较早，则上述信息无法通过网站查询，只能至各区国土局窗口查询。

4、最高院被执行人信息查询：可以查询出公司所有被执行案件信息，包括执行案号、金额、执行状态等。但无法显示申请执行人信息。如案件时间较长，执行状态的显示可能与实际情况不符，需直接向承办法官查询。