第一篇：购买新房、二手房的程序以及贷款流程
购买新房、二手房的程序以及贷款流程
新房
一、选定项目后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”、“二书”及相关文件）。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维 护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地 的，其建设用地批准文件无效。
3、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
4、《建设工程施工许可证》：建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的 主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政 府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负 责开工审批等项工作。
5、《商品房销售(预售)许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书 由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还 可查验房地产商的《工程验收证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品
住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
1、《住宅质量保证书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
2、《住宅使用说明书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
二、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
三、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
四、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。
您在向银行申请个人住房按揭贷款时，应填妥《##银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：
1、借款人合法的身份证件（居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件）；
2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明（如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等）；
3、有配偶借款人需提供夫妻关系证明；
4、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
7、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；
8、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件；
9、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
10、以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
11、银行要求提供的其他文件或资料。
☆操作指南
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；
3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；
4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；
5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清： 在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持 本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
五、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：
1、到开发商售楼处交纳购房余款。
2、领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。
3、由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。
4、与物业公司签订《物业管理公约》。
5、按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等（不同物业有不同规定）。
6、新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
二手房贷款流程
目前二手房银行贷款最高可以贷总房价的70%!贷款.分为公积金贷款，商业贷款（按揭）和组合贷款（公积金和商业组合贷款）
办理方式:
贷款流程:
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购 买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权 申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
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公积金款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划部门批准的文件；公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行；大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行；购买 私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行；公房置换的（不购买公有住房产权的），须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自 筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保；以房产作为贷款抵押的，同意办理抵押房屋保险。
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贷款申请人需要提交的资料:
1、公积金打印单；
2、储蓄卡和储蓄卡确认书（持本人身份证到建设银行储蓄所办理）；
3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份（到购房所在地的区房管局办理）；
4、房屋他项权利登记申请表；
5、开发商的商品房销售许可证（向开发商索取复印件一份）；
6、开发商的开户行和帐号；
7、购房交款收据原件及复印件二份；
8、个人身份证原件及复印件二份（夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证）；
9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份；
10、个人图章（楷体）。
第二篇：公积金贷款购买二手房流程
公积金贷款购买二手房流程
http://www.xiexiebang.com 住房贷款新闻 发布日期：2011年3月31日
1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。
其办理流程：到‚中心‛咨询、登记 → 提交申请资料 →‚中心‛受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。
第一步 ‚中心‛咨询,领取申请表：由房屋买卖双方及配偶(未婚或离异应出具证明)，持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。
第二步 借款人向市资金中心提交以下贷款资料：
(1)公积金贷款申请表;
(2)公积金缴存证明(或住房公积金对账簿)及经济收入证明;
(3)所购房屋的评估报告书;
(4)买卖双方签定的《存量房购房合同》;
(5)原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(原件及复印件);
(6)夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明(原件及复印件，单身职工应提供单身证明。)
第三步 ‚中心‛ 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。
第四步 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理‚两证‛交易过户手续。
第五步 签订合同：借款人持已办理交易过户的‚两证‛及契税完税发票(原件及复印件)到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行(湖北省建行营业部，地址：武汉市建设大道709号建银大厦;工行天安支行，地址：单洞路18号)签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。
第六步 办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。
第七步 发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。
第八步 按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。
第九步 结清贷款：借款人结清最后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。
第十步 注销抵押：借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
2、借款人委托中介公司代办手续。
武汉市住房担保有限公司和武汉百居易房地产经营咨询有限公司，可以为借款人代办二手房公积金贷款的中介公司。担保公司和百居易公司承担相应的连带保证责任，其贷款可在房屋抵押登记手续办妥前，先发放公积金贷款，为借款人提供较为快捷的贷款服务。
第一步 客户直接向担保公司或百居易公司咨询，领取贷款申请表。
第二步 借款人将全套贷款资料提交担保公司或百居易公司，由担保公司 或百居易公司送市资金中心办理审批。
第三步 市资金中心对贷款资格、额度及年限审批后，发放贷款承诺书。
第四步 担保公司或百居易公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续，贷款银行与借款人签订借款、抵押合同，并与担保公司或百居易公司签订提供担保的三方协议。
第五步 房屋产权证单证过户后，市资金中心即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方开立的存款专户内，借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。
第六步 担保公司或百居易公司为借款人办理房屋抵押登记手续，将房屋他项权证移交贷款银行收妥归档。
首次买二手房过来看！二手房贷款详细流程
大多数购买二手房的市民，都需要通过办理商业性贷款、公积金贷款，或是‚公积金+商业‛贷款(简称‚组合性贷款‛)。很多购房人通过中介公司办理交易过户、贷款担保等一系列手续，被中介收取了不低的费用之后，却并不知道贷款担保的办理流程和实际收费情况。
记者从房屋置业担保有限公司了解到，贷款担保办理的流程并不复杂，购房者完全可以自行到所在城市的房屋置业担保有限公司直接办理。办理流程如下： 1，收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;2，协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;3，协助买卖双方办理交易过户;4，买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;5，买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批;6，银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;7，贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;8，房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。
小编提醒购房者，在办理购房贷款之前，最好先到所在城市的房屋置业担保公司咨询相关手续及收费情况，确保自己在享受贷款担保服务的过程中，能够明明白白地消费。二手房贷款需关注七个因素
贷款购房，新房与二手房存在着较大的区别，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。易贷中国提醒，购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。
1、评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。
3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是‚房龄+贷款年限≤30年‛。
4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。影响二手房贷款的因素
1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。
2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。
3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。在办理房贷时必须清楚的10个问题
很多网友都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金。只有在清楚了这10个问题以后，你才能很好的比较不同银行的房贷产品。1.房贷的利率
房贷的基准利率是由中国人民银行统一规定的，各银行可以根据贷款人的实际情况进行浮动，也就是说，如果你的资信良好，可以得到银行房屋贷款的优惠，因此，购房者在办理房贷前，要了解各大银行在利率优惠上的条件，这样才能选择到最有利的利率。2.你所支付的价款和获得的优惠
贷款银行可能会通过收取房贷预付利息来降低你的贷款利息，或者提供其他的优惠，而实际上这些所谓的优惠对你一点好处都没有。所以，你要了解你最终会支付多少钱，又会得到什么优惠。
欲买房却无法贷款?揭秘房贷不为人知的“行规” 房贷是都市人永恒的话题。很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因?记者为此走访多家银行，听业内人士讲述不为人知的‚行规‛。关于面积
记者获悉，银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。房子小到什么地步就无法去银行贷到款?记者走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。关于房龄
记者了解到，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。
‚1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。‛一位银行人士告诉记者，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。
第三篇：二手房购买流程
二手房购买流程
为什么要买卖二手房 许多人钟情于二手房是因为二手房有以下优势：1.价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格相对是 比较便宜的。2.地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通相对发达，周边配套设施也 较为完善。3.二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易。4.二手 房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大。5.二手房为现房，与一些商品房相比容易把 握，而且购买后即可居住。6.二手房的物业管理费较为便宜。什么样的二手房可以买卖 根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建 设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工 程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理 的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售 的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超 标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6.上市出售后形成新的住房困难的； 7.擅自改变房屋使用性质的； 8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。哪些人适合买二手房？ 哪些人适合买二手房？ 应该说以下这些人是适合购买二手房的：1.有一定经济实力的租房户。大家都知道租房户每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的经济实力，他完全可以贷款买二手房，以租金来支付月供款。2.一些投资者，手头资金不是很多，由于二手房总价不是很高，地理位置较好，易于出租，所以这些人可以投资二手房。3.一些拆迁居民，由于长期在市区居住，对市区比较有感情，并且资金也不是很富裕，所以往往拿拆迁补 偿款购买二手房。4.一些长期无房的普通居民和一些外地人，经济实力不是很强，但有一定的积蓄，因此 贷款购买二手房。5.一些白领
阶层也适宜购买二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购买商品房。找中介买二手房的十大理由 1.二手房业务比较复杂，其涉及的环节多，许多事情非专业人士所能解决。2.并非天下乌鸦一般黑，出现 目前的情况更多是因为几块臭肉坏了满锅的汤。3.二手房交易一般需要较长的时间，您有那么多空闲去折
腾吗？4.许多人购买二手房是为了投资，中介可以帮你制订 216 详细的投资计划。5.中介掌握的信息多，所以可以挑选的余地较大。6.许多“中介免谈”的字样恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的购房者或租房者。7.免除中介之后，同样会遇到一些不法个人，同样有上当受骗的可能。8.二手 房中介中也有讲信誉、资质高的，它们确实可以帮很多忙。9.有些业务没有中介的帮助很难完成，如居间 担保业务、押旧买新业务。10.中介有固定的场所，出现纠纷可以去找它，如果与个人打交道，他一跑了之 您怎么去找？ 所以，从事二手房业务的关键并不是找不找中介的问题，而关键是对中介了解的问题和找什么样的中介的 问题。如何识别房产证的真伪？ 如何识别房产证的真伪？ 与其他房产证相比，新的房产证有以下几点： 首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证 共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质 量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采 用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真 实。按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地 和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和 防伪功能。主要有以下几个方面： 1.建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予 以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。2.发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局或市(县)人民政 府，别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹 清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。3.团花
花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅、纹理清晰。4.花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称；左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清 晰。5.暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光 亮处，则可见高层或多层水印房屋。6.编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连 续的。7.发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相 一致。购房时怎样查询所购房的产权状况 购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有 不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人 在购房前必须要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后 自己的利益也可以受到法律的保护。要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步： 第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书； 代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优 先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方法是： 查验产权记录：包括(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件 副本；(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；(4)成交价格，即该项交易的成交价；(5)其他内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性及原始成交情况，至于该 房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还 要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另
外，购房者还须了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋 管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。二手房价如何评估？ 二手房价如何评估？ 房地产价格评估是指以技术标准结合市场情况，用公正、公开的原则，对房地产的经济价值进行确认的行 为。房地产作为一项特殊的商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采 用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。二手房价格评估常用的方法有成本法和市场比较法。成本法是按现在建造房屋所需的各项费用总和乘以房屋的成新度以计算房屋的价格。市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋 状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产 是没有的，即使是非常相似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响，从而使它们的价格各不 相同。因此，需要对初步订出的价格进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。购房需要办理哪些手续？ 购房需要办理哪些手续？ 首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产管理法》 及建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区土地范围内从事房地产买卖、赠 与等转让行为，转让当事人必须签订书面合同。合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落 位置、面积和四面界限；土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)；土地使用权取得的方 式及年限，房地产的用途或使用性质；成交的价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方 约定的其他事项。其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1 双方当事人在房屋买卖合同签订后 30 日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价 格；2 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15 日内做出是否受理申请的书面答复；3 房 地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4 房地产转让当事
人按照规定缴纳有关税费；5 由房地产管理部门核发过户单。在
办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地 产权属证书。签二手房买卖合同五大纪律 1 条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主 要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。2 形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举 证，不便于有关部门及时处理。3 手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管 理部门签证或到公证机关公证。4 文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语 的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。5 合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应 注意下列几项：(1)房屋的客观情况： 在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。(2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房 价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手续；房屋价款的支付日期和支付办法等等。例 如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买房人所在地支付，都应规定清楚。(4)产权登记：这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利，如果不办理产权登记，房产转移在法律上就 没效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有权人产生不利。(5)税费负担：根据法律的规定确定交易双方应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他交易时 所产生的费用由双方协商好各自负担。(6)双方违约的责任：指买方或卖方不履行合同给对方造成损失所要承担的民事责任。卖方不履行合同主要 表现在：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题等等。买 方不履行合同主要表现有：不按规定期限支付款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违 约所承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等等。这一条，是二手房交易双方确保自 身权益的最后防线。选购二手房注意十项
一、是否有私搭私建部分。如是否
第四篇：个人购买二手房贷款
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个人购买二手房贷款
个人购买二手房贷款是指我行向借款人发放的用于购买各种类型二手房的人民币贷款。
贷款对象：
年满十八周岁、有完全民事行为能力的自然人，不限厦门户口。贷款条件：
1、年满十八周岁以上、有完全民事行为能力；
2、具有正当职业及稳定的收入，信誉良好，具备足够的贷款偿还能力；
3、所购房产手续齐全、产权清晰、交易手续合法，买卖双方已达成书面协议；
4、本行要求的其他条件。贷款金额、期限：
个人购买二手房贷款额度最高不超过经银行认可的房屋价格的70%；贷款期限最长不超过15年，具体按以下情况掌握：
1.房产建成年份在5年以内的（含5年）贷款成数最高7成，贷款年限最长15年；
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2.房产建成年份在5-10年的（含10年）贷款成数最高6成，贷款年限最长10年；
3.房产建成年份在10-15年的（含15年）贷款成数最高5成，贷款年限最长10年；
4.房产建成年份在15-20年的（含20年）贷款成数最高5成，贷款年限最长5年； 贷款利率：
5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。贷款程序：
1、买卖双方签署交易合同；
2、提出申请，提交有关资料，包括：（1）借款申请书；（2）双方合法有效的身份证明、户口本、婚姻证明原件及复印件；（3）交易房产的权利证书及财产共有人同意抵押声明；（4）买受人职业及收入证明。
3、银行对申请人提交的资料进行审查、核实，委托评估机构对交易房产进行价值评估；
4、银行确认交易房产的价值；
5、签署借款合同、担保合同、抵押合同，审批贷款；
6、办理抵押登记、领取他项权证、房屋保险（指定交通银行厦门分为第一保险受益人）；
7、发放贷款；
8、按照合同约定按期偿还贷款本息，法律咨询s.yingle.com
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9、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人个人商铺贷款
个人商铺贷款指贷款人向借款人发放的用于租赁、购置商铺的人民币贷款。贷款对象：
持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或个人。贷款条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力；
2、有合法的有效居住身份；；
3、有稳定的收入和还本付息的能力；
4、资信良好，且能提供贷款人认可的财产抵押、质押或保证；
5、所购置、租赁的商铺必须为现房；
6、贷款人规定的其他条件。(http://s.yingle.com)
贷款金额、期限、利率：
1、贷款额度：
个人商铺贷款最高额度不得超过借款人购置、租赁商铺所需资金总额的60%。
（1）以贷款人认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物价值的90%；
（2）以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过贷
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款人认可的抵押物价值的60%，如作抵押物的商铺为二手房，贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值50%；
（3）以第三方保证方式申请贷款的（银行、保险公司除外），贷款额不得超过租赁、购置商铺所需资金总额的50%；
（4）由保险公司提供履约保证保险的，或由贷款人认可的担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的60%。
2、贷款期限：
用于购置商铺自用的，贷款期限最长不超过10年，一般为5年。用于租赁商铺的，贷款期限最长不超过5年，且不得延长贷款期限。
3、贷款利率：
按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，目前月利率为：5年以下（含5年）月利率4.425‰，5年以上月利率4.800‰。贷款程序：
1、借款申请人填写《交通银行个人商铺贷款申请表》，并提交下列资料：
（1）借款人及其配偶的有效身份证件和收入证明；（2）购置租赁商铺协议；（3）首期付款证明；
（4）贷款人认可的以抵、质押物或第三方保证；（5）贷款人要求提供的其他资料；
2、贷款人调查、核实、审批贷款；
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3、签订借款合同及担保合同、办理抵押登记和保险手续，贷款人为保险第一受益人；
4、发放贷款；
5、按照合同约定偿还贷款本息；
6、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人。个人住房贷款
个人住房贷款是我行向借款人发放的用于购买我行指定房地产开发商出售的住房的人民币贷款。贷款条件：
１、年满18周岁，具有完全民事行为能力；
２、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； ３、具有购买住房的合同、协议或意向书；
４、具有所购房屋售价20％以上的自有资金作为购房首期付款； ５、同意以所购房屋的价值全额作贷款抵押并由出售该房屋的开发商提供连带责任保证或提供本行认可的担保方式；
６、必须办理房屋财产保险，明确本行为第一受益人，全额质押的或者由住房置业担保公司提供全程担保的除外； ７、本行认为必要的其他条件。
贷款额度：
个人住房贷款额度最高为购房总价款的80%。具体按以下情况掌握：
1、以国库券、金融债券、国家重点建设债券、本行出具的存单及其
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他本行认可的有价证券质押，或其他银行、保险公司提供连带责任保证的，贷款额最高不得超过质物价值的90%；
2、以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的70%，以可设定抵押权的“一手房”（即所购新商品房的产权证未经房产交易中心过户）抵押的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的80%；
3、以第三方保证方式申请贷款的（银行、保险公司除外）贷款最高额不得超过购房总价款的60%；
4、由保险公司提供履约保证保险的，或有住房置业担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购房总价款的80%。贷款期限：
个人住房贷款期限最长可达30年。贷款利率：
个人住房贷款利率根据中国人民银行的规定利率执行，当前个人住房贷款月利率是：期限5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。贷款程序：
1、贷款申请：
购房人到我行申请按揭贷款，申请时须提供下列资料：（1）借款申请书；
（2）借款人及配偶的有效身份证件、结婚证明原件及复印件；（3）有关借款人本人及其家庭稳定经济收入的证明（收入来源单位
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出）；
（4）经房管局预售部门登记备案的购房合同；（5）首付款证明；
（6）财产共有人同意抵押的书面证明；（7）我行要求的其他资料。
2、我行调查、审批；
3、我行借款人签订借款合同，与担保人签订担保合同；
4、办理抵押登记，全额质押的不需此手续；
5、办理房屋保险（全额质押及住房置业担保公司担保的不需此手续），保险单明确我行为第一受益人；
6、发放贷款，上述手续办理完毕后，我行根据借款合同约定将贷款发放于购房人的活期储蓄专户上，当天将贷款划至开发商帐户上；
7、按合同约定归还贷款本息；
8、贷款全部归还后，注销抵押登记，办理保险单转让
还款方式 还本付息方式
住房按揭（含二手房）或商铺贷款的还本付息方式分为等额本息法和等额本金法两种，按月还款。
一、等额本息法
二、等额本金法
每月偿还贷本息金额=每月还本额+每期付息额
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每月还本额=贷款金额÷还款月数（期数）
每月付息额=（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率责任编辑：小平
连续订立二次固定期限合同到期，用人单位能否终止合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157647.html
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学生打工被欠工资可受劳动法保护吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157561.html
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第五篇：二手房贷款流程
步骤/方法实地看房
信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；记录客户的联系电话；收取房产证复印件。工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭；所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成；最长期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年；建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料（买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。）将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。
产权验证
产权人及共有权人（卖方）、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
签署合同
信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。
借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值）。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明 需盖公司章及见证人签字。放款后需在 二手房按揭转款确认书 盖公章。资料填完送预审。
缴费义务
收取费用预审通过后，通知客户交费。
产权过户
居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。①、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或签名）。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。③、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）。④、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。⑤、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。⑥、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
收费盖章
①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。
资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档；归档后，方可办理抵押。
抵押手续
办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）。②、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...（具体位置）的房产。③、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。
银行放款
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在 二手房按揭转款确认书 盖公章。
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