第一篇：关于对骗取个人住房按揭贷款行为如何处理的法律意见书
关于对骗取个人住房按揭贷款行为如何处理的法律意见书
（2003）新同源非诉代字第XX号
致：中国XX银行新疆分行营业部（下称贵行）：
新疆同源律师事务所接受贵行的委托，指派赵永军、王峰律师就贵行关于对新疆某房地产开发公司骗取个人住房按揭贷款行为如何处理的问题提供法律意见。
为出具本法律意见，本律师审查了贵行提供的以下文件：
1、贵行《关于对新疆某房地产开发公司个人住房按揭贷款违约诉讼、资产保全的请示》；
2、贵行《关于对某房地产公司个人住房按揭贷款违约户调查情况的报告》；
3、贵行与新疆某房地产开发公司2001年6月21日签订的《按揭业务合作协议》；
4、新疆某房地产开发公司于2001年9月11日出具的《保证函》；
5、经乌鲁木齐市某公证处公证的借款人赵XX、保证人新疆某房地产开发公司与贵行2001年9月20日签订的《个人住房借款合同》及所附的《抵押物清单》、《借据》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》；
6、借款人赵XX于2001年9月10日出具的《委托转帐付款授权书》；
7、借款人赵XX与贵行2001年9月18日签订的《乌鲁木齐市房地产抵押合同》；
8、《乌鲁木齐市房地产抵押申请审批登记表》。
依据有关法律、法规，并按照律师行业公认的业务标准、道德规范及勤勉尽责的精神，本律师出具法律意见如下：
一、关于对新疆某房地产开发公司骗取贷款行为的认定
根据贵行提供的两份报告，新疆某房地产开发公司在申办个人住房按揭贷款过程中存在着以下欺骗行为：
（1）据承包人新疆某建筑公司十分公司经理李XX口头所述，为了能及时从新疆某房地产开发公司结回工程款，该公司曾与该房地产公司签订了融资协议，由该经理牵头提供了包括其本人在内的20名借款人的假借款资料套取了银行贷款；
（2）贵行在对40名借款人的走访调查中发现，一部分人有真实的单位地址，但单位声称该部分人已离开该单位；另一部分人提供的单位、住所均属假造，经走访并无该部分人提供的单位，所提供的住所也查无此人。
（3）贵行在对新疆某房地产开发公司5名职工走访调查时发现，已调离该公司的2名职工声称自己没有办理贷款，按揭贷款手续系公司以其名义所办；尚在该公司任职的2名职工称自己在办理按揭手续时，本人只付了一部分款，其余的款均由该公司统一按月向银行支付。
目前，对新疆某房地产开发公司是否构成贷款诈骗罪，争议较大。本律师认为，根据现有证据，只能认定该公司的行为属于虚假陈述的贷款欺诈行为，尚不构成贷款诈骗罪。贷款诈骗罪，是指借款人以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。该罪先后规定于1995年全国人大常委会《关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》第10条和《中华人民共和国刑法》第193条。《刑法》第193条规定：有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，构成贷款诈骗罪：（1）编造引进资金、项目等虚假理由的；（2）使用虚假的经济合同的；（3）使用虚假的证明文件的；（4）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（5）以其他方法诈骗贷款的。《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第42条规定了贷款诈骗案的立案标准：“以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在一万元以上的，应予追诉。”
上述法条在罪状的表述中，明确规定了“以非法占有为目的”这一主观要件，因而本罪属于目的犯。在该罪的构成要件中，行为人主观上必须有非法占有的目的，客观上必须有采
取欺骗手段骗取银行或其他金融机构数额较大贷款的行为，二者应同时具备，缺一不可。如果行为人主观上有非法占有贷款的目的，在获取贷款时又采取了欺骗的手段，则构成贷款诈骗罪；如果行为人主观上没有非法占有贷款的目的，即使在申请贷款时使用了欺骗的手段，也不构成本罪。因此，“以非法占有为目的”是构成贷款诈骗罪的前提，是区分罪与非罪的关键。最高人民法院印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》中，对金融诈骗犯罪中非法占有目的的认定，提出了明确的意见：“对于行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大不能归还，并具有下列情形之一的，可以认定为具有非法占有的目的：（1）明知没有归还能力而大量骗取资金的；（2）非法获取资金后逃跑的；（3）肆意挥霍骗取资金的；（4）使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；（5）抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；（6）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；（7）其他非法占有资金、拒不返还的行为。”同时强调，“在处理具体案件时，对于有证据证明行为人不具有非法占有的目的，不能单纯以财产不能归还就按金融诈骗罪处罚”。上述意见，对实践中处理贷款诈骗以及其他金融诈骗案件具有重要的指导意义。
具体到本案，新疆某房地产开发公司在申办个人住房按揭贷款时，所提供的借款人的个人资料存在虚假之处，对贷款可能也有违规使用的情况，且贷款逾期不能归还。但根据现有材料分析，该公司贷款时采取了欺骗手段，比如冒用他人名义贷款等，固然是认定该公司非法占有目的一个重要依据，但如果不具有非法占有的目的，而是出于解决资金急需和经营困难等动机，就不能以贷款诈骗罪定罪处罚，只能通过民事或者行政方式给予制裁。
二、关于提起诉讼的障碍问题
贵行提出，拟通过诉讼方式，对违约的40户借款人实行诉前资产保全，另申请查封该公司50套房产。
本律师认为，通过诉讼方式解决，是可行的，也是必要的。但目前提起诉讼，存在着以下障碍：
根据贵行与该公司签订的《按揭业务合作协议》第2条约定：在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，该公司同意作为借款人按期归还贵行贷款本息的保证人，如借款人未按约归还贵行的贷款本息，该公司协助催收；借款人连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息，由该公司垫款代偿。在该公司出具的《保证函》中，该公司又承诺：在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由银行从该公司保证金存款帐户上直接扣收。
上述条款的内容前后不一。贵行按该公司的承诺，对借款人逾期未偿付贷款本息的行为采取了直接从该公司保证金帐户扣款的方式还贷。
但根据贵行与借款人签订的《个人购房借款合同》第13条的约定，只有在借款人连续3个付款期或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还贷款本息，银行方能宣布合同提前到期，并要求借款人和保证人清偿贷款本息。贵行采取扣款还贷的方式，虽然保证了逾期期间这部分资金的安全，但客观上推后了提起诉讼要求解除合同的时间。
本律师认为，贵行目前还不具备提起诉讼要求解除合同及申请财产保全的条件。但如果贵行将该行已从该公司保证金存款帐户上所扣的款项退还至保证金帐户，则借款人的违约时间可以重新计算，贵行目前就可以提起诉讼要求解除合同，同时保全作为保证人的该公司的其他财产，要求保证人承担连带责任。
三、关于能否直接申请强制执行的问题
本律师注意到：贵行在发放个人住房按揭贷款时，均要求借款人、保证人办理了具有强制执行效力的公证手续。但在本律师出具的《对与〈个人购房借款合同〉相关公证格式文书的审查意见书》（[2002]新同源非诉字第XX号）中已提出，由于公证机关原拟订的强制执行公证格式文书不适应现行的个人住房信贷政策，各公证处自行添加的格式条款内容不一，造成法院在受理该类案件时理解不同，执行受碍。因此，在处理该公司的问题时，宜采取诉讼方式。
四、关于诉讼主体问题
贵行提出，在诉讼过程中，以该公司作为主被告，随后根据案件审理及执行当中出现的情况，不断地变更诉讼请求。
本律师认为，根据本案情况，宜将40名借款人及作为保证人的该公司一并作为共同被告，而不宜通过追加方式不断变更诉讼请求，以免拖延诉讼时间。
五、关于防范此类风险的律师意见
个人住房按揭贷款业务中存在着种种欺诈行为和法律风险。为避免此类欺诈和风险的发生，本律师建议：
1、贵行在办理个人住房按揭贷款业务时，最好聘请专业律师担任专项法律顾问。法律顾问可以从以下三个方面防范风险：
（1）事前防范：法律顾问可以通过审查借款人及保证人提供的有关文件、审查进行审计的会计师事务所和进行评估的资产评估机构的主体资格、要求房地产抵押机构就违反法律规定的行为予以纠正等方式，以规避贷款过程中的风险。
（2）事中监督：法律顾问可以通过调查，核实借款人、保证人的主体资格、公章的真实性和法定代表人身份，并出具律师见证书；同时可以到房地产登记机构调查抵押物的情况，并取得有关抵押登记证明，避免重复抵押等欺诈行为的发生。
（3）事后跟踪：法律顾问可以密切注视抵押物的情况，在抵押物发生毁损、灭失等价值减少的情形时，要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。
2、对房地产商提供贷款时，对房地产商的资金实行监管。即在房地产项目运作过程中，要求房地产商与律师事务所签订监管协议，设立资金监管帐户，由律师事务所负责审查房地产商的资金入帐和投向，以保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。本所在2002年1月与贵行联合召开的研讨会上已提出过具体方案。
3、贵行可与保险公司协商，开办房地产交易履约保险，借款人在申请借款时，应购买此种保险，一旦借款人未按合同约定向银行支付借款本息，由保险公司向银行支付保险金，以分散银行的风险。
4、贵行可向总行提出建议，由总行建议立法机构增设“虚假陈述的贷款欺诈罪”本案述及的新疆某房地产开发公司的欺诈行为在贷款过程中具有普遍性。在德国、美国等发达国家中，对贷款欺诈犯罪的规定采取了行为犯的模式，不同于我国的结果犯模式，其规定范围明显大于我国的有关规定。西方国家的贷款欺诈犯罪采取的是虚假陈述的构成规定，即只要行为人在向银行或其他金融机构申请贷款时做了虚假陈述即成立犯罪，而不要求一定要有非法占有为目的。针对我国现行《刑法》对贷款诈骗罪的规定不能适应市场经济对于严厉打击经济犯罪，尤其是金融犯罪的需要，建议立法机关在原贷款诈骗罪的基础上增设“虚假陈述的贷款欺诈罪”，以严密法网。
六、综上所述
本律师认为：
1、根据现有证据，只能认定新疆某房地产开发公司的行为属于虚假陈述的贷款欺诈行为，尚不构成贷款诈骗罪，只能通过民事或者行政方式解决。
2、贵行目前还不具备提起诉讼要求解除合同及申请保全的条件；但如果贵行将该行已从该公司保证金存款帐户上所扣的款项退还至保证金帐户，则借款人的违约时间可以重新计算，贵行目前就可以提起诉讼要求解除合同，并要求保证人承担连带责任。
3、鉴于本案案情较为复杂，本案宜采取诉讼方式，可以同时保全作为保证人的该公司的其他财产，而不宜采取申请强制执行方式。
4、根据本案情况，宜将40名借款人及作为保证人的该公司一并作为共同被告，而不宜通过追加方式不断变更诉讼请求，以免拖延诉讼时间。
以上意见，仅供贵行参考。本所律师愿配合贵行积极开展调查及代理诉讼，降低信贷风险。
新疆同源律师事务所
律师：赵永军王峰
二○○三年二月十四日
第二篇：个人住房按揭贷款
个人住房按揭贷款
摘要
个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑摘要
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1.1服务特色
2.2申请条件
3.3担保公司的优势
4.4贷款额度
5.5贷款期限
6.6申请贷款应该提交的资料
7.7房贷最新房贷利率
8.8相关规定
9.9操作指南
10.10流程图 编辑本段|回到顶部服务特色
全方位、高标准满足您购买自用普通住房的融资需求。编辑本段|回到顶部申请条件
1、具有城镇常住户口或有效居留身份；
2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；
3、所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；
6、银行规定的其他条件。编辑本段|回到顶部担保公司的优势
设计适宜的贷款方案
争取优惠的贷款利率加快贷款办理的进度提供专业评估担保服务
目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。
其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。
编辑本段|回到顶部贷款额度
银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑本段|回到顶部贷款期限
贷款期限最长不超过30年。☆贷款利率
按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行。
编辑本段|回到顶部申请贷款应该提交的资料
借款人所需条件
1.年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁借款人应提供的材料
1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份3.收入证明（银行指定格式）
4.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）
5.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等6.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。
注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。房屋卖主应提供材料
1.夫妻双方身份证、户口本、结婚证2.房产证特殊情况
外籍人士购房所需资料：
台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）卖方为企业需提供资料：
法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证
编辑本段|回到顶部房贷最新房贷利率
年
年利率(%)月利率(%)限
6个月
到期一次还本付4.86%
息
月还款额(元)
本息总额(元)2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
5.31%
5.40% 5.40% 5.76% 5.76% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%
4.50 4.50 4.80 4.80 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.9
5440.51 10572.18 301.51 10854.29 233.75 11220.07 192.21 11532.84 165.45 11912.10 145.80 12247.04 131.12 12587.75 119.76 12934.19 110.72 13286.33 103.36 13644.14 97.27 14007.57 92.16 14376.58 87.80 14751.12 84.06 15131.14 80.82 15516.58 77.98 15907.38 75.48 16303.49 73.27 16704.85 71.30 17111.37 69.54 17523.01 67.95 17939.68 66.53 18361.31 65.24 18787.83 64.06 19219.16 63.00 19655.22 62.02 20095.93 61.13 20541.21 60.32 20990.98 59.57 21445.1
430 5.94%
编辑本段|回到顶部相关规定
二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。
贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
贷款额度
贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。贷款期限
贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。贷款利率
贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。编辑本段|回到顶部操作指南
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；
3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；
4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；
5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
（以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。为节约您的时间，请在办理相关手续前，详细咨询当地工商银行。）编辑本段|回到顶部流程图
流程
第三篇：个人住房按揭贷款调查报告
个人住房按揭贷款调查说明模板
使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。
Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明
关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。
对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。
建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。
调查经办人：调查时间：
Ⅱ个人二手房按揭贷款调查报告——简化板
关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告
经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。
对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。
建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。
调 查 部 门：
调查 经办人：
调查主责任人：
调 查 时 间：
Ⅲ个人住房按揭贷款调查报告模——完整板
关于对××办理个人住房按揭贷款××万元的调查报告
一、基本信息方面
借款人姓名××，性别××，年龄××，婚姻状态××，学历××，户籍所在地为×××，当前住址为×××，当前工作为×××（公司/单位）任××职务，经调查其固定月收入为××元。借款人配偶姓名××，年龄××，学历××，当
前工作为×××（公司/单位）任××职务，经调查固定月收入为××元。客户银行账户现金流情况与收入证明是/否基本相称，借款人已在农行开立活期存款账户/银行卡账户。客户具备主体资格。
▲若客户收入证明工作单位与征信资料工作单位不一致，应调查说明情况。
▲若借款人或共同债务人从事经营，须调查说明：经营主体名称、地址、经营范围及方式、出资情况、经营情况、年收入利润等。
▲若借款人或共同债务人能提供可靠依据证明其基本工作之外另有其他固定收入来源，如自有房产租赁、稳定兼职等，可在取得依据的前提下单独说明。
▲若客户固定收入依据不够可靠、不够充分，应调查说明：客户家庭可核实资产证明的资产合计约××万元，其中：
银行存款××万元，包括：××银行定期存单/活期账户存款××万元；
有价证券××万元，包括：××发售的国债/保单/股票/基金××万元；
房产××万元，包括：××所有的位于×××地址××号××平方米的住房/商铺/办公房产，调查估价约××万元（如为按揭或抵押房产须扣除贷款额度）；
汽车××万元，包括：××所有的轿车/越野车/商务车„„，品牌型号为××，牌照号为××，购置于××年，调查估价约××万元。
▲若客户有银行债务以外的其他负债情况，应调查说明：借款人家庭除银行负债外，另有其他负债合计约××万元，包括×××（对方名称、与客户关系、金额、利息、发生日、约定到期日等基本要素）。
（二）信用状况
根据调查和征信资料，借款人和共同债务人均无银行贷款，无不良信用记录，无对外担保。
▲若借款人或共同债务人有银行借款的，应逐一说明：借款人/共同债务人××，于××年××月在××银行有××品种贷款××万元，期限××年，到期日××，当前余额××万元，月还款额××元/采用一次归还本息方式，无不良信用记录；有银行信用卡（含准贷记卡）××张，授信××万元，无不良信用记录。
▲若借款人或共同债务人有不良信用记录的，应逐一说明：该笔贷款累积逾期××次，最高逾期期数××期，当前逾期××万元，经尽职调查核实系×××原因形成，并取得×××资料作证明，调查确认为非恶意。（准贷记卡/贷记卡的不良信用记录比照说明）。
▲若借款人或共同债务人有对外担保的，应逐一说明：借款人/共同债务人××，于××年××月为××公司/个人在××银行的××品种贷款××万元提供保证/抵押/质押担保，期限××年，到期日为××，当前余额××万元，月还款额××元/采用一次归还本息方式，该贷款是/否逾期； 根据调查情况合理分析评价本笔担保对客户偿债能力的影响。
▲若借款人或共同债务人征信报告显示有展期等特殊情况，应调查说明具体情况。
二、购房情况
（一）按揭信息
■一手房：借款人申请购买由××（开放商全名）开发的位于×××（项目地址）的“×××”项目（项目名称）中的××幢××单元××楼××号住房，房产建筑面积××平方米，总价××万元，单位面积价格××元/平方米。客户购买本套一手房交易真实，购房价格合理，已支付首付款××万元，首付款是/否已归行，首付比例为××%。借款人申请住房按揭贷款××万元(成数为××成)，期限××年，年利率执行基准利率上/下浮××%，采用×××还款方式，月还款额××元。贷款由开发商提供阶段性保证担保，并承担回购责任，保证金比例××%；在分户产权办妥后，借款人以该住宅用房提供抵押担保。
该项目按揭合作的限制性条件已全部落实；本笔按揭所购房产的所在楼栋已封顶；单位面积的贷款额度为××元/平方米，未超过批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米；包括本笔贷款在内，对该项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内。项目的贷款保证金比例××％，按日到位。
■二手房：借款人申请购买位于×××地址（市区县、路、栋、单元、楼、号）的住房一套，房产建筑面积××平方米，房屋交易总价××万元，现经××评估公司评估并经支行内部确认，评估价格××万元，单价××元/平方米。客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，已支付首付款××万元，已核实转账流水，首付比例为××%。借款人申请住房按揭贷款××万元(成数为××成)，期限××年，年利率执行基准利率上/下浮××%，采用××还款方式，月还款额
××元，借款人以该住宅用房提供抵押担保。本次拟购房屋是××与××共同所有/单独所有，产权证号为××房权证监证字第××号，档案保管号为权××号，国土证号为××国用（××）第××号，土地使用权面积××平方米，用途为××，使用权类型为××。
▲若有效首付款付款凭证（POS单/现金交款单/转账凭证）上无客户本人签字，须说明：借款人未签字原因为××；借款人与代付人的关系为××。
▲若尚无分户国土证，须说明：房产所在土地性质是出让/划拨，土地出让金缴纳情况×××，分户手续办理情况为×××，当前是/否已设定抵押，处置时是/否能依法办理过户手续。
（二）购房性质
借款人现住房产的来源为×××。（根据实际情况说明：自购/父母子女亲戚房/租赁/单位宿舍/农村宅基地自建房等„„）。借款人购房所在地房产查询（尚无全国联网查询系统）结果为借款人家庭在××地区已有××套住房。
▲若借款人和配偶征信资料中显示有“自置房产”而未在前述信息中体现，应说明情况。▲若借款人和配偶的户籍所在地房产未在前述信息中体现，应说明来源。
▲若借款人为异地购房，须说明：根据纳税证明/社会保险缴纳证明，客户已在××市县纳税/缴纳社会保险××年。
综上，并结合其他调查情况，调查认定该借款人家庭已拥有住房××套，本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合（三）还款收入比
本笔按揭贷款××万元，月还款额××元，物业费用支出××元。贷款后，借款人家庭合计住房贷款月支出额××元占家庭固定月收入××元的××%，借款人家庭合计所有债务支出××元占家庭固定月收入的××%，具备偿债能力。
▲若借款人和共同债务人有一次性还本付息的债务，应调查说明：借款人拟用×××收入和×××资产偿还×××债务，根据调查情况合理预计，客户有/无偿债能力。
三、调查意见（信贷方案、放款条件、合同约定、用款条件、监管要求）
■一手房：建议在办妥抵押预登记手续的前提下，对客户××发放个人住房按揭贷款人民币××万元，期限××年，执行利率不低于基准利率上/下浮××%，采用××还款方式，五级分类为正常，用于购买位于××项目××幢××单元××楼××号的住房，房产建筑面积××平方米，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。■二手房：建议在办妥抵押登记手续的前提下，对客户××发放个人住房按揭贷款人民币××万元，期限××年，执行利率不低于基准利率上/下浮××%，采用××还款方式，五级分类为正常，用于购买位于××区××街××幢××单元××楼××号住房，建筑面积××平方米，借款人用所购房产提供抵押担保。
调 查 部 门：
调查 经办人：
调查主责任人：
调 查 时 间：
注：
1、个人住房按揭类贷款调查报告的文体结构和文字内容可参阅本模板。本《模板》对基础性和常规性信息的调查标准和报告格式作出了一般性的规范，但对具体信贷业务应根据实际情况反映业务所涉及的具体信息和风险因素，而能不局限于这些内容。模板中若有单项产品办法或特殊信贷政策明确规定不涉及或者可免除的内容，可在有效控制信贷风险的大原则下予以执行。
2、《模板》中的“■”表示不同品种适应的模块，“▲”表示针对特定情况应调查说明的内容，“××”一般表示名词或数据，“×××”一般表示需要叙述的内容，“”一般表示范例具体应根据实际情况填写。
第四篇：个人住房按揭贷款操作流程
个人住房按揭贷款操作流程
借款人与开发商签订购房协议，（开发商提供股东会决议，月报表，营业执照，资质等）
填写个人住房按揭贷款申请表，（，备齐相关资料交开发商（资料包括双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，个体商业者出具营业执照副本加盖公章，税单最近三个月的完税证明，银行流水，话费单，电费单或银行上门调查）；
开发商收齐借款人的资料后，代购房人交银行审查；
银行对借款人资格、还款能力进行审查、核实（2-3个工作日）；
银行初审合格后，与借款人签订借款合同4-5份（银行1-2份、开发商1份、买受人担
保人各1份），抵押书2份，共同财产还款承诺书1份，远期拍卖声明1份，担保函1份，转存凭证5份，银行面谈记录1份，人民银行授权委托书查信用记录，担保人资料，买卖合同抵押权人留存银行收掉，借款人开立账户取存款凭条；
银行经办人员组织材料，撰写调查报告，报市行审批（3-5个工作日），审批不过的，银行向开发商出《贷款通知书》，说明理由；
开发商协同借款人到房管局或交易中心房政科办理预售登记和抵押登记备案，合同收
掉，（需首付款凭证、预售合同、身份证户口本，他项权利抵押申请表到银行敲章，银行授权评估书，共有人声明）3天后出他项权利证明送交银行；
银行扣取一定比例保证金5%后将款项划入开发商账户，（审查到放款在15日内完毕）； 借款人在每月20日之前还款，23日自动扣款；
公积金贷款开发商担保或借款人自己找担保，楼盘封顶后才可做，条件是公积金缴存满
1年以上，断交一个月就不能贷款（公积金缴存单位个人各一半，财政局拨款单位缴存月薪的5%，其余在6-7%），额度视借款人及担保人公积金余额，余额/60%就是贷款额，审批到放款1个星期左右，产权不用抵押在公积金中心。贷款额度会有限制，比如山东某县最高6万，年限5年，且年收入越高，年限越短，只有等额本金还款；沈阳分市和省公积金，额度每人25万，夫妻双方限制40万，年限30年。额度会随政策变化； 组合贷款
第五篇：个人住房按揭贷款流程[定稿]
个人住房按揭贷款流程
个人办理各类银行个人住房按揭贷款所需：
1：房产资料：①、商品房买卖合同（已备案）；②、商品房不动产发票；③、房屋面积认证书；④、房屋质量保证书；⑤、税收审定表（开发商盖章）。
2：个人资料：①、夫妻双方户口薄、身份证、结婚证（双方户籍在一起可不需要）；②、单身：需户籍所在地派出所开具单身证明。
3：银行资料：①、工资证明（介绍信形式），农村的证明（乡一级开具介绍信）；②、单身证明（同上）。
办事流程：
一、买房前期
购房户→⑴银行：进行资信查询（带夫妻双方身份证）→⑵开发商：签订商品房买卖合同→⑶银行：首付款进账→⑷开发公司：带进账单去开发公司做手续（索要已备案的商品房买卖合同；税收审定表（已盖章）；首付款收据）
二、银行阶段
购房户→⑴银行：签订银行借款合同（带工资证明｛单身的单身证明｝、夫妻双方方章、户口本、身份证、商品房买卖合同、首付款进账单、首付款收据、），等待电话银行通知。→⑵开发公司：办理借款手续，拿银行借款合同到房地产开发公司盖章（带身份证）；→银行办理鉴证手续（索要一式三份的鉴证书、贷款凭证）→⑶开发商：给开发商贷款凭证，索要办理房屋所需资料（商品房不动产发票、面积认证书、质量保证书）。
三、房产阶段
购房户→平罗县政务大厅（一站均全办理）：房产站窗口：办理产权手续，（带夫妻双方户口薄、身份证、结婚证｛户口在一起可不需｝；商品房买卖合同；房屋面积认证书；质量保证书；税收审定表；）→房产站窗口（税收审定表审税）→房产站（老农机公司院内）（商业房不需要开）一套房证明→地税窗口（缴纳不动产契税）→房产站窗口（办理产权手续和缴费）→房产站窗口（办理抵押手续，鉴证书房产盖章）→银行（送鉴证书）。
备注：
1、房产阶段所需费用计算表：
①：不动产契税：一套住房：房屋总价款×1.5%
二套住房：房屋总价款×3%
商业房：房屋总价款×3%
②：不动产转让费：房屋总面积×2元
③：工本费、登记费：一户80元（按揭另加80元）（有减免政策）
2、房产站(玉皇阁公园斜对面原农机公司院内)平罗县政务大厅（平罗新区财政局院内）
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