物业管理服务费用

第一篇：物业管理服务费用

物业管理服务费用

第十四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，即由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下： 高层住宅：1.2元/月/平方米

办公：2.4元/月/平方米

商业物业3.6元/月/平方米

以上物业费用未包括物业公共部位、公共设施设备及公共责任保险费用。

1、电梯费

高层住宅：

一层0.2 元/月/平方米

二层0.3 元/月/平方米；

三层以上（含三层）在二层基础上每增加一层加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、机动车及非机动车停放服务费用依据物价部门批复价格执行。

3、自用部位的水、电、土建维修服务费用依据市场价格执行。

4、代收代缴费用：

（1）水费：基础水价+损耗+二次加压费用。基础水价随国家定价调整而调整。

（2）取暖费：按《商洛市居民住宅区供热价格管理暂行办法》和其他相关规定，根据小区实行成本核算收取。

（3）垃圾费：居民 6元/月/ 户，办公及商业用房：按政府相关文件规定交纳。

（4）物业公共用电及配电室设施设备损耗用电：按实际用量由业主共同分摊。

（5）上述费用标准如发生政策性调整，按有关政策规定执行。

（6）其它代收代缴费用，根据同地区市场价格执行。

第二篇：物业管理服务费用成本测算

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；

2、行政办公费；

3、设备设施维护费；

4、公用水电费；

5、清洁绿化费；

6、保安费；

7、固定资产折旧；

8、开办费摊销；

9、不可预见费；

10、管理者酬金；

11、税金。详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节 经费测算

经费测算总表（单位：人民币元）序号 项 目 测算依据 月支出 备 注 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月）备 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

（一）人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1)中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2)品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3)安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4)工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5)清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6)高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7)会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8)出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9)维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10)安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11)安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12)清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13)绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14)小计 94 87,600 三费一金

(1)福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2)培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3)工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4)社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6)小计

34,602.00 合计

122,202.00

（二）行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品

（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00 通讯费用

(1)固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2)移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计

1,350.00 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 服装费用

(1)管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2)维修工服装 7 400 2800 233.33

(3)清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4)保安员 43 1000 43000 3583.33

(5)小计

66680 5556.67 合计

14,406.67

（三）设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用

电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

电梯保险费 8 台强电系统维护费

2,000.00

(1)高压供电系统

屏

(2)低压供电系统

屏

(3)备用发电机维护费

台

小计

2,000.00 给排水系统维护费

800.00

(1)给排水水泵维护费

台

(2)给水水管维护费

(3)排水水管维护费

(4)消防水系统

消防箱

套

小计

800.00 室外景观绿化水维护费

500.00 游泳池维护费

200.00 消防系统维保费

500.00 弱电系统维护费

2,500.00

(1)消防弱电系统维护费

(2)控制中心维护费

(3)保安监控系统维护费

(4)防盗报警系统维护费

(5)巡更系统维护费

(6)IC卡门禁统维护费

(7)停车场系统维护费

小计

2,500.00 建筑本体维修费

/ 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00 不可预见费 4%

384.00 合计

9,984.00

（四）公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计

27,700.00

（五）清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费

(1)清洁人工费 / /

(2)工具/材料费 综合测算 2000 清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具 1333

总价80，000元 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000 化粪池清理费 每一年清洗2次 400 消杀费 综合测算 1000 总计

10,233.00

（六）绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注 绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

（七）保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注 日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

（八）固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一)行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注 会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二)工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

（九）开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表 项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出 1 人工成本

(1)工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管（中心经理助理）1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00(2)三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1)办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00(2)通讯费

综合测算 3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计（元）备 注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00 打印机 2 台 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 档案柜 2 个 300.00 600.00 电话 5 部 100.00 500.00 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00 小计

18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计（元）1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元)1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

第三篇：浅谈明珠世纪大厦物业管理服务费用调整

浅谈物业管理服务费用调整

时下，人们关心最多、讨论最多的莫过于“涨价”问题，各个人群、各个领域、各个企业无不感受到这个词汇的“热度”。物业管理作为民生性的服务行业，成本支出无不涉及涨价范围。在面对物料成本、水电能源成本、劳动用工成本、设备维保成本等各类成本上涨的困境下，物业管理者们“八仙过海、各显神通”。有的压缩人员，降低成本；有的拓展创收渠道，增加营业外收入。但主流思想上都有一个共同的愿望，那就是物业管理服务收费的合理调整。

大家都知道，物业管理费用调整比较复杂，也很艰难。一方面因业主们职业有别，作息时间不一，集中起来困难；另一方面业主往往习惯了之前的交费标准，降价可以，要想涨价比登天还难。要想实现三分之二以上业主的通过率十分困难，很多媒体都曾报道相关城市物业费“涨价流产”的案例，且带有一定的偏民性。

作为一名物业管理人，实践经验告诉我，楼盘价值提升，物业管理质量起到至关重要的作用。业主们也因自身利益需求，往往对好的物业管理有着异常的渴望。作为一名物业项目负责人，2009年11月到任之初同样面对物业项目交付托管多年，收入支出失衡的困境。综合权衡，我认为调整物业管理费是项目良性运营的唯一出路。在征得业主委员会同意和公司领导支持的前提下，按照六个步骤成功推进了涨价方案的实施。即：摸排调查、服务整改、方案论证、宣传鼓动、表决通过、调价尝试。在此与大家共享

一、深入的调查研究：主要就物业管理满意度，业主们对物业服务的未来期望，物业费调整可行性三个方面进行调查。调查方案在征得业主委员会同意的基础上，按照如下步骤实施。

一是理性分析物业现状及楼盘市场竟争力，如实物业管理服务现状的不足、物业管理实际困境及对今后管理目标的承诺，对业主们进行全方位的文

稿宣传。

二是结合本大厦实际制订有针对性的调查问卷，以业委会的名义就业主普遍关心的问题和大厦急需解决的问题展开调查，广泛征求业主们的意见。

三是由管理处主任牵头，管理人员分工负责，每天不低于10户的入户走访，对于长期不在本地居住的业主也采取电话联系的方式逐户了解业主们的真实想法，并通过设立意见箱、公示个人电子邮件的方式广开言路征求业主们意见。

经初步调查，我们了解到大多数业主对于改善环境，提升物业服务品质有着很高的期望和要求，小部分业主对物业运作压力表示理解且主支持物业费调整这一措施，为后期工作实施增添了很大的信心。

二、严密的服务整改：主要针对长期以来积累的软硬件问题进行逐项整改，做好了如下工作：

一是针对业主提出的硬件环境问题，争取开发公司、物业总公司及商业裙房大业主等多方的资金支持，通过外墙清洗、墙面粉刷、门厅改造、设施整修、标识规范等一系列措施逐一解决业主所提的硬件问题，使物业面貌焕然一新，以表物业公司对于提升大厦管理服务质量的诚意。

二是针对业主们提出的软件服务问题，我们采取一系列的培训手段，在强化员工的服务意识、服务标准上狠下功夫，确保业主在物业服务上不指出问题。同时，对于业主们的一些个性化需求，我们也采取外委合作、增加有偿服务的方式予以最大限度的满足。

三是彻底清理遗留问题欠费，对长期欠费户逐一分析原因，晓之以情、动之以理的入户做工作，因物业公司过失而导致的欠费我们主动承担；因第三方过失造成业主欠费的我们积极协助解决问题；因业主个人主观原因欠费，我们积极的沟通，最终通过发律师信、诉讼等法律手段予以催收，以最快速度完成所有欠费的清缴。

四是坚持管理处财务独立核算的原则，向一切不公正的服务收费说“不”，对于个别领导批示予以减免的收费按照谁签字谁买单的原则落实承担方，纳入管理处收入；对于个别业主的老赖行为坚持物业公司立场，决不让步。彻底杜绝以个人主观行为而出现的“跑冒滴漏”问题，以平息业主对物业服务收费公正性的质疑。

三、精确的方案论证：主要同业主委员会、业主代表对调价方案进行论证研讨，制订服务与收费相对称的收费方案。物业做好了如下工作：

一是对周边同类管理项目服务情况及收费标准进行调研，图文并茂的进行展示对比，作为业主代表们对本大厦收费议价的参考。

二是整理历年项目收支平衡表格，在人力资源、物料价格、能源损耗等一切运作成本上作出全面的交代，让业主代表真实的了解项目亏损状况。

三是整理并对比不同时期的物业管理成本。如：用工成本、物料成本、水电能源成本两个不同时期物价情况及上涨比例。让业主代表们直观的了解物管理费调整的原因。

四是根据业主们对物业服务的期望值，对照现有的物价指数、人力资源成本、能源损耗成本，做出的物业管理费用预算，从专业角度对物业管理成本分摊提出自己的收费意见。

四、全方位的宣传鼓动：物业费用调整顺利通过并非易事，重在宣传营造声势，我们懂得“会哭的孩子有奶吃”的道理，积极做好以下工作。

一是让管理处所有员工参与其中，尤其是与业主接触最多的一线人员，通过会议形式最大限度的向他们灌输运营成本压力的现实及提升物业管理服务收费的唯一措施，将压力和责任分解到每一名员工身上。一方面让员工自觉意识到自己的言行举止直接关系到此项措施的成败与否；另一方面让他们在日常与业主接触中有意无意的流露一些关于物业费涨价的有关信息。

二是利用一切渠道向业主倾诉物业运作之苦，员工待遇之微薄，招工之

困难，最大限度的争取多数业主支持，尤其是对一些关心公共事务，具有一定公信力和号召力的业主更是加大沟通力度，让他们帮助做好其他业主的工作。同时，在保证服务质量的前提下，我们还通过各种渠道向业主传达物业“日子难过”的困境及物业与业主“鱼水共存”的关系。

物价涨了，业主们心知肚明，我们通过不同形式的宣传手段，让业主真正的理解到了物业运作之难及调整价格的必要性，最终达到让其不同意调价都不好意思的目的。

五、合法的表决通过：按照规定，物业管理费用调整理应由业委会发起并组织审议，但物业公司最为受益应主动作为，将定价方案发至全体业主审议通过。此过程，由于受业主集中困难的影响，我们采取信函征询的方式进行审议，并针对不同业主的性格特点，采取了不同策略。

一是对涨价持支持态度的业主，我们采取直接发函的方式，请业主签署表决意见。

二是针对商业裙房大业主采取主动上门公关的方式，强调物业管理在其商业运营中的积极作用，争取商业裙房大业主一定票权数的支持。

三是对涨价持摇摆不定态度的业主安排与其熟识的物业人员上门做工作，动之以情、晓之以理讲明涨价现实和必要性，争取票权支持。

四是针对部分对涨价持反对态度的业主我们邀请业主代表帮忙入户做工作。对于坚决不同意的，我们讲明三分之二通过的原则，让他们默认集体事务少数服从多数的现实。

通过一系列艰苦细致的工作，我们的表决工作争取到了95%的业主参加，78%的票权支持，远远超过了规定的比例。并按照重新审议价格与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并向社区、街道、区房管局提交了备案资料。

六、谨慎的调价尝试：物业管理费调整关系到物业公司的长远运营，顺利推进方可实现可持续发展。否则，将会给今后工作造成被动。为确保顺利，我们采取谨慎有序的调整步骤，将可预见的矛盾进行分散，并采取了如下措施。

一是经过讨论，针对已开具票据和《物业管理协议》存在法律矛盾点的问题，我们决定对已交费用业主的差额部分不予追缴，今后的一切费用按照新的标准执行。

二是先行对物业占有主动权的机动车、非机动车停车费予以调整。对于因抵制涨价而发生的个别过激行为，我们本着坚持原则，和谐对待的思路冷静处理，不厌其烦的进行思想沟通，逐人逐户采取策略逐一解决。

三是现已按照新的标准收取物业费，对于个别有疑议和不满情绪的业主暂时搁置。在合法通过的前提下，我们有信心、有耐心通过沟通的方式逐个解决问题，直至最终走向司法程序。

物业公司的理念，物业管理人的能力决定物业项目运营的好坏。但“巧妇难为无米之炊”是千年不变的道理，对应的服务必须要有对应的资金支持。要想实现物业项目的良性运营，就应该在保证服务质量、公平收费的前提下适时合法调整费用。事实证明，物业管理费用的调整，将使物业公司投入更加充足，员工待遇得到了提高，业主们的工作、居住也将进一步改善，实际上达到了“双赢”的效果。

江苏润德梁物业管理服务有限公司

刘文开

二〇一〇年十月二十八日

第四篇：物业管理服务

青湖语城物业管理服务标准

该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：

一、公共服务

1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

2、服务时限按《省标》五级执行。

五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理按

1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；

巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：

将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；

验收合格2个月后组织复验；

复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行；

4、给水设施按《省标》五级执行。五级：

饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；

每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

5、排水设施按《省标》四级执行。四级：

化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；

每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。

6、供配电系统按《省标》执行。

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；

值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。

7、弱电系统按《省标》执行。

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

9、电梯运行及管理按《省标》执行。

安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。

与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或

其他杂物；

停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：

每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）

4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：

每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。

5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

7、绿化带保洁按《省标》三级执行。

三级：

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：

每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。

四级：

垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。

11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。

三级：

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

12、卫生消杀按《省标》四级执行。

四级：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

四、园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》四级执行。

四级：

成活率在90%以上，生成正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；

绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建

和灭虫。

2、园林树木按《省标》四级执行。

四级：

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；

缺株在2%一下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3、花坛按《省标》四级执行。

四级：

花势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；

有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。

4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。

五、安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

五级：

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

说不通话，可以进行简单英语会话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫按《省标》五级执行。

五级：

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。

3、巡逻按《省标》三级执行。

三级：

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。

六、其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。

其他防范措施：

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：

有较为完善的车辆管理制度；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消

防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：

建档资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

第五篇：关于物业管理服务费用的构成及

关于物业管理服务费用的构成及 设施设备维护备用金的使用说明

物业管理费的构成：

物业管理服务收费，是根据物业管理企业所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，以以支定收的原则采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定的收费标准：

（１）包干制

是由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

（２）酬金制

是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

一．物业管理服务成本和物业服务支出的构成

（１）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费。（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（３）物业管理区域秩序维护费用。（４）物业管理区域绿化养护费用。（５）物业管理区域清洁维护费用。（６）办公费用。

（７）物业管理企业固定资产折旧费用。

（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（９）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。

1、管理：根据星朗名都商住两用混合的设计，硬件设施的条件，公共区域的共有性，无法达到封闭监管的条件，将来的人流量，公共区域任何人都可借故滞留，管理公司根本是无法做到封闭监控管理，加之地区的差异、业户对管理成本费用担负的能力都是极大问题，故星朗名都整体物业的管理只能是采取一般性管理（开放管理）。

2、管理服务费用：星朗名都建设是一个整体，一个管理区域，根据法规一个管理区域只能有一个管理企业，一个业委会，故管理服务费的成本核算将是整个区域的物业结合其特点、价值、用途综合核算，而物业正常运作产生的其他公共费用则分区、分点遵循谁受益谁分担，通过大会（业主）讨论公平合理的原则于业主担负。根据星朗名都商业、住宅面积的比例，要达到后期的正常管理运作，商用（包括办公）管理费不底于1元，高层住宅将达到0.8元,多层住宅0.55元以上。

二．根据星朗名都商业物业管理的类型：

（1）、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也有封闭式的购物中心型。

（2）、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的综合大厦。

（3）、加之现在商业广场现行的经营模式租售掺叉，物业公司和开发商签订《前期物业管理合同》，给租户的就是租赁协议，协议应当包括相关管理合同内容，并取得承租人的确认。因此对星朗名都商业物业的管理费用的标准也就不能做到统一，只能根据各区域的设计、经营特点，和享受服务的内容以及管理公司维持整个区域正常运作成本核算，为体现管理费的公平合理具体方案如下：

1、商住两用型的街铺，因其享受的管理服务有限，故管理费不同纯商业物业管理费一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C区街铺可定每平方米1—2元。

2、广场商铺属于敞开式的市场和广场型，公共区域多、大、集中，商业市场气氛浓厚，人流量大，管理任务重，故物业公司在管理上的投入相对要大的多，如人防的大量投入，保洁的全天侯跟进，各种专业人员的配备多、设施设备的使用频率高维修率也高，商户享受的服务也多，管理成本就自然要比以上类型物业费用高，因此星月广场除外围街铺外管理费可暂时定每平方米2—4元为宜（不含公用水电等费用）。

3、综合商场也称公共性商业楼宇。与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括金融、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。

4、封闭式的购物中心型，从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理任务重，供电、监控、消防、给排水、交通管理等各系统维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，环境卫生绿化等管理要求都特别的高，因此管理费相对又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公摊水、电等费用）。

二、设施、设备维护备用金的收取及使用说明： 星朗名都建设为一个整体，所有公共设施，设备均紧密相连，如供水、供电、消防、排水、排污、电梯等其公共性都属于共用、共享范围。从有利于招商销售的考虑目前的管理费核算标准根本不足以维持物业的正常运作，故在目前的收费标准中另外增收设施、设备的维护备用费用以确保所有的设施、设备在出现故障的紧急情况下有足够的资金予以维修、更新、改造就再所难免。在该笔备用金的使用过程中亦有严格的使用和管理程序，所交每户业户公司均为其建立有单独的帐户，在急需的情况下，先将出现故障报修原因内容、所需材料、工程报价等费用预先以通知形式公布，再行施工，产生的费用张贴发票再分摊于受益业户（无论是购租户均等同），于所交备用金中扣除。若在其物业使用权属期间未产生该费用，或者有剩余，均在其退出其物业使用权属时无息退还余额部分。