第一篇：二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项(买方篇)
二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项（买方篇）
文章来源/作者：深圳方俊律师网
二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题、法律关系和国家政策比较多，很多购房者在购买二手房的时候对有关的交易流程和交易政策不熟悉，过于信任中介人员及其他人员的口头承诺，导致交易发生风险和纠纷，也给自己造成损失。
在此，本律师就二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项的有关问题，结合以往代理购房者买房及二手房诉讼办案经验作出以下总结，希望对广大购房者有所裨益：
一．定金应当要求在查档明晰后再放给业主。
由于多数业主的房产证在银行抵押，手上只有复印件，无法核实原件及产权的真实性。因此，有些大的地产中介公司会负责托管定金并在国土局查档明晰后再放款给业主，这样就可以防止个别假冒业主的诈骗分子借卖房之名进行诈骗。当然，即使是业主房产证红本在手，为了防止假证，最好还是查档属实后再将定金放给业主。
二．对自己的购房资格予以充分认识和了解
目前，深圳等城市均实施限购令，非深圳户籍人员没有一年以上的社保和纳税证明，不准购房。很多属于限购范围的人员，听信中介人员有关补税、补社保等口头承诺，最终又因为无法补办、或只能补养老保险无法补医疗保险、或缴费年限不连续等原因失败，并导致自己构成违约，无法购房还要赔偿业主违约金。
此外，目前对于房贷和房屋套数的认定是以家庭为单位，有些人
听信中介办理假离婚，最终被产权登记中心查出拒绝过户，同样造成无法购房还要赔偿业主违约金的后果。
三.对自己的付款能力和申请贷款资格予以充分认识和了解
按照目前的二套房认定政策，有些已经有过房贷记录（即便已经还清），或配偶有过房贷记录的购房者，再买房时候申请房贷就按二套房贷对待（即便名下实际没有房子了），但很多购房者资金不足以支付二套房首付六成的要求，或听信中介可以做到三成（甚至更低），最终因违规无法实现又无法补足房款，而造成自己的违约和损失。
而很多异地置业者，由于没有当地户籍或社保缴纳证明，按照国务院的规定，银行不得向此类人员发放住房贷款，最终不得不被要求一次性付款，而大多数购房者是没有一次性付款的能力的，最终无法购房还要损失定金或巨额违约金。
四．对现行税收政策予以充分认识和了解
很多购房者不清楚现行税收政策，或者即便有所了解但听信中介人员的口头承诺，导致仍然产生问题和纠纷。此前，本律师代理一位购房者在福田区购房，虽然当时中介人员反复强调此房无营业税和个人所得税，但在签合同的时候又写明营业税和个人所得税由买方承担，本律师当即要求删掉了该条款。后来在交易过程中房价上涨，业主虽有毁约的想法但找不到任何毁约的理由，本律师代理的购房者最终顺利购房过户入住。如果不是在合同签订过程中把关，业主一旦提出买方承担实际成交价过户的几十万营业税和个人所得税，买方必定无法办到甚至自己还有违约的风险。
五.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”
我们建议常规交易最安全，不要听信不符合交易常规的补办证明、办假证明、裁决过户、见证产权、消费贷等“新鲜事物”，虽然可能有过办成的先例，但由于本身违规违法，保证都能办成是不可能的，中介人员也不可能出具书面承诺，因此，这种做法风险不可预估。
六.其他细节问题
其他细节方面，购房者还应当了解二手房买卖流程和知识，并及时跟进交易，很多购房者付款后认为房子马上就是自己的了，认为中介公司会在从中把关而无后顾之忧，最后竟然发现违约甚至涉嫌诈骗的业主竟然已经把房子高价过户给了其他人，甚至自己的房款都拒绝退还。
【律师建议】二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，建议广大购房者在实际交易过程中多了解有关知识或寻求帮助，切勿过于信任中介人员。
第二篇：深圳房地产律师：二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项(买方篇)
二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项（买方篇）
文/深圳方俊律师
二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题、法律关系和国家政策比较多，很多购房者在购买二手房的时候对有关的交易流程和交易政策不熟悉，过于信任中介人员及其他人员的口头承诺，导致交易发生风险和纠纷，也给自己造成损失。
在此，本律师就二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项的有关问题，结合以往代理购房者买房及二手房诉讼办案经验作出以下总结，希望对广大购房者有所裨益：
一．定金应当要求在查档明晰后再放给业主。
由于多数业主的房产证在银行抵押，手上只有复印件，无法核实原件及产权的真实性。因此，有些大的地产中介公司会负责托管定金并在国土局查档明晰后再放款给业主，这样就可以防止个别假冒业主的诈骗分子借卖房之名进行诈骗。当然，即使是业主房产证红本在手，为了防止伪造的房产证，最好还是查档属实后再将定金放给业主。
二．对自己的购房资格予以充分认识和了解
目前，深圳等城市均实施限购令，非深圳户籍人员没有一年以上的社保和纳税证明，不准购房。很多属于限购范围的人员，听信中介人员有关补税、补社保等口头承诺，最终又因为无法补办、或只能补养老保险无法补医疗保险、或缴费年限不连续等原因失败，并导致自己构成违约，无法购房还要赔偿业主违约金。此外，目前对于房贷和房屋套数的认定是以家庭为单位，有些人听信中介办理假离婚，最终被产权登记中心查出拒绝过户，同样造成无法购房还要赔偿业主违约金的后果。
三.对自己的付款能力和申请贷款资格予以充分认识和了解
按照目前的二套房认定政策，有些已经有过房贷记录（即便已经还清），或配偶有过房贷记录的购房者，再买房时候申请房贷就按二套房贷对待（即便名下实际没有房子了），但很多购房者资金不足以支付二套房首付六成的要求，或听信中介可以做到三成（甚至更低），最终因违规无法实现又无法补足房款，而造成自己的违约和损失。
而很多异地置业者，由于没有当地户籍或社保缴纳证明，按照国务院的规定，银行不得向此类人员发放住房贷款，最终不得不被要求一次性付款，而大多数购房者是没有一次性付款的能力的，最终无法购房还要损失定金或巨额违约金。
四．对现行税收政策予以充分认识和了解
很多购房者不清楚现行税收政策，或者即便有所了解但听信中介人员的口头承诺，导致仍然产生问题和纠纷。此前，本律师代理一位购房者在福田区购房，虽然当时中介人员反复强调此房无营业税和个人所得税，但在签合同的时候又写明营业税和个人所得税由买方承担，本律师当即要求删掉了该条款。后来在交易过程中房价上涨，业主虽有毁约的想法但找不到任何毁约的理由，本律师代理的购房者最终顺利购房过户入住。如果不是在合同签订过程中把关，业主一旦提出买方承担实际成交价过户的几十万营业税和个人所得税，买方必定无法办到甚至自己还有违约的风险。
五.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”
我们建议常规交易最安全，不要听信不符合交易常规的补办证明、造假手续、裁决过户、见证产权、消费贷等“新鲜事物”，虽然可能有过办成的先例，但由于本身违规违法，保证都能办成是不可能的，中介人员也不可能出具书面承诺，因此，这种做法风险不可预估。
六.其他细节问题
其他细节方面，购房者还应当了解二手房买卖流程和知识，并及时跟进交易，很多购房者付款后认为房子马上就是自己的了，认为中介公司会在从中把关而无后顾之忧，最后竟然发现违约甚至涉嫌诈骗的业主竟然已经把房子高价过户给了其他人，甚至自己的房款都拒绝退还。
【律师建议】二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，建议广大购房者在实际交易过程中多了解有关知识或寻求帮助，切勿过于信任中介人员。
第三篇：二手房交易常见纠纷处置(买方篇)
在二手房交易中，买方反悔的原因有哪些?该如何应对?
一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
律师观点：签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。
二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
律师观点：根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。
对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。
在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。
第四篇：二手房买卖注意事项
二手房买卖注意事项
在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
（1）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（2）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（3）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（4）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（5）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（6）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（7）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
贷款买二手房 过户细节看三招
张女士所购买的房产位于朝阳区三元桥，成交价为285万元，她想通过伟嘉安捷公司办175万元贷款，并完成过户。首先，张女士确定自己符合贷款条件。做完前期的物业交验，首付款转账，并确认银行发放贷款到账后，张女士和业主最后办理存量房网上签约手续。
伟嘉安捷理财师介绍说，看似简单的买卖过程，步骤却一个不能少，建议大家办理过户前后要注意三个细节：
买卖合同要明晰，款项税费要落实
买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，建议双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，一来谈合同有底气，二来能规避很多风险，以免在日后产生不必要的麻烦。
定金首付要分明，查验之后可支付
为保证交易房屋的产权能够顺利交接，建议购房人最好去房产所在的区县建委查档，确保房产处于无抵押、无查封、无质押、无纠纷的状态。如果是特殊性质的房产一定要确保已符合上市条件方可签约，如经济适用房需满五年才可上市交易，央产房需有经国家批准的上市批单，已购公房再过户之前要补缴土地出让金。建议自行成交的客户可将定金直接交付业主，首付款最好通过资金监管(或者资金托管)，也可在批贷之后给付或者过户当日给付，全款购房客户通过资金监管账户降低交易风险。
贷款批贷可网签，网签之后可过户
从向银行递交借款人相关材料、房产评估、向银行申请批贷到网签、过户，最后通知银行放贷，担保机构一般三个工作日内可帮买房人完成贷款、过户事宜。买房人最好根据个人情况来选择最适合的银行，从而选择最合适自己的贷款方式。注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋
因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
注意4 了解购买“二手房”的程序
购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
注意5 了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。
注意6 付款方式
在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。
注意7 交房时间
在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
注意8 违约责任
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
揭秘消费陷阱：买二手房八陷阱不得不防
3·15新报法律专家团揭秘消费陷阱——买二手房 八陷阱不得不防
二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二 手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。
陷阱1
房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。
陷阱2
出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
陷阱3
在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
陷阱4
购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。
陷阱5
一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。
陷阱6
如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况，不要购买。
陷阱7
为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。
陷阱8
原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。
购房被中介忽悠?二手房4大陷阱一一拆招
最近的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都出现了近一年来的高峰。但是在热闹的市场交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类情况非常多见。
门店房
两开间缩水为单开间——
陷阱一：不实房源
萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开始留意合适的店面房源。2月份，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。
经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪 人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。
当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很 多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介通知她可 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表 示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊?”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服 务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。
拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防 范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。
为免交赔付金，中介上演双簧戏——
陷阱之二：独家代理
冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开 出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支 付给冯女士2000元的赔付金;如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，一直没有找到买家，因此冯女士与该中 介签订了独家代理协议。
冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我这套房子。”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介 一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。
“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能 是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这 套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介不得不支付赔 付金后，那位客户再也没打来电话。
拆招：以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托”一起去卖房现 场托市;而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火 眼金睛。
第五篇：二手房买卖注意事项
卖中涉及到很多专业性知识,买家稍一疏忽就可能陷入纠纷困局,不仅交易不成误事费工,还可能会官司缠身。房地产专业资深律师,建纬律师事务所余皓律师提醒购房者购买二手房时要注意以下几个问题,可以确保您买房无忧。
一、买方进行产权调查。二手房产权确定方式 在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢?购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:查验产权记录。包括:
1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;
2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;
3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;
4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;
5、其它内容,如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
二、二手房买卖下定金四步骤,确保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2,与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房
屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。3,与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。4,收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。
三、买卖双方签订房地产买卖合同签订二手房买卖合同七个必须 1,必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。2,必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。3,必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4,必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。5,必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。6,买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等
经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为?? 7,必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
四、如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中,许多购房者往往只考虑房产价值的高低,而忽略了交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1,查看产权所有人的身份证件。2,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意? 出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。对即将进行交易的房产进行必要的了解。1,售方提供的房屋产权证是否属实? 2,房产面积多大? 3,该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他? 4,该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利? 5,该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。6,该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?比如根据《上海市房地产转让办法》的规定:转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产,因该房产而签订的租赁合同是登记备案的,则租赁合同由购房者继续履行。也就是说:如果购房者购买该房产是为了投资,这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住,这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:
1、身份证原件或护照原件及复印件;
2、未成年人的户口簿或出生证明;
3、有委托代理人,须提供经
公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效: 1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送当地公证员协会,当事人凭正本前往当地公证员协会核对盖章;4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。看清楚合同中的约定内容。各地二手房交易当中使用的《买卖合同》,是由当地房屋土地资源管理局与当地工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明): 1,房款的金额是否写清楚? 2,付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。3,购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过);4,何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);5,交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;6,房地产的风险责任何时转移给购房者? 参照《上海市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;7,违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚? 8,房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。2)交易双方对合同
点击咨询 