房地产开发商转让土地使用权时应注意的问题

第一篇：房地产开发商转让土地使用权时应注意的问题

房地产开发商转让土地使用权时应注意的问题

一、土地使用权转让的概念及分类

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让根据土地性质，包括国有土地使用权的转让及集体土地使用权的转让，而国有土地使用权转让，根据土地来源又包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。

二、土地使用权转让的程序

1、申请

交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托

书、身份证明等资料。

2、批准

接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，并进行现场勘察，与有关资料对照核实。核对无误后，填写转让审批表。经办人携完整转让档

案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

3、签订转让合同

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。

4、公证

转让合同应经过公证。

5、变更登记

办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。经办人依据出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记

审批表，可随转让审批表同时报批。

三、房地产开发商在转让土地使用权过程中应注意的问题

1、符合转让条件

土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下

面分别介绍各种情况下的转让条件：

划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件：（1）已经商品房立项；（2）已取得建设用地规划许可证；（3）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且

应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。

出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：（1）已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证；（2）已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”；（3）已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等；（4）出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转

让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

2、划拨土地使用权的转让

划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位

划拨土地转让须经上级主管部门批准。

3、签订转让合同

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应

明确载明土地使用权的取得方式。

4、土地使用权转让的变更登记

办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》

第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使

用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转

让备案手续。

5、房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政

或刑事责任。

（1）转让后土地增值税的缴纳。

土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为征收对象，依照规定的税率所征收的一种税，征收范围包括转让房地产并取得收入的有偿转让行为，不

包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

（2）土地使用税及其他税费的约定。

《城镇土地使用税暂行条例》规定了可以免交或者缓交土地使用税的情况，各省也根据各自情况，在此基础上又增加了一些免交或缓交的情形，房地产开发商应注意自己应承担的税费的收缴情况，应该明晰行使土地使用权需要缴纳哪些税，哪些是自己在签订出让合同时就应该缴纳的，哪些是自己应该缴纳但可以缓交而未交的，哪些是受让人必须缴纳的，哪些是可以缓交的，哪些是不需要缴纳的。

6、受让人带来的风险

（1）受让人支付能力不足

物权的变动采取登记生效主义，在转让合同中，受让人无一例外地都会要求在支付部分转让款后，办理土地使用权变更登记，在变更登记后，再支付剩余部分或全部价款。受让人的支付能力就成了转让合同能否达到转让目的的关键。由于土地使用权转让涉及的资金数额巨大，不少受让人很难完全履行转让合同，从而产生纠纷。转让行为在一定程度上存在能否按约支付转让款的风险，所以房地

产开发商应尽可能准确判断受让人的支付能力，避免支付不能的风险。

（2）受让人不愿支付转让价款

在土地使用权转让的过程中，转让款的安全与否至关重要。房地产开发商可以坚持支付全部转让款后再办理变更登记。如果受让人坚持在办理变更登记后再支付全部转让款，而最终无法达成协议。为了免除双方对资金安全的担心，双方可委托一家彼此信任的单位，如律师事务所或银行，作为转让款的监督人，并与监督人签订委托合同，由受让人将一定数额的转让款（全部或大部）汇入指定账户后，转让人与受让人办理变更登记；变更登记办理完毕后，由监督人见证后办

理款项转移手续，保障价款转让的安全。

第二篇：划拨土地转让应注意的事项

划拨土地转让应注意的事项

一、关于划拨土地

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。由于土地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此，只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。划拨土地没有土地使用年限的规定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的，一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证，如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。

划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题，能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买。

土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

二、关于土地出让金的缴纳

划拨土地使用权属于土地使用权人的法定财产权益，与出让土地使用权相比，这是一种不完全权益，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。按照我国相关的房地产交易法律法规，划拨土地上的房屋进行上市交易时，应该首先补交国家应取得的土地收益，即补交一笔土地出让金。如果国有土地使用权是划拨方式取得，在房屋进行二次交易前，需缴纳相关土地出让金（土地收益金）。但是相关法律没有明确规定在商品房买卖中，这笔土地出让金应该由业主补交还是由开发商补交。据介绍，一些政府规定，允许房地产开发商将其开发的经济适用房小区中的20％作为商品房销售。当时出台这样的政策，是为了鼓励房地产开发企业积极参与经济适用房的建设，保障开发商的经济利益。但是，为了保证经济适用房的低价位，经济适用房小区的土地是由政府划拨给开发商的，因此，其中商品房部分的土地也属于划拨性质。针对如今出现的土地出让金问题，有关部门一直在研究解决，目前，此类房屋的交易按正常的商品房交易。

三、国有企业划拨土地是否可以转让

《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。由此可见，划拨土地是基于无偿取得的土地，其在转让时有较为严格的批准手续，最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意，否则转让违法。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照相关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。具体可分以下两种情况。

1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应。属于经营性用地的，应当依法以招拍挂方式供应。

2.地方法规、行政规定没有明确，《国有建设用地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。

四、划拨土地转让合同纠纷典型情况处理

2005年6月18日最高人民法院发布公告，颁发了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》，该规定自2005年8月1日起施行。该司法解释与前已公布施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》两个司法解释构成了有关房地产开发的三个阶段即土地开发、施工营建、物业销售的完整的、配套的司法解释体系，共有84条规定的三个司法解释为各级人民法院处理相关案件准确适用法律提供了有力的法律武器。

划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释（2005）5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《解释》”）则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。

该《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

五、划拨土地使用权转让中的协议出让程序

一、划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、申请与受理、原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：(1)申请书;(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》;(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;(4)原土地使用权人有效身份证明文件;(5)共有房地产，应提供共有人书面同意的意见

(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。、市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

三、审查，确定协议出让方案 1、审查 市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。2、地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。3、核定出让金额，拟订出让方案 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

(1)、应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： ①、转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

②、转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

(2)、协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

四、出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

五、公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

六、签订出让合同，公布出让结果

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照5.8有关规定公布协议出让结果。

七、办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

第三篇：使用聚丙烯酰胺应注意哪些问题

使用聚丙烯酰胺应注意哪些问题？

聚丙烯酰胺的作用这里不作介绍，下面的内容我们从聚丙烯酰胺的搅伴时间、搅拌速度、投加浓度、投加顺度等几个方面再结合一些相关资料来了解一下使用过程中常见的几个问题，并作一个简单的介绍，在实际应用中会存在很多问题，具体问题具体分析。直入主题，先从聚丙烯酰胺溶液的搅拌时间和速度说起。

1.搅拌速度

在配制溶液时，一般采用机械搅拌，搅拌的速度对溶液的配制时间有较大的影响，所以必须严格控制机械搅拌速度。搅拌速度过大会引起聚丙烯酰胺溶液的降解，导致部分聚丙烯酰胺分子链断裂，影响其絮凝效果。一般直径在1米的搅拌罐内，转速不得大于800rpm，在直径1.5～2米的搅拌罐内，其转速不得大于600rpm，如果想加快溶解时间，可以提高搅伴溶液的温度，但要控制水温在60℃以下，否则也会影响其使用效果。

2.搅伴时间

在搅拌罐内的搅伴时间根据外界气温及现场环境的影响，存在许多不确定因素，正常的情况下为40~60分钟。

3.投加浓度

一般投加浓度以0.5%～1%为佳，配制浓度以2%为佳。聚丙烯酰胺溶液浓度过高会产生胶体保护现象，影响其用效果。浓度越稀，效果越好，较稀的投加浓度能使溶液在水中迅速扩展、充分混合，但浓度太稀会造成庞大的投加设备。所以根据现场设施调节。

4.投加顺序

在投药间设计时应考虑到投加顺序变化的措施，聚丙烯酰胺在作为助凝使用时，一般的投加顺序是在投加混凝剂之后。如单独作为处理高浊度水絮凝剂时，则应先投加聚丙烯酰胺絮凝剂，否则会影响使用效果。

5.分批投药

将投药量分成两部分分别投加于水中，先加入一部分絮凝剂后使之与水迅速混合，相隔1～2分钟后，再加入另一部分絮凝剂，再与水迅速混合。由于分批投药能避免过高的絮凝剂浓度与泥沙结合，造成活性基团被封闭的后果，因而可达到较佳的效果。分批投药的比例，一般先投加60%，然后再投加40%为佳。在给水工程设计时有条件情况下，应尽量采用分批投药的措施。分批投药的好处是：在处理高浊水时，分批投药比一次投药的絮凝效果更好。

另外在聚丙烯酰胺溶液的配制必须采用专用设备，严格防止与其他混凝剂共同使用，或在一投配池内共同投加，否则会使两种药剂产生共聚沉淀，不但影响其效果，而且容易堵塞投加设备。

以上经常遇到的问题笔者结合相关资料作了简单介绍，注意细节，可以让聚丙烯酰胺的实际使用效果达到最佳状态，减少不必要的浪费，从而节省使用成本。

第四篇：房地产项目转让中应注意的问题hzx

房地产项目转让中应注意的问题

1、房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；

（9）双方的其他权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

2、签订项目转让合同前应进行尽职调查，调查的主要内容是：

（1）项目公司的基本情况，如股东、出资情况、经营资质、证照等是否合法有效，是否存在股权纠纷等。

（2）项目概况及现状，土地使用权的现状（包括土地性质、出让年限、土地 出让合同履行情况、是否可能被土地管理部门处罚或追究责任等）、土地使用权是否抵押查封、已取得的项目批复文件、土地上的房屋、建筑物现状及拆迁问题、规划条件等

（3）公司签订的主要合同及履行情况，是否影响项目的后续开发。（4）公司的债务情况，债务总额及明细等（5）公司职工人员情况。

（6）是否存在其他重大的经济法律纠纷等

3、关于转让价款中应注意的问题

（1）应对项目公司股权转让价款的作价方式作出明确的约定，该价款的计价依据，包括但不限于：项目公司股权计价时项目应达到的条件（取得相应项目批复文件及完成拆迁的费用）及已支付费用、转让价款中是否包含债权（主要是股东对项目公司的债权）、债务。

（2）为保障受让方的权益，转让价款应分期支付，一般情况下，分下列

期支付：

A、转让合同签订后三个工作日内支付定金，受让方开始末对项目公司进行尽职调查（如尽职调查项目公司无重大经济和法律问题，合同继续履行，否则，项目转让合同终止，转让方退回定金）；

B、转让方办理完将项目公司股权过户至受让方名下的手续后或者并取得工商行政管理部门出具的关于股权转让变更手续相关收件文件后，受让方支付相应的股权转让价款。

C、如需转让方用转让价款清偿项目公司债务的，则应对转让价款的支付设方共管帐户用于专门清偿项目公司的债务，避免转让方将款项挪作他用； D、如需转让方完善项目的证照和相关手续，应在转让方完善相应的手续后支付相应价款。

E、应预留一部分转让价款作为公司或有债务的担保，如一年内无潜在债务的纠纷，再支付余下转让款。

F、应注意约定转让方履行交接义务（公章、证照、重要文件资料、发票、合同、帐册等及其他资产）的时间，否则不予支付相应的价款或支付扣除相应的价款后的余额部分。

（3）因转让价款一般以土地资产价值为作价依据，且该价格远高于项目公司 所交纳的土地出让金及后期投入，受让方支付原股东转让款溢价一般不能计入项目开发成本，将严重增加受让方的土地增值税等成本，因此，应要求转让方对溢价部分尽可能提供能计入项目开发成本的发票等凭证。

4、关于债务问题

（1）应对转让方已披露的项目公司债务的清偿作出明确约定，由原股东负责或由受让方代为清偿。

（2）对项目公司潜在的债务的范围作出明确的约定，并要求转让方提供相应的担保。

5、关于交接手续

（1）关于工商变更登记手续的办理时限、办理责任人应明确约定；（2）项目公司营业执照、税务登记证、机构代码证、贷款证、公章、合同及项目的相关资料证照的交付时间、地点、交接程序等。（3）关于项目公司原聘用职工的安置问题及费用承担问题。

（4）如转让方未按约定全部交付公司证照或项目证照，以及公司和项目财务（如发票）、合同、文件资料，因此造成的费用增加或税收负担应由转让方承担或由受让方在应付转让价款直接扣除。

第五篇：办理商标转让应注意的问题

办理商标转让应注意的问题商标基础知识

《中华人民共和国商标法》第三十九条：“转让注册商标的，转让人和受让人应当签订转让协议，并共同向商标局提出申请。受让人应当保证使用该注册商标的商品质量。转让注册商标经核准后，予以公告。受让人自公告之日起享有商标专用权。”

注册商标的转让，是指注册商标所有人在法律允许的范围内，将其注册商标转移给他人所有，转让注册商标是注册商标的主体发生变更，转让后的商标所有人不再是原注册人。转让注册商标与变更注册人名义不同，后者注册商标的主体并不发生改变，只是注册人的名称、住址等发生了变化。

一、注册商标所有人在办理商标转让手续时，要注意以下问题：

商标转让所转让的是商标权，这里的商标权包括商标的使用权和商标的禁用权。

1，商标转让必须通过国家商标局核准才受法律保护，否则视为无效转让。

根据我国商标法第三十九条的规定，明确协议转让注册商标需由转让人与受让人签订注册商标转让协议，并共同向商标局提出申请，也就是说，不能由当事人自主决定。按有关规定，转让人和受让人应当向商标局交送《转让注册商标申请书》一份，有关申请手续由受让人办理，受让人必须符合商标法第四条有关主体资格的规定，即从事生产、制造、加工、拣选和经销商品或是提供服务的自然人、法人或者其他组织。经商标局核准后，发给受让人相应证明，并予以公告。

2，商标转让人如果在同种或者类似商品上注册了几个相同或者近似的商标，应一并转让。

商标转让人在同类或者类似商品/服务上注册几个相同或近似商标的，应该是该商标所有人用于防御的一系列商标，这些商标和欲转让的商标是相似的，如果不一并转让，在商标使用时就可能出现市场上出现在同种或类似商品上出现类似商标的情况，使消费者出现混淆和误购，与商标权的基本要件不符。

3，商标转让人应将注册商标的专用权全部转让，不允许将注册商标指定保护的商品进行部分转让。

商标转让是一个商标的整体转让，该商标指定保护的产品应全部包括在内，不允许只转让部分商品，因为可能会出现类似的产品上出现相同商标的情况，与商标法的基本要求不符。

4，用于药品、卷烟、报刊杂志的注册商标受让人应出具有关部门批准经营的有效证明文件。

5，商标转让人如果正在许可他人使用其注册商标的，须征得被许可人同意方可转让给第三方。

商标被许可人属于善意使用的第三方，转让商标可能会对该第三方造成损失的，被许

可人有权不同意转让。

6，在商标实务中，双方签订的转让合同最好经过公证处的公证后提交商标局审核。

7，商标转让前最好进行商标价值评估，更好的确定双方都认可的转让价值。

8，正在申请中的商标也可以转让。

9，受让人为自然人的，需注意的问题同自然人申请商标。

二、商标转让合同

商标转让合同是商标转让人将商标权或者商标申请权让渡给商标受让人而缔结的协议。商标转让合同自转让人与受让人签订商标转让合同之日成立，一般也自商标转让合同签订之日生效，除非当事人有另外的约定。基于商标法第三十九条的规定，商标转让需要商标局的核准，所以商标转让的完成应该是商标局核准之日起正式转让，商标的权属正式让渡，受让人正式享有商标权。有关商标转让合同，要注意一下问题：

1，商标转让合同是否是要式合同？

要式合同是指法律规定合同具备特定的形式才能成立或者生效的合同。根据商标法第三十九条的规定，“转让人和受让人应当签订转让协议”，此规定并未指出商标转让合同必须是要式合同，转让人和受让人有时候是口头约定，有时候是签订书面合同，都是可以的。但是在商标实践中，一般要求转让人和受让人必须签订书面的转让合同，该合同最好经过公证处公证后汇同转让申请书一并提交商标局。

2，商标专用权何时转移？

商标转让合同在和合同签订时即成立生效或者双方约定生效时间。而基于商标法第三十九条的规定，商标转让需要商标局的核准，所以专用权的转移应在商标局核准转让申请后正式转移。

三、有关无偿转让的问题

在商标转让实务中，有时候会出现无偿转让的情况。商标转让人将商标转让给受让人，但是商标转让人并没有获得任何对价，或者有的商标转让合同明确约定商标转让是免费的。

商标权是一种财产权。商标权的无偿转让其实从法律上分析应该是一种赠与行为，这种商标转让合同应该属于赠与合同。《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人

将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。很显然赠与合同中的财产包括有形财产和无形财产，商标权当然不能例外，并且受赠人获得财产是无偿，即是无需支付对价的。所以这里特别需要注意的就是，赠与人行使撤销权的问题。《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而如上所述，商标权的转移时间应当是商标主管机关核准并公告之日。这样商标赠与合同自签订至商标转让公告之间大约还有较长的时间，而在此期间商标赠与人可以随时撤销赠与。由于很多当事人对商标作为财产权的认识不够充分，很多当事人之间签订商标转让合同随意性非常大，经常不约定对价或者直接明示无偿，如此一来商标受赠人面临的法律风险非常大。所以慎重起见，商标转让合同应当约定有明确的对价。如果是无偿转让，最好签订“赠与合同”。

四、商标转让的风险

1，一个商标两次转让

商标转让人与第一个受让人缔结商标转让合同之后，隐瞒上述事实又与第二个受让人缔结商标转让合同，从合同的角度分析，首先第一个商标转让合同成立并生效，而第二个合同则属于可撤销的合同（由于商标转让人向商标受让人隐瞒了已与他人在先缔结商标转让合同的事实），如果第二个商标受让人知道商标转让人所隐瞒的事实后，并不行使撤销权，则第二个商标转让合同也有效。对此，第一个商标受让人有权要求商标转让人继续履行商标转让的义务，如办理注册商标转让手续。而第二个商标受让人只能要求商标转让人承担不能履行商标转让的违约责任。

2，待转让的商标已经设置了负担

有的准备转让的商标已经被商标权利人设置了质押、或者已经被许可给其他人使用（并在商标局备案登记）、或者已经被其他人提出撤销申请等，上述负担会严重影响到商标的顺利转让。例如，关于“奥妮”商标转让而产生的纠纷即如此。本案中，广州立白公司花费巨资受让取得了“奥妮”商标，但是确没有注意到之前“奥妮”商标权利人已经将该商标独占许可给了香港一家公司，并且这种许可已经备案。如此，则对于“奥妮”商标究竟应当由谁来使用出现纷争。其实如果广州立白公司在受让“奥妮”商标之前，进行商标的查询，就比较容易发现准备买入的“奥妮”商标是否已设置了负担，从而为其是否买入或者是否以如此高的价钱买入提供参考。正是由于缺失了上述查询，所以才导致出现大的纷争。

3，待转让的商标已经到期而未续展的商标受让人在受让商标之前，一定要查询确认该商标的使用期限，使用期限在注册证上有注明。如果该商标正处于续展期或者宽展期，则要在合同中约定双方办理续展的义务。如果该商标已经过了宽展期，就不能再要了，千万不能马虎了事，从而导致商标转让申请不予核准。

参考

北京集佳知识产权代理有限公司 张亚洲《注册商标转让中的法律问题分析》