购房人声明

第一篇：购房人声明

声明

购房人（身份证件名称及号

码：）拟购买座落于房屋，现就上述购房相关事宜声明如下：

一、购房人户籍情况

1、购房人户籍所在省份为：□北京/□外埠

2、外埠购房人是否能够提供在京1年以上纳税证明或社会保险缴纳证

明：□是/□否

二、购房人家庭以往购房情况

购房人及配偶、未成年子女于2010年5月1日（含）之后是否在北京

地区购买过商品住房： □是/□否

特此声明！

声明人（签字）：

年月日

风险提示：根据《北京市关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住

房有关政策的通知》规定：房屋行政主管部门发现购房人提供虚假信息骗购住

房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。同时，购房人将

承担相应的法律责任。

第二篇：限购购房人申报承诺

购房人申报承诺

本人已知晓国家和本市住房限购的规定（见注记）。

本人申报：本人及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同)套，与家庭成员以外的其他人共有住房(含已签订购房合同)套。

本人承诺：所购房屋符合限购规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限购规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。

购房人：

年 月 日

备注：

注记：

2016年3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“沪九条”)在上海限购1套住房的情况：

(1)在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭

(2)连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房

暂停在上海市向其售房的情况：

(1)在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭

(2)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭

(3)无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭

第三篇：购房人的合同解除权

购房人的合同解除权

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定的含义有三点：

1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

第四篇：10大购房人应注意事项

一、知己知彼，百战不殆

房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示下列事项，使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息：(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；(三)项目开发进度和竣工交付使用时间；(四)项目及其配套设施的平面示意图；(五)商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；(六)预售商品房的价格和付款办法；(七)商品房预售款的专用帐户；(八)物业管理事项；(九)法律、法规规定的其他事项。如果以上条件都具备的话，说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。

二、看清“内部认购”的真面目

许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

三、明确售楼广告的法律效力

许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将

广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《广东省商品房预售管理条例》规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

四、慎签认购书

在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。对于认购问题，《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”此规定明确规定双方约定的是“订金”而非“定金”，这也可以避免适用“定金罚则”，但前提是购房人在认购书上也使用了“订金”的字眼。

五、确定合理的付款方式

为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10%„„等等。另外，根据《广东省商品房预售管理条例》，商品房开发商(预售人)代购房人办理商品房房地产权证的，购房人可以留百分之十五的商品房价款，其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。购房人自己办理商品房房地产权证的，购房人可以留百分之十的商品房价款，在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。

六、明确约定收楼标准

对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，商品住宅建设项目验收包括专业验收、竣工验收和综合验收。专业验收是指规划、公安消防、人防等行政管理部门对商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所作的检验和认可。竣工验收是指房地产开发商依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。对于交付标准，此办法规定，商品住宅建设项目经验收合格后，方可交付使用。办法没有明确，而且广州市综合验收难问题一直没有得到很好得解决，使开发商与购房人在收楼标准上存在很大争议。现行的《商品房买卖合同》格式文本

第八条规定收楼标准由合同双方约定。建议购房人尽量不要选择争议较大的“(一)该商品房经验收合格”，以免日后对验收的定义产生歧义，另外，购房人可要求开发商在商品房交付

使用的同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

七、规范商品房面积增减的处理

商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前，因此，合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。对于面积增减的处理，建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定，即：商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0·６%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿。当然，合同双方也可以另行约定。

八、了解按揭的办理方法

大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定。

九、追究交楼违约的技巧

有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商

承担迟延交付的违约金。当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。相反，由于开发商已明显违约，后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。

十、了解预售商品房转让的条件

在房地产交易中，存在预售商品房转让的情形，即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人，俗称＂炒楼花＂。由于预售商品房转让有利于转让人的融资，对受让人而言，可能有价格上的优惠，而国家又能增加税收，因此，“炒楼花”虽然在理论上存在争议，实践中却一直客观存在。但由于“楼花”毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后作决策。简单而言，如果转让人已付清全部价款，预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款，则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论何种情况，预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。

第五篇：购房人验收房屋注意事项

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的 交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否 前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：

1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同 上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书 面形式确认。4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手 续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买 家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责 任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件 1.《竣工验收备案表》 ──最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目 前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工 验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施

工单位四方合验后，在工程竣工15 天内到建设行政主管部门竣 工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地 产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须 报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2.《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范 围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等 的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意 保修期限。

3.《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体 技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出 注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6.实测面积登记表 特别提示：

1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所 以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对 这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能 只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项 有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没 有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要 看验收这些文件取得的合法性。

4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可 按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案

表》的责任确认函”。

5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线 分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收 房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一 定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签 署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据 的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约 定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交 房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋： 1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理 局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面 积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若 实测面积误差超出3%，可以中止收房。2.检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以 下几方面入手：（一)房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合 合同约定。

（三）装修质量 特别提示：

1.一定要掌握“先验后收”的原则。

2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者 可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后 中止办理手续。

3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求 开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担 违约责任。5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合 同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未 缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装 修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结 果

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接 表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡 是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定” 等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房 交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应 另以书面形式将意见送交发展商。

3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应 协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过 30 天）。

4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属 于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要

在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如 何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授 权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处 理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得 证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符 合合同的约定或法定条件。注意事项

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经 常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以 重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳 公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1.契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办 理产权证之前自己到税务局直接办理。2.公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设 施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基 金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您 很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取__________原则为“谁委托，谁付费”，购房合同

已规

定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发 商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办 法应在经营场所或收费地点公布。5.产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主 收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其 是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这 样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一）存在的问题：

1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点 问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房 人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自 己的权益。

2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利

益，还不易被发现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无 法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者

一、两米面积轻而易 举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息 不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测 房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面 积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3 ％），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对

值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之 日起30 日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同 意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差 比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格 补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权 归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差 绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：

1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建 筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登 记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式 的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

（三）关于分摊面积 公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建 筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积 不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品 房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房 分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品 房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积 的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅 和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的 公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山 墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出

租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工 程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作 为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑 面积。特别提示：

1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提 交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预 售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补 充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用 建筑部位。

3.其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

三、审查销售广告

（一）出现问题

“我们的小区绿化率达到„„，我们小区配有小学、幼儿园、会所„„”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才 发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一 些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发决办法

1.要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼 处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解 释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开 发商兑现承诺。

2.要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相 关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执 行”的局面。

四、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问 题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下 几种：

1.购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处 分该房产；②开发商存在欺诈情形。2.套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或 者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式 的，购房人可以退房。3.面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不 含3％）的。

4.变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定 的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5.质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量 检测机构核验确实的，买受人有权退房。特别提示：

1.由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三 书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。

2.出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现 时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同 意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

3.如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开_______发商赔 偿。

五、特别建议：

可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问 题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议 您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的 所有难题!