第一篇：关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知
关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知
京国土房管物[2003]127号
各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：
《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》［京房地物字（1999）第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》(以下简称“标准”)，自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》同时废止。
现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。
附件：北京市居住小区物业管理服务标准
北京市国土资源和房屋管理局
二○○三年二月二十一日
北京市居住小区物业管理服务标准
表
一、普通商品房居住小区管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求
（一）综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理.（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）全体员工统一着装，持证上岗；
（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。”）
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； 道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;
（4）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）保安
小区规划红线以内，业主户门以外。
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；
（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；
维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。
（十）装修管理服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
表
二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准 项 目
范 围
工 作 内 容 及 要 求
（一）综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7）全体员工统一着装，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。
（1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）保安
小区规划红线以内，业主户门以外。
维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）
（2）
（3）
（4）有健全的机动车存车管理制度和管理方案； 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； 保证停车有序，24小时设专人看管； 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；
（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务执行京房地物字（1998）第799号文件规定。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工。
（4）维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。
（十）装修
管理
房屋装饰装修管理
（5）有健全的装修管理服务制度；
（6）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（7）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（8）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（9）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
第二篇：《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》
《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》.......................................................................1 北京市房改售房工作程序...............................................................................................................3 北京市商品房销售面积计算及公用建设面积分摊暂行规定.......................................................4 关于进一步加强出租房屋税收征管工作的补充通知...................................................................7
《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》
北京市普通居住小区住房个人缴费标准
收费项目 收费标准 服务内容 服务标准 备注 装修房屋垃圾外运费 20元/自然间 清运因室内装修而产生的建筑垃圾 日产日清。如住户自运，不收此项费用。保洁费 楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养。道路每天一清扫，垃圾每天一清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭一次，院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理。执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准 保安费 3—5元/户.月 维持小区公共秩序。日常巡视。积极与派出所配合，保护小区安全。24小时昼夜巡逻值班。对小区内违法分子，与派出所配合进行处理巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。必须是封闭式小区，雇用专职人员。各项费用统收服务费 1元/户.月 代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用。按月查表，记数准确。绿化费 0.55元/平方米.年 小区内树木、花草、绿地等日常养护和管理。
（1）植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。
（2）有多种树种，以落叶乔木为基干树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。
（3）花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。
（绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。
绿地率超过30%的小区，标准可上浮20%。化粪池清淘费 0.30元/平方米.年 定时清淘，保证正常使用。车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）看管自行车等车辆 专用存车场所有专人看管。执行所在区县物价局制定的收费标准。机动车存车费 150—210元辆.月 认真检查停车证。专用停车场、位收此项费用。收费同时发给车主存车凭证，车辆如发生丢失，收费单位应按有关规定赔偿。
管理费
（1）一般住宅 2.40元/平方米.年
（2）乙类住宅 2.82元/平方米.年
（3）甲类住宅 3.50元/平方米.年
1，组织接管房屋及设备。
2，办理进住手续和房屋更名、换房手续。
3，计算房租。
4，建立房屋管理帐册、档案。
5，组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。
6，处理违约，办理房屋撤管手续。
7，建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。
8，组织物业管理的其它费用。
（1）组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接定验收工作。
（2）健全完善房屋管理的各种基础资料，台账报表、图册等符合要求，完整准确。
（3）组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。
小区共用设施维修费 1.00元平方米.年 电梯费高压水泵费共用电视天线费 京价（房）字[196]第274号
小修费
（1）一般住宅 2.36元/平方米.年
（2）乙类住宅 3.54元/平方米.年
（3）甲类住宅 4.72元/平方米.年
按京房修字[1994]第521号通知
（1）完成零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。
（2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
小修工程：
1，凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。
2，综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。
中修费
（1）一般住宅 5.24元/平方米.年
（2）乙类住宅 7.06元/平方米.年
（3）甲类住宅 8.198.19
按京房修字[1994]第521号通知 基本保持房屋完好率不降低。
中修工程：
1，凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。
2，中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
3，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
4，中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。
北京市房改售房工作程序
根据本市房改有关出售公有住房的规定，公有住房出售单位、购房人和房地产管理部门应按下列程序进行工作：
一、售房单位的工作程序：
１、售房单位所出售的房屋须取得房地产权属管理部门核发的房屋所有权证或出具的确权证明。
２、售房单位按本市房改政策规定编制售房实施方案。方案内容应包括（１）出售房屋范围和房屋的坐落地址；（２）出售对象和数量限制；（３）出售价格和计价公式；（４）对售价的各项调节因素和装修、设备价格；（５）出售旧楼房的折旧年限和年折旧率；（６）按现住房规定应享受现住房折扣的现住房折扣率；（７）购房职工夫妇工龄计算和工龄折扣率；（８）出售房屋的最低限价；（９）购房人交付购房款期限，一次付清或分散付款的办法规定；（１０）公共维修基金的交纳标准；（１１）明确购房人对所购房屋的权益；（１２）售房实施方案的执行截至日期和其他须明确的有关事项。
３、售房单位编制的售房实施方案和所售房屋的所有权证明，按隶属关系一并报经有关房改办审批。没有房屋所有权证明和内容与本市房改政策规定不符的售房实施方案不得批准。
４、已经批准的售房实施方案，售房单位应及时将批复意见和实施方案并附房屋所有权证明报送所售房屋所在地区、县政府房改办和房屋土地管理局备案后，即可进行内部预售工作。
５、对出售房屋进行面积测算。售房单位可以按本市房改规定的面积计算方法自行测算，也可委托专业测绘部门进行测算，无论是自行测算或委托测算的，均须出具房改售房面积测算书面报告，报告内容包括：房屋面积的测算方法，整幢楼房的建筑面积；各单元（套）建筑面积清单，填写北京市房屋登记表。
６、单位售房后对未售出部分应按规定办理房屋产权变更登记。如需继续出售，应由房屋权属管理部门在房屋所有权证或确权证明中注记已售出房屋情况。房屋已全部售出的，不再向售房单位核发房屋所有权证。
７、售房单位统一为购房人办理房屋买卖过户及产权登记领取房屋所有权证，购房人已交清房价款的，单位应将领取的房屋所有权证交给购房人。
二、购房人须办的事项：１、购买公有住房，须由购房人向售房单位提出购房申请，符合购房条件的应同意其购房。２、购房人按单位售房规定向售房单位一次付清房价款或分散付款；交纳公共维修基金。３、与售房单位签订房屋买卖协议（合同），协议内容应包括房屋坐落地址、单元、层次、数量、买卖价格、付款方式、所有权益等。还应按有关政策规定，明确双方对房屋、设备使用、维修、管理等方面的责任和应遵守的事项。４、申请以房屋抵押贷款或分散付款的购房人，须将自己的房屋所有权证抵押在发放贷款的金融机构或售房单位，直到还清贷款或交清房价款后，才能领回房屋所有权证。
三、房地产管理部门的工作：１、房地产权属管理部门对售房单位欲售的房屋进行产权审核确认。２、房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，在房屋买卖协议上加盖房改售房签证章。３、房地产权属管理部门按售房结果填制核发房屋所有权证。房改售房的房屋所有权证，根据售房成本价或标准价分别加盖“成本价出售住宅”专用章或“标准价出售住宅”专用章。北京市房协王孚成
(2000/07/12,09:41 北京市商品房销售面积计算及公用建设面积分摊暂行规定
99年1月26日
北京市商品房销售面积计算及公用建设面积分摊暂行规定
一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。
二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算。
三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
（一）套内的使用面积
住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（ＧＢＪ９６－－８６）第２．５．２条建设部住宅建筑设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
（二）套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
１．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
２．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
３．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
４．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
五、公用建筑面积分摊原则。
（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
六、可分摊的公用建筑面积。
（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
七、不应计入的公用建筑空间。
（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
（二）售房单位自营、自用的房屋。
八、其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
九、分摊公用建筑面积的计算方法。
分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
十一、建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。
十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。
十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行北京市商品房（楼房）测绘技术规定。
十五、本规定由市房屋土地管理局解释。
十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。
北京市房屋土地管理局
关于进一步加强出租房屋税收征管工作的补充通知
地税二［1999］87号
北京市地方税务局 北京市房屋土地管理局
各区、县地方税务局、涉外、西站、开发区分局，各区、县房屋土地管理局：
为了进一步加强对出租房屋的税收征管，市地方税务局和市房屋土地管理局曾联合下发了《关于进一步加强出租房屋税收征管工作的通知》（京地税二［1998］544号）。现就通知中所附《委托代征税款协议书》第二条第二款关于计税依据的规定补充通知如下： 第二条第二款中“如果季度租金收入不足2400元，按取得租金收入的12．5％征收”、“如果季度租金收入不足2400元，免予征税”的规定均仅限于个人。因此，《委托代征税款协议书》第二条第二款修改为：
（1）房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，按取得租金收入的18％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，按取得租金收入的12．5％征收。对在房产税开征范围外出租房屋的，按取得租金收入的5．5％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，免予征税。
（2）印花税：按租赁金额的千分之一贴花。
请依照修改后的《委托代征税款协议书》（附后）执行。
附件：《委托代征税款协议书》
委托代征税款协议书
（）地税第号
协议人
甲方（委托单位）：乙方（受托单位）：
地址：
地址：
为加强税收征收管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商于年月日于北京市区（县）签订如下委托代征税款协议，并严肃地履行。
一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《北京市地方税务局关于税款征收基本方式的暂行规定》和《委托代征税款管理的暂行规定》的规定，委托乙方代征房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。
二、乙方应遵守的代征规定：
1、代征范围：本区县行政区划内的国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门全额、差额拨付事业经费的国内单位和个人（除外籍个人、华侨和港澳台同胞外）出租房屋应纳的房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。
2、计税标准：
（1）房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，按取得租金收入的18％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，按取得租金收入的12．5％征收。对在房产税开征范围外出租房屋的，按取得租金收入的5．5％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，免予征税。
（2）印花税：按租赁金额的千分之一贴花。
3、代征时限：从年月日到年月日。
三、乙方代征税款时，应向纳税人开具“税收完税证”，并按规定于10日内分税种填开《中华人民共和国税收缴款书》向银行汇总缴纳。代征税款必须专户存储，严禁挪作他用。
分税种入库税款按以下税率计算：
1、按综合征收率18％征收的：房产税12％，营业税5％，城市建设维护税0．35％，教育费附加0．15％，城镇土地使用税0．5％；
2、按综合征收率12．5％征收的：房产税12％，城镇土地使用税0．5％；
3、按综合征收率5．5％征收的：营业税5％，城市建设维护税0．35％，教育费附加0．15％。
乙方应于次月5日内向地方主管税务机关结报税票和征收的税款。
四、乙方在代征过程中遇纳税人拒绝代征时，应在24小时内报告甲方，由甲方依法处理，乙方不得对纳税人进行处罚。
五、甲方应及时向乙方提供代征税款所必需的税收票证，否则乙方有权拒绝履行代征义务。
六、乙方应于每季终了后7日内向甲方如实报告上季代征税款情况。甲方应按照已解缴的代征税款的7％，按季支付给乙方代征手续费。
七、甲方有责任对乙方的代征工作进行指导。因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时，甲方负有及时通知乙方并要求修改协议的责任。
八、甲方有权随时检查乙方代征税款的情况。
九、本协议书自签订之日起即具有法律效力。但是，甲方可依据国家税收的有关规定，单方面终止本协议。
十、违约责任
1、甲方违反本协议，乙方有权按照有关法律规定要求甲方履行义务，并有权单方面终止本协议。
2、乙方违反本协议，甲方有权比照国家税法有关扣缴义务人的规定追究乙方的违约责任，并有权单方面终止本协议。
十一、本协议书未尽事宜，法律、法规和规章有规定的，从其规定；法律、法规和规章没有规定的，由双方协商确定。
十二、本协议书一式4份，甲方1份，乙方1份，双方主管单位各1份。
甲方（公章）乙方（公章）
法定代表人（签章）法定代表人（签章）
第三篇：北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
北京市物价局、市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第196号文1997年7月1日起执行 第一条 根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。
凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。
第六条 一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。
第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10-25%，可调整的项目为：（1）保洁费；2）保安费；（3）小修费；（4）公共设施维修费；（5）管理费。
第八条 居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。第九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。
第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。
对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字[1989]第170号文件规定执行，由产权人交纳。环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字[1997]第186号文件规定，每户每年21元由产权人交纳。
第十二条 本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它不执行本规定的行为。
第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十五条 本办法由市物价局负责解释。
第十六条 本办法自1997年7月1日起执行。
第四篇：北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
第一条根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。
凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应近按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。
产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。
物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%—25%，可调整的项目为：（1）保洁费；（2）保安费；（3）小修费；（4）公共设施维修费；（5）管理费。第八条居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理部位应当按受小区管理委员会或物业产权人，使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人，使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性制裁的内容相同的费用和项目。对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。劳动部门收取的电梯验费按市物价局京价（涉）字[1998]第170号文件规定执行，由产权人交纳。环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字[1997]第186号文件规定，每户每年21元的产权人交纳。第十二条本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可以本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。对备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准化的决定。
凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收标准的；
（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符合的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它不执行本规定的行为。第十四条本办法发布之彰的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。第十五条 本办法由市物价局负责解释。第十六条 本办法自1997年7月1日起执行。
北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 京价(房)字(1997)第196号
一、住户个人交费项目 1.装修房屋垃圾外运费
收费标准：20元/自然间
服务内容：清运因室内装修而产生的建筑垃圾。服务标准：日产日清。
备注：如住户自运，不收此项费用。2.保洁费
服务内容：楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养。
服务标准：道路每天一清扫，垃圾每天一清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭一次，院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理。
备注：执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准。3.保安费
收费标准：3—5元/户· 月
服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准：
(1)积极与派出所配合，保护小区安全。(2)24小时昼夜巡逻值班。(3)对小区可疑人员进行查问。
(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。
(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。4.各项费用统收服务费
收费标准：1元/户· 月
服务内容：代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用。服务标准：按月查表，记数准确。
车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）服务内容：看管自行车等车辆。
服务标准：专用存车场所，有专人看管。
备注：执行所在区县物价局制定的收费标准。6.机动车存车费
收费标准：小型车150元/辆· 月，大型车210元/辆· 月 服务标准：认真检查停车证。
备注：专用停车场、位收此项费用。收费同时发给车主存车凭证，车辆如发生丢失，收费单位应按有关规定赔偿。
二、产权人交费项目
1.绿化费
收费标准：0.55元/平方米· 年
服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。
服务标准：
（1）植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。
（2）有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。
（3）花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。
（4）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。备注：绿化率超过30％的小区，标准可上浮20％。2.化粪池清淘费
收费标准：0.30元/平方米· 年 备注：定时清淘，保证正常使用。3.管理费
收费标准：
（1）一般住宅为2.40元/平方米· 年（2）乙类住宅为2.82元/平方米· 年（3）甲类住宅为3.50元/平方米· 年 服务内容：
（1）组织接管房屋及设备。
（2）办理进住手续和房屋更名、换房手续。（3）计算房租。
（4）建立房屋管理帐册、档案。
（5）组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。（6）处理违约，办理房屋撤管手续。
（7）建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。（8）组织物业管理的其它费用。
服务标准：
（1）组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。
（2）健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。
（3）组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。4.小修费
收费标准：
（1）一般住宅为2.36元/平方米· 年（2）乙类住宅为3.54元/平方米· 年（3）甲类住宅为4.72元/平方米· 年
服务内容：按京房修字[1994]第521号通知 服务标准：
（1）完成零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。（2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
备注：小修工程
（1）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程。（2）综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。（3）房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。5.中修费
收费标准：
（1）一般住宅为5.42元/平方米· 年（2）乙类住宅为7.06元/平方米· 年（3）甲类住宅为8.19元/平方米· 年
服务内容：按京房修字[1994]第521号通知。服务标准：基本保持房屋完好率不降低。
备注：中修工程
（1）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。（2）中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。（3）中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
（4）中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。6.小区共用设施维修费
收费标准：1.00元/平方米· 年
电梯费、高压水泵费、共用电视天线费 服务内容：京价（房）字[1996]第274号
注：
1.本标准中平方米系指建筑面积。
2.大修费：甲、乙类住宅每年每建筑平方米7.56元，一般住宅每年每建筑平方米5.04元。3.高档住宅的物业管理服务收费办法另行制定。
第五篇：北京市住宅物业管理服务等级标准一级
北京市住宅物业管理服务等级标准一级
（一）基本要求 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。2 承接项目，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。4 有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5 服务人员佩戴标志，服务主动、热情，文明用语。6 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。在公共区域显著位置公示24小时报修电话，水、电、气等急迫性报修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录（依法由专业部门负责的除外）。设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业管理服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。
10建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
11小区内显著位置设立公共信息栏，配合街道、社区居委会进行公益性宣传。12冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。
（二）房屋管理 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。3 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4 定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。5按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
（三）共用设施设备运行维修养护 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备保持正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。属于特种设备的，按照政府有关规定，定期进行检验检测，并符合相关规范。6 设备房保持整洁，无鼠害现象。7 庭院灯、楼道灯损坏及时修复。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢。
（四）协助维护公共秩序 负责小区公共区域内的公共财产的看护。
2封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，危及人身安全处设有明显标志。3 夜间对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡逻，每次巡逻人数为2人，做到有计划、有记录。对进出小区的车辆进行管理，车辆有序通行、停放。
（五）保洁服务
1.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2.小区公共保洁区域每日清扫1次。
3.按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。4.在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
5.发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传，维持正常的生活秩序。
（六）绿化养护管理 按北京市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防责任制。消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。3 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。5 发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。6 设有消防箱，备存紧急消防物资，设有消防监控中心的要24小时专人值守。
（八）停车管理 有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。2 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。3 机动车停车有序，24小时有专人巡视管理。定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。5 小区主要道路及停车场有交通标志。地下停车场保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
（九）二次供水管理 二次供水设施设备正常运行。
2水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁。
3操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证，禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。
（十）电梯管理 无人值守电梯,应24小时运行。有人值守电梯，主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号。凡设有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行。4 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内进行抢修，其它维修应在23点至次日5点以内进行。5一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十一）装修管理服务 按照政府有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告政府有关主管部门。业主装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照 约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
（十二）水景观
小区内设置水景观设施等，在接管时，维修运行要求应有约定，并按约定提供服务。
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