房产开发前期工作程序

第一篇：房产开发前期工作程序

项目前期工作流程一般的建设程序有：立项到发改委

2项目建议书批复到发改委

3选址意见书到规划局

4土地预审到国土局

5环评报告到环保局

6交通评审到交通局

7可行性研究报告批复到发改委

8建设工程规划许可证到规划局

9规划方案批复到规划局

10初步设计批复到市建委（先为住建局）

11施工图审查到审查单位

12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）

13征地报批到国土局

14建设工程许可证到市建委

项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有

资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单

位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思

了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手

遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。

希望能给您提供些帮助

追问

你说的两证一书是什么，规划许可证和施工许可证和选址意见书？还是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证？ 应该是后者

建筑工程两证一书是指：

版本一：

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》

版本二

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《土地使用权出让合同书》

版本三

《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》

第二篇：项目前期工作程序

项目前期工作程序，项目前期工作是指项目决策阶段的工作，它包括：项目建议书，可行性研究报告，方案设计等。

项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书由上级主管部门审查、批准后，即可列入项目前期工作计划。

上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进行，是项目能往下进行的前提条件。

可行性研究报根据批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主观部门的批准。

可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据，并可作为下一步工作开展的基础。

方案设计又分为初步设计，仅提供概念性的设计框架，为展示项目的轮廓和说明而作的设计。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

第三篇：建设项目前期工作程序文件

项目前期建设程序

一

立项文件

项目建议书及审批意见或前期工作通知书

可行性研究报告（及附件）及审批意见

关于立项有关的会议纪要、领导讲话、专家建议文件等

调查资料及项目评估研究材料等

二

建设用地、征地、拆迁文件

选址申请及选址规划意见通知书

用地申请报告及县级以上人民政府城乡建设用地批准书

拆迁安置意见、协议、方案等

建设用地规划许可证及其附件 5

划拨或租用建设用地文件 6

国有土地使用证

三

勘察、测绘、设计文件

工程地质勘察报告 2

环评报告、节能报告

灾害评估报告（水文地质勘察报告、自然条件、地震调查等）4

建设用地钉桩通知

地形测量和拨地测量成果报告 6

初步设计图纸和说明、初设概算 7

初步设计审查意见及批复

有关行政主管部门(人防 环保 消防 交通 园林 市政 文物 通讯 保密 河湖 教育 白蚁防治 卫生等)批准文件或取得的有关协议

施工图及其说明

设计计算书及政府有关部门对施工图设计文件的审批意见

四

招投标文件及合同管理

招标代理公司比选文件、合同

招标文件及工程量清单编制及文件备案、审批

勘察设计投标文件及承包合同

4

施工投标文件及承包合同

工程监理投标文件及委托合同 6

以上招标的评标报告及合同备案 7

地勘单位资质及合同 8

环评单位资质及合同 9

地质灾害评估单位资质及合同 10

BOT经营合同

其他与工程相关的单位资质及合同

五

开工审批文件

建设项目列入计划的申报文件、批复文件或计划项目表

规划审批申报表及报送的文件和图纸

建设工程规划许可证及其附件

建设工程开工审查表

建设工程施工许可证

投资许可证、审计证明、缴纳绿化建设费等证明 7

工程质量监督手续

六

财务文件

工程投资估算材料

工程设计概算材料

施工图预算及中标单位工程量清单报价材料

施工预算

七

建设、设计、施工、监理机构及负责人

工程项目管理机构资质、项目部及负责人名单

工程项目设计机构资质、项目部及负责人名单

工程项目监理机构资质、项目部及负责人名单

工程项目施工机构资质、项目部及负责人名单

其他与工程相关的单位及人员名单

第四篇：项目建设前期工作程序

南明区人民政府办公室关于印发 《加快推进南明区固定资产投资和重大项

目

建设有关工作制度》的通知

各乡、街道办事处，区政府各工作部门：

按照《省人民政府办公厅关于转发省发展和改革委加快推进全省固定资产投资和重大项目建设有关工作制度的通知》（黔府办发〔2010〕125号）文件精神，结合南明区工作实际，为促进项目快审、快批、快建，现将《加快推进南明区固定资产投资和重大项目建设有关工作制度》印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一一年三月二日

加快推进南明区固定资产投资和重大

项目建设有关工作制度

根据《省人民政府办公厅关于转发省发展和改革委加快推进全省固定资产投资和重大项目建设有关工作制度的通知》（黔府办发〔2010〕125号）文件精神，为切实改善和优化投资环境、发展环境，进一步强化服务意识，提高服务效率和水平，加快推进我区固定资产投资及重大工程和重点项目建设，促进项目快审、快批、快建，实现奋力赶超、聚力跨越、率先发展，按照“作风建设年、环境建设年、项目建设年”活动的有关要求，特制定以下工作制度。

一、规范和简化项目建设前期工作程序

根据省市授权，切实规范和简化建设项目前期工作程序，加快推进项目实施。

（一）审批制项目

1、审批项目建议书和可行性研究报告的项目。由政府投资主管部门（区发展改革局等）审批项目建议书。项目单位依据项目建议书批复文件分别向规划、国土和环保等部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批等手续。完成相关手续后，由政府投资主管部门审批可行性研究报告。项目单位依据可行性研究报告批复文件向规划、国土部门申请办理规划许可、正式用地等手续。

2、对于投资额度不大、技术单一的项目，可将项目建议书和可行性研究报告合并审批，即审批可行性研究报告（代项目建议书）。项目建议书和可行性研究报告合并审批的项目，由政府投资主管部门先行出具同意项目先期开展前期工作的函，项目单位据此分别向规划、国土和环保等部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批等手续。完成相关手续后，由政府投资主管部门审批可行性研究报告。项目单位依据可行性研究报告批复文件向规划、国土部门申请办理规划许可、正式用地等手续。

3、列入国家和省、市相关规划的项目视为立项，不再审批项目建议书。项目单位依据批准的规划，分别向规划、国土和环保等部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批等手续。完成相关手续后，由政府投资主管部门审批可行性研究报告。项目单位依据可行性研究报告批复文件向规划、国土部门申请办理规划许可、正式用地等手续。

实行审批制的项目，由项目单位根据批复的可行性研究报告，按照国家和省有关规定，通过招标或委托和方式选择有相应资质的设计单位编制初步设计后按规定报批。政府投资项目除特殊情况外不再审批开工报告。

（二）核准制项目

项目单位直接向规划、国土和环保等部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批等手续。规划、国土和环保等部门根据政府核准的投资项目目录和国家相关法律、法规要求及时受理。完成相关手续后，由于投资主管部门核准项目申请报告。项目单位依据项目核准文件向规划、国土部门申请办理规划许可、正式用地等手续。

（三）备案制项目

项目单位向政府投资主管部门办理备案手续后，分别向规划、国土和环保等部门申请办理规划许可、正式用地和环境影响评价审批等手续。

实行核准制或备案制的项目，不再审批开工报告，项目初步设计除国家另有规定的外，由项目建设单位自行组织审查。

二、实行项目建设相关手续限期办理制

相关职能部门要按照公正透明、高效便捷、优质服务的要求，加快项目建设各项相关手续的办理。

（一）项目建设相关手续办理一次告知制度

办理项目审批、核准、备案所涉及的部门，对项目单位报送的相关材料必须认真负责地进行审阅，符合条件、材料齐全的要限期办理；材料不齐全或不符合规定的，要当场或者在三日内一次告知其所需补充的全部材料，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

相关部门要按要求将项目申报材料、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限等统一印制成书面材料提供给项目单位并在新闻媒体上进行公布，为加快项目相关手续的办理提供便利条件。

（二）项目建设相关手续限期办理制度 各部门必须按照项目建设相关手续办理时限的要求，加快办理项目建设的各项手续，确保项目早日开工建设。

1、实行审批制项目建设的相关手续办理分为项目建议书、可行性研究报告报告、初步设计和施工许可四个阶段。

（1）项目建议书阶段

办理时限：3个工作日

办理部门：区政府投资主管部门

办理程序：项目建设单位按要求编制项目建议书，备齐申报材料后报送区政府投资主管部门，区政府投资主管部门在3个工作日内办理完毕。

（2）项目可行性研究阶段

办理时限：10个工作日

①规划选址、用地预审、环境影响评价、水土保持方案、大中型水利水电项目移民安置规划大纲审查等手续的办理。

办理时限：5个工作日

办理部门：区规划、国土、环保、水利、移民等部门。

办理程序：项目建设单位按照相应事项要求，备齐申报材料后报送规划、国土、环保、水利、移民等部门，各相关部门在5个工作日内办理完毕。

②项目可行性研究报告批复

办理时限：5个工作日

办理部门：区政府投资主管部门

办理程序：项目建设单位委托有相应资质的机构编制项目可行性研究报告，备齐申报材料后报送政府投资主管部门。政府投资主管部门组织专家评审或委托有资质的机构评估通过后，在5个工作日内办理完毕。

（3）项目初步设计阶段

办理时限：9个工作日

①规划许可、消防设计审核等手续的办理

办理时限：3个工作日

办理部门：规划、公安消防部门

办理程序：项目建设单位按照相应事项要求，备齐申报材料后分别报送规划、公安

消防等部门。相关部门在3个工作日内办理完毕。

②项目初步设计批复

办理时限：6个工作日

办理部门：区发展和改革局

办理程序：项目建设单位按要求编制初步设计，备齐申报材料后报送区发展和改革局，区发展和改革局组织或委托有关机构和专家进行评审通过后，在6个工作日内办理完毕。

（4）施工许可阶段

办理时限：8个工作日

办理事项：正式用地手续、施工图审查、施工许可、人防报建审核等手续的办理。

办理部门：国土、建设、人防等部门。

办理程序：项目建设单位按照相应事项要求，备齐申报材料后分别报送国土、建设、人防等部门。相关部门在8个工作日内办理完毕。

凡涉及林业、城管、安全监督及其他部门的审批事项，项目建设单位应按要求向各相关部门提出申请并提交必备材料，各相关部门在8个工作日内办理完毕。

2、实行核准制项目建设的相关手续办理分为项目申请报告和施工许可两个阶段

（1）项目申请报告阶段

办理时限：8个工作日

①选址意见、用地预审、环境影响评价，水土保持方案、大中型水利电项目移民安置规划审核等手续的办理。

办理时限：5个工作日

办理部门：规划、国土、环保、水利、移民等部门。

办理程序：项目建设单位按照相应事项要求，备齐申报材料后分别报送规划、国土、环保、水利、移民等部门，各相关部门在5个工作日内办理完毕。

②项目申请报告核准

办理时限：3个工作日

办理部门：政府投资主管部门

办理程序：项目建设单位按照要求编制项目申请报告，备齐申报材料后报送政府投资主管部门，政府投资主管部门组织审查或委托有资质的咨询机构进行评估通过后，在3个工作日内办理完毕。

（2）施工许可阶段

办理时限：8个工作日

办理事项：规划许可、正式用地手续、施工图审查、施工许可、消防设计审核、人防报建审核等手续的办理。

办理部门：国土、建设、规划、公安消防、人防等部门。

办理程序：项目建设单位按照各审批事项要求，备齐必备材料后分别报送国土、建设、规划、公安消防、人防等部门，相关部门在8个工作日内办理完毕。

凡涉及城管、安全监督及其他部门的审批事项，项目建设单位应按要求向各相关部门提出申请并提交必备材料，各相关部门在8个工作日内办理完毕。

3、实行备案制项目建设的相关手续办理分为备案和施工许可两个阶段

（1）备案阶段

办理时限：3个工作日

办理部门：政府投资主管部门

办理程序：项目建设单位按照备案有关规定，备齐相关材料后向政府投资主管部门提出项目备案申请，政府投资主管部门在3个工作日内办理完毕。

（2）施工许可阶段

办理时限：8个工作日

办理事项：规划许可、正式用地手续、施工图审查、施工许可、工程消防设计审核、人防报建审核等手续的办理。

办理部门：国土、建设、规划、公安消防、人防等部门。

办理程序：项目建设单位按照相应事项要求，备齐必备材料后分别报送国土、建设、规划、公安消防、人防等部门。相关部门在8个工作日内办理完毕。

凡涉及林业、城管、安全监督、移民及其他部门的审批事项，项目建设单位应按要求向各相关部门提出申请并提交必备材料，各相关部门在8个工作日内办理完毕。

三、明确固定资产投资和项目建设工作职责

各部门要按照各自的工作职责，认真做好项目建设的各项工作，加快推进项目建设。

（一）区重点项目建设工作领导小组（以下简称领导小组）：认真组织贯彻落实区委、区政府关于重点项目建设工作的决策部署，承担全区重点项目建设的具体指挥和统筹协调。审议全区重点项目建设工作的重大政策措施、重点实施计划、重要工作方案。分解下达全区重点项目建设目标任务，督促检查全区重点项目建设进展情况。对各乡办、各部门目标任务完成情况进行考核。统筹协调解决全区重点项目建设工作中的重大问题。完成区委、区政府交办的其他工作。

区领导小组办公室：负责对各有关部门和单位贯彻落实区委、区政府及区重点项目建设工作领导小组关于重点项目建设工作的政策措施和工作部署落实情况进行督促检查。组织有关部门和单位对全区重点项目建设工作中存在的重大问题进行调查研究，提出需由领导小组会议研究解决的问题及相关建议。协调解决各乡办、各有关部门和单位在推进重点项目建设工作中遇到的具体问题。负责领导小组会议的会务和议题资料准备，起草会议纪要，督促检查领导小组会议议定的工作事项。根据全区重点项目建设工作进展情况等信息，向区委、区政府领导、领导小组成员单位进行通报。完成区委、区政府和领导小组交办的其他工作。

（二）各乡、街道办事处：负责本辖区内投资项目的谋划和储备。组织指导重点项目前期工作。落实或协调落实建设资金、报批等建设条件。做好项目建设的协调服务工作，营造良好的投资环境，确保完成我区固定资产投资及重点项目工作目标任务。

（三）区发展和改革局：会同区统计局研究提出固定资产投资目标任务。拟订促进固定资产投资增长的政策措施。按规定权限审批、核准、备案基本建设投资项目。会同有关部门研究提出重点项目名单，并对重点项目建设进行管理。会同有关部门引导社会资金用于项目建设，组织和申报国家补助投资项目。

（四）区财政局：增加用于固定资产投资的财政性资金。加强对财政性投资的监督管理，提高资金使用效率。

（五）区工业和信息化局：按规定权限办理技术更新改造项目手续。组织协调工业投资项目实施。协助建设项目办理用电手续。

（六）区规划局：按规定办理项目规划选址、规划许可。

（七）区住建局：按规定办理或上报拆迁许可、施工许可等相关手续。组织协调房地产、保障性住房等领域固定资产投资项目的实施。

（八）区城管局：组织协调市政工程等领域固定资产投资项目的实施。

（九）区国土分局：衔接平衡建设项目用地总量，按政策规定确保项目建设用地供应。按规定权限办理用地预审、正式用地等手续。

（十）区环保局：按规定办理环境影响评价审批手续。

（十一）区农业水利局：按规定办理投资项目水资源论证、水源工程流域规划、水土保持方案、取水许可等涉水事项相关手续。组织协调水利投资项目实施。

（十二）区林业绿化局：按规定办理投资项目林地使用等涉林相关手续。组织协调林业投资项目实施。

（十三）区移民局：按规定办理或转报水利水电项目移民安置规划大纲审查和移民安置规划审核。组织实施移民搬迁安置工作。

（十四）区统计局：依法及时调查、收集、整理、统计固定资产投资完成情况，开展相关监测和分析。

（十五）区公安分局：按规定办理建设项目炸材使用手续。

（十六）公安消防部门：按规定办理建设项目消防审查等手续。

（十七）区卫生局：按规定办理投资项目职业病危害评价、自然疫源地建设项目评价等相关手续。组织协调卫生领域固定资产投资项目实施。

（十八）区文体局：按规定办理或转报投资项目涉及文物保护方面的相关手续，组织协调文化领域固定资产投资项目实施。

（十九）区人防办：按规定办理或转报建设项目人防审查等手续。

（二十）区政府办督查室：对项目的实施进展情况进行督促检查，跟踪了解，及时将南明区近期重点项目落实过程中的情况、问题和建议汇总上报区委、区政府；并将重要项目建设完成情况纳入目标考核体系，对未按时完成目标任务的责任单位予以通报批评，并按有关规定追究相关责任人的责任。

（二十一）区监察局：对各重点建设工程开展监督检查，加强对各单位履行职责的情况督察，主要是督促各单位特别是实施重点工程项目的责任单位和相关服务单位转变职能和作风，坚决纠正项目建设、管理和服务过程中的行政不作为、慢作为和乱作为等行为，严肃查处利用职权向建设单位刁难、延误办理有关手续等违纪违法行为；加强对重点工程项目建设完成情况的监督检查，督促项目建设单位认真落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制、工程质量终身负责制和安全生产责任制；加强对损害群众利益问题的监督检查，坚决防止和及时解决在征地拆迁、安置补偿、涉农关系及配套工程建设等方面损害群众利益的问题。

（二十二）相关金融机构要积极为固定资产投资项目提供信贷支持和金融服务。

（二十三）其他各相关部门要根据国家相关政策规定，加快办理涉及投资项目建设的相关手续，组织协调本部门、本系统、本辖区固定资产投资项目实施。

四、加强政府投资工程项目代理建设管理

（一）政府投资工程项目实行代建制。即按照“投资、建设、管理、使用”彼此分离、互相制约的原则，根据规定程序，由区政府明确或通过招标方式择优选定有相应资质的专业管理机构（简称代建机构），按合同要求对建设项目的设计、投资概算、建设进度、建设质量等进行监控管理，按建设计划和设计要求完成建设任务，直至竣工验收后交付使用单位。

（二）适用项目范围：凡投资200万元以上且政府投资（含部门预算外资金）占总投资50%以上或使用外国贷款200万元人民币以上的区级非经营性房屋建筑工程和市政基础设施工程项目都应实行代建。对于专业性强、具有特殊技术要求的项目，经区政府批准后，可不实行项目代建。

(三)区级政府投资工程项目代建机构（以下简称区代建机构）是区人民政府批准成立的或择优明确的相关机构。目前由南明区暹达投资公司、南明区住宅建设综合开发公司、南明区市政所和其他具有相应资质的机构作为区代建机构候选单位，公平竞争，择优选定。以后逐步向市场化过渡，招标确定代建机构。

（四）区代建机构候选单位要加强业务能力建设，不断提高项目组织、项目建设和项目管理水平，对代建项目安排足够的专业技术人员，具体人员数量和构成要经区发改、建设等部门认定。政府投资工程项目严格实行项目法人责任制，项目法人对项目建设资金、建设工期、工程质量等建设全过程进行管理。实行代建的政府投资工程项目，按规定由区发展改革局在审批项目建议书、可行性研究报告或下达项目计划时予以明确。

（五）严格按照《南明区区级政府投资工程项目代理建设管理暂行办法》中的规定执行。

（六）切实加强对代建机构的监督和管理。区发改局负责会同区财政局下达投资计划，监督管理项目计划的实施，依法对重大项目实施稽查；区财政局负责按投资计划拨付项目建设资金，并对资金使用情况实施监督管理，对代建机构编制的工程竣工财务决算实施评审和审批；区建设局负责项目建设过程中的建设行政管理；区审计局负责依法对政府投资工程项目概预算的执行情况和竣工决算进行审计监督；区监察局负责依法对代建工作涉及的各有关部门和单位实施行政监察；其他有关部门按照各自职责依法实施或参与监督管理。

项目建设单位或使用单位尚未依法成立的，可由项目主管部门履行建设单位职责；也可由代建机构作为建设单位，代表政府行使建设单位职能，统一建设，竣工验收后移交相关单位。在项目建议书阶段就明确代理机构的，以项目代建机构作为项目法人。如果以项目建设单位为项目法人的，在代建合同履行期间，项目代理机构履行建设期法人职责，对工程投资、进度、质量、竣工验收负总责。代建机构的工作职责是：主要负责项目建设的组织实施和管理；依法对项目代理阶段的工程建设组织招标投标，并对中标单位进行监督；负责项目资金的核拨审查，按批准概算严格控制工程总投资；负责对项目质量进行监督管理，确保项目符合设计要求；负责对项目建设进度进行监督，确保项目按期交付使用；负责项目的单项交工验收和项目的初步验收，并按国家和省有关规定程序组织接受正式验收；按规定向有关监管部门备案，并接受有关政府职能部门的监督检查。

五、不断完善我区政府投资项目BT投融资管理

实行BT模式的政府投资项目，由区政府通过委托或授权确定项目业主。由项目业主通过公开招标确定投融资人（以下简称投资人），由投资人组建BT模式项目公司（以下简称项目公司）对项目进行建设。投资人必须以自有资金和中长期融资能力作为项目建设保障，不得搞项目反担保。项目建成后由项目业主按合同约定支付回购价款，回购项目。

（一）适用项目范围：采用BT模式的项目必须符合全区经济社会发展规划，属于政府应该承担的公益性、基础性项目和区政府确定的其他项目。采取BT模式的项目总投资原则上在5000万元以上。

（二）实行BT模式的项目必须按照《贵阳市政府投资项目管理条例》的要求做好BT融资论证，完善决策机制和决策程序。并成立南明区BT融资模式领导小组及办公室，办公室设在区发展和改革局。

（三）拟实行BT模式的项目，项目业主在项目可行性研究报告中要专章编制BT融资建设方案一并报批或单独编制BT融资建设方案报批。BT融资建设方案由项目业主编制，报区BT融资模式领导小组办公室会同区相关部门审查同意，并严格按审批的BT融资建设方案组织实施，不得随意变更。待项目业主确定投资人后，重大项目的BT合同应送南明区BT融资模式领导小组办公室会同区相关部门审核后报区政府审批。未经批准的项目不得采用BT模式。

（四）项目业主和投资人权利、责任、义务

1、项目业主要做好项目前期工作、完成初步设计前的报批、监督投资人资金到位和使用及建设管理情况、审查建设总进度计划、组织回购等工作。

2、投资人应组建与项目建设管理相适应的具有独立法人资格的项目公司，具体实施项目建设。项目公司的成立不改变投资人对项目业主承担的义务。

3、投资人要筹集足额到位自有资金、银行贷款和其他来源的资金，划入项目公司专户存储、专账管理；要按设计文件组织工程建设，实施项目管理；要负责组织工程竣工验收、资料归档并移交；要负责质量缺陷责任期内施工、设备材料供应商保修工作的管理。投资人和项目公司及其法定代表人对工程质量实行终身负责制。

4、投资人要严格执行政府投资项目的有关规定，完成合同约定的建设内容。涉及项目规模、功能、标准的设计变更，必须经项目业主同意，重大设计变更还应履行审批程序。有关建设手续的办理，由项目业主、融资人或项目公司按现行管理要求共同进行申报。

5、投资人和项目公司不得将合同内容全部或部分进行转包，不得让施工、设备材料供应商垫资建设。区政府及其有关部门、项目业主不得为投资人和项目公司提供融资担保。当事各方均不得利用BT模式项目作为担保物为投资方的其他项目融资行为提供担保。

（五）严格按照《南明区政府投资项目BT投融资建设管理暂行办法》中的规定执行。

（六）加强监督管理，区发改局、财政局牵头编制政府投资项目动态平衡计划，指导和监督项目业主搞好投资人招标工作；区建设局牵头指导项目业主和项目公司办理建设手续，监督实施招标和工程质量；区发改局、财政局、审计局、监察局牵头监督BT模式合同的执行，协调相关问题；建立BT模式财务跟踪监督制度，由区BT融资模式领导小组办公室会同区相关部门委托财务中介机构全过程跟踪审核资金到位和使用情况，适时评估项目建设成本和财务风险；BT模式合同双方要严格遵守有关规章制度和区政府的有关规定，项目业主及其工作人员在项目执行中违法违纪的，由有关部门追究当事人的责任。

六、强化政府投资建设项目转固定资产工作

（一）高度重视投转固工作。认真贯彻落实《贵阳市人民政府办公厅关于印发<贵阳市建设项目综合验收转固工作目标考核办法>的通知》（筑府办发〔2007〕55号）、《市人民政府办公厅关于进一步规范建设项目综合验收工作程序的通知》（筑府办发〔2005〕91号）、《关于做好南明区政府投资建设项目转固定资产工作的通知》（南府办发〔2010〕10号）、《关于进一步规范我区建设项目综合验收工作程序的通知》（南发改投字〔2005〕151号）精神，尽快使建好的政府投资项目转为固定资产，扭转“重建设，轻验收”的观念，解决我区建设项目的基建帐簿上“在建工程”余额过大、国有资产家底不清、产权不明等现象，确实盘活固定资产。

（二）凡已办理综合竣工验收的政府投资项目必须开展投转固工作。项目综合竣工验收由项目法人向区发改局申请。办理综合竣工验收一般应具备以下资料：（1）申请项目综合竣工验收文件，（2）施工图及竣工图，（3）项目基本概况表，（4）项目建议书及批复、规划许可证、环评报告、可研报告及批复、施工许可证、项目招标核准文件、初设和概算批复等前期手续，（5）项目质量验收备案表，（6）财政、审计部门对决算的评审结论，（7）消防、环保等验收文件，（8）其他资料。

（三）积极完善不齐项目相关手续。未办理综合竣工验收手续的政府投资项目，项目法人要积极完善相关手续，补齐资料，尽快达到项目综合竣工验收条件要求。

（四）对符合文件规定条件的投资额度小、建设内容单

一、不需办理综合竣工验收手续的项目，各项目法人应按照基本建设程序要求，做好相关资料归档管理工作，直接办理固定资产移交手续。

（五）由区财政局国资办负责做好固定资产接收、注册工作，并按用途进行划分。

（六）由区政府督查室、区发改局牵头做好全区投转固考核工作。

七、严格执行固定资产投资和项目建设工作督促检查及考核制度

强化对固定资产投资及重大工程和重点项目建设工作的督促检查和考核工作，确保项目建设顺利实施。

（一）为确保区委、区政府关于固定资产投资及重点项目建设工作决策部署的落实，由区领导小组每年初将全年固定资产投资及重点项目建设工作目标任务分解下达到各相关部门。各部门按照分解下达的目标任务与区领导小组签订责任书，区领导小组按照责任书要求组织对各部门进行考核，完不成目标任务的，追究相关有关部门和有关人员的责任。将全区固定资产投资及重点项目建设目标任务列为各有关部门目标管理考核内容进行督查、督办。

（二）由区领导小组办公室组织各部门完成固定资产投资及重点项目建设目标任务情况；各有关部门要贯彻落实区委、区政府和区领导小组关于固定资产投资及重点项目建设的决策部署情况；区委、区政府领导对固定资产投资及重点项目建设有关工作批示的办理和落实情况；区领导小组研究确定事项的办理和落实情况等进行督促检查。督促检查情况由区领导小组办公室及时收集汇总，并向区领导小组报告。各部门完成固定资产投资及重点项目建设目标任务情况并定期在全区进行通报。各部门要建立相应制度，进一步加大对固定资产投资及重点项目建设工作的督促检查和考核力度。

八、建立项目建设领导挂钩联系制度

为加快推进重大工程和重点项目建设，各单位主要负责同志和分管领导要加强对重点项目建设工作的领导，协调解决项目建设中存在的问题和困难，确保项目早开工、早投产、早见效。

（一）重点项目建设实行有关单位主要领导为责任人的挂钩联系责任制。

（二）政府投资主管部门要按照“一个项目、一位联系领导、一个责任单位、一个考核目标“的要求，研究提出重点项目挂钩联系方案，报区人民政府审定。挂钩领导要深入项目建设一线，帮助项目建设单位协调落实土地、规划、环保、供电、供水等建设条件，协调落实项目建设资金，研究解决项目建设中出现的具体问题，切实加快推动重点项目建设。

九、建立固定资产投资和项目建设工作调查研究制度

加强固定资产投资及重点项目建设工作的调查研究，及时发现和解决固定资产投资及重点项目建设工作中存在的问题和困难。

（一）各有关部门要根据固定资产投资及重点项目建设工作的实际情况，及时开展调查研究，提出具体意见。对调查研究中发现的个别特殊问题，要按特事特办的原则及时予以办理。

（二）区领导小组办公室要根据区委、区政府及区领导小组的要求，针对固定资产投资及重点项目建设中出现的困难和问题，及时提出需果调研的问题和建议，由区领导小组会议研究确定后，责成有关部门、单位和地方开展调研工作。

十、建立固定资产投资和项目建设工作信息联系制度

各单位要明确一名联络员，各重点项目也要明确一名信息员，负责每半个月向领导小组办公室报送一次本单位项目建设的进展情况及相关信息，对重大、紧急问题要及时报告，必要时可直接送区领导小组组长、副组长和成员单位。区领导小组办公室要加强与各部门和有关单位的沟通和联系，及时了解情况，重大、紧急情况要迅速向区领导小组报告。根据工作需要，由区领导小组办公室会同区宣传部门组织新闻媒体对固定资产投资及重点项目建设进展情况进行宣传报道；对固定资产投资及重点项目建设中出现的重大问题，通过新闻媒体及时进行公布，发挥舆论的监督作用。

以上工作制度中未规定的事项、程序、时限，按照国家和省、市、区相关法规、政策规定执行。

第五篇：房产开发流程

房 地 产 开 发 流 程

部分报建工作总结

2014.6 房地产开发前期工作，是配合房产项目顺利开展的重要环节，贯穿于房产开发的各个阶段，配合设计、财务、成本、项目等多部门协同完成房产开发工作。房地产前期工作由其地域性特点，但是在开发过程总所需的经过各地却基本相同。所以作为一名房地产前期开发主管人员或者前期专员，熟悉房产开发流程十分重要。前期开发在工作中可以分为项目前期和项目报建两项工作，前者是对房产开发的调研及可行性分析，后者则是在项目进展过程中需要开展的各项报批报审工作。下面针对本人在经历的项目过程中做一个总结及对过程中反映出的问题进行梳理。

首先对整体流程：

1、土地获取阶段

2、规划设计阶段

3、施工准备阶段

4、工程建设阶段

5、项目销售阶段

6、竣工入住阶段

7、售后及移交阶段

下面对各项工作进行分解：

A.土地取得阶段

1、土地信息收集

 地块现状，落实地块具体位置及周边情况

 规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求

 现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解

 了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况

 了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑

2、土地价值初判

 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况  了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况  了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判

3、土地价值深判

 形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估

 项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析

4、确定参与土地竞价

 根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记  投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限  摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线

5、签订土地出让合同

 确定用地图，桩点坐标，用地条件；缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用  配合法务完成合同的签订及条款的审议

6、土地确权

 企业投资项目备案，办理房地产开发预审；编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；向项目备案机关提交申请  获取项目建设有效批文

 核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；地界坐标图

7、土地证办理

 提交土地出让合同、缴费证明、地籍图

 土地权人证明：申请人主体资格证明、法人代表证明

在土地取得过程中需办理如下重要事项：

1、设立企业申请房地产开发资质提交资料

              目录,标注页数

房地产开发资质申请报告,资质申请表 营业执照

公司章程,全体股东盖章（签字）

股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件 验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具

法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件

部门负责人任命文件或决议, 提供工作简历和身份证复印件

专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件;工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建）

技术人员来历的证明材料（附原件校验）, 股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等

技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证 办公场所证明 全体人员花名册

已取得土地的证明,开发地块的有效文件；国有土地使用证；土地出让合同；土地拍卖公告；规划设计条件 企业规章制度

*房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；提供复印件请加盖公章

2、环保预审批

 建设项目基本情况登记表 建设项目申请环境影响评价文件审批的请示  建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见  建设项目环境影响评价文件(原件4份) 污染入网证明、集中供热证明  危险废物处置协议  其他应提供的材料 承诺完成时间：20个工作日

3、企业投资项目核准

 项目申请报告及项目核准请示件；

 规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件；

 国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证；  环保局出具的环评意见；

 其他有关法律、法规规定应当提交的文件  承诺完成时间：5个工作日 

4、取得发改立项许可

 立项申请及项目申请报告文本

 营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件；  规划设计条件；  项目拟建地位置示意图

 土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证  资本金证明（一份原件、一份复印件） 资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目  规划方案文本

 委托代理人办理项目备案的应出具法人授权委托书和委托代理人的身份证及复印件。 进入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企业投资项目备案系统）左上角用户登录，填写

平湖市企业投资项目备案申请表（基本建设），网上提交，打印纸制文件盖章提交。 资本金证明（一份原件、一份复印件）承诺完成时间：0个工作日

5、建设用地许可证办理

 建设项目有效批文

 拍卖成交确认书或建设用地预审意见书  土地拍卖公告  相关土地出让协议  土地出让合同

 已取得国有土地使用证的提供复印件  国土部门用地界址图  建设用地规划设计条件  规划论证或评审会议纪要  建筑总平面图1份

 规划部门要求提供的其他相关文件资料及图件 承诺完成时间：0个工作日

6地名办，办理地名确认

 凭《地名命名更名申报表》、立项批文、平面图等一式三份→报所在镇人民政府（街道办事处）或主管部门初审→送市地名办公室审核→按不同审批权限上报审批。 承诺时限：住宅小区、公开销售建筑物类地名在10个工作日内。

B.规划设计初步阶段

1、设计前期工作

 明确产品设计思路，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见  设计院、勘测单位、面积测绘单位的初步选择，了解各家单位的规模，收费标准，业界评价等因素，已备公司选择

2、设计单位流程

 确定建筑设计院

 制定各项设计任务指标，建筑、水暖、电、景观等  在设计院协助下确定彩色总平、立面等图稿送规划预审  完成建筑总平、立面图纸的初步设计文本

 方案评审确定，修改并通过确定正式方案，达到全委会通过要求 

3、勘测单位流程

 选择勘测单位，参选本地区具有勘测资质及业务能力的勘测单位，完成现场地形勘测  取得地质勘测报告

4、面积测绘流程

 选择面积测绘公司，签订面积测绘合同

 根据规划设计条件，核实初步设计文本各项经济指标

 在修改方案确认后，完成正式方案面积测绘、日照分析、层高指标、停车位数量、绿地率指标及经济技术指标复核

规划设计出图阶段

在设计院协助下完成各分项专业的出图工作，并提供相印设计书

1、人防流程

根据初步设计文本，确定人防指标；取得施工图后报人防审核

2、审图流程

嘉兴地区先报窗口，提交全套施工图，后确认审图单位选择，签订审图合同；取得审图报告

3、防雷流程

根据各地防雷要求，提供防雷有关图纸，全套电施图、部分建施图、结施图，总平面图一份

4、消防备案流程 在规划设计阶段，还需注意一下问题： 1、2、防雷装置审核及检测服务，费用缴纳

提交防雷报审所需图纸，根据防雷中心对图纸的审核，向防雷检测中心缴纳评估费用 人防面积确认及费用缴纳

3、施工准备阶段

该阶段是办理项目实际开工前的各项工作，包括三通一平、规划许可证等办理 三通一平

1、临水办理流程

 前往当地自来水营业厅办理基建用水申请，填写相应申请表单  完成节水办节水流程  签订基建用水安装合同  缴纳基建用水安装押金

2、临电办理流程

 向当地用电部门申请临时电申请，由项目部确认项目建设所需用电容量

 填写各项用电表单，提交需公司出具的各项材料，如立项批文、营业执照、法人代表，经办人身份证复印件、授权委托书、项目示意图等  由供电部门出具高压供电方案

 委托电力设计公司设计，提供高压供电方案、营业执照、设计委托书等  完成设计后，委托电力安装公司进行施工安装

3、道路开口办理流程

 向市政、园林主管部门提出道路开口申请，提交道路开口请示及相关道口苗木移除说明  向主管部门提供示意图、立项、规划许可证等材料  缴纳道路开口补偿费（包括苗木移除）4、5、取得规划许可证的同时逐步落实综合管网的设计确认工作1、2、3、委托自来水接入的设计工作 委托燃气接入的设计工作

委托弱电（三网、电视）的接入设计委托工作 临时设施搭建手续 排污手续 规划许可证办理

 建设项目有效批文＊

 土地权属证明（国有土地使用证和土地出让合同）＊  建筑总平面图8张、建筑施工图2套（要求审图）＊  规划设计条件＊  建设项目有效批文＊

 国有土地使用证（附有坐标土地界址图）＊

 建筑总平面图8张、建筑施工图3套（要求盖审图章并提供包含对规划条件审查意见的审图报告）及图纸电子版光盘＊  规划条件＊

 相关规费证明（人防＊、白蚁＊）

 房产开发项目提供户型明细表（表格由设计单位自行制作） 建筑面积申报表＊  建筑密度和绿地率计算图

 建筑高度超过80米的建筑提供地震安全性评价报告  民用建筑提供节能评估报告 

在完成规划许可证之前还需注意一下问题：

1、2、人防缴费 白蚁防治 根据项目实际需要，缴纳人防异地建设费用

与当地白蚁防治中心取得联系，签订白蚁防治协议，缴纳白蚁防治费；在此过程分钟向白蚁防治中心提交总平图3、4、教育附加费缴纳 地震安全性评估

根据项目实际需要，如有房屋建筑高度超过80米的，向嘉兴市地震评估中心提交地震安全性评估申请；签订委托协议，缴纳地震安全评估费用，取得评估报告

5、建筑节能评估

6、建筑工程消防设计审核

在办理消防设计报审过程中又可以分为土建消防报审、装修消防报审  土建审核申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照和组织机构代码证（加盖单位公章）、设计单位营业执照、资质证书及组织机构代码证（加盖设计单位公章）

3、消防设计文件



4、工程规划许可证、建筑红线图、建筑规模一览表 

5、立项批文



6、委托书 委托人及受委托人的身份证复印件（加盖单位公章）

7、工艺流程图（加盖单位公章）备注：工业建筑需要提供



8、图纸全套，无钢结构的可以不用提供结构图。新图每张上都要有工程编号。 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、土建、水、电、暖等设计人员）

 3.审图单位的营业执照、资质证书和组织机构代码证以及法人身份证复印件

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

审核装修申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照、组织机构代码证，设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证



3、消防设计文件（包括楼梯疏散宽度计算数）



4、原建筑验收意见书（1998年9月前需房产证、镇政府以上证明）

5、租赁合同、房产证复印件



6、原建筑总平面图、原建筑每层的平面图纸、原建筑水泵、水池图，新装修图、水电图一套。



7、授权委托书（包括委托人和受委托人复印件） 新装修图每张上都要有工程编号。

 装修项目应核对原建筑合法性、提供原建筑总平面图、土建施工图纸（尤其是多个建筑时），室内装修对原建筑设施不改动时，应提供原建筑设施图纸资料，并在设计说明中说明、表述清晰。装修说明中应当载明装修的范围、层数、面积等情况，采用何种装修材料、用在何部位、其燃烧性能等情况，以及原建筑性质。

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、装饰、水、电、暖等设计人员）

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

现场工程防线

 向测绘单位提供放线所需材料，包括规划许可证、规划确认的施工图总平图  测绘单位放线、定线；出放线报告；

 施工单位做好放线界桩的保护，移交放线报告复印件给项目部及施工单位

施工许可证办理

施工许可证受理过程又分为施工许可证办理和质监登记  施工许可证申请表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招标备案通知书

 监理单位中标通知书（政府投资项目），监理直接发包项目监理企业IC卡  施工合同（含分包合同） 监理合同  廉洁协议

 全套施工图（含审图章） 设计文件审查报告  劳动开工管理登记表  欠薪保证金存款证明

 银行资金证明（政府投资项目及房地产项目），合同价50%（一年内）或合同价30%（一年外），有效期为领证前2周内  外地施工企业计划生育证明  外来施工企业进嘉备案表

 建设工程消防审核意见书或消防审核受理意见书

 直接发包的项目：施工企业安全生产许可证及项目经理（建造师）资格证书复印件盖公章；  公开招标项目：施工单位（含分包单位）企业资质证书（副本）、营业执照（副本）、安全生产许可证、三类人员安全上岗证、项目经理（建造师）资格证书及工作手册复印件盖企业公章

 施工单位工会组建情况登记表

 秀洲区施工许可证项目情况报备单2份  农民工工资支付专用帐户银行证明  欠薪保证金2%（30万封顶）市欠薪  质监登记

 《秀洲区房屋建筑工程质量监督登记表》  建设单位营业执照副本复印件盖公章、企业开发资质副本复印件盖公章（房产开发项目） 工程勘察报告（民用建筑含氡浓度检测报告） 施工图设计文件（与施工证提供的为同一套） 施工图文件审查意见（含建筑节能专项审查意见） 统一受理表  节能审查意见

 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同价在50万以上的施工合同、施工分包合同需进行网上备案）

 工程监理合同副本。（工程总投资额300万以上的监理合同需进行网上备案） 勘察单位情况登记表  设计单位情况登记表  施工单位情况登记表  监理单位情况登记表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招投标备案通知书

 监理单位中标通知书（专指政府投资项目，工程监理费在20万以上的应公开招标、20万以下的由乡、镇、街道出具中标通知书） 施工组织设计  监理规划

在办理施工许可证前需提前完成以下工作1、2、施工单位、监理单位的确认及合同签订；取得施工许可证办理所需合同及中标通知书 土壤氡浓度的检测

在嘉兴市范围内选择符合要求的检测机构，确定检测费用，签订检测协议；提交检测所需图纸；缴纳检测费，取得土壤氡浓度检测报告

3、勘察、设计、监理、施工单位的情况登记表

四家合作单位在选择时，注意是否是嘉兴本地企业，如不是，做好进嘉备案；准备各家单位营业执照、资质证书4、5、外地企业进嘉备案登记，由外地企业自行办理 公司财务协助提供资金证明，30%项目工程总额

D、项目施工阶段

该阶段前期报建工作相对稍微减少，做好相关协助及联系工作1、2、3、4、5、施工放线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

规划验线，监理单位组织工程部、设计、规划局验线 桩基施工及桩基检测 永久项目入口的申报工作 墙改及散装水泥退费工作

施工单位提供墙改、散装水泥的相关发票，提供销售商提供的相关产品认定书；开发商在准备退费时准备之前预缴的墙改及散装水泥费用发票复印件；由公司成本核算部提供项目核算确认单

E、项目销售阶段

项目销售阶段作为前期部门要做好房产预售证的办理工作 房屋面积预测备案

 该项目建筑图蓝图1套（包括相关设计变更联系单） 建设立项的批复（立项备案表）

 《建设用地规划许可证》、用地红线图、规划设计条件；

 《建设工程规划许可证》（正本）、建筑红线图、建设规模一览表；  《国有土地使用证》（需在有效期内）、宗地图  《建筑工程施工许可证》  人防、或异地建设证明  小区配套用房配置联系单

 ‘嘉兴市地名委员会办公室’盖公章的标准地名批复  公用部位设计说明  测绘成果验收单  《测绘合同》

 房管部门要求的其他资料

预售许可证办理

 商品房预售方案（申报材料同时提供电子版）；  商品房预售资金监管协议书（工程预算清册）；  监管银行预发放的资金账户帐号；  监管项目的工程形象进度表；  监管项目各阶段的资金使用计划

 商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认单；  公司资质证书，营业执照；  发改局立项批文；

 国有土地使用权证书（原件校验）和土地使用权出让合同；

 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（建设工程建筑面积规划申请表、面积申报明细单、规划设计条件）；

 建设工程施工许可证（工程进度计划）；  建设工程施工合同；

 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（除地价款外）达到工程建设总投资的25%以上（基础验收单、现场照片）；  小区命名、幢号及门牌号已经核准；

 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）；

 小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图） 新建房屋白蚁预防工程合同书；

 经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）；  经批准的总平面图、建筑施工图；（提供规划审核图）

 注：以上提供复印件的材料须加盖公章；整套资料须编注目录和页码。

在房产预售过程中因提前做好一下事项1、2、3、4、5、由销售部确认预售方案

工程部提供工程形象进度表，基础验收单及现场照片

商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）

小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图）

协同设计部门确定物业用房面积，所处位置等；确定前期物业合作单位，签订物业合作合同；缴纳物业管理押金

6、经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）立项批准书（复印件1份）土地使用证（复印件1份）

规划用地红线图、规划设计条件（复印件1份）

经规划部门批准的项目总平面图（复印件1份，原件核对）绿化设计单位营业执照、设计资质证书（复印件1份）经园林专家论证过的绿地设计方案（原件4份，CAD电子图1份）方案评审意见或会议纪要（复印件1份）

7、小区命名、幢号及门牌号核准

向地名办申请建设项目地名及门牌号的办理，提供房屋平面分割图，确定房屋相关编号

根据项目实际情况，在项目进展过程中办理各分项施工

1、园林绿化施工

 填写《园林绿化工程施工备案表》（一式三份）

 建设工程规划许可证及红线图（复印件1份，加盖公章） 中标通知书（复印件1份，加盖公章） 施工合同（复印件1份，加盖公章） 设计合同（复印件1份，加盖公章） 监理合同（复印件1份，加盖公章） 施工图纸（原件1套）

 项目主管资格证书及工作手册（复印件1份，加盖公章） 施工单位营业执照、资质证书（复印件1份，加盖公章） 监理单位营业执照 资质证书（复印件1份，加盖公章）平湖市园林行业综合目标管理责任书  施工图审查纪要

 监理单位项目安全监理实施细则（复印件1份，加盖公章） 开工报告  其他相关资料

2、市政施工

 建设工程施工许可申请表（一式二份） 建设工程规划许可证  施工场地是否具备施工条件

 中标通知书及施工合同、施工图纸及施工图设计会审经要等技术资料，施工企业营业执照、资质证书复印件，已登记该项目的项目经理手册  建设工程委托监理合同，监理单位营业执照和资质证书

 达到规范要求的施工组织设计，并按规定办理了工程质量监督、安全备案手续  资金保函

3、幕墙施工

4、装修施工

5、正式用水

6、正式用电

7、智能化施工

8、毛坯房竣工验收备案

9、成品房验收备案

F、竣工入住阶段

项目竣工阶段，涉及到各项验收工作，有综合的也有单项的；如水、电暖、消防、燃气、弱电、人防、景观等；竣工规划验收、单体验收、复合验收、综合验收；具体工作如下：

1、规划验收

 《建设工程规划许可证》（副本）原件和规划总平面图；  建设工程测量放样单；  建设工程规划设计条件；  1：500竣工测量地形图；  房屋建筑工程竣工验收备案表；  绿化验收合格证明；

 建设工程竣工图（平、立、剖）、包括经批准变更的图件及扩初批复、会议纪要；  建设工程竣工档案质量认定书；  建设工程消防部门验收意见书；

 房产测绘成果报告（即标准的商品房面积清单）。 工程竣工验收人防办证明。 配套设施建设情况说明书；

 规划管理部门要求提供的其它有关资料； 在办理规划验收时，因提前办理如下重要事项：

1、建设工程测量放样

2、专项验收：

雨污水验收；正式通电验收；正式水验收；燃气验收 通信验收；人防验收；环保验收；有线电视验收 电梯验收；智能化验收

绿化验收

 填写《平湖市园林绿化工程竣工备案表审批表》（一式叁份）（相关内容填写） 工程施工备案号

 规划批准项目总平面图（复印件1份，原件核对） 规划设计条件或规划选址意见书（复印件1份） 1:500园林绿化竣工测绘报告（附CAD电子图光盘） 园林绿化设计单位资质证书（复印件1份） 园林绿化勘查单位资质证书（复印件1份  施工单位的工程竣工报告

 测绘单位资质证书及测绘人员资质证书（复印件1份） 监理单位的工程质量评估报告  建设单位的工程竣工验收报告  工程竣工相关验收资料

 施工单位签署的工程质量保修书（主要反映整改情况及养护措施） 竣工图纸一套（包括设计变更联系单） 竣工验收意见表或会议纪要  勘察 设计单位的工程质量检查报告

市政验收

 发改部门立项批文（复印件） 规划许可证及其它规划批复文件  竣工图: ⑴、市政工程竣工图

⑵、综合管线竣工图（供水、供电、燃气、供热、排水、通讯、广电、人防等）

 质量合格文件（复印件）: ⑴、供水、污水部门验收文书 ⑵、供电部门验收文书 ⑶、燃气工程验收合格文书 ⑷、道路工程质量监督报告 ⑸、相关弱电部门验收文书 ⑹、其它部门验收文书  相关单位签署的工程质量保修书  管道燃气通气协议

市政验收根据各地不同，提供材料不同，做好各项准备工作

建设工程竣工档案归档工作

该项工作的落实，需要前期、监理、施工单位、项目部等多部门配合，协同完成资料的准备递交工作

项目消防验收



1、建设工程消防验收申报表



2、工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸（含总平面建筑图、给排水总图，各建筑单体图纸按照目录顺序依次叠放整齐）



3、消防产品质量合格证明文件（各类消防产品三证要求装订一起、产品安装确认报告、产品身份信息证明）



4、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证（见证取样检验报告）

5、钢结构建筑需提供钢结构涂料检测报告



6、民用建筑提供保温材料燃烧性能检验报告、产品合格证



7、施工（含土建、消防、装修）、工程监理、检测单位的工商营业执照和资质证书及组织机构代码证



8、建设单位的工商营业执照、组织机构代码证合法身份证明文件 

9、消防设施调试报告、隐蔽工程验收记录 

10、消防设施检测合格证明文件 

11、审核合格意见书



12、委托书（委托人及受委托人的身份证复印件并加盖单位公章）

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章。一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.施工（含土建、消防、装修）、工程监理的合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证、资质证明文件）和相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（相关执业人员指消防竣工验收报告中相关签字人员）；

 3.消防技术服务机构的合法身份证明和资质等级证明文件、相关执业人员身份证复印件；消防设施检测合格证明文件。 4.工程竣工验收报告

 以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

人防验收

由人防部门根据人防验收规范，组织验收工作；确认好验收时间

单体竣工验收备案资料

 竣工验收备案表  质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量评估报告  工程竣工报告

 施工图审查意见书（包含各专业工程） 中标通知书

 施工许可证（包括各专业工程） 工程施工承包合同（各分包合同） 竣工验收原始文件  工程质量保修书

 商品住宅质量保修书、使用说明书  功能性试验、检测资料  规划许可证

 单位工程消防验收意见书  环保认可文件  城建档案认可文件  工程款按合同支付证明

在做单体验收时需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防验收

市政工程竣工验收资料

 工程竣工验收备案表  工程施工许可证

 相关部门认可文件（规划、消防） 施工图设计文件审查意见  工程竣工报告

 工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量缺陷处理备忘录  单位工程竣工验收原始文件  各阶段质量验收纪要  档案馆验收合格通知单  工程质量保修书  工程竣工图  其他相关资

土地重次登记

 项目竣工后委托‚嘉兴市秀洲区土地勘测信息中心‛勘测项目土地，主要勘测内容为：  根据国有土地使用权证的宗地图和建设用地规划红线图的坐标，勘测并复核竣工的项目的实际建设内容（如建筑单体、围墙、河驳岸等）有没有超出用地红线的范围，超出需协商或整改，未超出即合格。

 勘测项目外轮廓坐标，用于计算每幢楼的占地面积。 如项目分标段的，勘察项目各自的用地面积。

 根据经房管处实测备案后的《房屋建筑面积实测测绘报告》中940户住宅的产权号及建筑面积的数值、按比例分摊相应幢号的占地面积。分摊后每户土地面积即为该产权号的土地证的面积。

 国有土地使用权证原件及土地面积分摊表等资料提交秀洲区国土局，国土局受理后给于‚土地重次登记联系单‛。（‚土地重次登记联系单‛复印件为综合验收的备案资料之一。） 国土局规定的工作日后，用‚土地重次登记联系单‛原件取得住宅的土地分割凭证（用于小业主办理土地证）

室内空气水质检测

建筑工程复合验收备案资料

发改局

 建设局建筑面积核定  发改局立项批复  项目初步设计批复  国土局土地合同  土地证  用地许可证

 建筑工程规划许可证  建筑工程施工许可证  环保局批复 规划局

 用地许可证及红线图  工程规划许可证及红线图  规划设计条件

 土地出让合同及土地证  市政公用工程竣工验收备案表  经房管处备案房屋面积实测报告  1:500竣工车辆地形图 环保局

 环评审核批复  项目雨污水分流图

 项目建筑噪声排污费缴纳凭证复印件  污水入网金缴纳凭证复印件 国土局

 土地出让合同用  土地证复印件  规划确认书

 土地出让金发票复印件  竣工备案表

 建筑工程施工许可证  建筑工程规划许可证及红线图  宗地测绘图

为顺利完成复核验收工作，需提前完成以下工作：

提前准备相关缴纳凭证的复印件或者在办理过程中预先留底，做好建档工作

综合验收

 综合验收备案申请表  项目建设总结、前期物业总结  项目立项批文  建设用地、工程规划许可证、施工许可证  土地重次登记联系单  规划验收确认

 房屋建筑工程竣工验收备案表  档案馆资料收讫证明  施工合同、中标通知书  建筑工程消防验收意见书

 单项单位工程（电信、供水、电、有线电视、燃气、邮政、绿化等）竣工验收书  环卫化粪池验收通知书或环评预验收  新装电梯准用证

 人防工程竣工验收合格证明

 公共安全技术防范工程设施使用证书（智能化） 地名、项目名称、门牌号批复  物业中标通知书  前期物业管理服务合同

 物业承接验收纪要（含向物业移交资料） 物业管理用房配置联系单

 建设单位与物业单位物业保修期限、保修范围、责任协议书  业主临时公约  质量保证书  使用说明书

 开发企业营业执照、资质证书

 维修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米  保修金 总造价的2%（8年后可退还） 交易费 6元/每平方米  登记费 550元每套

G、售后及移交

在完成了各项验收工作后，开始着手准备：产权登记（大产证办理和小产证代办）及物业移交

1、土地分割凭证办理

 《土地使用权登记申请表》

 土地登记申请人身份证明材料（复印件）

 企业单位指企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证

 建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证及红线图（复印件） 地名管理部门确认的土地座落名称证明（原件）

 各幢房屋建筑工程竣工验收备案表（复印件）（必须带原件备查） 建设项目竣工平面图（原件） 土地勘测报告（原件） 复核验收表（原件）

 原国有土地使用证（原件），如果存在延期，需提供补充协议原件

 单位申请的需填写《土地登记法人代表身份证明书》和《土地委托登记书》（受委托人身份证复印件） 地籍调查资料

 如已办理房地产抵押登记的提供银行同意变更意见（原件）

 属经营性用地的需要提供浙江省建设工程规划核实确认书（一正两附）（复印件） 其他相关证明材料2、3、4、初始登记 产权证办理

客户土地证办理