私自转让集体宅基地协议无效

第一篇：私自转让集体宅基地协议无效

私自转让集体宅基地协议无效

作者：蒋茂玉 戴婕发布时间：2010-09-16 15:35:10

2010年9月15日，全州县人民法院对原告全州县才湾镇邓吉村委第三村民小组（以下简称第三小组）、全州县才湾镇邓吉村委第十七村民小组（以下简称第十七小组）诉被告邓小生、蒋从林、李建生、廖娟娟合同纠纷一案进行了宣判，判决

1、被告邓小生、蒋从林、李建生、廖娟娟于1998年8月18日签订的房屋基地转让协议无效。

2、驳回二原告的其他诉讼请求。

3、本案收受理费200元，由二原告负担100元，由被告邓小生、蒋从林，被告李建生、廖娟娟各负担25元。

【案情】：

1997年元月初，被告邓小生在征得本村同意后，向全州县才湾镇土地管理所提出建房用地申请，被告邓小生缴纳了土地管理等费，同月11日全州县才湾镇人民政府给邓小生发了1997第9号房屋准建证。1997年被告邓小生开绐建房至1999年2月邓小生将房屋建成。1999年12月1日，全州县人民政府土地管理局发给了邓小生全集建（1999）字第0710856号集体土地建设用地使用证。1998年8月18日被告邓小生、蒋从林、李建生、廖娟娟签订房屋基地转让使用协议书，被告邓小生、蒋从林自愿将地处才湾镇邓吉村委朱塘村旁的邓家桥荒坡面临国道３２２线宽８米，垂直长４３米房屋基地转让给被告李建生、廖娟娟建房并长期使用。1999年2月30日被告邓小生、蒋从林、李建生、廖娟娟又签订房屋转让协议，被告邓小生、蒋从林新建混砖结构一层房屋一座，座落在才湾镇邓吉村委朱塘村旁的邓家桥红砖厂临国道３２２道旁房屋靠南边的两间门面及房屋两间转让给被告李建生、廖娟娟，门面宽为七点七四米，深一十三点九米，面积为一百零六点三平方米。被告邓小生、蒋从林用该房价款抵还被告李建生、廖娟娟借款16200元等。同年3月被告李建生、廖娟娟缴纳了交易税等费用后，正式办理了房屋转让过户手续，同月22日全州县人民政府发给被告李建生桂房证字第3751985-083号房屋所有权证书。2009年12月23日，被告廖娟娟在广西雄基信息广告出售该房屋。2010年4月26日，被告李建生、廖娟娟与第三人邓根生签订房屋买卖合同，将该房屋四万元卖给了第三人。

二原告诉称：1998年8月18日四被告签订房屋基地转让使用协议书，被告邓小生、蒋从林将地处才湾镇邓吉村委朱塘村旁的邓家桥荒山坡面临国道322线宽8米，垂直长43米的土地无偿转让给被告李建生、廖娟娟作为房屋基地；1999年2月30日四被告又签订房屋转让协议，被告邓小生、蒋从林将位于才湾镇邓吉村委朱塘村边邓家桥红砖厂临国道322线旁新建混砖结构一层房屋一座以16200元转让给被告李

建生、廖娟娟。四被告所签订的房屋基地转让使用协议书涉及的土地，属于二原告共有，且该土地并未分配给被告邓小生、蒋从林作房屋基地，被告邓小生、蒋从林无权转让；同样，四被告所签订的房屋转让协议，所涉及的土地也属二原告共有，被告邓小生、蒋从林无权转让；四被告签订的二份协议违反了法律的强制性规定，损害了二原告的集体利益，请求人民法院裁定四被告签订的房屋基地转让使用协议及房屋转让协议无效，本案诉讼费用由四被告承担。

被告邓小生、蒋从林答辩称，房子用了3万多元建的，卖的只是房子，没有卖前后的土地。

被告李建生、廖娟娟答辩称：二原告诉称四被告所签订的房屋转让协议所涉及的建房土地属于其共有，并未将该土地分配给邓小生、蒋从林使用，与本案客观事实不符。在1997年元月邓小生在征得本村同意后，向全州县才湾镇土地管理所提出建房用地申请，缴纳了土地管理等费，同月11日全州县才湾镇人民政府给邓小生发了1997第9号房屋准建证。1999年2月邓小生将房屋建成，1999年12月1日，全州县人民政府土地管理局发给了邓小生全集建（1999）字第0710856号集体土地建设用地使用证。二原告对邓小生在该土地上建房的事实是清楚的，10多年来未提出异议。1998年8月18日邓小生、蒋从林与答辩人签订房屋基地转让使用协议书虽然违反了国家土地管理法的有关规定，是无效协议，但该协议没有履行，没有发生过物权效力。

二、二原告诉请确认邓小生、蒋从林与答辩人于1999年2月30日签订的房屋转让协议无效，不仅缺乏法律依据，而且主体资格不适。1999年2月邓小生、蒋从林建成的房屋是其二人合法财产，其依法有自由处分权，由于邓小生、蒋从林在建房中因资金困难借了答辩人16200元无力偿还，邓小生、蒋从林自愿将其修建的三间房屋当中的二间转让给答辩人折抵答辩人的借款。同年3月答辩人缴纳了交易税等费用后，正式办理了房屋转让过户手续，同月22日全州县人民政府发给答辩人桂房证字第3751985-083号房屋所有权证书。由于该房屋离县城较远，没有实用价值，2010年4月26日，答辩人在征得邓小生、蒋从林同意后将该房屋转让给邓家桥村民邓根生。请求法院依法驳回二原告对答辩人房屋转让协议无效的诉讼请求。

第三人邓根生陈述称：其与被告李建生、廖娟娟的房屋转让协议是合法有效的，自己也是邓吉村委的村民，有权使用该房屋的土地。

法院审理后认为，四被告签订的房屋基地转让协议书，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，属无效协议，二原告诉请确认该协议无效，符合法律规定，本院予以支持。四被告签订的房屋转让协议书是双方真实意思表示，被告邓小生、蒋从林将自已合法修建的房屋，为了归还被告李建生、廖娟娟的借款而转让该房屋，被告邓小生、蒋从林对自已的房屋有处分权，而且被告李建生办理了房屋过户手续，领取了房屋所有权证, 被告李建生、廖娟娟依法取得了该房屋的所有权。二原告未提供被告邓小生集体土地建设用地使用证、被告李建生、廖娟娟的房屋所有权证取得的违法证据，二原告诉请确认四被告签订的房屋转让协议书无效，没有证据证实，本院不予支持。本院为保护公民的合法权益。依照《中华人民共和国民合同法》第五十一条、第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十三条、第六十三条的规定，作出如上判决。

【法理评析】：

《中华人民共和国民合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；

第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

《中华人民共和国民法通则》第七十一条，财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用收益和处分的权利；

第七十二条，财产所有权的取得，不得违反法律规定；

第八十五条，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护；《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款，农民集体所有的土地依法用于非农业建设，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权；

第十三条，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；

第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，被告邓小生、蒋从林私自将集体所有土地转让他人，属无权处分，侵犯了集体的合法权利，且农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告邓小生、蒋从林与被告李建生、廖娟娟协议，明显违反法律规定，应认定为无效

第二篇：宅基地转让协议

宅基地转让协议

甲方（出让人）： 身份证号码： 乙方（受让人）： 身份证号码：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

一、合同标的：

甲方（出让人）自愿将 给甲方的私人土地法律规定之相关使用权属，有偿转让给乙方（受让人）。出让的土地位于_______________________________

二、合同金额

本合同项下土地面积为_____平方米，长_____米 宽_____米，转让金额总计人民币大写：________小写_________元。

三、付款方式：合同签定日以______(1.现金 2.转账)支付一次性交清。

四、本合同项下出让宅基地地的用途为：建房或其它（处置权归乙方所有）

五、双方责任

1、出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。

2、甲方确认其家人（包括父母亲及兄弟姐妹子女）对本合同项下的转让交易无任何异议，必须保证对该土地享有合法的使用权，且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则，甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。

3、该土地使用权转让后，乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转售、收益和处分权，甲方不得以任何理由加以干涉，若需办理相关法律手续，甲方应当无条件予以协助。

4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。

5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利，甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。

6、若遇该土地有权属纠纷，由甲方（出让人）出面解决，所造成的费用损失，由甲方（出让人）承担，乙方（受让人）不承担任何费用；

7、若遇到国家政策性变化，均不影响本合同履行；

8、该土地若被国家或村集体征用，所得收益和相关补偿概由乙方单独享有，甲方不得主张任何权利，且甲方必须协助乙方实现上述权利。

9、在乙方如约付清各款项后，本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续，甲方全部权属所有人，不得对本次交易产生其他分割要求，乙方依然拥有完全该标的物处置权。

六、违约责任：

当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约，甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外，应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失，除此之外，还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约，自愿放弃所支付的相关费用。

七、其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

八、本合同未尽事宜，可在该合同第七条进行协商补充，补充内容同样生效。

九、本合同为最终合同，如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础，并将本合同附在新合同之后，新合同方可生效。

十、本合同一式三份，双方当事人各一份，证明人一份具同等法律效力。

十一、因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，依法向当地人民法院起诉。

十二、本合同于_____年____月____日在中华人民共和国_______省（自治区、直辖市）_______市（县）_______(镇)签订。

甲方：（出让人）（章或签字）乙方（受让人）（章或签字）： 证明人： 证明人：

第三篇：宅基地转让协议

宅基地及其地上房屋转让协议

甲方（转让方）:

身份证号：

家庭住址：

联系方式：

乙方（受让方）:

身份证号：

家庭住址：

联系方式：

甲方自愿将位于 村宅基地一幅的使用权，和该宅基地上房屋及其附着物永久性有偿转让给乙方，经双方自愿、友好、平等协商，本着诚实信用原则，现达成协议如下：

一、宅基地基本情况

宅基地坐落于XX市XX区XX邻，北邻登记面积共平方米。房间数，年限，房屋结构，现使用用途。

二、转让金额

万元整（￥元。）

三、付款方式

乙方分两次给付，第一次在双方签订本协议之日起五个工作日内，乙方向甲方支付人民币万元作为预付款，剩余款在甲方配合乙方办理土地使用证转让手续，乙方在取得过户后的宅基地使用权证及地上房屋产权证之日起五个工作日内交付给甲方。该价格包括转让产生的契税和该宅基地过户等费用，所有费用由甲方自行承担，法律规定由乙方承担费用的部分除外。

四、产权归属

在乙方支付第一笔预付款之日起，甲方无权再将该幅宅基地及其地上房屋、设施等转让给第三人。

自该幅宅基地使用权办理至乙方名下之日起，该幅土地及其房产的宅基地使用权属于乙方所有，乙方有权在该幅宅基地上修建、改建地上房屋，或再行转让、租赁给他人，甲方无权干涉或提出异议。在该幅宅基地上的新建房产由乙方自行出资建造，归乙方所有。

五、甲方的义务

1，甲方保证对本协议约定的该幅宅基地及其地上房屋拥有完全的、合法的使用权，即该幅宅基地及其地上房屋的转让已取得所在村的村民及村委会的同意，并

担保任何第三人无权对该幅宅基地及其地上房屋提出权利请求。而且，甲方应当保证该幅宅基地及其地上房屋在本协议签订之前未设置抵押和任何诉讼相牵连。一旦发生第三人对该幅宅基地及其地上房屋提出权利请求的情形，甲方承担全部责任，乙方为善意受让方，不承担任何法律责任。如果因第三人提出权利请求导致乙方收到经济损失或不利影响，甲方应赔偿乙方受到的经济损失并尽最大可能减轻乙方因甲方权利瑕疵遭受的不利影响。

2，转让该宅基地的过户手续，甲方需配合乙方办理，并承担相应费用。甲方应提供有关材料，包括但不限于甲方的身份证复印件、首次转让该幅宅基地的协议原件、村委会在该幅宅基地首次转让时出具的证明文件原件，村委会对本次转让予以认可的证明文件原件，甲方对该幅土地拥有处置权的证明文件原件、土地使用证原件、房屋产权证原件、购地发票原件等，以保证乙方能够在合理期限内完成该幅宅基地及其房屋的过户手续。（乙方收到的甲方提供的材料详见附件一）3，甲方应当保证其所出具的一切文件、材料真实合法可信，并对今后由此产生的纠纷承担相应的法律责任，乙方对因甲方提供的文件材料的瑕疵产生的纠纷不承担任何法律责任。

4，甲方应保证于X年X月X日之前交付房屋给乙方，最迟不得延至乙方付清全部款项之日。

5，乙方在新建、改建房屋过程中，若发生土地产权纠纷，由甲方负责出面协调处理。

六、违约责任

1，本协议签订后，任何一方均不得反悔。

2，如果甲方在本协议签订之后，乙方支付预付款之前反悔，甲方应按照该幅宅基地的全部转让金额的5%支付乙方违约金。如果乙方在本协议签订之后，支付预付款之前反悔，乙方应按照该幅宅基地的全部转让金额的5%支付甲方违约金。3，如果甲方在乙方支付预付款后反悔，甲方应当归还乙方支付的预付款，并承担乙方因办理土地转让手续而导致的一切花费，并按照该幅宅基地的全部转让金额的20%支付乙方违约金。如果乙方在支付第一笔预付款后反悔，那么甲方已收到的预付款不予返还，本协议终止。

4，甲方不得在合同履行完毕后反悔。由此产生争议，甲方应按照本协议下的转让价款额从本协议签订之日起按同期银行利息的三倍计算利息给乙方，并赔偿乙方遭受的所有损失，包括直接损失和可预计的间接损失。

5，如果因甲方权利瑕疵，导致乙方在支付完对该幅宅基地及其房屋的全部转让金额后无法正常合理使用该幅宅基地及其房屋，甲方应承担相应的法律责任，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。

六、不可抗力

本协议下的该幅宅基地及其房屋如因国家政策变化等原因被政府征收或征用，由此产生的拆迁补偿、安置费、赔偿等款项均由乙方享有，甲方不得提出任何权利请求。

因国家政策变化导致本合同无法履行，合同双方均不承担法律责任。

七、法律解释和争议解决

本协议的解释适用中华人民共和国法律。凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方友好协商解决。协商不成的，双方均有权向本协议下的该幅宅基地所在地的人民法院提起诉讼。

八、其他

1，本协议未尽事宜，由双方以书面补充协议的方式解决，所签订的补充协议与本协议具有同等的法律效力。

2，本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。任何一方不得擅自变更或解除合同，3，本协议自双方签字盖章之日起生效。

（此后无正文）

甲方签印：乙方签印：

证明人：

身份证号：

家庭住址：

联系方式：

签订地点：

签订日期：

第四篇：宅基地转让协议

宅基地转让协议

甲方：身份证：

乙方：身份证：

甲、乙双方本着责任分清，自愿有偿的原则，经双方充份的协商，现就甲方向乙方有偿转让之宅基地的土地使用权（长期使用）及上盖有一层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。

一、甲方同意将位于市区镇（街）村号、面积约平方米的土地使用权及上盖有一层房产有偿转让给乙方。

二、该宅基地回邻至东邻南邻西邻北邻。

三、双方责任

1、甲方收款时开出收条为付款凭证，乙方向甲方付款后房屋土地使用权永远属于乙方所有。

2、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其它纠纷和债权债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方产生在转让前存在的债权债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

3、如国家政策允许过户,甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。

4、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对依法对该地征收时所赔偿的全部资金款项归乙方所得，相关费用均也由乙方负责承担。

5、如乙方在建设中受到村民干预时，甲方须出面协助解决。乙方要建房时甲方应帮乙方报装水电表，费用由乙方负责。

四、转让价格为人民币￥80万元（大写：捌拾万元整）。

五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金￥800万元（大写：捌佰万元整）。

六、未尽事宜，由双方协商解除所签订的补充和修改与本协议不可分割具有同等的法律效力。

七、本协议一式三份，甲乙各执一份，乙方交款后，甲方将此房屋的住宅基地使用证或其它证明证件交给乙方，自双方签字之日起生效。

甲方：身份证：签订日期： 乙方：身份证：签订日期： 公证人：身份证：签订日期：

第五篇：;宅基地转让协议

宅基地转让协议

甲方：

乙方：

甲方自愿将现有座落于大园社区康乐新村D区3栋8号宅基地一块转让给乙方，现将有关事项协议如下

一、宅基地座落在大园社区康乐新村D区3栋8号，左边为陈德发宅

二、转让价格为人民币伍拾万元整，乙方可分期付款给甲方，乙方未付清给甲方的款项每月按1分的利息付给甲方，甲方如需大金额款项需提前一个月跟乙方联系（拾万元以上为大金额款项）

三、甲方与乙方签定此协议后对该宗宅基地还需缴纳的各项款项不再负任何责任，所需费用全部由乙方自行承担

四、本协议经甲、乙双方签字后即生效，乙方立即可在该宅基地上施工建房，房屋建造完工后乙方可以以自己的名誉办理自己的土地证和房产证，甲、乙双方及亲戚好友不得以任何理由阻止和干涉，甲方还应积极协助乙方办理一切手续，所需费用全部由乙方自行承担。

五、本协议共四份，甲、乙双方各执两份。

甲方签字：乙方签字：

见证人签字：

年月日