海南海口二手房子购买交易注意事项

第一篇：海南海口二手房子购买交易注意事项

海南海口二手房子购买交易注意事项

海南森诺装饰工程有限公司

首先是过户，所谓过户就是通过正常程序，甲方将自己拥有物品交给乙方。房产过户具体就是由卖方将房产证交给买方，房产过户将产权从甲方转移到乙方。过户的费用：手续费4元/㎡，工本费50元，共有追加10元，如果不是开发商开发的商品房，如房改房、集资、安居、解困、经济适用房、集资都是要收取1％的土地收益金。

契税：首先要分是否是唯一一套住宅，这里对于买房而言，就是是否是二次购房，二次购房一律4％的契税征收，如果不是二次购房那么分以下几种情况。90㎡以下的房子，收取1％的契税；90㎡到144㎡之内的，收取2％的契税；如果是144㎡以上，那么收取4％的契税。

营业税：房产证未满五年，商品房一律按5.5％收取，五年以上免征；非普通住宅二年以内5.5％，二年以上差额*5.5％。

个人所得税：普通住宅如果是家庭唯一住宅免征，不是则总房款1％，非普通住宅收取20％的个人所得税。

土地增值税：这里对于非普通住宅而言的，如商铺、写字楼一般在总房款的30％至60％之间。

印花税： 5元/本

过户要带的证件；

买方要准备户口簿、身份证、婚育证明、收入证明、首次购房限购证明、未成年还需要父母或者其监护人到场。

这里要讲下，所谓的收入证明是由银行提供的，即银行流水。

卖方要准备户口簿、身份证、婚育证明、房产证、未成年需要父母或其监护人到场。如果是离异夫妻，在房产证上有夫妻双方签名，还需原夫妻双方到场而且携带离婚证明或者当地民政局出示的离婚协议证明、以及不动产发票、存量合同。

如果是国企卖房，那么要企业代码证、公司章程、营业执照、单位公章、法人代表公章、售房发票、委托书、土地证、董事会纪要以及国资委批文。

私营企业需要公司章程、董事会纪要、土地证、税务登记证、法人代表身份证及其复印件。

过户流程：

一、签订买卖双方合同，交纳定金或者违约金；

二、税务局核价；

三、到地税局交税（营业税、契税、个人所得税等）；

四、房产局托管（资金托管）；

五、交接水电煤有线电视以及钥匙和房产证；

六、如果贷款，需要办理他项证明，到银行贷款，这个下面会讲到；

七、银行放款，交接房屋。

现在讲讲贷款事宜，个人贷款分为三种，一种是商贷，商贷多种多样，有抵押、有按揭，但一般情况下都是按揭居多。

其他两种是公积金贷款和公积金商贷混合贷款。

贷款买房买方需要提供银行还款凭证、还款明细表、银行结清证明、房产证注销页面。

贷款手续费：评估费总房款0.3％，手续费300元，他项权费用50元贷款所需资料：客户身份证、户口簿、婚育证明、收入证明（包括个人单位出示的收入证明和银行账户流水）、抵押还需不动产证明、抵押登记很麻烦。如果是公积金贷款有两种情况，一种是省直公积金，还有一种是市直公积金。需要到办公室领取申请表，单位开章以及收入证明。

公积金贷款个人最高可贷30万，夫妻双方都有公积金可贷45万。而且一般房屋50㎡以上才可办理，50㎡以下的房屋贷款一般银行不予办理，对于二手房年限银行也有考虑，必须是92年以后的房子，而且二手房贷款最高不超过20年，一手房贷款不超过30年。

银行审批放款后，房屋方可交接。

这时候买方得到放款单，收件单，以及水单煤气有线电视单据和钥匙，就拥有其房屋的使用权了。

再说说房改房，房改房是由单位按照市场价、成本价、或者是标准价来建设给员工的房屋，员工并不一定完全拥有其房屋的所有权，二拥有其使用权，一

般是成本价的五年以后员工拥有其房屋，其购买的房子对于市场来说有了差价，所以需要补上这个差价。所以有1％的土地收益金和房产局评估差价，98年以前的房子，按照计价面积来算；98年以后的房子，按照实际面积算。

其中有几个不抄的情况，普通工人家庭85㎡-95㎡抄送，80㎡以下不抄； 处级别干部、90㎡以下不抄；

厅级别干部、110㎡以下不抄；

而且房改房还有个弊端，就是实际房龄问题，一般都是70年房产所有权，但实际房龄远远不止，特别是几经易手的房子，实际房龄需要到房产局查清。

另外贷款对于年龄也有限制，必须满十八周岁，而且男未过六十周岁，女未过五十五周岁。特殊也有男六十五周岁，否则银行担心无法还款。

抵押贷款一般个人办理不了，基本都是单位办理，需要他项权利证书、抵押登记、未在婚或者在婚证明、托管凭证、托管协议、银行卡、以及相关证明。公积金贷款省直公积金在桐城南路办理（合肥）。

除了一般过户之外，还有赠予、继承等特别的方式获得房屋所有权。赠予需要公证费4％、手续费300元、工本费50元。

继承就必须要所有直系亲属到场，然后在房产机构办理。

公证，不过户的情况，房产权利交给他人在公证处办理，费用合肥400元。双方要户口簿、身份证、房产证、双方到场、时效两年，两年后必须再次公证。

外地户口想要在市区买房，由于国家限购令，所以不贷款的情况需要出示两个月的社保证明；贷款需要一年以上（含一年）社保证明。

最后再讲讲一些房产业的知识：

公摊：KFS在开发房屋的时候，楼道等等都要算入面积的，只能每层每户都要平均摊到头上，所以叫公摊。公摊多层8％，小高层15％，高层在20％到25％。所以说为什么很多人想住多层，就是这个道理。

一般我们买房，基本上要涉及到容积率和绿化率，当然这个百度百科有现成的解释，就不讲了。除了南北通透的户型、采光、包括一些房产条款都会成为客户挑剔的理由，所以说购房并不是一件很容易的事情，高层、多层、小高层、超高层什么的也就不解释了，包括楼型啊、以及建筑结构什么的也不解释了，百度上都有，想要了解自己寻找。

景观层和扬尘层：6楼以上的都叫景观层，9楼到11楼之间是扬尘层，不过买房的人基本上都不知道。

就讲这么多了，写的有谬误，还望见谅！

第二篇：二手房子交易必看：签订二手房买卖合同最详细的注意事项

签订二手房买卖合同必知四大招数

如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!

第一招，验明正身。

所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。这直接关系到合同交易相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。依据《合同法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。

除此之外，还要做到：

1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;

2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。

《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;

3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。这些材料必须要求查看原件。

第二招，火眼识风险。

确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;

2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;

3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。

因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，依据“买卖不破租赁”的原则，即便买卖二手房合同成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。

第三招，规范签协议。

一份规范和完善的二手房买卖协议，不但可以明确双方的权利和义务，而且可以成为处理纠纷的重要依据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的合同范本，对一些合同必备条款一定要明确约定如：

1、房产位置;

2、房屋价款及支付时间;

3、交房时间及方式;

4、办理过户手续时间;

5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的负担方式;

6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项;

7、违约责任等。

第四招，及时办过户。

《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们通常说的过户手续。《物权法》

第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。由此可知，在签订了二手房买卖合同后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。

但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在，等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔，出卖方的理由能成立吗?这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。

2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”很显然，在《物权法》生效以后，只要双方签订了二手房买卖协议，是否办理过户手续并不影响合同的效力，如出卖方违背诚实信用原则反悔，买受人完全可以依法向法院起诉，请求确认双方的二手房买卖合同有效，并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，必须谨慎，在合同中有哪些条款是一定要注意的呢? 二手房买卖应该需要如何签合同？

1.当事人的名称或姓名、住所。主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2.标的。合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是合同的关键，一定要明确约定。

3.价款。这也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。

4.履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间、办理相关手续的过程、配合与协调问题，还包括各种税费、其他费用如何分摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理等。

5.违约责任。这里主要说明哪些是违约情形，如何承担违约责任，违约金、订金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

6.解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7.合同生效条款。双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠，致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

8.合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限、补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

9.合同的变更与转让。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10.附件。说明合同有哪些附件、附件的效力等。

最后要提醒的是，为了保证交易过程的顺利，建议找一些有资质的品牌专业公司进行咨询或是委托，以免浪费不必要的财力、物力。二手房交易的案例千差万别，不能一概而论，但只要大家多了解一些相关的法律规定，再结合以上的方法，相信会对买房者有所帮助。当然，更建议大家在买卖二手房时，聘请专业律师为您提供法律服务，规避合理风险，保护合法权益。毕竟，买房，对普通百姓而言不是小事。

买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意。专业人士提醒，签订二手房合同，这三个“尾巴”要特别注意。

尾巴一：费用拖欠

在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。

尾巴二：户口期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

尾巴三：收据保存

签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。

在二手房买卖没有出台合同示范文本的情况下，消费者在签约时该注意些什么呢？搜房网建议您要遵从下面七条原则。

1.必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2.必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4.必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6.买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7.必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

第三篇：海南海口概况导游词

好的，朋友们，东西带齐了没有，现在我们就要准备出发了。早晨起来大家感觉空气是多么清新，生活是多么美好啊，愉快的旅程也就要开始了，今天的天气是**，最高气温**，最低气温**。海南是一个没有冬天的海岛，一年四季太阳都是火辣辣的，下车之后大家要注意防晒，戴上帽子、打上伞、擦防晒油。好，下面介绍今天的行程安排。

海口的得名是怎么来的呢？是因为有南渡江在这里入海，所以叫做海口，它还有一个美丽的别称叫椰城，另外三亚又叫鹿城，兴隆又叫华侨城，妖城，妖气冲天。

海口市是本省政治、经济、文化、交通的中心，刚刚和琼山市合并，全市面积增长10倍，达到2300平方公里，人口也多了1倍，达到150万，海口市有四个区：秀英区、龙华区、琼山区和美兰区。要概况海口市的现状有一句话比较准确：小城市的底子，中等城市的规模，大城市的气魄。88年建省的时候“十万人才下海南”掀起了一股移民的热潮，移民使一个城市充满着青春与活力，但也带来一些不稳定的因素。

朋友们，和大陆相比，海口是一个非常悠闲浪漫的城市，人们生活节奏比较慢，不仅海口整个海南岛都是这样。为什么呢？首先是因为海南历史上处于政治的边缘，没有爆发大的战争，其次这里气候温暖、物产丰富，地里长庄稼海里有鱼，饿不死也冻不死；第三呢是人口少，居住环境比较宽松；第四呢就是因为海南还是一个农业省，没有形成工业社会、信息社会的应有的快节奏。

海口有一段时间在全国非常出名，这就是90年代初期的房地产热潮，那时候大量的资金涌入海口、三亚等城市，大家忙着炒地皮、炒房产，你卖给我，我卖给他，许多人一夜暴富，当时市面上流传着这样一则故事：一个从外地来海口打工的农民，因为身无分文每晚只能睡在大街上。有天早晨他醒来一看，吓了一跳，只见身后排着长长的一溜人，原来他睡在一家房地产开发公司售楼部的门口，这些人都是来买房的。当这个民工准备离开时，从队伍后面跑出来几个人，请求购买他的位置，最后，这个民工拿到了“从天上掉下来的”7万块钱，高高兴兴地回家了。然而从94年起国家就开始宏观调控、银根紧缩了，很多项目都停了下来，成为烂尾楼、空置楼。一些老板的钱几百万上千万的就被套在那儿，甚至到最后开着奔驰车没有加油的钱。

多年来烂尾楼一直是海南政府心中的伤痛，它不仅仅是一个经济问题，还发展为政治问题、治安问题：搞传销的，搞地下加工厂的、捡垃圾的、吸毒的等等人员在这里找到了生存的空间。传销人员经常激励自己：“今天我们睡地铺就是为了明天住别墅，今天我们吃南瓜就是为了明天吃王八”。地下加工厂更是肆无忌惮，生产劣质食品和潲水油，扰乱市场，十块钱买十几包椰子糖，我带团不能让你们吃，吃出甲肝乙肝怎么办？吃出口蹄疫来怎么办？不过这些人也高兴不了多久了，因为海口市、三亚市政府已经在着手解决烂尾楼问题了，能拆的就拆，能续建的就续建，所以想在海南买房的朋友现在正是时候，现在房价一平米才一千二三，很多游客第一次来旅游，第二次来度假，第三次就买房了。现在海南的房60%就是外地人买的。

（过五公祠）朋友们，这是海南一处人文景观--五公祠，纪念唐宋时期被贬谪到海南岛的五位历史名臣（略），有人说来海南是看海玩海听海吃海，我们就没必要进去参观了。说句实在话，海南的人文历史景观是比较少，但是不是就说说海南是个文化沙漠呢？并非如此，海南文化是非常深厚的，它体现在以下几方面：

①开拓进取精神，例如说过去华侨孤身一人出外闯海，需要多大的勇气；

②海南文化包容性大，从古代被贬的官员到建省“十万人才下海南”，当地人从不排外，以一颗宽容平静的心来对待；

③海南人韧劲足，不向命运低头。本岛生活条件最差的要属生活在五指山区的黎族人和生活在海面上的蛋民，可他们一副乐天知命的样子，很少抱怨过。我亲眼看到一个断了双腿蛋家人在水下捕鱼，动作非常灵活，一点都看不出残疾的样子。还有许多黎族的阿婆已经90多岁了还经常在地里劳动，非常令人尊敬！蛋民是海南一道特殊的风景，南湾猴岛的海面上有我国最大的一片海上渔民生活区，有关他们的情况在去的路上我将做详细的介绍。

第四篇：二手房交易合同和房子注意事项

甲方（转让方）：

身份证号码：

地址：

电话：

乙方（受让方）：

身份证号码：

地址：

电话：

根据国家法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：

第一条 买卖房地产情况

甲方拟将位于

的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。

该房地产【共用】【自用】土地使用权面积为

平方米，土地使用权类型为

，房屋建筑面积为

平方米，其中【套内】【整层内】的建筑面积为

平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为

平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于

年

月

日申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为

，房地产权共有（用）证号码为。

第二条 买卖房地产价格、付款方式

甲、乙双方议定该房地产交易总金额为

（币）

元整。乙方于

年

月

日前支付第一期房款（币）

元整。甲方将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方，乙方于

****年**月**日前支付剩余房款（币）

元整。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：【现金】【支票】【汇款】。

第三条 登记过户手续办理

本合同签订之日起30日内，甲、乙双方应携带有关资料办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。

第四条 房地产交接

双方同意于

年

月

日由甲方将该房地产交付给乙方使用。

第五条 权利保证约定

甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第六条 违约责任

甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（币）

元整的违约金。

乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（币）

元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七条 税务承担

办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。

第八条 合同争议的解决方法

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第 种方式解决：

1、提交仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第九条

迁移户口

自合同签订日起甲方应当在 天之内将房屋所在辖区派出所内的户口迁出，如逾期未迁出，造成乙方未落户的情况由甲方负全部责任。

第十条 各类费用的结算

水电煤、有线电视、网络、物业管理费、电话、装修垃圾清运费等相关费用，均须在签订合同时约定由甲方于本合同签订之日起15日之内结清，并移交给乙方相关手续。结算维修基金，甲方协助乙方办理。由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家

第十条 合同未尽事宜处置及生效

本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充充协议与本合同具有同等法律效力。第十条 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。

甲方（盖章、签字）：

乙方（盖章、签字）：

法定代表人（签字）：

法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）：

委托代理人（签字）：

签订地点：

签订地点：

_

年___月____日

年____月____日

附件

附件一：房屋平面图（与《房地产权证》记载的一致）（略）

附件二：合同补充协议（略）

说明

签约之前，甲、乙方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。

2、本合同所称房地产是指单位和个人拥有完全产权，领取了房地产管理部门核发的《房地产权证》的房屋及其所占用的土地使用权。

3、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明文件。

6、该合同文本仅限于二手房买卖使用。二手房交易—注意

一、产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。

二、产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

三、房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

四、居住空间

观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

五、装修配置

看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。

六、物业管理

了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

七、房屋历史

了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。

八、邻里情况

邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

九、房屋价值

通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十、贷款条件

二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。

十一、产权的交接

需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户

(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

(7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

(8)附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

第五篇：购买“二手房”注意事项和交易流程(摘录)

购买“二手房”注意事项和交易流程

1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。

2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。

-------------------------在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）；不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户；通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证；必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。

购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，则应当承担质量瑕疵担保责任，如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任。

房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。

为避免出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：房屋买卖合同正式签约时，买方务必要求代理人出示业主书面的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的情形最终导致合同无效。业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并录音确认以保留证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同。

在签署房屋买卖合同前，买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约定如逾期迁出，原业主需要承担的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：最好在房屋买卖合同中约定：如卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金

三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用。

在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。

实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直接办理网签手续，只要网签了，除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签，否则他难以出售给第三方。

贷款不结清银行不会解抵押，不解抵押就不能过户，不能过户你们就不能进行买卖，所以现在的问题是如果你的首付款不够解此房屋的抵押，而你和房主没有钱或者不拿钱出来解抵押的话，你就必须找过桥的资金，如果你有足够的钱解抵押，只是担心安全问题的话，那可以不用担心，只要中介正规，在他们店里签居间协议，你可以放心的去跟着办提前还款，解抵押，前提是你要去房管局确定房屋状态，没有二次抵押，没有查封。

流程

1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单，以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法。

2、到房屋登记机关查询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结，这是最有效也是最准确的方式。如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以判断该二手房是完整的。

二手房过户之前，需要及时让房东尽快结清与房子相关的费用，比如暖气费、水电费、燃气费、物业管理费等，以免以后未能结清而给自己带来麻烦。

27、假如你找中介进行购买二手房，中介一般会按照成交价的千分之五收取你的二手房评估费。但是这个费用其实可以减少的，你也可以自己咨询你们当地的专业评估公司进行了解实际行情，自己找评估公司会省下一笔钱。

28、买房子需要准备一些材料，比如身份证、结婚证、户口页（户口本）、印章、公积金卡等，这些材料一般都需要复印几份，在办理手续时还要带上原件。

29、合同约定是否明确：二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。