资产评估复习（5篇模版）

第一篇：资产评估复习

资产评估复习归纳

考试题型：

1.选择2.名词解释3.简答4.计算

名词解释：

1，资产评估：

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2，资产评估价值类型：

资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类，不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。其形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为（资产评估特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系。划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。

3，资产评估假设：

资产评估假设就是依据有限事实，通过一系列推理，对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。主要包括交易假设，公开市场假设，持续使用假设，清算假设。

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，它是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。其首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态，通常要低于在公开市场假定前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。4，市场价值：

资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可能使用个条件下所能实现的交换价值的估计值。一般要求，评估对象是明确的，包括资产承载的权益，评估师在整个评估过程中是以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件的，并且以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的，此外还要求评估师在资产评估过程中使用的数据均来自于市场。

5，重置成本：

简单地说就是资产的现行再取得成本。具体来电或包括复原重置成本以及更新重置成本两种。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计规格及技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

6，市场法

是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较火类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

7，资产评估程序：

是指资产评估机构和人员在资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。主要包括以下环节：接受资产评估委托，明确相关事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估作业计划；资产勘察；搜集资产评估资料；评定估算；编制和提交

资产评估报告书；资产评估工作档案归档。

8，无形资产：（商标，商誉）

无形资产是由特定的主体所拥有或控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

商标：是指企业在其生产经营的商品上或其提高的服务中使用的，以特殊的视觉、听觉、触觉、嗅觉等认知方式标记，并使之区别于其他企业所生产经营的同类商品或提供的同类服务的特殊标志。

商誉：是指企业给予地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。

9，成本法：

成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。10，容积率

指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

简答题：

1，资产评估要素：

基本要素有：评估主体（从事资产评估的机构和人员）、评估客体（被评估的资产）、评估假设（资产评估设定的前提条件及假定前提等）、评估目的（资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途）、评估原则（资产评估的行为规范和技术规范）、评估程序（资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序）评估价值类型（评估结果按照其合理性指向所做的分类）、评估方法（资产评估所运用的特定技术）、资产评估基准日（资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点）、评估结论（资产评估结果）。2，经济技术原则：

资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。他们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。从本质上讲，资产评估中的经济技术原则，是对市场定价过程中使用过的经济学原理和相关法则的抽象和概括。主要包括，预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，评估时点原则。

3，房地产评估的假设开发法：

是将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，一次确定评估对象价值的方法。主要适用待开发土地，包括生地、毛地、熟地；在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目；可装修改造或可改变用途的旧房。公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-开发利润-销售税费。

4，土地特性

土地特性主要包括自然特性和经济特性。前者包括：土地位置的固定性，土地资源的不可再生性，土地质量的差异性，土地效用的永续性。后者包括：土地供给的稀缺性，土地产权的可垄断性，土地用途的广泛性，土地效益的级差性。

5，市场法基本程序

主要有：1）选择参照物、通常参照物应选择3个以上。2）在评估对象与参照物之间选择比较因素、应考虑的有资产的功能，资产的实体特征和质量，市场条件，交易条件。3）指标对比、量化差异。根据前面所选定的对比指标，在参照物级评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。5）综合分析确定评估结果。

6，影响无形资产的主要因素：

主要有：1）无形资产本身状况。包括无形资产的适用性和先进性；安全可靠性和配套性；评估时无形资产所处的经济寿命阶段；受法律保护的程度或自我保护程度；保密性与扩散情况；研制开发成本及宣传成本。2）转让内容和条件。内容主要应考虑无形资产转让的是所有权还是其他权利，条件主要考虑转让方式、已转让次数、已转让地区范围、转让时的附带条件以及转让费支付方式等。3）无形资产受让方及无形资产附着体的情况。受让方引进或取得无形资产后的生产经营方案、规划及生产经营规模，受让方利用无形资产的能力和程度，以及利用无形资产的投资利润率、投资回收期等都会影响无形资产的评估价值。4）无形资产转让时的外部因素。主要包括无形资产的市场供求关系及同行业或同种类无形资产的竞争情况包括被评估无形资产的市场占有率和市场影响力；同行业无形资产转让特许使用费标准；市场变化可能带来的不确定性及风险；国家的产业政策、行业发展规划及地区发展政策对无形资产使用的影响等。

7，资产评估报告书的作用

资产评估报告的作用：1）资产评估报告书最被评估资产提供较为全民啊、客观的价值判断和专业意见，是委托方进行资产业务的重要作价依据。2）资产评估报告书既是资产评估机构的产品，同时又是反映和体现资产评估机构工作情况、明确委托方和评估机构及有关方面责任的依据。3）资产评估报告书是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标的和依据。4）资产评估报告书及其形成过程是建立评估档案的主要载体和来源。

计算题：

大计算：

1.机器设备——加权平均年限法

2.房地产评估——市场法

3.商誉评估——隔差法

4.无形资产——分成率法

小计算

1.土地资本化率：房产资本化率，土地资本化率，房地产资本化率

2.评估卡车：简单加减

3.土地价值：已使用年限，未使用年限

4.容积率：地价修正

5.经济型贬值：未来损失；净损失（税率）

6.功能性贬值：净损失

7.市场法评估：A,B,C,求D价格直接乘以权重

8.无形资产：最低收益额Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让的机会成本

1、被评估设备购建于2000年1月1日，账面价值为800,000元，2008年1月1日对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）设备价格逐年上升为8%；（2）该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，月人工成本高3,000元；每年多耗电10万度，每度电的价格为0.45元（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为25%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的60%，（5）经技术检测，该设备尚可使用5年；（6）预计评估基准日后设备利用率为80%。根据上述条件，估测该设备的评估值。（50分）

2.某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额。(25分）

3.某可比交易实例成交地价为7000元/平方米，剩余使用年期为35年，若待估宗地出让年期为40年，容积率为3，土地资本化率为7%，假设其它条件相同，试估算该宗土地的价值和楼面地价。（25分）

第二篇：资产评估复习

资产评估复习

一．单选

不可确指的资产：不能脱离有形资产而单独存在的资产，（商誉）；

选择参照物：参照物应该选择（三个以上）；

收益法的理论依据：（效用价值论）

资产的重置成本：就是资产的现行再取得成本（成本：社会行业的平均成本）；与企业获利能力最密集的是（商誉）；

债券一般用现行市价进行评估，即按评估基准日的（收盘价）确定评估值；

二．多选

资产评估的特点：市资场性、公正性、专业性、咨询性、资产评估的特定目的（资产业务主要有）：产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、企业清算、抵押、担保企业租赁。

更新重置成本和复原成本的相同之处，不同之处：相同之处在于采用的都是资产的现实价格标准，资产的功能也是相同的；不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。

社会经济位置因素具体包括商业服务业的繁华程度，交通便捷程度，设施状况程度，环境状况。

对收集的资料进行对比分析，选择可作为评估参照的比较实例。参照物的选取应注意以下几点

设备的重置成本一般包括设备自身的购置价格、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本，不包括维修费。

流动资产的特点：周转速度快、变现能力强、形态多样性。

三．判断

1.价格指数法与重置核算法的区别：价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

2.用不同方法对同一资产进行评估，结果一样（错），记过差异大（对）。

3.银行财务费＝设备离岸价＊费率；外贸手续费＝设备到岸价＊费率

4.商誉的价值评估就是企业的商标之和（错）；

5.股票的特点及价格种类，票面价值对股票评估的影响不大（对）；

6.在企业产权变动时，评估才有意义（对）；

7.企业产权变动时才有必要使用长期待摊费用（对）；

四．简答

资产评估的基本原则：

独立性原则（公平）

客观性原则（真实）

科学性原则：（1）在选用评估方法时，不仅要注意方法本身的科学性，而且更重要的是必须严格注意评估方法与评估标准相匹配。（2）制定合理的评估方案。

专业性原则

可行性原则

简易性原则

资产评估的经济技术原则：

贡献原则

替代原则

预期收益原则

估价日期原则

供求原则

最佳效用原则

流动资产评估的特点

流动资产评估是单向评估；

流动资产评估要合理确定评估基准日；

流动资产评估要分清主次，掌握重点；

流动资产的帐面价值可以基本反映其现值。

影响无形资产评估价值的因素

成本因素

机会成本

效益因素：（1）经济效益（2）社会效益

使用期限

技术成熟程度

转让内容

市场供需状况

价格支付方式

五．计算

1.例2-6:某收益性资产预计未来五年收益额分别是x1万元、x2万元、x3万元、x4万元和x5万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为d万元。确定的折现率和资本化率为y%。确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。

答：（1）永续经营下的评估过程

首先，确定未来5年收益额的现值。

现金总额＝x1/(1+y％)＋x2/（1+y％）＋x3/（1+y％）＋x4/（1＋y％）＋x5／（1+y％）＝r

计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。

其次将第六年以后的收益进行资本化处理，即：

d／y％＝r1万元

最后确定该企业的评估价值：

企业评估价值＝r＋r1*0.6209

（2）50年后的收益价值评估过程：

评估价值＝？？？

2.成本法的基本公式：

评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

例2-8某被估资产购建于2004年，账面原值为x1元，例3-1

例3-6

例7-1

例7-11

纯收益按等差级数变化，按等比级数变化；

被评估资产重置成本＝（被评估资产年产量／参照物年产量）＊参照物重置成本

资产实体性贬值＝重置成本＊（1-实体性成新率），其中，实体性成新率＋实体性贬值率＝

1楼面地价＝土地总价格／建筑总面积＝土地单价／容积率

容积率＝建筑总面积（大）／土地总面积（小）

应收账款评估值＝评估时应收账款评估额－已确定的坏帐损失－预计坏帐损失商誉评估值＝整体资产评估值－各个单项资产评估值

专家鉴定法

成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）

六．看

1.资金时间价值的概念：资金在不同时点上具有不同的价值，即反映不同时点上资金之间的关系。

2.资金的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的区分，重点功能性贬值和经济性贬值。

3.在建工程评估方法不适合用收益法，市场法。

4.市场法、收益法、成本法的含义和基本前提

（1）市场法含义：利用市场上的同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测市场价格的各种评估技术方法的总称。

（2）收益法含义：收益法是通过估测被评估资产未来收益现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

（3）成本法含义：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

（4）市场法基本前提：1.活跃公开的市场；2.公开市场有可比的资产及其交易活动。

（5）收益法基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2.获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；3.被评估资产预期获利年限可以预测。

（6）成本法基本前提：1.被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态；2.应当具备可利用的历史资料；3.形成资产价值的耗费是必须的。

5.房地产评估的原则；

最佳效用原则：土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。

合法原则：房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用权和合法处分等为前提进行。

6.个别因素，心理因素

7.房地产价格的特征

8.差异修正方法（区别）：交易情况修正、交易日期修正、运用定基价格指数修正、运用环比指数修正、区域因素修正、个别因素修正；

9.剩余法的含义；

10．重置核算法，假设开发法

11.辨析机器设备的物理寿命、技术寿命、经济寿命；

12.坏账比例法、账龄分析法；

13.债券的特点、股票的特点；

14.无形资产的特点

15.无形资产评估的前提及对象

前提：产权变动。超额利润／收益

对象：无形资产评估是对其获利能力的评估。

判断一项无形资产是否存在，判断其是否存在超额利润。

16商誉价值评估；

企业价值评估具有以下特点：

评估对象是由多个或多种资产组成的资产综合体

决定企业价值高低的因素，使企业整体的获利能力

企业价值评估是一种整体性评估，他与构成企业的各个单项资产的评估值简单加和是有区别的，表现为：（1）评估对象的差别（2）影响因素的差异（3）评估结果的差异

第三篇：资产评估班复习

1．简述资产评估的特点？

2.影响资产评估值的因素(或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素)有哪些？

3、资产评估程序中，明确评估业务基本事项主要包括那些内容？。

4、哪些资产中属于可确指资产？

5.实体性贬值的估算方法有哪些？

6.进口设备的重置成本，除了包括CIF价，还包括哪些？

7、流动资产评估的特点有哪些？

8.低值易耗品的评估有什么特点？

9.流动资产的实体性贬值可能会出现哪些产品？

10.运用市场法对在产品进行评估应考虑的因素主要是哪些？

11.商誉的特征主要表现在哪些方面？

12、运用收益法评估企业的价值与运用资产加和法评估企业的价值之间的差额可能是什么？

13.资产评估业务准则，从纵向关系上可以分为以下哪些层次？

14、土地的自然特性包括哪些内容？

15.房地产评估中必须遵守的原则有哪些？

16．房地产价格影响因素？为什么要对进行交易情况修正？

17.在采用市场法评估房地产价值时,需要修正的因素有哪些？

18．机器设备重置成本测算方法的选择？

19、举例说明市场价值以外的价值类型。

20.成本法、收益法、市场法的前提条件。

21．简述资产评估报告的基本要素

22、出租型房地产、营业用房地产、自用或未用房地产收益额估算的思路？

第四篇：资产评估简答总复习

资产评估简答总复习

资产评估六大要素（P1）

资产评估现实性表现在哪些方面(P2)

资产评估特点(P2)

如何理解资产评估的现实性特点？（P2）

如何理解资产评估的预测性性特点（P3）

资产评估的公正性（P3）

怎样理解作为资产评估对象的资产（P5）

资产评估的特定目的（P9）

价值类型在资产评估工作中的作用（P10）

资产评估的价值类型有哪几种（P12）

资产评估假设有哪些？如何理解？(P15)

资产评估的专业性工作原则（P18）

资产评估的经济原则有哪些，如何理解？（P19）

资产评估程序的重要性（P21）

资产评估程序的内容有哪些？（P22）

履行资产评估的基本要求（P29）

市场法的含义及应用前提条件(P30)

成本法的含义及应用前提条件(P33)

复原重置成本与更新重置成本之间的关系（P35）

功能性贬值的估算步骤（P41）

成新率确定为什么不能直接按折旧率计算（P44）

成本法和市场法的区别(P54)

选择资产评估方法应考虑的因素（P54）

机器设备的特点（P56）

确定机器评估范围时应注意的问题有哪些（P57）

机器设备评估的特点（P59）

机器设备评估程序(P60)

对通过各种渠道获得的市场价格信息进行分析应考虑的问题（P70）

运用折旧年限法估算机器设备的成新率时应主要的问题（P85）

计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤（P89）

关于机器设备对环境产生的影响，环保法规管制和惩罚方法主要有那几种（P92）地产出租价格是什么？其价格表现为哪几种类型？（P106）

基准地价、标定地价和出让底价之间的关系（P106）

土地用途和容积率如何影响地价？（P113）

土地使用权评估的原则（P114）

企业资产重组与改制中土地属性的处置方式（P123）

基准地价修正系数法的含义和计算公式（P130）

用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益（P132）

在采用收益法对土地使用权评估时，需要计算土地收益额，如何求取（P133）

成本法评估的步骤（P135）

假设开发法的含义和计算公式（P139）

假设开发法用来估算地价，要求有一个相应的社会经济环境保证，这个相应的社会经济环境保证具体包括什么（P140）

建筑物评估的原则(P147)

如何理解建筑物评估的房地合一原则（P148）

运用市场法对房地产进行评估应具备的条件(P167)

在运用市场评估建筑物时，选择作比较的房地产交易实例是关键的一步。所选择的交易实例应满足什么要求（P169）

4章的环境成熟修正法的含义和计算公式（P175）

5章影响无形资产评估价值的因素有那些（P184）

无形资产功能特性及其评估应考虑的因素有那些（P189）

在对无形资产评估时需要特殊考虑的因素有哪些(P189)

约当投资分成法的含义和计算公式（P196）

确定无形资产有效收益期限的理论依据与实际做法是什么（P197）

简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。（P197）

资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，应依照什么方法进行（P198）无形资产成本的特性（P199）

财务核算法的含义和计算公式（P200）

剩余经济寿命预测法的含义和计算公式（P204）

非专利技术与专利技术的区别（P217）

影响专有技术评估值的因素(P217)

计算机软件有什么特点（P231）

计算机软件价值评估的特殊性(P234)

商誉的特点，如何区别商誉和商标（P238）

割差法的含义和计算公式（P239）

商誉评估需要注意那些问题（P242）

流动资产评估的特点（P248）

材料评估的步骤（P252）

在对在产品进行评估时，应结合其特点，按照重置时的合理费用进行估价，简述在产品评估的具体方法（P256）

应用市场法评估产成品价格时，在选择市场价格时应注意考虑那些因素（P261）

采用市场法评估产产品，现行市价中包含了成本、税金和利润的因素。对于如何处理实现的税金和利润，人们有不同的看法：有人认为评估值应该扣除所得税、流转税和相应的销售费用，也有人认为市价就是评估值。你怎么看待这一问题。（P261）

应收账款和预付账款的含义（P262）

对应收账款和预付账款等债权性流动资产进行评估主要应从哪两个方面评估（P262）根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况，可将应收账款分为哪几类（P263）长期投资评估的特点（P271）

长期投资评估程序（P272）

直接投资收益分配的主要方式（P282）

股权投资中投资本金的处置方式（P283）

对其他资产进行评估的主要依据（P286）

资产评估角度简述企业含义及特点。（P288）

企业价值评估与单项资产评估汇总确定企业评估价值的评估方法的区别（P290）界定企业价值评估具体范围时应注意哪些问题(P293)

企业价值评估程序（P295）（4-41）

企业价值评估时应考虑的主要因素(P297)

净收益与现金流量的关系（P310）

用综合调整法预测企业收益的步骤（P312）

折现率和资本化率确定的原则(P313)

用资产基础法评估企业价值的优点（P326）

资产评估报告作用（P333）

我国资产评估报告的规范性工作主要存在的问题（P335）

资产评估报告的基本内容（P336）

资产评估报告编制的步骤（P328）

项目负责人审核评估报告的具体要求(P341)

资产评估报告责任制度对项目负责人的要求有哪些（）

资产评估报告的分析途径有哪些方面？（新版教材无）

中国资产评估准则的框架体系（P346）

制定中国资产评估准则的必要性（P347）

资产评估业的管理模式（P349）（1-41）

简述我国资产评估业管理的历史沿革（352）

实行专营化将对我国资产评估行业发展产生那些影响（P356）

题库检验11/14*100%=78.6%

201104试卷

38、如何理解市场价值?（名词）

39、一份合格的资产评估报告至少应该包括哪些内容?

201007试卷

38、简述长期投资的特点。（未入库）

39、按照资产评估的对象划分，资产评估报告分为哪几种类型?（未入库）

201004试卷

38．简述市场法的含义及其应用的前提条件。

39．如何评估应收账款？

200907试卷

43．根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？

44．简述企业价值评估的特点。

200904试卷

43．简述中国资产评估准则的框架体系。

44．简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。

200807试卷

43.应用市场法评估建筑物价格时，所选择的交易实例应满足哪些基本要求？

44.在我国，资产评估机构实行专营化有什么意义？

200804试卷

43.简述资产评估方法选择需要考虑的因素。

44.简述流动资产评估的特点。

第五篇：资产评估

0158资产评估

单选DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多选1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名词解释1企业价值评估：是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

2.房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产，是实物、权益和区位三者的结合。

简答题1.答：确定机器评估范围时应注意区别下列几个问题：

(1)机器设备和土地、房屋及构筑物。在资产评估中机器设备和土地、房屋及构筑物的关系可能出现以下几种情况：其一，有些设备是安装附着在土地、房屋及构筑物上，它们对后者的功能会有很大影响，如油井、旋转屋顶的机构、电梯等，评估时要考虑这些设备具有的不动产特征。其二，许多物业为了方便适用或具有多种功能，除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、智能等附属设备。在评估这些具有独立功能的物业时，可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话、交换机等列入物业范围，随建筑物一起评估。其三，许多加工设备都有设备基础等构筑物，在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下，简易基础，如机床设备基础等，可以含在设备评估价值中，大型设备基础要单独作为构筑物评估。

(2)机器设备和无形资产。比较复杂和先进的机器设备，特别是成套设备、机组、检测设备等，其功能的正常发挥还需要有专利、专有技术和计算机软件等无形资产支持。一般来说，对单台设备和通用性较强的无形资产，应将设备和无形资产分开评估；而成套设备、机组和复杂的检测设备中含有的专用无形资产，可含在设备价值中一起评估。

(3)机器设备和流动资产。许多成套设备、机组在其价值构成中包含有试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。在续用条件下对这些机器设备评估时，应注意不要漏评。

2.答：项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，具体要求是：

（1）根据上级关于资产评估报告结构的规定，从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到以下要求：内容是否完整，应列入报告的各项内容是否都已分列叙述清楚，有没有错漏；附件有无短缺；报告中文字上的差错是否已改正等。

（2）通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，审视整体评估工作是否客观、公正、科学，是否全部符合关于资产评估操作程序的规定，如发现有疏忽不妥之处，要及时弥补。

（3）重点审核评估结果，对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。计算题1.答案：(1)未来5年收益额折现之和

2.(1)工程造价=600万元

(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)

(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)(7)功能性贬值=300-200=100(万元)

(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)

(9)该楼的评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)

4.(1)权益资本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)评估时所用的折现率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%