保障房审计浅析[最终定稿]

第一篇：保障房审计浅析

浅议保障性住房审计关注的要点和策略

刘龙华（审计署西安办）

保障性住房是党中央、国务院关注民生、心系百姓，解决低收入者住房问题的一项重大民生工程。保障性住房主要包括廉租房、公租房、经济适用房等，不同的房屋类别面对着不同的社会群体。如今，随着国家保障性住房的不断投入和发展，保障性住房的建设规模也逐年扩大，为了确保保障性住房的政策落实和建设成效，审计署每年组织的保障性住房跟踪审计工作也在同步开展。笔者结合近几年保障性住房的审计经验，就搞好保障性住房审计工作需要关注的要点与策略浅谈几点自己的看法。

要点一：关注保障性住房的政府投入。

一是资金投入情况。目前，保障性住房建设的资金来源主要依靠政府投入或者政府减免相关费用。如廉租房建设资金来源主要包括：从土地出让净收益中按不低于10%的比例安排；公积金增值收益在提取风险准备金和管理费用后的全部余额；各级财政预算资金和社会捐赠资金等。财政预算资金又划分中央财政和地方财政，中央按照东西部不同的地方财力实施不同的补贴标准，除中央财政按照一定的比例投入外，其余的则由地方财政配套完成。大力发展和建设保障性住房，首先要解决资金问题，能够做到“有米下锅”。由于保障性住房见效慢，费时费力，无法带来巨大的经济效益，地方政府不愿投入太多精力去争取和解决资金，造成了资金匮乏是各地建设保障性住房面对的主要问题，也是保障性住房建设缓慢的首要原因，因此，关注资金投入是建设保障性住房的基础。

审计实施中，审计人员首先要摸清当地保障性住房的资金规模和来源渠道等基本情况，审查相关资金投入是否按照国家规定比例拨付。对于资金配套不足的问题，审计人员要分析原因，是地方财政困难难以投入还是思想观念尚未转变，不愿加大保障性住房的资金投入力度。审计工作要促进地方政府转变思想理念，加大对保障性住房的投入，变“等米下锅”为“找米下锅”，如开展银行信贷投入，鼓励社会捐赠，个别地方也推出“租售”并举的措施来筹集资金。对于各项措施，审计中要注意风险控制，防止地方政府推脱责任，关注有无贪污挪用保障房建设资金等违法违规问题，为保障性住房资金“保驾护航”。

二是土地投入情况。土地是保障性住房建设投入的第二大因素，但由于建设保障性住房对地方政府无法带来任何土地收益，而土地收益又是地方政府财政收入的主要来源，从而造成地方政府对保障性住房的土地投入力度明显不够，或者划拨土地远离市区，道路交通不便，市政设施配套不到位，造成房屋大量闲置，居住率不高。审计实施中，审计人员首先要查看当地政府制定的土地规划和年度用地计划，审核当地是否按照国家要求和规定确保了保障性住房的土地供应，包括供应面积、所占比例等。抽查部分土地进行实地延伸查看，审核是否具备拆迁、建设和居住条件。具体到每一个保障性住房工程时，要审查项目土地手续是否完善，土地审批内容与实际是否完全一致，防止开放商利用保障房用地建设商品房。

要点二：关注保障性住房的项目建设。

一是核实项目建设手续。保障性住房建设一般任务重、时间紧，如果按照正常的项目设计、勘探、招标、审批等过程办理手续，难以在规定时间内完成项目建设任务，所以多数项目都属于边设计、边施工、边办理手续的“三边”工程。但是项目建设手续是否完善关系着保障性住房的质量和安全，特别是施工单位的资质证明和招投标程序的规范。由于建设单位经常会以时间紧、任务重作为借口，将应公开招投标项目未进行公开招标，或者指定项目建设单位。审计实施中，首先检查项目的“四证”是否具备，包括建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、土地使用权证。其次检查项目的招投标程序是否规范，有无存在“暗箱操作”，项目签订合同内容与中标通知书内容是否一致，未公开招投标项目是否履行了相关的审批手续，有无违规转包和分包项目。最后，检查项目施工单位资质、监理单位资质，有无国家建设主管部门颁发的资格证书。

二是审核项目建设规模。保障性住房与商品房显著不同的特征之一就是房屋建筑面积有着明确规定和限制，如廉租房单套建筑面积控制在50平方米以内，公租房和经济适用房面积控制在60平方米左右。保障性住房面积是国家立足国情，在深入社会调查研究的基础上做出的规定。既能满足一般家庭的正常居住需要，又能节省土地资源，减轻购房者和租赁者的经济负担与压力。同时限制住房面积也是防止违规享受保障性住房的有效有段之一，促进了保障性住房退出机制的实施。审计工作中，审计人员要审核房屋建筑施工图纸，测量房屋建筑面积。然后结合图纸，实地现场审核丈量房屋面积，并计算房屋建筑总面积和总套数。防止地方政府或者开发商在控制总建筑面积不变的条件下，通过减少房屋套数来增加了单套房屋建筑面积。

要点三：关注保障性住房的公平分配。

一是掌握房屋分配的管理办法。目前全国各地的经济发展水平各有差异，各地的保障水平也不尽相同，地方政府可在国家政策的允许范围内，结合当地实际情况和客观条件，制定具体的房屋分配管理办法，做到保障性住房的公平分配。公平分配是保障性住房政策实施的“生命线”，也是政策落实的核心，加强保障性住房的分配管理，是对政府执政能力的一种考验。审计实施中，1.审核地方政府制定的保障性住房管理分配办法或者实施细则是否规范，了解保障性住房的申请条件，如家庭收入和住房面积标准；2.掌握保障性住房的申请和审批流程，了解内控措施，抓住关键环节；3.摸清当地保障性住房分配管理的基本情况和保障类别，分析各类保障人群所占的比例，为下一步审查享受人员资格工作做好准备。

二是享受保障性住房的资格审核。由于目前保障性住房管理部门对申请者的财产与收入难以准确核实，各部门之间的资源信息尚未共享，造成资格审核一直是保障性住房工作的难点，但资格审查是保障性住房审计工作的重点。审计实施中，审计人员要充分利用审计权限，根据掌握的申请保障房条件，开展计算机审计，筛选不符合保障条件人员。资格审核部门可以同车管、税务、工商、房管等部门加强合作，将享受保障性住房的家庭成员信息与车辆登记、房屋产权登记、税收缴纳登记、企业注册登记以及养老保险等信息进行联网比对，筛选出不符合资格人员，再通过翻阅纸质档案进行比对。对于不符合保障资格人员，除取消保障资格以外，审计人员要分析将不符合资格人员纳入保障范围的原因，是否存在审批人员“优亲厚友”或者违规审批。

三是审核房屋分配的后续管理。保障性住房属于临时性过渡保障，并非永久居住，但“只进不出”是目前我国保障性住房面临的普遍问题，一方面因为退出机制不完善，另一方面因为退出措施在具体实施中难以操作。由于保障性住房有限，如果不能健全和严格退出机制，势必造成已不符合资格的人群继续享受保障政策而侵占了其它需要保障人群的利益，从而引起社会不公。因此，制定健全的退出机制，是保证保障性住房公平分配的重要环节。同时，由于个人工作、家庭收入或个人财产属于动态变化因素，实行保障性住房的定期复核是保障性住房政策落实的重要内容。加强定期复核，按照资格审查环节对家庭收入、个人财产等信息进行重新审定；并对房屋居住情况进行调查了解，审核有无转租、转借或者长期闲置。同时，可将定期复核与随机抽查相结合，确保资格审核的真实性。审计实施中，一方面关注当地制定的退出机制和动态管理措施是否完善，执行是否科学，并可采取入户调查等方式对结果进行核实。另一方面，对房屋的入住率和使用率进行调查，重点关注长期闲置或者入住率不高的小区，并分析产生问题的原因，提出审计建议。

总之，保障性住房的各项政策在我国正在逐步完善，审计人员要充分学习，不断提高自身素质，转变思想观念，对审计发现的问题从制度、机制上分析原因，提出切实可行的审计建议，推动我国和地方政府保障性住房工作的顺利开展和完善，更好的发挥审计“免疫系统”功能，服务于国家治理。(刘龙华)

第二篇：保障房

宿松县龙门南路经济适用住房分配销售细则

第一条 根据《宿松县保障性住房管理办法（试行）》（松政【2011】56号）文件精神及规定，制定本分配销售细则。

第二条 申请时间

从2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申请的不予受理。

第三条 申请条件

经济适用住房申请对象必须符合下列条件：㈠具有县城规划区内非农户口，家庭成员均属于首次购房（含房改房），且实际居住一年以上，家庭年收入低于全县城镇在岗职工年平均工资标准2倍以下，无房或现住房面积人均低于15平方米的住房困难家庭；㈡符合条件㈠的离异人员必须离异达到两年以上；㈢符合条件㈠的未婚青年必须达到二十六周岁以上。具体细化申请条件：

1、具有县城规划区内非农户口是指申请人具有县城规划区内（按照2003年《宿松县城总体规划》规定，县城规划区范围是孚玉镇全部区域及破凉镇、五里乡部分区域）的非农户口，以户口簿登记为准；

2、家庭成员均属于首次购房（含房改房）是指申请人夫妇双方属于首次购房（含房改房），以房管部门产权登记及入户核查材料为准；

3、且实际居住一年以上是指申请人在县城规划区内实际居

米的；

3、父母无住房，但与其共同生活的子女有住房且现住房面积人均（含父母）超过15平方米的；

4、无特殊原因将自有住房出售或赠予的；

5、申请人夫妇双方已享受房改政策的；

6、其他不符合经济适用住房政策规定的。第五条 申请审批的程序和步骤：

1、有工作单位的申请人由其主管部门汇总后统一上报。申请人在所在单位申请，按要求提供相关材料并填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在单位入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在单位签署初审意见，上报主管部门审核，主管部门审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员单位复审，并进行第二次公示，公示无异议后复审单位签署复审意见，上报县保障性安居工程领导小组审批。

2、无工作单位的申请人由所在乡镇汇总后统一上报。申请人在所在社区（村）申请，按要求提供相关材料并按要求填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在社区（村）入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在社区（村）上报所在乡镇审核，所在乡镇审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员

第三篇：南京市保障房工程跟踪审计工作方案

南京市保障房工程跟踪及决算审计工作方案 为加强市保障房工程跟踪审计监督，规范跟踪审计工作，根据《中华人民共和国审计法》第二十二条和《南京市政府投资项目审计监督暂行办法》（宁政发„2005‟233号），现制定本工作方案。

一、审计目标

通过对保障房工程全过程的跟踪审计监督，促进项目实施单位完善管理机制、健全内控制度，规范项目建设管理，严格控制工程造价，提高资金使用效益，促进廉政建设，推进保障房工程合法、高效、健康、有序地实施。同时，对带有倾向性、普遍性的问题进行分析、解剖，向政府及有关部门提出建设性意见，积极发挥审计“免疫系统”作用。

二、审计范围、对象及重点

（一）审计范围：南京市保障房工程从工程开工建设至项目竣工的全过程跟踪及决算审计。

（二）审计对象：保障房建设实施单位及设计、监理、施工、材料供应等参建单位。

（三）审计重点：

1.建设程序。如项目立项、概算批复、环评报告批复等审批情况；建设用地、规划、施工图审核、施工许可等手续办理情况等。

2.建设管理情况。如建设规模、实施进度、造价控制情况； 工程、设计、大宗物资等招标投标情况；经济合同的签订及履行情况；

3.财务收支情况。如建设资金收支、管理情况；工程、物资设备采购款项支出情况；银行账户开户及使用管理情况等。

4．工程投资情况。如工程预、决算编制、审核情况；工程计量、计价情况；工程变更及签证情况；甲供材料设备价格、数量及施工单位领用情况等。

5.内控制度建设执行情况。重点检查实施单位在合同管理、材料保管、工程款支付、财务审批等方面的内部控制制度是否建立健全有效。

三、组织分工

此次审计，市审计局和市保障房公司根据《南京市政府投资项目市级中介机构预选库使用管理暂行办法》（宁政办发„2009‟114号）的规定，公开选取中介机构接受委托参与跟踪审计工作，并对审计业务质量进行指导、监督和管理。审计结束后，南京市审计局负责对相关中介机构工作质量进行考评。

审计组长由市审计局派员担任，主审由各中介机构指派专人担任。保障房公司选派1人参与全程审计，帮助协调工作。

（一）中介机构委派人员资质要求

1.项目主审，应具有注册造价工程师资格。能与建设单位和相关单位有效沟通，确保跟踪审核质量并承担相应责任。组织本项目审计组现场工作，能够就造价控制中的重大技术问题、重大 2 争议与纠纷提出处理建议，定期向委托方报告项目审计情况，按规定提交委托方要求的各项意见和审计报告。

2.专业工程师，应具有注册造价工程师或造价员（中级以上）资格。能够结合工程具体情况，承担专业造价控制工作责任。配合现场管理人员处理施工中有关事宜，审核承包单位提交的本专业工程进度款结算报告、索赔及工程变更价款报告，熟悉和掌握与本项目有关的施工设计图纸，做好工程计量、造价变更、原始材料的收集整理。审查施工、材料设备采购招标文件及其合同，对有关投资控制条款提出专业意见。

3.财务审核人员，应具有注册会计师资格。在项目财务全过程跟踪审核中，按照有关基建财务制度的要求，对资金的收、支、管理情况进行审计，每月及时完成相关工作量。

（二）中介机构的组织保障

中介机构跟踪审核小组至少配备项目主审1人，专业工程师不少于3人（满足不同专业要求），财务审核人员至少1人，跟踪审核小组主审每月在施工现场跟踪审核办公不少于20个工作日。

四、跟踪及决算审计主要内容

（一）工程造价跟踪审计

中介机构在项目跟踪审计过程中，应按照行业有关规定，加强工程建设的跟踪审核、严格控制工程成本、及时发现工程建设过程中涉及建设成本方面的问题，并提出合理有效的解决方案。保证工程质量和进度的同时，最大限度减少建设资金、降低成本、节约投资。工作内容如下：

1.中介机构的跟踪审核小组人员应参加建设单位（监理）组织的工程例会以及有关工程造价的专题会议。

2.熟悉并掌握项目建设概预算的各项控制指标，把握本项目概预算的编制情况，将概预算明细化，并对概、预算的执行情况进行审核。

3.审查建设中各类合同的签订和执行，主要审查建设合同投资控制、工程价款及支付方式等是否合理合法，有无容易引起争议的内容，提出相应的建议。

4.对建设过程中各类设计变更、签证进行审核，严格把好设计变更关。针对招投标文件、行业有关规定、市场行情，对建设中所有变更及时审核，严格审核变更数量，对变更中新增项目的单价应结合投标文件、行业有关规定进行测算变更，并出具工程造价审核意见。

5.负责计量支付的审核把关，对计量申请资料、监理签证及财务计量支付申请资料进行审核把关，确保计量支付准确、符合合同规定。

6.负责协调处理建设过程中可能发生的各类索赔。分析索赔的诱因，避免或减少相关单位提出的索赔，严格审核并及时协商处理可能产生的索赔案件。

7.参照设计文件，施工记录，审核隐蔽工程实施和计量情况，审核隐蔽工程计量项目成立、质量可靠。8.负责工程结算、决算审核，出具工程造价审核报告。并及时收集整理并完善审核相关资料，协助委托方做好政府对重点项目的审核评定工作。

（二）财务收支审计

1.结合项目的实际情况，协助项目单位建立健全财务制度、内控制度，设立会计账簿，完善会计核算基础工作。

2.审查财务制度的制定和执行情况。审查项目建设财务管理制度是否健全，是否与国家现行有关法规相一致，是否得到有效落实。

3.审计工程建设前期工作，主要包括：建设项目的立项、初步设计、概算、规划、资金来源是否合规，项目勘查、设计、施工、监理等事项招投标程序是否合规，前期费用收支是否合规。

4.工程建设期间的审计工作，主要包括：工程概预算执行情况、内部控制执行情况、工程计量支付、工程资金拨付及扣回情况、管理费用使用情况审计，协助指导建设单位编制月度报表、报表，开展全面的财务审核并出具审核报告等。

5.提供财务方面的咨询和业主临时要求的各项服务，并及时提供审核意见书。

（三）竣工决算审计

在项目竣工验收一个月内，在工程跟踪审计基础上，完成委托项目竣工决算审计任务。主要内容包括: 1.对建设项目竣工决算报表、投资及概算执行情况的真实性 进行审计，对比概算，对超概算部分要分析其原因;对项目合同执行情况审计;对建设项目竣工决算的合法性、真实性进行审计。

2.核查工程计价是否正确，计价组成是否符合招投标及合同规定，重点审查工程量调整是否有依据，工作量是否有重计多计，是否符合招投标文件承诺和合同约定以及变更是否真实、手续是否齐全，分包项目是否有重复交叉等。

3.对甲供的材料、设备等明细帐进行审计，核实施工单位的领用数量，核定工程决算中的材料数量；检查自用物资和库存物资的帐务处理是否合理。

4.对建设资金的管理和使用情况审计，包括对项目的建筑安装工程核算、设备投资核算、项目物资资金节余情况审计，协助业主单位编制工程决算及待摊投资的列支内容和分摊、其他投资列支的真实、合法性进行审计；对有关税费的缴纳情况进行审计；对建设项目交付使用资产情况进行审计。

5.工程投资效果评价，主要对实施单位执行基本建设程序、政策法规、项目投资概算和投资计划执行情况、财务内部控制执行情况、工程款结算情况、管理费用使用情况、项目建成使用效果情况进行综合评价，出具审核报告。

五、工作要求

审计人员要树立“依法审计，服务大局”的意识，以为保障房建设服务、督促建设单位规范行为为主，审计处理、处罚为辅的原则，做好本项目跟踪及竣工决算审计工作。

（一）细化方案，明确分工。中标的中介机构必须严格按照本工作方案要求，细化实施方案，并落实审计人员的分工。

审计组对社会中介机构承担审计任务的实施方案要予以审核确认，审核批准后要严格执行。未经委托方同意不得更换项目主审、专业工程师、财务审核人员。

各中介机构要按照市审计局审计质量控制要求，严格实行“三级复核”制度。中介机构要对审计结果的真实性负责。

（二）严格按照国家审计机关的审计程序实施跟踪审计。对被列入跟踪审计的项目实施单位，在实施跟踪审计三日前，应送达跟踪审计通知书，同时抄送相关单位。跟踪审计人员，应根据《审计准则》和《审计项目质量控制办法》等有关规定和要求，做好“审计证据表”和“审计工作底稿”等工作记录，并通过照相等手段做好跟踪取证。主审人员，必须依照有关规范要求，认真整理审计证据和审计工作底稿，交审计组组长复核、汇总，并归集整理、装订归档，同时提交完整电子档案一份。

（三）建立月报制度。中介机构每月出具跟踪审计报告，将当月情况报委托单位；任何重大变更、工程量和工期变化，应及时提供专业性建议并报告委托单位，项目竣工后及时出具竣工决算审计报告。审计组根据跟踪审计所收集、掌握的信息资料，选择带有普遍性、倾向性的问题和具有指导性的经验做法，撰写跟踪审计专项报告或信息。

（四）审计处理的原则。对查出一般性违规行为需要纠正时，可向项目单位发出《国家建设项目跟踪审计意见单》；但对查出有较为严重的违法、违规行为的项目建设等单位，审计组组长要根据有关规定撰写专项审计报告，及时予以处理和纠正。重大问题要及时向市审计局相关领导汇报，提交相关业务会议讨论、研究。对被审计单位违反国家财政、财务收支规定，负有责任的主管人员和其它直接责任人员，审计机关认为应当依法给予行政处分的，可向其上级管理部门提出行政处分建议；构成犯罪的，应当移交司法机关追究刑事责任。

（五）加强信息化建设。在审计过程中，充分利用AO系统功能对被审计单位电子数据、档案进行审计，进一步提高审计工作效率和水平，审计结束后，向市审计局提交计算机应用审计成果，并接受统一考评。

（六）加强组织协调，强化监督管理。市审计局投资处及市保障房公司负责组织协调跟踪审计过程的各种关系，指导中介机构依据审计项目质量控制要求，履行职责。中介机构要按照投标承诺，确保审计人员及时到位。中介机构负责人要不定期检查人员出勤情况，审计局投资处将不定期实行现场检查，发现无故离岗、缺勤现象，将按照服务协议和承诺，扣减相关费用。

（七）严格遵守审计工作纪律。应自觉严格执行审计机关八不准廉政工作纪律，自觉维护审计形象。审计小组及成员要严格执行市审计局、被审计单位及相关单位的保密规定，一律不得对外宣布审计结果情况。

第四篇：保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。

期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。

市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景

全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些„夹心层‟人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在„十二五‟期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。

主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。

农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。

根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。

小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。

深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。

很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。

房企的算盘

“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。

首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。

“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。

“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。

而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。

“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”

然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。

2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。

据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右，为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。

保障房建设资金压力巨大

“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。

目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示，在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。

2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。

也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中，姜 伟 新 表 示，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。

根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1.3万 亿 元。姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。

社会资本尝试

实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。

对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。

类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。

在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示，中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。

目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。

企业期盼规定

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。

记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。

张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。

“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量。” 张 玉 良 向 记 者 强调。

规划与现实：第一批居民喊苦

根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。

目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。

周边环境较乱 人员混杂

泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。

何时交付使用 住房保障房未定

乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房验收

关于保障性住房落实分户验收工作及验收程序的温馨提示

一、综合检查要求

1、所有工程量按图纸设计(包括设计变更内容)要求完成；

2、节能、幕墙、钢结构等专项验收已通过，验收时发现的问题已整改；

3、规划、环保、消防、防雷、室外道排工程等专项验收合格，城建档案初验合格；电梯验收合格

4、分户验收及要求

分户验收前建设、监理、施工单位等应提前制定进度计划、方案并通报我站,方案应明确参加验收人员、验收方法、进度安排、常见问题的整改措施、复查等内容，分户验收工作应在综合检查前一周完成且发现的问题已整改。

分户验收严格按照省住宅工程分户验收细则执行，实行“渗”“漏”一票否决。

参加分户验收人员应由建设单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及施工单位项目负责人、相关质量、技术人员组成。有分包单位的，分包单位负责人及专业技术有关人员应参加分包项目的质量分户验收。已经实施前期物业管理的，物业公司应当派人参加分户验收。已摇号确定为保障性住房中签户的，由中签户选出一名住户代表参加分户验收；

5、建设单位（或代建单位）、监理单位、总包单位、设计单位、住户代表联合检查且问题已整改；

应在工程竣工验收前组织住户或住户代表、区主管部门、属地社居委及相关利益单位应参加，设计单位应有建筑、水、电等专业的设计人员参加，6、综合检查要求单独报书面申请 要求建设 监理 施工 设计院（有必要的话相关检测机构参加）各单位盖章签字 然后再进行综合检查；

7、正式供水、供电应验收合格

二、时间要求

1、综合检查必须在竣工验收20天以前进行；

2、竣工验收必须在交房前不少于10天进行

三、现场准备

1、工程资料 ①分户验收表 ②施工许可证、规划许可证、规划验收核实证、环保、消防、防雷验收验收合格证、城建档案预验合格证、精装修工程室内环境检测报告；

③幕墙图纸核查；二次深化设计应经原设计单位认可且应经审查合格； 玻璃幕墙工程所用各种材料、五金配件、构件及组件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；结构胶的邵氏硬度、标准条件拉伸粘结强度、相容性试验；

石材用密封胶的耐污性试验报告、后置埋件的现场拉拔强度检测报告、防雷装置测试记录； 石材弯曲强度、室内用花岗石的放射性、石材用结构胶的粘结强度、复试记录

铝塑复合板的剥离强度报告；硅酮结构胶相容性的剥离粘结性试验报告； 幕墙性能检测报告（抗风压、空气渗透、雨水渗漏及平面内变形性能检测报告）及结构胶相容性报告；

④节能工程

节能设计计算书、简表、专项审查意见；节能设计变更、审查意见、重大变更备案记录；新型外墙保温体系专家论证方案、意见；

外墙保温体系型式检验报告、备案证明文件、保温隔热材料质量证明文件及进场复验报告；

保温砂浆的同条件试块实验报告；

外墙保温现场拉拔试验报告；钻芯取样检测报告；

面砖饰面的面砖、勾缝剂、粘接剂合格证、复试报告、拉拔实验报告 ⑤门窗工程

门窗性能检测报告（水密性、气密性、抗风压、传热系数、中空玻璃露点、可见光透射比、遮阳系数）、现场气密性检测、淋水实验记录

进户门合格证、复试报告，进户门的性能应符合设计及回迁合同要求 ⑥装饰、安装工程

墙地面饰面砖的合格证、复试报告；

电线、电缆、开关插座合格证、进场复试报告（截面积、电阻值）； 进户门合格证、进场见证取样检测复试报告，应与设计文件、购房合同一致，相关性能应满足设计要求；

防水材料的合格证、进场见证取样检测复试报告、厨卫间、屋面蓄水检验记录； 烟气道合格证、进场见证取样检测复试报告

卫生洁具（包括马桶、洗面盆、拖把池、淋浴设施等）、洗菜池合格证、复试报告

室外排水系统窨井盖合格证、专项验收记录

2、现场要求

①房间几何尺寸测量必须进行原位标注(标注测量位置及测量数据)，检查复测数据必须与标注数据一致，否则全部分户验收重做；

②有防水要求的房间必须在综合检查或竣工验收前蓄水不少于24小时，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排烟、排气管道出屋面高度不应小于2.0M，天沟、檐沟、檐口、泛水、水落口、变形缝、伸出屋面管道的防水构造完善、雨水篦子安装完整

④厨、卫与相连地面标高差、防滑措施应符合设计要求，墙面防水高度不小于1.8m；冷热水管安装位置正确，防溅开关插座符合规定；厨房和卫生间的排水立管应分别设置；

⑤门窗应开关灵活、五金配件安装完善，安全玻璃使用必须符合规定；窗台高度小于90cm的应加设防护栏杆

⑥牵涉到安全防护的楼梯扶手、护栏、窗台等高度、立杆间隙、防攀爬措施应符合规定，楼梯平台宽度大于0.5m时，防护栏杆高度不小于1.05m，其余处栏杆高度不小于0.9m，梯段净宽不小于1.05m，平台净宽不小于1.2m ⑦室外走廊、平台等应有排水坡度、设置排水口，变形缝应采取防水措施，无障碍设施应符合设计及规范规定

⑧室外道排系统排水检查井、化粪池的底板及进、出水管的标高符合设计要求；井盖的选用符合我站要求

⑨所有墙地砖铺贴不得有空鼓脱落现象；加气混凝土砌块墙体抹灰、水泥砂浆地面不得有空鼓、开裂、起砂现象

⑩内门应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允许偏差项目必须符合第5.2.17、5.2.18的规定。