保障房特点5篇

第一篇：保障房特点

保障房特点

政策特点：

一般特点：

住房保障政策，本质上是国家(政府)对社会上的低收入群体住房供应、需求和生产系统的干预、调节的手段和措施。主要的住房保障政策有:土地供应政策，财政政策、金融政策等。土地供应政策是住房保障的先决条件之一，根据保障性住房的需求，在土地利用总体规划中明确保障性住房的供地规划，制定年度土地供应计划，从源头上保证政策性住房用地的有效供应。住房保障财政政策是住房保障顺利实施的重要保障之一。建立保障性住房首要的就是财政支持，既要建立公共财政对保障性住房支出的稳定的资金渠道，根据低收入人群住房状况，按财政收入的一定比例投入住房保障，又要建立稳定的税收优惠政策‘从供需双方来活跃中低收入群体住房市场。住房保障金融政策是指政府通过运用各种金融手段，刺激保障性住房的建造或消费，以解决中低收入家庭的住房问题，其又包括面向保障性住房建造而提供的金融政策，及促进保障性住房消费而提供的金融政策。

美国住房保障政策特点：

住房政策和收入融合。

自有住房一直是美国住房政策的中心。20世纪30年代的新政改革了住房融资系统，使自有住房比以前任何时候都更容易获得，也更能承受得起。从20世纪90年代起，各级政府为了促进自有住房率，特别是低收入和少数种族住户的自有房率而采取了一系列措施。联邦税法为促进自有房率而提供的税务优惠政策位列所有住房资助政策之首。

收入融合可通过多种方式实现，有些致力于帮助低收入住户居住在更富裕的社区，如针对租房券所有者的迁移计划、分散建设的公共住房、地方包容性区划项目。另一种形式的收入融合是在同一建筑或建筑群中包容了不同收入的住户群。通常这种住房被称为收入融合性住房。

面向群体特点：

保障性住房和商品房面对的客群是不一样的，保障性住房一般是城市低收入群体，商品房面对的是有一定经济实力的客群，甚至，还要是属于比较富裕的一些人。廉租房：符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭

公租房：新就业职工等夹心层群体

经适房：向城镇中低收入家庭

保障模式特点：

美国保障模式特点：

增加供给模式：指由联邦政府支付全部或者部分资金给当地公房机构或者私营生产者，由他们新建或者修复现有的建筑以增加保障性住房供给。增加供给模式可以分为以下二种:一是由政府直接兴建，即指政府用财政拨款直接为中低收入群体建造住房，在美国的住房保障政策中，比较典型的项目是公共住房;二是补贴房地产开发企业或非盈利机构建房，即政府通过向房地产开发商提供低息贷款或减免地价款等措施，刺激其兴建保障性住房，也可以给州或地方政府提供组团基金，使他们有更多的自由开发自己的项目。

补贴需求模式：着眼于直接给中低收入群体提供资金援助，以提高居民住房消费能力，带动住房需求增长。按需求方对拥有住房权利的不同，补贴需求模式又可以分为两类:一是租房补贴，即政府对低收入群体的房租给与一定的补贴，目的在于提高弱势群体租房支付能力，如美国自1980年代起实施的租房优惠券计划;二是购房补贴，即在居民购买住房的环节，给予一定的优惠待遇，或补贴住房购买者，如为实现以自有住房为代表的“美国梦”而采取的一系列金融、税收优惠政策等

我国住房保障模式：

增加供给模式下的项目主要以经济适用房和廉租住房为主，但在各地的实践探索中，一些经济发达的地区推出了配套商品房、限价商品房以及面对城镇中低收入居民的经济租赁房政策等;

补贴需求模式下的项目主要有住房公积金，以及各种针对中低收入家庭消费者的金融、税收等政策。

保障制度特点：

发达国家：

对保障群体有准确的界定，居民收入审查制度相对完备。实施住房保障都是以收入和住房(或资产)状况作为准入条件，只有收入低于某个水平才能申请政策性住房。

我国：

“最低收入家庭承租廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房、处于中低收入与高收入家庭之间的城镇“夹心层”购买限价房。但审核制度不完善，并不能真正掌握购房者的实际收入，使得经济适用住房政策的供给对象审查难以建立在客观、公正和科学的基础上。产权特点：

我国：

在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是采取只售不租的供应方式，直到2004年的《经济适用房管理办法》出台，才提出实行租售并举，鼓励房地产开发商建设用于出租的经济适用房。江苏省在2006年率先在全国进行了试点，无锡、连云港、姜堰、高邮、苏州5市已经开始实施“先租后买”租售并举的“产权共有”模式。

英国：共有产权房和共享权益房

英国住房的共有产权(shared ownership)，是政府对有一定购房支付能力，但又难以在市场上承担全部购房开支的部分群体设计的一种分阶段购买住房的方式(staircasing up)。其所谓共有产权住房，允许购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥有住房的一定份额的产权(可使用抵押贷款)，通常在25%～75%，与住房协会共同拥有各自比例的住房产权。购房人对住房协会持有的产权部分支付优惠租金，租赁年限为99年，并可在具备能力后逐步申请购买剩余的产权。当然，如果住户因为自有产权份额较大，而收入下降导致其自有部分贷款还款负担过重的，还可以申请降低份额，即向住房协会出售一定比例的产权

组织运作特点：

目前许多城市的福利性住宅是由国有的房地产企业开发建设的,目前对国有房地产企业的政策优惠,并不能保证房地产企业的产出效率,也不能保证政府的投资效率。同样，以开发公司为主组织建设福利性住宅，也不能体现政府发展福利性住宅的政策意图。福利性住宅是政策性业务，以开发公司为主组织建设，开发公司以追求利润为目标，在福利性住宅上考虑多的是销售和利润，对购房者和购房数量不加限制，于是出现了高收入家庭也买福利性住宅，甚至出现了一些人买多处福利性住宅用于投资的现象。

福利性住宅的建设需要有专门的政府或半政府机构组织协调，由非盈利组织或委托房地产开发企业建设，由政府或政府委托的机构制定家庭收入线标准、审批购买资格、厘定销售价格、提供购房担保、负责使用期间物业管理。在开发建设阶段，政府视市场需求情况确定开发建设规模（以销定产），以行政划拨方式提供土地，通过减免税费、适当控制建设标准、严格开发、设计、施工等阶段的招标管理等手段控制开发建设成本；在销售阶段，严格界定销售对象，即具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，实行购买过程中的申请、审批、公示和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持福利性住宅的良好运行状态和居住环境

定价特点：

（1）建设标准要适合我国国民经济发展水平，并且要因地制宜，不搞全国统一标准。

（2）充分考虑中低收入家庭和低收入家庭的住房困难，使其在金融政策、政府优惠政策的扶持下，能够买得起、租得起。

（3）政府在建设用地、开发建设税费等方面给予优惠政策，并使这些优惠政策真正落实到住房困难家庭。

（4）实行灵活的产权制度，租售并举，消除制度壁垒，以利住房流通，顺利进入二、三级市场。

（5）严格招投标制度，同时，保证开发商、承包商合理的经营利润。

金融特点：

住房公积金：

国家住房公积金的施行强度采取分别对待的政策，即条件差的城市和企业可以少交点，有条件的城市和企业可以成倍提高公积金存缴占工资的比率。住房公积金存贷款实行低息原则，即利息的低进低出，不以赢利为目的，不受银行利率的影响。

个人住房抵押贷款：

个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款和政策性个人住房抵押贷款。商业性贷款：由于商业性个人住房抵押贷款是一种纯商业行为，银行以赢利为目的，同时承担相应的风险。政策性贷款：政策性个人住房抵押贷款是国家政策性住房金融机构面向居民个人进行的住房抵押贷款

税收政策特点：

（一）间接税为主的庞大房地产税收体系

(二)针对土地的税收较多

(三)税收主要集中于住房交易环节

(四)住房税收优惠政策主要集中在供给方

(五)住房保障税收政策倾向于间接税优惠

(六)基本没有针对抵押贷款利息支付方面的税收优惠政策

物业特点：

保障性住房的居住者，年龄不同，文化背景不同，习惯不同，方言不同，职业不同，受教育程度不同，容易产生文化碰撞，给物业服务带来困难。

这里有部分业主物业消费意识淡薄，拖欠、拒缴物业服务费的原因，还在于物业收费超出了低收入家庭的经济承受能力。这些社区的业主大多来自低收入家庭和城市周边农村失地居民，许多住户仅能维持基本的生活消费开支，有的还需政府救助补贴，每月不菲的物业费

用无疑加重了其经济负担。因此，这些保障性居住小区经常因为物业费导致物管企业与业主、业主委员会的矛盾冲突。物业公司当初进驻这些小区是因为可以先期获得业主拿房时必交的物业押金，或者冲着社区配套用房经营租赁收入而来。随着这些收益的减少消失，加上无法收到足够的物业费用，物业公司往往无法坚持下去甚至出现单方撤走的情况，由此导致社区出现混乱局面，严重影响了安置居民居住和生活质量。

当前保障性住房物业服务基本上还在探索阶段，有许多的问题有待解决：如保修期间内代建方如何保修的问题；停车收费如何与管理部门分成的问题；我们物业管理部门与公房管理部门之间关系的问题；保障性住户不遵守保障性住房管理规定应由哪个部门来处理的问题；政府应承担的费用如何兑现等等。暴露了保障性住房物业服务模式与传统的物业管理法律和政策规定方面的不相适应。

公共物品特性

具有排他性和非竞争性,属于准公共物品范畴。排他性一方面表现为排斥其他收入群体来分享政府的这种福利;另一方面在城市贫困群体内部,在政府实物配租数有限时存在获取优先租住权的竞争。非竞争性则表现在对以上排他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决,否则会导致房租价格上涨,抵消福利效应,使部分低收入家庭遭受福利损失,失去了住房福利保障的效率和公平的意义。

市场信息不对称

对于普通的住房供给者而言,很难清楚地把握低收入家庭能够承租的住房的造价标准和需求数量。标准过高、数量过少不能充分满足市场需要;而标准过低、数量过多又可能产生低劣住房供给过度,造成资源浪费。

第二篇：保障房

宿松县龙门南路经济适用住房分配销售细则

第一条 根据《宿松县保障性住房管理办法（试行）》（松政【2011】56号）文件精神及规定，制定本分配销售细则。

第二条 申请时间

从2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申请的不予受理。

第三条 申请条件

经济适用住房申请对象必须符合下列条件：㈠具有县城规划区内非农户口，家庭成员均属于首次购房（含房改房），且实际居住一年以上，家庭年收入低于全县城镇在岗职工年平均工资标准2倍以下，无房或现住房面积人均低于15平方米的住房困难家庭；㈡符合条件㈠的离异人员必须离异达到两年以上；㈢符合条件㈠的未婚青年必须达到二十六周岁以上。具体细化申请条件：

1、具有县城规划区内非农户口是指申请人具有县城规划区内（按照2003年《宿松县城总体规划》规定，县城规划区范围是孚玉镇全部区域及破凉镇、五里乡部分区域）的非农户口，以户口簿登记为准；

2、家庭成员均属于首次购房（含房改房）是指申请人夫妇双方属于首次购房（含房改房），以房管部门产权登记及入户核查材料为准；

3、且实际居住一年以上是指申请人在县城规划区内实际居

米的；

3、父母无住房，但与其共同生活的子女有住房且现住房面积人均（含父母）超过15平方米的；

4、无特殊原因将自有住房出售或赠予的；

5、申请人夫妇双方已享受房改政策的；

6、其他不符合经济适用住房政策规定的。第五条 申请审批的程序和步骤：

1、有工作单位的申请人由其主管部门汇总后统一上报。申请人在所在单位申请，按要求提供相关材料并填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在单位入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在单位签署初审意见，上报主管部门审核，主管部门审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员单位复审，并进行第二次公示，公示无异议后复审单位签署复审意见，上报县保障性安居工程领导小组审批。

2、无工作单位的申请人由所在乡镇汇总后统一上报。申请人在所在社区（村）申请，按要求提供相关材料并按要求填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在社区（村）入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在社区（村）上报所在乡镇审核，所在乡镇审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员

第三篇：芜湖市保障房工程质量监督的特点及任务

芜湖市保障房工程 质量监督的特点及任务

保障房建设是事关民生的百年大计工程，涉及广大中低收入群体的民生福祉，直接关系到老百姓生活水平的提高、社会和谐稳定的大局，把保障房建设好是促进社会和谐、稳定、文明、进步的重大举措，因此，保障房的工程质量状况，牵动着社会各界人士的敏感神经。近年来，我市保障房项目建设得到快速发展，取得了一些成绩，也暴露出一些亟待改善的问题，因此，我站在对保障房工程质量监管过程中，不断提升新理念、探索新模式，用最严格的手段监管保障房的质量。在质量监督过程中，主要做了以下几方面工作。

一、严控相关责任主体的责任制度落实。

1、强化建设单位责任落实制。建设单位是保障房质量安全第一责任人，依法对所建设的保障房全面责任。我站要求建设单位选派综合素质高的业主代表，负责协调施工现场各方建设主体的建设活动。要保证保障房的建设质量安全、功能完善，不得盲目倒排时间，任意压缩合理工期;不得明示或暗示设计、施工等单位违反工程建设强制性标准条文，取消建筑节能、降低质量标准。

2、加强工程前期勘察、设计水平。建设工程质量首先取决于设计的水平，应该对设计前期工作给予高度重视。我站要求建设单位应委托实力强的勘察单位进行现场测量和勘察，使勘察成果尽可能完善、准确，为工程设计提供真实、可靠的基础资料；建设单位应委托高资质的设计单位进行图纸设计，在设计过程中，设计单位派专人与建设单位做好衔接工作，为工程建设提供及时、准确、详细的设计图纸。

3、突出对施工、监理单位的监管。施工、监理单位是保障房工程建设最重要的责任单位，要建设好百姓满意的安居工程，要求施工、监理单位必须建立健全完善的质量保证体系。我站时刻监督施工单位做到不转包、不违法分包，不偷工减料，按图纸设计文件和施工技术标准施工，监理单位按规定监理，并建立健全教育培训制度，保证所有施工管理和作业人员经过教育培训且考核合格后上岗。及时对施工或者竣工验收中出现的质量问题进行返修，切实承担起对已竣工验收合格并交付使用的保障房工程的质量保修责任。

4、严控工程建设过程中的检测工作。我站发文要求保障房项目应委托有资质的国有检测机构，承担原材料、构配件及实体质量的检测工作，对高层保障房的变形观测，按《关于印发<关于加强我市房屋建筑工程质量检测和监测工作的管理规定>的通知》（【2011】18号文件）要求，委托有资质的第三方进行观测，确保工程检测的真实性、可靠性。

5、完善了“三个体系”，制定了“四个一律”。在加强保障房工程质量宏观监管方面，我站要求建设、施工、监理等相关单位完善各自的质量管理体系；制定并完善了鼓励诚实守信、惩戒违法违规的责任追究体系；并自我鞭策，要求我站内部完善务实高效的工程质量监督服务体系。对不按规定建设的工程，严格按“四个一律”进行监管，即对未达开工要求的一律不得施工，对存在违法行为的工程一律停业整顿，对涉及违法行为的建设活动一律按上限处罚，对触犯刑律的单位和个人一律追究行政责任。

二、强化工程建设过程中的质量监督。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）的要求，我站有针对性地对保障房工程实行最严格的质量监督，主要体现在以下方面。

1、严格执行施工图审查制度。保障房建设必须严格执行施工图审查制度，施工图设计文件必须经审图机构审查通过，施工图设计文件修改涉及公共利益、结构安全或者工程建设标准强制性条文的，应当经原施工图审查机构重新审查，审查合格后方可实施。未按国家有关规定办理施工图审查的工程不得开工建设。

2、大力宣传贯彻《安徽省保障性住房建设标准》。保障房建设的各方责任主体要建立、健全和落实各项质量管理制度，根据安徽省《安徽省保障性住房建设标准》（DB34/1524-2011）要求，严把“五关”——规划选址关、设计审图关、建筑材料关、工程施工关、项目验收关。设立永久性标识牌，实行保障性保障房规划、设计、建设、监理、施工、质监、图审终身负责制，确保保障房工程质量安全及使用功能完善。对在保障房建设过程中不执行或违反《标准》的行为，坚决依法进行查处。

3、积极推行工程质量巡查制度。将保障房工程质量监督作为我站的工作重点，加大了日常监督抽查频率，并通过开展多种形式的保障房专项检查，力求提前发现问题，尽早解决问题，把质量隐患消除在萌芽状态。巡查工作中突出了“两个重点”，即巡查的对象重点突出工程实体质量相对较差的保障房项目；巡查的内容重点突出责任主体质量行为、强制性条文执行情况。巡查工作中做到“四个结合”：（1）工程质量巡查和监督检测相结合。通过监督检测提高巡查工作的科技含量，增强巡查工作的威慑作用；（2）工程质量巡查和不良行为记录管理相结合。坚持查纠并举，查处并重，对参建各方的不良行为进行通报、记录和处罚；（3）工程质量巡查和差别化管理相结合。对工程质量控制较好的地区、责任主体和工程项目，减少巡查频次，对工程质量控制较差的，列入重点监管对象，进行重点巡查；（4）工程质量巡查和项目监督相结合。巡查中发现的重要问题要纳入工程质量监督报告中，作为工程能否竣工、备案的重要依据。

4、加强了对工程质量通病的治理。我站印发《加强保障性安居工程质量通病防治工作的若干措施》，要求施工单位在工程开工前认真编制《工程质量通病防制措施》，监理单位有针对性的编制《工程质量通病监理实施细则》，并要求监理单位的平行检验要突出对质量通病的控制，在监督抽查、巡查中，重点检查各责任主体对质量通病控制措施的落实，并通过分户验收降低质量投诉率，提高社会满意程度。在质量通病治理工作中，我站明确思路，突出重点，总结经验，加强管理，具体表现如下：

（1）明确质量通病治理思路。实体质量通病是表象，施工工艺通病、质量管理通病才是根源。为此，在治理工程实体质量通病的同时，我站积极引导相关单位重视施工工艺通病和质量管理通病的治理工作。

（2）突出质量通病治理重点。根据质量投诉调查分析，因渗漏（屋面、卫生间、外墙、外窗等渗漏）、室内几何尺寸过大偏差、现浇板开裂、墙体裂缝和空鼓约占全部投诉量的九成。此四类质量通病已成为当前工程质量的主要问题，因此，我站在保障房工程监督交底和监督验收过程中，将上述质量问题作为实体质量通病治理的监督重点。要求相关单位要认真分析，产生上述实体质量通病潜在的施工工艺和质量管理中的问题，并有针对性地开展相应工艺通病和管理通病治理。

（3）总结质量通病治理经验。我站将继续加强通病治理经验的总结、推广工作，并选择适合的项目，进行通病治理示范，总结经验后，向全市推广。

（4）加强质量通病治理管理。将质量通病治理工作与工程质量巡查、不良记录管理、分户验收等工作相结合，对因质量通病治理不力而造成重大投诉的，在优良工程评审和先进单位、先进个人评审中一票否决，同时对责任主体严格处罚。

5、加大了对保障房工程装修的监督力度。为了保证保障房的基本使用功能，我站严格按要求统一了初装修的最低标准，防止通过降低设计标准、降低构配件档次来减少投资、坑害百姓的事件发生。鼓励并引导建设单位将土建工程与装修工程同步设计、同步施工，避免在二次装修过程中造成不必要的浪费。在装修施工过程中，通过对项目的抽查、巡查、专项检查，监督各参建责任主体完善质量责任制，加强了对参建单位的质量行为监管；加强了对装修用主要原材料的质量控制、施工和监理企业的质量管理、检测单位的质量行为等监督力度；加大对给水管材管件、卫生洁具、电气设施、进户门安装质量的监督力度。对参建单位严格要求、严密监控、严格整改、严肃执法。

6、加大了对保障房工程建筑节能的监督力度。建筑节能工程质量能否得到有效保障，关系到国家节能减排政策的落实和可持续发展战略的推进，质量监管意义重大。我站坚持把建筑节能工程质量监管作为重点工作来抓。首先，严格规范标准的执行，从设计、施工图审查、节能材料质量控制、按图施工和质量检验等方面，加强对强制性条文执行情况的检查和巡查。对降低设计标准、使用不合格材料、不按图施工、出具虚假检测报告行为一旦发现决不姑息，不但要严格整改，更要严肃处罚，以此提高责任主体执行节能政策和节能标准的自觉性。其次，对建筑节能工程易出现的质量通病开展了两次深入研究探讨会，并响应上级部门号召，加大对建筑节能新技术、新材料应用的推广力度，加快对有关提高建筑节能地方标准编制工作的推进速度，逐步提高建筑节能质量监管水平。

7、全面推进住宅工程分户验收制度。严格按照《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》要求，对分户验收的程序、方式、内容及验收人员作出了更为具体的规定，促使施工单位狠抓施工过程的质量控制。在分户验收工作中，发现存在空间几何尺寸实测值与分户验收资料不相符、布点标识不正确等弄虚作假行为，当场宣布分户验收无效，分户验收资料作废，责令建设单位重新组织分户验收。在全面推进住宅工程分户验收工作过程中，我站以“树立一个观念，加强一个措施，发挥一个作用”，统一了各监督员的监督尺度。

（1）“树立一个观念”，即树立不开展分户验收工作就是违法的观念，坚定推进分户验收工作的决心和信心。

（2）“加强一个措施”，即治理分户验收走过场、流于形式措施。加强对分户验收的监管和指导，要求各监督员对分户验收的抽查复核量不少于20%。实行分户验收问责制，并与质量投诉责任追究相结合，在实际操作中我站以监督交底方式对可能发生的问题进行预见性指导，同时适时召开分户验收现场推进会，以发挥典型样板示范作用。

（3）“发挥一个作用”，即发挥分户验收对质量通病和用户投诉的防控作用，通过分户验收及时发现问题，并在竣工验收前解决问题，降低质量投诉率，提高用户满意度。

8、加大了行政处罚力度。2012年是我市建设工程领域的“行政执法年”，我站按市住房城乡建委要求，以铁的面孔、铁的纪律和铁的手段加大了对质量违法行为的监督查处力度。在执行过程中，一方面进一步完善了不良行为记录制度，对质量行为不规范、实体工程存在较大质量问题工程的主要责任人进行约谈，并对违法违规行为进行不良行为记录；另一方面，对保障房项目暴露的严重质量问题，迅速启动了行政执法程序，严肃追究违法违规者的法律责任。在行政处罚上坚持单位和个人相结合的原则，即处罚责任单位，也处罚违法责任人，促进了企业提高质量管理意识，同时也规范了项目部的质量保证行为，有效提高了保障房工程质量。在查处问题的同时，也鼓励保障房的参建单位积极开展创优活动，对在保障房建设过程中表现突出的单位和个人给予通报表扬，激励保障房工程建设中多出优质工程、精品工程、受百姓称道的“正能量”工程。

9、完善了差异化监管模式。根据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》的精神，我站全体干部员工通过考察学习，集思广益，不断创新，把工作的重点和重心统一到探索顺应新形势下质量监督模式上来，有效整合了执法力量和资源，按照分类监管的原则，全面实行差异化监管。一是以法律、法规、规章和工程建设强制性条文为依据，采取监督抽查、抽测和飞行检查为主要方式，执法必严、违法必究，树立质量监督行业管理的权威性和震摄力。二是逐步利用信息化监管平台创新服务技能，提升监管水平，通过打造企业信息库、工程项目库、从业人员库、工程质量业绩库这四个库的建设，推进质量监督工作中的信用业绩管理，力求做到高效的差异化监管。

以上是我站近年来对保障房工程监督过程中，已经实施或即将加大监管的主要措施，可以肯定，2013年我们将面临全新的、极富挑战的形势。随着区划调整后我市拥江发展建设的提速，芜湖在安徽“双核”地位将进一步得到巩固，基本建设投资规模还将大幅度增加，保障房工程建设任务也会随之变得更繁重，社会对保障房的质量要求也会不断提高。而且，由于我市保障房建设项目多数存在时间紧、任务重、资金少等问题，部分项目由于决策晚、动迁难、造价低、参建单位实力弱原因，质量监管难度非常之大。另外，由于三年前我市在全省率先实施保障房安居工程，今年刚好进入保障房分配的高峰期，众所周知保障房是面向低收入和中等偏下收入住房困难群众，如果把存在质量问题的保障房分配给急需住房的百姓，就会损害他们的利益，从而失信于民。所有这些都表明，保障房的质量监管工作将会进入一个非常时期，一个关键时期，一个充满挑战的时期。对此，我站全体人员必须保持清醒的头脑，要把保障房工程质量监管工作上升到政治的高度、民生的高度、社会和谐稳定的高度去认识；要本着对国家负责、对社会负责、对历史负责的态度，迎接历史的挑战。

非常时期，必须采取非常的手段，以确保保障房工作目标的实现。当前和今后一段时期，我站对保障房工程的监管将以建设公正、廉洁、高效的执法工作体系为目标，抛开传统的思想观念，转变职能、大胆创新，以全新的思想开创全新的工作局面，促进保障房工程质量监管工作水平再上新台阶。要坚定必胜信心、明确奋斗目标、发挥聪明才智，在保障房工程质量监管工作中为政府把好关，为百姓做好主，体现质量监管工作的崇高责任感，不辱“质量卫士”的光荣使命，为芜湖市保障房建设事业的科学发展做出新的更大的贡献！

2011年国家建设部专家组在芜湖进行了为期2个月的保障房项目专项检查，对每个工地、每栋楼进行了细致的检查，从反馈情况看，总体质量受控。专家组表扬了我市保障房建设过程中很多好的做法，甚至说出“全国保障房看安徽，安徽保障房看芜湖”这样一段佳话。在各上级主管部门的高度重视下，在参建单位的齐心协力下，我站一定会把保障房工程监管好，有理由相信，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千年梦想，很快就能在江城大地实现。

本文作者：戴林，工作单位系安徽省芜湖市建设工程质量监督站，文中所述不足之处，欢迎批评指正。

第四篇：保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。

期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。

市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景

全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些„夹心层‟人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在„十二五‟期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。

主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。

农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。

根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。

小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。

深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。

很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。

房企的算盘

“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。

首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。

“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。

“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。

而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。

“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”

然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。

2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。

据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右，为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。

保障房建设资金压力巨大

“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。

目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示，在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。

2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。

也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中，姜 伟 新 表 示，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。

根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1.3万 亿 元。姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。

社会资本尝试

实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。

对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。

类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。

在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示，中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。

目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。

企业期盼规定

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。

记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。

张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。

“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量。” 张 玉 良 向 记 者 强调。

规划与现实：第一批居民喊苦

根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。

目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。

周边环境较乱 人员混杂

泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。

何时交付使用 住房保障房未定

乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房验收

关于保障性住房落实分户验收工作及验收程序的温馨提示

一、综合检查要求

1、所有工程量按图纸设计(包括设计变更内容)要求完成；

2、节能、幕墙、钢结构等专项验收已通过，验收时发现的问题已整改；

3、规划、环保、消防、防雷、室外道排工程等专项验收合格，城建档案初验合格；电梯验收合格

4、分户验收及要求

分户验收前建设、监理、施工单位等应提前制定进度计划、方案并通报我站,方案应明确参加验收人员、验收方法、进度安排、常见问题的整改措施、复查等内容，分户验收工作应在综合检查前一周完成且发现的问题已整改。

分户验收严格按照省住宅工程分户验收细则执行，实行“渗”“漏”一票否决。

参加分户验收人员应由建设单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及施工单位项目负责人、相关质量、技术人员组成。有分包单位的，分包单位负责人及专业技术有关人员应参加分包项目的质量分户验收。已经实施前期物业管理的，物业公司应当派人参加分户验收。已摇号确定为保障性住房中签户的，由中签户选出一名住户代表参加分户验收；

5、建设单位（或代建单位）、监理单位、总包单位、设计单位、住户代表联合检查且问题已整改；

应在工程竣工验收前组织住户或住户代表、区主管部门、属地社居委及相关利益单位应参加，设计单位应有建筑、水、电等专业的设计人员参加，6、综合检查要求单独报书面申请 要求建设 监理 施工 设计院（有必要的话相关检测机构参加）各单位盖章签字 然后再进行综合检查；

7、正式供水、供电应验收合格

二、时间要求

1、综合检查必须在竣工验收20天以前进行；

2、竣工验收必须在交房前不少于10天进行

三、现场准备

1、工程资料 ①分户验收表 ②施工许可证、规划许可证、规划验收核实证、环保、消防、防雷验收验收合格证、城建档案预验合格证、精装修工程室内环境检测报告；

③幕墙图纸核查；二次深化设计应经原设计单位认可且应经审查合格； 玻璃幕墙工程所用各种材料、五金配件、构件及组件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；结构胶的邵氏硬度、标准条件拉伸粘结强度、相容性试验；

石材用密封胶的耐污性试验报告、后置埋件的现场拉拔强度检测报告、防雷装置测试记录； 石材弯曲强度、室内用花岗石的放射性、石材用结构胶的粘结强度、复试记录

铝塑复合板的剥离强度报告；硅酮结构胶相容性的剥离粘结性试验报告； 幕墙性能检测报告（抗风压、空气渗透、雨水渗漏及平面内变形性能检测报告）及结构胶相容性报告；

④节能工程

节能设计计算书、简表、专项审查意见；节能设计变更、审查意见、重大变更备案记录；新型外墙保温体系专家论证方案、意见；

外墙保温体系型式检验报告、备案证明文件、保温隔热材料质量证明文件及进场复验报告；

保温砂浆的同条件试块实验报告；

外墙保温现场拉拔试验报告；钻芯取样检测报告；

面砖饰面的面砖、勾缝剂、粘接剂合格证、复试报告、拉拔实验报告 ⑤门窗工程

门窗性能检测报告（水密性、气密性、抗风压、传热系数、中空玻璃露点、可见光透射比、遮阳系数）、现场气密性检测、淋水实验记录

进户门合格证、复试报告，进户门的性能应符合设计及回迁合同要求 ⑥装饰、安装工程

墙地面饰面砖的合格证、复试报告；

电线、电缆、开关插座合格证、进场复试报告（截面积、电阻值）； 进户门合格证、进场见证取样检测复试报告，应与设计文件、购房合同一致，相关性能应满足设计要求；

防水材料的合格证、进场见证取样检测复试报告、厨卫间、屋面蓄水检验记录； 烟气道合格证、进场见证取样检测复试报告

卫生洁具（包括马桶、洗面盆、拖把池、淋浴设施等）、洗菜池合格证、复试报告

室外排水系统窨井盖合格证、专项验收记录

2、现场要求

①房间几何尺寸测量必须进行原位标注(标注测量位置及测量数据)，检查复测数据必须与标注数据一致，否则全部分户验收重做；

②有防水要求的房间必须在综合检查或竣工验收前蓄水不少于24小时，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排烟、排气管道出屋面高度不应小于2.0M，天沟、檐沟、檐口、泛水、水落口、变形缝、伸出屋面管道的防水构造完善、雨水篦子安装完整

④厨、卫与相连地面标高差、防滑措施应符合设计要求，墙面防水高度不小于1.8m；冷热水管安装位置正确，防溅开关插座符合规定；厨房和卫生间的排水立管应分别设置；

⑤门窗应开关灵活、五金配件安装完善，安全玻璃使用必须符合规定；窗台高度小于90cm的应加设防护栏杆

⑥牵涉到安全防护的楼梯扶手、护栏、窗台等高度、立杆间隙、防攀爬措施应符合规定，楼梯平台宽度大于0.5m时，防护栏杆高度不小于1.05m，其余处栏杆高度不小于0.9m，梯段净宽不小于1.05m，平台净宽不小于1.2m ⑦室外走廊、平台等应有排水坡度、设置排水口，变形缝应采取防水措施，无障碍设施应符合设计及规范规定

⑧室外道排系统排水检查井、化粪池的底板及进、出水管的标高符合设计要求；井盖的选用符合我站要求

⑨所有墙地砖铺贴不得有空鼓脱落现象；加气混凝土砌块墙体抹灰、水泥砂浆地面不得有空鼓、开裂、起砂现象

⑩内门应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允许偏差项目必须符合第5.2.17、5.2.18的规定。