房地产司法鉴定估价解析

第一篇：房地产司法鉴定估价解析

201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞

房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的

案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷 一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开 发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某 房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为 2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评 估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要 的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响 评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交 易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与 申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违 法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估 价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未 取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售 许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发 有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的 情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假 设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。”

后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执

行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋 租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充 提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》 复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一 致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价 结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估 报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路 54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估 价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办 理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载 用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托 书》记载为准。估价假设在办理估价对象的《房屋所有 权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程 中所产生的费用对估价结果的影响。截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方 也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。房地产司法鉴定估价解析资产 评 估

ZICHAN PINGGU 根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房 预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权 以出让方式取得、用途为商业用地。估价假设在办理 估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法 和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价 结果的影响。在估价时点估价对象已经出租，但是委 托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该 租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚 未办理分户的《国有土地使用证》。估价人员也未查询 到所在宗地的土地权属状况。而估价对象所在建筑物 为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许 可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商 业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土 地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关 规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同 时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价 对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估 报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新 区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的 出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市

场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租 情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收 益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行 估价。

解剖（存在的问题）：

通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评

估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存 在以下几个问题：

一、现场查看的问题

《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房 地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场 感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法 鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房 地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及 的房地产评估具有特殊性。不管从评估的程序上还是 估价的依据上的要求都更加严格。依据《全国人大常 委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴 定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意 见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴 定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。可见，作为 要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现 场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进 行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估 结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的 一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查

看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时 候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人 信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案 中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而 仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错 误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问 题

本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某

建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆 车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方 当事人，有缺乏公正之嫌疑。可见，估价人员保持中 立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么 的重要。只有程序合法，才能保证实体公正。本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意 细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估 报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观

公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质 疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显 得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛 普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致 了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子 吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作 中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种 原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人

员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。笔201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务

者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到 场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行 现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查 看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同 前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。而 且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖 和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机 构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提 前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场 的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估 机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人 员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确 认。因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况 下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是 有法可依的。

三、评估资料提供的问题

本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》 是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不 配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的 性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴 定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土 地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产 估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主 观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一 审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作 为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许 的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司 法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限

内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院 批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估 价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有 效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案 件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提

供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人 民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要 求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用 证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定 能够调阅得到的。当然，由于法院的工作人员不是专 业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门 不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估 资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继 续进行。评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司 持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部 门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行 政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权 属认定工作带来不便。在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为 顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法

院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法 确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不 可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具 评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用 途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由 委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否 则，评估机构可以终止鉴定。

四、租赁合同是否应给予考虑的问题

本案中估价对象是商业用房，估价人员现场查看

时估价对象已经出租，估价机构仅因为委托方未能提 供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对 估价结果的影响是不恰当的。委托方未能提供其《租 赁合同》，并不能否认租赁事实的存在，法院在委托书 中也未明确是否考虑租赁合同的影响。这种情况实际 操作中比较多。作为法院，不是专业的评估机构，对租 赁合同对评估结果的影响并没有明确的认识，当然不 会在委托书中体现，是可以理解的。因此，作为受托的 评估机构，在接受委托后经过现场查看了解了估价对 象的基本情况后，就应该及时与法院沟通，告知租赁情 况的存在对评估结果存在的重大影响，由法院根据对资产

评 估

ZICHAN PINGGU 租赁合同的效力的认定后，在委托书中明确是否考虑 租赁合同的影响，然后估价人员根据委托书中的要求 进行评估。不应该在未与法院针对租赁情况进行沟通 的情况下，直接认定为不考虑租赁合同的影响，这样可 能会损害当事人的利益。

五、建筑面积、房屋用途以《委托书》记载为 准是否合适的问题

本案中，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所 有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以 委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看 用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。笔者认为： 房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人 员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准 也存在一定的问题。估价对象的用途、建筑面积是影 响评估结果的关键性的数据，直接影响了评估结果的 大小，而法院不能对估价对象的用途及建筑面积进行 认定，建筑物的用途应该是依据合法性原则，根据规划 局批准的用途及房管局认定的用途为依据，建筑面积 的大小只能依据有测绘资质的专业机构进行测绘后得 出，建筑面积应该由面积测量报告或者房屋所有权证 或者不动产登记簿确认。法院没有对建筑物的用途和 建筑面积进行确认的职权。实践中，有时侯还会出现 针对某些未办证的建筑物进行评估时，法院要求评估 公司进行测量后出具评估报告的情况，这是不恰当的，作为评估机构是没有进行房地产测绘的资质，如果评 估机构进行测绘后，拍卖机构依据评估机构测绘的面 积进行拍卖，均可能极大的损害了双方当事人的利益。而且评估报告存在重大瑕疵，当事人是随时都可以此 为由推翻评估报告。

因此，本案中关于估价对象房屋的用途部分，估价 人员也应该到规划部门及房产管理部门核实，本案中 关于建筑面积部分，估价人员应该到相关部门，比如： 房地产管理局查阅办理预售许可证时是否进行了测 绘，或者查阅建筑面积的来源。如果确实没有相应的 合法的书面依据来支撑建筑面积的来源，就应该要求 委托人聘请专业的测绘机构对本次评估的估价对象的 建筑面积进行测绘后再进行评估。因为估价对象在拍 卖后也涉及到要进行过户的问题，过户必然涉及到房 屋的用途、建筑面积的大小，所以，对房屋的用途、建筑 面积的大小的确定工作如果在评估阶段就做到合法合 规，是非常重要的，能够为后续的拍卖、过户工作减少

纠纷，确保执行案件的顺利进行。

六、估价依据是否充分，是否经得起质证的 问题

本案中，被执行人在对评估报告的异议中提到“缺 乏交易案例的证据”，可见，作为估价机构出具的房地 产司法鉴定估价报告一定要在每一个细节上能够经得 起双方当事人质证，司法鉴定涉及的房地产评估具有 特殊性，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除 遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关 规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义 务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质 证。因此，不管是估价的程序还是实体上，每一个环节 都应该经得起法官、双方当事人的质证，这就对我们从 事司法鉴定估价的估价人员提出了更高的要求，要有 强烈的证据意识，时刻想到我们的评估报告就是一份 鉴定结论，是证据的一种，从参数的选取，案例的调查、选用，资料的采用都要有理有据，做到程序合法，实体 公正。

（作者单位：四川中联恒通资产评估有限公司）

第二篇：房地产司法鉴定估价规范研究

房地产司法鉴定估价规范研究

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实

性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

第三篇：房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

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房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析 作者：罗静

来源：《法制博览》2013年第09期

作者简介：罗静（1963-），女，四川峨眉人，主检法医师，研究方向：房地产评估、土地评估、资产评估。

攀枝花市中级人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、合理的价值评估提供一点看法。

【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策

一、房地产估价司法鉴定的定义

房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。

房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。

二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策

2010年至2013年4月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。121件案件中，单纯涉及房地产评估案件106件，涉及房地产评估、资产评估、土地评估案件15件。121件案件中，因资料不齐或当事人达成和解协议而撤回评估的案件有9件。

121件房地产评估案件呈现以下特点：

（1）由于法院在执行过程中，被执行人因执行其财产出现不满，部分当事人出现法院组织评估机构选择时不到场、不提供房产资料、不配合评估机构的现场勘查等。

（2）部分当事人因对评估结论不满而拒绝交纳评估费用。

（3）当鉴定、评估公司出具鉴定、评估征求意见稿时，法院会将该稿提交当事人。有些当事人在异议期内不提出异议，而在异议期过后提出异议。

（一）房地产估价司法鉴定中存在当事人不配合问题

房地产估价司法鉴定，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果价值种类较多，例如，用于协议转让的，为快速变现价值；以资抵债的，为抵偿价值；用于财产分割的，为现有公开市场价值；用于拍卖执行的，为拍卖参考底价。在房地产估价司法鉴定实践过程中，由于诉讼案件的背景复杂，各种各样的情况都会存在，进而造成房地产估价司法鉴定实践过程中会出现和普通房地产估价多且复杂的问题。

笔者结合多年房地产司法鉴定评估工作实践及遇到的一些实际案例，认为在房地产司法鉴定评估实践中，最为突出的问题就是评估过程中相关当事方的配合难问题，下面就对该问题及解决对策谈一点浅见。

在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事经济纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产估价结果对案件中的各方当事人的切身利益会产生重大影响。并且，不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。例如，如果诉讼背景为以资抵债，那么房地产资产拥有方就会倾向于其房地产估价结果越高越“合理”；但同样的情况，如果诉讼背景变成了财产分割，那房地产资产拥有方自然又会倾向于其估价结果越低越“合理”。由于房地产评估在司法鉴定中的特殊影响，造成在工作实践中，估价过程得不到相关当事人的积极配合。

首先，当事方的不配合问题有时表现在相关资料的提供上。在工作实践中，我们曾遇到过这样的情况，该案例中，估价对象为一中型电冶金工业的配套生产厂房，诉讼背景为以资抵债。在整个估价工作过程中，当事方都拖延甚至以种种理由拒不提供房地产评估的相关资料，造成估价工作很难顺利进行。当评估机构将估价结果初稿提交法院后，当事方又拿出原拒不提供的资料，以此为据，对评估机构出具的估价结果提出异议。当事方的如此行为，造成了该司法鉴定评估工作的反复拖延，进而严重影响了整个司法审判的正常进度。

其次，最常见的情况是，现场勘察时相关数据的收集（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，而估价人员在对周围类似情况房地产调查时也常会受到当

事方一定程度的干扰。在遇到此类问题时，我们在工作实践中一般会要求评估人员在不同时间段对估价对象房地产进行多次独立勘察，从而收集到客观数据，在此调查基础上采用科学的评估方法得出客观的、令人信服的估价结果。

另外，在工作实践中，我们发现有时当事方的不配合，是由于一些客观原因（比如对房地产一些专业知识的所知不够）造成的。在一宗财产分割案件中，被告方所属住宅房地产为“房改房”，未进行过房屋分户平面图测绘，原告方在评估现场勘察过程中提出他们认为房屋的实际大小与资料（房产证复印件）数据不符，认为资料不真实；而被告方认为自己有理，对评估勘察工作有抵触。评估人员为当事双方就此种“房改房”的特点及房屋测绘的相关知识做了较为详细的说明，最后在法院工作人员调解下，当事双方均作出让步，同意就以现有资料数据作为评估依据。从以上情况可以看出，在这种类型的配合问题处理上，评估机构和法院之间的沟通，以及评估机构与当事方之间的沟通是很重要的。作为法院更应该支持、配合做好评估工作，这样才能保证房地产评估顺利进行。

（二）房地产估价司法鉴定中评估机构收取评估费用存在的问题

房地产评估机构在接受法院委托房地产评估的案件后，按照法院的要求完成房地产评估工作，因此依据司法鉴定收费标准收取评估费用是合理、合法的。评估机构以往是在评估工作结束后再向当事人收取评估费用，但在房地产估价司法鉴定中，当事人时常出现因对鉴定结论或对案件判决不满意拒绝交纳评估费用的情况。

根据《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第十七条规定：“鉴定费用应当由当事人交纳的，由司法技术管理部门通知当事人在5日内向鉴定机构交纳，并告知当事人逾期不交将视为自动放弃鉴定申请，并承担相应法律后果”。针对以上存在的问题，我院要求涉案的当事人向评估机构先期预交部分评估费用，待评估机构的正式报告发出前，交清剩余评估费用。但对于经济条件确有困难的当事人，评估机构应承担专业机构的社会责任，建立“鉴定救济”制度，可根据实际情况对确有困难的当事人实行减、免、缓交评估费用。

（三）关于当事人在异议期内不提出异议，而在异议期后提出的问题

根据《四川省高级人民法院法院委托鉴定管理办法》第二十二条规定：“当事人应当在收到征求意见稿5日内，以书面形式向司法技术管理部门提交回复意见，无正当理由，逾期不提交的，视为无意见”。法院司法技术管理部门在将鉴定、评估报告征求意见稿提交给当事人时，即会书面告知当事人的异议期限和逾期未提交异议应承担的法律责任。如果在异议期未提出异议，视为当事人对鉴定、评估报告征求意见稿无异议。当事人在异议期后提出的异议，法院将不予认可。

三、结语

综上所述，房地产估价司法鉴定在司法实践活动中起着十分重要的作用，因而也承担着较为重大的责任。要顺利完成法院委托的房地产评估案件，法院及评估机构应做好以下几方面工作：1.法院司法技术管理部门应要求当事人积极配合房地产评估工作，提供房地产评估的相关资料；当事人拒不提供的，法院将依法在房产及土地管理部门提取相关资料；2.在房地产评估机构进行现场勘察时，法院司法技术管理部门应通知双方当事人到场；确有必要的，还要通知案件承办人到场。法院司法技术管理部门应告知当事人在现场勘察时不到场应承担的法律后果；3.房地产评估机构应组织有资质的评估人员开展评估工作；4.评估机构应按规定出具评估报告，并加盖评估机构印章。在评估报告中应有评估人员本人签名，及加盖本人房地产注册专用章。

要圆满完成房地产评估项目，只有法院与评估机构积极沟通、配合，才有利于司法鉴定各个环节工作的顺利开展。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.[2]卢新海.房地产估价—理论与实务[M].上海：复旦大学出版社，2006.[3]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.[4]吴翔华.房地产估价案例与分析[M].北京：化学工业出版社，2008.

第四篇：对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考---打印

对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考

常州中瑞房地产估价有限公司 陆善斌

陈忠明

实务案例一：

背景资料：常州市××法院因审理×××财产权属纠纷案，需对评估、拍卖××××花园的壹幢别墅进行鉴定，而委托我们进行评估。

取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常州市××镇村镇建设管理服务所与当事人于2004年8月8日签置的《××××花园三期代建农民别墅房协议》。

现场查勘：委估房地产已交付，未装修，实际为暂时闲置状态。

外围调查：经向房地产所在地的建管所、土管所、居民走访，委估房地产，实际为现在极敏感的“小产权房”，建管所说尚未办理房产证，土地所说土地已为国有，但以各种理由不让查档验证，当事人无法出具正式的权证，当地居民谈到只要交上三万元，就可转让，但没有权证，电视中几曾曝光。

本案面临的主要问题是：

1）根据“代建协议”，“代建农民别墅房的房产证为村镇房屋所有权证，土地使用证为集体土地使用证；今后如果申请办理国有土地及国有房产权，所发生费用由申请代建方承担”。为此，在目前的估价时点下，委估房地产能否申办国有权证？何时申办国有权证？申办税费将是多少？均存在重大的不确定性。

2）委估房地产，土地性质不明，权属存在重大瑕疵，目前条件下，无法进行正常的买卖与过户。

3）根据“代建协议”，委估房屋宽带网、水、电、有线电视、煤气管道开通费用由申请代建方承担。因为委估房屋只是已交付，但未实际使用，相关当事人未出具有关的资料，上述费用的多少、是否已付清，也处于待定状态。

我们的思考：

1）涉诉相关当事人、执行法官、司法鉴定处对于委估房屋的目前法律环境下能否正常拍买过户，实际都是清楚的。明知不能为而要为之，合法性原则----这不是估价师所能越的红线，这也是估价师面临的重大法律风险。

2）有关人士提出估价技术路线----“按现行同类国有权证下的别墅价值扣减应该发生的税费计算出委估房地产的现行价值”，该技术路线貌似合理，但正因为将来实际发生的税费存在重大不确定性，现在估价时点下应该发生的税费也就无从谈起。所以明知不能为而为之，白纸黑字的估价报告下这“应该发生的税费”的量差所引起的后果，不是估价师所该承受的痛，这也是估价师面临的重大经济风险。

我们的处置：

根据我们的调研与分析，该房地产司法鉴定估价业务，存在重大法律与经济风险，我们出具书面回执，建议司法鉴定处与执行法官，在目前的条件下进行评估、拍卖程序是不恰当的，当由协议当事人自己协议确价。

实务案例二：

背景资料：常州市××法院因审理×××金融借款合同纠纷案，需对常房权证字××××号房屋及常房权证字××××号土地使用权证范围内的建筑物、构筑物进行评估。

取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常房权证字××××号《房屋所有权证》③××××号《国有土地使用权证》。

现场调查：委估房屋与构筑物，实际为某中外合资企业厂区内的所有房屋与构筑物，该工厂实际已停产多年，早已断电断水，只有留守人员在门卫。厂区的土地使用权与设备有另外二个事务所评估。本次评估中，房屋部分有权证、相当部分无房屋所有权证、还有大量特殊专用的构筑物，同时还涉及消防工程、隐蔽工程、绿花等。外围调查：通过对委估厂区所在地相关企业、政府部门的走访，委估厂区所在地原为纺织印染工业区，因为环保形势所需及相关政策调整，该纺织印染工业区关停转企业不再允许从事纺织印染工业，但未有相关政府部门正式的文件确认。

本案面临的主要问题是：

1)由于房屋构筑物、土地使用权、设备分别由三家机构评估，有可能存在重复评估或漏评现象；

2）消防工程、隐蔽工程由于没有确切的资料，无从下手并难于把握；

3）特殊专用构筑物由于工业区划功能的实际调整，其对于价值的影响，如何核定测算？ 4）没有房屋所有权证的房屋其建筑面积的测量与计算；

5）厂区内资产整体打包与分项分部分别出售的可能性及其对其从价值的影响？ 我们的思考：

1）估价师不是神仙，不是什么房地产都可以评，特别是司法鉴定项目，只有在可评的基础资料足够的前提下，方可操作。对于消防工程、隐蔽工程，必须有相关方提供足够的资料，如：地下管道、地下管线的①材质②数量清单③设计图④施工图⑤竣工决算表⑥工程结算审计报告；污水池、污水处理池等特殊构筑物的①材质②数量③主要经济技术指标④设计图⑤施工图⑥竣工决算表⑦工程结算审计报告等。

2）在没有书面可验证证明文件的条件下，对于特殊厂房、专用构筑物，考虑到委估厂房整体之实际，应当按原地持续使用假设进行考量。

3）对于厂区内各类资产是否整体打包还是分项分部分别出售，作为是同一次委托，在没有书面明确的条件下，应分项列示，分类汇总，确认总价，实际到底如何拍卖出售的操作，已超出估价师的职业范围。

我们的处置：

1）向司法鉴定处反映情况，由其出面协调双方当事人、房屋构筑物、土地使用权、设备三家评估机构，现场办公，明确各自的评估对象与具体范围，各自应当提供或补充的资料及各自要求提供或补充的资料，特别明确对于不能及时提供或补充的资料的后果及其责任承担。尽可能减少可能存在的重评与漏评，尽可能减少不必要的时间延误，尽可能减少无为的责任推诿与扯皮。

2）房屋建筑面积以《房屋所有权证》上所载的数据为依据，无权证房屋建筑面积以估价师现场实测的数据为依据。如面积变化，其价值应随之相应调整。

3）评估结果包含于房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气以及配套的所有相关辅助设施，围墙、砼场地、绿化、厂区内管道等构筑物均已单列，但均不含土地使用权的价值。

4）估价结果未考虑特殊交易方式、付款方式及房地产性质、用途变更、房屋质量、债权债务、无权证房屋或有税费罚款等对评估结论的影响。

5）厂区内，相关车间、房屋以外的电缆、消防设施、照明设施等，因我们未能取得足够的资料，本次估价未考虑该部份的价值。

6）厂区内外管道，其中：厂区外的管道数量相关单位未能提供，但提供了相关单位实际支付凭证，根据司法鉴定委托书，本次估价不列入估价范围；厂区内的管道的数量与价值是由估价师给合设计施工图进行分析，并结合现场查核与目前市场情况综合加以确定。

鉴于上述二个实务案例，结合我们多年的实践，我们发现：

1）房地产司法鉴定估价，表面上委托事项明确，但实务中具体到实物状况、权益状况等具体细节，由于当事人一方或双方的不合作，要真正明确评估的各个事项，没有估价师的一番心血，是难上加难的。

2）房地产的法律性质与使用功能对其价值的影响是显著的，也是重大的。估价师对此可以适当使用评估假设，但不得滥用估价假设前提。估价假设前提应当具有合法性、合理性和验证性。估价师同时必须对估价假设前提进行必要的披露和阐述。不合法的估价假设，不合理的估价前提，在可验证的将来都有可能存在重大的法律风险与经济风险。3）地处不同的房地产是整体评估还是分别评估当慎之又慎，特别是出具估价报告后，整体评估与分别评估，万不能再作变更，不然就算价值没有实质性变动，但估价报告表象上的随意分拆整合，在房价变化较大的外环境下，但仍难逃祥林嫂般没完没了的解释，烦不胜烦（案例资料见：《扬子晚报》2009年8月7日A5版：“南京中院20万封口费事件调查”）。

直面问题，正视现实，为优化程序，明确责任，规避风险，提升质量，房地产司法鉴定估价实务中，拟建立健全以下制度：

一、资料供提签单制

估价的基本事项：估价目的、估价对象、估价时点，应当明确并细化，特别是估价对象与具体范围、估价对象的物质实体状况和权益状况（包括估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属资料，装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明，特殊基础与结构情况说明、重大事故或灾害发生与影响情况说明等）形成表格，简明清晰，由要求提供方、实际供给方、司法鉴定处、估价师四方进行书面签单，并同时对供提双方的内容要求、时间要求、真实性完整性责任承担进行明确，并形成制度。

资料供提签单制按相关的法定程序进行，一方面为估价师的估价工作提供最基本的“原料”，另一方面也为涉诉双方理清估价对象提供了平台，更大大降低了可能存在的法律风险与经济风险。

二、四方现场查勘制

估价对象的现场查勘，是房地产司法鉴定估价实务中极其重要的基础环节。特别是复杂、量大、价高的项目，涉诉双方的当事人或其代理人、司法鉴定处、估价师四方人员当都亲临现场，对估价对象与范围进行指认与查勘，把可能存在的问题早日进行明晰。

三、估价报告初稿询征制

估价报告初稿在估价师评定估算，内部复核，形成初稿后，拟将初稿呈司法鉴定处进行审阅，并向相关法官询征。房地产司法鉴定估价一般都价值量大，面临问题错综复杂，极容易形成误认与误会。综合相关意见后估价师独立客观进行专业性分析与职业判断，最后出具正式估价报告。

估价报告初稿询征制，就是为了消化估价实务中存在的问题，使用各方得到有效的磨合，也为价值确认的趋同性提供渠道与可能。

四、后期运作联报制

估价报告正式出具后，对委托司法鉴定的房地产项目，其后期的运作，如：拍卖过程、拍卖价格等，拟经过司法鉴定处由相关的拍卖公司进行定期或不定期的联合书面通报。这不只是为加强估价师与拍卖公司的信息沟通，更是为不断总结多变的房地产市场条件下错综复杂的房地产司法鉴定估价实务的经验与教训，为房地产司法鉴定质量的不断提升提供基础。

五、多形式的业务切磋制

房地产司法鉴定估价，对于执行局的法官、司法鉴定处、估价师、拍卖公司，其实人人都有一番心得，个个都有一番心声，因为实务是如此之复杂，情况是如此之多变，定期或不定期多种形式让这四方人士能经常切磋实务，相互沟通、相互理解、相互合作，共同面对，共同应对，才能造就房地产司法鉴定的“和谐都赢”的局面。

第五篇：房地产估价报告范文

房地产估价报告模板

××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××

估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页

二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页

三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页

四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页

五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页

六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明 我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章

×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告

(编号：××××××)一 委托人：

××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。

二 估价机构：

××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。

三 估价对象

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六 价值定义：

根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。七 估价依据：

⑴ 房地产价格评估委托协议书；

⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；

⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；

⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八 估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九 估价方法：

根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

十 估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估 价人员：××× ××××(十二)估 价作业日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一 实物状况分析

⑴ ××大厦主要技术经济指标说明

根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：

⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明

依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置

××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型

根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观

根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房

估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼

A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼

B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修

外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。

酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。

高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。

设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。

其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。

⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统

××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯

××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统

综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。

酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统

包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。

⑤ 动力系统

包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统

10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状

估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代

估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构

估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积

本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件

估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件 良好。

⒍ 临街状态

估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二 区位状况分析 ⑴ 区域范围

估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置

估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件

估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距 海 港 约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施

在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势

估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施

估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三 市场背景分析

××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合

3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四 最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五 估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六 估价测算过程

⑴ 假设开发法估价过程

具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格

P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费

D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：

⒈ 项目全部建成后的市场价格：

根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估

××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。

Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

A ——年净收益； Y ——报酬率；

n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：

预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：

A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入

××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：

(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：

客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。

○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：

按客房营业收入的 5.55% 计 算，为 830 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。

● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益

客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元

A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入

××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本

包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算，为 203 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益

餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元

A.3 其他部分净收益

酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。

其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：

净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定

本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定

估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格

通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算

××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率

根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定

商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。

D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估

根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。

市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例 实例一：

位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：

位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：

位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。

B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三（此处未列表）区 位 状 况

自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况

临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正

实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正

比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三

成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格

估价对象写字楼部分的价格为：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算

① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元

② 管理费

管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费

销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费

确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)

⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；

F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。

具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用

根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金

估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费

根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费

根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用

前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用

包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费

根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费

根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息

此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润

根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金

按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格

估价对象重置成本总价为：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定

假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。

七 估价结果

根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日