物业服务实施方案.5篇范文

第一篇：物业服务实施方案.

物业服务方案

一、物业基本情况 物业类型: 物业名称: 坐落位置: 占地面积:万平方米 建筑面积:万平方米 栋 数:栋

二、管理服务事项

1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等 ,非承重结构 的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼 道灯、避雷装置。

2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防 设施设备、电梯。

3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。

4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运。

5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。

6、维护小区内公共秩序,协助做好区域内的安全防范工作。

7、交通秩序与车辆停放的管理。

8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与 竣工验收资料。

9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。

10、房屋装修管理。

11、组织开展小区文化娱乐活动。

12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括:物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。

13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

14、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护。

15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》 等的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取规劝、制止等措施。

16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。

三、物业服务质量和标准

(一房屋公用部位的日常养护维修:对房屋屋顶、外墙面、楼道 等共用部位进行日常养护维修,保持完好。

(二共用设施设备的维修、养护:配电设施、主供水、供电、供 气管线等设施设备定期进行日常养护维修,保证其正常运行。

(三 共用畜水池的维护管理:共用蓄水池每季度清洗、消毒一次, 保证饮用水符合卫生质量标准。

(四排污设施管理:定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管 道、化粪池的日常检查养护,确保正常使用。

(五道路维修管理:对小区内的小区级道路(不含市政道路进 行日常养护维修,保持道路良好。

(六清洁卫生

1、楼道每天清扫,栏杆、扶手每天擦拭干净,确保地面无油污、栏杆无积灰,保洁率达 92%以上。

2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净,做到果皮、纸屑、烟头 等垃圾随有随捡,保洁率达 90%以上。

3、定期组织实施化粪池清掏(每年一次 ,衔接处理好费用来源。

4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运 2次(上午:6:30— 8: 30;下午:2:30— 5:30 ,垃圾桶随时清洗,保持干净。

5、共用地段墙面无广告张贴物。

6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。

7、阴阳沟等卫生死角每周清扫,并根据季节变化喷洒药物。(七绿化物日常养护管理:

1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇 水,保持绿化物生长良好。

2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。

3、绿地完好率达到 97%以上。(八公共秩序维护及安全防范

1、小区实行 24小时保安值班制度,设置固定岗和巡逻岗。

2、对外来人员(物品的出入进行询问、登记,核查属实后方能 放行,禁止闲杂人员进入小区内。

3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。

4、发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当 及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练,强化保安 人员自身素质。

6、保安人员配置对讲机等器械,以便及时应对突发事件。

7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况,发现隐患及时整改, 并作好记录。

8、协助搞好小区治安管理。(九维修服务

1、小区内提供 24小时维修值班服务,停水、停电、水管破裂、下 水道、沙井堵塞等急修,报修后 15分钟内赶到现场;日常零星维修, 报修后 30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。

2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维 修方案,送交贵单位或业委会审核后实施改造。

3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡 视检查,发现隐患及时维修。

4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。

5、公用路灯做到随坏随换,保障住户出入方便。

6、做到维修合格率达 98%以上,维修及时率达 96%以上。

7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的 书面记录,整理存档。

(十水、电、气管理

1、直供一户一表,代收代缴水、电、气费,单价按地方核定标准 收取。

2、如不是直供表,则严格水、电、气的管理,让水、电、气总表 与分表的差额控制在合理范围内, 除公用部分外, 水的差额控制在 10%以内, 电的差额控制在 8%以内, 气的差额控制在 5%以内。如超出规定 控制率部分视为物业公司管理不善,应承担其相应的费用。

3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由 业主承担。

4、每月定时抄录水、电、气总表及分表,根据总表、分表计算出 水、电、气单价,并将账目公布上墙。

5、若发现住户偷窃水、电、气,一经查实,当事人应当全额承担 当月该单元水、电、气的差额。

(十一电梯使用管理规定

电梯是小区人每位业主的共有财产, 也是所有共有财产中最为昂贵 的设备之一,保护和延长其使用寿命是每位业主的责任,应当严格执行 以下规定:

1、除装修期间外,严禁用电梯运载货物及施工材料。

2、装修期间,装修材料(河沙、岩沙等和装修垃圾必须全部袋 装,并均匀放在轿厢内,勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内,超大、超 长材料及物品严禁用电梯运送,以免发生危险。

3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按 钮,以及随意按动警铃按钮。

4、不得超载运作,当超载信号铃声响时,站在门口的乘客应自觉 退出,不得采取任何形式的强制关门手段。

5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童, 2岁以下儿童须由大人带领 乘梯。

6、为了您和大家的健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损 坏轿箱内的装饰物。

7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时,乘客不必惊慌 ,可按 警铃报告,耐心等待维修抢救人员的到来,不得采取拍打按钮、厢体以 及强行撬门等急躁行为。

8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标 志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。

9、乘电梯时,不可以将身体倚靠轿门,防止发生意外,进出门时 不许长时间站在门中间,以免挡住电眼。

10、电梯出现下列情况,应及时报告管理处:(1门开和关失去控制;(2运行时有明显的速度异常;(3运行时有异常的振动和响声;(4有漏电现象。

11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。(十二房屋装修管理

1、办理房屋的交接手续。

2、办理房屋的装修手续,签订《装修管理规定》。

3、负责装修人员的出入管理(办理出入证 ,随时检查装修现场, 杜绝违规装修,确保装修质量。

4、装修结束后,对房屋的装修进行全面验收,对违规装修劝其整 改。

(十三综合服务管理

1、负责协调相关职能部门的关系,传达其相关精神。

2、通过发放宣传资料,办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理 知识。

3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管 理和精神文明建设等。

4、建立住户评议制度,广泛征求住户意见,克服物业管理工作中 的不足,使住户的满意率保持在 90%以上。

5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。

6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况,并负责实 施管理、使用、保养和维修。

7、负责小区内业主的来访接待,做到及时回复并处理,积极做好 住户回访工作,主动为孤寡、老、弱住户提供服务。

(十四 有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的 维修、安装等,其材料和工时费由住户承担(更换水龙头、插座等细小 维修免工时费 ,家政服务实行双方协商定价收费的原则。

四、物业服务费用和其它费用

(一物业服务费:包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小 区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的 其他公共性服务收费。

1、物业交付业主前,物业服务费由委托单位承担;物业交付业主 后,由业主承担。

2、本住宅楼物业服务费,拟定收费标准如下。(1住宅:按 1.05 元 /平方.月收取。(2其它:按 1.50 元 /平方.月收取。

(二房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担:

1、保修期内属保修范围的由承建方承担。

2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担,或从 房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支,不包括在物业服务收 费项目内。

(四有偿服务收费。实行明码标价,并坚持自愿原则,不得强行 服务收费,其收费标准由双方协商议定。

(五代收代缴费用。

1、代收代缴卫生垃圾清运费(以物价部门核定标准为准。

2、水、电、气的代收代缴按前第三项第(十款履行。

3、其它委托性代收代缴费。

五、人员设置及物业服务费用构成测算

(一人员设置: 现场主管 名, 管理人员 名, 维修人员 名, 保洁员 名, 保安员 名。(二物业服务费用构成测算:

1、物管费收入:元。

2、支出部分:(1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 元;(2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元;(3物业区域内清洁卫生费 元;(4物业区域内绿化养护费 元;(5物业区域内秩序维护费 元;(6办公费用 元;(7物业管理企业固定资产折旧费 元;(8法定税费 元;(9其它费用 元;

3、合理利润,收支相减余额为 元。

六、物业公司的权利和义务

(一起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业 服务制度。(二 依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收 取服务费用,并接受业主监督。

(三对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规 定》的行为进行处理。

(四向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定,当业主和物 业使用人装修物业时,告之有关注意事项和禁止行为,订立书面约定, 并负责监督。

(五 在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准 以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。

(六协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公 共秩序。

(七不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。

(八不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。

七、物业验收与接管

(一验收接管资料(复印件

1、接收全套建筑施工资料;

2、总平面图;

3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图;

4、消防设施图;

5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同(保修协议、操 作设备、维修养护说明书及图纸资料。

(二验收接管工作流程

1、汇同委托方进行物业及其设施设备验收,重点是楼宇本体设施 与公用配套设施,并且认真、如实填报质量验收记录。

2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式,重大保修项目附细 则与图纸。

3、填报书面移交手续,签署正式接收文件。

八、物业管理用房

(一 委托方应按有关规定向物业管理企业提供相应的物业管理用 房,由物业公司无偿使用。

(二物管用房具体用途:

1、办公室:现场管理员、维修员、保洁员、绿化工、保安员。

2、休息室。

3、工具室：维修、卫生、绿化。物业公司将按照以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信 经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广大业主营造一个安全、整洁、优雅、舒适、宁静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达 90%后，一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为 “市级”优秀住宅小区。11

第二篇：物业服务实施方案

物业服务方案

一、物业基本情况

物业类型：

物业名称：

坐落位置：

占地面积：

万平方米 建筑面积：

万平方米 栋

数：

栋

二、管理服务事项

1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。

2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。

3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。

4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。

5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。

6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。

7、交通秩序与车辆停放的管理。

8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。

9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。

10、房屋装修管理。

11、组织开展小区文化娱乐活动。

12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。

13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。

15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止等措施。

16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。

三、物业服务质量和标准

（一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。

（二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。

（三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。

（四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管 2 道、化粪池的日常检查养护，确保正常使用。

（五）道路维修管理：对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好。

（六）清洁卫生

1、楼道每天清扫，栏杆、扶手每天擦拭干净，确保地面无油污、栏杆无积灰，保洁率达92%以上。

2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净，做到果皮、纸屑、烟头等垃圾随有随捡，保洁率达90%以上。

3、定期组织实施化粪池清掏（每年一次），衔接处理好费用来源。

4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运2次（上午：6：30—8：30；下午：2：30—5：30），垃圾桶随时清洗，保持干净。

5、共用地段墙面无广告张贴物。

6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。

7、阴阳沟等卫生死角每周清扫，并根据季节变化喷洒药物。

（七）绿化物日常养护管理：

1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇水，保持绿化物生长良好。

2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。

3、绿地完好率达到97%以上。

（八）公共秩序维护及安全防范

1、小区实行24小时保安值班制度，设置固定岗和巡逻岗。

2、对外来人员（物品）的出入进行询问、登记，核查属实后方能放行，禁止闲杂人员进入小区内。

3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。

4、发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练，强化保安人员自身素质。

6、保安人员配置对讲机等器械，以便及时应对突发事件。

7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况，发现隐患及时整改，并作好记录。

8、协助搞好小区治安管理。

（九）维修服务

1、小区内提供24小时维修值班服务，停水、停电、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，报修后15分钟内赶到现场；日常零星维修，报修后30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。

2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维修方案，送交贵单位或业委会审核后实施改造。

3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡视检查，发现隐患及时维修。

4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。

5、公用路灯做到随坏随换，保障住户出入方便。

6、做到维修合格率达98%以上，维修及时率达96%以上。

7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的书面记录，整理存档。

（十）水、电、气管理

1、直供一户一表，代收代缴水、电、气费，单价按地方核定标准收取。

2、如不是直供表，则严格水、电、气的管理，让水、电、气总表与分表的差额控制在合理范围内，除公用部分外，水的差额控制在10%以内，电的差额控制在8%以内，气的差额控制在5%以内。如超出规定控制率部分视为物业公司管理不善，应承担其相应的费用。

3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由业主承担。

4、每月定时抄录水、电、气总表及分表，根据总表、分表计算出水、电、气单价，并将账目公布上墙。

5、若发现住户偷窃水、电、气，一经查实，当事人应当全额承担当月该单元水、电、气的差额。

（十一）电梯使用管理规定

电梯是小区人每位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命是每位业主的责任，应当严格执行以下规定：

1、除装修期间外，严禁用电梯运载货物及施工材料。

2、装修期间，装修材料（河沙、岩沙等）和装修垃圾必须全部袋装，并均匀放在轿厢内，勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内，超大、超长材料及物品严禁用电梯运送，以免发生危险。

3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，以及随意按动警铃按钮。

4、不得超载运作，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童，2岁以下儿童须由大人带领 乘梯。

6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损坏轿箱内的装饰物。

7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌，可按警铃报告，耐心等待维修抢救人员的到来，不得采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为。

8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。

9、乘电梯时，不可以将身体倚靠轿门，防止发生意外，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。

10、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门开和关失去控制；（2）运行时有明显的速度异常；（3）运行时有异常的振动和响声；（4）有漏电现象。

11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。

（十二）房屋装修管理

1、办理房屋的交接手续。

2、办理房屋的装修手续，签订《装修管理规定》。

3、负责装修人员的出入管理（办理出入证），随时检查装修现场，杜绝违规装修，确保装修质量。

4、装修结束后，对房屋的装修进行全面验收，对违规装修劝其整 6 改。

（十三）综合服务管理

1、负责协调相关职能部门的关系，传达其相关精神。

2、通过发放宣传资料，办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理知识。

3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管理和精神文明建设等。

4、建立住户评议制度，广泛征求住户意见，克服物业管理工作中的不足，使住户的满意率保持在90%以上。

5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。

6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况，并负责实施管理、使用、保养和维修。

7、负责小区内业主的来访接待，做到及时回复并处理，积极做好住户回访工作，主动为孤寡、老、弱住户提供服务。

（十四）有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的维修、安装等，其材料和工时费由住户承担（更换水龙头、插座等细小维修免工时费），家政服务实行双方协商定价收费的原则。

四、物业服务费用和其它费用

（一）物业服务费：包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的其他公共性服务收费。

1、物业交付业主前，物业服务费由委托单位承担；物业交付业主 后，由业主承担。

2、本住宅楼物业服务费，拟定收费标准如下。（1）住宅：按 1.05 元/平方.月收取。（2）其它：按 1.50 元/平方.月收取。

（二）房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担：

1、保修期内属保修范围的由承建方承担。

2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担，或从房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支，不包括在物业服务收费项目内。

（四）有偿服务收费。实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。

（五）代收代缴费用。

1、代收代缴卫生垃圾清运费（以物价部门核定标准为准）。

2、水、电、气的代收代缴按前第三项第（十）款履行。

3、其它委托性代收代缴费。

五、人员设置及物业服务费用构成测算

（一）人员设置：

现场主管

名，管理人员

名，维修人员

名，保洁员 名，保安员 名。

（二）物业服务费用构成测算：

1、物管费收入： 元。

2、支出部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 元；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元；（3）物业区域内清洁卫生费 元；（4）物业区域内绿化养护费 元；（5）物业区域内秩序维护费 元；（6）办公费用 元；

（7）物业管理企业固定资产折旧费 元；（8）法定税费 元；（9）其它费用 元；

3、合理利润，收支相减余额为 元。

六、物业公司的权利和义务

（一）起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度。

（二）依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收取服务费用，并接受业主监督。

（三）对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规定》的行为进行处理。

（四）向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督。

（五）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。

（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公 共秩序。

（七）不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。

（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。

七、物业验收与接管

（一）验收接管资料（复印件）

1、接收全套建筑施工资料；

2、总平面图；

3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图；

4、消防设施图；

5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同（保修协议）、操作设备、维修养护说明书及图纸资料。

（二）验收接管工作流程

1、汇同委托方进行物业及其设施设备验收，重点是楼宇本体设施与公用配套设施，并且认真、如实填报质量验收记录。

2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式，重大保修项目附细则与图纸。

3、填报书面移交手续，签署正式接收文件。

八、物业管理用房

（一）委托方应按有关规定向物业管理企业提供相应的物业管理用房，由物业公司无偿使用。

（二）物管用房具体用途：

1、办公室：现场管理员、维修员、保洁员、绿化工、保安员。

2、休息室。

3、工具室：维修、卫生、绿化。

物业公司将按照以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广大业主营造一个安全、整洁、优雅、舒适、宁静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达90%后，一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为“市级”优秀住宅小区。

第三篇：2014物业服务精细化管理工作实施方案

2014物业服务精细化管理工作实施方案

为规范物业服务企业的服务行为，维护业主合法权益，提升全区物业管理水平，根据精细化规划、建设、管理、服务的要求，在全市物业服务行企业中推物业精细化管理工作，特制定本实施方案。

一、指导思想

以党的十八大、十八届三中全会精神为指导，以科学发展观为统领，依照国家和省市有关物业管理法律法规为依据，坚持诚信守信经营、文明优质服务、和谐物业管理，构建具有和谐特色的物业管理机制和运行模式，为建设“魅力之都、幸福之城”作出新的贡献，努力提升全市物业服务水平，为广大业主创造一个文明和谐、居住安全、生活便利的居住环境。

二、工作目标

坚持“属地管理、上下联动、因地制宜、分类实施”的原则，深入开展规范服务、温暖过冬等工作。加强物业服务企业的服务意识，融洽业主与物业企业的关系，建立完整的物业规范与制度，为推动全市物业服务工作定期开展以下规范检查：

（一）对物业规范制度是否健全，开展措施落实。按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，建立健全相关制度和措施。

（二）对物业公司所负责的住宅小区内的卫生保洁、绿化养护等基础服务定期检查，确保住宅小区环境整洁，安全有序。确保我区物业管理区域内环境整洁，车辆停放有序，设备、设施运转正常，房屋外观完好；公共场所无乱堆乱放、乱扯乱种、违章搭建、违规装修、违规饲养动物等行为。

（三）对物业公司从业人员定期开展物业管理规范培训。要求物业管理工作人员统一着装，挂牌服务，文明礼貌；公开收费项目、收费标准、办事制度；规范报修、保安、保洁、绿化等，确保服务及时到位，为业主提供一个好的居住环境。

三、职责分工

市物业管理行政主管部门负责全市物业服务精细化管理工作的指导和监督。研究制定行业服务标准；制定住宅小区物业服务考核评比办法；建立物业服务企业信誉档案制度；牵头对各区物业服务精细化管理工作情况进行目标责任考核。

区物业管理行政主管部门按照物业管理工作职责配备专职工作人员，具体负责辖区内物业服务精细化的指导监督和日常管理；负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质初审和项目考核的初评工作；负责市级物业服务示范小区的预评和推荐工作；实施老旧住宅小区综合整治改造等相关工作；指导街道（镇）、社区将住宅小区工作纳入社区管理。

街道（镇）、社区负责指导业主大会召开和业主委员会选举工作；指导和监督业主大会及业主委员会的日常活动；对暂不具备市场化条件的住宅小区提供基本的物业服务。

四、工作原则

（一）将物业精细化管理与社会管理创新相结合。根据目前业主思想意识多元、价值取向多异、社会分工多样、利益构成多重，促使人的诉求变化复杂的现状，创新管理手段，转变服务方式，细化服务内容，提升服务水平，构建宜居物业。

（二）将物业精细化管理与文明城市创建相结合。物业管理是城市管理的基石，是社区的主要组成部分，通过物业管理的精细化服务推进城市管理的规范化和优质化，进一步促进文明城市的创建。

（三）将物业精细化管理与楼宇经济发展相结合。引导商务楼宇提高物业管理水平，为楼宇企业提供专业化、规范化、智能化的物业服务；落实产业扶植政策，积极引进世界知名物业管理单位入驻我区并管理高档楼宇，带动本土物业管理企业提质；建立物业管理单位与街道的信息反馈机制，确保楼宇企业不漏管，税收不流失。

（四）将物业精细化管理与社区事务管理相结合。积极探索社区与物业公司的有效衔接，实现信息、服务、管理一体化，逐步建立区、街道、社区、物业服务企业“四位一体”的管理体系，实现社区管理与物业服务品质的有效提升，使辖区物业管理的运行趋于有序和高效，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。

五、工作措施

(一)分类提升小区物业服务水平

1.新建住宅小区物业服务优质化。确保新建项目全部实行前期物业招投标；督导物业服务企业认真履行承接查检工作、小区各类公用设施设备及各类管理用房、落实前期物业服务合同；

2.老旧住宅小区物业服务常态化。结合老旧住宅小区综合整治改造工作，通过拆除违章建筑、增设物业服务用房等，为物业管理创造条件，利用共用部位如适当增设停车位等经营方式，缓解物业服务资金不足的问题；加强对物业从业人员的培训哈管理，提高社区物业服务中心从业人员的素质和专业服务水平。

（二）加大冬季供暖工作督导力度

切实加大全市冬季供暖工作协调、督察力度，以区政府为主导，相关单位积极配合，在采暖期前排查住宅小区的供暖情况，发现问题及时解决。采暖期后对供暖小区的供暖系统进行督导检查，并指导物业服务企业与业主委员会或业主签订供暖协议，保障供暖双方的合法权益，督促供暖单位做好采暖费的收缴工作，确保住宅小区办公楼的正常供暖。

（三）加强对物业服务项目的日常监管

区物业管理行政主管部门要加强对辖区内物业项目的巡查，针对物业服务易发生纠纷的环节，加大检查力度；对影响小区和谐稳定的矛盾纠纷，及时研究和解决；对服务不到位的情况及时予以规范，拒不进行整改的物业服务企业，将服务行为记入信誉档案，与资质升降、评优相结合。

（四）开展物业规范化达标和示范小区考评工作

按照《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》，市、区物业管理行政主管部门做好对物业服务企业规范化达标的考核活动，确保规范化达标率达到65%以上。分类评选20个市级以上物业服务示范小区，充分发挥品牌示范带动作用，组织个物业服务企业到物业服务示范小区进行观摩、交流，通过对先进服务理念和优秀服务经验的学习，提升整体物业服务水平。

六、实施步骤

（一）前期部署阶段（2014年3月）

1.各区物业管理行政主管部门、物业服务企业，结合实际，制定开展物业服务精细化管理的具体工作方案。

2.加大对辖区内物业服务企业的宣传力度，营造物业服务精细化管理的良好氛围。

3.由市物业管理行政主管部门制定下发《西宁市物业服务精细化管理工作监督考核评比办法》。

（二）组织实施阶段（2014年3月至10月）

1.市物业管理行政主管部门组织开展区、街道（镇）等各级物业管理及物业服务企业从业人员的培训工作。

2.物业服务企业要按照《青海省物业服务企业规范化管理标准》、《西宁市物业服务精细化管理工作实施方案》和物业服务合同内容开展自检自查，对存在的问题提出整改措施，按月将完成情况上报区物业管理行政主管部门。

3.各区物业行政主管部门在物业服务企业自查整改提升的基础上，督促企业做好规范化管理达标工作，按月将辖区内工作开展情况报市物业管理行政主管部门。

4.市物业管理行政部门适时组织各区之间进行物业项目交叉检查，并以简报信息形式及时通报各区的进展情况。

（三）年终总结评比阶段（2014年11月至12月）

市、区物业管理行政部门主管部门，对工作开展情况进行检查、考核；对全市物业服务精细化管理工作进行总结；对物业精细化示范小区及优秀物业服务企业进行表彰。

七、工作要求

（一）落实承接查验，夯实物管基础。规范开发项目物业共有部位、公用设施验收标准及物业服务企业承接查验流程，杜绝因物业共有部位、共有设施产生的遗留问题，切实维护业主权益。

（二）实行精细管理，提升物管水平。以街道为单位，建立所辖区域内物业项目资料台账，规范物业服务企业内部管理，通过制度规范化、服务精细化、逐步提升我区物业管理服务水平，使之达到“五心服务”（服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心）目标。

（三）规范业主自治，引导理性维权。各街道、社区要按照《业主大会成立和召开工作指导程序》的要求对业主委员会工作进行指导。充分发挥业主大会和业主委员会在社区管理和物业服务中的积极作用，培养业主委员会自我管理、自我约束、自我决策的能力，不断畅通业主诉求渠道，健全物业管理纠纷调解机制，促进社会大局稳定。

（四）推行星级评选，树立行业品牌。在全区物业服务企业中全面推行星级物业服务项目评选活动，以验收考评为抓手，将物业企业的服务管理行为纳入规范化管理轨道，并将星级评选与资质升级和奖优评先相挂钩，从而引导物业行业由原来的“做好”提升到“做精”，由“保运转”提升到“树品牌”，确保每年都有市优、省优项目。

（五）建立联动机制，实现齐抓共管。建立矛盾纠纷部门联席会议制度、违法违章建筑及二次装饰装修项目情况通报制度、近现代历史保护建筑和雕塑日常巡查制度。将物业管理与社会事务管理工作有效结合，构建区、街道、社区三级联动工作机制，做到事前预防，事中化解，事后巩固，确保矛盾不激化，影响不扩大，问题不上交，有效预防和化解各类矛盾纠纷，维护社会稳定。

（六）强化市场监管，建立淘汰机制。完善物业服务企业公开招标制度，强化新建开发小区设计、施工阶段的物业企业前期介入。加强对物业服务企业的社会监督，区建设局可授权委托各街道对所辖范围内的物业服务企业的物业管理服务活动进行监督检查，其监督意见作为物业服务企业资质审核和诚信档案建立的依据。强化物业服务企业动态监管，对物业小区存在的问题要及时督促整改，对违法违规行为严厉查处。

第四篇：物业服务精细化管理实施方案

物业服务精细化管理实施方案

根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。

1.目的

响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。

2.适用范围

本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。

3.职责

3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。

3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。

3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。

4.基本要求

精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求：

4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不 适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。

4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。

5.实施措施

5.1 活动实施期：年5—12月。

5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。

5.2.1 年 6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。

5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括：

1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能；

2.清晰认知精细化管理的推行重点；

3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排；

4.树立正确、积极的工作观；

5.树立阳光、积极的职业心态；

6.变员工被动为主动；

7.变员工抱怨为自我改善。

培训要达到下列效果：

1.改善并消除影响效率的瓶颈工序；

2.提高个体工作效率；

3.提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；

4.掌握建设人性化作业环境的方法；

5.识别作业现场中的能耗浪费。

培训计划和记录交品管部备案，品管部将不定期抽查培训效果。

5.2.3 公司由品管部每季度组织召开一次精细化管理交流小结会，了解活动推行情况。

5.3 各管理处8月前利用宣传栏制作一期精细化管理贯彻推行的板报，在基层员 工中广泛宣传活动情况；公司9月将对各管理处宣传栏制作的精细化管理板 报进行评比，优秀的板报，公司给予奖励。公司利用网站推广精细化管理的 各项规定和理念，宣传活动期间的先进工作方法和事迹（各部门可投稿）。

5.4 各部门6月15前根据公司的总体实施方案制定符合项目运行实际的精细化

管理措施，报公司品管部审核备案。

5.5 各部门每月提出5条精细化管理的改进建议和意见,在每月20日前交品管部备案；7月底前公司归纳整理出100条符合公司实际的精细化运行规范，在全公司推广。

5.6 各部门、管理处要抓好基础管理服务工作，该工作是精细化管理的核心，按公司质量管理体系所要求的程序、标准规范服务工作，达到细化、量化、标准化、规范化的要求。

5.7 各部门在活动实施期间鼓励员工对正在执行的各项规章制度，发现不适合、不规范的工作流程和方式，都可及时向品质部申请改进，经审核后修改。对好的改进意见，公司给予奖励。

5.8 公司由品质部牵头，联合人事

第五篇：物业服务

*****物业服务、管理公示栏

根据***政府()规定，*****与***物业公司，在双方自愿、平等协商一致的基础上，经***小区业主委员会大会通过将***物业服务管理工作，委托给***物业公司。双方制定的收费标准服务管理范围予以公示。

一、收费标准:

1、住宅月收费1平米×0.35元非住宅月收费每平方米×0.34元。

2、空置房收费标准按上述标准执行。

3、房屋产权变更后，新房主要缴纳前业主拖欠的物业费。

4、业主未及时交纳物业费，物业企业可以限期催缴，逾期不缴纳，物业公司可按合同向人民法院诉讼。

二、物业服务范围

1、维护管理

楼梯面、消防通道设施，楼道声控灯、小区公共照明设施、自行车棚、单元门、道路、绿地。

2、卫生保洁服务

小区公共场所，楼道卫生无死角无灰网。垃圾及时收集做到无散垃圾日产日清。公共环境部位要清洁养护及时清运。装修垃圾业主自负，小区内道路保持整洁干净。

3、化粪池、下水井定时清掏保证排污水通畅。

4、落雪停后48小时内清理，72小时内清理完毕。

5、公共绿地适时栽种花草，及时修剪，草坪无杂草，树木花草成活率达到95%以上。

6、楼梯间院区公共照明发现损坏二日内修复。

7、其它设施发现问题随时处理。

三、业主责任化分

1、异户因此连部位、室内渗漏由造成责任的承担责任。

2、室内管道发生堵塞由被堵塞部位以上业户承担疏通维修责任及费用。

13、自用部分室内装修所发生的费用由业主自行承担。

4、物业管理养护费用，只用于房屋共用部位和公用设施的小型维修。小区配套设施的维修、养护按下列分工划分责任 以据***政发***号文件

一、共电设施：进户内线由物业管理养护，维修费用成本由业主承担。进户外线（含电表箱）由电业部门负责。

二、自来水管线：室内管线由物业负责，费用由业主承担，室外供水管线由二次供水负责，一次供水由供水企业负责。

三、电话、电视、网线，室内由业主负责，室外由电信、电视单位负责。

四、供热网线：室内供热管线由供热单位负责，费用由业主承担楼内共用和楼外地下管线由供热单位负责。

小区物业管理规定

1、要求各业主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前将垃圾堆到指定地点，不得乱倒乱放。

2、不准在公共建筑、住宅外、墙面及楼梯间乱写乱画，如有小孩所为由家长负责清理。

3、不准在阳台窗口堆放箱柜杂物等物品严禁在楼道内停放自行车、摩托车。

4、小区内禁止饲养家禽家畜及犬类。

5、机动车辆进入小区如损坏建筑物、公共设施、硬铺盖及花草必须照价偿。

6、小区地面、绿地及花草树木，任何人都不得随意侵占损坏、踩踏花草。

7、不准在树木、绿地上挂晒衣物堆放物品。

8、严禁在小区内私搭乱建违章建筑。

凡违反上述规定造成损失，损坏者根据情节给与批评教育赔偿损失或处以罚款。