关于恢复全价物业费的方案五篇

第一篇：关于恢复全价物业费的方案

关于恢复收取全价物业费的方案

尊敬的领导：

0000紧紧围绕着公司宏观战略目标，在000区人民政府、0000建设委员会、0000房管局、000街道及0000社区的大力指导和支持下，00000地产有限公司已如期完成了对000一期设施设备的整改如：人行翼闸、门禁、监控及周界系统、路沿石、路灯、公园；车库取得备案证；幼儿园竣工备案并投入使用等共涉96项，投入费用共计3亿多元。至此，对000项目物业，地产公司从2016年4月1日起不再承担“下浮的30%”物业管理费用，政府将撤除遗留问题处置领导小组办公室。

0000物业管理有限公司（以下简称我司）为强化物业管理、巩固并提升成果，形成小区物业良性的长效管理机制，全面提升物业公司提升物业服务品质，具体方案如下：

一、已完成工作成果(一)客服工作

以日常业务区域为标准划分责任，在每片区装修巡检、空置房检查、业务处理、费用催缴上做到了责任到人;对内又进行业务联系，如：共同收取费用、共同处理投诉、报修，共同解决当天问题等，使工作效率明显提升。

1.团队培训：狠抓团队建设，加强员工专业素质培训，强化客服中心每位员工的服务意识，近半年客服课组织各种培训52次。

2.社区文化活动：从2015年8月开始小区实行周周有小活动，月月有大活动,共计开展了30次社区文化活动,2016年还将继续举

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办大型的文艺演出，丰富业主文化生活，增进业主和物业的感情，提高收费率。

3.客服中心从2015年至今受理业主报事报修共计5723件，其中开具派工单514件，报事报修回访率：100%。代收发邮件共535件；邮件收发完好率:100%。业主户内整改问题，协调完成整改：80户。

(二)工程工作

在维修业务量大、任务重的前提下，全体人员扎扎实实完成各项任务，为做好服务工作奠定了良好基础。如：多次疏通下水道等敬业精神，较强的团队精神表现出了较好业绩，为公司发展打下了良好基础。

1.智能化系统：

（1）视频监控系统：因各种原因导致视屏监控系统损坏较多，工程课截至目前共计新增和修复视频监控80台；

（2）楼宇可视对讲系统：完成26栋单元楼楼宇对讲主线维修、单元楼大门门磁锁安装完成、门口机安装；

（3）周界红外报警系统红外对射系统：新增46套对射系统、电子围栏新增500多米；

（4）背景音乐系统：完成42套背景音乐系统，在不影响业主休息的前提下，定时播放各种音乐，让业主更好的感受音乐带来的无线乐趣，全身心的放松，打造美好和谐的家园；

（5）停车场管理系统：6套道闸安装完成，道闸安装后能更好的对车辆进行管控，及时登记车辆进出情况，确保小区广大业主的安

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全；

（6）人行翼闸系统：6套系统维修完成，人行翼闸维修好后，能更好的对进出小区的人员进行管控，及时登记，从而避免外来人员随意进出小区，这样做也能确保小区全体业主的安全，打造良好的小区秩序。

2.消防系统：

消防关系你我他，做好消防工作，是为了加强和创新消防安全管理，落实责任，强化预防，整治隐患，夯实基础，进一步提升火灾防控和灭火应急救援能力，不断提高公共消防安全水平，有效预防火灾和减少火灾危害，为小区业主安居乐业创造良好的消防安全环境。主要做了如下消防安全工作：恢复感烟、感温、消火栓按钮、广播、模块、手报、声光等所有消防主机可显示系统设备点位7000多个；新增灭火器3400多个，枪头水带1000多套；风管维修2000平方。

3.其他：

（1）小区路沿石破损，现路沿石更换3000多米，整齐美观，路面平整，打造良好的小区环境；

（2）小区路灯部分破损，现路灯新增72盏，随着夜幕的降临，一盏盏路灯照着回家的“路”，迎接辛劳了一天的业主，让黑暗的恐惧随之远离，充盈您的将是无限的温暖；

（3）新增老年活动中心和儿童游乐园，能更好的增加老人和儿童业余生活乐趣,增加彼此间的沟通，尽情享受美好时光。

（4）污水管网更换600多米和污水井及井盖更换260个；（5）更改楼栋下水管10多处；

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（6）疏通污水管网累计20多次；（7）完成园区的10个化粪池的清掏。(三)秩序工作

秩序课大范围调整人员，在思路转变，人员调整中发挥了较好的工作场面，确保了工作秩序的正常运转。全年工作中也表现出了一些好的个人及积极工作者。

1.每周进行消防理论培训，提高员工的消防安全意识；提高管理层对员工进行安全知识教育的理论水平；将全面提升本单位员工的自防自救能力及维护本单位消防设施能力。

2.2016年实行人车分流，保障良好的人车分流环境，车开到小区里以后，直接开到地下车库，保证地面行人的绝对安全，同时也减少了噪音和空气的污染。让小区院落变成一个绿地公园步行街！

3.4月份组建特勤队，4月份29日特勤队员正式上岗，为更好的开展秩序课的工作，提高工作效率，给小区业主提供更好的优质服务，降低小区各类案发率，以及各种突发事件能够得到及时有效的处理，鉴于此物业公司组建一支特勤队，从入职开始进行严格管理，专业化培训，并进行实操演练，在广大员工队伍中树立标杆形象，对外展示我司秩序员的飒爽英姿，在巴南区人民心中树立我司物业服务品牌。

4.完成00000、00000车库备案资料提交。

(四)保洁绿化工作

本部分人员团结互助，积极肯干，不怕苦、不怕累、不怕脏，显出了较强的吃苦精神和服务意识。在主管坚强有力带领下及全体人员的努力中，在圆满完成本职工作的同时，做了大量的集体劳动工作。绿化课在草坪、树木、浇水、施肥、防治病虫害等工作中作出了积极

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努力。

1.绿化工作：修剪草坪4次；对草坪及灌木的施肥2次（主要是撒水溶性复合肥）；植物病虫害防治8次；灌木及乔木修枝整形5次。

2.保洁工作：清洗景观河沟1次；四害消杀6次；车库清洗6次；卫生死角大清洁24次；员工培训48次。

二、下一步计划工作(一)客服工作 1.建立VIP业主档案。深入了解业主的信息，建立VIP业主分级管理机制，由专职的不同层级的管理人员进行定期的客户关系维护；全方位、多维度的与业主进行沟通交流，增强物业与业主之间的信任感，提高业主满意度，提高收费率，为完成预算目标打下坚实基础。

2.强化内部培训工作。包括服务意识、工作技能、法律法规等方面提高员工核心竞争力。开展多种类型的催费工作。

3.提升服务质量，构建“一站式”服务体系，全天候受理业主报事。狠抓员工礼仪形象、服务态度、上门服务流程、工程遗留问题的整改跟进工作；对重点客户关系的维护100%；力争今年业主满意度85%。

4.礼仪礼貌：进行礼仪礼貌的反复培训，加强员工素质，提升修养，达到相应的服务标准，面对业主保持微笑，拉近和业主的距离，为收费打好伏笔。

5.狠抓回访工作，掌握业主需求意见，提高业主满意度。主动与业主进行沟通,了解业主欠费的原因,分析业主欠费的动机与实

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质,多提倡欢迎业主对服务过程中的质量问题提出意见与建议,同时耐心向其解释物业管理服务的内容，告诉他公司全体员工为小区居民提供整洁、舒适生活环境的同时也付出了辛勤劳动,业主既然享受了各项服务,就应该交纳相应的服务费。

6.加大社区文化活动的推广力度，丰富社区文化活动的形式，着重在大型社区文化活动的推广工作，覆盖小区所有装修入住业主，提高业主满意度。

7.建立业主投诉体系，推行首问追究制，抓好业主投诉的每个环节，提高业主满意度。

8.为业主提供便民服务：建立生活服务便民中心，引进24小时自主快递柜。

(二)工程工作

加强设施设备的巡查频率，配合客服课做好报事报修工作,及时跟进上门服务、工程遗留问题；加强部门内部管理，增加培训次数；加强与地产公司沟通、协调，全方位掌握工程遗留问题，有效推动、监督、配合地产公司工程遗留问题的解决，全面提升整改的速度及质量管控。工程主要做如下工作：

1.2.3.2#车库的整改、30-32栋周边的绿化、污水管网的整改； 园区内1-7#车库地面做环氧地坪漆；

加强园区内设备设施、电梯的维保和检查力度。

(三)秩序工作

物业安全管理的重点是防范。加强夜间安全巡查；采取将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、可视对讲门禁、安全维护员定点巡逻、24小时控制中心值班机制相结合的安全管理方式对小区安全进行管控；重点突破车辆管理，使小区实行人车分流，把火灾

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事故案件消除在萌芽状态，不因管理原因出现任何安全事故，实现安全责任事故零的突破。

1.2.每月一次消防知识培训及119冬季消防实战演练； 对小区实施人车分流车辆管理。对小区内摩托车、单车乱停乱放的现象进行规范；

3.4.配合施工方00000、00000对环氧地坪施工；

停车收费备案工作，尽快取得《000市室内停车许可证》。

(四)保洁绿化工作

地面干净整洁，无杂物、无积水，定期清理垃圾；了解辖区内各类绿化植物的品种、名称、特性，准确的把握各类植物的施肥、修剪、补栽、消杀规律，合理准确的进行绿化养护，力求做到植物长青，生长茂盛，赏心悦目。

1.保洁管理

（1）采用多种服务保障，培养员工保洁意识，使每一个保洁员不仅要保持自己区域内的工作达标，还有义务维护整个物业清洁形象；

（2）实行三级检察（项目经理抽查、主管定检、班长员工自检）和品质相结合的质量检查考核和清洁验收制度；

（3）实行片区划分责任到人制度，推行五定管理原则：定人员、定时间、定区域、定质量、定任务，实施专业作业，强化服务质量，方便质量控制；

（4）实行上岗和在岗人员培训工程，根据不同阶段的各种变化和服务质量要求，组织员工进行针对性再培训，促进员工提高清洁服

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务技能和自身素质，满足高质量的服务要求；

（5）严格按照标准程序考核开展工作，对违规人员一律严惩，不合格者辞退。

（6）加强细节化管理。2.绿化管理

（1）制定绿化养护方案计划；（2）建立绿化档案；

（3）春季随着气温逐步回暖，各类蚊虫也将“活跃”起来。为进一步做好春季“除四害”工作，有效降低蚊、蝇、蟑密度，切实改善环境卫生面貌。近日，将组织开展春季消杀工作。重点对小区内绿化带、下水道口等进行喷药消杀工作。同时，向广大业主宣传除四害工作的重要性，充分发动大家的参与到除四害卫生工作中来，为广大业主营造一个整洁、优美、卫生的环境从源头杜绝疾病的传播。

物业管理服务费是物业管理企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的经济基础，我们将在曲区政府的大力支持下提升、美化我们共同的生活家园，给我们创建一个安全、祥和、舒适的居住环境，在此再次感谢区政府的大力支持！

0000物业管理有限公司 二〇一六年五月十一日

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第二篇：物业费催缴联动方案

物业费催缴联动方案（试行）

针对目前物业费收取的关键阶段，为进一步促进物业费用的收缴，不错过任何欠费业主到物业前台办理业务的机会，发挥各部门服务流程联动机制，本着各部门相互配合、相互支持、相互理解、认真负责、杜绝推诿的工作原则，为实现掌握实情、坚持原则、应收尽收，缓和矛盾、规范服务的目的，特制定本方案：

一、物业服务处部门负责及时更新和核对前台放置的《物业服务费收费明细》；

二、前台人员应根据《物业服务费收费明细》对所有办理业务和咨询的业主和使用人进行费用查询，发现未缴费用应立即进行告知，并协助物业部门进行费用收取；

三、物业部门负责整理和向各部门提供欠费重点户的业主姓名和详细住址；

四、欠费重点户是指：电话联系不上、不接听电话、入户走访无人、无任何理由长期拖欠物业费、买二手房未办理过户手续的欠费业主；

五、当欠费重点户的业主或使用人来物业前台办理业务时，应采取如下服务流程：

前台人员应告知业主应缴纳物业费用，并及时通知物业部相关人员，物业管理员到场后询问有关情况后进行催收，沟通中涉及相关部门须协调解决的问题立即通知部门负责人到场，共同进行研究解决。如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，物业各部门将有权不予办理如下

业务，直至业主全额交纳费用为止： 1． 开具任何证明文件； 2． 办理装修手续； 3． 办理停车手续;4． 补办和修复门禁卡等服务；

六、凡有下列情况：开发商前期遗留问题未解决、或因其他物业服务过程中存在问题未解决的欠费业主，属于一般欠费户；相关部门负责人有责任对涉及本部门的一般欠费户所反映的问题予以跟踪，协调各方尽快处理和解决，并及时与业主和物业部门对工作进展进行沟通，便于下一步的催费；

七、如遇其他特殊情况，由主管领导负责处理、解决；

八、本方案自即日起实施，望各部门认真执行。

XX物业管理处

****年**月**日

第三篇：物业费上调方案

万恒家园物业上调物业费方案

为使物业公司达到“收支平衡、略有赢余”的经营目标，同时在结合北京市场同类型住宅物业费定价标准的情况下，拟尝试与广大业主协商将现行物业费标准（0.93元/㎡·月）进行上调，方案如下：

一、拟订上调幅度

上调幅度初步定为0.5元---0.7元，即在原基础上上调53%--75%；

二、拟订上调时间

自2017年1月1日起将按新标准与业主重新签订物业服务协议。

三、上调物业费操作步骤

1、首先与小区业主代表就此事进行沟通，必须要得到其认可支持，否则将无法继续进行操作；

2、由财务部出具财务报表在小区公告栏内进行公示，使广大业主了解物业公司亏损状况；

3、逐户与居住在小区的业主沟通此事，采取先易后难、逐个攻破的措施操作，每成功一户立即请其签字确认；

4、与不居住在小区的住户进行电话沟通，想尽一切办法使其表示不反对意见；

5、对意见及结果进行汇总分析，若“小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”即符合《物业管理条例》的有关规定，此时即可召开业主大会向广大业主公示结果并宣布上调标准；若结果未能符合《物业管理条例》的有关规定，则须继续与持反对意见的业主做工作，同时请业主代表帮忙协调；

四、上调成功后的分析

1、上调成功后在一定时期内必然有部分业主拒交物业费或不按新标准交纳物业费，需长时间做工作或在有必要的时候由法律部支持配合催收；

2、上调成功后部分业主必然会对小区硬件配套设施及场地等提出更高的服务要求，如绿化的重新栽种等，要提前作好应对措施。

五、达不到拟订上调物业费幅度的分析及应对措施

1、根据广大业主的意见可适当将拟上调的幅度重新进行调整；

2、若上调幅度低于0.5元则上调意义不大（上调后有部分业主拒交物业费而影响收入）。

3、若不能成功上调，可提前告之广大业主物业服务人员配置将可能有所减少，以此降低成本。

第四篇：浅谈物业费

浅谈物业费问题

一、物业费的构成：

1.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用(公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）。

3.物业管理区域清洁卫生费用（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）。

4.物业管理区域绿化养护费用（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）。5.物业管理区秩序费用。6.办公费用。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位公共设施被责任保险费用。

9.法定税费（包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费等）。10.经业主大会同意的其他费用。

二、缴纳物业费是业主的投资行为：

你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资。

要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。业主不交物业费到底损害了谁的利益 物业费到底是干什么的? 在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子：

假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙。根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭。他们通过集体表决的形式（假设是7：3通过），选择了A餐馆。A老板每餐提供10个菜，费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取。结果某甲说：表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费。某乙说：我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了。于是，老板只收到80元。A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜。第三个人跳起来了：我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了。这时，老板只能收到70元了。A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜。只有7个菜了。这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了。虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了。试问一下：

1.这里面谁受益？谁受损？ 2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？ 3.这里是A老板的错还是顾客的错？

答案是显然的。但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产。如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产。中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义。按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去。但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人。所以就出现了这样的怪现象：付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说：老子饭是要吃的，钱是不付的。看到这个比方，大家一定觉得很荒谬：不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬。但是现实生活中, 这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！

这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益。很多人认为是物业公司。不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是业主，是交物业费的业主。很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的。这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的。因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的。业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理。也没有几个物业不想把事业做大做好的。其实问题还是出在业主身上。试问：一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费，你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠。不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是：能！但是微不足道，且两败俱伤！

对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人。但这是个消耗战，过程很漫长。没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了。不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用。

对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主。为什么会这样？症结还是在业主身上。不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问。前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利。不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底。

在台湾和香港，不交物业费是不可思议的。物业公司也不管某个业主交不交费的问题。谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你。中国大陆的物业政策常常与众不同。让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！

物业费有两个基本用途,：

1、是保证小区的卫生、秩序,使业主生活在一个良好的环境中;

2、是通过日常的设备、设施的保养,使业主的产业保值增殖。你以为不交物业费能伤害物业公司吗?你不能。少数人不交,物业公司可以降低服务标准,多数人不交,物业实在无利可图,可以不干。剩下的设备、设施的维护,环境,卫生等受到影响,倒霉的是谁?还不是业主自己?你现在住的不是公家的房子,什么都不交,东西坏了有国家负责。现在,你必须对自己的一切负责。电梯坏了,水泵坏了,对不起,动用大修基金,用完了,大家凑钱,你不出,没关系,别用。

因此,不管是什么原因,我们都应该坚决反对不交物业费。这种现象不仅严重败坏了小区的风气,伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康,破坏契约精神,影响业主,小区的安定,也伤害了所有人的根本利益。不管从理性、道德、人心、,得到了服务而不交物业费, 本质上,这与自己毁自己有什么区别?, 小区是大家的,不是你.一个人的。如果大家都按时交物业费,你不交,这是占大家的便宜,请问,您良心上过得去吗?以后大家还怎么做朋友,当邻居?不管以什么理由不交费,受伤害的都是全体业主。

三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

1、因工程问题拒交的应对方法和措施：

从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：

业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

3、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。

4、对无任何理由拒交物业费的老赖。

采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在“无药可救”的可以按规定走更换物业程序。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第五篇：恢复林业生产条件方案

攀枝花市盐边县红格大面山二期风电场

工程项目临时占用林地恢复林业

生产条件方案

四川省林业勘察设计研究院

二〇一六年四月

目录

1项目概况 2选址合理性 3恢复措施 4时间安排 5资金投入

附图：攀枝花市盐边县红格大面山二期风电场工程项目临时用地林业用地生产条件恢复范围图

1项目概况

1.1.项目名称：攀枝花市盐边县红格大面山二期风电场工程项目 1.2建设单位：四川省能投盐边新能源开发有限公司 1.3业主性质：国有企业 1.4法人代表：何勇 1.5项目负责人：吴平

1.6项目批准单位及文号：四川省发展和改革委员会（川发改能源[2015]202号）

1.7项目建设规模及内容：

风电场项目总投资100757.35万元，采用50台单机容量2MW，总装机容量100MW,年发电量22226万千瓦时。按照《风电场工程等级划分及设计安全标准》（FD002-2007），工程等级为Ⅱ等，工程规模为大（2）型。风电场计划施工总工期为20个月。大面山二期风电场工程拟接入一期建设的220KV升压站，通过一回220KV线路送至安宁220KV变电站（送出工程另行核准）。建设主要由50台风机及箱变、施工道路（路基、边坡）、风电机组安装场地、渣场、张牵场和35KV集电线路（长度42km,双回折合为单回）七部分组成。项目总用地面积28.9338hm2，其中林地面积27.3812hm2，占总面积的95.81%。1.8项目拟使用土地概况

项目建设拟使用各类土地总面积28.9338hm2，其中：林地面积27.3812hm2，占总使用面积的94.63％，临时占用林地面积25.5213hm2，永久占用林地面积1.8599hm2；非林地面积为1.5526hm2，占总使用面积的5.37％。

1.8项目临时占地拟使用林地概况

项目建设临时拟使用林地25.5213hm2，乔木林地面积17.8983hm2，占临时拟使用林地总面积的70.13%；灌木林地面积5.8592hm2，占临时拟使用林地总面积的22.96%；宜林地面积1.7638hm2，占临时拟使用林地总面积的6.91%。

项目建设按拟使用林地建设用途分：路基占地9.5587hm2，边坡占地5.7372hm2，安装场地占地7.7659hm2，塔基施工占地0.4904hm2，渣场占地1.8491hm2，张牵场占地0.1200 hm2。1.9恢复林业生产条件方案编写背景

根据国家林业局《关于加强临时占用林地监督管理的通知》（林资发[2015]121号）文规定，建设项目临时占用林地，申请人应当提交恢复林业生产条件方案或者与林地权利人签订的临时占用林地恢复林生生产条件的协议。

四川省能投盐边新能源开发有限公司于2016年4月委托四川省林业勘察设计研究院编制攀枝花市盐边县红格大面山二期风电场工程项目临时用地恢复林业生产条件方案。

2选址合理性

2.1临时用地概况

该项目临时占地用途为施工道路（路基、边坡），安装场地，塔基施工，渣场，张牵场。

风力发电机组吊装时的临时场地（安装场地）：主要用于风力发电机组和箱变等工程基础施工、设施设备组装和安装，调查范围及面

积以用地红线图为准，本次共设计50处安装场地,占地性质为临时。

塔基施工用地（塔基施工）：主要用于堆料、弃土、组塔时的滑轮支架等作业用途，本项目用地面积为单个塔基施工占地40 m2，占地性质为临时。

渣场：主要用于道路边坡开挖形成的弃渣，调查范围及面积以渣场用地设计图为准，本次共设置2个渣场，占地性质为临时。

张牵场：线路架设时为了满足线缆对方、起重、固定、动力设备防治等需要，需设置张牵场，本项目共设置4个张牵场，每个张牵场占地面积300 m2，占地性质为临时。2.2临时用地选址合理性

安装场地

项目共建设50个安装场地，用于风机和箱变的基础施工、设施设备组装和安装等，布置于山顶或山脊上，各安装场地布置位置不存在不良物理地址现象，山体稳定性较好，场地相对平缓，两侧两侧坡度在20°～30°之间。安装场地共占用林地面积7.7659hm2，其中乔木林地5.6381hm2，灌木林地1.8996hm2，宜林地0.2282hm2。在区域范围内有条件建设风机位置，优先避开林木密集覆盖区域。安装场地的选址具有唯一性和合理性。

塔基施工

主要用于堆料、弃土、组塔时的滑轮支架等作业用途，本项目用地面积为单个塔基施工占地40 m2，共占用林地面0.4904hm2，其中

乔木林地0.2600hm2，灌木林地0.2104hm2，宜林地0.0200hm2，占地范围合理。选址位于塔基旁，尽量选用了塔基旁的非林地或尽量避免占用质量好的林地，选址具有唯一性和合理性。

张牵场

线路架设时为了满足线缆对方、起重、固定、动力设备防治等需要，需设置张牵场，本项目共设置4个张牵场，共占用林地面0.1200hm2，其中乔木林地0.0600hm2，灌木林地0.0600hm2。根据输电线路走向及塔基架设要求，张牵场选址尽量避免占用优质林地，选址具有唯一性和合理性。

渣场

项目共设置2个渣场，分别是位于森林经营所红格作业区四林班的1#渣场，位于和爱彝族乡团结村干塘组的2#渣场，占地面积分别为1.6956 hm2和0.1535 hm2。渣场建设占用乔木林地面积1.6956hm2，占用宜林地面积0.1535hm2。本项目土石方开挖总量约94000m3，回填总量约52000m3。开挖出的土石方，除部分用于工程土石方回填、路面材料及用作工程所需砌料源外，其余均按弃渣处理。

东区部分弃渣量较小，渣场选在干塘组一废弃养鸡场旁的宜林地（国家级二级公益林地）内，地块内无活立木蓄积，其地质条件稳定，容渣量4万方，不占用基本农田，不涉及林木采伐。

南区部分共设置1个渣场，该地块林种为森林经营所红格作业区的用材林，坡度较缓，地质稳定，不涉及基本农田，容渣量45万方，运距3.1km。原方案设置四个渣场，占地约7hm2，经过对设计方案优化，减少道路边坡开挖，弃土量随之减少，渣场缩减为2个，渣场选址具有唯一性和合理性。

施工道路

项目运输道路主要利用大面山防火通道，该通道由红格镇沿大面山主山脊延伸至和爱彝族乡，风机与防火通道之间交通运输通过改扩建或新建道路满足项目施工，施工道路建设分为路基和边坡，路基宽5.5m，道路总长约18km，施工道路占用乔木林地10.2446hm2，灌木林地3.6892hm2，宜林地1.3621hm2，非林地0.5495hm2，道路建设尽量沿原有机耕道改扩建，没有机耕道的情况下则开挖新建，优先避开林木密集覆盖区域，道路的选址具有唯一性和合理性。

3恢复措施

3.1恢复措施

安装场地及塔基施工临时用地仅需在现地进行基层压实后覆盖表土。

（一）完成需要恢复临时占地的基础清理和排水工作；

（二）对基础土层进行压实；

（三）鉴于盐边县气候较干燥，土层表面水分蒸发较快，压实表面应适当洒水湿润；

（四）为保证覆盖土层与基础层结合良好，铺土前需将压实结合层面湿润并刨毛1-2cm深；

（五）不得漏压、欠压和过压，压实合格后方可铺上层表土；

（六）铺筑表土层厚度30cm。

施工道路为泥结石路面。需先对原路面进行铲除，压实后进行表土覆盖。

渣场达到设计要求的堆置高度时，对渣场顶面高低不平现状进行土地平整，压实后覆盖原土壤。

4时间安排

在用地审批主管部门批准的临时用地期限到期三个月内，完成临时用地的林业生产条件恢复。

5资金投入

5.1、工程量与用工量测算

工程量测算

临时使用林地恢复面积25.5213hm2，泥结石路面铲除5.7372hm2，渣场土地平整1.8491hm2，基础清理面积25.5213hm2，基层压实面积25.5213hm2，表土覆盖面积25.5213hm2。

用工量及概算指标

本次森林植被恢复造林共需劳动力9956个工日，其中泥结石路面铲除861工日、渣场土地平整227工日、基础清理2297个工日、基层压实3828个工日、表土覆盖3828个工日。

用工量测算表表5-1项目总计计泥结石路面铲除渣场土地平整林业生产基础清理条件恢复基层压实表土覆盖5.73721.849125.521325.521325.5213工日/亩工日/亩工日/亩工日/亩工日/亩101061010面积（hm2)单位标量工程量***297382838281

5.2投资概算依据与指标

概算依据

根据《林业基本建设概算编制办法》，劳动力设计参照省二期速丰林规划综合定额标准和《天然林资源保护工程公益林项目会计核算办法（试行）》，并结合盐边县具体情况及施工作业特点分项确定。

概算指标

（1）工程概算指标

泥结石路面铲除10工日/亩，渣场土地平整10工日/亩，基础清理：6工日/亩；基层压实：10工日/亩；表土覆盖：10工日/亩。详见表5-1。

（2）工日定额

根据盐边县的经济情况及现行的市场劳务用工定额，按每个工日100元计算。

（4）其他费用概算指标

其他成本为直接费用的5%，主要包括调查设计、建设单位管理、审查验收等；基本预备费为所有费用的5%。

三、投资概算

经测算，攀枝花市盐边县红格大面山二期风电场工程项目临时用地恢复生产条件造林共需造林总投资122.2777万元。其中，直接成本110.9095万元、占总投资的90.7%，其它成本5.5455万元、占总投资的4.54%，预备费5.8227万元、占总投资的4.76%。

1、直接成本：该项目植被恢复造林总投资中，直接成本110.9095万元、占总投资的90.70%。

2、其它成本：该项目植被恢复造林总投资中，其它成本为5.5455万元，占总投资的4.54％，主要用于建设单位管理费、审查验收费、护林防火等开支。

3、预备费：该项目植被恢复造林总投资中，预备费为5.8227万元，占总投资的4.76％。

植被恢复费用概算表表5-2项目总计计基础清理25.5213基层压实25.5213表土覆盖25.5213泥结石路面铲除5.7372渣场土地平整1.8491其他成本预备费单位：公顷、元 造林面积单位元元/工元/工元/工元/工元/工单价工程量（工）费用*********5558227所占百分比（%）90.70%18.79%31.31%31.31%7.04%2.27%4.54%4.76%备注直接成本******277按直接费用5%计按所有费用5%计

四、资金筹措

该项目恢复临时用地林而已生产条件，共需造林资金122.2777万元，由项目建设单位支出该部分资金。