关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函

第一篇：关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函

关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函

关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函

山西省国土资源厅：

你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下：

为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。

国土资源部土地利用管理司 二0一一年十月二十六日

第二篇：关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函

关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函山西省国土资源厅：

你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下：

为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。

国土资源部土地利用管理司 二О一一年十月二十六日

第三篇：国有土地使用权改变用途(含增加容积率补缴地价款)办事指南

国有土地使用权改变用途（含增加容积率补缴地价款）审批办事指南

一、法定依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》。

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）。

（四）《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》。

（五）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）。

（六）《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）。

二、申请条件

单位或个人依法取得的国有建设用地确需改变土地用途（含调整规划增加容积率）的，在符合规划的前提下，可以申请改变土地用途。国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定和法律、法规、行政规定等规定予以收回国有建设用地使用权的除外。

三、申报材料

（一）改变土地用途（或调整规划增加容积率补缴地价款）申请书（原件）。

（二）国有土地使用证书（核原件，交复印件）。

（三）国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书（原件）。

（四）申请改变土地用途时，房屋等地上建筑物、其他附着物已建成的，需提交其房屋所有权证书（核原件，交复印件）。

（五）经政府同意的新的规划设计条件（原件）。

（六）申请人的身份证明材料：

申请人为法人或其他组织的，（1）法人登记证书（核原件，交复印件）；企业工商营业执照（核原件，交复印件）。（2）组织机构代码证（核原件，交复印件）。（3）法人代表身份证明（原件）及身份证（核原件，交复印件）。申请人为自然人的，提交身份证(核原件，交复印件)。

（七）委托代理人申请的，还应提交授权委托书（原件）和受托人的有效身份证明（核原件，交复印件）。

个人委托代理人申请，不能在现场委托的，授权委托书应当经依法公证。代理境外申请人申请的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

授权委托书要写明委托事项和权限，除授权办理具体事务外，还包括是否代为签收文书、变更或撤回申请等。

以上申报材料复印件均加盖申请人印章证明与原件一致，对申报材料实质内容的真实性负责。

四、办理流程

（一）申请人持申报材料到市政务服务中心国土窗口（以下简称窗口）提出申请。申报材料齐全、符合规定形式的，窗口予以受理并初审，申请事项信息及其申报材料扫描录入局网上业务审批系统。（1个工作日）

（二）窗口初审后，通过局网上业务审批系统协调组织，土地利用科办理：（9个工作日。不含政府审批时间）

1.拟订处置方案。根据需要，组织地籍管理科、土地勘测规划设计队、土地储备中心等对申请事项和申报材料进行业务审查、调查核实和地价评估，按规定计算应缴纳或调整的土地价款，拟订改变土地用途（或调整规划增加容积率补缴地价款）的处置方案。

2.方案会签会审。处置方案提交会签或局长办公会会审。

3.处置方案报批。会签或会审通过后拟定制作上报文件，报政府审批（调整规划增加容积率补缴地价款的处置方案，不报政府审批）。

4.办理相关手续。经市政府批准后（调整规划增加容积率补缴地价款的处置方案，经局会签或会审同意后），签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。

经审查、会签会审、政府审批不予同意的，以书面形式说明理由退件。5.公布结果。按规定的场所、网站和内容公布结果。

6.缴纳价款。按照《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定开具土地价款缴纳介绍单，经财务科审核登记后，申请人到窗口缴纳土地价款。

7.在局网上业务审批系统确认已办结。申请人付清全部土地价款后，按国有土地使用权变更登记程序申请办理土地用途变更登记。

五、办理时限

法定办理时限：20个工作日。

承诺办理时限：10个工作日（不含政府审批时间）。

六、收费标准及依据 土地价款按签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定缴纳。

第四篇：济南市建设用地容积率调整规划管理办法

济南市建设用地容积率调整规划管理办法

发布时间：2014-03-26 点击率：783 来源： 作者：

第一条为规范建设用地容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《济南市城乡规划条例》等法律、法规以及住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号)规定，结合实际，制定本办法。

第二条市城市规划区内依据城乡规划主管部门出具的规划条件、核定的规划指标，以划拨或出让方式(包括其他有偿方式，下同)提供国有土地使用权的建设用地，调整容积率的，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率分地上容积率和地下容积率。

第四条市城乡规划主管部门负责容积率调整的规划管理工作。市监察机关负责对市城乡规划主管部门履行容积率调整规划管理职责情况进行监督检查。

第五条国有建设用地使用权一经划拨或者出让，任何单位或个人都不得擅自调整确定的容积率。符合下列条件之一的，方可按照本办法规定的程序进行调整：

(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;

(二)因城乡基础设施、公共管理与公共服务设施、公共安全设施或者重大项目建设需要，导致地块建设条件发生较大变化的;

(三)国家和省、市的有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第六条容积率调整按以下程序办理：

(一)建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整意向及理由;

(二)经审查符合调整条件的，市城乡规划主管部门应当就是否需要收回国有建设用地使用权征求市国土资源主管部门意见。无需收回的，由市城乡规划主管部门提出调整论证要求，建设单位或个人据此编制调整论证报告及方案;

(三)调整论证报告及方案编制完成后，由市城乡规划主管部门组织技术人员、相关部门、专家等对调整的必要性、可行性进行专题论证;

(四)经论证同意调整的，市城乡规划主管部门应当将调整报告和相关论证意见通过本地主要媒体、本部门网站和现场进行公示，征求规划地段内利害关系人的意见，公示时间不少于7日。必要时应当进行走访、座谈或组织听证。

项目涉及保密要求的，按有关规定办理。

(五)市城乡规划主管部门依据论证结论及公示情况依法提出调整或不调整建议(附有关部门意见、论证、公示等情况材料)报市政府或者市政府授权机构批准;

(六)批准调整的，市城乡规划主管部门应当将调整情况函告市国土资源主管部门及建设单位或个人，市国土资源主管部门依法按程序完善土地手续后，方可办理后续规划审批。

(七)不予批准调整的，市城乡规划主管部门应当及时书面答复申请人并说明理由。

第七条容积率调整论证报告应当表明建设用地基本情况、调整的必要性及可行性、调整幅度等内容，并对交通、环境、设施配套等进行分析评价。

容积率调整论证方案应当表明调整前后用地总平面布局、主要技术经济指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

第八条容积率调整专家论证应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从相关专家库中随机抽取;出具的论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请单位或个人有利害关系的，应当回避。

第九条市城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、要求及责任部门等内容在本部门网站公开。容积率调整项目论证后，应当将参与论证的专家名单公开。

第十条市城乡规划主管部门对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，应当保持容积率指标的延续性、一致性。

第十一条分期开发的建设用地，各期建设工程规划许可确定的建筑面积总和，应当符合市城乡规划主管部门核定的容积率要求。

第十二条建设工程竣工后，经规划核实，其实际建设基本符合规划要求，但容积率超出划拨决定书或者土地出让合同约定的，市城乡规划主管部门函告市国土资源部门按照相关规定办理，不再履行容积率调整程序。

第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条建设单位或个人未经依法批准，擅自调整容积率进行建设的，由城市管理行政执法部门依法查处。

第十五条政府职能部门工作人员不按规定调整容积率的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正;在容积率规划管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或者行政监察机关依法依纪追究责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十六条各县(市)建设用地容积率调整可参照本办法执行。

第十七条本办法自印发之日起施行，有效期5年。

第五篇：天津市建设用地容积率调整管理规定

天津市建设用地容积率调整管理规定

规法字〔2011〕28号

第一条 为进一步规范和加强本市城市建设用地容积率调整的规划管理，维护规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市城乡规划条例》等法律法规和住建部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》等文件要求，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内，国有土地使用权出让后建设用地容积率调整的规划管理、土地管理以及相关的监督检查工作。

第三条 规划、土地、建设、监察等主管部门按照各自职责，做好相关工作。

第四条 建设单位或者个人应当严格按照规划主管部门提出的规划条件中所确定的容积率进行建设，任何单位或者个人无权擅自调整建设用地容积率。

第五条 国有土地使用权出让后，原则上不得调整建设用地容积率。

有下列情形的，建设单位或者个人可以申请调整建设用地容积率：

(一)因经济社会发展、城乡规划修改、国家及本市政策变化等原因，造成地块开发建设条件发生客观变化的；

(二)因公益性公共设施、城市基础设施、重大项目建设等原因，导致地块的建设条件发生变化的；

(三)在紫线范围内，因恢复建设已灭失的老建筑或者经专家委员会论证提出特殊要求的；

(四)法律、法规、规章或者国家及本市政策等规定的其他情形。

申请调整建设用地容积率，不得影响国家利益和社会公众合法权益。

第六条 建设用地容积率调整涉及控制性详细规划修改的，按照《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》关于控制性详细规划修改的有关规定办理。

建设用地容积率调整涉及细分导则修改的，按照本市的相关规定办理。

第七条 在符合控制性详细规划和细分导则的情况下，调整建设用地容积率按照下列程序办理：

(一)中心城区和环城四区范围的，由建设单位或者个人向市规划主管部门提出申请；其他地区的，由建设单位或者个人向所在地区、县规划主管部门提出申请。申请材料要说明调整理由，并附具体调整方案。

(二)规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，会同建设、国土房管等相关部门，对调整的必要性和调整方案的合理性进行论证，提出专家论证意见；不同意的，书面通知建设单位或者个人。

(三)经专家论证可行的，规划主管部门应当在官方网站公示，并采取多种形式征求利害关系人的意见；必要时，可以组织听证。

(四)经论证、征求利害关系人意见后，规划主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报同级人民政府批准。

(五)经同级人民政府批准后，规划主管部门应当正式函告建设单位或者个人，并及时将依法变更的容积率调整情况抄告土地、建设行政主管部门。

(六)土地主管部门应当将有关变更情况公示20天。在公示期内如无竞买申请的，重新签订土地使用权出让合同或者签订补充合同，相应调整土地使用权出让金，建设行政主管部门同步调整配套费收费面积及金额；如有竞买申请的，应当重新进行公开出让。

第八条 建设用地容积率调整后，建设单位或者个人应当持有关批准文件，向规划、土地、建设等主管部门申请办理相关许可审批或变更手续。

第九条 规划主管部门应当及时公布经依法批准的容积率调整情况，接受社会监督。

第十条 调整容积率的相关批准文件、调整理由以及论证意见、公示(听证)材料等应当按照城建档案管理的有关规定，及时移交备查。

第十一条 超容积率建设行为未经处理的，规划主管部门应当对违规工程进行查处，并不得为其继续办理后续规划手续。相关处罚结果函告建设部门。

第十二条 违规调整建设用地容积率，由上级城乡规划主管部门或者同级政府撤销其相关规划许可审批。

第十三条 对违反规定和法定程序调整建设用地容积率以及在规划管理中玩忽职守、权钱交易等违法违纪行为，监察部门按照有关规定追究相关人员责任。

第十四条 本规定自2011年3月1日起施行。

天津市规划局

天津市城乡建设和交通委员会

二○一一年一月十四日签发签发

天津市国土资源和房屋管理局

天津市监察局