不动产统一登记设计方案

第一篇：不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计

目录

摘要

一． 设计背景

二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作

4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。

四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记

毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一．背景

自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息

进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二．目标和原则

不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]

依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案

1.什么是不动产登记系统

不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。

目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程

在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：

依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件

A.登记申请书；

B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。

F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容

A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；

C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验

A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理

1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。

3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。

4.不动产登记的难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。4.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不

动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。

地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。

4.2 登记人员知识结构需要完善更新

不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。

4.3 登记所需技术急需发展完善

统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。

另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。

5．不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]

图：建立关系前

图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检

等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四．遇到的问题及解决方法

顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。

有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。

方法：1.创建临时库

选择文件夹后,输入数据源名称,如“临时数据源”,点击保存

成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名“临时数据源”,点击“创建”按钮

创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择“导入数据集”,弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)

点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;

使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;

将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连，点击绿色三角符号,即可导入图层.其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。

登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='业务号')for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。

b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我

都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。

c.登记系统中无法进行业务中止删除。问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。五．结语

该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。

通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。

参考文献

[1]新浪财经http://www.xiexiebang.com/

[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.后记

全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。

第二篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第三篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。

第四篇：不动产统一登记影响解读

不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？

2015年02月27日

来源：新华网

新华社制图新华社制图

原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近

新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题

新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣

统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。

要换新证吗，对我们的本本影响几何？

对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？

“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”

消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。

会出现抛售吗，对楼市影响几何？

“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”

中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。

尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？

针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？

针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”

“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”

随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”

第五篇：不动产统一登记信息管理解决方案

MapGIS不动产统一登记信息管理解决方案

系统介绍

不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础，搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。

MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级，覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务，方便群众申请登记和相关部门的管理监督，切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。

系统架构设计

MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统。

（1）基础保障体系

基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。

（2）数据交换

各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用；MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。

（3）不动产数据管理系统

不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。

（4）不动产登记信息管理系统

不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。

（5）不动产登记信息公示系统

不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。

数据交换整合方案 依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。

空间数据

针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性。

发布的服务列表

登记数据

不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。

业务类型分类设计

不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的。

不动产的物权体系如下：

一、土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权

二、依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权（耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记）、宅基地使用权、建设用地使用权（国有、集体）、地役权、海域使用权

三、土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权

四、担保物权：一般担保物权、最高担保物权

不动产登记信息管理系统设计

不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。

其中，最令人关注的是采取‘房地合一’的模式，告别过去‘土地’和‘房屋’两张皮分离的局面。在房地合一登记中，同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等，结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式，实现高效、准确地办理不动产权证。围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要应地制宜，分步实施。

图文一体化管理

图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了。

图属联动查询

楼盘索引表管理

系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。

楼盘索引表管理 输出不动产登记簿证

在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式（试行）》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。

不动产登记办理输出不动产登记簿证

案卷查询统计

不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能，如在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面。

不动产综合查询

登记历史回溯

每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情。

登记历史回溯 动态监管

不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。

其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性；登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。

不动产登记信息公示系统设计

建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益。

不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。

● 读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。

● 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。

●可以对公示的不动产登记信息进行查询。

●可以对登记有关业务信息进行统计。

● 按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。

不动产登记信息公示系统示例