湖南省不动产统一登记常见问题解答

第一篇：湖南省不动产统一登记常见问题解答

不动产统一登记 常见问题解答

2016年5月

目 录

一 基本知识...............................................................................1 1.什么是不动产?..................................1 2.什么是不动产登记?..............................1 3.为什么要进行不动产登记?........................1 4.什么是不动产统一登记?..........................1 5.为什么要实行不动产统一登记？...................2 6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么?............3 7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责?..............................................3 8.不动产登记管辖的原则是什么？...................4 9.哪些不动产权利需要登记?........................5 10.不动产登记类型有哪些？.........................6 11.不动产登记是不是强制登记?......................6 12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？.6 13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？.......7 14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？.......7 二 机构职责...............................................................................8 15.不动产登记机构怎么设置？.......................8 16.设区的市不动产登记机构如何设立？...............8 17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？.........9 18.市县不动产登记人员怎么划转？..................10 19.如何理顺登记与审批、监管的关系？..............10 20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？..11 21.不动产登记窗口如何选址？......................12 22.乡镇不动产登记窗口怎么建？....................12 23.不动产登记窗口设哪些岗位?.....................13

I

24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？..............13 三 登记业务.............................................................................14 25.不动产登记的法律依据主要有哪些？..............14 26.不动产登记应当遵循什么原则？..................14 27.不动产登记的程序有哪些？......................15 28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？..............................................16 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？..............16 30.不动产登记机构要查验哪些内容？................17 31.哪些情形可以实地查看？........................17 32.不动产登记前哪些情况需要公告？................18 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 18 34.哪些情形不动产登记机构应不予登记?.............19 35.不动产登记簿主要记载什么事项？................19 36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？..............................................20 37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？......21 38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？..........22 39.不动产权证书、登记证明如何管理？..............22 40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？............................................23 41.不动产登记需要缴纳哪些税费？..................23 42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？......24 43.变更登记与转移登记有什么区别？................24 44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？....26 45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？....26 46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？..........27 47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？....27 48.什么是查封登记，查封登记如何办理？............28

II

49.哪些人可以查询不动产登记信息？................29 50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？............................................30 51.小产权房是否可以颁发不动产权证？..............30 52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？......31 53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？..............................................31 54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？......................................31 55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？..........32 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？........................................32 57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？..32 58.继承房屋必须要登记吗？........................33 59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？ 33 60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？......................................34 61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？......................................34 四 信息管理.............................................................................35 62.我省不动产登记信息系统如何部署？..............35 63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？............35 64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？..37 65.不动产登记信息怎样实现互通共享？..............38 66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？ 39 67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？........................................39 68.不动产统一登记需准备哪些数据？................40

III

五 权籍调查与纠纷调处.............................41 69.什么是定着物？................................41 70.什么是不动产单元？............................41 71.如何设定不动产单元？..........................41 72.什么是不动产权籍一体化调查？..................42 73.不动产权籍调查的基本程序是什么？..............42 74.不动产权籍调查具体内容是哪些？................42 75.不动产测量的内容包括哪些？....................43 76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？............................43 77.不动产权籍调查成果如何审核确认？..............44 78.权籍调查成果的审查方法是什么？................44 79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？..........45 80.不动产权属纠纷如何处置？......................45

IV

一 基本知识

1.什么是不动产? 答：《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。2.什么是不动产登记? 答：《暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。3.为什么要进行不动产登记? 答：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

4.什么是不动产统一登记? 答：整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义经济体制、建设现代市场体系的必然要求。2013年《国 务院机构改革和职能转变方案》明确，“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担”。即不动产统一登记就是将分散在住房与城乡建设部门的房屋登记、林业部门的林地登记、农业部门的草原登记、国土资源部门的土地登记等不动产登记职责整合由一个部门承担。5.为什么要实行不动产统一登记？

答：一是实行统一登记是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。实施不动产统一登记后，可以减少甚至杜绝分散登记导致的各种权属界线不清、权利归属不明、重登漏登等问题，提高登记的准确性和权威性，以定纷止争，更好维护当事人的不动产物权，夯实社会主义市场经济的产权基础。

二是实行统一登记有利于提高政府治理效率和水平。分散登记时各部门都配备一套专门人员、机构、场所以及设施设备等，浪费大量人力物力财力，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，整合不动产登记职责，可以促进政府职能转变，大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

三是实行统一登记可以更好方便企业和群众，减轻当事人负担。分散登记时，土地到国土资源部门办理《国有土地 使用证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》，房屋到住建部门办理《房屋所有权证》，承包地到农业部门办理《土地承包经营权证》，栽种的树木到林业部门办理《林权证》。登记管理部门多，须办理的证书多，增加人民群众办证各项成本。建立和实施统一登记制度，在统一的不动产登记机构窗口办理不动产登记，并领取统一的不动产权证书，减少办证环节，节约办证成本，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么? 答：《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省不动产统一登记工作实施方案>的通知》（湘办发〔2015〕43号）(以下简称43号文)明确了总体目标是：2015 年底，完成各级政府不动产登记职责整合工作；2016 年底，初步建立不动产统一登记制度，基本实现不动产统一登记发证；2017 年底，不动产登记信息管理基础平台投入运行；2020 年底，形成政事政企事企分开、管理规范、运行有序、便民高效的不动产统一登记体制机制。

7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责? 答：不动产登记机构是专司不动产登记职责的政府行政 部门。《暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。行政内设机构和不动产登记中心不是法律意义上的不动产登记机构，国土资源部门对外承担法律责任，不动产登记中心是受国土资源部门委托办理不动产登记事务工作。

省委省政府43号文明确“各市州、县市区国土资源部门为本地区的不动产登记机构，负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导、监督”。截至2015年12月底，我省不动产登记职责整合全面完成，省编办在湘编办〔2015〕14 号中明确了湖南省国土资源厅指导监督全省土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记等不动产登记工作，各市县政府也明确了国土资源局为本级不动产登记机构。

8.不动产登记管辖的原则是什么？

答：不动产登记实行属地登记管理原则，是由不动产不能移动的本质属性所决定的。当登记管辖权冲突时，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商，协商不成的由共同的上级人民政府不动产主管部门指定管辖。

《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。” 9.哪些不动产权利需要登记? 答：《暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。” 10.不动产登记类型有哪些？

答：《暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。11.不动产登记是不是强制登记? 答：《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？

答：《暂行条例》第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。因此，实施不动产统一登记后，已经依法发放的《集体土地所有权证》、《国有土地使用权证》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《林权证》、《草原使用证》，以及《土地他项权利证 明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。

13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？

答：从分散登记到统一登记，要确保登记工作不断、秩序不乱，平稳有序。对不动产登记机构“三定”方案已经明确，但资料没有移交，机构设置和人员划转没有到位，不具备颁发新证组织条件的地方，或者是资料已经移交，机构设置和人员划转都到位，具备组织条件但不具技术条件的地方，经充分沟通协商一致，继续按照原有职责分工发放各类旧版证书，加盖原有印章，确保平稳有序。对登记人员、场地、登记资料、技术准备已经到位的，由政府统一发布公告，不动产登记发新证停旧证。

14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？

答：具备颁发新版证书条件后，地方人民政府应发布公告，向社会公告正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书的时间，登记机构、登记权利类型、登记区域范围，各窗口受理点地址、受理范围、咨询投诉电话。

二 机构职责

15.不动产登记机构怎么设置？

答：根据《暂行条例》第六条规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。市县国土资源局作为本级不动产登记机构，不加挂“XX不动产登记局”牌子,其内设科股依据职责调整，合理设置不动产登记管理等科股。

同时，市县国土资源局下设不动产登记中心，受局委托承担不动产登记事务工作，其所发不动产权证书、登记证明均应加盖“XX国土资源局不动产登记专用章”。目前省编办已批复14个市州不动产登记中心为副处级事业单位。县级不动产登记中心规格原则上按副科级申报。16.设区的市不动产登记机构如何设立？

答：对设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属各区的不动产登记的，所属各区无需再单独设立不动产登记机构。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所 属各区的不动产登记。”具体可以有两种方式：一是由市本级不动产登记机构办理，区不再具体办理不动产登记业务；二是区国土资源分局以市国土资源局的名义具体办理辖区内的不动产登记。

对于设区市未明确由本级不动产登记机构统一办理的，区国土资源主管部门依据三定方案，对具备独立的法人资格，对外能独立承担相应的法律责任的，可作为不动产登记机构办理辖区范围的不动产登记业务。

17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？

答：按照政事分开、事企分开的分类推进改革要求，不动产登记中心承担不动产登记公益性服务工作，其单位性质一般为全额拨款事业单位。一方面不动产登记中心作为政府公共服务提供方，不以盈利为目的；另一方面，按照国务院和省政府为进一步减轻企业和群众负担，降低部分行政事业性收费的要求，如登记机构为差额拨款或自收自支，易引起登记人员队伍不稳定，服务质量下降等问题。目前我省部分登记机构因登记业务量少、登记收费减免等影响，难以保障自收自支编制职工基本待遇，需逐步将登记中心自收自支编制调配置换为全额拨款编制，纳入财政统管，并做好专业技术岗位的设置，以稳定登记队伍、提高登记效率、保障登记质量。18.市县不动产登记人员怎么划转？

答：《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》规定：“不动产登记机构确定后，按照人随事走、编随人走的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，具体数量由地方人民政府确定”。

19.如何理顺登记与审批、监管的关系？

答：《暂行条例》规定了不动产登记权利类型、登记类型以及从申请、受理、查验、调查、公告、登簿到颁证的完整的登记业务流程。不动产统一登记只整合登记职责，对不动产物权的设立、变更、转让和灭失需要行政审批或许可的，仍由各职能部门承担审批、许可职责，不动产登记机构根据当事人的申请以及相关部门出具的审批或许可文件，依法审核登记。

如：在办理商品房房屋所有权登记时，国有建设用地出让审批、建设工程规划许可、竣工验收、预售商品房许可等行政职责仍然由相关部门承担，不动产登记机构则依据申请人申请，查验其取得建设用地使用权和房屋所有权相关的行政审批、许可文件，以及当事人签订的不动产交易合同等权利来源资料，按照申请、受理、审核、登簿、颁证的完整流程办理登记。20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？

答：实施统一登记后，原有不动产登记资料应依据《物权法》第十六条、《不动产登记暂行条例》第十三条、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定等法律法规规定移交到不动产登记机构管理。

《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。

《暂行条例》第十三条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构”。

《实施细则》第九十四条规定：“不动产登记资料包括：

（一）不动产登记簿等不动产登记结果；

（二）不动产登记原始资料，具体包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所”。21.不动产登记窗口如何选址？

答：按照《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，结合本地区现有条件和业务规模，以便民利民为原则，统筹选择合适场地建设不动产登记窗口。县级城区原则上设置一个登记办事窗口，设区的市可根据实际需要分设办事窗口。如：浏阳市在国土局、市政务服务中心分设两个窗口；澧县在政务中心设立窗口；芷江在国土局大厅设立窗口。22.乡镇不动产登记窗口怎么建？

答：按照《湖南省国土资源厅 湖南省机构编制委员会办公室 关于整合市县不动产登记职责的实施意见》（湘国土资发〔2015〕32号）“整合乡镇土地、房屋、林地登记相关事务性工作，将登记服务窗口逐步延伸到乡镇，切实方便人民群众办事”的要求，根据实际条件在乡镇布设登记窗口，确保2017年实现所有建制镇设置办事窗口，2020年覆盖所有乡镇。各乡镇登记窗口依据授权范围开展指定业务的受理、打印发放证书等工作，登记审核仍由不动产登记中心承担。在有关条件不具备的情况下，要建立县乡不动产登记工作关系，为广大农村提供不动产登记便利。23.不动产登记窗口设哪些岗位? 答：依据《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，按照不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证的完整程序，科学设置岗位职责、细化业务流程，确保登记工作“一站式”完成。窗口岗位一般包括大厅值班岗、咨询岗、受理岗、审核岗、登簿岗、缮证岗、发证岗、查询岗、缴费岗，为方便企业办理大宗业务、老弱病残等群体办理业务设置绿色通道，各类窗口岗位可以根据具体情况归并或者按业务类型分设。24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？

答：为方便群众办事，各相关单位和部门可根据实际设置权籍调查、信息录入、数据对接、制图配图、交易服务、税务征缴、司法协助、公证、银行等配套业务窗口。

三 登记业务

25.不动产登记的法律依据主要有哪些？

答：依法登记是不动产登记的基本要求，《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记的法律法规和规章依据。

2007年颁布实施的《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。为统一登记依据，国务院根据《物权法》第十条的授权，颁布了《不动产登记暂行条例》。至于相关法律中与不动产统一登记不一致的问题，全国人大法工委在回复国务院法制办时明确：当前不动产登记工作要按照《暂行条例》的规定统一实施；原各类规范土地、房屋、林地、草原登记的法律法规与《物权法》、《暂行条例》不一致的，按照新法优于旧法、特殊法优于一般法的原则，以《物权法》、《暂行条例》为准。26.不动产登记应当遵循什么原则？

答：《暂行条例》第四条第二款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”。

（一）严格管理原则。一是要保证登记结果的准确性； 二是不得随便改变登记结果。

（二）稳定连续原则。一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，原已发放的不动产权证书证明不因实施统一登记影响权力行使；二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性；三是未办理首次登记的，不得办理变更、转移等登记事项。

（三）方便群众原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记；二是明确了有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度。27.不动产登记的程序有哪些？

答：依申请办理不动产登记的，按照申请、受理、审核（初审、实地查看或调查、公告、审定）、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权证书或者登记证明。

依嘱托办理不动产登记的，依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件，按照嘱托、登记机构接受嘱托、审核、登簿的程序办理。

依职权办理不动产登记的，登记机构依据不动产灭失等原因、登记错误等材料，按照启动、审核、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，依据法律、行政法规或者实施细则需通知权利人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。依据法律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。

28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

答：《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。” 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？

答：《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。《暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材 料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《实施细则》第四章不动产权利登记和第五章其他登记作了具体规定。30.不动产登记机构要查验哪些内容？

答：不动产登记机构依据《物权法》、《暂行条例》等规定需查验以下内容：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。31.哪些情形可以实地查看？

答：有以下情形的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其 他情形。

32.不动产登记前哪些情况需要公告？

答：《实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；

（三）依职权更正登记；

（四）依职权注销登记；

（五）法律、行政法规规定的其他情形，但以上情况涉及国家秘密的除外。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。” 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 答：《暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日，为了更好地服务群众，提高 工作效率，可以根据登记业务类型缩短办事时限。34.哪些情形不动产登记机构应不予登记? 答：《暂行条例》第二十二条规定不予登记的主要情形。不动产登记机构对登记申请有下列情形之一的，应当不予登记，并书面通知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地或房屋用途的；未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；查封登记解除前申请办理登记等。

（二）存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地等不动产，应该在依法解决争议之后进行登记。

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

35.不动产登记簿主要记载什么事项？

答：《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归 属和内容的根据。”不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。

一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。

二是不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。权利主体指土地使用权人、所有权人、抵押人、抵押权人等；类型是指集体土地所有权、建设用地使用权等不动产权利类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。

三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。

36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？

答：《物权法》第十七条规定了不动产登记簿与不动产权证书、登记证明的关系。一方面不动产权属证书是权利人 享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护，能及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，并作为重要的不动产权属来源资料，能有效便捷地开展有关交易和不动产登记，保护和实现自己的不动产合法权益。另一方面不动产权证书、登记证明的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。权利人能够及时发现记载的准确不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？

答：《暂行条例》第二十一条规定:“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。《不动产权证书》用于记载一种或者互相兼容的一组权利，在登记集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等不动产权利时颁发。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，在办理不动产抵押权、地役权或预告登记、异议登记时颁发。另外，查封登记、注销登记不需要颁发证书和证明。38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？

答：证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限。该使用期限不是指房屋所有权、森林林木所有权的期限，所有权不存在使用期限的问题。

土地的使用期限是土地使用权的重要内容，《不动产权证书》应该记载土地使用权的使用期限，以方便权利人在土地使用权到期时及时办理续期，保障合法权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《农村土地承包法》等相关的法律法规规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。39.不动产权证书、登记证明如何管理？

答：根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），湖南省国土资源厅、湖南省财政厅印发了《关于做好不动产权证书、不动产登记证明印制、发行、使用管理工作的通知》（湘国土资发〔2016〕16号），通知要求，不动产权证书、登记证明印制的样式以及印制标准由国土资源部统一规定；省国土资源厅负责证书、证明的印制、发行和监管组织工作，确定承印企业；省不动产登记中心具体负责全省证书、证明的采购、配号、抽检、发行、统计监管等工作；市县负责证书证明的采购、使用和管理管理。

40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十一条规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

41.不动产登记需要缴纳哪些税费？

答：不动产登记缴纳的费用主要包括办理登记时的不动产登记费、因取得或转移不动产需缴纳的税费，以及为调查清楚不动产权属状况的权籍调查费和保障交易安全的交易服务费。

根据《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”在国家和省具体收费政策出台前，各市县发改、财政应按照 便民利民、减轻群众负担的原则，在现行土地、房屋、林权登记收费标准范围内，确定过渡期具体收费办法。

对于占用、转移不动产的还需缴纳契税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加等税费。

对于有关机构提供的不动产权籍调查、转移服务等按有关规定由委托人支付地籍测量费、房屋测量费、林权勘测费、土地交易服务费、房屋转让手续费等。

42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？

答：不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿。首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创。在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋所有权初始登记、房屋抵押权设立登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设立登记的内涵理解不一致，因此《暂行条例》将不动产权利第一次登记统一归纳规定为首次登记。

43.变更登记与转移登记有什么区别？

答：在《暂行条例》出台前，土地登记、土地承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记的变更登记包含了转移登记，是广义变更登记，而房屋登记中的变更登记不包括转 移登记，是狭义变更登记。为更好地与《物权法》进行衔接，区分变更和转让，同时满足转移登记和变更登记经常发生的时间需要，在《暂行条例》中明确了变更登记和转移登记。其具体内涵为：

变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？

答：注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。

45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？

答：预告登记，是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记主要适用于商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的等。

《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高 人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释

（一）》（法释〔2016〕5号）第四条 “未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”因此，预告登记具有使妨害或者损害所担保的请求权的处分归于无效的保全效力；具有排斥后序登记权利的顺位效力，对于第三人具有警示效力。

46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？

答：更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？

答：异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以 申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

48.什么是查封登记，查封登记如何办理？

答：查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

查封登记包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。查封登记为依嘱托登记，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：人民法院 工作人员的工作证；协助执行通知书；其他必要材料。49.哪些人可以查询不动产登记信息？

答：《暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。不动产登记资料的公开查询，是为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。查询主体分为民事主体的权利人、利害关系人和公务查询主体。

权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制。权利人是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。利害关系人在我国法律中没有明确的规定，一般认为，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。公务查询主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机关在执行公务时所 进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。

50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？

答：《物权法》法律层级高于《政府信息公开条例》。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”因此可以将《政府信息公开条例》第十三条与《物权法》关于适格申请主体的规定结合，申请人能够证明所要查询的不动产登记信息是为了满足自身生产、生活、科研等方面特殊需要的，则认定存在利害关系；申请人无法提供的，不动产登记机构可以依据《物权法》第十八条的规定，不予提供相关不动产登记信息。51.小产权房是否可以颁发不动产权证？

答：建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，不受法律保护。因此小产权房申请登记的，登记机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？

答：《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？

答：《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。” 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？

答：不动产登记机构办理不动产登记业务一般需要制定不动产登记申请表、受理凭证、补正材料接收凭证、不予登记决定书、退回申请材料凭证、更正登记通知书、换发通知书、首次登记公告、注销公告、作废公告、实地查看记录表、不动产登记资料查询申请表、查询受理凭证、查询机构证明等格式文书。国土资源部已经下发了不动产登记申请审批表（试行）等格式文书，各地可参照使用，其样式可在此基础上结合实际需要适当调整制定。

57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

答: 《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，签订房屋交易合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。

但是，房屋交易合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效产生的是债权债务关系，不等于房屋所有权（物权）变动，而只有办理了不动产登记，才产生物权变动的效力。58.继承房屋必须要登记吗？

答：房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效力。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。

但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。

59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？

答：根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，在同一使用权宗地内，属于同一权利人的全部同类定着物可组成一个定着物单元，因此可按一个不动产单元发放一本不动产权属证书。对于多个使用权宗地应按宗地分别建立不动产登记簿，发放不动产权属证书。

60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？

答：依照《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）和《实施细则》的规定办理建设用地使用权变更登记，保证该房屋在一个宗地内。再办理建设用地使用权/房屋所有权登记。

61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？

答：按照《物权法》第一百七十九条和一百八十条所规定权利和抵押财产范围，以及《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，即一个抵押物是可以同时抵押的。因此多家银行（具有独立法人资格）可以作为抵押权人出现，即在不动产登记簿“抵押权人”项记载抵押合同中的全部抵押权人，并在附记栏里标注同一顺位的抵押权人及贷款的相互比例。

四 信息管理

62.我省不动产登记信息系统如何部署？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），我省不动产登记信息系统是在现有国土电子政务基础平台上搭建，与现有国土资源电子政务系统统一用户、统一工作流、统一表单，是电子政务的一个子流程。

省级不动产登记平台实现全省不动产登记数据实时接入国家级平台，并提供省辖范围的登记信息共享、查询与分析服务。

在市级集中部署市县不动产统一登记信息系统，充分利用市级数据中心各类资源，运行市本级不动产登记业务和集中部署的所辖县不动产登记业务。市级登记窗口在本级登记信息系统中办理本市市级所辖登记全流程业务；县级登记窗口作为终端用户办理本县所辖登记全流程业务。63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？

答：依据《国土资源部办公厅关于不动产登记信息安全工作的通知》（国土资厅发〔2015〕38号），我省在资料移交、数据整合、系统运行、维护管理、应用服务等方面做了工作

部署。不动产信息安全系统建设具体包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等内容，以保障不动产登记信息系统的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。信息安全纳入信息系统建设的全周期，“同步规划、同步建设、同步运行”。

按照中华人民共和国国家标准《计算机信息系统安全保护等级划分准则》（GB 17859-1999），国土资源内网局域网络应达到第三级——安全标记保护级。

1、物理安全。建立安全的平台运行的物理环境，提供访问控制、防火、防水和防潮机制、精密空调温湿度控制、UPS不间断电源供应等一系列物理安全措施，保障不动产登记信息管理基础平台运行的稳定、持久运行。

2、网络安全。建立安全的网络环境，包括内网、国土资源业务网、互联网等网络安全。

3、主机安全。通过身份鉴别和访问控制两个方面各类技术，保障运行不动产登记信息系统的服务器的安全。

4、数据安全。建立以数据完整性、数据保密性、备份恢复等内容为核心数据安全策略，保障不动产登记数据库及其衍生或相关数据的安全。

5、应用安全。建立以身份鉴别、访问控制、安全审计、剩余信息保护、通信完整性、抗抵赖、软件容错、资源控制等内容为核心的应用安全策略，保障不动产登记信息系统的36 应用安全。

6、安全制度。建立以岗位设置、人员配备、授权和审批、审核与审查等内容为主的安全制度，保障不动产登记信息系统的有效运维。

64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？

答：不动产登记电子档案备份和异地保存应符合下列规定：

（一）电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果均应进行备份；

（二）可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式；

（三）应至少每天1次做好增量数据和材料备份；

（四）应至少每周1次定时做好完全备份，并应根据自身条件，应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求，还应；

（五）应建立异地容灾体系，应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20千米，在地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于800千米；

（六）备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准

确等；

（七）数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准《电子信息系统机房设计规范》（GB50174）的规定。65.不动产登记信息怎样实现互通共享？

答：《暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条规定不动产登记信息主要实现四个层面的共享：一是国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；二是不动产登记信息与住建、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享；三是国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通互享；四是权利人、利害关系人查询复制和有关国家机关查询复制。

现阶段，各地应从实际出发，逐步、分阶段实现不动产登记信息的实时互通共享。主要原因是：一是各类不动产因历史原因基础数据不够完善、准确，需要花大量的时间进行数据清理。二是原来各部门使用的测量方法和登记平台不尽相同，互不兼容，登记信息的共享在实际操作上存在困难。三是因基础数据不完善或技术差异产生错误数据给当事人造成损害的，相关部门赔偿责任难以界定。四是不同的部门所处的网络环境不同，在确保信息绝对安全的前提下，对不同网络环境的信息实时共享难以实现。

66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），为加强不动产登记资料管理，提高不动产登记、查询工作效率，可根据实际情况对历史不动产登记资料进行数字化，各类资料应按原有编目和归档方式保管，不进行纸质资料整合。67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）以及附件《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），统一登记前分散的土地、房屋等登记数据需要整合。不动产登记数据整合是通过将现有的分散存放、格式不

一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》(试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。

由于各地各类不动产登记数据地理空间参考、分类标准、数据类型等不一致，存在一定错漏。为保障不动产统一登记的顺利开展，可按照“整建结合”的工作思路有序开展不动产登记数据库建设，首先要以地籍数据为基础，建立基础地理信息和土地权利宗地数据库，其次再开展房屋、森林林木

等定着物登记信息整合，或在日常登记业务中以宗地为基础，通过抽取、转换、补录、整合等方法对土地、房产、森林林木等各类不动产登记信息整理，确保不动产登记信息的正确、有效可查和利用。

68.不动产统一登记需准备哪些数据？

答：根据《不动产登记数据库标准（试行）》等文件要求，一是需要准备原有土地、房屋、林权登记信息（不动产登记簿），做到历史登记信息的完整可查，用于登记信息与申请一致性核查；二是准备基础地理信息数据，如正射影像图、数字线划图、地形图等，用于不动产登记空间参考；三是准备行政区、地籍区、地籍子区、土地所有权宗地以及土地使用权宗地，保证土地基础信息完整性和现势性，用于房屋、林权登记信息关联落宗，保障房地、林地的一体登记。

五 权籍调查与纠纷调处

69.什么是定着物？

答：定着物是指固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。70.什么是不动产单元？

答：不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元具有“权属界线封闭”“独立使用价值”两个特征，是确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。71.如何设定不动产单元？

答：不动产单元的设定原则是：

（一）集体土地所有权宗地应设定不动产单元；

（二）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元；

（三）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。

72.什么是不动产权籍一体化调查？

答：不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。

73.不动产权籍调查的基本程序是什么？

答：不动产权籍调查的基本程序是：准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档。权属调查是权籍调查的核心，应在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作。对于存在不动产权属争议的，应依法解决后，再开展权籍调查。74.不动产权籍调查具体内容是哪些？

答：以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物等不动产单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适

宜载畜量、草原质量等内容。

（二）房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。

（三）森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。

75.不动产测量的内容包括哪些？

答：不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地图和分户房产图的的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？

答：不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不

动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。

77.不动产权籍调查成果如何审核确认？

答：不动产权籍调查成果由不动产登记机构或授权机构进行审核把关。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。审核确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。

78.权籍调查成果的审查方法是什么？

答：不动产权籍调查成果的审查主要采用室内外复核的方法。

（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。

（2）应将调查机构提供的宗地图、海籍图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置等矛盾。

（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。

（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完

善，直至成果合格为止。

79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？

答：根据省委省政府工作实施方案要求，不动产统一登记后采用国家2000坐标系。为推动该项工作，一是省厅与国家衔接，加快国家2000坐标系使用；二是要制定2000坐标系使用工作安排和各类数据坐标转换的技术方案，并向有关单位发放统一的转换参数；三是启动全省各类测绘、土地、矿产等国土资源数据坐标转换和系统更新工作。80.不动产权属纠纷如何处置？

答：按照《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府关于印发<湖南省不动产统一登记工作实施方案>的通知》（湘办发〔2015〕43号）文件要求，对实施不动产统一登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责，对实施不动产统一登记后因登记产生的新的权属纠纷，由不动产登记机构牵头负责，其他相关部门配合进行调处。因不动产审批产生的权属纠纷，以及不动产市场交易、农村土地承包经营权合同纠纷由相应的主管部门牵头负责，其他相关部门配合进行调处。国家和省将研究制定不动产权属纠纷调处的办法，在办法出台前，各地可以结合实际先行制定不动产权属纠纷调处暂行办法。

第二篇：泰安市不动产登记常见问题解答（本站推荐）

泰安市不动产登记常见问题解答

一、什么是不动产?

不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

二、什么是不动产登记?

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。

三、不动产登记的主要内容有哪些?

不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：

1、不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。

2、不动产权利归属。如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。

3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

四、哪些不动产需要统一登记? 按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：

1、集体土地所有权，2、房屋等建筑物、构筑物(水塔、桥梁、隧道、纪念碑等)所有权，3、森林、林木所有权，4、耕地、林地、草地等土地承包经营权，5、建设用地(工业、商业、城市住宅、交通、水域等)使用权，6、农民宅基地使用权，7、海域使用权，8、土地、房屋抵押权，9、地役权，10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

五、要想掌握不动产登记知识,应该学习哪些法律法规和规章?

1、与不动产登记相关的法律有：《物权法》《土地管理法》《城市房地产法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。

2、与不动产登记相关的行政法规有：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《森林法实施条例》。

3、与不动产登记相关的规章有：《土地登记办法》《房屋登记办法》。

六、老百姓过去依法办理的房产证、土地证，在不动产统一登记后，是否需要更换成新的证书，或者说过去的证书还有效吗?

老百姓过去依法办理的《土地使用证》和《房屋所有权证》，都是有效的，并且，效力不变。

七、新证与老证有什么不同?

新证与老证的区别，大致可以归纳为三点：

一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息;另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

八、不动产登记有什么好处?

不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如，甲将自己的房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立就发生效力，但如果不登记，房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了，不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，在法律上讲，房屋才属于乙，是乙的财产。所以，不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。

九、不动产统一登记，如何体现统一?

不动产统一登记，“统一”二字体现在四个方面：

1、登记机构统一

2、簿册证书统一

3、登记依据统一

4、信息平台统一。

十、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记?

依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。

十一、房、地是否可以单独登记?

依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

十二、小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记?

对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独颁发不动产权属证书。

十三、听说登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗?

经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。

十四、不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用?

不动产登记簿，它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动，具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位。

《不动产权证书》，它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的，它是表明权利归属的一种证明。

十五、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?

登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

十六、监护人能处理未成年人的房屋财产吗?

一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

十七、什么时候可以撤回不动产登记申请?

登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

十八、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗?

依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。

但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

十九、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办?

为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

二十、申请房地产登记应当提交哪些材料?

不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和座落及其座标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此，申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产登记为例，提交的材料主要包括四样：

1、《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

2、身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的，提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

3、房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

4、房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

5、土地出让金、契税等费用缴纳票据。

二

十一、不动产登记的程序是什么?

不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿。

登簿之后就可制证，证件出来后，向权利人颁发证书，所以有的人把颁证说成是登记程序的最后环节。

二

十二、为什么对于不动产要实施统一登记?

大家知道，由于历史原因，长期以来，我国不动产登记职责分散在不同部门，实行的是分散登记。它是计划经济的产物，虽然曾经发挥过一定的积极作用。但是，随着随着经济社会的快速发展，分散登记的弊端逐步显示出来，分头管理的方式已经不能适应当前社会主义市场经济发展的需要。2014年11月，李克强总理签署国务院令，《不动产登记暂行条例》正式发布，2015年3月1日起开始施行。开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面：

一是，方便群众。过去，有几个权利就得跑几个部门，而且有些材料要重复提交。统一登记后，群众只需要跑一个部门，交一次材料，拿一个证。

二是，提高效率。统一登记以后，解决了职责交叉和推诿扯皮问题，工作效率大幅提高。

三是，降低成本。实施不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，既降低了政府行政成本，也减轻了当事人负担。

四是，保障权益。职责分散，各部门的登记程序、标准各不相同，各类权属证书多种多样，容易出现重登漏登、重复抵押等问题，影响不动产交易安全。新的不动产登记，不仅制度统一，而且要求更高更全面，因此，能够有效提高不动产登记质量，保障不动产权利人的合法权益。

二十三、办理不动产登记需要多长时间?

《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日。为了服务群众，登记窗口一定会简化程序，尽可能提高工作效率，缩短办事时限。

二

十四、不动产登记信息可以随意查询吗?

不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要查询权利人的不动产信息时，也是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，以及查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。

二

十五、哪些情况下应该申请不动产登记?

需要不动产登记的情形有很多，以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一的，都可以到不动产登记窗口申请登记。

1、单位的名称、个人的姓名发生变化，可以申请名称变更登记。

2、土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。

3、房屋及其土地的买卖、交换、赠与，权利人发生变化，可以申请转移登记。

4、利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款，可以申请抵押登记。

5、发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，可以申请更正登记。

6、有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，而他人不配合申请更正登记的，可以申请异议登记。

7、房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。

8、购买房地产，但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害，可以申请预告登记。

二十六、哪些情形下，不动产登记机构不予登记?

凡是申请登记的事项存在根本性缺陷而且无法补救的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定。具体包括以下情形：

一是，申请登记的事项违反法律、行政法规规定的。

二是，申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中。

三是，申请登记的不动产权利超过了规定期限。

四是，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

二十七、伪造、变造不动产证书、证明，应当承担什么法律责任?

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十八、在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

二

十九、哪些登记类型需要实地查看?

属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

二是在建建筑物抵押权登记。

三是因不动产灭失导致的注销登记。

四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

三

十、《不动产权证书》有什么作用?

我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容，可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，依法有效地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，证书发放是否及时、记载内容是否准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

三

十一、《不动产权证书》四大看点

不动产统一登记簿证样式于2015年2月26日新鲜出炉，《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》、《不动产登记申请审批表》等“四大件”各有用途。《不动产登记簿》是物权归属和内容的根据，也是不动产登记的核心载体，由登记机构持有;《不动产登记证明》则用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等特殊事项;《不动产登记申请审批表》用于受理权利人申请登记及审批;《不动产权证书》是权利人享有权利的法定凭证，由权利人持有，是老百姓不动产权利的“护身符”，也是近日社会公众关注的焦点。虽然,各地根据实际情况，可以从便民利民和方便管理出发，对表格进行适当调整。但无论如何调整,《不动产权证书》有以下几个特点：

1、一个二维码。不论单一版证书，还是集成版证书，登记机构都可以在证书上生产二维码，用以储存不动产登记信息，同时兼具防伪功能。

2、二种版本。目前，主要应用的是单一版。所谓单一版，就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利，例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。而在农村地区，人们还可以见到另一种版本即集成版，该版本主要适用于农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的情况，例如某农民在某村拥有的集体建设用地使用权及房屋所有权、多块土地承包经营权及林木所有权，在一宗土地上拥有的多幢或多套房屋等。

3、三组号码。证书前后共出现三组号码，各自代表不同涵义。一是编号，即印制证书的流水号，采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书，数字一般为11位，前2位为省份代码，后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号，填写登记机构所在省区市的简称、登记、登记机构所在市县的全称，以及发证的顺序号，一般为7位。三是不动产单元号，需填写不动产单元的编号。

4、十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结，目前证书上填写的权利类型(涉及两种权利时，用/表示)包括18种：集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权、宅基地使用权、宅基地使用权/房屋(构筑物)所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权、土地承包经营权、土地承包经营权/森林、林木所有权、林地使用权、林地使用权/森林、林木使用权、草原使用权、水域滩涂养殖、海域使用权、海域使用权/构(建)筑物所有权、无居民海岛使用权、无居民海岛使用权/构(建)筑物所有权等。虽然只列举了18种，但也为未来将其他物权纳入不动产统一登记预留了空间。

《不动产权证书》是法律保护公民财产的庄严宣示。老百姓如何才能取得这个“红本本”呢?按照我国有关法律规定，不动产登记采取依申请登记原则。公众申请不动产登记时，需要填写一份不动产登记申请审批表。审批表涵盖登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。

第三篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第四篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。

第五篇：不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计

目录

摘要

一． 设计背景

二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作

4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。

四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记

毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一．背景

自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息

进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二．目标和原则

不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]

依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案

1.什么是不动产登记系统

不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。

目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程

在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：

依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件

A.登记申请书；

B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。

F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容

A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；

C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验

A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理

1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。

3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。

4.不动产登记的难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。4.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不

动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。

地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。

4.2 登记人员知识结构需要完善更新

不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。

4.3 登记所需技术急需发展完善

统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。

另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。

5．不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]

图：建立关系前

图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检

等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四．遇到的问题及解决方法

顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。

有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。

方法：1.创建临时库

选择文件夹后,输入数据源名称,如“临时数据源”,点击保存

成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名“临时数据源”,点击“创建”按钮

创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择“导入数据集”,弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)

点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;

使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;

将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连，点击绿色三角符号,即可导入图层.其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。

登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='业务号')for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。

b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我

都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。

c.登记系统中无法进行业务中止删除。问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。五．结语

该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。

通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。

参考文献

[1]新浪财经http://www.xiexiebang.com/

[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.后记

全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。