物权法关于不动产统一登记的制度设计[推荐]

第一篇：物权法关于不动产统一登记的制度设计[推荐]

物权法关于不动产统一登记的制度设计

[摘要] 由于我国现行不动产登记制度存在的缺陷，制约了不动产物权正常秩序的形成和发展，建立不动产统一登记制度是解决目前不动产登记中存在的种种缺陷，充分实现登记作为不动产物权公示功能的现实选择。《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。

[关键词] 物权法 不动产 统一登记 制度设计

The System Design About the Real Estate Uniform Registration in The Property Law

Abstract：The defects that the registration system of real estate had restricted the normal order of the formation and development that the real estate real right register.Building the system of the real estate uniform registration are the realistic choice that solve the defects of the registration system of real estate and fully realized the function that the publication of real right.The Property Law had designed the system of the real estate uniform registration in the future by the main line that building the system of the real estate uniform registration.key words：The Property Law;Real Estate;Uniform Registration;System Design

由于任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。为达成这一目的，现代民法建立了公示制度，将物权设立、移转、[1]变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，这是实现对物权保护的基本手段。不动产登记制度是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提，物权法中的所有权制度、用益物权制度和担保物权制度，都与不动产登记相关联。没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》出台前，我国的不动产登记制度中存在的问题和缺陷，影响了对不动产物权的有效保护，也制约了统一、规范的登记制度的建立。《物权法》的出台，对我国长期以来比较混乱的不动产登记制度进行了重新架构和制度设计，确立了我国不动产登记制度的基本框架，为进一步规范我国的不动产登记制度和将来制定统一的不动产登记法奠定了基础。

一、我国现行不动产登记制度的缺陷分析

（一）法律规范不统一

《物权法》出台前，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记

[2]权属证书的不统一的状况，既影响了法律的权威性和严肃性，也制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。

（二）登记机关不集中

我国现行的不动产登记制度是与行政主管部门的设置和职权结合在一起的，实行“归口管理、分别登记”的原则。长期以来将不动产登记作为行政管理职能对待，不同的登记事项分属于不同的职能部门，致使登记机关各

[3]自为政，多头登记。事实上，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，而不在于对不动产

进行行政管理，分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷。这既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，很难给交易的当事人提供全面的信息，徒增当事人不必要的交易成本。而且还会造成房、[4]地分别抵押和房产重复抵押的现象，妨碍了不动产市场的顺利发展。

（三）登记程序不统一

由于不同的登记机关各自办理不同的登记事项，其所依据的法律法规又各不相同，不同的登记规范对登记程序的规定不尽一致，导致登记机关各自为政、各行其是，从自身便利的需要出发制定相应的登记规则，给当事人的物权保护造成了一定影响。

（四）登记制度不健全

不动产登记的种类是由登记目的所决定的，各登记类型在功能上应相互补充、相互依托，共同构成科学完整的不动产登记体系。我国现行法律法规中关于不动产登记的类型还很不全面，缺少预告登记和异议登记等重要内容，登记种类的不健全在一定程度上会影响登记的效力和功能的发挥。

二、建立不动产统一登记制度的必要性探析

（一）是弱化行政职能而强化其公示功能的需要

登记制度在我国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩。长期以来，我国的登记机关与行政机关的设置与职能合一，将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了行政机关将登记过多地作为一种权力的象征和谋利的工具，忽视了登记作为物权公示方法而对权利人物权的保护功能，对权利人权利的保护极为不利，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。事实上，登记虽然具有政府管理经济的职能，但它首先是一种物权设立和变动的公示方法，登记的职责并不需要与各个政府机关的管理职责相对应，通过设立独立的登记机构和建立统一的登记制度，可以有效地弱化登记的行政色彩而独显其物权公示的功能。

（二）是方便当事人办理登记和便利查阅的需要

由于不动产范围广泛，分散登记势必给当事人办理房、地、设备等组合事项登记制造麻烦，增加成本。加之不同登记机关信息沟通不畅，有关交易当事人难以准确及时地查阅登记事项，不仅容易造成纠纷，同时也给不法分子实施欺诈创造了条件。建立统一登记制度将解决这一问题的最好途径。

（三）是维护交易安全和规范交易秩序的需要

在登记制度严重分散的情况下，由于登记机关信息不能有效沟通和全面披露，在当事人信息获取不充分的情况下，少数不法分子便会利用登记制度的弊端将房产和地产分别抵押，甚至分别转让，使当事人物权的实现受阻。也会有当事人将企业财产整体抵押后又将部分财产重复担保，致使担保权人在实现担保权时蒙受损失。统一登记制度建立后，通过登记机构的整合和登记信息的集中披露，就可以为建立有序的交易秩序奠定良好的基础。

（四）是提高交易效率的需要

统一登记制度建立后，在为交易当事人办理登记提供便利的同时对于实现物尽其用、提高效率也具有极其重要的作用。如房屋产权登记不再因为房、地、税等多个机关的分别办理而增加当事人的成本，不再因此而耗费更多的精力，可以最大限度地提高效率，方便当事人。

三、《物权法》关于不动产统一登记的制度设计

（一）确立了不动产统一登记的管理体制

《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，在此基础上设计了我国未来不动产统一登记制度的初步框架。

1.为制定统一的不动产登记法奠定了基础

我国目前尚没有一部统一的不动产登记法，现行分散的法律规范，给当事人进行登记、查阅和交易设置了人为障碍，提高了不动产交易成本，影响了正常的不动产交易秩序。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，以改变现行登记管理体制，对不同的不动产，适用统一的登记法。因不动产登记制度自身的复杂性决定了《物权法》难以对未来的登记内容进行全面系统的规范，但《物权法》的现有规定必定对现行登记制度中的缺陷予以正视并加以改进，其所设计的统一登记制度的框架必将对目前混乱的登记制度是一次全新的变革，为今后制定统一的不动产登记法确立了科学的法律依据。因此，在《物权法》出台后，通过制定与之相适应的统一的不动产登记法，可以有效地保证《物权法》规定的统一不动产登记制度的贯彻和实施，使我国完整的不动产统一登记制度体系将真正趋于成型和完善。

2.统一了登记机关

《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。《物权法》为消除目前这种因“政出多门”、“各自为政”的不正常现象而造成的办事效率低下、交易成本提高的不利因素，明确规定了不动产登记统一由不动产所在地登记机构办理，即设立独立专门的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务。《物权法》虽然尚没有明确规定具体的登记机构，但对于下一步登记机关的统一设置提出了明确的思路，提供了基本的法律依据。

3.统一了登记程序

《物权法》坚持以人为本的立法精神，从便民利民为民的理念出发，对不动产登记的管辖、申请、审查等方面确立了科学合理、方便规范的统一登记程序。关于不动产登记的管辖规定由不动产所在地的登记机构办理；关于不动产登记的申请实行以当事人申请为主的方式；关于不动产登记的审查规定了登记机构应当履行的基本职责。这些程序规定，对当事人办理登记事项和查阅提供了统一而又便捷的程序，为最大限度地方便当事人创造了条件。

（二）健全和完善了不动产统一登记的纠错、防错机制

《物权法》出台前，法律法规对不动产的登记类型有一些相关的规定，但都不够全面。为适应我国不动产交易的需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，防止因登记种类不全而给当事人的权利造成损害，《物权法》根据现实需要科学地创立了一些新的登记制度，弥补了因登记种类不全而造成的被动。

1.规定了更正登记制度

更正登记是指，当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行的登记。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”这一制度主要是针对不正确登记给当事人造成损害的补救制度。不动产物权变动进行登记时，不可避免地会出现登记错误、遗漏的情形，为了能够及时地消除因此而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对登记簿记载的内容进行更正，这将在一定程度上防止因此而给当事人造成的损害。

2.规定了异议登记制度

异议登记指利害关系人对不动产登记簿上记载的有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利，也是针对不正确登记的补救制度。人的理性是有限的，由人设计和操作的登记程序难免会出现错误。为了防止登记中出现的错误，维护登记的公信力，《物权法》建立相应的纠错机制，允许权利人、利害关系人申请更正登记，在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，《物权法》赋予利害关系人申请异议登记的权利。《物权法》第19条规定，“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。”异议登记是一种相对便捷、高效的临时性保护措施。旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产权利状态的异议，排除第三人对真正权利人物权的侵害，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性地对真正权利人提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系

3.规定了预告登记制度

为防止不动产交易中的出卖人“一物两卖”，保护买受人的合理期待权利，《物权法》在借鉴国外立法并结合现有住房贷款按揭制度的基础上，创设了预告登记制度。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记主要是为保全将来发生的某项不动产物权为目的而进行地登记。这一制度的建立在保障当事人权利、维护不动产物权关系稳定和交易安全方面将发挥重要作用。

（三）明确了登记机关及当事人的法律责任

《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《物权法》关于登记机关错误登记的赔偿责任，这是一个以往的法律法规没有明确的制度安排。登记机关对于登记的申请，除须审查登记形式要件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，登记机关予以赔偿。同样，因当事人的过错导致登记错误而造成他人损害的，当事人也要承担相应的法律责任。这一规定可以有效提升登记机关和当事人的责任意识，树立登记的权威性和严肃性，提高登记的准确性，也更加有利于维护不动产权利人的合法权益和交易安全。

总之，《物权法》关于我国不动产登记制度的规定虽然不尽详细，仍属原则性、框架性规定，但其关于建立不动产统一登记的制度设计和有关不动产登记所涉及的关键问题的明确，必将对建立更加科学合理的不动产登记制度、规范不动产登记活动秩序，充分实现不动产登记的法律价值和社会公平、公正，起到极大地推动作用。

[参考文献]

[1] 王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索, 2001,(05): 47-52.[2] 常健.完善我国不动产登记制度的法律思考[J].改革与战略.2001,(01): 53-56.[3] 刘力.我国不动产物权登记制度缺陷及完善[J].辽宁行政学院学报, 2005,(007)006: 36-37.[4] 浅论不动产物权登记制度的现状及完善[EB/OL].重庆法院网.http://cqfy.chinacourt.org/public/detail.php?id=17936.

第二篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第三篇：我国构建不动产统一登记制度

我国构建不动产统一登记制度

2013-04-01 | 作者： 吕苑鹃 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

3月28日，国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化，并明确了部门分工和时间表。《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》指出，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，各地区、各部门要统一思想，精心组织，认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大，任务艰巨，需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进，通过坚持不懈的努力，用3至5年时间完成各项任务，加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项，《通知》明确提出，2013年完成29项任务，2014年完成28项任务，2015年完成11项任务，2017年完成4项任务。

《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等，中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》明确，减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目)，列明国务院投资主管部门保留审批的，涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责，2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录，修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。

《通知》要求，整合建立统一规范的公共资源交易平台，有关部门在职责范围内加强监督管理。发展改革委会同财政部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前提出方案，由中央编办对方案统筹协调、提出意见。《通知》还提出，2013年4月底前完成国家海洋局“三定”规定。

第四篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。

第五篇：不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计

目录

摘要

一． 设计背景

二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作

4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。

四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记

毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一．背景

自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息

进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二．目标和原则

不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]

依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案

1.什么是不动产登记系统

不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。

目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程

在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：

依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件

A.登记申请书；

B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。

F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容

A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；

C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验

A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理

1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。

3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。

4.不动产登记的难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。4.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不

动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。

地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。

4.2 登记人员知识结构需要完善更新

不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。

4.3 登记所需技术急需发展完善

统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。

另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。

5．不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]

图：建立关系前

图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检

等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四．遇到的问题及解决方法

顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。

有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。

方法：1.创建临时库

选择文件夹后,输入数据源名称,如“临时数据源”,点击保存

成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名“临时数据源”,点击“创建”按钮

创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择“导入数据集”,弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)

点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;

使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;

将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连，点击绿色三角符号,即可导入图层.其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。

登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='业务号')for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。

b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我

都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。

c.登记系统中无法进行业务中止删除。问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。五．结语

该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。

通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。

参考文献

[1]新浪财经http://www.xiexiebang.com/

[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.后记

全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。