对不动产统一登记制度的思考（共5则）

第一篇：对不动产统一登记制度的思考

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对不动产统一登记制度的思考

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。

一、不动产登记现状

什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：

(一)不动产登记范围

1、国有土地使用权登记;

2、农民集体所有土地所有权、使用权登记;

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3、无地上定着物的土地使用权抵押登记;

4、房屋所有权登记;

5、房屋所有权抵押登记;

6、土地承包经营权登记;

7、国家所有和集体所有的林地所有权登记;

8、个人使用的林地使用权登记;

9、林木所有权抵押登记;

10、采矿权登记。

(二)不动产登记机构

1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记;

2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记;

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3、第6项，由农业行政主管部门负责登记;

4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记;

5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。

(三)不动产登记法律体系

1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。

2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。

3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。

4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。

5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。

6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。

在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》(1995年1

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月28日国家土地管理局发布)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月10日国家土地管理局发布)，政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。

二、不动产统一登记的思考

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。

(一)登记范围

土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林(林木)，是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证;草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证;滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证;海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚

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没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。

(二)登记机构

物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。

1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。

(1)几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办

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证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。

(2)机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。

2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。

(1)不动产登记依赖于相关部门的工作。

设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。

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以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。

(2)相关部门的工作又依赖于登记资料。

仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。

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3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。

(1)大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。

(2)具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。

(三)登记办法

作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”;二是规定几种统一登记模式，法律咨询s.yingle.com

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但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。

三、重新审视不动产统一登记的呼声

这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。

1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证;需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证;房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。

2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证;房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。

3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。

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4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。

5、租赁。向房产行政主管部门登记。

6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。

对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。

“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、法律咨询s.yingle.com

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房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。

 网上购物谨防十大陷阱

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 “唱双簧”老骗局市民仍需警惕

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 骗子黑手伸向新农村建设

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（一）http://s.yingle.com/l/wq/688033.html 罐子压

钱

破

灾，原

是

合伙

骗

财

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 壮阳胶囊网上玩骗术

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 可疑外国人持假币购物行骗

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  手机防骗小窃门 http://s.yingle.com/l/wq/688029.html 假青藏纪念币现身市面广大消费者要谨防上当受骗 http://s.yingle.com/l/wq/688028.html

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 骗子假冒114声称查号功能收费

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赁

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骗

“

三

部

曲

”

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”

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种

两

男

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上

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 冒充警察招摇撞骗“李鬼”终遇真警察 http://s.yingle.com/l/wq/687991.html

  老年人如何防骗 http://s.yingle.com/l/wq/687990.html 各企业谨防骗子假冒消防人员行骗 http://s.yingle.com/l/wq/687989.html

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 一客商遭遇“点钞”陷阱

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 “计划外招生”“内部指标”是陷阱 http://s.yingle.com/l/wq/687986.html

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 温柔“贵夫人”租房12天骗了两万元

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自

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 清宫珠宝骗走一妇女4500 http://s.yingle.com/l/wq/687980.html

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  天下无贼骗子不少 http://s.yingle.com/l/wq/687979.html “我是骗子想找记者谈谈”老骗自揭8大行骗招数 http://s.yingle.com/l/wq/687978.html

 陪游——免费旅游还拿二十万薪水 http://s.yingle.com/l/wq/687977.html

 “大仙“装神弄鬼包治百病

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 骗子称解祸，现金变餐巾

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 天上馅饼砸破他的发财梦

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 北京大律师一年挣千万警惕“包赢”黑心律师 http://s.yingle.com/l/wq/687973.html

 “巨奖”借口香糖欺诈

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 一女士莫名连中30万大奖

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 专家教你“慧眼”辨骗局

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 骗子以公证处的名义诈骗

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 谎称上门看病实为引狼入室

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 节假日谨防五类骗术

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 遇上最新骗术（用google捉骗子）

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 中英街奸商导游联手骗局

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 满布陷阱的九寨沟之旅，游客当成肥猪宰 http://s.yingle.com/l/wq/687958.html

 诅咒”短信“穿着”爱的外衣诳人 http://s.yingle.com/l/wq/687957.html

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 假刑警队长骗了女老板1万5 http://s.yingle.com/l/wq/687956.html

 “陷阱”短信骗术升级“朋友”口吻骗回复 http://s.yingle.com/l/wq/687955.html

 频施“苦肉计”，只为诈骗钱财

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 假和尚发“神功”，手掌冒青烟

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 一杯水下肚，院长被骗十余万

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 老伯将计就计反算双簧骗子

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 老骗术又得逞一先生被“忽悠”２０００元 http://s.yingle.com/l/wq/687949.html

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 谨防以代办户口为名的诈骗活动

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第二篇：对不动产统一登记制度的思考

对不动产统一登记制度的思考

[ 曲宇辉 ]——(2007-8-15)

物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。

一、不动产登记现状

什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：

（一）不动产登记范围

1、国有土地使用权登记；

2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；

3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；

4、房屋所有权登记；

5、房屋所有权抵押登记；

6、土地承包经营权登记；

7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；

8、个人使用的林地使用权登记；

9、林木所有权抵押登记；

10、采矿权登记。

（二）不动产登记机构

1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；

2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；

3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；

4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；

5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。

（三）不动产登记法律体系

1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。

2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。

3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。

4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。

5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。

6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。

在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规 1

范性文件，难以胜数。

二、不动产统一登记的思考

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。

（一）登记范围

土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。

（二）登记机构

物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。

1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。

（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。

（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。

2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。

（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。

设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。

以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。

（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。

仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。

3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。

（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。

（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。

(三)登记办法

作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。

三、重新审视不动产统一登记的呼声

这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。

1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证；需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。

2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。

3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。

4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。

5、租赁。向房产行政主管部门登记。

6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。

对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。

“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。

曲宇辉

[1]胡康生《物权法的基本原则及其主要内容》

第三篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第四篇：我国构建不动产统一登记制度

我国构建不动产统一登记制度

2013-04-01 | 作者： 吕苑鹃 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

3月28日，国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化，并明确了部门分工和时间表。《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》指出，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，各地区、各部门要统一思想，精心组织，认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大，任务艰巨，需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进，通过坚持不懈的努力，用3至5年时间完成各项任务，加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项，《通知》明确提出，2013年完成29项任务，2014年完成28项任务，2015年完成11项任务，2017年完成4项任务。

《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等，中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》明确，减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目)，列明国务院投资主管部门保留审批的，涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责，2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录，修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。

《通知》要求，整合建立统一规范的公共资源交易平台，有关部门在职责范围内加强监督管理。发展改革委会同财政部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前提出方案，由中央编办对方案统筹协调、提出意见。《通知》还提出，2013年4月底前完成国家海洋局“三定”规定。

第五篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。