不动产统一登记相关问题政策解答5篇范文

第一篇：不动产统一登记相关问题政策解答

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解不动产统一登记工作，现对不动产统一登记相关政策作如下解读：

问：什么是不动产？

答：不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

问：什么是不动产登记？

答：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记薄上的行为。

问：哪些不动产需要统一登记？

答：按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：

1、集体土地所有权，2、房屋等建筑物、构筑物所有权，3、森林、林木所有权，4、耕地、林地、草地等土地承包经营权，5、建设用地使用权，6、农民宅基地使用权，7、海域使用权，8、地役权，9、抵押权，10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

问：不动产登记的类型有哪些？

答：按照国务院《不动产登记暂行条例》的有关规定，不动产登记的类型主要有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

问：不动产登记的程序是什么？ 不动产登记程序主要包括：申请、受理、审核、登簿。登记机构根据登记薄上记载的登记事项，缮写并向申请人发放不动产权证书或登记证明。

问：原有的各类不动产登记簿证是否继续有效，是否需要更换？

答：不动产登记簿证启用后，对启用前依法制作并记载登记内容的土地、房屋、林权、农村土地承包经营权涉及的登记薄、卡、表、册、证继续有效，比如：《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《土地承包经营权证》、《林权证》以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。按照“不变不换”的原则，权利不变动，薄证不更换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记薄证。

问：昆明市不动产统一登记工作何时启动?在启动全市不动产统一登记前，已经申请的房屋、土地、林权等各类登记如何办理？

答：按照国务院《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）以及党中央、国务院关于建立不动产统一登记制度的工作部署，昆明市人民政府决定自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记。6月30日前，已经申请的房屋、土地、林权等各类登记，由原登记机构（住建、国土、林业部门），按照原审批流程，继续办理审批各类不动产登记，颁发原各类旧版证书。

问：农村土地承包经营权登记是否在今年一并纳入不动产登记？

答：农村土地承包经营权纳入不动产统一登记设立5年过渡期，过渡期内，农业部门会同国土部门负责指导全市农村土地承包经营权登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。过渡期后，改由国土部门负责农村土地承包经营权登记工作。

问：昆明市不动产登记工作由哪个部门负责？

答：按照昆明市委机构编办《关于整合不动产登记职责和机构有关问题的通知》要求，各县区的土地登记、房屋登记、林地登记等职责，统一交由同级国土资源主管部门承担。即将市级土地登记、房屋登记、林地登记等管理职责整合，统一交由昆明市国土资源局负责；将五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区辖区内土地登记、房屋登记、林地登记等管理职责整合，统一交由辖区国土资源分局承担；其余9个县区辖区内土地登记、房屋登记、林地登记等管理职责整合，统一交由各县区国土资源局承担。

昆明市国土资源局机关设立昆明市不动产登记局。五华、盘龙、官渡、西山、呈贡分局分别加挂“不动产登记局”牌子。其余9个县区分别国土部门内设或加挂“不动产登记局管理科（局）”的牌子，负责本辖区内不动产登记管理工作。

问：统一登记后，企业群众到哪里申请不动产登记?各不动产经办机构如何分工受理?

答：市、县（市）区两级国土资源部门履行不动产登记职能职责，市县两级的不动产登记中心或分中心（国土局下属事业单位）具体负责办理不动产统一登记各类业务，全市共有不动产登记经办机构15个，其中主城区5个，即：昆明市不动产登记中心、五华区不动产登记分中心、盘龙区不动产登记分中心、西山区不动产登记分中心、官渡区不动产登记分中心、呈贡区不动产登记分中心。其余9个县区（东川、晋宁、富民、宜良、石林、禄劝、寻甸、嵩明、安宁）同时设立不动产登记中心。

主城区不动产登记业务采用1+5办理模式，即市不动产登记中心受理和办理主城范围内的所有不动产登记业务。按照“属地办理”的原则，五华、盘龙、西山、官渡、呈贡五个登记分中心以及9个县区登记中心分别办理各行政区域内（含已由开发区、度假区托管区域）的不动产登记业务。

问：办理不动产登记需要多长时间?

答：按照《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。为了方便和服务群众，登记窗口将在启动不动产统一登记工作后，依据实际情况，尽可能提高工作效率，缩短办事时限。

问：申请登记当事人哪些行为应当承担法律责任？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定，当事人违反实施细则的规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；

（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

问：房、地是否可以单独登记？ 依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建构筑的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

问：不动产登记信息可以随意查询吗？

答：国家实行不动产登记资料依法查询制度，不动产权利人、利害关系人，可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

问：哪些情形下，不动产登记机构不予登记？

答：一是申请登记的事项违反法律、行政法规规定的；二是申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中；三是申请登记的不动产权利超过了规定期限；四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

问：不动产登记中哪些登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

答：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

问：实行不动产统一登记对群众来说有什么好处？

答：不动产登记是不动产物权发生效力的前提，依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。实行不动产统一登记，有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人要分别到住建、国土、农业、林业四个不同的部门办理《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《农村土地承包经营权证》和《林权证》。在城市，当事人最少也要办两个证，即到住建部门办理《房屋所有权证》，到国土部门办理《国有土地使用证》。各种证书繁多，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加其时间、金钱成本。统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，不让群众和企业多跑路。

第二篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第三篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。

第四篇：不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计

目录

摘要

一． 设计背景

二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作

4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。

四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记

毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一．背景

自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息

进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二．目标和原则

不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]

依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案

1.什么是不动产登记系统

不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。

目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程

在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：

依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件

A.登记申请书；

B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。

F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容

A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；

C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验

A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理

1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。

3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。

4.不动产登记的难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。4.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不

动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。

地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。

4.2 登记人员知识结构需要完善更新

不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。

4.3 登记所需技术急需发展完善

统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。

另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。

5．不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]

图：建立关系前

图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检

等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四．遇到的问题及解决方法

顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。

有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。

方法：1.创建临时库

选择文件夹后,输入数据源名称,如“临时数据源”,点击保存

成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名“临时数据源”,点击“创建”按钮

创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择“导入数据集”,弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)

点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;

使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;

将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连，点击绿色三角符号,即可导入图层.其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。

登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='业务号')for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。

b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我

都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。

c.登记系统中无法进行业务中止删除。问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。五．结语

该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。

通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。

参考文献

[1]新浪财经http://www.xiexiebang.com/

[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.后记

全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。

第五篇：论文 我国不动产统一登记问题之探讨

不动产统一登记问题的探讨

摘要：我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制。另外，我国采取现代地上权思想，即土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权”。其具体表现为：房地产主体一致原则和房地产一同处分原则。本文从我国不动产登记存在的问题之分析和完善不动产登记制度的基本思路两大方面来探讨我国不动产统一登记问题。

关键词： 土地

房产不动产登记

问题

一、引言

土地登记属于不动产物权登记的范畴，遵循不动产登记的规律。土地登记的效力表现在土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。《土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手洗。《土地管理法实施条例》第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

二、我国不动产登记存在的问题之分析

由于我国不动产管理行政体制的特殊性，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国的不动产产权登记管理体制存在一些问题，注意症结表现在以下几方面。

1.我国不动产登记存在的主要问题（1）登记机关不统一。

1983年《城市私有房屋管理条例》颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的《土地管理法》确立了国务院土地管理部门主管全国土地工作；1991年颁布的《土地管理法实施条例》在坚持这一原则的基础上进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的《城市房地产管理法》仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复，耗时废财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。

（2）房产登记具有明显行政管理的印记。

房产登记明显的行政管理印记，突出表现为：房产的法规大多是由行政规章组成，即使《城市房地产管理法》也大多是从行政管理的角度进行规范。行政印记贯彻到房产登记，使其被认为是一种行政行为。例如在《城市房屋权属登记管理办法》就有房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，明显带有行政色彩。我国涉及房屋产权及登记的法规有数十种之多，它们之间存在一些相互冲突的地方，使房屋产权确认、登记、保护处于制度混乱的状态，导致我国房屋产权登记规范与效力不一致和不统一。

（3）登记效力不确定。登记效力不确定，问题比较突出的是房屋产权转移登记是物权权利登记的效力被忽视。房屋产权转移是出让人所有权灭失，受让人取得所有权，产权转移登记属于权利登记。而我国有关司法解释将过户登记（即产权转移登记）解释为合同的生效要件。对此学术界也存在物权行为与债权行为的争论，其实，从法理看，房屋产权转移应是物权变动行为。在后来出台的《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》中对此进行了纠正，规定未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他物权的设定，均为无效。但是该办法的效力较低，并

没有把大家的观点归致到统一的物权行为上来。后来颁布的《物权法》明确了登记的效力，但还不具体，应该有相关法规加以明确和细化。

（4）登记查询制度不规范。

不动产权利公示的主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够判断物权的基本状况，为此，世界上许多国家或地区都规定了不动产登记的公开查阅制度。2002年11月国土资源部发布了《土地登记资料公开查询办法》，向土地登记查询制度规范化迈出了可喜的一步。然而，房产登记查询制度还没有很好地建立起来。看来建立规范严谨的不动产登记查询体系还要克服许多障碍。

（5）登记权利缺乏法定范围。

不动产登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围因各国法定物权的不同而有差异。我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未法定，不仅表现为法的依据不统一，也表现为类型的未法定、物权变动的未法定。在我国存在这样的现象，法定需要登记的物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可以获得，实质是否定了物权的法定。由于我国实行的是土地公有制，相对而言他物权的种类确定就显得十分重要和必要。

我国的不动产权利类型复杂，难点在于对农村不动产的整理。我国农村并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，没有真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，征收税费。

2.各国不动产登记制度之经验借鉴

现代不动产登记制度，源自欧洲。在12世纪的德国北部城市，当时关于土地物权的变动必须记载于市政会设立的都市公簿上。后来，这一制度因为德国大规模继受《罗马法》而在多数地方废止。到了18世纪，由于时局的变化，登记制度在普鲁士和法国复活，从此以后，登记制度在欧洲各国获得广泛推行。法国抵押权采纳了登记制度，表明现代意义上的不动产登记制度正式诞生。可以说法国抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接渊源。

由于各国和地区历史背景、人文环境及政治体制的差异，立法例有所差别，所采行的登记制度也不相同，大致可分为契据登记制、权利登记制及托伦斯登记制。不动产登记的主要目的。在于保证产权确定、移转便利。如果不动产权利在法律上不能确定，则所有人及其他物权人对于不动产的关系就无所依据。没有法律保证的登记，也就没有交易安全、移转便利可言。另外，如果登记手续烦琐复杂，这种登记制度也有问题。因此一套完善的登记制度，应具有安全稳固、手续简易、公平确实、费用适度、办理迅速、适合环境等特点。

（1）健全的登记法规体系。

德国对不动产登记专门制定有《土地登记条例》，并由地方法院（司法机关）办理土地登记。日本对不动产登记也制定了《不动产登记法》和相配套的《不动产登记法施行细则》。英国为完善不动产登记制度，也制定了相关的法律。我国应仿效德国和日本，健全不动产法制体系，特别是制定“不动产登记条例”，完善不动产登记法律制度。

（2）规范的登记机关与登记人员。德国的土地登记条例及相关法规，对于土地登记承办人员的任用资格有相当严格的规定，无论是司法官、书记官还是其他承办人员，都是公务人员；而在土地登记簿上负责审阅签署的司法官或替代人员，则应为至少有三年以上实务经验，并通过司法人员考试的公务员。

英国的土地登记机关均属中央机关，且登记官员均由中央派任，以免受地方主义的影响，而影响登记的公信力。此外英国的登记官员必须是具有出席高等法院或地方法院资格的律师，由此显示英国政府对不动产登记的重视。

日本不动产登记业务归属法务省。法务省是主管法务的行政机关，与司法机关的裁判所（法院）性质不同，但特殊的是，日本的不动产登记业务是由中央的法务省、法务局经地方法务局，再到登记所，由中央垂直领导。

各国对登记机关的设立和对登记人员的基本素质要求是值得我国认真借鉴的。为了保障登记的公信力，我国必须建立独立的不动产登记机关，登记人员必须参加全国统一考试（例如要求参加每年举行的土地登记代理人资格考试），合格后才能上岗。

（3）法定的不动产登记范围。

德国民法典物权篇和土地登记条例等规定的物权包括所有权、先买权、役权、质权、抵押权、地上负担、土地债务等多项，种类与范围较其他国家更为广泛。日本土地登记范围包括所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、租赁权、开采权等，依日本不动产登记法规定，不动产租赁权也可登记。我国在制定“民法典·物权篇”时，也应规定登记物权的种类及其范围。

（4）明确的不动产物权公示原则与登记效力。

德国民法典物权篇及土地登记条例等法规规定，物权的取得、丧失与变更，原则上要有物权合意和物权登记。不过土地所有权人土地债务的设定、定期土地债务权利等，只需要土地所有权人一方意思表示并办理登记即可。另外不依法律行为的物权取得，也采用登记主义，例如登记簿上登记的所有权人（但非真实所有人）持续达30年者，可将土地自主占有而取得所有权。还有虽不经登记发生了物权变动，但权利人要处分其物权则必须登记，如强制拍卖的土地所有权转移。

日本民法规定：有关不动产物权的取得、丧失与变更等，不办理登记者，不能以此对抗第三人。人们普遍认为日本的不动产登记是采行对抗要件主义，对私权的保障存在一些缺陷。

我们认为，我国的物权登记应采行登记要件主义，而需要登记的质权，可考虑采行对抗要件主义。

（5）便民的更正登记制度。

德国更正登记请求权，从民法典阐释看，不仅指因他物权存续期届满、清偿债务而消灭所为的注销登记，也指因登记有错误或遗漏而进行的更正登记。从形式上看，德国的更正登记直接便民，德国的登记条例规定，登记有错误或遗漏出现时，土地登记所查明之后即可直接办理更正登记。德国的这种便民更正登记制度值得我国借鉴，不必什么情况下都要经过上级主管机关审核后才能办理更正。

三、完善不动产登记制度的基本思路

基于我国不动产产权登记的现状与存在的问题，完善不动产登记制度可以遵循“一提高、二并行、三统一、四规范”这一基本思路。

1.提高不动产登记法律的立法地位

我国有关不动产登记方面的立法，主要见诉若干具体的部门规章中，其规定不但散乱而且内容多有矛盾。这些法规一方面立法层次较低，另一方面只适用对不动产进行行政管理，不能适应不动产进入市场进行交易的需要。应该通过整合，删除与“民法典·物权篇”相冲突或不必要的法规，对保留的法规加以整合，形成单行法，内容是规范“民法典·物权篇”未涉及的以及根据物权篇须另制定施行细则的部分。基于这个设想，我们认为有关不动产产权登记的现行相关法规，可以进行整合，由国务院制定颁布“不动产登记条例”，以不动产产权登记为主体的法律体系就是：（1）国家上位法律：宪法、“民法典·物权篇”；（2）国家基本法律：全国人大常务委员会颁布的相关法律；（3）国家行政法规：“不动产登记条例”；（4）国家部门规章及地方性法规：基于不动产登记条例制定的部门或地方有关登记实施细则及办法。

2.并行登记要件主义与登记对抗主义和实质审查与形式审查

实质审查与形式审查是与登记要件主义和登记对抗主义相联系的。登记要件主义将登记与物权变动紧密结合，对不动产物权变动采取严格的审查与公示制度，其优点是物权的归属关系明晰，对善意第三人的保护较为有利，但它又缺乏灵活性，影响不动产交易的进行。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为物权变动要件，不动产交易较为便捷，但因缺乏物权变动的审查与公示，易使善意第三人的利益受损。可见，登记要件主义偏重于交易秩序的维护，登记对抗主义注重当事人的意思与交易的效率，二者各有优劣。

形式审查是审查登记要件案件是否合乎法定文件及程序的实现方式，对于权利及义务的真实内容并不过问。实质审查包含程序审查的范围，并确认权利来源是否有瑕疵，权利内容是否真实无伪，为其必要条件。形式审查与实质审查主要区别在于实质权利内容的辨别。

在我国不动产登记立法上应并行登记要件主义和登记对抗主义，与此相应，对登记文件的审查分别采行实质审查和形式审查。考虑制度成本问题和不动产交易的便利性，在不动产产权总登记、初始登记和设定登记时，设定或取得物权，其权利中包含有占有和处分权能时，该物权应当登记，并以登记为生效要件。在我国公有制条件下，有关法律应明确：集体土地所有权应当登记，取得集体土地使用权（包括集体建设用地使用权、集体农用地使用权）应当登记。设定或取得物权，其权利中不包含占有和处分权能时，该物权一般以合同为生效要件，以登记作为对抗第三人的要件。例如地役权的登记。

而在变更登记中，登记审查可以考虑采用形式审查方式，登记机关仅就申请登记的案件是否合乎法定程序、申请书所载事项或登记原因是否与证明文件及登记簿相符等做形式审查。而对于实质权利内容的真假，由登记申请人申请公证机关公证，如果登记案件有产权争执时，也由法院专责机构裁决，登记机关仅对于因登记错误、遗漏受损的权利人负损害赔偿责任。这样既便利不动产交易，也可以降低登记机关的风险。这种制度选择是符合我国客观现实的，也有助于不动产市场健康发展，既保障了登记的安全，同时又提高了登记效率。

3.统一法律依据、登记机关与登记效力

（1）统一法律依据。由于没有统一法律依据，我国不动产登记形成了多头掌管的局面。我国目前的不动产登记制度内容主要是按照计划经济的规范制制定的，已经不适应社会发展的需要。因此，我们有必要建立以“民法典·物权篇”为基础的不动产登记法律制度。在我国实现不动产物权法统一的同时，也应统一不动产登记法律规定，使之与物权法相适应。

（2）统一登记机关。

我国不动产登记出现的五个不统一的根源在于登记机关的不统一。因此，完善登记制度的一个重点任务就是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记根据、程序、簿册自然便统一了。

世界各国或地区在设立登记机关时普遍遵循两个准则：一是不动产登记机关的独立性，登记机关多为司法机关，也有行政机关，但都是独立的部门；二是不动产登记机关的统一性，法律一般规定区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋，还是其他不动产均由统一的登记机关负责。这两个准则都是物权公示原则决定的。目前我国关于不动产登记的部门有多个，它们都是有关不动产的行政管理部门，所进行的登记主要表现为行政管理性，而缺乏物权公示性，难免损害权利人的正当利益。

我国不动产登记机关的统一是必然趋势。现在，统一登记机关已成为人们的共识，但由哪个部门具体负责不动产产权登记工作还是大家争论的焦点。世界各国或地区在此方面的做法也不一致：法国为归属地方普通法院的土地登记局；日本为属于司法行政机关的法务局；瑞士为地方法院；德国为属于地方法院的不动产登记局；我国台湾地区为地政部门。从世界各国或地区的登记机关看，一是司法机关，二是地政机关。就负责不动产登记机关的讨论，我国学者有三种观点：一是维持现状说（土地由土地管理部门负责登记，房产由房屋管理部门负责登记）；二是法院说；三是独立登记机关说。

我们认为成立独立登记机关是最好的选择，并且应以土地登记为核心。第一，不动产产权的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，这是罗马法以来建立不动产登记制度的国家的共同做法。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，而林地的林权登记发证工作也由林业部门基本完成，可以说我国绝大多数土地的总登记工作基本完成，这为不动产统一登记，至少是土地统一登记奠定了基础。

（3）统一登记效力探讨。

我国法学界对是否采用德国物权行为理论存在比较大的分歧，但在不动产物权变动上采取以登记为生效要件上看法是一致的。我国民法学者认为，为了完善我国不动产物权登记制度，应赋予不动产物权登记如下效力：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。这四项效力，是法律对不动产产权保护的重要理论基础，依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产权利公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障。

为了维护我国法律体系的连续性，保证交易安全和稳定经济秩序，我国不动产登记应该采取实质主义原则，采行公信力主义立法，这不仅是产权法理的要求，也是国际不动产产权保护的趋势。但是对于不是基于产权变动行为引起的权利变动应设有例外法例，可以采行形式主义（登记对抗）原则。

4.规范登记内容、制度、程序和服务体系 我国现行的不动产登记尚未形成完整的体系，各种规定之间不统一的情况十分普遍，这都有待于我国制定一部统一的“不动产登记条例”加于完善，同时对登记制度、内容、程序和服务体系加以规范。（1）登记制度规范化。

我国不动产登记实行权利登记制度。在登记的原则、内容、方法、程序等方面，借鉴了权利登记制和托伦斯登记制的立法例，并考虑我国的土地公有制的特点，形成了一套具有中国特色的登记制度。我国自建立不动产登记制度以来，随着国家基本经济制度的调整，登记制度也在不断完善和发展中。目前，我国已经实行的登记制度的具体内容包括 以下几方面：1）登记申请制度：权利人办理登记必须经过申请；2）调查制度：对申请人申请登记的权利，登记机关对调查成果逐级进行审核，并报人民政府批准；4）公告制度：对拟注册的权利进行公告；5）注册制度：对登记标的和权利在专门簿册上登载，确认产权；6）发证制度：登记机关向权利人颁发权利证书；7）查询制度：登记资料实行限度的公开查询；8）登记代理制度：权利人可以委托代理机构办理登记申请及相关事项。

我国的不动产登记制度已经有了良好的基础，基本制度已经建立，今后对不足的地方进行完善，对于还未建立的制度，应该在“不动产登记条例”中规范。例如自我取证制度、登记法律责任制度与登记赔偿制度，应该在规范之列。

（2）登记内容规范化。

1）规范登记分类。根据我国不动产登记的特点，可以将不动产登记规范为：土地总登记、建筑物产权总登记、不动产预告登记、不动产初始登记、产权变更登记、标的不动产变更登记、他物权设定与变更登记、注销登记、异议登记、更正登记等。

2）规范登记范围。我国不动产登记的登记权利包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、建筑物所有权和不动产他物权。由于我国民法思想是物权法定主义，登记权利应在,《物权法》或“不动产登记条例”中给予规定。

我国城市不动产权利体系已经基本确定，例如土地使用者依法通过划拨或者出让的方式取得国有土地使用权，个人通过购买房屋获得城市房产的所有权。我国集体所有土地的范围，在相关法律中规定明确，只是登记主体存在争议。现行农村集体土地的所有权主体为农民集体，土地类型有农地、小城镇建设用地、农民宅基地、“四荒地”，涉及农地承包经营权（实质是农地集体土地使用权）、农民宅基地集体土地使用权、“四荒地”集体土地使用权和农村非农建设集体土地使用权，我们认为，只要这些权利物权化，通过登记，一方面可以保障承包农民的权益，另一方面也有利于集体土地流通中产权明晰。

3）规范登记的主体与客体。作为土地登记主体之一的土地权利人，包括国有土地使用权、集体土地所有权人、集体土地使用权人和土地他物权人。国有土地使用权人和土地他物权人可以是我国的自然人、法人和其他合法的组织。由于我国土地制度的特殊性，对集体土地所有权人和使用权人做了一定的限制，集体土地所有权人分三种情况，分别是村农民集体、乡（镇）农民集体、村民小组农

民集体，我国集体土地所有权人只能依法确定为这三类土地所有者；集体土地使用权人，一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况，如集体“四荒地”土地使用权人可以是本集体以外的个人和单位。

另外，我国法律没有对外国人取得土地的方式进行明确限制，但为了规范登记的主体，相关法律应对此做出详细的规定。借鉴国内外的经验，对于基本农田、林地、湖泊、河流、军事用地、边境土地等不能出让、设定负担或租赁给外国人或相关组织，对于可以出让、设定或租赁给外国个人或相关组织的土地的面积、用途、位置应给予一定的限制条件。

4）规范登记簿册。登记簿册应按照标准化、人性化和信息便利化原则进行设计。标准化的簿册便于登记机关管理人员对登记资料的整理和统计；人性化的簿册便于登记人员的填写、查询和使用；信息处理便利的簿册是不动产登记信息管理系统的基本要求，登记表格应尽量设计为二维表，簿册之间通过代码联系。由于我国采行权利登记制度，登记簿应采取物的编成主义。

（3）登记程序规范化。

不动产总登记、初始登记、设定登记、变更登记等不同的登记类型，申请登记的主客体存在差异，登记程序应该有所不同。登记中必须遵循“登记申请”原则（法律规定由登记机关直接进行登记或直接更正登记除外），登记相关人有义务在规定的时限内，主动到登记机关申请不动产产权登记。

最基本的登记程序应为：权利人申请登记、登记机关收件审查、登记机关或有关部门审核、注册（或注销）登记和颁发（收回）权利证书。这一程序适合不动产设定登记、变更登记、预告登记等。对于不动产初始登记，应该在登记机关收件审查后，增加实地调查程序，对于不动产总登记，除增加实地调查程序外，还应在登记机关或有关部门审核之后，增加公告程序。

（4）登记服务体系规范化。

1）规范登记公开查询制度。实行登记公开查询制度是完善不动产登记制度的必然要求，是保障登记权利人和利益相关人的合法权益，维护不动产市场交易秩序的必然要求。为了规范土地登记公开查询行为，国土资源部于2002年12月发布《土地登记资料公开查询办法》，该办法规定了公开查询的范围、程序、限制条件、法律责任等内容。该办法的出台，为建立不动产登记公开查询制度奠定了良好的基础。我国在制定“不动产登记条例”时，应该规范登记公开查询制度，上述办法可以借鉴和参考。

2）规范登记中介代理制度。随着经济的发展和产权制度改革的不断深入，人民物质和精神生活水平的大力提高，不动产产权变动将越加频繁，不动产权利人对明晰土地产权、加快办理不动产登记的要求越来越强烈。由于不动产登记的法定程序严密，对权利人而言，一方面难以全面掌握有关政策和法规，另一方面办理登记需要耗费大量时间与精力。由此可见，建立不动产登记代理制度是社会发展的需要。此外，登记中介代理制度本身也是登记制度规范化的重要组成部分，我国在制定“不动产登记条例”时应该规范登记中介代理制度。

2002年年底，我国人事部会同国土资源部共同出台了《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，明确了土地登记代理的范围、代理人资格考试和成龙代理机构的条件。2004年6月，我

国第一届土地登记代理人资格考试在全国进行，这是我国不动产登记制度发展的一个里程碑。

四、参考文献

1.叶成朋 物权法中不动产登记制度之评析 [期刊论文]-山西省政法管理干部学院学报2009(4)2.吴丹桦 建立健全不动产登记制度 [期刊论文]-发展研究2009(6)3.胡志刚.我国不动产登记制度的现状及缺陷[J].中国房地产.2006(02)4.王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].中国法学.2003(02)5.薛亮.我国不动产登记制度的现状及存在问题与建议[J].青海金融.2005(09)6.谭峻.《物权法(草案)》中的不动产登记问题[J].中国土地.2005(09)7.齐文祥.关于不动产登记制度的若干问题[J].理论探索.2005(02)8.赵明.略论我国不动产登记法律制度的发展和完善[J].社会科学研究.2002(06)

9.王梦静,王梦飞.不动产登记制度中的登记问题研究[J].现代物业.2007(04)

10.郭斌.对建立和完善我国不动产登记制度的一些思考[J].中国房地产.2004(01)

11.徐筱箐.论我国不动产登记制度的现状、发展和完善[J].现代商贸工业.2011(17)