物业管理行业风险和防范措施

第一篇：物业管理行业风险和防范措施

物业管理行业风险与规避方式

前言

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。

一、物业管理活动中可能发生的风险

由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务协议的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：

1、人身、财产安全风险；

2、停车场责任风险；

3、消防事故及隐患风险；

4、物业主体及公共设施设备造成的风险；

5、公共环境不安全因素造成的风险；

6、经济运营过程中的其他风险。

1、人身、财产安全风险。是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。

2、停车场责任风险。是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。

3、消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。

4、设备风险。是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。

5、公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。

6、经济运营过程中的其他风险。

二、物业管理风险的防范及化解措施

（一）人身、财产安全风险的防范及化解措施

许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业主确认同意后方能进入；搬离小区物品必须经确认后方可放行；做好及保存完整的值班记录；对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。

（二）停车场管理风险的防范及化解措施

停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。

1、必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法性。

2、完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任;严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。

3、为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。

（三）消防风险的防范及化解措施

物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证;其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求;在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正;同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理;定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。

（四）设备风险的防范及化解措施

依据 《 物业管理条例 》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好以下工作 : 物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存;定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不利后果的发生。

（五）公共环境风险的防范及化解措施

在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，各类标识系统一定要全面，尤其在施工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害;确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患;在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司;同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防范意识培养，从思想上树立风险防范意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防范的能力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防范及化解办法。

（六）经济运营过程中其他风险的防范及化解措施

1、合同管理风险

（1）缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。因为此类合同的性质属于承揽合同，依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”

化解措施：认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。

（2）承诺的服务内容和水平过度地高于与物业管理收费标准所对

等的服务内容和水平。

物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式，因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。化解措施：合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。

（3）合同内容约定不明或是条款有疏漏。

化解措施：物业管理企业可加强《中华人民共和国合同法》的学习，尽量使用经律师审核后的格式合同。合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义（特别是对于时间、价格、违约金的约定要注意上述问题），注意免责条款的约定。

2、承接物业过程中所遇的风险

（1）物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。孰不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。

（2）开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。

这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决，对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。化解措施：

（1）交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。（2）对于遗留问题或者发生的争议不能解决的，向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。（3）注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

3、进行物业管理活动中所遇的风险

（1）对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。

化解措施：劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。

化解风险的关键--健全物业公司管理制度

一、建立完善的业主档案资料

业主资料的重要性，对物业公司来说是不言而喻的，但是在实际工作中，特别是在前期物业管理工作中，大部分物业公司的业主资料直接来源于房地产开发商，因此很不完善。从法律意义上来讲，如何健全业主档案资料呢？

1、业主为自然人的，注意其业主及家庭各成员身份证件资料、工作单位资料的核实和登记。从开发商手中接管相应资料的，一定要注意业主相关资料的完整性，如果内容不完整的，应在接管之际及时要求开发商配合，将资料补充完整。

2、业主为公司法人的，注意公司营业执照各项登记内容、公司财务帐号及法人身份证件资料的核实和登记。

3、业主将住房出租的，在注意业主资料登记的同时，还要注意租住人身份证件及工作单位资料或者是公司营业执照、财务帐号及公司法人身份资料的核实和登记。

以上各项证件资料，注意尽量要核实，并应尽量取得原始件的复印件。从服务的角度出发，这些资料的取得，不仅对物业公司全面的了解业主，以便为业主提供人性化的服务，提升物业公司的管理水平和服务质量有着重要意义，同时站在法律角度来说，还有着特殊的意义。

二、规范前期物业管理合同

签订前期物业管理合同时，注意要对物业管理费开始收取时间作明确约定。

《物业管理条例》颁布实施后，为了规范物业管理行业，国家建设部发布了前期物业管理合同和物业管理合同的格式范本，有不少物业公司签订合同时直接选用了格式合同，但是各个物业的具体情况并不相同，合同还是应该根据实际情况对范本的部分条款进行补充完善。例如，在签订前期物业管理合同时，就应特别注意对物业管理费开始收取的时间作一个明确的约定。特别是物业管理费由开发商承担转到由业主承担，这个时间的划分应该有明确的约定。在实际中，这个时间往往是由开发商单方面下发一个入伙通知书给物业公司，物业公司以此为依据开始收取物业管理费，这在现实中引发了诸多纠纷。从法律角度出发，对这个时间的划分，应有三方签字的书面认可手续，在入伙通知书中既要有开发商签字和盖章，同时也要有业主的签字认可，及办理入伙手续的物业公司的签字盖章，这样就是一个较好的方式。

如：在某物业公司提起诉讼，要求某业主交纳欠交的物业管理费时，该业主认为自己并未办理入伙手续，作为证据的入伙通知书只是开发商与物业公司的约定。由于是前期物业管理，该业主也没有与物业公司签订直接的物业管理服务协议，物业公司不能提供其他证据证明业主与物业公司之间管理关系的成立，因此物业公司的诉讼请求最终没有得到法院的支持。

三、在实际管理工作中，注意采用相关法律形式

在实际管理工作中，特别是在办理一些手续的过程中，物业公司同样应该注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物业管理工作中，业主来物业公司拿钥匙看房，建议物业公司采取由业主签字的书面登记手续。在业主的租住人来看房时，建议由看房人提供由业主签字的相关书面许可证明后，方可进行，以避免一些纠纷的产生。

2、在催缴物业管理费过程中，注意采取书面的催缴形式，如发出催缴通知书等。

3、注意做好相关值班记录及值班资料的保存，如电梯、空调运行的维修登记；巡逻记录的登记；智能化监控资料的清晰保存；货物出行的登记；来客来访的登记；业主领取邮件报刊的登记等。总之，完善管理制度，提高物业管理服务水平，对物业公司来说，是一个逐渐的过程。从法律的角度来不断完善管理制度，不仅是一项物业公司长期而重要的工作，也是物业公司法律顾问的一项重要工作内容。

第二篇：风险防范措施和应急预案

风险防范措施和应急预案

为预防和减少各类事故灾害的发生，使因事故需要救援或撤离的人员得到及时有效的援助，将事故造成的人员伤害、财产损失减至最小，特制定本措施及预案。

一、做好日常的组织和准备工作

1、分公司负责组织成立事故现场应急指挥小组，在事故发生时亲临现场指挥抢险救援工作，其他员工分别对应预案的响应负责。

2、按国家规定配置应急救援设施和器材，定期检查保养，确保应急救援设施和器材完好、有效。

3、组建一支经过应急培训的救援小组，确保应急小组成员熟知各种应急处理方法并能熟练掌握各种应急救援器材的使用方法。

4、定期组织对应急救援小组及全体员工进行应急救援相关知识的培训。

二、对发生一般事故的应急处理

1、在发生事故或紧急情况时，在场人员应采取应急求援、报警。

2、发生人员伤害事故时，在场人员应采取如下急救措施：⑴ 如伤者伤势较轻微，能站立并行走，在场人员应将伤员转移至安全区域，再设法消除或控制现场的险情，然后找车护送伤者到医院做进一步的检查。⑵ 如伤者行动受到限制，身体被挤、压、卡、夹住无法脱开，在场人员应立即采取措施，尽快将伤者从事故现场转移至安全区域，防止伤者受到二次伤害，然后采取相应的急救措施。⑶ 若伤者伤势较重，出现全身有多处骨折、心跳、呼吸停止或可能有内脏受伤等症

状时，在场人员应立即根据针对伤者的症状，施行人工呼吸、心肺复苏等急救措施，并在施行急救的同时派人联系车辆或拨打医院急救电话（120），以最快的速度将伤者送往就近医院治疗。

3、发生火灾事故时，在场人员应采取如下急救措施：⑴若现场火势较小，在场人员应立即采用配备的干粉灭火器或消防砂等消防器具进行灭火，并向主管生产的经理报告现场情况。⑵ 若现场火势较大，在场人员无法控制住火势，有可能发生爆炸危险时，在场人员应立即派人拨打火警电话119，请专业消防队员前往灭火，同时将上述情况向主管生产的经理报告。⑶ 组织将事故现场内人员撤离至安全区域，同时将伤员转移至安全区域，并对伤者进行急救。

4、发生交通事故，在场人员应采取如下急救措施：⑴ 发生交通事故，造成人员受伤害时，在场人员应立即将伤员从车内转移至安全区域，并对伤者施行急救，同时通知主管生产的经理前往处理事故。⑵ 若车辆行驶过程中发生着火，驾驶员应立即停车并将车熄火，并采用随车配备的灭火器进行灭火，若现场火势较大，在场人员无法控制住火势或火场可能有发生爆炸危险时，在场人员应立即拨打火警电话119，请专业消防队员前往灭火，并同时将上述情况向主管生产的经理报告。

三、发生一般事故的应急救援程序

1、撤离、疏散事故可能波及区域内的其他人员，将事故区域内的危险品、易燃物品及设备等转移至安全区域。

2、清理路障，并保持场内外的道路畅通，并在路口为救护车或消防车指示最近的路线；若在夜间应在现场的设置足够的临时照明。

3、协助、配合医护人员抢救伤员，将伤员送上救护车；为消防队员指出最近的消防水源。

4、协助消防队员灭火，阻止事故蔓延扩大，用警戒旗、绳封闭事故可能波及区域，并竖起“此处危险、禁止入内”的警告标志，夜间应使用声光报警设备发出信号，避免无关人员进入此区域。

5、事故处理结束后，应急救援组对事故区域进行必要的整理，项经部经理按《事故调查程序》规定，组织或协合上级主管部门对事故进行调查、处理，并对调查及处理情况作书面记录备案，并向上级主管部门及业主提交事故记录或报告的复印件。

四、对监理过程中的事故应急处理

1、及时了解事故发生的时间、地点、人物损伤情况，做好文字和必要的影像记录，同时立即（十分钟内）向总监理工程师报告。

2、要求施工单位执行事故处理应急预案，并监督执行。

3、了解事故的准确全面情况（事故经过，已造成或可能造成的伤亡人数和初步知道的经济损失，现场已采取的措施等）和取证材料，并要求施工单位如实报告。

4、按权限发监理指令如《工程暂停令》，先口头再正式文书。

5、配合事故调查组开展调查，如事故发生的时间、地点、严重程度、事故发生的简要经过，事故的初步原因分析，抢救措施和事故控制情况，下一步事故处理建议等。

6、提供相关工程资料和监理资料，协助调查组做好事故分析，努力做好自身的维权举证。

7、督促施工方落实事故调查组意见，督促检查现场抢救、补救、整改情况。

8、督促施工单位编写生产安全事故分析报告和纠正措施方案，对具体纠正措施，监理要进行监督、核查。

9、事故处理结束并具备复工条件时，对施工单位填报的《工程复工报审表》，现场监理必须认真核查，然后签批。

10、组织整理与事故有关的安全生产监督管理资料，分析事故原因和监理方的责任，总结教训，形成报告并存档。

五、受监工程发生生产事故的处理流程图

受监工程发生安全生产事故现场监理人员履行职责总监理工程师履行职责向建设单位报告施工方暂停施工向有关主管部门报告向监理公司负责人报告公司负责人履行职责发出“工程暂停令”施工方应急处理施工方落实事故调查组意见、整改协助事故调查组进行调查督促施工单位落实事故调查组意见施工方提出复工申请检查复工条件否复工条件是否满足是同意复工总结教训，整理相关资料归档受监工程发生生产安全事故时项目监理机构现场处理程序框图

发生盗窃、抢劫案件时的应急处理预案

一、发生盗窃案件时

1、保护好现场，立即拔打110报警；

2、对现场情况进行侦察确认，向主管领导报告；

3、配合公安机关进行调查取证工作；

4、对现场进行了解和笔录及财物损失预估；

5、公安人员到达现场时应配合公安人员进行勘察工作；

6、对发生的盗窃情况进行记录并向上级领导汇报。

二、发生抢劫案件时

1、立即拔打110报警，同时向主管领导报告；

2、犯罪嫌疑人如仍在现场，应组织现场人员，立即实施抓捕；

3、追捕犯罪嫌疑人时,遇敌众我寡，敌强我弱时,应采取“敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络” 的方法,等待支援的公安人员赶到后一起抓捕犯罪嫌疑人,以免造成不必要的伤害；

4、将相关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理，并积极配合公安人员进行侦破工作；

5、对现场情况做好记录，并向上级领导汇报。

人员意外伤亡应急预案

1、工作场所内出现人员意外伤亡事件，安全员应立即赶赴现场，查明情况，及时向上级领导汇报。

2、若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心，对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止伤情加重。

3、若伤亡事故系由触电引起，应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶）将电源线等拨离触电者，再实施抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。

4、若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，应立即通知相关部门管理人

员到场，共同制订抢救方案。

5、若伤亡事故系由高空坠落物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。

6、伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往哪家医院以及了解伤者情况。

7、详细记录意外伤亡经过，对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，相关部门应在事发4小时内写出书面报告，公司视具体情况向主管部门汇报并查找原因，落实责任。

车辆意外事故应急处理预案

车辆在行驶中发生交通事故或遇自然灾害，应急处理原则是：减少人员伤亡，减轻事故危害。

（一）发生交通事故应急程序如下：

1、首先驾驶员应立即熄火；

2、切断车辆油、电路，防止车辆起火爆炸；

3、拔打122报警，向保险公司报案，定责定损，并注意保护好事故现场；

4、如有人员受伤，首先尽力抢救伤员，立即通知120急救中心，拔打122报警，同时向部门主管安全的领导汇报；

5、协助救援人员组织抢救伤员；

6、对于车上装有危险品及易爆品的事故车辆，在报案时一并报告情况，了解基本处置方法，避免再次造成伤害。

（二）出车时遇自燃灾害应急程序如下：

1、车辆驾驶员应立即熄火；

2、切断车辆油、电路，防止车辆起火爆炸，同时采取可能的自救措施；

3、将车上人员疏散至安全地带，待灾害过后方可离开事故地点，及时向保险公司、交管部门报案，向单位安全员报告情况。

4、离开事故地点前，应电话联系相关交管部门，避免其他车辆再次通过险桥、险路。

第三篇：物业管理活动中存在的风险及其防范措施

物业管理活动中存在的风险及其防范措施

摘要 : 目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已经成为整个物业管理行业关注的热点问题。

我国从 1981 年 3 月在深圳成立第一家物业管理企业，到 1994 年建设部颁布 《 城市新建住宅小区管理办法 》，再到 2003 年 6 月 8 日国务院颁布 《 物业管理条例 》，说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国物业管理企业有 3 万多家，从业人员达 300 万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉及小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导致各种经济损失。

一、物业管理活动中可能发生的风险

由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故及隐患风险，物业主体及公共设施设备造成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。1.人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。．停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的风险。．消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。．设备风险。设备风险是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。．公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。

二、物业管理风险的防范及化解措施

（一）人身、财产安全风险的防范及化解措施

许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。

同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业主确认同意后方能进入，搬离小区物品必须经确认后方可放行;做好及保存完整的值班记录;对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。

（二）停车场管理风险的防范及化解措施

停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。

1.必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法。

2.完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任;严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。

3.为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。

（三）消防风险的防范及化解措施

物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证;其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求;在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正;同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理;定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。

（四）设备风险的防范及化解措施

依据 《 物业管理条例 》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好以下工作 : 物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存;定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不利后果的发生。

（五）公共环境风险的防范及化解措施

在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，在施工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害;确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患;在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。

除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司;同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防范意识培养，从思想上树立风险防范意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防范的能力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防范及化解办法

第四篇：商业银行伪卡风险和防范措施

商业银行伪卡风险和防范措施

■ 吴秋霞

近年来，银行卡资金被盗事件大幅暴发，同时司法审判的倾向从凭密交易原则转向银行卡安全管理与密码保管责任区分裁判原则，银行对此进行了大量赔付，银行伪卡已成为商业银行主要的操作风险点，系统性风险凸显，如何应对伪卡风险已成为国内商业银行迫在眉睫的问题。

一、伪卡风险成因及表现

1.金融IC卡在推广中存在不足，不能完全解决银行卡侧录和盗刷问题。由于现有的用卡终端需要改造才能读取芯片卡，因此在金融IC卡系统推进的初期阶段，各商业银行发行的金融IC卡是“芯片”+“磁条”卡，“芯片”和“磁条”是一个账号，依旧存在被盗刷的风险。同时由于部分收单机构对金融IC卡的培训不足，存在收银员在刷卡收费时降级使用IC卡的情况，增加磁条信息被侧录的风险。金融IC卡在推广中还存在一定难度，一是金融IC卡成本比磁条卡高，不易被储户接受；二是原有的储蓄卡在更换“芯片”卡时，存在换卡换号的问题，导致持卡人需重新登记更改原有的缴费手续。

2.银行卡侧录、盗刷更加团伙化、科技化和多样化。早期犯罪分子自行在ATM机窃录，或是客户身份信息被泄露出现伪卡。近年来随着科技发展，银行卡侧录和盗刷出现了新的情况。

一是更加团伙化。当前犯罪团伙将侧录和伪卡盗刷等环节分散在不同地区。从案件情况分析，餐饮、娱乐商户成窃录重点场所，由服务人员合谋窃录；伪卡交易又普遍集中在珠宝商户、烟酒经营部、商行、ATM等取现或变现容易的场所，且可以进行大金额交易。团伙化犯罪增加了公安的侦破难度。

二是支付方式的创新出现了新的风险。近年来第三方支付机构不断涌入市场，除获得支付牌照的非金融机构外，市场拓展、收单外包等服务公司发展迅速。这些机构在风险防控意识和水平上参差不齐，对POS机具发放后监管不到位，出现犯罪分子在POS机具上加入信息窃取装置后批量盗取刷卡客户信息的情况。还有，银联卡无卡支付业务无需刷卡或者插卡读取卡片信息，根据实际应用场景仅提交卡片信息、持卡人信息等交易要素，完成相关消费款项支付方式，当客户信息泄露时，客户资金更容易被盗取。

三是窃录方式更加多样化，通过无人值守自助终端进行窃录，在商户收款时进行手机窃录以及电话诈骗等加大了风险防范难度。

3.司法判定倾向的转变会给犯罪分子有可趁之机。目前司法审判的倾向从凭密交易原则转向银行卡安全管理与密码保管责任区分裁判的原则，各地法院的判决结果虽然在银行应承担责任的比例上略有差异,但总体上均认为银行有保障储户的存款安全,为存款人提供安全的交易环境的义务,客户资金损失应由银行承担主要责任，因此银行不能举证客户存在密码保管不当的责任下需进行赔付。司法审判的倾向给犯罪分子带来与他人合谋做案骗取银行资金的机会。

4.媒体报道加大银行声誉风险。随着公民法律意识和维权意识的增强,很多客户在因资金被盗又不能及时与银行协商一致时,选择通过法律诉讼维权或寻找媒体和网络途径扩大影响,从而倒逼银行的解决方式,此类纠纷往往是媒体捕捉的热点,给银行的形象和声誉造成较大的负面影响。

二、加强防范银行伪卡风险的措施

1.加快金融IC卡的推广和终端改造。金融IC卡的推广和终端改造一方面需要商业银行加大费用投入，可以考虑对持卡人采取减免办卡费用的方式推行金融IC卡；另一方面需要央行加大对商业银行金融IC卡的推广和终端改造的考评力度，促进商业银行有计划有步骤地完成金融IC卡工程。

2.加强银联的综合处理机制。银行卡侧录和盗刷往往不在同一地区或同一银行，加大了风险防范和核查难度，因此商业银行应充分配合中国银联公司共同加强风险防范。商业银行要及时报送风险信息，加大可疑黑名单商户的录入工作，实现风险信息共享，有利于中国银联公司根据线索进行风险排查和深入挖掘，及时锁定伪卡、侧录等犯罪嫌疑，为公安的侦测和打击提供精准的目标。

3.加强银行卡的安全管理。一是加强自助终端安全管理,规范保安员值勤工作,尤其对离行式自助柜员机加大保安巡查,关注网点内部及周边的异常情况，避免犯罪分子在ATM机上安装银行卡克隆设备。

二是强化对伪卡受理高发行业商户的日常管理与风险培训，尤其是对批发类、餐饮、休闲娱乐、珠宝、航空售票等高风险商户的培训和风险教育，提高收单风险防范和法律意识。根据《银联PBOC标准IC卡伪卡风险责任转移规则》，金融IC卡降级使用磁条交易所产生的伪卡风险由收单机构承担责任，各收单机构应加强对收银员受理IC卡的培训工作。

三是加强银行卡动态交易监测。当前犯罪团伙将侧录和伪卡盗刷等环节分散在不同地区，增加了公安的侦破难度，发卡行应通过技术手段加强可疑交易监控，建立异常账户动态追踪，尤其加强对异常交易金额、异地交易的侦测和电话追踪，及时向银联报送伪卡交易信息，便于银联及时排查将案件相关线索报送公安。

四是加强卡密码验证技术，采用小额、大额分标准的动态密码措施，即小额ATM取款及POS消费按照原模式，但是金额超过一定标准的，需采用手机接受动态密码等方式控制大额交易银行卡盗刷的风险。

五是加强应急预案管理，在出现案情时第一时间控制当事人所反馈的资金流向,及时协调进行自救式冻结；另一方面要及时查证用卡人是否存在用卡不安全的情况；同时做好客户安抚以及分标准赔付工作，避免出现事态升级。

六是开展规模化的宣传工作,定期定时通过ATM、营业网点等场所设置醒目的宣传标语,强调密码保护的重要性及良好用卡习惯的一些建议。引导持卡人根据自身交易习惯与日常需求设置刷卡限额，并向持卡人提供余额查询短信提醒功能，有效提醒持卡人知晓自身卡片交易情况，避免伪冒情况。（作者单位：深圳市分行）

第五篇：社会风险防范措施和应急预案

XXX建设项目社会风险防范应急预案

为预防和减少该项目实施过程中各类事故的发生，使因事故需要救援或撤离的人员得到及时有效的援助，将事故造成的人员伤害、财产损失减至最小，特制定本措施及预案。

一、做好日常的组织和准备工作

1、我单位成立了社会稳定风险评估领导小组，在事故发生时现场指挥工作，其他成员分别对应预案的响应负责。

2、定期组织对工程的各项检查。

二、对发生事故的应急处理

1、在发生事故或紧急情况时，在场人员应采取应急求援、报警。

2、发生人员伤害事故时，在场人员应采取如下急救措施：⑴ 如伤者伤势较轻微，能站立并行走，在场人员应将伤员转移至安全区域，再设法消除或控制现场的险情，然后找车护送伤者到医院做进一步的检查。⑵ 如伤者行动受到限制，身体被挤、压、卡、夹住无法脱开，在场人员应立即采取措施，尽快将伤者从事故现场转移至安全区域，防止伤者受到二次伤害，然后采取相应的急救措施。

3、发生火灾事故时，在场人员应采取如下急救措施：⑴若现场火势较小，在场人员应立即采用配备的干粉灭火器或消防砂等消防器具进行灭火，并向主管生产的经理报告现场情况。⑵ 若现场火势较大，在场人员无法控制住火势，有可能发生爆炸危险时，在场人员应立即派人拨打火警电话119，请专业消防队员前往灭火。⑶ 组织将事故现场内人员撤离至安全区域，同时将伤员转移至安全区域。

4、发生交通事故，在场人员应采取如下急救措施：⑴ 发生交通事故，造成人员受伤害时，在场人员应立即将伤员从车内转移至安全区域，并对伤者施行急救，同时通知主管生产的经理前往处理事故。⑵ 若车辆行驶过程中发生着火，驾驶员应立即停车并将车熄火，并采用随车配备的灭火器进行灭火，若现场火势较大，在场人员无法控制住火势或火场可能有发生爆炸危险时，在场人员应立即拨打火警电话119，请专业消防队员前往灭火。

三、发生一般事故的应急救援程序

1、撤离、疏散事故可能波及区域内的其他人员，将事故区域内的危险品、易燃物品及设备等转移至安全区域。

2、清理路障，并保持场内外的道路畅通，并在路口为救护车或消防车指示最近的路线；若在夜间应在现场的设置足够的临时照明。

3、协助、配合医护人员抢救伤员，将伤员送上救护车；为消防队员指出最近的消防水源。

4、协助消防队员灭火，阻止事故蔓延扩大，用警戒旗、绳封闭事故可能波及区域，并竖起“此处危险、禁止入内”的警告标志，夜间应使用声光报警设备发出信号，避免无关人员进入此区域。

四、对监理过程中的事故应急处理

1、及时了解事故发生的时间、地点、人物损伤情况，做好文字和必要的影像记录，同时立即（十分钟内）向总监理工程师报告。

2、要求施工单位执行事故处理应急预案，并监督执行。

3、按权限发监理指令如《工程暂停令》，先口头再正式文书。

4、配合事故调查组开展调查，如事故发生的时间、地点、严重程度、事故发生的简要经过，事故的初步原因分析，抢救措施和事故控制情况，下一步事故处理建议等。

5、提供相关工程资料和监理资料，协助调查组做好事故分析，努力做好自身的维权举证。

6、督促施工方落实事故调查组意见，督促检查现场抢救、补救、整改情况。

7、督促施工单位编写生产安全事故分析报告和纠正措施方案，对具体纠正措施，监理要进行监督、核查。

8、事故处理结束并具备复工条件时，对施工单位填报的《工程复工报审表》，现场监理必须认真核查，然后签批。

9、组织整理与事故有关的安全生产监督管理资料，分析事故原因和监理方的责任，总结教训，形成报告并存档。