第一篇：企业成本管理制度1
企业成本管理制度及计划
第一条
原始记录
企业应根据生产和管理的实际情况，建立、健全下列各项原始记录：
（一）材料物资方面的原始记录，应能反映材料的收、发、领、退等物流过程。包括：材料、物资验收入库单、领料单、限额领料单、委托加工材料单、委托加工入库单、超定额领料单、退料单、材料切割单、材料物资盘点报告单、工具请领单等，并作好工具借交登记簿和材料仓库台帐的记帐工作。
（二）劳动工资方面的原始记录，应能反映职工人数、调动、考勤、工资基金、工时利用、停工情况、有关津贴等项记录。
（三）设计及工艺改动方面的原始记录，应能反映产品设计改动、工艺路线变化、工时材料定额变动等项的记录，如产品设计修改通知单、工艺路线变动通知单，定额变动通知单等。
（四）生产方面的原始记录，应能反映产品从毛坯投入至验收入库的过程，如工作命令单、加工路线单、毛坯投料单、半成品领用单、转工单、废品通知单、零件短缺报告单，以及零部件和产成品交库单等，并作好产品投入产出数量管理和工时统计工作。
（五）设备使用方面的原始记录，应能反映设备验收、交付使用、维修、封存、调拨、报废的情况，如固定资产验收单、固定资产调拨单、在建工程转固验收单等，并作好固定资产卡片和固定资产台帐的登记工作。
（六）动力消耗方面的原始记录，应能反映根据各计量仪表所显示的水、电、汽、风的实际耗用量，并作好能源消耗统计报表。
企业应指定专职管理原始记录的机构和人员，统一规定各类原始记录的格式、内容、填写、审核、签署、传递、存档等要求，保证原始记录管理的规范化和标准化。
第二条
计量验收
企业应建立健全各项财产、物资的计量验收制度，并保持计量工具的准确性，对材料、工具、在产品、半成品、产成品等的收发和转移，都必须进行计量、点数和质量验收。
（一）对于购入材料的计量验收分下列两种方式：
1．提货验收。在提货时进行现场验收，发现短缺、不足或破损等情况，要及时查明原因，其应由运输机构负责的，要填写物资破损清单，由运输机构签证，明确交接双方的经济责任。
2．入库验收。材料运达仓库后，由仓库管理人员根据发票所列的品名、规格和数量，分别采取点数、过磅、检尺、量方等适用的计量折算方法，准确计算数量，经检验部门质量检定后，按实际合格数量入库。属于材料的定额损耗，可在规定允许的损耗范围内点收入库。对于数量和质量不符，以及破损等情况，要查明原因，分清责任，要求有关方面赔偿或扣付货款。
（二）对于在产品、半成品在车间之间或车间内部的转移，应根据工艺流程记录的凭证，经质量检验合格后进行点数、交接。在产品报废或短缺，应及时查清数量和原因，填制有关的原始凭证，以保证投入、产出数量记录的准确性和连贯性。
（三）对于外发加工的半成品，在拨出和完工入库时，都应进行合格数量的计量和交接，如发生外部责任的报废或短缺，应及时办理索赔。
（四）对于车间完工的零部件和产成品，应由车间填制入库单，经检验合格签证后，送交仓库点收入库。
第三条
企业实行成本控制的基本内容和方法
（一）设计成本控制，要从掌握市场信息入手，合理设计，合理选材，设计性能优良、成本具有竞争力的产品。
（二）材料成本的控制，要从材料采购、价格、计量、检验、入库、领退、下料、用料、委托外部加工、回收等方面加以控制。
1．采购价格的控制。
企业应成立专职的价格监控部门，作为企业物价管理和监督的常设机构，它的主要职责是：
1-1 制订价格审批管理条例和奖惩办法；
1-2 对外购物资和外协加工进行价格监督；
1-3 搜集市场信息，掌握各种物资及外协加工的最低价格的客户资料；
1-4 审批各有关部门的物资采购和外协加工价格审批单；
1-5 监督检查审批后价格执行情况。
2．材料耗用的控制。
严格执行限额发料制度和维修用材料的计划发料制度，严格超限额领用和补料的审批制度，严格各项材料收发的手续，严格执行余料退库及假退规定，实行钢材切割下料核算，提高钢材利用率，积极推广修旧利废、代用及综合利用等节约用料的方法，保证降低产品用料单耗。
（三）劳动资料的控制。
按照加工图纸和工艺的技术要求，严格按照机器操作规程操作，控制剪板机、折弯机、数控机床、二氧化碳气体保护焊机、氩弧机、点焊机和切割机等机器的消耗，严格执行各种设备、模具、工具的维护和责任保养制度，加强机器设备、厂房的合理利用，从数量、时间、能力和综合利用等几方面提高设备利用率。
（四）劳动力耗费的控制，要控制定编、定员、保持一线生产工人的比例相对稳定，保证提高出勤率、工时利用率和劳动生产率，及时解决停工、窝工问题，要控制工资总额的增长幅度低于经济效益的增长幅度。
（五）费用开支的控制，要实行费用指标限额管理和考核制度，明确各项费用权责归属，严格费用支出审批手续，控制按计划和限额耗费。
（六）生产投入的控制，要控制生产量的投入，包括投产周期、投产数量、予加报废、库存扣除等，保证按计划投产，控制过量生产，确保均衡完成生产计划。
（七）企业应结合各种耗费指标与费用支出，制订具有激励作用的奖惩制度，节约或超支与工资奖金挂钩，以提高降低成本的积极性。
第四条
成本分析
企业必须建立各级成本分析制度，按月、季、半年、年度定期进行成本分析，查找影响目标成本升降的因素，揭示节约与浪费的原因，制订进一步降低成本的措施。企业必须在正确核算成本的基础上，开展成本分析工作。对一些影响成本较大或对完成成本计划可能产生重大影响的问题，应及时组织专题分析，查明原因，提出整改措施。
第五条
成本核算原则
（一）实际成本计价原则。产品成本核算，必须贯彻正确计算实际成本的原则。在成本计算过程中，由于核算程序的需要，对材料、能源、劳务、自制半成品和产成品等，按计划成本、计划价格或定额成本进行核算的，必须在成本计算期内，最终根据成本耗费的实际资料，调整为实际成本。企业不得以计划成本、估计成本、定额成本代替实际成本。
（二）分期核算原则。企业生产费用和成本核算，采用公历历月制。成本计算期内的完工产品，要根据实际的统计资料或完工凭证，实际的耗费量和价格，按照权责发生制的原则进行成本核算。
（三）合法性原则。计入成本的费用，都必须符合国家法律、法规和制度规定，不符合规定的费用不能计入成本。
（四）一贯性原则。与成本核算有关的会计处理方法，应保持前后期一致，使前后期的核算资料衔接，便于比较。不得通过任意改变会计处理方法调节各期成本和利润。
（五）费用确认配比原则。企业生产经营所发生的费用可按下列三种方式确认：
1．按因果关系确认。对于费用的发生与某种收入存在明显因果关系的支出，应在该项收入实现时，确认为生产成本，并与之配比，而在该项收入未实现时，先作为计入存货的成本确认，例如制造产品的材料耗费和人工耗费，应计入产品的制造成本，随着产品的销售转为销售成本，并与相关的销售收入配比。
2．按受益期分配确认。对于支出的效益涉及若干会计年度的资本性支出，应在与支出效益相关的各受益期，按合理的方式分配确认为费用，分别与各受益期的收入配比，例如固定资产的折旧费用。
3．按发生的时期立即确认。对于既无明显因果关系，又难以按受益原则进行分配的支出，在发生的当期立即确认，即作为期间费用与发生当期的收入配比
（六）权责发生制原则。在成本核算时，应遵循权责发生制原则。其基本内容是，凡是应计入本期的收入或支出，不论款项是否收到或付出，都算作本期的收支；凡是不应计入本期的收入或支出，即使款项已经收到或付出，也不能算作本期的收入或支出。在成本核算中运用权责发生制原则，主要是指确认本期费用的问题。即应正确处理待摊费用、递延资产和予提费用等。在成本核算时，对于已经发生的支出，如果其受益期不仅包括本期，而且还包括以后各期，就应按其受益期分摊，不能全部列于本期；对于虽未发出的费用，但却应由本期负担，则应先行予提计入本期费用中，待支出时，就不再列入费用。企业不能利用待摊费用、递延资产和予提费用人为地调节成本，使成本计算失去真实性。
（七）严格划清成本费用界限原则
1．本期成本与下期成本的界限，企业应按照权责发生制原则，确定成本费用的归属，通过待摊费用和予提费用核算，及采用估价入帐、余料退库等办法，划分本期成本与下期成本的界限。
2．在产品成本和产成品成本的界限，企业必须加强车间生产的投入产出管理，结合定期盘存，确保期末在产品数量准确，并按规定方法正确计算在产品的约当成本和产成品实际成本，不得任意压低或提高在产品的成本。
3．各种产品之间成本费用的界限，凡是能够直接计入有关产品的各项直接费用，都要直接计入；凡是与几种产品共同有关的不能直接确认的费用，要根据合理的分配标准，在各种产品之间分配。企业不得在可比产品与不可比产品之间，盈利产品和亏损产品之间互相转移生产费用，以掩盖成本超支或盈利补亏。
4．产品成本与期间费用的界限，期间费用不计入产品成本而直接计入当期损益，由于这两种费用与收入配比的时间不同，所以混淆两者也会影响成本和利润的真实性。
第六条
成本核算组织
企业财务会计部门是成本管理机构，车间需有车间核算员负责车间成本管理，进行成本核算，受企业财会部门的业务指导。
（一）车间进行生产费用归集核算和产品成本分配计算，同时负责产品投入产出成本核算和内部结算管理，保证产成品与在产品成本的真实性，月末将本期成本数据报财务。上报成本数据一般应包括：（分产品、分成本项目）期初在产、本期发生、本期产成，期末在产。
（二）车间进行生产费用的控制，核算本车间生产工时量或重量的单位成本，并进行车间资金占用的核算，至于产品成本分配核算，则集中在企业财务部进行。成本工作应贯彻管算结合，以管为主的方针，在成本管理工作上多下功夫。
（三）车间成本核算人员工作职责
1．原始单据的填写传递，实物的核实收发。
2．生产费用核算、成本核算、帐簿登记和报表编制。
3．产品投入产出核算，加强在产品数量和成本管理，确保在产品帐实相符。
4．生产费用耗费的控制和成本管理责任制的贯彻。
5．车间经济指标的分解落实，组织制订降低成本措施。
6．在车间领导组织下，会同其他职能机构和人员，加强成本管理基础工作。
7．协助车间领导，对内部各级机构或人员，在执行成本计划和经济技术指标方面的实际效果，进行考核。
8．车间财产管理。
9．负责指导工段、班组的经济核算和经济活动分析。
第七条
成本费用核算内容
企业生产经营中发生的所有费用，分为制造成本费用和期间费用，只有制造成本费用计入生产成本，而期间费用不计入成本，在发生的会计期间，直接计入当期损益。根据新的《工业企业财务制度》的有关规定，将成本费用核算内容规定如下：
（一）制造成本。是指企业生产经营过程中，实际消耗的直接材料、直接人工、其他直接支出和制造费用的总和。它们可归纳为：
1．直接费用：是指企业在生产过程中发生的，能直接计入某种产品或劳务成本的生产费用。包括直接材料费、直接人工费、外购件、外协加工费、专用工具、燃料动力等及其他直接费用。上述费用发生时，直接计入产品制造成本。
2．间接费用。是指企业在生产过程中发生的，除直接费用之外的一切费用，包括企业内生产单位为组织和管理不同批次产品生产而发生的共同费用，以及不能直接计入产品成本的各项费用。这些费用发生时，应通过一定标准分配计入产品制造成本。
（二）期间费用。是指企业行政管理机构组织和管理生产经营活动而发生的费用，这些费用按规定进行汇总，直接计入当期损益。该费用分为管理费用、财务费用、销售费用。
上述三种费用与成本的关系如下：
直接材料、直接人工、外购零部件、外协加工费及其他直接费用直接计入产品成本；间接人工、间接费用、间接材料及其他间接费用通过分配计入产品成本；管理费用、销售费用、财务费用作为期间费用不计入产品成本直接计入当期损益。
1．直接材料——指构成产品实体的原料及主要材料、外购件、外协费、包装物、专用工装等。对于有助于产品形成的辅助材料如油漆、模型、型砂等，凡能直接计入产品成本的，也可列入本项目。燃料动力如能直接计入产品成本的，也可列入本项目。
2．直接工资——企业直接从事产品制造的生产工人的工资、补贴、奖金、福利。
3．制造费用——企业车间为组织和管理生产而发生的，难以直接计入产品成本的各项费用。包括车间管理人员及辅助工人工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费、租赁费、差旅费、保险费、季节性或修理期间的停工损失、废品损失及其他制造费用。
4．管理费用——企业行政管理部门在组织和管理生产经营活动中发生的各项费用，包括工厂总部管理人员工资、职工福利费、业务招待费、折旧费、修理费、物料消耗、低值品摊销、办公费、差旅费、会议会、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、无形资产摊销、开办费摊销、坏账损失、存货的盘亏毁损报废（减盘盈）和其他费用。
5．财务费用——企业为筹集资金而发生的利息支出、汇兑净损失、金融机构手续费和筹集资金发生的其他财务费用等。
6．销售费用——企业在营销活动中和提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项经费。包括运输费、包装费、装卸费、保险费、展览费、代销手续费、租赁费、广告费、专设销售机构经费及其他。
（三）企业生产的一切可供对外销售的产品和工业性作业，厂内自制自用品和劳务加工，自营的各种专项工程等，应分别列入生产作业计划，或签发工作命令进行生产，并据以分别核算成本，不得混淆和遗漏。
第八条
成本费用核算程序
（一）根据产品和劳务作业的生产过程特点，生产组织类型，以及管理的需要，分别确定成本计算对象，选用适合的成本核算方法。
（二）按照费用发生地点和成本计算对象，填制、审核各种会计凭证。有关成本核算的原始凭证和记帐凭证，应有经办人员和责任人员签章，作到手续完整，准确及时。
（三）设置下列各种成本和费用明细帐：
1．基本生产明细帐，按生产地点和成本项目核算基本生产车间发生的生产费用。2．辅助生产明细帐，分车间和成本项目核算辅助生产车间发生的生产费用，也可以不单独设置帐户而隶属在基本生产明细帐进行核算。
3．自制半成品明细帐，按存放地点和零件分别核算企业在制和库存自制半成品成本。一般宜采用零件定额成本作为计算依据，由车间和库房按产品零件别分别建立明细帐，进行投料、交库、结存的日常数量核算，月末编制分批产、分产品的包括金额、工时、重量的汇总表。车间和库房必须认真进行收发、计量、交接，要有合法的原始凭证、建全的台帐登记制度和定期盘存制度，保证半成品和产品数据的真实、准确，使产品成本计算建立在可靠的基础上。
4．制造费用明细帐，按明细项目别核算基本生产及辅助生产车间所发生的制造费用。制造费用应按规定进行分配核算，月终不保留余额。
5．期间费用明细帐，按费用明细项目核算企业发生的管理费用、财务费用、销售费用，月终直接结转损益，不保留余额。
6．待摊费用、预提费用明细帐，根据划清本期成本和下期成本的原则和权责发生制原则，按照会计制度的规定设置。
（四）企业应按照确定的成本计算对象，设置分产品别、工艺步骤别、分批定单别、工程项目别、作业和劳务别的成本二级明细帐（或称成本计算单）。成本二级明细帐必须受控于基本生产的明细帐，两种明细帐增减变化和余额必须一致。
（五）根据归集的全部生产费用和成本核算资料，按成本项目计算各种产品的在产品成本、产成品成本和单位成本。
第九条
成本费用核算细则
（一）材料费用核算
1．企业材料采购成本包括：购入材料的原价（不含增值税；不包括购入材料包装物或容器的押金）、购入材料的外地运杂费、符合主管物资部门制订的材料运输途中定额损耗率限额内的损耗、材料入库前整理挑选时发生损耗的净损失及其整理费用、进口材料的国外进价和税金及分摊的外汇价差、委托其他单位代理采购成本。
2．核算企业生产耗用的各种材料，都要根据合法的材料收发凭证，经过收发、记帐、稽核，按材料的实际价格进行核算。
3．核算材料成本，要收集当月生产过程中领用、退库、交库的全部材料凭证进行核算。对于尚未付款已经采购入库材料的领用，要按计划成本估价入帐。所领用的材料仍应计入领用期成本，不准任意提前或延迟实际领用期。
外购材料直接发交车间使用时，仍应按照规定的收发程序，办理材料检验和收发手续。
4．核算材料成本，应与供应部门发放数核对一致，然后按成本项目进行分配，计入产品成本计算对象或费用项目。
5．直接用于产品的材料成本，应当直接计入有关的成本计算对象。凡是由几种产品共同负担的材料，可分别按合理的方法，在有关的成本计算对象之间进行分配。
6．车间月末已领未用的产品原材料，必须办理实物退料或“假退料”手续。
产品完工下场，工作命令执行完毕或中途停止执行时，所有已领未用的原材料应全部退库，不得移作他用。
7． 生产过程中的废料、边角短料和回收的包装物，应按月回收交库。废料、边角短料退库成本，凡是能直接计入产品成本或工作命令的，应直接冲减原材料成本。如果无法计入产品或原工作命令成本的，可以按成本计算期内的全部商品产品原材料成本的比例扣除，期末在产品可以不分摊废料回收成本。
8．车间设有材料储备仓库的，必须严格按仓库管理程序，专库保管，专设帐册凭证，专人收发保管。成本核算要以内部发料凭证为依据。
9．企业由于生产需要，对库存材料进行的各种加工，包括外部加工和自制，加工后虽然改变了原有材料的形状或规格，但仍具有通用材料性质，并入库待领的，作为自制材料处理。
10．车间领用各种材料，要按照实际领用数量计价，不得把由于仓库保管责任所造成的材料溢缺、损坏等经济责任，转嫁给领用部门承担。仓库保管材料盈、亏、毁损的核算规定如下：
11．由于采购和保管责任而造成盘盈盘亏、毁损的，要由有关责任部门和人员提出书面说明和改进措施，报财务部门和总经理批准后，扣除责任人赔偿，并通过规定的待处理核销程序后计入管理费用；由于物资自然损耗，经保管部门、财会部门领导批准，计入管理费用；由于自然灾害和各种意外造成的损失，应查清原因，扣除保险公司和有关责任人的赔偿，减去残余价值，经上级主管部门批准，将净损失列入营业外支出。
12．不论是库内保管物资，或是露天堆放物资，都要定期盘点核实库存数。如有盘亏或毁损，应按上述规定处理，不得擅自将损耗计入成本。
（二）低值易耗品费用核算
低值易耗品是指不构成固定资产的劳动资料。一般是指使用年恨在一年以内，或单位价值在两千元限额内的劳动资料。
1．一般低值易耗品皆可采用一次性摊销的办法，即在领用时一次摊入有关成本费用。2．对于单位价值较大，或一次领用数额较大，影响当期成本水平的，可以分期摊销，但摊销期限一般不超过一年。
3．企业都应加强对低值易耗品的日常管理，建立在库、在用台帐，严格按原始凭证办理借领、退库和报废手续。
4．产品专用工具和工艺装备，不管自制或外购，在领用时，按产品型号或工作命令，一次计入产品成本。两种以上产品共同使用的专用工装，可以根据产品制造数量和制造工时的比例，分摊计入各种产品成本。
（三）工资及福利费核算
1．企业支付全体在册人员的工资包括：计时工资、计件工资、津贴、补贴、奖金等，都应当根据手续完备的原始凭证进行计算、汇总、分配、支付。
2．计件生产工人的工资，可以根据上月实际完成合格品的实物量，或按实物量折算的劳动量，乘计件单价计算。企业直接从事产品生产的生产工人工资和福利费，凡是能直接划分产品成本归属的，应直接计入该产品成本。计件工资一般应直接计入有关的成本核算对象。不能直接划分产品成本归属的计时工资和职工福利费，可以根据产品加工的工时，或产品重量的比例等，分配计入各有关的成本核算对象。
3．企业在归集和分配工资费时，应当严格区分工资费的用途，不能将应由其他项目负担的工资费用和应列入产品成本费用中的工资费用混淆。
（四）动力、折旧和其他费用核算
1．企业的动力费用，包括外购和自制的水、电力等费用。外购动力按实际支付数核算，自制动力作为辅助生产核算。动力费用应当根据企业各部门的实际耗用量分摊计算。能直接划分产品动力消耗的，应按产品实际耗用量直接计算动力成本。无法划分产品的动力费用，与其他间接费用同作为成本分摊计算。
2．企业计提折旧的范围，按公司固定资产管理办法有关规定执行。计提折旧的方法，企业固定资产折旧的方法采用平均年限法。企业应按使用车间和部门，分别核算折旧费，一般不直接计入产品成本，而作为间接费用分配核算。生产车间计提的折旧，记入制造费用，管理部门应提的折旧计入管理费用；租出固定资产应提的折旧计入其他业务支出。
3．固定资产的修理费，按实际发生额一次或分次计入生产成本或期间费用。修理费用的内容一般包括：房屋、建筑物及设备的修理、维护及保养费用，补付的零星修理费，限额内的简易料棚，不构成固定资产的小型零星土建改造设施的实际费用等。属于外包的修理费，按实付金额计算。
4．企业对于一次支付分期摊入当月和以后各月产品成本的各种待摊费用，应按受益期限，分月摊入成本，分摊期限一般不得超过一年，如超过一年，应转作递延资产管理。
（五）制造费用核算
1．制造费用的归集，设置制造费用明细帐，采用多栏式帐页，按明细项目归集费用发生额，月末汇总结转生产成本帐。制造费用明细帐期末应无余额。
2．制造费用的分配，应采用适当的分配标准，分配计入各产品成本。分配方法一般可按生产工时（实动工时或定额式时）比例法，生产工人工资比例法、机器工时比例法，或财务制度规定的其他分配方法。
一般较多采用工时比例法，因这种方法的优点是资料容易取得，方法较简单，需要齐全的原始记录和工时统计资料。
（六）在产品、自制半成品、产成品成本核算
1．企业各基本生产车间必须加强在产品的管理和核算，设置在产品数量台帐，记录车间在产品投入、转移、交库等数量变动及生产进度。设置实物收发保管数量卡片，根据车间内部收发凭证进行登记。为了保证在产品数量的准确性，车间核算员要对在产品数量台帐和中间库的数量卡片进行定期稽核，作到卡物相符，保证在产品成本的准确、完整。
2．企业生产管理部门所属的毛坯、零部件，都要加强实物管理和记帐核算。实物的收发要有合法的原始凭证。半成品的发放和入库，都要实行点数交接。各加工车间相互之间的半成品交接，都要通过生产管理部门办理领交手续，以有利于掌握准备和生产的进度。
3．委托外单位加工的自制半成品，应在自制半成品科目下单独设置委托外部加工自制半成品明细科目进行核算。
4．企业对在产品、半成品应当定期组织盘点，防止成本虚增、虚减。要建立全厂在产品的盘存制度，由生产管理部门组织盘存。当产品完工下场时，应及时组织盘点并按月组织盘点。
5．企业应当根据在产品的数量记录、盘存记录，正确计算月末产品成本，不得任意估计。企业应当根据本月完工产成品的交库凭证或统计资料，正确计算产成品实际成本，按月编制分产品的完工产品成本汇总表，并据以结转产成品成本。．企业应当加强产成品仓库的收发管理，要根据检验合格的成品交库单和手续齐全的发货凭证，记录成品卡片或成品台帐。财务会计部门设置的产成品明细分类帐，要按月与产成品库核对一致。产成品结转销售的明细分类核算，7．产成品仓库发生盈亏毁损，应当及时查明原因和责任。按照规定的待处理核销程序，在扣除过失人赔偿后，计入管理费用。
（七）产品的销售成本核算
产品的销售成本按先进先出法计算，并根据生产规模、产品种类、生产组织类型、工艺技术特点及成本管理的要求，选择分批法作为的成本核算方法。
1．以产品定单，或每件、每批产品为成本计算对象。
2．按照产品定单或批次和规定的成本项目归集生产费用。
3．每份定单或每批产品完工时，对剩余半成品和材料进行盘点，办理退库手续，冲减该批产品成本。
4．每批产品完工后，汇总计算分批产品的总成本和单位成本。
5．如有部分产品先行完工入库，可先按计划成本、定额成本或比照近期同种产品的实际成本水平估算入帐，待该批产品全部完工，再计算全部产品的实际总成本。
第十条
企业各部门的成本责任具体分工
（一）企业负责人
1．对本企业生产计划和成本考核指标的完成及生产经营效果负责；
2．对企业成本管理决策和实施结果负责。
（二）财会部门
1．制订本企业成本管理制度，组织本企业的成本管理，准确核算成本 2．对各项费用按制度、按预算、按合同、按审批手续控制支出；
（三）技术部门
1．对产品设计不当，造成完工零部件或产成品报废的损失负责；
2．对采用工艺不当造成的费工、费料负责；
3．对工艺装备设计不合理所造成的损失负责。
（四）生产部门
1．对盲目投产造成在产品、半成品资金占用超过定额或长期积压负责；
2．对生产调度不及时，造成停工、窝工负责；
3．对在制品、半成品管理不严，帐实不符，致使成本计算不真实负责。
（五）采购部门
1．对材料供应不及时，造成停工待料负责；
2．对不按计划采购，造成材料超出积压负责；
3．对不执行比价采购规定，造成材料进价偏高负责；
4．对材料收发计量不准，帐卡登记不及时，料单审核不严，不及时地组织盘点，致使材料短缺浪费负责；
5．对物资保管不善，造成霉烂、锈蚀、变质或毁损负责；
6．对不实行限额发料制度，任意发放材料造成的损失浪费负责。
（六）销售部门
1．对产成品保管不善，发生数量短缺及毁损负责；
2．对组织销售及货款回收不力，产品发运不及时，未能按期完成销售计划，影响经济效益和资金周转负责。
（七）质检部门
1．对由于执行检验制度不严，造成大量报废负责；
2．对外购材料、外协件检验不严所造成的损失负责；
3．对合格品、次品、废品划分不严，隔离不清所造成的损失负责。
（八）设备管理部门
1．对机器设备在用和未使用等划分不清，增减、报废不及时办理手续，致使设备数额帐实不符，折旧提存不实负责；
2．对机器设备维护保养工作组织不力，造成停工损失、废品损失或维修费用超预算负责。
第十一条
成本管控（降价）计划
1.每年6月及12月,公司组织相关部门,讨论公司执行的成本在管控中存在的一些问题,找出可以改善的方法,及时进行调整,列出下一步成本降价的计划及实施方案.
第二篇：企业成本管理制度
企业成本管理制度
成本管理的基本任务是：通过预测、计划、控制、核算、分析和考核，反映企业生产经营成果，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。
一、成本开支范围：
1、生产经营活动中实际消耗的各种原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、燃料动力、包装物的成本。
2、固定资产的折旧费、修理费和租赁费。
3、低值易耗品和无形资产的摊销费。
4、按国家规定列入成本的职工工资和按规定比例提取的职工福利费。
5、企业各个生产单位（分厂、车间）为组织和管理生产所发生的各项制造费用。
二、成本项目设置：
1、原料：
2、辅助材料：
3、工资及福利费
4、制造费用：各车间折旧费、修理费、办公费、机物料消耗、运输费、劳动保护费等。
三、成本核算： 成本核算是成本管理的中心环节。产品成本核算就是把在一定时期内所发生的生产费用进行归集汇 总，并通过一定的方法（直接的和分配的）计算出产品的实际成本。
1、原材料的采购成本、自制半成品生产成本和产成品生产成本的计算方法。
成本计算的基本方法为品种法，辅助计算方法可以采用定额成本法或者分类法等，各个生产制造公司根据实际情况，自行选择最合适的产品成本计算辅助方法。
（1）原材料采购成本可以按采购批次计算，也可以按月（季）计算；采购材料承担的运杂费，需要编制运杂费分配表，计算采购材料的实际采购成本。
（2）自制半成品成本可以按批次计算，也可以按月（季）计算；计算自制半成品的成本应该编制“半成品成本计算单”。
（3）产成品成本按品种法计算。计算产成品的制造总成本和单位成本，应该编制“产品成本计算单”。
①根据各种产品的物料清单和材料消耗定额，计算直接材料费。
②计算直接人工费。包括直接生产人员的工资和福利费，直接生产人员工资按生产工时和小时工资率计算；职工福利费按照直接生产人员工资的一定比例提取。
③归集、分配当期制造费用。制造费用包括间接材料费、间接人工费和计入制造费用的折旧费、维护费、大修理费用、动力费等。
④其他费用。其他费用主要包括废品损失和停工损失。废品损失按已耗人、财、物计算；停工损失按实际停工时间计算。
⑤在完工产品和在产品之间分配当期生产费用。
⑥编制产品成本计算单，计算各种产品的总成本和单位成本。
（4）发出存货成本结转时间与发出存货计价方式相关联。
①统计本期销售产品的数量、销售市场、销售价格等资料，编制产品销售情况统计表。
②根据一贯性原则，计算已销产品的生产成本。
③结转本期已销产品的生产成本。根据发出存货的计价方式，销售成本可以随时结转，也可以期末一次结转。
④结转其他销售业务的成本。
2、折旧费用计算规则
固定资产一律采用直线法计提折旧。固定资产折旧可以按月、按季度、按计提，具体何时计提固定资产折旧，应该根据制造成本的计算时间来确定，一般应该按季度计提（实际企业按月计提固定资产折旧）。
各个公司计提固定资产折旧，应该编制“固定资产折旧计算表”，按照固定资产使用部门，将折旧费用计入相应的成本费用中。
折旧基金应该专款专用，以保证固定资产能够及时更新。3．设备维修费、维护费
机器设备的日常维护费必须按月（季）支付，不得拖欠；大修理费用可以采用预提或者待摊的方式，具体方式由公司自行决定，但一经选定，必须遵守一贯性原则，不得随意变更。
设备大修理费用于修理时一次性支付，不得拖欠。
生产制造公司因为维护保养、修理设备而支付的维护费、维修费，由外部相关部门收缴。各个生产制造公司相关岗位工作人员主动到银行交纳，并取得设备维修、维护的时间、使用金额的证据，以便财务人员及时入账及日后备查。
4．固定资产租赁费
固定资产可以向设备供应商购买，也可以租赁使用，具体方式由公司自行决定。租赁固定资产必须与出租单位签订租赁合同，按照合同约定的租赁期限和租赁价格，按时支付租赁费用。固定资产租赁费可以预提，也可以待摊，具体方式可以由公司自行确定，但一经选定，必须遵守一贯性原则，不得随意变更。
可以租赁的固定资产、租赁期限、租赁价格等参见“生产规则”，必要时可以向租赁公司、设备供应商等部门（公司）咨询。
固定资产购置费、租赁费等，公司必须按照合同约定时间支付，不得随意拖欠。
5．制造费用的归集和分配 生产车间发生的各项间接费用，必须先归集后分配，编制“制造费用分配表”，及时归集，按照合理的分配标准分配制造费用，以便准确计算各种产品的制造成本。
归集的制造费用可以按月、按季度、按分配，具体何时分配，应该根据制造成本的计算时间来确定，一般应该按季度归集和分配。制造费用由于不能及时归集、分配，以至于影响产品成本计算的生产制造公司，可以采用定额成本法核算制造费用，或者采用定额成本法核算产成品成本，但是年末需要将定额成本调整为实际成本。
6．固定资产出售规则：未到期仍可以正常使用的固定资产可以随时出售，出售价为固定资产净值的70－90％；出售价为固定资产净值的90％，则收款期为5个季度；出售价为固定资产净值的80％，则收款期为3季度；如果要立即收现，则出售收入为固定资产净值的70％。出售固定资产不考虑拆除费用。由于固定资产使用年限到期，或者因为技术进步，或者因为没有维护保养好，或者没有及时大修理等，固定资产都可能提前报废；报废的固定资产不能出售，只能回收残值。
7．职工工资的分配与有关费用的提取
（1）职工工资
职工工资费用由人事部门按月（季）计算，并将计算结果及时报送财务部门，由财务部负责发放；公司不得拖欠职工工资，必须按时足额发放职工工资；职工工资收入应该缴纳个人所得税，个人所得税由职工个人负担，生产制造公司是职工个人所得税的代扣代缴义务人。
（2）职工福利费
公司职工应该享有正常福利，按照国家规定，生产制造公司应该按照当月（季）工资总额的14％计提职工福利费；鉴于公司所处的虚拟环境，虚拟职工占公司职工人数的绝大部分，为此，我们特别规定，各个公司所计提的职工福利费，每个季度必须使用全年职工福利费的20％，全年使用率达到90％以上。
公司已经使用的福利费，由外部相关部门代为收缴。各个生产制造公司相关岗位工作人员主动到银行交纳，并取得职工福利费使用时间、使用金额的证据，以便财务人员及时入账及日后备查。
（3）工会经费
按照国家有关规定，公司必须按照当月（季）工资总额的一定比例提取工会经费。鉴于公司所处的虚拟环境，虚拟职工占公司职工人数的绝大部分，为此，我们特别规定，公司提取的工会经费，每个季度必须使用全年工会经费的20％，全年使用率达到90％以上。公司已经使用的工会经费，由外部相关部门代为收缴。各个生产制造公司相关岗位工作人员主动到银行交纳，并取得职工工会经费使用时间、使用金额的证据，以便财务人员及时入账及日后备查。
8、成本核算科目设置： 根据会计制度规定，成本核算的科目应当设置“生产成本”和“制造费用”两个科目进行汇集各种生产费用。
四、成本核算要求：
1、产品的成本，除销售费用外，必须根据计算期内加工制成并已验收入库可供出售的产品产量的实消耗和实际价格，按权责发生制的原则进行核算。对已领未用的原材料，应在月末办理退料手续。
2、生产中耗用的材料，必须按计划价格计算。
3、对一次支付分期摊销的费用和应由当期成本负担而尚未支付的费用，应按照费用项目的受益期限采 用待摊预提的方法进行核算。
4、成本核算资料必须正确完整，如实反映生产经营过程的各种消耗，原始记录、凭证、账册、费用汇 总和分配表、统计资料等内容必须齐全、真实，记载和编制必须及时。
五、成本管理责任制
1、财会部门负责编制财务成本计划，进行成本的预测、控制、监督和分析工作。
2、物资采购部门负责编制物资采购计划，制定物资储备定额，对物资进行严格的计量检验、控制消耗、定期盘点，严格执行物资的收、发、存的保管制度，合理组织物资的采购、运输，降低采购费用。
3、定期召开成本分析会议，由各职能部门按成本管理职责汇报分析本期考核成本执行情况，针对企业 管理中的薄弱环节采取改进措施，提高经济效益。
第三篇：房地产企业的成本管理制度
随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。
（一）立项环节的成本控制
1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：
1.成本费用估算和控制目标及措施；
2.投资及效益测算、利润体现安排；
3.税务环境及其影响；
4.资金计划；
5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
6.投资风险评估及相应的对策；
7.项目综合评价意见；
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：
1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；
2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、
5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。
7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。
8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。
12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程应严禁擅自转包。
（四）施工过程的成本控制
现场签证（洽商及设计变更）
1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证审批权限
一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批
2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。
2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。
2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。
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3.现场签证办理
3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。
3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。
3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。
3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。
4.现场签证的审批
4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。
4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。
4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。
4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。
5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。
工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；
2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
3）预算部门整理复核工程价值量；
4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
1）能够实行赊销或定金较低的供货商；2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
4）售后服务和信誉良好的供货商。
5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
6）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。
10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和 1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。
1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。
2.工程结算的条件
2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。
2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。
2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。
2.4及时、完备的结算资料。
3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：
3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：
3.2承包人履约情况：
a）工程竣工验收资料；
b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：
i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；
ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；
iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；
iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。
3.3工程结算书：
b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。
c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。
4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。
4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：
a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；
b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；
c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。
d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）
4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：
1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。
c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。
4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。
4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。
5.甲供设备和材料的结算
5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；
5.2供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；
5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；
5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；
5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报公司审查通过。
2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。
4、应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
第四篇：房地产企业的成本管理制度
房地产企业的成本管理制度
随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。
（一）立项环节的成本控制
1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：
1.成本费用估算和控制目标及措施；
2.投资及效益测算、利润体现安排；
3.税务环境及其影响；
4.资金计划；
5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
6.投资风险评估及相应的对策；
7.项目综合评价意见；
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：
1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；
2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。
5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。
6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。
（三）招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。
2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。
4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。
7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。
8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。
11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。
12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程应严禁擅自转包。
（四）施工过程的成本控制
现场签证（洽商及设计变更）
1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证审批权限
一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批
2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。
2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。
2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。
3.现场签证办理
3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。
3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。
3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。
3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。
4.现场签证的审批
4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。具体按第2条审批权限执行。
4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。
4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。
4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。
4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。
4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。
5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。
工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；
2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
3）预算部门整理复核工程价值量；
4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
1）能够实行赊销或定金较低的供货商；
2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
4）售后服务和信誉良好的供货商。
5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
6）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。
10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。
3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。
5、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。
（七）工程结算管理
一、工程结算
1.定义
1.1工程结算是指合同价格的结算。
1.2合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整（增加或减少）。
1.3合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款项。
1.4合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：
a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；
b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等增加的合同价款。
1.5工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不可少的工程，如果缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。）；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。
1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。
1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。
2.工程结算的条件
2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。
2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。
2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。
2.4及时、完备的结算资料。
3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：
3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：
3.2承包人履约情况：
a）工程竣工验收资料；
b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：
i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；
ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；
iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；
iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。
3.3工程结算书：
a）结算书编制说明，其内容应包括2.1-2.3条有关需要说明内容。
b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。
c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。
4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。
4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：
a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；
b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；
c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。
d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。
4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）
4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：
1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。
c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。
4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。
4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。
5.甲供设备和材料的结算
5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；
5.2供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；
5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；
5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；
5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报公司审查通过。
2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。
4、应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
第五篇：万科企业股份有限公司成本管理制度
XX企业股份有限公司 房地产成本管理制度（讨论稿）
一、总 则
1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责
（一）集团总部的成本管理职责
1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：
◆ 立项资料是否齐全、规范； ◆ 市场定位是否明确、恰当； ◆ 投资成本估算是否经济、合理；
◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆ 投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。
8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。
（二）开发企业的成本管理职责
1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。
2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。
6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。
三、房地产成本监控
（一）成本监控系统
1、根据集团的管理体制，集团建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。
2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。
3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行
（二）成本监控的要求
制度建设
1、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案：
◆ 成本管理责任制及监控程序；
◆ 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；
◆ 招、投标管理制度；
◆ 合同管理制度；
◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；
◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；
◆ 费用控制制度；
◆ 材料设备管理制度。
以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。
2、集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。
计划管理
1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：
◆ 开发产品成本计划(按完全成本口径)；
◆ 期间费用计划；
◆ 降低成本技术组织措施计划。
2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。
3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。
分析检查
1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：
◆ 计划及其执行情况；
◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；
◆ 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；
评价、结论与提示。
2、集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。
信息交流
1、应报集团总部的常规性成本资料主要包括：
项目基本情况；
◆ 按会计制度规定应编报的成本核算报表；
◆ 成本动态情况及其分析资料；
◆ 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。
2、按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部：
◆ 当地有关法规政策的重大调整；
◆ 成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)；
◆ 合作条件更改；
◆ 补交地价。
3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。
四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
◆ 成本费用估算和控制目标及措施；
◆ 投资及效益测算、利润体现安排；
◆ 税务环境及其影响；
◆ 资金计划；
◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
◆ 投资风险评估及相应的对策；
◆ 项目综合评价意见。
2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。
3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。
4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：
◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；
◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
（三）施工招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。
2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。
6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。
7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
10、出包工程应严禁擅自转包。
（四）施工过程的成本控制 现场签证
1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。
5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；
◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
◆ 预算部门整理复核工程价值量；
◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；
◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
◆ 售后服务和信誉良好的供货商。
6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。
11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。
3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。
5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。
（七）工程结算管理
工程竣工结算应具备以下基本条件：
◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；
◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； ◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； ◆ 工程遗留问题已处理完毕；
◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。
2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。
3、“点工”必须按照定额价计取、结算。
4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。
5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。
6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。
7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。
2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。
4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
五、附 则
1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。
2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。
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