财政返还处理技巧

第一篇：财政返还处理技巧

这个是属于政府为了招商引资对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与（公司/企业/开发商）之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，未约定任何事项，只是奖励或补助

（一）、营业税

[营业税暂行条例实施细则]第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。

取得政府奖励的企业，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）、企业所得税

根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：

（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。上面讲过由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。

应在企业取得政府奖励或财政补贴时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）、土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

实务操作中，企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还88万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

因此，企业取得的返还款88万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

参考：《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。

《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。

（四）、契税:企业缴纳的土地出让金全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（五）、会计处理

企业取得政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 贷：营业外收入

第二篇：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理

一、前言：

1、返款主体及返款形式：

2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种：

3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。

4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。

二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理：

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

一、相关税务处理：

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。则取得的返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其

它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。返还协议没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题： 根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定及 财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。

房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据国税发[2006]187号：发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应按取得返款3000万元收入计算缴纳土地增值税。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。如果没有约定大于部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，《土地增

值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税暂行条例》第十三条：第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。

另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

一、相关税务处理：

（一）营业税

根据（国税函[2009]520号）第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。

2、代理支付动迁补偿款差额，应

按服务业--代理业征收营业税【（2000-1,500）*5%】75万元。

（二）企业所得税：返还款3000万元中：

1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）、土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500 其它业务成本

1000 贷：现金或银行存款2500

支付土地出让金时，10000万元全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费，并作为契税的计税依据。

收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款2000 贷：其它应收款1500 其它业务收入500

收到拆迁工程款时： 借：银行存款1000 贷：其它业务收入1000

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

一、相关税务处理：

（一）营业税

项目外基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。本案例房地产开发企业将该项目外城市道路、供水、等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务的营业税征收管理：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、等基础设施工程支出，则应

按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税：

本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除

（三）土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。

是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。

企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

一、相关税务处理：

（一）营业税 例题业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3,000*5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实

现并缴纳营业税

（二）企业所得税

根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）、土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理收到返还款时：如是补贴行为： 借：银行存款3000 贷：开发成本3000 或、如是购买行为： 借：银行存款3000 贷：营业收入3000

第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

一、相关税务处理：

(一)营业税

【营业税暂行条例实施细则】第三条规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定，如不符合财税【2011】70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。

丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。

（四）契税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

房地产开发企业（乙方）未收到返还款，会计上不作处理。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时： 借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

一、相关税务处理：

（一）营业税

本案例房地产企业取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定： 本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）契税 企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理 收到奖励或补贴款时：

借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

第三篇：个税返还帐务处理

取得个税手续费返还的账务处理

《中华人民共和国个人所得税法》第八条规定“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”《中华人民共和国个人所得税法》第十一条规定“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给百分之二的手续费。”

上述规定既规定了企业对于向个人支付款项时负有代扣代缴法定义务，同时也明确了对于企业履行代扣代缴义务的同时还可以相应地从税务机关按2%比例取得返还的手续费。但是，企业应该如何进行处理这笔返还的手续费呢？很多人认为手续费属于从税务机关返还的款项应该不再涉税，但实际情况是否如此呢？对于企业取得的手续费返还收入是否可以由企业随意支配而不再需要缴纳任何税收呢？

对于企业所取得的手续费返还收入主要涉及营业税、企业所得税与个人所得税三个税种。

营业税的处理

根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）第七条规定“服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。

本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。

此外，《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第一条规定“根据《国务院对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法》的法规，储蓄机构代扣代缴利息税，可按所扣税款时2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关法规征收营业税和

企业所得税。”

在这里，对于储蓄机构所取得的返还手续费应征营业税与企业所得税是有着充分的政策依据的，但对于一般性企业所取得的返还个税手续费虽然没有明确规定其应征营业税，但却也无法找到这部分收入应该

不征或者免征营业税的规定。

但如果根据营业税条例中规定，对于企业所取得的手续费返还收入严格意义来讲应按服务业中的代理业进行缴纳营业税，只不过因为该笔收入是从税务机关取得因而模糊了征税概念。

对于这一点目前在实践工作中可能多数税务机关都未对此进行实际征收，但值得注意的是，目前也有部分省市对此行为已经作出征税规定，如：《广西壮族自治区地方税务局关于企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入纳税问题的函》（桂地税函[2009]446号）“

一、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）的有关规定，企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳营业税。”

因而，对于该项收入是否征收营业税，企业还是与当地主管税务机关进行沟通后再作处理更为稳妥。

个人所得税的处理

首先，对于该笔手续费的用途也是有明确规定的：

1、《财政部国家税务总局中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）“

（六）„三代‟单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于„三代‟管理

支出，也可以适当奖励相关工作人员。”

2、《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发[1995]065号）规定“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人

员。”

根据上述文件规定，对于企业取得代扣个人所得税代手续费返还，从用途上讲应该有两种，一种是用于代扣代缴工作的管理性支出，另一种是用于奖励有关工作人员。

关于个人取得该笔手续费的个人所得税的相关规定：

1、《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）“

二、下列所得，暂免征收个人所得税：

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。”

2、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第二条规定“储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员取得的扣缴利息税手续费所得免征

个人所得税。”

应该说，上述两个规定已经足以说明对于免征个人所得税的手续费也应仅指办理代扣代缴手续的相关人员按规定所取得的扣缴手续费，而如果公司将此款项作为奖金或者集体福利性质奖励给非相关人员则应

并入员工当期工资薪金计征个人所得税。

如：《重庆市地方税务局关于明确个人所得税有关政策问题的通知》（渝地税发[2007]263号）明确规定“《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号）第二条第五款规定，个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。其免税范围界定为：发放给具体办税人员的手续费奖励暂免征收个人所得税，对扩大范围发放的手续费奖励，仍按税法规定缴

纳个人所得税。”

企业所得税的处理

根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳企业所得税。

《中华人民共和国企业所得税法》第六条“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收

入总额。”

因而，对于企业取得的该项手续费返还收入应计入企业所得税收入中，对于用于该项工作的支出也同时计入到支出中，参与企业当年企业所得税汇算中。

第四篇：政府返还土地款的处理

在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。

案例

某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。

观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。

观点二：从A企业取得返还款的票据上来看，多是各种名目的财政票据而不是原发票的折让冲回，因此，会计处理上，与资产相关的拆迁补偿、公共配套设施费和回迁房安置费，应当确认为递延收益按开发期限分期计入损益；与收益相关的财政补贴，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；资金占用费直接计入当期损益。所得税处理上，按照相关的票据确定土地使用权的计税基础，取得的返还款计入收入总额，土地增值税处理上，由于土地出让金返还款并不是购买或者说竞拍土地环节中的费用，而是竞拍土地使用权后相当一段时间内才获得的政府补助，因此，不能作为土地使用权成本的抵减项，即不能冲减土地使用权成本。

观点三：政府返还的土地出让金，尽管在招拍挂正式土地出让合同中没有明确规定，但是在招商引资或者土地出让协议中均可见相应明确返还条款。因此，税务处理上应按照实质重于形式原则，从事件的本身实质内涵予以裁量，相关协议可以作为冲减土地成本的法律依据，相应此部分返还款也不能作为营业外收入处理。

法理分析

取得土地出让金返还款是冲成本？还是计收入？上述观点似乎存在一定的缺陷，要正确处理好上述问题，笔者认为在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让我们了解有关国有土地使用权出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让，土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让的，政府收取的土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。

上述案例，A企业收到的返还款中，征地拆迁补偿22000万元是代垫款项不属于应税范围，应通过业务往来进行账务处理。收到的资金占用费属于“金融保险业”行为，应缴纳营业税2000×5%＝100（万元），但该收入不属于转让不动产，不计入土地增值税清算收入，计入收入总额缴纳企业所得税。

垫付征地拆迁补偿款时（单位：万元）：

借：其它应收款 22000

贷：银行存款 22000

收到返还款时：

借：银行存款 24000

贷：其它应收款 22000

其它业务收入2000万元

借：其他业务支出 100

贷：应交税金——营业税100

返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应进行的前期开发费用，相应形成土地使用权出让成本，企业会计准则和企业所得税法实施条例规定，外购的资产以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为成本或计税基础。由于该笔费用政府在土地出让时既未实际发生也未实际收取，因此，A企业在收到该返还款时，应直接冲减土地成本。

缴纳土地出让金时：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 120000

贷：银行存款 120000

收到返还款时：

借：银行存款20000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000

返还的公共配套设施费，属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。因此，A企业应按要求进行施工，在实际竣工验收并取得合法凭据后作如下账务处理：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000

贷：银行存款 20000

返还的回迁房安置费，也属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。由于企业在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金，因此，A企业收到返还款的行为属于预售回迁房，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕20号）第六条第一款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在企业所得税处理上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出。

收到返还款时：

借：银行存款 6000

贷：经营收入——商品房销售收入 6000

借：营业税金及附加 300

贷：应交税金——营业税 300

支付建筑安装及其他费用时：

借：经营成本——商品房销售成本

贷：银行存款

A企业按政府要求进行竣工验收后，实际工程支出大于返还的回迁房安置费6000万元时，确认为拆迁补偿费，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：经营成本——商品房销售成本；小于则在计算土地增值税时抵减拆迁补偿费，不作账务处理。

返还的物流园财政补贴，属于政府补助，如不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，应按照《企业会计准则第16号——政府补助》第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。在税务处理上，《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。会计上将政府补助收入计入“递延收益”，而税法规定应计入应纳税所得额的，那末在所得税申报时，凡应计入应纳税所得额但企业仍在“递延收益”账户核算的政府补助收入，通过《纳税调整项目明细表》（附表三）中“确认为递延收益的政府补助”栏调增应纳税所得额。在未来的内应调减应纳税所得额。由于该收入不属于转让不动产收入，不计入土地增值税清算收入，不征收土地增值税。账务处理上，取得时：

借：银行存款10000

贷：递延收益10000

按二年分摊递延收益时，每年分摊5000万元

借：递延收益 5000

贷：营业外收入 5000

综上所述，房地产企业收到土地出让金返还款时，财税处理上应根据实际情况分别进行处理。返还属于政府应支出的前期开发费用，应冲减土地成本；返还代垫的征地、拆迁补偿费用和土地前期开发费用应作往来业务处理，超返还部分作营业外收入；返还的属于土地使用权出让收入使用范围，并纳入财政预算管理的回迁房安置费和市政配套设施费应作经营收入；属于政府补助的返还款，应计入当年收入总额，符合不征税收入条件的，按相关规定处理。

第五篇：个人所得税手续费返还税务处理

个人所得税手续费返还税务处理

企业在生产经营业务中，在向个人支付工资薪金、劳务费、股息红利等所得时，需要代扣代缴个人所得税，这个义务是法定的，企业无法回避。因为《个人所得税法》第八条规定:“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人”。在企业履行代扣代缴义务后，税务机关会按支付企业手续费，因为《个人所得税法》第十一条规定：“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给百分之二的手续费”。那么企业取得这笔手续费收入如何进行税务处理呢？

一、关于营业税问题

先来看一下相关的政策规定：

1、《国家税务总局关于印发<营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发[1993]149号）规定：代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。

2、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第一条规定：根据《国务院对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法》的规定，储蓄机构代扣代缴利息税，可按所扣税款的2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定征收营业税和企业所得税。

3、《广西壮族自治区地方税务局关于企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入纳税问题的函》（桂地税函[2009]446号）第一条规定：企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳营业税。

4、《广东省地方税务局关于代扣代收和代征税款手续费收入征收营业税问题的批复》（粤地税函［2008］583号）规定：对单位和个人履行代扣代缴、代收代缴税款义务，或者接受委托代征税款，所取得的手续费收入，应照章征收营业税。

5、《 国家税务总局关于做好中国石油化工集团公司税收风险管理后续工作的通知》（税总发[2013]100号）规定：“

（一）统一政策执行口径 经税务总局各相关司共同研究，根据现行税法，部分税政问题按如下口径统一执行：

3.营业税方面

（1）代收代缴或代扣代缴个人所得税、消费税、预提所得税手续费收入应征收营业税。

（2）股份公司总部将自有资金（不含下属分、子公司资金）提供给成员企业使用收取的利息，应征收营业税。”

根据上述规定，企业提供的代扣代缴个人所得税税款行为，被界定为属于提供“服务业——代理业”应税劳务，应该交纳营业税。营改增以后的相关执行口径：

1、深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一）

四、代扣代缴个人所得税的手续费返还 根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务——代理经纪服务”缴纳增值税。

2、内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答三

一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题

根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税。

二、关于企业所得税的问题

相关的政策规定如下：

1、《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。”

2、《财政部国家税务总局 中国人民银行 关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）规定：“三代”单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于“三代”管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。

3、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第一条规定：对储蓄机构取得的手续费收入，可按所扣税款的2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定征收营业税和企业所得税。

4、《北京市地方税务局关于代扣代缴、代收代缴和委托代征税款返还手续费征收企业所得税问题的批复》(京地税企[2007]392号):代扣代缴、代收代缴和委托代征税款（以下简称“三代”）纳税人取得的返还手续费收入，应并入纳税人收入总额计算缴纳企业所得税，因“三代”而产生的有关支出可在计算缴纳企业所得税时按照相关税收规定税前扣除。

因此，对于企业取得的个税手续费返还收入，计入收入总额，计算缴纳企业所得税这是毫无疑问的，同时，对于用于该项代扣代缴工作的支出，也可以企业当年企业所得税汇算中扣除。

三、关于个人所得税问题

个人觉得，对于企业取得的个税手续费返还收入的税务处理，其实大家最关心的还是个人所得税问题，那么也来先看一下相关的政策规定：

1、《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发[1995]065号）规定“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。”

2、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第二条规定：“储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员取得的扣缴利息税手续费所得免征个人所得税。”

3、《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）规定：“

二、下列所得，暂免征收个人所得税：

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。”

4、《重庆市地方税务局关于明确个人所得税有关政策问题的通知》（渝地税发[2007]263号）明确规定：《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号）第二条第五款规定，个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。其免税范围界定为：发放给具体办税人员的手续费奖励暂免征收个人所得税，对扩大范围发放的手续费奖励，仍按税法规定缴纳个人所得税。”

应该说通过上述规定已经足以说明，对于发放给办税人员的免征个人所得税的手续费，是指办理代扣代缴手续的相关办税人员按规定所取得的扣缴手续费，而如果公司将此款项作为奖金或者集体福利性质一并奖励给非相关人员，则应并入员工当期工资薪金计征个人所得税。

最后，还需要提醒一下大家应该需要注意的问题：

1、企业取得的这笔收入基本是每一笔，属于非经营性收入，会计处理时不能计入营业收入。但是有的单位在收到这笔手续费时，却计入了“其他应付款”，挂账多年，这是不对的。

2、这笔收入应该按照收付实现制原则确认，不需要按权责发生制原则进行确认。因为支付单位是税务机关，税务机关需要根据财政预算的安排从财政库支付。

3、这笔手续费的支出应该是发放给具体办理代扣代缴手续的相关办税人员作为奖励，才可以免征收个人所得税。