第一篇：“城中村”改造中的农民权益保护
“城中村”改造中的农民权益保护
【摘要】在我国城市化、工业化进程中，巨大的体制转型和经济社会变迁使得城市空间结构不断演化，城中村改造中经常出现政府、开发商、运营单位与农民之间的矛盾，其中农民权益受损现象频繁出现，作为弱势地位的农民权益保护不仅影响政府与民众之间的关系，也影响社会的安定。文章以苏州城中村改造为例，分析了农民权益保护的现状，强调了农民权益的保障在城市化进程中的重要性，揭示了城中村改造中农民权益受损的表现，最后提出加强城中村改造中农民权益保护的对策，以为类似规模城市的城中村治理提供借鉴。
【关键词】城中村改造；农民权益保护；城市发展
城中村是城镇化建设进程中出现在城市中的一块“夹缝地”，具有城市与农村双重特征，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。城中村通常出现一系列社会现象，人口由村民、市民和流动人口混合构成，治安形势严峻，由于城市规划滞后，违章建筑集中，基础设施条件太差，政府相关部门实施城中村改造的日的就是要改变城中村这些状况，推动城中村与城市的融合，促进城中村农民生存环境的改变，但城中村的改造建设是群众利益的一次大的调整，势必造成各种矛盾的冲突，其中农民权益受损的情况时有出现。文章在凋研苏州市城中村改造的基础上，分析了农民权益受损的情况，并提出了促进城中村改造农民权益保护的建议，以更好地促进城市的健康发展。
一、苏州城中村改造现状
苏州市位于长江三角洲中部，毗邻上海，经济发展迅速，城市化进程加快，“城中村”问题也逐渐显现出来。通过文献研究和实践调查，苏州城中村呈现出以下特点：数量多且分散、居住环境脏乱差、人口复杂、治安问题突出、规划方案较混乱。而目前苏州城中村改造方案主要有结合新建城区一同改造，必须拆除，规划为商用、居住等，老旧新村改造改善等等。由于苏州各区政府、县政府、镇政府在城中村改造过程中要考虑多方因素，如资金、市容市貌、基建情况等，各城中村改造结果大不相同。文中列举了位于苏州高新区的树山村、苏州吴中区的前坟村后坟村和苏州相城区的鹤泾村，呈现了苏州不同地区城中村改造现状以及涉及的农民权益保护问题。
二、城中村村民权益受侵害的表现
（一）失去稳定的生活来源
城中村的村民可以轻松地为大量涌入的流动人口提供便利的房屋出租，为了更大地取经济效益，城中村楼层建筑较高，房间众多，这样稳定可观的房租因为城中村的改造而遭到破坏。另外，从一个居住地搬到另一个居住地，农民需要尽快的适应新的环境，带来的不仅仅是心理的挑战，而且还有严峻的就业问题。居民的观念落后、不愿意就业或者创业、就业技能单
一、劳动公共机构不完善等都会制约其就业。
（二）补偿款不符合预期
根据我国土地管理的规定，农民没有对土地的定价权，无权决定补偿金额。如果对开发商给出的补偿金额存在很大的不满，又不会合法地维护自身的权益，农民也是有心无力，很可能面临强拆，造成一系列的悲剧。
（三）人身权益的侵犯
第一，开发商没有取得拆迁许可证书，便通过政府渠道或者其他违规渠道获得该地区公民的身份和家庭信息。第二，强拆似乎已经成为了促进拆迁顺利进行的有效手段，拆迁人利用政府的背景和后台，在拆迁工作中对被拆迁人进行威胁、恐吓，甚至非经过同意进入民宅、走访其所在单位或者私下进行跟踪，更有甚者还动用黑社会拆迁等违法手段。
（四）没有完备的社会保障
在中国，土地是村民生活的重要物质基础，是赖以生产生活的重要资料，土地的流转对村民说意味着失去基本的经济来源，从旧的生活模式中抽离出来，改变原有的生活方式、生活习惯。失去土地后，农民就不再是农民，但是又不能成为市民，这使得他们的身份十分尴尬，原有的社会保障不复存在，就业、教育、医疗等不能及时衔接上，长时间游离于社会保障体系之外，闲赋在家，他们对新生活充满了迷茫和恐惧，增加了社会的不稳定因素。
三、城中村改造中农民权益受侵犯原因
（一）立法的缺陷
目前，我国还没有统一的《拆迁法》，法律对城市房屋拆迁的规定少之又少，更不用说具有可操作性的条文了。目前现行的以《拆迁管理条例》为主的拆迁制度又存在著一定的问题，且不说该行政法规中的个别条例与其他法规，甚至与宪法相违背，单从效果上来看，该法规已经不能适应城市拆迁中不断涌现的新情况、新问题，从而导致整个拆迁市场出现无法可依，出现诸多违规操作。
（二）补偿机制不合理
补偿机制不合理表现为两个方面，补偿标准过低、拆迁统一标准以及补偿程序不透明。首先，苏州城中村城中村改造有房屋还建和货币补偿两种方式，但是按市场价格进行评估时，村民获得的补偿都偏低，这也是被拆迁人很难积极配合拆迁工作的原因之一。其次被拆迁户存在个体差异，不能一概而论，不能用一份合同解决所有，而应该因地制宜，对不同的住户予以不同的标准。而补偿程序不透明导致补偿标准不能严格执行，补偿额度浮动较大。
（三）村民知情权、参与权丧失
村民可能是城中村改造的受益者，也可能是受害者，理应参与到改造的每个环节，切实保护自身权益。通过对苏州鹤泾村、树山村的调查，我们发现改革方案都是由政府开发商协商确定，村民缺乏参与其中的意识，被动地接受，没有发言权。
一方面，政府缺乏建立一个完善的平台，使公共信息透明化，决策民主化这方面做的不够好，村民被告知要改造，却缺乏对其中具体操作过程的理解与认识，这也容易引发一系列误会与不解。政府难以完善规范有序的城中村改造体系，往往在平衡各方利益，相互制约这个环节会有失偏颇，引发矛盾。而居民往往注重保护自身的利益，缺乏对改造工作的认可，对政府与开发商之间的关系也充满怀疑，归根到底还是居民对整个的改造体系的不认可，由此导致的对政府工作的不理解，更有甚者，最后会引发直接的暴力冲突。
（四）各方利益争夺问题
地方政府希望朝着好的方向改造城市，是城市改造方针政策的制定者，也是具体实践的参与者与推动者。在政府看来，城市拆迁整体上是有利于城市的发展，有利于整个城市的公共利益，尽管损害了小部分人的利益。从这个方面看，政府有时会忽略了一部分被拆迁人的心理感受，让本来旨在造福于民的事变成了追求短期效益的面子工程。开发商是一??“经济人”的身份，追求利润最大化是他们的根本理念。政府由于财力不足，很多时候难以继续扩大城市规模，于是，地方政府提供地方建设项目，开发商提供资金，如此，二者在城中村改造中符合彼此的利益选择，很快能达成一致。而村民拥有房屋财产权及对土地的使用权，他们在与政府、开发商的博弈中处于弱势地位，政府、开发商希望减少改造成本，提高建设与开发效益，这往往会损害到村民的利益，如果补偿水平低于当地房地产市场价格水平，就会引起多方矛盾。
（五）公共利益的滥用
应该明确不能将受惠人数的多少作为判定公共利益的唯一指标，明确有效的政治参与需要多种的、相对独立的信息来源。现实中，由于“公共利益”的认定没有明确，导致一些开发商将自己的私人利益与社会的公共利益交织在一起，借“公共利益”之名大力推进城中村改造工作，没有与居民贯彻自愿、公平、等价有偿、利益平衡的原则，使得被拆迁人的合法权益遭到侵犯。
四、加强苏州城中村改造中农民权益保护的对策
（一）完善城中村改造相关立法
由于我国城市房屋拆迁法律制度内部存在诸多矛盾和冲突，而且与宪法和法律的规定相抵触，我国立法机关应该完善我国城市房屋拆迁实体法律制度，并且做到制定的法律法规与社会发展相适应，这样才能更好的维护和保障被拆迁入的合法权益。
（二）完善城中村改造补偿机制
且不提“完全补偿”中的精神、生态等方面的补偿，补偿的价值应该确保至少不低于征用财产的价值。针对补偿标准过低问题，评估机构应当确保其中立地位，严格遵循市场化的标准，坚持评估信息公开的原则，让群众监督并且进行有效的政治参与。接下来要扩大征收补偿范围，遵循客观实际，尽量弥补村民的经济损失。同时，增加对隐形损失的补偿，包括村民搬迁到新居民区后生活成本增加、工作受到影响、子女教育等问题的补偿。再者，要完善补偿方式，目前货币补偿、异地安置和原地回迁的方式在法律中需要细化，而且还需要增加其他的补偿方式。就苏州城中村改造而言，城中村拆迁补偿方式的选择应综合考虑城中村地理位置、历史渊源、旅游价值、城市总体规划等多因素，尽量使城中村改造结果既满足村民期望，又达到政府要求。
（三）知情权与参与权的保障
实际上，在城中村改造过程中，许多主管部门对村民所关心的改造期限、补偿标准等实行信息封锁，村民作为直接利益相关者却只能被动接受结果。对于改造的具体实施方案，《城市房屋拆迁管理条例》明确规定政府部门有告知的义务，这项责任的落实需要靠村民的监督，但更重要的是通过辅助性的行政规定或是法律规定来落实，这样才能保证信息的公开透明。保障了村民的知情权，村民才能够参与到城中村改造建设中。
（四）完善救济途径，保障农民合法利益
舆论方面加强对民众进行拆迁方面相关法律知识的普及，拓宽民意反映渠道，使民众权益受到侵害时能够采取合理合法的手段解决，做到真正的情为民所系，权为民所用，利为民所谋。在处理村民的诉讼时，可以提供专门的法律援助，避免因小矛盾而极端事件。
（五）公共利益的界定
政府、开发商、农民三者之间的利益争夺中农民总是处于不利地位，即使是政府与开发商之间的利益争夺，最终受到损害的也还是农民的利益。因此，对公众利益的界定就十分重要。关于公共利益的界定可以在参照法律的基础上酌情判断，呼吁公众进行参与。针对这方面就有必要实行并完善公共利益的听证制度，公众只有在充分了解决策之后，才会对公共利益的相关决策认可。最后，公众参与决策进行利益表达的过程中，如果不能被界定为公共利益，就不能通过，这样也可以避免以后城中村改造过程中产生的矛盾冲突。
五、结语
解决好农民问题是城中村改造治理的中心要义，而在城中村改造过程涉及的三个主体是不对等的，农民处于弱势，所以很容易出现农民权益受损的局面，所以切实保护好农民权益是城中村治理改造的突破点。建设和谐社会是需要全方位努力的系统工程，协凋好各方面的经济利益关系是根本。
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第二篇：河南省农村土地流转中农民权益保护
河南省农村土地流转中农民权益保护 周雪来 苏师范大学测绘学院土地资源管理专业 江苏徐州市221000 摘要：在城镇化、工业化快速发展的背景下，农村土地流转中农民权益受损情况屡见不鲜。如何保护农民权益，促进农村土地合理流转，推进城镇化、工业化和农业现代化进程，是当前重要而紧迫的现实问题。本文分析了河南省农村土地流转现状与突出问题从河南省土地流转现状入手进行分析,认为:农村富余劳动力就业不稳、农业现代化进展缓慢、农村社会保障机制不健全、土地流转中介服务不完善等是土地流转速度不快的主要原因。深入剖析了农村土地流转中农民权益受损情况及原因，提出了针对性的对策措施。
Abstract:In urbanization, industrialization under the background of rapid development, rural land circulation peasants' rights and interests in common damage.How to protect their rights and interests, and promote the rational circulation of rural land, urbanization, industrialization and agricultural modernization, is the important and urgent realistic problem.This paper analyzes the present situation of henan province rural land circulation and outstanding problems in henan province from the land circulation present situation to carry on the analysis, thought: the rural surplus labor force employment instability, agriculture modernization progress will be slow, rural social security mechanism is not sound, land circulation intermediary services imperfect land circulation speed is the main reason for the unhappy.A deep insight into the circulation of rural land peasants' rights and interests in damaged condition and the reason, and puts forward some corresponding countermeasures.关键字：集体建设用地土地流转权益
1．农村土地流转现状
1.1流转形式：在全国范围内，农村土地流转形式较多，如转包、转让、租赁、互换和入股等，而租赁是当前贵州省农村土地流转最主要的形式。农村土地租赁不仅发生在农户之间，发生在农户与集约经营公司之间，部分由村集体集中租赁的情况也有出现。城郊农村土地流转，其实现方式以集中统一流转为主；地处偏远的地区，则更多的以分散的方式在农户之间进行。
1.2流转动力：一是随着城镇化的逐步推进，加上二、三产业的迅速发展，大量转移了农村劳动力，农民就业结构随之发生明显变化。非农就业农户开始萌生将承包地转移给纯农业农户，纯农业农户也计划扩大经营规模，农村土地流转自然而然就发生了；二是劳动力外流引起家庭非农收入增加，外流农村劳动力在城市获得稳定的收入之后，非农收入在家庭收入中所占比重会越来越大，从事农业生产将不再有比较优势，农户会逐渐降低经营土地的兴趣，最终放弃边工边农的经营方式，把承包农地转租出去。
从表中数据我们不难看出，近3年来，当地土地流转面积和土地流转农户所占比例有逐年增长的趋势。究其原因是，免交农业税和种粮补贴政策的实施激发了农民尤其是种粮大户扩大耕地面积的热情。多数农户不想放弃土地，他们把土地当作生活的重要保障，在恋土情结的作用下，不愿离开祖祖辈辈生活的土地在我国明确长期坚持承包经营制度后，农民的“土地增值意识”明显提高，尤其是城郊农民。
2影响河南省土地流转速度的主要因素
截止到2007年底，河南省实现家庭承包经营的土地面积为634.9万hm^,实行家庭承包经营的农户总数为1931万户。其中农户家庭承包土地流转总面积为302万hm。占家庭承包经营面积的4.8%，比2005年流转总面积净增9.4万hm。增长45%。总体上看近几年河南省土地流转面积逐年增加，流转进程加快。主要体现在以下个方面。
出生年1990、性别男、籍贯河南商丘、联系方式***。
2.1农村富余劳动力就业不稳
2.1.1就业没有门路，技术、文化的缺乏以及信息不对称使得部分劳动力无处就业。
2.1.2农民工在就业环境不理想，农民工工资得不到保障，拖欠农民工工资比比皆是，虽然近几年国家加大了农民工的保护力度，但是农民工转移成本太高，如子女就学费用高等
2.2小面积种植经济利益不高
每亩地春季投入最高，将近500元，夏季投入稍微少点，将近300元，在没有天灾并且风调雨顺的情况下每亩收入2000元，除去投入，还剩1200元，一家按4口算也就是三个人有地，每人1.3亩（按河南商丘睢县农民土地划分标准）。也就是4亩。年收入4800。这还是最好的收入，加上这几年天灾不断，收入就更少了。
2.3转让承包金也不少。
每亩承包转让金在100~200元之间。由于大部分年轻人选择出外打工，自己的地没人种，自己种得不到管理，农忙时又没有时间，所以他们选择把地承包给别人。
3农村土地流转中强势群体对农民权益的侵害在农村土地流转的利益博弈中，农民群体由于先天的弱势地位造成其权益常常受到国家、土地发包方或基层政府以及土地受让方的侵害。只有清晰地认识到这些侵害行为，才有可能在农村土地流转的制度建构中采取必要的倾斜性制度安排，切实保障农民的土地权益。
3.1国家对农民权益的侵害
在农村土地流转中，国家对农民权益的侵害行为主要表现在国家对农地进行征收或征用的过程中，农民往往因为国家的失范行为而失去基本的生活保障。具体而言这些侵害行为表现在如下一些方面：
3.1.1国家垄断土地一级市场，享有对农地的最高处置权，操控整个农地征收过程，土地的征收价格以及对被征农地的补偿标准都是由国家来确定的。因此，在土地征收中往往出现国家随意压低补偿费、补偿费不到位、征地补偿分配混乱等情况，从而造成农民权益得不到有效的保障。
3.1.2国家对于公益性征地的标准、范围等没有明确的规定，致使大量实为商业用途的征地行为却以公共利益的名义被国家征收或征用，从而造成农民的利益再一次受到侵蚀。
3.1.3在土地征收和补偿款的分配过程中由于农民的参与性差，很多操作缺乏公平、公正的程序，透明度不高，且缺乏畅通的申诉渠道，从而导致农民的权益主张和权利诉求常常受到严重的排挤，财产权利受到严重的侵害。
3.2地方政府作为土地所有权的实际行使者和土地流转的实际推动者，替代了农民对土地的处分权，造成基层政府常常以“集体所有”的名义掩盖对农民权益的侵犯和掠夺。具体的侵害行为主要有如下一些表现：
3.2.1操控土地流转。发包方或基层政府或是基层干部往往凭借土地所有者代表的身份和行政权力，甚至以土地流转作为增加当地收入的手段，强迫农民集中土地从事某种生产，或是强行将农民土地流转给商业资本，严重损害农民的土地流转权益。
3.2.2扭曲土地流转价格。因信息不对称和农民缺乏谈判能力，发包方或基层政府或是基层干部往往利用行政权力操控土地流转价格，以行政强力的不当干预来压低价格，严重损害农民在土地流转中的增值利益
3.3土地受让方对农民权益的侵害
在土地流转中，由于农民自身的分散性以及权利意识的淡薄等原因，导致农民严重缺乏与受让方平等谈判的能力和可以影响政府决策的能力，致使受让方往往凭借自身的优势挤压农民利益，具体表现为：
3.3.1土地受让方获取了土地流转的绝大部分利润。根据国务院发展研究中心农村经济研究部2007年的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡（镇）以下，其
中农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%-30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占30%-50%，这极大挤压了农民的土地流转利益[3]。
3.3.2借政府力量压低土地价格。
3.3.3采取强迫、利诱或欺骗等手段获得农民的土地。
4加快相关配套制度的建立
4.1.构建合理的土地增值收益分配制度。新制度经济学理论认为,/一般而言,次级行动团体可能不会使创新的收入有任何增长,但是如果法律赋予他们一些离散性的权力,他们可能会使初级行动团体的部分额外收入转化到他们手中。因此,如果不能有效的预设和解决地方政府参与农村集体土地增值收益分配的问题,地方政府的支持激励就不足,农村集体土地制度创新与流转将缺乏地方政府次级行动团体的有力推动。加快对土地依赖程度较弱阶层的土地流转,实现土地流转的有效性。为化解地方政府因土地收入减少而产生的强烈阵痛和可能会出现的土地市场恶性竞争以及规划区内外建设用地流转增值收益不均等新矛盾与新问题,还应该完善相应的土地增值收益税收法律、法规等,使地方政府以不同的税率提取税收的形式参与到土地增值收益的再分配中来。另外,还应加强对失地农民的就业、养老等社会福利配套制度的创新与改革。2.建立有效的市场规则。集体建设用地对土地一级市场的冲击,在长期来看对市场体制的建立是有益的。竞争机制是市场机制的重要内容,引入集体建设用地的有限竞争,有利于形成适度竞争的市场,逐步向更开放的市场过渡。对于农村建设用地使用权,应充许其按照市场经济的要求进行流转。只有开放土地市场,形成潜在的进入压力,即存在一个可竞争的市场结构,才能获得较好的市场效果。而为了维持有效竞争,更需要政府制定市场规则,促进政府职能的转变,实现适度竞争、有效监管。要对建设用地市场进行统一管理,建立起包括用途管制制度、统一规划制度、分区制度、用地指标制度等切实可行的市场规则。
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第三篇：城中村改造
附件10：市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：
一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：
1、因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案符合要求。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条；
2、《**市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；
4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
三、（一）行政许可事项名称：树木移伐
（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条；
2、《**市城市绿化条例》第23条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)
（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。
（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；
2、**市园林局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项：
一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。
2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。
（六）提交的材料：
1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；
2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；
3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。
（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（六）提交的材料：
1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
（六）申请条件的依据：
1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（七）提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；
2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
（六）申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；
2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；
3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；
4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（七）申请条件的依据：
1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、《城市道路管理条例》第三十三条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（八）申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。
（九）办理程序：受理
审查
决定
送达
（十）办理时限：20个工作日
（十一）费用情况：本许可项目不收费
（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；
2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；
4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；
5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；
6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；
7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；
（六）提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；
2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；
4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；
5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；
3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；
5、具有《公园设计规范》要求的设施；
6、公园面积在10000 m2以上。
（六）提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；
2、公园总体规划方案及工程竣工图；
3、公园绿化规划设计方案；
4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。
（九）费用情况：本许可项目不收费。
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；
2、符合**市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；
4、经规划批准的平面图（A3纸）；
5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；
6、建筑立面图（A3纸）；
7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；
9、营业执照（复印件加盖公章）；
10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；
11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）；
14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图；
16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；
18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；
21、节能措施
（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案
（七）办理时限：25个工作日
（八）费用情况：不收费
（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。
二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。
三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：
（一）区国土分局的建设项目用地预审意见
（二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件
（四）区国土分局的地质灾害认定表
（五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图
（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图
（八）用地单位提供的使用林地证明
（九）用地单位提供的征地补偿安置协议
（十）用地单位提供的村民代表大会决议
（十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件
（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”
（十四）区国土分局的土地利用现状图
（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。
（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。
五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。
八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；
（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知
九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)
八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
（一）建设项目批准文件。
（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
（三）有土地使用批准文件：
（四）市房屋拆迁资格证书
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。
（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。
（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
九、办理程序：受理→审核→审定→告知
十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设
（同附件10）附件15：办理征地结案表
一、办理国家建设用地征地结案申请报告；
二、市政府用地批准文件；
三、征地补偿协议书；
四、国家建设征用土地结案证明；
五、征地补偿款凭证。
第四篇：城中村改造
武汉市“城中村”改造现状研究
摘要：
关键词：
1引言
“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6
6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进 “城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。武汉市“城中村”前期试点改造改造方案
武汉市城中村改造方案确定过程：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。
现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩;B类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;C类村，人均农用地大于0.5亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。
本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。
2.1 沙湖村现状
沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代① 资料来源：
表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。
2.2 沙湖村改造规划目标
“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。
2.3 沙湖村改造工作思路
经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。
按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。城中村改造中的利益博弈
2.1 政府与原住民间的博弈
政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈[3]。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者，必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村” 问题，又能保证社会的和谐稳定，所以政府极力进行“ 城中村” 改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入来源，且经济收益颇为优厚。所以，原住民对现有的生活状况是比较满意的，他们有自己的生活资料(房屋)，有比较好的经济收入。对于“城中村”改造，原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料，失去主要的经济来源，如果得不到很好的经济利益补偿，将来的生活很可能得不到保障。因此，为了保护自身利益，他们对“ 城中村” 改造是抵触的。
武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。
2.2开发商与原住民间的博弈
开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿，更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而，对于原住民来说，搬迁后他们将失去自己的房屋，生活保障也是他们极为关心的问题，所以对于是否搬迁，他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿，以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费，他们会选择成为“钉子户”。
近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发；二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发；三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互
相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。武汉市“城中村”改造中存在的问题
在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题：
第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作，它不仅仅是城中村村民身份的简单转变，更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中，出现的问题主要体现在: 村民积极性不高，持观望态度;政府措施不力。
第二，征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题，主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。对武汉市“城中村”改造的建议
失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难[4]。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。
就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。
[1]李增军，谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊，1995，（8）。
[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告—经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）：8-12.[3] 张波.城中村改造中利益主体间的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陈琳，谭建辉，吴开泽，韩清雪.城中村改造中存在的新问题及解决思路—以广州城中村改造为例[J].广州大学学报（社会科学版），2010，9（3）：59-63.
第五篇：城中村改造
城中村改造
来源：盈科律师事务所 最后更新时间：2009年07月13日 已经被浏览 165 次 “城中村”，亦称为“都市里的村庄”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，这些村落位于城区边缘，虽然农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。
“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。
城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题，目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。近年来，全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中，可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来，基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合：
1、“参照法”，即参照城市房屋拆迁进行补偿；
2、“征地法”，即先将土地变性质征用，再依国有土地上的房屋补偿；
3、“协商法”，即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。
在城中村改造过程中，盈科土地律师团队提供的服务包括：
1、提供城中村改造中房屋拆迁补偿问题的法律咨询及服务；
2、提供城中村违法建筑拆除情况下的法律咨询及服务；
3、为“村改居”过程中出现的法律问题提供咨询及服务。
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