房地产估价上课例题

第一篇：房地产估价上课例题

一、单选题

1、收益递减原理可以帮助我们确定（）

A房地产内部构成要素的组合是否均衡

B最佳集约度和最佳规模

C最佳用途

D房地产与其外部环境是否保持协调

2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）

A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大

3、房地产估价时点是（）

A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期

B.估价开始的日期

C.估价报告编制完成的日期

D.委托估价的日期

4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产市场预测

5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。A.预期原理

B.效用原理

C.替代原则

D.生产费用价值论

二、多选题

1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）

A最佳用途

B最佳区位

C最佳规模

D最佳集约度

2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。A收益递增递减原理

B预期原理

C替代原理

D均衡原理

3、合法权益包括（）

A合法产权

B合法使用

C合法交易

D合法处分

4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途

B规模

C档次

D建筑结构

5、房地产估价的基本原则包括（）

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则 D.替代原则

E.独立、主观、公正原则

三、判断题

1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）

4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。（）

5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期支付，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，成交时一次付清。试对上述两交易实例建立价格可比基础(设人民币折现利率为8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为1美元=8.3人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积= 0.75)。解答：

（1）统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）乙总价＝15（万美元）（2）统一采用单价。

甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）（3）统一币种和货币单位。

假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则： 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）（5）统一面积单位。

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）

[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解答：

卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下： 卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）

[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格 应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）

[练习6]某宗房地产2015年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[练习7]某宗房地产2015年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[例12]实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。试计算实例A的修正价格。

一.单选题：

1.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）

A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外； C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。

2.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()万元。

A、323 B、275 C、273 D、258

3.采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（）A、230 B、242.5 C、235 D、240 4.某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。

A、4500 B、4223.49 C、3752.59 D、4179.67 二.判断题：

1.交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。（）2.楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。（）

3.如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（）三.计算题：

1.为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840平方米，成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000平方米，成交总价120万元，分三次支付，首期支付50万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为1：8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1：8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知1平方米=10.764平方英尺。建筑面积与使用面积的比率为1：0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。

[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试 求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

[练习]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。

[练习]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。

[练习]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。

[练习]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。

【练习】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为2%，请计算该宗房地产的收益价格。

[练习]某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平。而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。

[练习]某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。

[练习1]某商店的土地使用权为40年，从01年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200平米。一层于02年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场05年10月1日带租约出售时的正常价格。

[练习]某宗房地产的土地价值占总坐的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。化法的公式。

1.估价中公式的转换

房地产价格＝房地产净收益/资本化率 资本化率＝房地产净收益/房地产价格 房地产净收益＝房地产价格×资本化率 房地产价格＝房地产收益×收益乘数 收益乘数＝房地产价格/房地产收益 净收益乘数＝1/资本化率

[练习1] 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。

[练习1]某宗房地产建成于2011年底，此后收益期限为48年；2012年底至2015年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底至2008年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2019年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2015年底的收益价格。

[练习2]估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼，土地总面积12000平米，总建筑面积52000平米；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从2010年5月15日起计。

1、租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道等。

2、租金平均为35元/平米×月。

3、空房率年平均为10%，即出租率为年平均90%。

4、经常费用平均每月为10万元，包括人员工资、水、电、清洁、保安等费用。

5、房产税以房产租金收入的12%计算。

6、其他税费为租金收入的6%。

7、市场上相似风险的投资报酬率为10%。

估价要求：评估该写字楼2015年5月15日的购买价格。

[练习3]某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年10月1日起计。该综合楼1-6层商场整体出租，每层2000m2，从2009年10月1日租出，租期为6年，月平均租金为120元/m2，附近类似商场正常月租金为130元/m2,。7-30层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试管该综合楼2012年10月1日带租约出售时的价格。[练习4] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％．

[练习5]某宾馆总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000 m2，其中500m2为宾馆大堂，1500 m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200 m2），自用办公室3间（建筑面积200 m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收人的40％。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8％。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。[练习4答案](1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格:

15000x1500=22500000(元)=2250(万(2)计算宾馆客房年总收益:

200x190x365x(1-30%)=9709000(元)=970·9(万元)(3)计算宾馆会议室年总收益:

500x20x2x12=240000(元)=24(万元)(4)计算宾馆年总费用: 970·9x40%=388·36(万元)(5)计算宾馆自营部分年净收益:

970·9+24-388·36=606·54(万元)(6)计算宾馆自营部分价格(大堂、客房、会议室、办公室):

60654/8% =7581·75(万元)(7)计算该宾馆的正常总价格: 7581·75+2250=9831·75(万元)答:该宾馆的正常总价格为9832万元。

一、单选题:

1、评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（）

A．越高 B．越低 C．不变 D．难说

2、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元 A.100 B.42 C.63 D.77

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83

5、与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率

6、在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。A.土地的整个使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整个使用年限 D.建筑物的整个使用年限

7、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

8、某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（）% A． 7.4 B． 7.0 C． 6 D． 8

9、综合资本化率是求取（）时应采用的资本化率

A．土地价值 B．建筑物价值 C．房地价值 D．建筑物与设备价值

二、多选题:

1、有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：()。

A．可获净收益的大小 B．可获净收益期限的长短 C．获得该净收益的可靠性 E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱

2、收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如()等房地产。A．农地和商业 B．旅馆和餐饮 C．写字楼 D.公寓

3、收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。A．收益 B．风险 C．价值 D．金额

4、收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是()。

A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为Y C．收益年限n为无限年 D．报酬率为零

5、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（）A.所得税 B.土地摊提费 C.改扩建费 D.房屋火灾保险费

6、求取报酬率的方法有（）

A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法

7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）A.商业利润 B.净运营收益 C.潜在毛收入 D.有效毛收入

8、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（）A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率

C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D.报酬率与投资风险正相关

9、报酬率=（）+风险调整值-投资带来的优惠

A.无风险报酬率 B.安全利率 C.经济增长率 D.银行贷款利率

10、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D.建筑物剩余技术

11、投资组合技术主要有()的组合两种。

A.抵押贷款与自有资金的组合 B．土地与建筑物的组合

C．市场与房地产的组合 D．房地产的抵押与房地产的成交的组合 2.2 新开发土地的成本法计算公式

例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）

解：V＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋V×（2% ＋5.5% ＋10%）故：V＝（取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息）（/1－2%－5.5%－10%）

某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价＝300×1200＝36万元

[例2]某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元/立方。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价＝500×600＝30万元 [例3]某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次和房屋单位建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%，请计算该房屋的重新构建价格。

[练习] 某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。解：年折旧额 折旧总额 建筑物现值

某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。解：短寿命项目折旧额： 门窗等的修复费用＝2万元 装饰装修折旧 设备的折旧

长寿命项目的折旧额

折旧总额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6万元

【例】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现在设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

【例】某写字楼由于缺少大型多功能设施，使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元)；经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧。

第二篇：房地产估价心得

房地产估价心得

在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。

一、房地产估价的含义

房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。

二、房地产估价的本质

1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

三、房地产估价的必要性

1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

四、几种常用估价方法的介绍

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

2、成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。常用于房屋或土地的单项估价。

4、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

5、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

6、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

五、房地产估价方法运用中应注意的问题

（一）评估方法的选择

在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:

1、各种估价方法的适用范围。

2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项

依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。

（三）调整试算价格的注意事项 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。

试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：

1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

（四）各种方法常见的改错项目

市场比较法：

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

收益法：

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

成本法：

1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

基准地价修正法动态方式不存在投资利息。

假设开发法：（1）没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。（8）贴现期确定错误的问题。（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

六、我的房地产估价报告的介绍

估计对象：估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。

选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。估价步骤：1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

选用收益法其为计算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。

以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。

第三篇：房地产估价复习

名词解释：房地产估价师、房地产、容积率、地役权、空间利用权、区位、基准地价、标定地价、房屋重置价格、补地价、楼面地价、房地产估价、专业房地产估价人员、估价目的、房地产估价原则、最高最佳使用、市场法、可比实例、收益法、成本法、直接资本化法、报酬资本化法、假设开发法、长期趋势法

简答：土地利用的限制、增加房地产供给的途径、政府对房地产限制的特权、引起房地产价格上升的原因、房地产具有价格的条件、需要补地价的情形、专业估价的特点、一名合格的房地产专业估价人员必须的素质、房地产估价原则、保障独立、客观、公平估价的要求、独立、客观、公正的具体做法、有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理、房地产估价的基本方法、市场法估价的操作步骤、选取可比实例的质量要求、建立价格可比基础、房地产状况调整的内容、收益法的操作步骤、成本法估价的操作步骤

第四篇：房地产估价考试题

1、何为市场法？运用市场法估价的一般步骤？

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）交易情况修正；5）市场状况调整；6）房地产状况调整；7）求取比准价格。

2、何为成本法？运用成本法估价的一般步骤？

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。

3、何为收益法？运用收益法估价的一般步骤？

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：

1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、何为假设开发法？运用假设开发法估价的一般步骤？

假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值。

5、何为路线价法？运用路线价法估价的一般步骤？

路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。

运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：

①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

6、何为房地产估价？房地产估价的基本程序？

房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。

房地产估价的基本程序如下：

(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。

第五篇：房地产估价原则

房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的，房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是，当我们观察其形成和运动过程时，就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律，也是不以个人的主观意志为转移的。例如，在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如，在一定时期，尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同，但都在平均价格上下波动。因此，估价人员在估价时，一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为：估价的原则和标准；估价的理论和方法；估价的程序等。

一、房地产估价原则

房地产估价原则：房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则：使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为：1房地产估价的工作标准；2统一估价人员的认识；3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。

1．合法性原则：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同，原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。

遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面：合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。

应以房地产，1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说，没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。

任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，应注意：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估；不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。

2．最高、最佳使用原则：房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。

最高最佳使用原则的含义：经过充分论证，最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理。能够使得估价对象达到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提条件是法律上许可、技术上可行、经济合理。

最高最佳使用具体包括：1最佳用途；2最佳规模；3最佳集约度。

3．均衡原则：房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。

从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡。建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值

4．适合原则：每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。

从适合原理理解最佳用途来判定是否为最高最佳使用。可以帮助我确定最佳用途。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调。只存在相对的最好，从本质上讲：现实世界不存在绝对最好。即最好是有条件的因此，适合原理的本质是适合环境要求的就是最好的。

房地产估价的最高行为准则，房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。1不受他人约束的独立机构；

2、是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；3是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，独立——是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人。不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。完全从实际出发，客观——要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见。按照事物的本来面目去估价。不偏袒任何一方。公正——要求估价机构和估价人员在估价中公平正直。估价机构和估价人员的中立立场。注意：独立、客观、公平原则的核心。

估价原则的重要性

以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员，每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。客观合理估价的假设:反复考虑评价的结果，2换位思考。估价人员分别站在当事人双方的立场上。一般会得到当事人双方都能接受的评估结果。独立、客观、公正的做法：要有良好的职业道德；坚持回避原则；事实求是；遵守评估程序；不断提高理论水平和业务素质。

房地产估价原则是主观的以估价对象合理为基础，我国目前的状况，应该同时注意顾家的作用和意义，建立在科学的理论和方法的基础上才最具科学性。